交流拠点施設用地の活用方針(案)について【平成27年度検討分】

13

（

１

）

交流拠点施設用地の活用に係る検討の流れ

◇ 活用検討における２つの柱

「交流人口の拡大」と「地域経済の活性化」 ◇ 活用検討の流れ

≪検討ステップ≫：「交流人口の拡大」と「地域経済の活性化」につながる、交流拠点施設の中核

をなす主要機能について検討し、活用方針（案）を作成する

ア）業務委託の実施

①一般的に高い集客力が見込まれる機能の抽出 【評価対象施設（10 施設）】

1. 観光物産施設 2. 観光・レジャー施設 3. 歴史系展示施設

4. 子ども関連施設 5. スポーツ施設 6. ＭＩＣＥ施設

以下参考施設（交流人口の拡大に直接は寄与しないもの）

参考 1. ホテル 参考 2. オフィス 参考 3. 教育関連施設 参考 4. 大型商業施設

②他都市事例等を参考に、概略の効果分析

イ）市において業務委託結果の精査・考察を踏まえ、効果期待度の高い機能を整理

ア）業務委託の実施

①期待度の高い４機能に新機能を加え、他都市事例を用いて 10 カテゴリー（施設素案）に細分化 【施設素案（カテゴリー）】

機能 カテゴリー

( 1) 観光物産機能 ①歴史・観光融合型、②フードテーマパーク型、③大規模直売型

( 2) 観光・レジャー機能 ④複合アミューズメント型、⑤海洋レジャーパーク型

( 3) 歴史系展示機能 ⑥歴史テーマ特化型

( 4) ＭＩＣＥ機能 ⑦ＭＩＣＥ特化型、⑧ＭＩＣＥ複合型

( 5) 新機能 ⑨教育・研究開発型、⑩子ども向け職業・社会体験型

②意見聴取およびアンケートの実施

・市民、総合計画審議会委員、まち・ひと・しごと創生総合戦略審議会委員の意見 （※ 市民、審議会への意見聴取については市が主体になって実施）

・民間事業者ヒアリング

・大都市圏住民アンケート調査（ネット調査） ③各種意見等を踏まえた活用方策案の作成（３案）

施設素案を基に実施した意見聴取等の結果を踏まえ、新たな機能（その他機能）を追加するな どし、３つの活用方策案を作成した。

≪案１≫長崎の魅力発信と農林水産業等の育成

∼食文化等の本市の魅力発信による観光客の誘引と、農林水産業等の振興をめざすプラン∼

≪案２≫多様な交流による産業振興と賑わいの創出

∼経済交流から市民交流まで、多様な交流による産業振興と賑わいを生み出すプラン∼

≪案３≫次世代育成と企業支援

∼未来を担う次世代を育むとともに、企業の活力を取り込んでいくプラン∼

④各案の効果分析 ※ 別紙資料参照

附帯決議（平成 26 年 11 月市議会）

本市の経済活性化や交流人口の拡大のためにどのような活用が最善であるのか、ＭＩＣＥに関わらず、

将来の利活用について十分検討すること。

≪検討ステップⅠ≫『効果期待度の高い用途機能』とはどの様なものがあるか（可能性検討）

≪検討ステップⅡ≫交流拠点施設用地の『中核とすべき機能』は何か（活用方針の検討）

効果期待度の高い機能を整理（４機能）

H27 業務委託 H26 業務委託

長崎の魅力発信ゾーン イベント広場ゾーン 農林水産業等振興ゾーン ゾーン

想定機能 （カテゴリー）

・歴史系展示機能

・観光物産機能

・観光・レジャー機能

・観光物産機能

・その他機能（イベントスペース）

・新機能（子ども職業・社会体験）

・新機能（教育・研究開発）

・その他（工場生産販売など）

学術・ビジネス交流ゾーン 展示・イベント交流ゾーン

・ＭＩＣＥ機能

・その他機能（市民交流など）

・ＭＩＣＥ機能

・その他機能（市民利用等の

イベントスペース）

多文化交流・次世代育成ゾーン ビジネスゾーン イベント交流ゾーン

・新機能（子ども職業・社会体験）

・その他機能（国際交流スペースなど）

・新機能（教育・研究開発）

・その他機能（企業オフィスなど） ・その他機能（スポーツ交流を含む

イベントスペース）

ゾーン 想定機能 （カテゴリー）

ゾーン 想定機能 （カテゴリー）

観光物産機能 観光・レジャー機能 歴史系展示機能 ＭＩＣＥ機能

歴史文化や食の発信機能を中核とした案

MI CE 機能を中核とした案

ア）活用方策案における施設配置の基本的な考え方（業務委託報告）

活用方策（案）の実現にあたっては、基本的な方針として、民間資金の活用による施設整備と民

間のノウハウを活かした独立採算運営をめざす。

機能配置の考え方は、経済活性化や交流人口拡大に直接的に寄与する「主要機能」を、新駅との

動線を確保しやすい敷地中央部に可能な限り配置する。また、民間による付帯機能を、全体的なバ

ランスを考慮し敷地両端を中心に配置する。

民間資金の活用にあたっては、PFI 手法や定期借地制度の導入など多様な手法が想定されるが、

そこで得られた借地料等の資金を公共投資資金に充当することで、プロジェクト全体としての公共

投資額の削減を図ることが望まれる。

民間による付帯機能スペースは、敷地両端に配置するイメージが上図に示されている

が、

これは、

新駅との動線を確保しやすい敷地中央部に主要機能を配置する観点から、

あ

くまで仮の配置イメージとして、

敷地両端に配置されたものであり、

これに縛られるもの

長崎の魅力発信ゾーン

付帯機能

イベント広場ゾーン

（半屋外）

約3 0 0 0 ㎡

テナント（飲食関連等）

地上2階 延床面積（※）約9300㎡

（地上3階程度）

延床面積約7100㎡

駐車場延床面積

約8000㎡ 付帯機能

農林水産業等振興

ゾーン

※ 延床面積には出入口スペースやバックヤード等の付帯部分面積を含む

1

長崎の魅力発信と農林水産業等の育成

【全体コンセプト】

好調な観光分野の活性化を加速させる拠点として、既存観光資源と

の 棲み分けを図りなが ら、多 様なターゲットに訴求する長崎固有 の

魅力の発信・体感機能を凝縮し、賑わいあふれる魅力的な空間を形

成する。

また、本市の地場産業である農林水産業等の振興を目的とした各種

の機能を導入し、販路拡大や新商品の開発、ブランド化などを総合

的に支援する。

延床面積 約２７,４００㎡

初期投資額 約１１２億円

借地料等収入 約３７億円（民間借地相当分）＋テナント等収入

実質負担額 約７５億円（他、テナント収入等による削減可能性あり）

施設利用者見込み 約１１４万人

新規市外来訪者数 約６∼３３万人

経済波及効果 約１６∼８３億円

長崎の魅力発信 ゾーン

イベント広場 ゾーン

農林水産業等 振興ゾーン

【施設概要・効果概要】

【

期待さ

れる主な効果】



長 崎 の魅 力 の発 信 による新 規

来訪者数の増加



観 光 機 能 の集 約 による市 全 体

と

し

ての受入基盤の強化



国 内 外 に向 けた情 報 発 信 によ

る都市ブラ

ンド

・

知名度の向上



農 水 産 品 ・

加 工 品 等 の販 売 促

進 、

ブランド

化 、

販 路 拡 大 、

新

商 品 開 発 、

起 業 支 援 等 による

地場産業の振興

など

歴史文化や食の発信機能を中核とした案

【施設配置方針】

多様な賑わいを創出する「イベント広場ゾーン」を中心に、両サイドに「長崎の魅力発信ゾーン」と「農林水産業

振興ゾーン」を配置。イベント広場ゾーンを生かした相互連携により、賑わいの好循環を創出する。

施設は地上 3 階建て程度を想定し機能集約とコスト抑制を図る。余剰容積については民間開発を誘導し更なる

賑わいの創出と、一体開発による行政コストの削減を図る。 【メインターゲット】

観光客

・ 「食」や「体験」に関心が高い若者からファミリー、高年層までの幅広い年代の観光客 ・ 「歴史」や「文化」に関心が高い高年層やコアファン層

・ 日本文化や長崎に関心が高い外国人観光客

ビジネス関連 ・ 農林水産、食品加工関連の事業者、生産者

市民 ・ 物産展などのイベントや、食をテーマとした体験・学習等に関心が高い市民

（モデルプラン施設規模の設定根拠）

長崎の魅力発信ゾーン 約 6, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、展示・体験スペースを「食」1500 ㎡、 「歴史・文化」1, 500 ㎡、「産業・海洋」2, 000 ㎡、供用 1, 000 ㎡と設定した。

イベント広場ゾーン 約 3, 000 ㎡

都市型広場の先進事例である福岡市役所本庁舎西側ふれあい広場 3, 028 ㎡を参 考に設定した。

農林水産等振興ゾーン 約 2, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、食をテーマとした情報発信・体験ス ペースとして 1000 ㎡、セミナー等を開催する会議室等のスペースとして 1000 ㎡と設定した。

N

【ゾーン区分と空間構成イメージ】

食 文 化 をは じめ とする長 崎 固 有

の伝統文化等の情報発信とあふ

れる魅力を体感できるゾーン。

最新技術を活かした展示・体験施

設のほか、民間テナント等を効果

的に導入し賑わいを創出する。

１長崎の魅力発信ゾーン

２イベント広場ゾーン

３農林水産業等振興ゾーン

朝市など食をテーマとした様々な

イベントが 開 催 され 、賑 わいを創

出するイベント広場ゾーン。

屋 根 完 備 の 全 天 候 型 とし多 様 な

イベントを開 催できる空間を創出

する。

農 林 水 産 業 や 食 品 製 造 ・加 工 業

等 の食 関連産 業の振 興 を目 的 と

した農林水産業等振興ゾーン。

拘りの産品 を扱う物販 ・飲食テナ

ントの ほ か 、新 商 品 開 発 や 販 路

拡 大 に関 連 したセミナーや 商 談

会 の 開 催 、関 連 ベンチャー の 育

成 等 をサ ポー トす る機 能 を導 入

する。

（類似事例）

出典：青森市文化観光交流施設HP http://www.nebuta.jp/warasse/ 歴史文化の発信・体感施設

（例）ねぶたの家ワ・ラッセ〔青森市文化観光交流施設〕（青森市）

屋根付きイベント広場

（例）広島市旧市民球場跡地の空間づくりイメージ（広島市）

出典：広島市HP

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1420784208990/index.html

６次産業化の複合拠点 （例）ファームス 木島平（木島平村）

出典：ファームスHP http://www.farmus.jp/

屋根付きイベント広場

（例）オリオンスクエア（宇都宮市）

出典：オリオンスクエアHP https://www.facebook.com/orionsquare/

屋根付きイベント広場

（例）六本木ヒルズアリーナ（東京都） 最新映像技術を駆使したデジタルミュージアム （例）宇宙ミュージアム T eNQ（東京都）

出典：東京ドームシティHP http://www.tokyo-dome.co.jp/tenq/

出典：六本木ヒルズHP http://www.roppongihills.com/facilities/arena/

食品工場兼ミュージアム

（例）ロイズチョコレートワールド（千歳市）

出典：（株）丹青社提供 子どもを対象としたクッキングスタジオ

（例）静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」

出典：静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」HP

http://maaru-ct.jp/corners/cooking

フードテーマパーク

（例）新横浜ラーメン博物館（横浜市）

出典：横浜観光情報HP

付帯機能

付帯機能

免税店等の商業機能

賑わい広場 （屋外イベント等）

（地上1階程度） （地上3階程度） （地上5階程度） ホール・会議室等延床面積約25200㎡

駐車場延床面積約8000㎡ ※ 延床面積には出入口スペースやバックヤード等の付帯部分面積を含む

展示・イベント 交流ゾーン （展示場等）

学術・ビジネス 交流ゾーン

（メインホール等） テナント（飲食関連等）

学術・ビジネス 交流ゾーン （会議室等）

２

多様な交流による産業振興と賑わいの創出

【全体コンセプト】

本市の新しい交流の柱として、学会や大会、展示会や イベント等の

開催を通じた国内外の人・情報・先端技術等が集積し、交流・イノベ

ーションを生み 出す拠点 を形 成。市内企業 の事業拡大 や新分野 へ

の進出 、グローバル人材の育成 など、経済界全体の活性化 を支 援

する。

また、市外来訪者による消 費拡大を促進し、飲食や物 販、宿泊、交

通などの幅広い分野への経済波及効果を生み出す。

国内外に向けた長崎の情報発信拠点として、国際的 な知名度の向

上と都市ブランドの向上をめざす。

延床面積 約３３,２００㎡

初期投資額 約１３７億円

借地料等収入 約３７億円（民間借地相当分）＋テナント等収入

実質負担額 約１００億円（他、テナント収入等による削減可能性あり）

施設利用者見込み 約５９万人

新規市外来訪者数 約５２万人

経済波及効果 約１２３億円

学術・ビジネス 交流ゾーン

展示・イベント 交流ゾーン

【施設概要・効果概要】

【

期待さ

れる主な効果】



各 種 の学 会 ・

展 示 会 ・

セミ

ナー

等 による学 術 ・

ビジネス関 係 者

の来訪による域内消費の拡大



産 業 界 全 般 における人 ・

情 報 ・

技 術 交 流 等 による企 業 ・

人 材

育成の推進



国 内 外 に向 けた情 報 発 信 によ

る都市ブラ

ンド

・

知名度の向上



市民活動の活発化

など

MI CE 機能を中核とした案

【施設配置方針】

中央に学術・ビジネス交流ゾーン（メインホール等）、北側に展示・イベント交流ゾーン、南側に学術・ビジネス交

流ゾーン（会議室等）を配置し、一体的な動線を確保する。

施設は展示・イベント交流ゾーンと学術・ビジネス交流ゾーン（メインホール）は地上１階建∼2 階建程度とし、学

術・ビジネス交流ゾーン（会議室等）は地上 5 階建て程度を想定する。 【メインターゲット】

観光客 ・ 各種のイベント等に関心が高いミドル世代を中心とした観光客 など

ビジネス関連

・ 学会、大会、セミナー等へ参加する各分野の関係者・専門家 ・ 市内外の各分野の経済関係者、学術・文化関係者 など

市民

・ 各種の団体、サークル、NPO 活動等の関係者

・ 各種のイベントや学習会、ワークショップ等に関心が高い市民 など

（モデルプラン施設規模の設定根拠） 学術・交流ゾーン

（メインホール等）

約 3, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、長崎市に不足する平土間の形式で、 中規模学会や大会等が開催できる規模とした。

展示・イベント交流ゾーン 約 3, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、長崎市に不足する平土間の形式で、 各種のイベントや展示会等が開催できる規模とした。

学術・交流ゾーン （会議室等）

約 3, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、中規模学会や大会等の分科会や各種 のセミナー等が開催できる規模とした。

N

【ゾーン区分と空間構成イメージ】

様々な規模や種類の学会や大会

等 をワンストップで開 催 できる学

術・ビジネス交流ゾーン。

平 土 間 の メインホ ー ル や 大 小

様 々 な会 議 室 で構 成 し、多 様 な

賑わいを創出する。

１学術・ビジネス交流ゾーン

２展示・イベント交流ゾーン

様々な規模・種類の展示会やイベ

ント等 が 開 催 できる展 示 ・イベント

交流ゾーン。

可 動 壁 等 で分 割 が 可 能 な平 土 間

の展示場等で構成し、各種のニー

ズに対応する。

（類似事例）

出典：朱鷺メッセHP https://www.tokimesse.com/ メインホール

（例）朱鷺メッセ（新潟市）

展示場（展示会）

（例）サンメッセ香川（香川市）

出典：株式会社エフエム香川HP

http://sanuki-asobinin.seesaa.net/article/409451896.html

展示場（フリーマーケット） （例）朱鷺メッセ（新潟市）

出典：朱鷺メッセHP https://www.tokimesse.com/

展示場（玩具イベント） （例）グランメッセ熊本（熊本市）

出典：サンプルフォトより取得 出典：くにびきメッセHP http://www.kunibikimesse.jp/22.html

多目的ホール

（例）くにびきメッセ（松江市）

会議室

（例）ママカリフォーラム（岡山市）

イベント交流ゾーン

（多目的アリーナ、多目的展示場等）

付帯機能

テナント（飲食関連等）

多文化交流

・次世代育成ゾーン

付帯機能

免税店等の商業機能

ビジネスゾーン

（地上1階程度）

延床面積約7700㎡

（地上5階程度）

延床面積約11800㎡

駐車場延床面積

約8000㎡ イベント広場

※ 延床面積には出入口スペースやバックヤード等の付帯部分面積を含む

３

次世代育成と企業支援

【全体コンセプト】

市内外の多くの人を誘引する魅力的なイベント等の開催に

より賑わいの創出や、国際色豊かな経済交流から多文化交

流までの多様な交流を生み出す新たな拠点を形成する。

また、次世代を担う子どもの育成を支援する各種の体験・学

習スペースのほか、雇用を生み出すオフィス空間など、複合

的な空間を創出する。

延床面積 約２７,５００㎡

初期投資額 約１２０億円

借地料等収入 約３７億円（民間借地相当分）＋テナント等収入

実質負担額 約８３億円（他、テナント収入等による削減可能性あり）

施設利用者見込み 約６７∼８６万人

新規市外来訪者数 約２２∼５４万人

経済波及効果 約２２∼５３億円

多文化交流 ・次世代育成

ゾーン ビジネス

ゾーン

イベント 交流ゾーン

【施設概要・効果概要】

【

期待さ

れる主な効果】



各 種 のイベント

、

スポーツ大 会 等

の開催による賑わいの創出



多文化交流による国際化の推進



次世代を

担う

子ど

もの育成



企業誘致等による雇用創出



市民活動の活発化

など

イベント交流や子どもの育成、企業誘致機能を中核とした案

【施設配置方針】

多様な催しの開催が可能なイベント交流ゾーンを中心に、多文化交流・次世代育成ゾーンとビジネスゾーンを

一体的な施設として南側に配置する。

施設はイベント交流ゾーンを地上 1 階建て、多文化交流・次世代育成ゾーンは地上 5 階建て程度を想定する。 【メインターゲット】

観光客 ・ スポーツをはじめ各種のイベント等に関心が高いミドル世代を中心とした観光客 など

ビジネス関連

・ 市内外の各分野の経済関係者、学術・文化関係者 ・ ビジネスゾーンの関係者 など

市民

・ 各種の団体、サークル、NPO 活動等の関係者

・ 各種のイベントや学習会、ワークショップ等に関心が高い市民 ・ 子育て世代

・ スポーツや健康増進などに関心が高い市民 など

（モデルプラン施設規模の設定根拠）

イベント交流ゾーン 約 5, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、スポーツ利用が可能な規模と するとともに、長崎市に不足する平土間の形式で、各種のイベントや展 示会等が開催できる規模とした。

多文化交流・次世代育成ゾーン 約 1, 000 ㎡

他事例を参考に、多文化交流や次世代育成に関する様々な機能を導入す るとともに、多様な市民活動が開催できる規模として設定した。

ビジネスゾーン 約 3, 000 ㎡

関係事業者へのヒアリング結果を参考に、市内のオフィス需要等を勘案 し設定した。

N

【ゾーン区分と空間構成イメージ】

各種のイベントやスポーツ大会等

が 開 催 できるイベ ント交 流 ゾー

ン。

イベント仕様（コンクリート）とスポ

ーツ仕様（フローリング）の異なる

性格を持つ 2 種類の平土間空間

で構成し、多様な賑わいを創出す

る。

１イベント交流ゾーン

２多文化交流・次世代育成ゾーン

３ビジネスゾーン

世 界 都 市 長 崎 にふ さわ しい多

文 化 交 流 （国 際 交 流 ）と、未 来 を

担う子どもの成長を支える多文化

交流・次世代育成ゾーン。

国 際 色 豊 か な人 ・情 報 の 交 流 空

間 や 、子 どもの 職 業 体 験 施 設 な

どで賑わいを創出する。

企 業 の オフィスや テナント等 で構

成するビジネスゾーン。

市外からの企業誘致や既存事業

の 事 業 拡 大 等 を支 援 し、雇 用 を

創出する。

（類似事例）

展示場

（例）サンメッセ香川（香川市）

出典：株式会社エフエム香川HP

http://sanuki-asobinin.seesaa.net/article/409451896.html

子ども関連施設

（例）静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」（静岡市）

出典：静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」（静岡市）HP http://maaru-ct.jp/bazaar

レンタルオフィス

（例）テクノアークしまね本館（松江市）

出典：（公財）しまね産業振興財団HP

http://www.joho-shimane.or.jp/docs/2011012600124/

展示場（アリーナ）

（例）アオーレ長岡（長岡市）

出典：アオーレ長岡HP

https://www.facebook.com/aore.nagaoka/photos_stream?ref=page_internal

出典：アオーレ長岡HP http://www.ao-re.jp/facility/114

国際交流センター

（例）福岡県国際交流センター（福岡市）

出典：福岡県国際交流センターHP http://www.plaza-clair.jp/interview/local17/01.html 子ども関連施設

（例）静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」（静岡市）

出典：静岡市こどもクリエイティブタウン「まある」HP

http://www.tanseisha.co.jp/service/works/55869

インキュベーションオフィス

（例）ビス・スクエアよっかいち（四日市市）

出典：ビス・スクエアよっかいちHP http://www.bizsq41.jp/about.html

展示場（アリーナ）

21

イメージ図

構成ゾーン

①延床面積 約 27,400 ㎡ 約 33,200 ㎡ 約 27,500 ㎡

②初期投資額 約 112 億円 約 137 億円 約 120 億円

③借地料等収入 約 37 億円 約 37 億円 約 37 億円

④実質初期投資額 約 75 億円 約 100 億円 約 83 億円

投

資

効

果

⑤定性的効果

・ 長崎の魅力の発信による新規来訪者数の増加

・ 観光機能の集約による市全体としての受入基盤の強化

・ 国内外に向けた情報発信による都市ブランド・知名度の向上

・ 農 水産品 ・加工 品等の 販売 促進 、ブランド化 、販路拡 大 、新

商品開発、起業支援等による地場産業の振興 など

・ 各種の学会・展示会・セミナー等による学術・ビジネス関係者

の来訪による域内消費の拡大

・ 産業界全般における人・情報・技術交流等による企業・人材

育成の推進

・ 国内外に向けた情報発信による都市ブランド・知名度の向上

・ 市民活動の活発化 など

・ 各種のイベント、スポーツ大会等の開催による賑わいの創出

・ 多文化交流による国際化の推進

・ 次世代を担う子どもの育成

・ 企業誘致等による雇用創出

・ 市民活動の活発化 など

⑥施設利用者数 約 114 万人 約 59 万人 約 67∼86 万人

⑦新規市外来訪者数 約 6∼33 万人 約 52 万人 約 22∼54 万人

⑧消費効果 約 9∼48 億円 約 77 億円 約 13∼31 億円

⑨経済波及効果 約 16∼83 億円 約 123 億円 約 22∼53 億円

⑩投資効果【年間効果】 約 12∼79 億円 約 119 億円 約 19∼50 億円

⑪投資効果【効果倍率】 約 7∼35 倍 約 44 倍 約 9∼22 倍

効果検証結果 高いコストパフォーマンスと賑わいの創出

3 案中、初期投資額が最も低く、市民も含む集客力は最も高いこ

とから、集客 面の費用対 効果は 最も高い。また、市 全体の 観光

振興に必要な機能面の補完など全体的な底上げが期待できると

ともに、地場産業など分野に特化した産業振興が期待される。

一方で、物販を中心とした日帰り客や市民利用が多いことから、

消費額及び経済波及効果は低位の場合は 3案中最も少ない結

果となる。

学術・産業の振興と高い経済波及効果

3 案中、初期投資額は最も高く、市民も含む施設利用者数は最も

少ないことから、初期投資額あたりの集客効果は最も低い。

一方で、施設利用者の大部分が新規市外来訪者となり宿泊客も

多いことから、消費効果及び経済波及効果、投資効果などの費

用対効果は最も高い結果となる。また、国内外の先端的な人・モ

ノ・情報の集約とイノベーションによる幅広い分野の産業振興や

人材育成が期待される。

身近な賑わい創出と雇用の拡大

初期投資額、施設利用者数とも 2 番目であり、経済波及効果は

低位では案１よりも高いが高位では 3 案中最も低い。

一方で、次世代育成やスポーツ機能など市外利用者のみならず

市民利用も期待できるバランスのとれたプランといえる。また、世

界 都 市 長 崎 を実 現 する推 進 拠 点 となり得 る多 文 化 交 流 機 能

や、雇用を生み出すビジネスゾーンなど、本市が抱える課題に幅

広く対応できるプランである。

学術・ビジネス

交流ゾーン

展示・イベント

交流ゾーン

多文化交流

・次世代育成

ゾーン ビジネス

ゾーン

イベント

交流ゾーン

歴史文化や食の発信機能を中核とした案 MI CE 機能を中核とした案 イベント交流や子どもの育成、企業誘致機能を中核とした案

長崎の魅力発信

ゾーン

イベント広場

ゾーン

農林水産業等

ア）３つの活用方策案の設定に関する妥当性について

業務委託結果を市において精査した結果、作成された３つの活用方策案については、これまでの 調査結果や、市民・審議会委員からの意見、民間事業者ヒアリング結果、大都市圏住民アンケート 調査結果等を踏まえ、課題整理のうえ作成されており、効果の一定期待できる案である。

イ）効果分析結果の妥当性について

３つの案ごとに算出された各種効果についても、検証の結果、具体的整備内容により左右される 可能性はあるものの、各種データに基づいて適正に算出されていた。

ウ）効果分析結果の比較

①域外からの交流人口拡大について

本交流拠点施設用地における、「域外からの交流人口の拡大」という目的の指標となる、新規市 外の来訪者数は、「案３」（約 22∼54 万人）の高位の数字が最も高く、「案２」（約 52 万人）につ いても、ほぼ同じ規模の数字となっている。

②地域経済の活性化について

「地域経済の活性化」という目的の指標となる、新規市外の来訪者数に日帰り客、宿泊客等を 考慮して算出された「経済波及効果」は、「案２」（約 123 億円）が最も高く、「案１」（約 16∼83 億円）の高位の数字と比較しておよそ 1. 5 倍、「案３」（約 22∼53 億円）の高位と比較すると 2 倍 以上の効果が見込まれる結果となっている。

これに、初期投資額や修繕費を含めた年間の投資効果としては、「案２」（119 億円）が最も高い 結果となっている。

エ）事業費抑制に向けた事業手法等について

業務委託においては、民間事業者ヒアリング結果等も踏まえ、民間資金の活用に向け、ＰＦＩ手 法や定期借地制度の導入など多様な手法を想定しながら、そこで得られた借地料等を公共投資資金 に充当することで、プロジェクト全体としての公共投資額の削減を図るという観点から、民間提案 による付帯機能スペースを設け、その借地料を収入として想定している。

なお、この民間による付帯機能スペースは、敷地両端に配置するイメージが示されているが、こ れは、新駅との動線を確保しやすい敷地中央部に主要機能を配置する観点から、あくまで仮の配置 イメージとして、敷地両端に配置されたものであり、これに縛られるものではない。

（

４

）

業務委託結果を踏まえての市の考察

交流拠点施設用地の活用検討においては、市議会からの附帯決議を踏まえ、「域外からの交流人口 の拡大」と「地域経済の活性化」につながる最善の活用策を検討している。

これを踏まえ、本交流拠点施設用地の活用において重要と考えられる視点から、市において、業 務委託における活用方策案の効果分析結果を比較しながら考察を行った。

①他の案と比較して、「案２」は域外からの交流人口拡大効果が最も期待できる

・「案２」の集客ターゲットとなるビジネス客については、観光客とすみ分けができる、本市にとっ て新たな集客ターゲットであり、また、学会・大会等、来訪の動機付けが明確であることから、 新規市外来訪者数が、高位・低位の幅を持たせることなく算出されており、案３の高位の数値よ り若干落ちるものの、高い効果が見込まれる。

・一方で、「案１」や「案３」において算出された新規来訪者数や各種効果については、一般的な観 光客を想定した、大都市圏住民アンケート調査結果における、施設整備によって来訪意欲が向上 するとの回答率等を用いて高位や低位を設定しており、流動的要素が含まれている。

②他の案と比較して、「案２」は経済波及効果が最も期待でき、投資に対する効果も最も高い ・効果分析による比較の結果、「案１」や「案３」の高位の数字と比較しても、「案２」は３案中で

最大の経済波及効果が見込まれる。

・また、初期投資額のほか、修繕費を考慮した年間の投資効果も「案２」が最も高い結果となって いる。

（

５

）

長崎市まち・

ひと

・

し

ごと

創生総合戦略と

の関連

長崎市においては、人口減少克服と地方創生を目的として、長崎市まち・ひと・しごと創生総合戦 略の策定作業を進めているところである。

その中で、長崎市が持つ資源に磨きをかけ、国内外に発信することにより、「人」の交流を生み出 し、雇用創出と所得向上につなげる取り組みを、特定戦略『交流の産業化による長崎創生』として位 置付けることとしている。

長崎市の産業構造の現状としては、観光関連産業である「卸売業、小売業」や「宿泊業、飲食サー ビス業」などの従事者割合が多いが、これらの業種の従事者は、他業種と比べて非正規雇用の割合が 高く、そのことにより賃金水準も低い状況にあり、特に「宿泊業、飲食サービス業」はその傾向が顕 著である。

これは、月別の観光客数や休日・平日で宿泊者数に大きな差があることに大きな要因があるものと 考えられることから、「交流の産業化」を進めるにあたり、単純に長崎市を訪れる人を増やすだけでな く、いかに平準化を図るのかということが課題として捉えられる。

その中で、「案２」については、ビジネス客を中心とした新たな集客ターゲットにより、交流人口の 平準化がもたらされるとともに、宿泊を伴う消費単価の高い人を呼び込むことになることから、本市 の産業全般に利益を生み、雇用創出や所得向上をはじめとする経済の好循環を生み出すことが期待で きる。

これは、本市が目指すべき地方創生の方向性と合致したものであると言える。

（

６

）

活用方針（

案）

業務委託結果を精査・考察し、これらを踏まえて市において検討した結果、交流拠点施設用地の活用 方針（案）は、下記のとおりとしたい。

（

７

）

今後検討すべきこ

と

◆ 今後、「案２」をベースとしながら、更なる事業費抑制に向けた検討や、オール長崎でのＭＩＣＥ誘 致に向けた体制づくりを進めていく。

・業務委託においては、敷地両端に民間提案の施設スペースを設けることで、借地料収入による実 質負担額の抑制を目指すこととされているが、他都市の先進事例等を参考に、民間提案を積極的 に受けながら、敷地全体を有効活用した事業スキームを検討していくことで、実質負担額につい ては更なる抑制を目指していく必要がある。

・また、交流拠点施設として、ＭＩＣＥ機能の効果が最大限に発揮できるよう、県・市・大学・経 済界等の更なる連携強化を図り、オール長崎でのＭＩＣＥ誘致に取り組んでいく必要がある。

≪交流拠点施設用地の活用方針（案）≫

分類 事例

中核施設 メインホール、展示ホール、会議室

商業・飲食機能

衣料品店、食料品店、コンビニエンスストア、物産販売 店 、飲食 店、レストラン、ファーストフード店、カフェ、免 税店

業務機能 企業オフィス

宿泊機能 ホテル（アッパーミドルクラス、ビジネスクラス）

その他の機能 マンション、駐車場

２

．

中核施設と

その他民間収益施設の事例

複合機能として、色々な民間施設の可能性があるが、都市の規模や駅東側 の開発との競合の懸念がある中、以下のような施設が現時点で想定される施 設と考えられる。

３

．

民間活力の導入による複合施設の例

複合施設の条件設定に基づく検討モデル（複合施設による公共コストの縮減）

① 旧保留地には民間のホテル（ビジネス）、オフィス、一部商業・飲食などを想定した施設（延床面積 1F 1,6 50 ㎡× 8 F＝13,20 0m）を配置。（定期借地面積 3,3 00 ㎡）

② 多目的ホール機能をホテルに組み込み、空スペースに施設利用者の使用頻度が高いコンビニや物産販 売店などの商業機能、カフェ・レストランなどの飲食機能（延床面積 1,50 0 ㎡）を配置。（定期借地面積 1,50 0 ㎡）

③ 会議棟を高層化し、それによってできたスペースに駐車場（延床面積 8,0 00 ㎡）を配置。会議棟と駐車場 棟の高層階には、オフィス等（延床面積 1,5 00 ㎡）を配置。（定期借地面積 1,5 00 ㎡）

④ 交流拠点施設南側にアッパーミドルホテル設置。（延床面積（3,30 0 ㎡× 3 F）+（2,2 00 ㎡× 9 F）＝ 29,7 00 ㎡）。低層階に免税店などの商業機能、カフェ、レストランなどの飲食機能を配置。（定期借地面 積 4,2 00 ㎡）

新長崎駅西側に隣接する立地の良さを活かし、多くの人が利用しやすい MICE 施設をつくる。

 用地活用においては、中核施設はメインホール、展示ホール、会議室などの交 流拠点施設であるが、MICE 施設のコスト縮減を図る観点から、民間事業者のノ ウハウを活かした収益施設を積極的に組み込む。

 MICE 機能のみの単独施設であれば、これまで PFI 方式を念頭に検討していた が、民間活力を積極的に導入するうえでは、PFI 方式に限定することなく、民間 が参入しやすく行政コストの縮減を実現できる事業手法を採用するという認識を 持ち、PFI 法に基づかない手法（定期借地方式など）も視野に入れて最適な事 業手法を採用する。

従来案

複合施設の設定条件

 多目的ホール機能 1,500 ㎡をホテルに組込

 旧保留地の駐車場を 2 万㎡の中に配置

 定期借地条件は土地代の 3％、50 年間

 民間収益施設を 45,900 ㎡配置

建設費等 137 億円

１

．

交流拠点施設による用地活用の基本的な考え方

１．ホテルへの機能組み入れによる公共の建設費減：約 8.6 億円

 多目的ホール（1,500 ㎡）× 単価約 572 千円/ ㎡＝858,000 千円・・・ア

２．定期借地分⇒公共の収入増：約 44.5 億円

 ①旧保留地の民間収益施設（3,300 ㎡）※ 土地代 339,000 円/ ㎡（購入時点べース）

3,300× 339 千円× 0.03× 50 年＝1,678,100 千円・・・・イ

 ②商業・飲食（1,500 ㎡）＋③オフィス等（1,500 ㎡）

※ 算出方法：施設全体の延床面積 34,700 ㎡（33,200+1,500）における借地料の中で 3,000 ㎡（1,500ｍ+1,500ｍ）分を按分。 （3,000 ㎡/ （33,200 ㎡+1,500 ㎡））× 16,462 ㎡（※ 20,662 ㎡- ホテル分 4,2 00 ㎡）× 329 千円× 0.03× 50 年≒702,400 千円・・・・ウ

 ④ホテル（アッパーミドル 4,200 ㎡）※ 土地代 329,000 円/ ㎡（購入時点ベース）

4,200× 329 千円× 0.03× 50 年＝2,072,700 千円・・・・エ

5,311,200 千円 ⇒ 50 年間で

民間事業者のノウハウやアイデアを公募することにより、公共のコスト縮減や施設の機能向上などが見込まれる

ホテル、

オフィ

ス等、

商業・

飲食機能等の民間収益施設

を配置

こ

のモデルによるコ

スト

縮減額は約 53 億円

23

メインホール棟 展示ホール棟

駐車場 ホテル棟

ホテル 会議室

（3,000 ㎡）

多目的ホール

（1,500 ㎡）

駐車場 （300 台）

展示ホール （3,000 ㎡）

メインホール （3,000 ㎡） 車寄せ

※ 駐車場の配置はイメージ （旧保留地）

用地面積

3,300 ㎡ ⇒新県庁側

⇒新県庁側

①民間収益施設

ホテル（ビジネス）

オフィス

一部商業・飲食

車寄せ ②商業・飲食

駐車場

（300 台）

商業・飲食

多目的ホール 1,500 ㎡

会議室 （3,000 ㎡）

メインホール （3,000 ㎡） 展示ホール

（3,000 ㎡）

④ホテル （アッパーミドル）

用地面積

20,662 ㎡

（容積率 400％）

※ 無柱空間のため上空利用困難

※ 無柱空間のため上空利用困難

高さ 51ｍ

延面積：64,430 ㎡

使用容積率：約 310％

延面積：13,200 ㎡

使用容積率：400％

0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月

2012 2013 2014

資料：長崎市「観光統計」

参考④

長崎市の月別観光客数

資料：平成 24 年「経済センサス活動調査」

参考①

長崎市の産業大分類別従業員構成比

48.0 74.5 68.3 59.7 40.6 17.7

85.2 49.0

83.0 47.2

75.2 76.7

93.9 85.3 80.8

83.7 83.0 58.7

52.0 25.5 31.7 40.3 59.4 82.3

14.8 51.0

17.0 52.8

24.8 23.3

6.1 14.7 19.2

16.3 17.0 41.3

0% 20% 40% 60% 80% 100%

サービス業(他に分類されないもの) 複合サービス事業 医療、福祉 教育、学習支援業 生活関連サービス業、娯楽業 宿泊業、飲食サービス業 学術研究、専門・技術サービス業 不動産業、物品賃貸業 金融業、保険業 卸売業、小売業 運輸業、郵便業 情報通信業 電気・ガス・熱供給・水道業 製造業 建設業 鉱業 農林漁業 全産業

正社員 正社員以外 第１次産業

第２次産業

第３次産業

参考②

長崎市の雇用者における従業上の地位

資料：平成 24 年「経済センサス活動調査」

正社員 正社員以外

卸売業、小売業

宿泊業、飲食サービス業 生活関連サービス業、娯楽業

資料：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」 産業大分類名 長崎県 全国 全国との差 卸売業，小売業 3 3 7.9 3 8 2.2 △ 4 4 .3 医療，福祉 3 4 0.1 3 7 9.4 △ 3 9 .3 製造業 3 4 0.3 3 9 2.9 △ 5 2 .6 宿泊業，飲食サービス業 2 4 4.1 2 8 2.9 △ 3 8 .8 生活関連サービス業，娯楽業 2 6 5.2 3 1 4.7 △ 4 9 .5 建設業 3 3 9.8 4 0 5.1 △ 6 5 .3 全産業 3 4 7.7 3 9 2.4 △ 4 4 .7

参考③

産業大分類別所定内給与( Ｈ25 年)

参考⑤

長崎県内の日別宿泊者数動向（H

27. 9 月∼12 月）

５連休( 土- 水)

３連休( 土- 月)

３連休( 土- 月) ：土曜日