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不動産オーナーのための

トラブル対処法

【民法改正対応】

買った土地に欠陥があったら？ 賃料の増額は請求できる？ 賃料滞納時の明渡方法は？ 用法違反が見つかったらどうする？ 自己使用により退去させたいときは？

つまこい法律事務所

弁護士

佐久間大輔

不動産オーナーのための

トラブル対処法

買った土地に欠陥があったら？

賃料の増額は請求できる？

賃料滞納時の明渡方法は？

用法違反が見つかったらどうする？

自己使用により退去させたいときは？

【民法改正対応】

つまこい法律事務所

弁護士 佐久間大輔

【はじめに】 弁護士の佐久間大輔です。 当職は、1997年に東京弁護士会に弁護士登録をし、これまで不動産の売買や賃貸 をめぐる紛争の代理人となってきました。 その経験から申し上げると、不動産トラブルを防止するには、やはり契約書を作 成し、疑義が生じる事項については契約条項にきちんと定めておくということが重 要であると感じています。 とはいえ、トラブルが発生した場合、不動産オーナーとしては、どのように対処 したらよいのか、困ってしまうということがあるでしょう。 本パンフレットでは、民法改正に対応し、代表的な紛争事例を16例挙げて簡潔に 解説しました。ご高覧いただければ幸いです。 トラブルに対処するには、ご自身の判断だけで進めるのではなく、弁護士の助言 を聞く、または弁護士を代理人に立てた方が、結局は解決に近道となる場合があり ますので、お気軽にご相談ください。 もちろん紛争予防のため、契約書等のチェックも承ります。 初回の面談につきましては、60分までの相談料を5,000円(消費税含む)といたしま す。 法律相談を希望される方は、電話またはホームページのフォームにてご予約くだ さい。 つまこい法律事務所 弁護士 佐久間大輔 TEL: 03-6806-0265 FAX: 03-6806-0266 電話受付 月曜日～金曜日 9:00～18:30 URL: http://tsumakoi-law.com/case/real-estate

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Ｑ1

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土地や建物が契約に適合しない場合、売り主は責任を負うか？ 改 正 後 の 民 法 で は 、 売 買 の 目 的 物 が 、 種 類 、 品 質 ま た は 数 量 に 関 し て 契 約 の 内 容 に 適 合 し な い も の で あ る と き 、 買 い 主 は 、 目 的 物 の 修 補 、 代 替 物 や 不 足 分 の 引 渡 し に よ る 履 行 の 追完を請求することができます。 ま た 、 買 い 主 が 相 当 の 期 間 を 定 め て 履 行 の 追 完 の 催 告 を し 、 そ の 期 間 内 に 履 行 の 追 完 が な い と き は 、 買 い 主 は 、 そ の 不 適 合 の 程 度 に 応 じ て 代 金の減額を請求することもできます。 た だ し 、 ▽ 履 行 の 追 完 が 不 可 能 で あ る 、 ▽ 売 主 が 追 完 を 拒 絶 す る 、 ▽ 特 定 の 日 時 ま た は 一 定 の 期 間 内 に 履 行 を し な け れ ば 契 約 を し た 目 的 を 達 す る こ と が で き な い の に 売 り 主 が 追 完 を し な い で そ の 期 間 が 経 過 す る 、 ▽ 買 い 主 が 催 告 を し て も 追 完 を 受 け る 見 込 み が な い 場 合 は 、 買 い 主 は 、 催 告 を す る こ と な く 、 直 ち に 代 金 の 減 額 を 請 求 す る こ と が で き ま す 。 こ れ ら の 請 求 と は 別 に 、 契 約 解 除 や 損 害 賠 償 の 請 求 を す る こ と も で き ま す 。 ｢契 約 に 適 合 し な い ｣欠 陥 の 具 体 例 を 、 不 動 産 に 関 し て い え ば 、 土 地 造 成 が 不 十 分 で あ っ た た め 建 物 が 傾 斜 し た 、 建 物 の 土 台 が 腐 食 し て い る な ど の 理 由 に よ り 建 物 の 倒 壊 の 危 険 が 高 い 場 合 が 挙 げ ら れ ま す 。 ま た 、 建 物 建 築 を 目 的 と し て 土 地 を 購 入 し た の に 、 都 市 計 画 法 に 基 づ く 市 街 化 調 整 区 域 内 に あ る た め 建 築 が で き な い 場合があります。 売 り 主 に 対 す る 各 請 求 は 、 売 り 主 と の 交 渉 が ま と ま ら な け れ ば 裁 判 を 起 こ さ な け れ ば な り ま せ ん 。 不 動 産 の 売 買 契 約 書 や 登 記 簿 謄 本 、 欠 陥 を 証 明 す る 資 料 な ど を お 持 ち に な り 、 ご相談ください。 改 正 後 の 民 法 で は 、 買 い 主 が 契 約 不適合を知った日から1年以内にその 旨 を 売 主 に 通 知 し な い と き は 、 買 い 主 は 、 売 り 主 が 契 約 不 適 合 を 知 り 、 ま た は 重 過 失 に よ り 知 ら な か っ た 場 合を除き、契約不適合を理由として、 履 行 の 追 完 、 代 金 の 減 額 や 損 害 賠 償 の 請 求 、 契 約 の 解 除 を す る こ と が で き な く な り ま す の で 、 お 早 め に ご 相 談ください。

Ｑ2

： 土地の購入で、境界トラブルが発生したら？

土 地 を 買 う 際 に は 、 事 前 に 前 所 有 者 に 隣 と の 境 界 を 確 定 し て も ら っ て おく必要があります。 と は い え 、 買 っ て か ら 境 界 を め ぐ りトラブルになる例はよくあります。 境 界 を 示 す 標 識 が は っ き り し な い としても、境界線上に杭があり、2本 の 杭 を 結 べ ば そ の 線 上 が 境 界 と い え ま す 。 そ の 土 地 を 買 っ た と き の 売 買 契 約 書 や 実 測 図 が あ れ ば 客 観 的 な 資 料になります。 杭 や 実 測 図 だ け で は 境 界 が は っ き り し な い と い う こ と な ら 、 隣 地 の 土 地 所 有 者 と 合 意 が で き る ま で 話 し 合 い を す る こ と に な り ま す 。 話 し 合 い を 拒 否 す る こ と は 得 策 と は い え ま せ ん 。 話 し 合 い を す る 際 に 、 前 の 所 有 者 と 隣 地 の 所 有 者 と で 地 境 に 関 し て 何 ら か の 取 り 決 め を し て い た と し た ら 、 そ れ も 参 考 に し ま す 。 境 界 確 定 を し た ら 当 事 者 の 立 ち 会 い の も と で 再度測量して、境界協定書を作成し、 隣 地 の 所 有 者 と 共 同 の 費 用 で 境 界 標 を打ちます。境界標の設置･保存の費 用 は 相 隣 者 が 等 し い 割 合 で 負 担 し ま す が 、 測 量 の 費 用 は 土 地 の 広 狭 に 応 じて分担します。 話 し 合 い が つ か な い と き は 、 所 有 権 を 確 認 す る 裁 判 を 求 め る こ と に な ります。 こ れ と は 別 に 、 不 動 産 登 記 簿 上 の 境 界 を 画 定 す る た め に 、 筆 界 特 定 制 度 を 利 用 す る こ と が で き ま す 。 こ れ は 法 務 局 に 申 請 し て 、 筆 界 調 査 委 員 の 意 見 や 登 記 記 録 、 土 地 や 境 界 標 の 状況などをもとに筆界(または筆界の 位置の範囲)を特定する手続きです。 裁 判 所 に 境 界 確 定 の 裁 判 を 求 め る こ ともできます。 な お 、 境 界 が 確 定 し た と き 、 共 同 の 費 用 で 、 そ の 境 界 に 囲 障 (塀 )を 設 けることができます。囲障の設置･保 存 の 費 用 は 相 隣 者 が 等 し い 割 合 で 負 担します。 境 界 確 定 ま た は 所 有 権 確 認 の 裁 判 を す る 際 に は 、 土 地 の 売 買 契 約 書 、 登 記 簿 謄 本 や 図 面 (実 測 図 、 公 図 )、 古 い 境 界 標 や 塀 の 基 礎 部 分 が 残 っ て いればその写真などをお持ちになり、 ご相談ください。

Ｑ3

：私道を通行する権利はあるか？

土 地 な ど を 無 償 で 借 り る こ と を 使 用 貸 借 と い い ま す 。 使 用 貸 借 契 約 で は 、 無 償 で あ る こ と か ら 、 改 正 後 の 民 法 で は 、 当 事 者 が 使 用 貸 借 の 期 間 を 定 め た と き は そ の 期 間 が 満 了 す る こ と に よ っ て 終 了 し 、 期 間 を 定 め な か っ た と し て も 使 用 と 収 益 の 目 的 を 定めたときはその使用･収益を終える こ と に よ っ て 、 契 約 が 終 了 し ま す 。 他 方 、 貸 主 は 、 使 用 貸 借 の 目 的 を 定 め た と し て も そ の 目 的 に 従 い 借 主 が 使用･収益をするのに足りる期間を経 過 し た と き は 契 約 の 解 除 を す る こ と ができます。 所 有 者 以 外 の 人 が 私 道 を 通 行 す る た め に は 、 通 行 で き る 権 利 が 必 要 に な り ま す の で 、 通 行 目 的 で の 使 用 貸 借 契 約 を 交 わ す こ と に よ っ て 、 通 行 権 が 認 め ら れ る こ と に な り ま す 。 た だ 、 使 用 貸 借 と い う の は 無 償 で あ る ゆ え に 、 改 正 後 の 民 法 で は 使 用 貸 借 の終了･解除事由が定められており、 権 利 と し て は 弱 い の で ご 注 意 く だ さ い。 そ の た め 、 い く ら か で も お 金 を 支 払 っ て 賃 貸 借 契 約 に す る か 、 ま た は 通 行 地 役 権 を 設 定 す る 方 法 が あ り ま す 。 こ う し た 方 が 、 権 利 と し て は 強 くなります。 通行地役権とは、自分の土地(要役 地)の利用価値を高めるために、他人 の土地(承役地)を通行する権利です。 そ の 私 道 を 利 用 す る 人 に 通 行 地 役 権 が 認 め ら れ る と 、 承 役 地 の 所 有 者 の 意 思 だ け で 、 勝 手 に 私 道 を 廃 止 し た り 、 変 更 し た り す る こ と は で き な くなります。 こ の 通 行 地 役 権 は 両 者 の 契 約 で 成 立 し ま す が 、 承 役 地 の 所 有 者 に 登 記 手 続 き の 協 力 を し て も ら う こ と が 大 切 で す 。 通 行 地 役 権 を 設 定 す る 登 記 を し な け れ ば 、 承 役 地 の 土 地 を 譲 り 受 け た 第 三 者 が い る 場 合 、 そ の 第 三 者 に 通 行 地 役 権 を 主 張 す る こ と は で きません。 た だ し 、 要 役 地 の 所 有 者 が 承 役 地 を 継 続 的 に 通 路 と し て 使 用 し て い る こ と が 明 ら か で あ り 、 こ れ を 譲 り 受 け た 人 が 認 識 で き た 場 合 に は 、 未 登 記 で も 対 抗 で き る と い う 最 高 裁 判 決 があります。 なお、幅が1.8メートルしかない道 路に接して建物を建てようとしても、 道路幅が2メートルないと、建築許可 が 下 り ま せ ん 。 そ ん な ケ ー ス で 通 行 地 役 権 を 設 定 す る こ と が あ り ま す 。 弁 護 士 が 契 約 を 結 ぶ 代 理 人 に な る こ と も で き ま す の で 、 土 地 の 登 記 簿 謄 本 や 売 買 契 約 書 、 図 面 な ど を お 持 ちになり、ご相談ください。

Ｑ4

： 底地を購入する場合の注意点は？

借 地 権 が 設 定 さ れ て い る 土 地 ( 底 地)を購入する際、同地に建物が建築 さ れ て 登 記 さ れ て い れ ば 、 そ れ が 表 示 登 記 で あ っ て も 、 借 地 人 は 土 地 の 買 い 主 に 借 地 権 を 主 張 す る こ と が で きます。 そ れ で は 、 隣 接 す る 二 筆 の 土 地 を 購 入 し 、 い ず れ に も 借 地 権 が 設 定 さ れ て い る が 、 建 物 は 一 方 の 土 地 に し か 建 っ て い な い 場 合 、 借 地 人 に 対 し て 他 方 の 土 地 の 明 け 渡 し を 請 求 す る ことはできるのでしょうか。 最 高 裁 判 決 は 、 原 則 と し て 他 方 の 土 地 に ま で 借 地 権 の 対 抗 力 が 及 ば な い と 判 断 し て い ま す が 、 両 地 が 一 体 と し て 利 用 さ れ て い る と き は 、 地 主 は 他 方 の 土 地 に つ い て も 明 け 渡 し を 請 求 す る こ と は で き な い と 判 断 し て います。 ま た 、 建 物 登 記 の 名 義 人 が 借 地 人 の 家 族 名 義 で あ っ た 場 合 は 、 借 地 人 が 地 主 に 借 地 権 を 主 張 す る こ と は で き な い と い う の が 最 高 裁 判 例 で す 。 で す か ら 、 借 地 権 付 き の 土 地 を 購 入 す る 際 に は 、 借 地 人 の 名 義 、 建 物 登 記 の 有 無 と 名 義 、 複 数 の 筆 の 土 地 が あ れ ば 、 そ の 土 地 の 利 用 状 況 や 建 物 の 位 置 な ど を 調 査 す る 必 要 が あ り ま す 。 登 記 閲 覧 や 現 地 確 認 は 必 須 で しょう。 土 地 の 明 け 渡 し を 請 求 で き る と し て も 、 い わ ゆ る ｢自 力 救 済 ｣は で き ま せ ん の で 、 裁 判 を 起 こ さ な け れ ば な りません。土地の登記簿謄本や図面、 賃 貸 借 契 約 書 、 建 物 の 登 記 簿 謄 本 や 写 真 な ど を お 持 ち に な り 、 ご 相 談 く ださい。

Ｑ5

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借地人が建物の増改築をしたいと申し入れてきたら？

借 地 上 の 建 物 の 増 改 築 に つ い て 、 こ の 禁 止 条 項 が 入 っ て い な け れ ば 、 借 地 人 は 自 由 に 増 改 築 を す る こ と が で き ま す 。 契 約 締 結 の 際 に は 、 増 改 築 禁 止 条 項 が 入 っ て い る の か を 必 ず 確 認 し ま し ょ う 。 地 主 の 承 諾 は 書 面 に よ る も の と し 、 借 地 人 が 承 諾 料 を 支 払 う こ と も 盛 り 込 ん で お い た 方 が よいです。 承 諾 料 の 額 は 、 基 準 が あ る わ け で は あ り ま せ ん が 、 全 面 改 築 の 場 合 で 更地価格の3～5％が相場といえます。 借 地 人 が 増 改 築 を 申 し 入 れ て き た と き は 、 そ の 内 容 を 聞 き 、 承 諾 料 の 交 渉 を し 、 納 得 で き れ ば 承 諾 書 を 交 付 しましょう。 借 地 人 が 承 諾 を 求 め て き た ら 、 す ぐ に 拒 絶 す る の で は な く 、 ま ず は 協 議に臨みましょう。 地 主 が 納 得 し な け れ ば 借 地 人 は 増 改 築 を 一 切 で き な い の か と い う と 、 地 主 の 承 諾 に 代 わ っ て 裁 判 所 が 許 可 をする制度があります。 裁判所が許可するのは、｢土地の通 常の利用上相当とすべき増改築｣であ り、｢当事者間に協議が調わないとき｣ で す 。 裁 判 所 は 、 許 可 を す る 際 に 、 他 の 借 地 条 件 を 変 更 す る こ と 、 財 産 上 の 給 付 を 命 じ る こ と 、 相 当 な 処 分 をすることができます。このうち｢財 産上の給付｣とは承諾料のことを意味 し ま す 。 増 改 築 に 条 件 を 付 け る と き は ｢相 当 の 処 分 ｣を し て も ら う こ と に なります。 裁 判 所 が 許 可 を す る 際 に は 、 借 地 権 の 存 続 期 間 、 土 地 の 状 況 、 借 地 に 関 す る 従 前 の 経 過 そ の 他 一 切 の 事 情 を考慮します。 通 常 は 、 増 改 築 の 申 し 入 れ に 当 た っ て 承 諾 料 の 支 払 い も 提 案 さ れ ま す の で 、 承 諾 を 拒 否 し て も 裁 判 所 が 許 可 す る 蓋 然 性 が 高 い の で あ れ ば 、 無 用 な 法 的 手 続 を 経 る こ と な く 、 交 渉 に よ る 解 決 を 考 え た 方 が よ い で し ょ う。 賃 借 人 よ り 増 改 築 の 申 し 入 れ を 受 け た 場 合 は 、 土 地 の 登 記 簿 謄 本 や 図 面 、 賃 貸 借 契 約 書 、 建 物 の 登 記 簿 謄 本 や 写 真 な ど を お 持 ち に な り 、 ご 相 談ください。

Ｑ6

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貸借人は更新料を支払う義務があるか？

借 地 に し て も 借 家 に し て も 更 新 料 の 支 払 い を 定 め て い る 賃 貸 借 契 約 が 多 い と 思 わ れ ま す が 、 こ の 特 約 が な い場合は、契約を更新するとしても、 賃 借 人 に 更 新 料 の 支 払 義 務 は あ り ま せ ん 。 契 約 締 結 の 際 に は 必 ず 更 新 料 の 支 払 条 項 を 入 れ る よ う に し て く だ さい。 更 新 料 の 額 に つ い て は 、 東 京 の 借 地の場合は更地価格に借地権割合(路 線 価 図 参 照 )を 乗 じ た 金 額 (借 地 権 価 格)の3～5％といったところです。借 家 の 場 合 は 家 賃 の 1～ 2か 月 分 と い う のが多いでしょう。 そ れ で は 、 賃 借 人 が 更 新 料 を 支 払 わ な か っ た 場 合 、 賃 貸 人 は 賃 貸 借 契 約 を 解 除 す る こ と は で き る の で し ょ うか。 最高裁判決は、借家の事案ですが、 ｢更新料は、一般に、賃料の補充ない し 前 払 、 賃 貸 借 契 約 を 継 続 す る た め の 対 価 等 の 趣 旨 を 含 む 複 合 的 な 性 質 を有する｣とし、更新料の支払いが、 更 新 後 の 賃 貸 借 の 重 要 な 要 素 と し て 組 み 込 ま れ 、 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 の 信 頼 関 係 を 維 持 す る 基 盤 を な し て い る の で あ れ ば 、 更 新 料 の 不 払 い は 賃 貸 借 契 約 の 解 除 原 因 と な り 得 る と 判 断しています。 し た が っ て 、 賃 貸 借 契 約 書 に お い て 、 賃 借 人 の 更 新 料 の 支 払 義 務 、 そ の 金 額 な い し 算 定 方 法 を 明 記 し て い る の で あ れ ば 、 更 新 料 不 払 い を 理 由 に 賃 貸 借 契 約 を 解 除 す る こ と が で き ることになります。 契 約 解 除 を し て 明 け 渡 し を 求 め る と き は 、 賃 貸 借 契 約 書 な ど を お 持 ち になり、ご相談ください。

Ｑ7

：賃料増額はできる？

賃 貸 借 契 約 上 、 賃 貸 人 は 賃 借 人 よ り 賃 料 を 受 け 取 る 権 利 が あ り ま す の で、賃料の額は契約内容となります。 賃 料 を 増 額 す る の は そ の 契 約 内 容 の 変 更 で す 。 契 約 変 更 で あ る 以 上 、 本 来 は 契 約 当 事 者 間 で 協 議 し て 決 め ることになります。 そ れ で は 、 賃 借 人 が 賃 料 増 額 の 協 議 に 応 じ な い 場 合 、 賃 貸 人 は 賃 料 を 増 額 さ せ る こ と は で き な い の で し ょ うか。 借 地 借 家 法 は 、 借 地 に つ き 、 地 代 を 増 額 し な い と の 特 約 が な い 限 り 、 ｢土地に対する租税その他の公課の増 減 に よ り 、 土 地 の 価 格 の 上 昇 若 し く は 低 下 そ の 他 の 経 済 事 情 の 変 動 に よ り 、 又 は 近 傍 類 似 の 土 地 の 地 代 等 に 比 較 し て 不 相 当 と な っ た と き は 、 契 約 の 条 件 に か か わ ら ず 、 当 事 者 は 、 将 来 に 向 か っ て 地 代 等 の 額 の 増 減 を 請求することができる｣と定めていま す 。 借 家 に つ い て も 同 旨 の 規 定 が 置 かれています。 賃 料 増 額 請 求 は 調 停 か ら 行 い 、 調 停 が 不 成 立 と な っ た と き に 訴 訟 を 提 起 す る こ と に な り ま す 。 裁 判 が 確 定 す る 間 、 賃 借 人 は 、 従 前 の 賃 料 を 支 払 っ て い れ ば よ い の で す が 、 賃 料 増 額 を 認 め る 裁 判 が 確 定 し て 従 前 の 賃 料 額 に 不 足 が あ る と き は 、 そ の 差 額 に年1割の割合による利息を付して支 払わなければなりません。 で す か ら 、 賃 貸 人 と し て は 、 裁 判 が 確 定 す る ま で 従 前 の 賃 料 を 受 け 取 っ た ら 増 額 を 否 定 す る こ と に な る と し て 賃 料 の 受 領 を 拒 否 す る 必 要 は あ り ま せ ん 。 従 前 の 賃 料 を 認 め た こ と に は な り ま せ ん の で 、 後 か ら 精 算 す る よ う に し た 方 が 無 用 の 争 い を 予 防 することになります。 賃 料 増 額 請 求 を す る と き は 、 協 議 の 段 階 か ら 弁 護 士 が 受 任 す る こ と が できますので、土地･建物の賃貸借契 約 書 や 登 記 簿 謄 本 、 固 定 資 産 税 の 納 付書、土地･建物の価格や近隣の賃料 相 場 に 関 す る 資 料 な ど を お 持 ち に な り、ご相談ください。

Ｑ8

：賃借人が無断で賃借権譲渡・転貸をしたら？

賃 貸 借 契 約 は 信 頼 関 係 を 基 礎 と す る 継 続 的 な 契 約 で す か ら 、 賃 借 人 は 賃貸人に無断で賃借権を譲渡したり、 転 貸 し た り す る こ と は で き ま せ ん 。 こ れ は 民 法 に 規 定 さ れ て い る の で 、 契 約 書 に 定 め が な く て も 、 賃 借 人 は 義務を負います。賃借人が無断譲渡･ 転 貸 を し た 場 合 、 賃 貸 人 は 賃 貸 借 契 約を解除することができます。 た だ し 、 親 子 関 係 や 個 人 企 業 の 法 人 化 な ど 信 頼 関 係 を 破 壊 す る と ま で い え な い 事 情 が あ れ ば 、 契 約 解 除 は 認められないことがあります。 賃 借 人 よ り 賃 借 権 譲 渡 や 転 貸 の 承 諾 を 求 め ら れ た ら 、 ま ず は 無 下 に 拒 絶 す る の で は な く 、 協 議 に 応 じ て 賃 借 人 の 説 明 を 聞 き ま し ょ う 。 賃 貸 人 に は 承 諾 の 義 務 は あ り ま せ ん の で 、 納 得 で き な け れ ば 承 諾 を し な け れ ば よいのです。 承 諾 を す る 場 合 、 賃 借 人 に 承 諾 料 を 支 払 っ て も ら い ま す 。 そ の 金 額 は 借 地 権 価 格 の 10％ 程 度 が 相 場 で し ょ う。 ま た 、 借 地 に つ い て は 、 地 主 が 承 諾 し な く て も 、 賃 借 権 譲 渡 ま た は 転 貸 を 地 主 の 承 諾 に 代 わ っ て 裁 判 所 が 許可することができます。許可の際、 裁 判 所 は 、 借 地 人 に 対 し 、 財 産 上 の 給 付 (承 諾 料 )の 支 払 を 命 じ る こ と が できます。また、賃借権の残存期間、 借 地 に 関 す る 従 前 の 経 過 、 賃 借 権 の 譲 渡 ま た は 転 貸 を 必 要 と す る 事 情 そ の 他 一 切 の 事 情 を 考 慮 し て 許 否 が 判 断されます。 承 諾 料 の 交 渉 に つ い て も 弁 護 士 が 代 理 人 と な る こ と が で き ま す の で 、 賃 貸 借 契 約 書 な ど を お 持 ち に な り 、 ご相談ください。

Ｑ9

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賃料滞納を理由に明け渡しをするにはどうしたらよいか？

賃 貸 借 契 約 に お い て は 、 賃 借 人 が 賃料を支払うのが基本的な義務です。 こ の 義 務 を 怠 る と 、 債 務 不 履 行 と な り 、 賃 貸 人 は 契 約 を 解 除 す る こ と が できます。 それでは、契約書に条項があれば、 1 か 月 分 で も 賃 料 の 支 払 い を 怠 っ た り 、 支 払 い が 遅 れ た り し た ら 契 約 を 解除できるのでしょうか。 裁 判 例 は 、 賃 貸 借 契 約 が 信 頼 関 係 に 基 づ く 継 続 的 な 契 約 で あ る こ と か ら、1か月分の支払いが遅れたという だ け で は 信 頼 関 係 が 破 壊 さ れ て い な い と し て 、 契 約 解 除 を 認 め て い ま せ ん 。 裁 判 例 の 傾 向 は 、 3～ 4か 月 分 の 滞 納 が あ っ た 場 合 に 信 頼 関 係 の 破 壊 を 認 め て い ま す 。 た だ 、 事 案 に よ り ますので、4か月分の滞納があった場 合 で も 信 頼 関 係 の 破 壊 を 認 め な か っ た最高裁判決があります。 信頼関係が破壊されたかどうかは、 賃 貸 借 契 約 の 内 容 や 滞 納 の 経 緯 、 過 去 に 賃 料 滞 納 を し た こ と の 有 無 、 賃 貸 人 の 請 求 や 交 渉 の 経 過 、 賃 借 人 の 態 度 等 の 事 情 も 考 慮 し て 判 断 さ れ る こ と に な り ま す 。 過 去 に 賃 料 滞 納 を 繰 り 返 し て い た の で あ れ ば 、 契 約 解 除 時 の 滞 納 分 が 3～ 4か 月 分 に 達 し て い な く て も 解 除 が 有 効 と さ れ る こ と が あ る で し ょ う 。 賃 借 人 が 所 在 不 明 と な っ て 賃 料 を 滞 納 し た と い う 場 合 も同様です。 大 ま か な 行 動 基 準 を 示 す と 、 滞 納 が2か月分になれば支払の督促をする と と も に 契 約 解 除 を 警 告 す る 、 3～ 4 か 月 分 で 契 約 解 除 を 含 め た 催 告 を す る、6か月超になると支払う意思を疑 っ て 速 や か に 法 的 手 続 き に 着 手 す る といったところです。 賃 料 滞 納 を 理 由 に 賃 貸 借 契 約 を 解 除する場合、通常は7日程度の支払期 間 を 設 け 、 そ の 期 間 内 に 支 払 が な さ れ な い こ と を 条 件 に 契 約 を 解 除 す る と の 通 知 を し ま す 。 こ の 通 知 は 内 容 証 明 郵 便 で 行 う こ と に よ り 賃 貸 人 の 意思表示が明確となります。 通 知 を し て も 賃 借 人 が 賃 料 を 支 払 わ な い の で あ れ ば 、 建 物 収 去 土 地 明 け 渡 し 又 は 建 物 明 け 渡 し 及 び 未 払 賃 料 の 支 払 い を 求 め て 訴 訟 を 提 起 す る こ と に な り ま す 。 賃 借 人 が 所 在 不 明 で あ っ て も 、 公 示 送 達 と い う 手 続 で 訴 訟 を 進 行 さ せ る こ と が で き ま す 。 事 案 に よ り ま す が 、 賃 借 人 が 第 三 者 に 土 地 又 は 建 物 を 占 有 さ れ る お そ れ が あ り ま し た ら 、 訴 訟 の 前 に 、 占 有 移 転 禁 止 仮 処 分 と い う 申 し 立 て を 行うことがあります。 た だ 、 訴 訟 を 提 起 す る 前 に 、 ま ず 任 意 の 明 け 渡 し と 未 払 賃 料 の 支 払 い

に つ い て 賃 借 人 と 協 議 す る こ と は 考 え ら れ ま す 。 こ の と き 、 賃 借 人 か ら 立 退 料 の 支 払 い を 求 め ら れ る こ と が あ り ま す が 、 賃 借 人 の 債 務 不 履 行 に よ り 賃 貸 借 契 約 が 解 除 さ れ る の で す か ら 、 賃 借 人 に 請 求 権 は な く 、 賃 貸 人もこれに応じる必要はありません。 た だ し 、 早 期 に 明 け 渡 し を し て も ら う こ と を 目 的 と し て 引 っ 越 し 費 用 な ど 一 定 額 の 金 銭 を 支 払 う と 合 意 す る ことは考えられます。 訴 訟 の 審 理 に お い て も 、 賃 借 人 と 協 議 を し 、 任 意 の 明 け 渡 し と 未 払 賃 料 支 払 い の 和 解 を 成 立 さ せ る こ と は できます。 裁 判 上 の 和 解 が で き な い の で あ れ ば 判 決 が 言 い 渡 さ れ ま す 。 判 決 が 言 い 渡 さ れ た 後 で も 、 賃 借 人 と 明 け 渡 し と 未 払 賃 料 支 払 い の 協 議 を す る こ と が で き ま す が 、 こ の 協 議 が 調 わ な い と き は 強 制 執 行 を す る こ と に な り ます。 判 決 が 出 た か ら と い っ て 、 勝 手 に 賃 借 人 の 荷 物 を 搬 出 し て 追 い 出 す と い う ｢自 力 救 済 ｣は 違 法 と な り ま す の で 、 絶 対 に し な い で く だ さ い 。 こ の こ と は 、 賃 借 人 が 所 在 不 明 で あ っ て も 同 様 で す 。 所 在 不 明 の 場 合 は 、 強 制執行に進まざるを得ないでしょう。 賃 料 の 滞 納 が あ っ た 場 合 、 支 払 を 催 告 す る 段 階 か ら 弁 護 士 が 行 う こ と ができます。滞納が2～3か月分で｢要 注意｣となりますから、弁護士に依頼 し て 未 払 賃 料 を 催 告 す る 内 容 証 明 郵 便 を 送 る こ と が 考 え ら れ ま す 。 賃 借 人 が 第 三 者 に 占 有 を 移 転 す る 可 能 性 が あ れ ば 、 賃 借 人 に 知 ら れ な い よ う 仮 処 分 の 申 し 立 て を し な け れ ば な り ま せ ん 。 い ず れ に せ よ 、 お 早 め に 弁 護士にご相談ください。 ご 相 談 の 際 に は 、 賃 貸 借 契 約 書 、 土 地 や 建 物 の 登 記 簿 謄 本 や 図 面 、 賃 料 不 払 い に 関 す る 資 料 、 賃 借 人 に 宛 て た 書 面 (請 求 書 、 催 告 書 等 )な ど を お持ちください。

Ｑ10

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大家を交替する際に気をつけることは？

元 の 大 家 が 賃 貸 中 の 建 物 を 第 三 者 に 売 っ た 場 合 、 建 物 の 所 有 権 が 移 転 す る と と も に 、 賃 貸 借 契 約 上 の 賃 貸 人たる地位も新所有者に移転します。 た だ し 、 改 正 後 の 民 法 で は 、 建 物 の 譲 渡 人 で あ る 旧 所 有 者 と 譲 受 人 で あ る 新 所 有 者 が 、 賃 貸 人 た る 地 位 を 旧 所 有 者 に 留 保 す る 旨 と 建 物 を 新 所 有 者 が 旧 所 有 者 に 賃 貸 す る 旨 の 合 意 を し た と き は 、 賃 貸 人 た る 地 位 は 新 所 有 者 に 移 転 せ ず 、 引 き 続 き 旧 所 有 者 が 賃 貸 人 と な り ま す 。 と は い え 、 旧 所 有 者 と 新 所 有 者 と の 間 の 賃 貸 借 が 終 了 し た と き は 、 旧 所 有 者 に 留 保 さ れ て い た 賃 貸 人 た る 地 位 は 新 所 有 者 に移転します。 賃 貸 人 の 地 位 を 新 所 有 者 に 移 転 す る 場 合 、 借 家 人 の 承 諾 は 必 要 あ り ま せん。 し か し 、 新 た な 大 家 で あ る 新 所 有 者 が 賃 貸 人 の 地 位 を 借 家 人 に 主 張 す る に は 建 物 所 有 権 の 移 転 登 記 を 経 な け れ ば な り ま せ ん 。 登 記 が あ れ ば 、 賃 貸 人 の 地 位 の 移 転 を 借 家 人 に 通 知 す る こ と は 不 要 で す 。 た だ 、 元 の 大 家 ま た は 新 所 有 者 は 、 賃 貸 人 の 地 位 が 移 転 し た こ と や 家 賃 の 支 払 先 な ど を通知した方が無難でしょう。 所 有 者 が 変 更 し た と し て も 、 借 家 人が建物の引き渡しを受けていれば、 新 た な 所 有 者 に 借 家 契 約 を 主 張 す る こ と が で き ま す の で 、 所 有 者 の 交 替 に よ り 借 家 人 を 退 去 さ せ る こ と は で き ま せ ん 。 ま た 、 賃 貸 人 た る 地 位 の 移 転 は 賃 貸 借 契 約 を そ の ま ま 引 き 継 ぐ こ と に な り ま す の で 、 従 前 の 契 約 内 容 に 変 更 は 生 じ ず 、 敷 金 に つ い て も 、 譲 受 人 で あ る 新 所 有 者 が 返 還 義 務を承継します。 借 家 契 約 の 負 担 の あ る 建 物 を 購 入 する際には、このことを前提にして、 調 査 を す る な ど し て 検 討 し た 方 が よ い で し ょ う 。 売 買 契 約 や 購 入 後 の 借 家 人 へ の 対 応 な ど 迷 う こ と が ご ざ い ま し た ら 、 建 物 の 売 買 契 約 書 や 賃 貸 借契約書、図面などをお持ちになり、 ご相談ください。

Ｑ11

：大家には修繕義務はある？

賃 貸 借 契 約 上 、 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に対し、賃貸物を使用･収益させる義 務を負います。そのため、賃貸人は、 賃貸物の使用･収益に必要な修繕をす る義務を負うのが原則です。｢必要な 修繕｣とは、賃貸借契約上定められた 賃貸物の使用･収益をさせる義務を履 行 す る の に 通 常 必 要 と さ れ る 範 囲 内 で の 修 繕 を い い ま す 。 で す か ら 、 た と え 天 災 に よ り 賃 貸 物 が 破 損 し た の で あ り 、 賃 貸 人 に 破 損 の 責 任 が な い と し て も 、 修 繕 義 務 は 発 生 し ま す 。 ただし、賃貸物の使用･収益に支障の な い 程 度 の 小 さ な 傷 が 付 い た と い う の で あ れ ば 、 修 繕 義 務 は 発 生 し ま せ ん。 賃 貸 人 の 修 繕 義 務 が 賃 貸 借 契 約 上 当 然 に 導 か れ る 義 務 で あ る 以 上 、 賃 貸 人 が 修 繕 を し な け れ ば 賃 借 人 が 賃 貸物を使用･収益できないというとき は 、 賃 貸 人 が 修 繕 義 務 を 履 行 す る ま で 、 賃 借 人 は 賃 料 の 全 部 ま た は 一 部 の 支 払 い を 拒 絶 す る こ と が で き る と 解 さ れ て い ま す 。 ま た 、 修 繕 を し な い こ と に よ り 、 賃 借 人 が 損 害 を 被 っ た 場 合 に は 賃 貸 人 は 損 害 賠 償 責 任 を 負 う こ と に な り ま す の で 、 ま ず は 賃 借人と協議することが肝要です。 こ の 修 繕 義 務 は 、 建 物 賃 貸 借 で も 同 様 に 家 主 が 負 う こ と に な り ま す 。 た だ 、 例 え ば 、 建 物 が 大 破 し て 、 も は や 修 繕 は 不 可 能 で あ る 、 ま た は 修 繕 は で き る と し て も 多 額 の 費 用 が か か る と い う 場 合 は 、 大 家 が 修 繕 義 務 を 負 わ な い と い う ケ ー ス も あ る で しょう。 一 方 、 賃 貸 借 契 約 上 、 賃 貸 人 の 使 用 収 益 を さ せ る 義 務 は 賃 借 人 の 協 力 が な け れ ば 履 行 で き ま せ ん し 、 賃 貸 物 は 賃 貸 人 の 所 有 物 で あ る こ と が 通 常 で す の で 、 そ の 所 有 物 を 保 存 す る た め に 修 繕 す る こ と は 所 有 権 か ら も 導 か れ ま す 。 そ の た め 、 賃 貸 人 が 賃 貸 物 の 保 存 に 必 要 な 行 為 を し よ う と す る と き は 、 賃 借 人 は 、 こ れ を 拒 む ことができません。 こ の よ う に 賃 借 人 に 賃 貸 人 の 修 繕 義 務 履 行 の 拒 否 権 は な い の で す が 、 賃 貸 人 が 賃 借 人 の 意 思 に 反 し て 保 存 行 為 を し よ う と す る 場 合 に お い て 、 そ の た め に 賃 借 人 が 賃 借 を し た 目 的 を達することができなくなるときは、 賃 借 人 は 、 契 約 の 解 除 を す る こ と が できます。賃借人は、賃貸借契約上、 賃貸物を使用･収益する権利がありま す の で 、 賃 貸 人 の 修 繕 に よ り こ の 権 利 を 行 使 で き な く な る の で あ れ ば 、 契約解除権を認めるという趣旨です。 こ れ に 対 し 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 の 必 要 な 保 存 行 為 を 妨 げ た 場 合 、 こ れ に よ っ て 信 頼 関 係 が 破 壊 さ れ た と い う こ と で あ れ ば 、 賃 貸 人 の 方 か ら 契 約

解 除 を し て 退 去 を 求 め る こ と も で き ま す 。 賃 借 人 の 妨 害 行 為 に よ っ て 生 じ た 損 害 を 賠 償 請 求 す る こ と も で き ます。 逆 に 賃 貸 人 が 必 要 な 修 繕 を し な い 場 合 、 賃 借 人 は 修 繕 を す る こ と が で き る の で し ょ う か 。 賃 借 人 が 修 繕 を 求 め て も 賃 貸 人 が こ れ を 拒 絶 す る 、 ま た は 修 繕 を 遅 ら せ る ケ ー ス は 少 な く あ り ま せ ん 。 そ こ で 、 改 正 後 の 民 法 で は 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 修 繕 が 必 要 で あ る 旨 を 通 知 し 、 ま た は 賃 貸 人 が そ の 旨 を 知 っ た に も か か わ ら ず 、 賃 貸 人 が 相 当 の 期 間 内 に 修 繕 を し な いときや、急迫の事情があるときは、 賃 借 人 は 修 繕 を す る こ と が で き る こ と に な り ま す 。 必 要 な 修 繕 を し た 費 用 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 直 ち に 償 還 を 請求することができます。 そ れ で は 、 賃 貸 物 が 賃 借 人 の 責 め に 帰 す べ き 事 由 に よ り 破 壊 さ れ た と い う 場 合 、 賃 貸 人 は 修 繕 義 務 を 負 う のでしょうか。 改 正 後 の 民 法 で は 、 賃 借 人 の 責 め に 帰 す べ き 事 由 に よ っ て 修 繕 が 必 要 と な っ た と き は 、 賃 貸 人 は 修 繕 義 務 を 負 い ま せ ん 。 そ こ で 、 賃 貸 人 と し て は 、 賃 借 人 に 原 因 が あ る 賃 貸 物 の 破 損 に つ い て は 賃 貸 人 が 修 繕 義 務 を 負 わ な い と い う 条 項 を 賃 貸 借 契 約 書 に 明 記 し て お け ば よ い で し ょ う 。 修 繕義務の有無のいかんにかかわらず、 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 対 し て 損 害 賠 償 請 求 を す る こ と が で き る の は 当 然 の こ とです。 な お 、 そ も そ も 民 法 に 定 め ら れ た 修 繕 義 務 は 特 約 で 排 除 す る こ と が で き る の で 、 契 約 書 で 賃 貸 人 が 修 繕 義 務 を 負 わ な い 旨 を 明 記 す れ ば よ い の で す が 、 民 法 上 の 修 繕 義 務 は 通 常 の 使 用 収 益 に 必 要 な 範 囲 で の 義 務 で す か ら 、 建 物 の 構 造 に 関 わ る 大 規 模 修 繕 な ど 通 常 の 範 囲 を 超 え る 修 繕 ま で 免 除 さ れ る か と い え ば 、 契 約 当 事 者 の 意 思 に 反 す る と し て 特 約 が 限 定 的 に 解 釈 さ れ た り 、 公 序 良 俗 に 反 す る と し て 無 効 と さ れ た り す る こ と は あ るでしょう。 賃 借 人 が 原 因 で 建 物 が 破 損 し て 修 繕 を 行 っ た 、 ま た は 賃 借 人 が 修 繕 を 妨害して損害が発生したという場合、 賃 貸 借 契 約 書 、 破 損 や 修 繕 の 写 真 、 修繕工事に関する書類(契約書、見積 書、請求書、領収書等)などをお持ち になり、ご相談ください。

Ｑ12

：借家人が契約の目的と違う建物利用をした場合は？

住 居 と し て 賃 貸 し た の に 、 借 家 人 が 無 断 で 建 物 内 で 居 酒 屋 を 営 業 し 始 め た 場 合 、 大 家 は こ れ を 中 止 さ せ た り 、 退 去 し て も ら う こ と が で き る の でしょうか。 借 家 人 は 、 契 約 ま た は そ の 目 的 物 の性質によって定まった用法に従い、 そ の 物 の 使 用 及 び 収 益 を し な け れ ば なりません。 住 居 と し て 生 活 す る の と 居 酒 屋 を 営 む の と で は 建 物 の 汚 損 の 程 度 が 違 っ て き ま す し 、 近 隣 へ の 影 響 も 違 い ま す 。 大 家 と し て は 、 住 居 と し て 静 謐 に 生 活 し て も ら い た い と い う 趣 旨 で 貸 し た の で す か ら 、 借 家 人 が 勝 手 に 居 酒 屋 を 営 業 す る の は 用 法 違 反 と いえます。 ま ず 大 家 と し て は 、 こ の よ う な 使 用 目 的 の 変 更 を 禁 じ る 条 項 を 契 約 書 に入れておくことが肝要です。 契 約 条 項 に な い 、 約 定 が あ っ て も 借 家 人 が 用 法 違 反 を し た と い う の で あ れ ば 、 賃 料 滞 納 と 同 様 に 、 元 の 使 用 目 的 に 復 す る よ う 催 告 し て く だ さ い 。 内 容 証 明 郵 便 を 送 っ た 方 が よ い でしょう。 期 間 を 定 め て 催 告 し た と し て も 、 借 家 人 が 用 法 を 改 め な い よ う で し た ら 、 賃 貸 借 契 約 を 解 除 す る こ と に な ります。 た だ し 、 建 物 で 店 舗 営 業 を す る の で は な く 、 例 え ば 、 借 家 人 が 基 本 的 に 住 居 と し て 使 用 し て い る も の の 、 建 物 内 の 一 部 で 趣 味 で 製 作 し た 物 を 陳 列 し て 販 売 し て お り 、 建 物 の 使 用 状 況 に 特 段 の 変 更 は な く 、 近 隣 へ の 影 響 も 少 な い と い っ た 場 合 は 信 頼 関 係 を 破 壊 さ れ た と ま で は い え な い と し て 、 契 約 解 除 が 認 め ら れ な い こ と があるでしょう。 用 法 違 反 の 態 様 を 契 約 書 で 細 か く 規 定 す る こ と は で き ま せ ん の で 、 信 頼 関 係 が 破 壊 さ れ た か ど う か は ケ ー ス ･バ イ ･ケ ー ス と な り ま す 。 こ の 判 断 は 難 し い で す が 、 放 置 し て い る と 黙認したことになりかねませんので、 用 法 違 反 が あ っ た 場 合 は 、 賃 貸 借 契 約 書 、 建 物 の 利 用 状 況 を 撮 影 し た 写 真 な ど を お 持 ち に な り 、 ご 相 談 く だ さい。

Ｑ13

：居住者が自殺した場合はどのようにしたらよいか？

貸 室 の 居 住 者 が 自 殺 し た 場 合 、 そ の 相 続 人 や 連 帯 保 証 人 に 対 し 、 自 殺 の痕跡を消すための内装工事費用や、 次 に 賃 貸 で き る ま で の 期 間 の 賃 料 、 賃 料 を 値 下 げ せ ざ る を 得 な い と き の 差 額 賃 料 な ど を 損 害 と し て 賠 償 請 求 することはできるのでしょうか。 貸 室 内 で 居 住 者 が 自 殺 を す る こ と は 、 一 般 人 か ら し て 住 み 心 地 の 良 さ を 欠 い て 居 住 の 用 に 適 さ な い と 感 じ る こ と に な り ま す 。 で す か ら 、 通 常 と は 異 な る ク リ ー ニ ン グ や 内 装 工 事 を す る こ と が 必 要 で あ れ ば そ の 費 用 を 請 求 す る こ と は で き ま す し 、 賃 貸 が で き な い 期 間 が あ れ ば そ の 期 間 の 賃 料 、 賃 料 を 減 額 し た 場 合 の 本 来 で あ れ ば 設 定 す る こ と が で き た 賃 料 額 と の 差 額 は 、 自 殺 し た 居 住 者 の 相 続 人 や 連 帯 保 証 人 が 損 害 賠 償 責 任 を 負 うとするのが裁判例の傾向です。 た だ 、 ど の 程 度 の 損 害 賠 償 が 認 め ら れ る の か は 事 案 に よ っ て 異 な り ま す 。 相 続 人 や 連 帯 保 証 人 が 任 意 の 支 払 に 応 じ な い の で あ れ ば 裁 判 を 起 こ すことになりますので、建物の図面、 当 該 居 住 者 の 賃 貸 借 契 約 書 や 賃 料 を 減 額 し て 賃 貸 し た と き の 賃 貸 借 契 約 書、内装工事関係の書類(契約書、見 積書、請求書、領収書等)などをお持 ちになり、ご相談ください。 そ れ で は 、 自 殺 者 が 出 た 貸 室 を 賃 貸 す る 場 合 、 大 家 と し て は こ れ を 事 前 に 説 明 し 、 借 家 人 の 承 諾 を 得 な け ればならないのでしょうか。 前 述 し た と お り 、 自 殺 者 が 出 た こ とは契約の内容に適合しない｣欠陥と な り 、 借 家 人 は 賃 貸 借 契 約 を 解 除 す ることができます。 さ ら に 大 家 に 帰 責 事 由 が あ れ ば 損 害 賠 償 責 任 を 負 い ま す 。 賃 貸 借 契 約 上 、 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に 対 し 、 取 引 上 予 定 さ れ た 用 途 に 用 い る こ と が 心 理 的 な 障 害 を 受 け な い 状 態 で 貸 室 を 使 用 収 益 さ せ る 義 務 を 負 う と も 考 え ら れ ま す 。 事 前 に 説 明 を し て 借 家 人 の 承 諾 を 得 て い れ ば 問 題 は あ り ま せ ん が 、 自 殺 を 隠 し て 賃 貸 し た 場 合 、 大 家 に は 、 少 な く と も 過 失 に よ る 債 務 不 履 行 が あ っ た と 評 価 さ れ る で し ょう。 結 局 は 、 自 殺 の 事 実 を 次 の 賃 借 希 望 者 に 告 げ た ら 、 そ も そ も 借 り て も ら え な か っ た り 、 借 り た と し て も 賃 料 を 減 額 せ ざ る を 得 な く な り ま す 。 自 殺 を 隠 し て 無 理 に 賃 貸 し よ う と す る よ り も 、 自 殺 し た 居 住 者 の 相 続 人 や 連 帯 保 証 人 に 対 し て 損 害 賠 償 請 求 を す る と い う の が 、 法 的 手 段 と し て は無難でしょう。

Ｑ14

：借家人が建物内でペットの飼育を始めたら？

マ ン シ ョ ン の 居 室 を 賃 貸 し た と こ ろ 、 契 約 書 で ペ ッ ト の 飼 育 を 禁 じ て い た の に 、 借 家 人 が 犬 を 飼 い 始 め 、 そ の 犬 の 臭 気 が ひ ど く 、 吠 え て う る さ い と い う 場 合 、 退 去 し て も ら う こ とはできるでしょうか。 マ ン シ ョ ン で も ペ ッ ト を 飼 う こ と を 希 望 す る 人 が 増 え て い ま す が 、 ペ ッ ト を 飼 う と 、 建 物 が 汚 れ た り 、 に お い が し た り 、 鳴 き 声 が う る さ か っ た り し ま す の で 、 賃 貸 借 契 約 で ペ ッ ト の 飼 育 を 禁 止 す る こ と は 認 め ら れ ています。 た だ 、 禁 止 さ れ て い る の に ペ ッ ト を 飼 っ た か ら 直 ち に 契 約 を 解 除 で き るかというと、そうではありません。 ペ ッ ト を 飼 っ た と し て も 建 物 の 汚 損 や 臭 気 、 騒 音 が 出 な い 場 合 も あ り ま す し 、 近 隣 の 居 住 者 か ら も ク レ ー ム が 来 て お ら ず 、 契 約 時 に 大 家 か ら ペ ッ ト 禁 止 条 項 が あ る と い っ て も 迷 惑 が か か ら な い の で あ れ ば よ い と 述 べ て い た と か 、 ま た 大 家 か ら 飼 育 の 中 止 を 求 め た ら こ れ に 従 っ た と い う の で あ れ ば 、 借 家 人 と の 信 頼 関 係 は 破 壊 さ れ て い な い と し て 、 退 去 は 認 められないでしょう。 逆 に 言 え ば 、 犬 の 臭 い が ひ ど く 、 吠 え て う る さ い の で 、 近 隣 の 居 住 者 か ら ク レ ー ム が 来 て お り 、 大 家 が そ れ を 伝 え て 犬 を 飼 う の を 中 止 す る よ う 申 し 入 れ た の に 、 借 家 人 が こ れ を 聞 き 入 れ な い の で あ れ ば 、 契 約 解 除 が認められることになります。 大家としては、手数がかかっても、 飼 育 の 中 止 を 申 し 入 れ て お く と い う こ と が 肝 要 で す 。 そ の 際 に は 書 面 で の 申 し 入 れ を お 勧 め し ま す 。 口 頭 で は 、 ｢言 っ た 、 言 わ な い ｣の 争 い に な ってしまうおそれがあります。 借 家 人 が 任 意 に 退 去 し な い 場 合 に は 明 け 渡 し の 裁 判 を 起 こ す こ と に な り ま す の で 、 居 室 の 登 記 簿 謄 本 、 賃 貸 借 契 約 書 な ど を お 持 ち に な り 、 ご 相談ください。

Ｑ15

：賃借人が退去する際に清掃・補修をすべきか？

Ｑ 14の 例 で ペ ッ ト 飼 育 禁 止 に 違 反 し て 借 家 人 が 退 去 す る 場 合 、 犬 が 汚 したり傷つけたりした部分を修繕し、 臭 い を 消 す 義 務 が あ る で し ょ う か 。 改 正 後 の 民 法 で は 、 賃 借 人 は 賃 借 物 を 受 け 取 っ た 後 に こ れ に 生 じ た 損 傷 を 原 状 に 復 す る 義 務 ( 原 状 回 復 義 務)を負います。ただし、この義務か ら通常の使用･収益によって生じた建 物 の 損 耗 や 経 年 変 化 が 除 外 さ れ て い ま す 。 し た が っ て 、 借 家 人 が 建 物 を 通 常 の 方 法 で 使 用 し て い た の で あ れ ば 、 そ れ で も 生 じ る 汚 損 や 損 耗 に つ い て は 、 原 状 回 復 義 務 と し て 補 修 や 清 掃 を す る 義 務 は 負 い ま せ ん 。 例 え ば 、 フ ロ ー リ ン グ が 日 照 や 家 具 の 設 置 等 に よ っ て 変 色 し た り 、 拭 き 掃 除 で 除 去 で き る 程 度 の サ ビ が 付 い た り し た と い う だ け で あ れ ば 、 通 常 の 生 活 の 範 囲 内 で 生 じ た 損 耗 と な り 、 借 家 人 に フ ロ ー リ ン グ の 張 替 費 用 や 清 掃 費 用 を 負 担 さ せ る こ と は で き ま せ ん。 こ う い っ た ｢通 常 損 耗 ｣の 原 状 回 復 義 務 を 定 め た 賃 貸 借 契 約 が 見 受 け ら れますが、単に｢汚損、損耗の補修｣、 ｢清 掃 ｣と 書 い て あ る だ け で は 特 約 の 成立は認められません。 最高裁判決は、｢賃借人が補修費用 を 負 担 す る こ と に な る 通 常 損 耗 の 範 囲 が 賃 貸 借 契 約 書 の 条 項 自 体 に 具 体 的 に 明 記 さ れ て い る か 、 仮 に 賃 貸 借 契 約 で は 明 ら か で な い 場 合 に は 、 賃 貸 人 が 口 頭 に よ り 説 明 し 、 賃 借 人 が そ の 旨 を 明 確 に 認 識 し 、 そ れ を 合 意 の内容としたものと認められるなど、 そ の 旨 の 特 約 (以 下 ｢通 常 損 耗 補 修 特 約 ｣と い う 。 )が 明 確 に 合 意 さ れ て い ることが必要である｣とし、｢(契約書 の)文言自体からは、通常損耗を含む 趣 旨 で あ る こ と が 一 義 的 に 明 白 で あ る と は い え な い ｣と 認 定 し て 、 ｢通 常 損 耗 補 修 特 約 の 合 意 が 成 立 し て い る ということはできない｣と判断しまし た 。 具 体 的 に 明 記 さ れ る 必 要 が あ る と い う 最 高 裁 判 例 か ら す る と 、 通 常 損 耗 を 補 修 す る 、 通 常 の 範 囲 を 超 え た 清 掃 を す る と い っ た 費 用 負 担 の 特 約 が 認 め ら れ る の は 限 定 的 と な り ま す 。 こ の 特 約 の 成 立 が 認 め ら れ な い 場 合 は 、 借 家 人 は 貸 室 を 返 還 す れ ば よいことになります。 また、特約が成立したといっても、 契 約 書 の 文 言 や 説 明 内 容 、 賃 借 人 の 負 担 額 と 通 常 想 定 さ れ る 費 用 な い し 賃 料 と の 比 較 、 礼 金 な ど 他 の 一 時 金 の 支 払 義 務 の 有 無 な ど を 考 慮 し 、 消 費 者 契 約 法 10条 に よ り 、 通 常 損 耗 補 修 費 用 や 清 掃 費 用 を 借 家 人 が 負 担 す る 旨 の 効 力 が 否 定 さ れ る と い う こ と もあります。 た だ し 、 敷 引 金 の 額 が 賃 貸 借 契 約

書 に 明 記 さ れ て い れ ば 、 敷 引 特 約 が 成 立 し て い る と 認 め た 最 高 裁 判 決 が あ り ま す 。 敷 引 特 約 に つ い て も そ の 金額が高額であれば、消費者契約法1 0条により無効となります。後から費 用 を 請 求 す る よ り も 、 敷 引 特 約 の 方 が 合 意 の 成 立 が 認 め ら れ や す い と い えるでしょう。 こ れ に 対 し 、 飼 っ て い る 犬 が 壁 や 床 を 汚 し た り 傷 つ け た り し 、 糞 尿 で 臭 い が ひ ど い と い う の で あ れ ば 、 特 約 の 有 無 に か か わ ら ず 、 借 家 人 は 、 汚 れ や 傷 の 部 分 を 修 繕 し 、 臭 い を 消 去 す る と の 原 状 回 復 義 務 を 負 う こ と に な り ま す 。 原 状 回 復 費 用 の 負 担 の 有 無 や 割 合 は 、 汚 損 や 破 損 が 生 じ た 理由、その部位や傷の大きさ･種類に よ っ て 異 な り ま す 。 微 少 な 傷 や 汚 れ で あ れ ば 、 費 用 負 担 は そ の 範 囲 と い う こ と に な り ま す 。 そ こ で 、 退 去 す る 際 に は 、 ど こ を 修 繕 す る の か 、 ま た 臭 い を 消 す た め の ク リ ー ニ ン グ を す る の か を 借 家 人 と 早 め に 確 認 し て おいた方がよいでしょう。 借 家 人 が 修 繕 や ク リ ー ニ ン グ を せ ず に 退 去 し た 場 合 は 、 そ の 費 用 を 請 求 す る こ と が で き ま す の で 、 上 記 の 資 料 の ほ か 、 修 繕 や ク リ ー ニ ン グ に 関する書類(契約書、見積書、請求書、 領収書等)などをお持ちになり、ご相 談ください。

Ｑ16

：借家契約の更新拒絶をするには？

家 を 人 に 貸 し て い る け れ ど も 、 家 屋 が 老 朽 化 し た の で 、 取 り 壊 し た い と い っ た 場 合 、 借 家 契 約 を 更 新 拒 絶 することになります。 更 新 拒 絶 を す る に は 、 期 間 の 定 め がある場合は、期間満了の1年前から 6か月前までの間に借家人に対してそ の旨の通知をしなければなりません。 こ の 通 知 を し て お か な い と 、 従 前 の 契 約 と 同 一 の 条 件 で 契 約 を 更 新 し た も の と み な さ れ ま す 。 一 方 、 期 間 の 定 め が な い 場 合 は 、 大 家 が 解 約 の 申 し入れをした日から6か月を経過する こ と に よ り 賃 貸 借 契 約 が 終 了 す る の で、明け渡してもらいたい日の6か月 前 に 解 約 の 申 し 入 れ を す る こ と が 必 要 と な り ま す 。 期 間 の 定 め が あ る 賃 貸 借 契 約 に お い て 、 上 記 の 期 間 内 に 更 新 拒 絶 の 通 知 を せ ず に 契 約 更 新 さ れ た も の と み な さ れ る 場 合 、 そ の 期 間 は 定 め が な い も の と み な さ れ る の で 、 更 新 後 で も 解 約 の 申 し 入 れ を し たら6か月後に賃貸借契約が終了する ことになります。 し か し 、 更 新 拒 絶 の 通 知 や 解 約 申 し入れをすれば足りるのかというと、 そうではなく、正当事由が必要です。 正 当 事 由 を 判 断 す る に は 、 ① 建 物 の 賃 貸 人 お よ び 賃 借 人 が 建 物 の 使 用 を 必 要 と す る 事 情 、 ② 建 物 の 賃 貸 借 に 関 す る 従 前 の 経 過 、 ③ 建 物 の 利 用 状 況 、 ④ 建 物 の 現 況 、 ⑤ 建 物 の 賃 貸 人 が 建 物 の 明 渡 し の 条 件 と し て 、 ま た は 建 物 の 明 渡 し と 引 替 え に 建 物 の 賃 借 人 に 対 し て 財 産 上 の 給 付 を す る 旨 の 申 出 を し た 場 合 に お け る そ の 申 出 を考慮します。 建 物 が 老 朽 化 に よ り 居 住 す る と 危 険 な 状 態 で あ り 、 近 隣 に も 迷 惑 を 及 ぼ す よ う な お そ れ が あ れ ば 、 借 家 人 の 立 退 を 求 め る 正 当 事 由 を 肯 定 す る 事情となります。 こ れ に 対 し 、 古 い け れ ど も し っ か り し た 建 物 で あ れ ば 、 単 に 老 朽 化 し た と い う だ け で は 借 家 契 約 の 更 新 拒 絶 に 正 当 事 由 は 認 め ら れ ま せ ん 。 古 い 家 を 取 り 壊 し て ビ ル を 建 て て 再 開 発 を し た い (収 益 を 増 加 さ せ た い )と い っ た 事 情 で あ れ ば 、 正 当 事 由 の ハ ードルは高くなるでしょう。 ま た 、 立 ち 退 い て も ら わ な い と 高 齢 の 大 家 に は 住 む と こ ろ が な い 、 古 い 家 を 取 り 壊 し て 新 し い 家 を 建 て 一 部 は 大 家 が 住 み 一 部 は 賃 貸 で 収 入 を 得 な け れ ば な ら な い と い っ た 事 情 が あ り 、 借 家 人 が 明 け 渡 し を し て も 生 活 に 困 ら な い の で あ れ ば 、 正 当 事 由 が肯定されます。 こ れ に 対 し 、 借 家 人 が 店 舗 や 事 務 所 と し て 営 業 を し て 収 益 を 得 て い る か 、 高 齢 や 病 気 で 次 に 借 り る こ と が 困 難 で あ る か と い っ た 借 家 人 が 引 き

続 き 家 を 使 用 す る 必 要 性 も 考 慮 さ れ ま す 。 こ れ ら の 例 で は 借 家 人 の 使 用 の 必 要 性 は 高 い と 認 め ら れ 、 正 当 事 由を否定する事情となります。 そ れ で は 、 借 家 人 が 、 家 賃 を 下 げ ろ 、 住 環 境 を 改 善 し ろ と 様 々 な ク レ ー ム を 言 っ て く る 場 合 、 借 家 契 約 の 更 新 を 拒 絶 す る こ と は で き る の で し ょうか。 家 賃 の 値 下 げ や 住 環 境 の 改 善 が 不 当 な 要 求 で 、 大 家 の 事 業 や 生 活 の 妨 害 を し て い る の で あ れ ば 、 こ の よ う な 要 求 も 正 当 事 由 を 肯 定 す る 一 事 情 に は な り ま す が 、 い わ ゆ る 立 退 料 を 支 払 っ て 退 去 し て も ら う こ と が 考 え られます。 大 家 の 事 情 だ け で は 正 当 事 由 が 肯 定 さ れ な い 場 合 は 、 借 家 人 に 引 っ 越 し 費 用 や 新 た に 家 を 借 り る 費 用 、 次 に 借 り る 家 の 賃 料 と の 差 額 な ど を 補 償 す る 財 産 上 の 給 付 (立 退 料 )を す る こ と で 正 当 事 由 を 補 完 し て 、 退 去 を 求 め る こ と に な り ま す 。 立 退 料 の 金 額 を 算 定 す る 基 準 が 定 め ら れ て は お ら ず 、 土 地 や 建 物 の 価 格 、 近 隣 の 市 況 、 借 家 人 側 の 事 情 な ど が 考 慮 さ れ る の で 、 大 家 が 提 示 し た 立 退 料 で は 足 り な い と 裁 判 所 で 判 断 さ れ る こ ともあります。 借 家 契 約 を 更 新 拒 絶 し て 立 ち 退 き を求める場合、賃貸借契約書、土地･ 建 物 の 登 記 簿 謄 本 、 図 面 や 写 真 な ど を お 持 ち に な り 、 ご 相 談 く だ さ い 。 借家だけでなく、借地についても、 更 新 拒 絶 に は 正 当 事 由 が 必 要 で す の で 、 同 様 に 資 料 を お 持 ち に な り 、 ご 相談ください。

【弁護士費用】 不動産事件を受任する場合、事件単位で費用を請求させていただくのが通常です。 委任を受けた事件を担当したとき、実費や日当を除き、依頼者から、事件受任時に 結果のいかんにかかわらず発生する｢着手金｣と、事件解決時に成功の程度に応じて 発生する｢報酬金｣を、それぞれお支払いいただくこととなっています。 なお、消費税は別途付加します。 1. 建物･土地明渡請求事件 借家･借地契約終了に基づく建物･土地明渡請求事件の着手金は次のとおりです。 ･交渉 賃料の3か月分以内 ･訴訟(一審) 賃料の6か月分以内(注) (注)勝訴の見込みがかなり低いと認められる事案、特に複雑かつ困難な事案につい ては、20万円の範囲内で着手金を増額することがあります。 報酬金は、着手金と同額に、未払賃料の支払いを伴うときは経済的利益額に応じ た次表の報酬金を加算します。 賃料等の額 報酬額 300万円以下である場合 20％ 300万円を超え3000万円以下である場合 15％＋15万円 3000万円を超え3億円以下である場合 9％＋195万円 なお、明渡しや未払賃料に関する保全や執行をする場合は別途弁護士費用が掛か ります。 2. その他の不動産事件に関する着手金 ① 境界に関する訴訟 40万～60万円 ② 借地非訟事件 借地権の額:5000万円以下 30万～50万円 3. 書類作成の手数料 ① 契約書類の作成 10万～30万円(定型の場合。非定型は加算) ② 内容証明郵便の作成 3万～ 5万円

○銀座線「末広町駅」下車、出口4を出て、上野方向に進み、錬成通りを横断して左4軒目。徒歩2分。 ○千代田線「湯島駅」下車、出口6を出て、御茶ノ水方向に進み、2つ目の路地を左に曲がり、中央通りに出た ら右に曲がってすぐ。徒歩3分。 ○JR山手線「御徒町駅」下車、南口1を出て中央通りを渡り、中央通り沿いを秋葉原方向に直進。徒歩6分。 ○日比谷線「仲御徒町駅」下車、出口2を出て、昭和通りを秋葉原方向に進み、1つ目の路地を右に曲がり、 中央通りを渡ったら左に曲がってすぐ。徒歩6分。 ○大江戸線「上野徒町駅」下車、出口A4を出て中央通り沿いを秋葉原方向に直進。徒歩4分。

弁護士

佐久間大輔

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