韓国における既成市街地整備手法の変遷と課題 利用統計を見る

著者

安 相景

著者別名

Sang Kyung An

雑誌名

国際地域学研究

号

2

ページ

11-27

発行年

1999-03

URL

http://id.nii.ac.jp/1060/00003899/

Creative Commons : 表示 - 非営利 - 改変禁止 http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/deed.ja

国際 地 域学 研究 第2 号1999 年3 月

韓国 におけ る既成市街地整備手法 の変遷 と課題

安 相 景 ＊ H 1 。 は じ め に 韓 国 で の市 街地 再整 備事 業 が初 めて 実施 さ れた のは、 ソウ ル市 が1952年朝 鮮戦 争 に より廃 虚 とか し た 市街 地 の再建 の ため に行 っ た土 地 区画 整 理事 業で あっ た。 し かし 、 そ れ は現 代 的な 意味 で の再 開発 とは ほど遠い もので あっ た。 本 格 的 な市 街地 整備 事業 は1970年 代以 降 、法 的制 度 が設け ら れた こ とに より始 まった。 その後 、 市 街地 整備 のた め の事 業手 法 は 社会 経 済的 な与 件 を反映 し なが ら、 変 化 ・ 発展し て きた。 し か し、 この よう な既存 の市 街 地整 備 事業 は、主 に ソウ ル市 に 限 ら れて行 わ れて い た。 こ れ は、 ソウ ルが首 都 とし て600年 余 の長い 歴史 を もっ て 発展し て きた の と、20-30年 間 の短 い期 間 に 韓国 の 総人 口 のほぼ25％ を占 める1 千 万 人以 上 の巨 大都 市 とし て急速 に成長 し て きた ソウ ル市 が持 つ特 殊 性 のた めであ る。 そ の過 程で ソ ウル 市 にお け る既 成市 街地 整 備 は、新 市 街地 開 発 と と もに都 市空 間 構 造 の改 編や 体 系的 な都 市管 理 の た めに、 極 め て重要 な手 法 であ っ た。 そ れ に対 し て、 近代 都市 と し て 歴史 が短 い 地方 都市 の場 合 は、既成 市街 地 の整備 よ り むし ろ 新 市街 地 の開 発 に重点 がお か れた。 し かし 、 最 近で は、 釜山 、大 邱、 大 田 な ど急 速 に発展 し て きた一 部 大 都市 にお い て も益々 既成 市街 地 の整備 は重大 な政 策課 題 とし て 登場 し つつ あ る。 現 在 、既 成市 街地 の整 備手 法 は都心 地 域内 の 再整備 手段 とし て、 都 心再 開 発事業 、 老 朽化し た住 居地 改 善 のた めの 住宅改 良 再開 発事 業 と住居 環 境改善 事 業、 そし て老 朽化 し た共 同住 宅 と連立 住宅 を対 象 と する再 建築 事業1)な ど、大 き く4 つ に分 けら れる。住宅 改良 再 開 発事業 は、住民 自力 開発 方 式 と合 同 開発方 式 に、 住居 環境 改善 事 業 は現 地 改良 方式 及 び共 同 住宅 方式 、 そし て現 地改 良 方式 と 共同 住宅 方式 を一緒 に利 用 で きる 複 合方 式 に細 分 され る。 本稿 で は、 まず どの よう な状 況 で こ れら の市 街地整 備 手 法が ど の よう な経 緯で形 成 さ れた の かを 把握 す る こ とで 、既 存市 街 地整 備政 策 の変遷 過 程 に関し て整 理 を行 う。 さら に、 既存 の既 成市 街 地 整備 事 業 の中で 、主 に行 わ れ てい る 合同 再 開発 事業、 住 居環 境 改善 事 業、 そし て再建 築事 業 を中 心 に 、 その 仕組 みや最 近 の動向 、 事業 の効 果 及び 今後 の課題 な どを分 析 す るこ とで、 韓 国 にお け る既 存市 街 地整 備手 法 の内容 を明 らか に で きる。 *東洋 大学 国際 地域学 部:FacultyofRegionalDevelopmentSludies,ToyoUniversity

2 。 不 良 居 住 地 整 備 政 策 の 変 遷 過 程 過 去50年 間 の韓国 の 都市 政策 は激変 す る社 会経 済状況 に 対応 し な がら大 きく変 化し_{て き た。 朝 鮮} 戦 争 の あっ た1950年 代 は、具 体的 な 都市管 理 政策 や制 度 を整備 せ ず にやっ て き た。1960年_{に 入 る と、} 第1 次 経済 開発5 ヵ 年計 画 の施 行(1962-1966 】と ともに産 業 化政 策 が本 格的 に推 進 さ れ始 め_{た。 産} 業 化政 策 は 急速 な都 市化 を伴 い、 さ まざ まな都市問 題 を引 き起 こし た。都 市 管理 ・開 発 の た め の制 度 が体 系的 に整備 し 始 めた の は この頃 か らで ある。 そ の後、 都 市政 策 と制度 は、社 会 経 済 の与 件 を 反 映 し な がら、 大 体10年 単位 で 、展 開し て きた。 既成 市 街地 の整 備 対策 も、 基 本的 に は こう し た 都 市政 策 の 流 れ とと もに変 化 し て きた。1962 年1 月20日 に公布 さ れ た「 都市 計 画法」 に一 団 の不 良地 区 改良 に関 す る事項 を都 市計 画 で決 定 し 事業 を施行 で きる よう に なっ た こ とが、 都市再 開発 に 関 す る制 度 の最 初 であ る と言 え る。 そ の 後 、 様々 な試行 錯 誤 を重 ね、 本 格的 な 市街 地整 備対 策が 推 進さ れ始 めたの は、1973年 「住宅 改 良 促 進 に関 す る臨時 措 置法 」 の制 定以 後 で あっ た。 現在 に至 る まで採 択 さ れた き た手 法 の変遷 過 程 は、 次 の よ うに時 代 別 に区分 さ れる。 2 。1 撤 去移 住 事業 の時 期 （1961-1971）1960 年代 は、 急 激な人 口増 加 を経験 し た時 期であ る。 工業 化 と経 済成 長 を目 標 と する総 量 的 な 経 済 政 策 は、農 村 から の大 都市 、工業 地 帯 への人 口移 動 に拍 車 をか け た。特 に、第一 次 経 済 開発5 ヵ年 計 画 が 成功 的 に終 わっ た 後、 ソ ウ ルへ の人 口集 中 はピ ー クに達 し た。1966年 から70年 の5 年間 に ソ ウ ル の人 口増 加 は全国人 口増加 分 の77 ％ を占 める170万人 、 年平 均増 加 率 は12.6％ に達 し た。 こ の時 期 の不 良 住宅 地 の整 備政 策 は全 面撤 去 方式 と住民 の集団 移 住定 着 方式で 行 わ れ てい た。 爆 発 的 な 流入人 口 や 自然的 人 口増 加 は 、 ソ ウル市 が物 理 的 に、受 容 きれ ない状 況 であ っ た。 さ ら に国 家 の財 政 投 融資 が産業 資本 に集 中 し た ため、 労働力 再 生産 のた めの 消費 部門 には、 投 資 がお そ ろ か に な り、 低所 得 層 の住 居 条件 は より 悪化 し た。 この よう な状 況 下で 、都 市低 所得 の 住民 は、 都 心 の 遊 休 空閑 地 に無 許 可定 着地 区 （Squattersettlements）^）を形 成 す る こ とに より、 住居 空間 を自 発的 に 確保 す る方 法し か なかっ た。 彼 らが 定着 した 遊 休国公 有地 、 河 川地 域、 丘陵 地 な ど は、 定 着初 期 に 利 用価 値 はあ まり大 きく なかっ た が 、急速 な経 済成長 とと もに 開発ブ ーム が起 こり、 益 々脚 光 を浴 び始 め た。 結局 、 開発利 益 を狙 う 不 動産 資本 と都市 を整備 し よ う とす る行政 側 の要 求 が一 致 し、 不 法 で占 有 し た住 宅 の撤 去 が始 ま るこ とになっ た。 し かし、 撤 去 方式 は、 撤去 さ れた 住民 につ い て の 事 後対 策 が足 りな かっ た た め、 スラ ムの 場所 的 移動 だけ とい う 結果 を招 い た。 一 方、 集 団 移住地 へ の定 着事 業 は、 道路 拡 張 や線路 沿 いの整 備 、 都市 計画 な どの 理 由で 、 都 心 に 近 接 し た無 許可 定 着地 を撤 去し 、 都 市周 辺部 へ 移住、 定 着さ せ る手 法で あっ た。 し かし 、 集団 移 住 政策 は多 様 な問 題 を生 み 出し たた め 中断 さ れた。 そ の政策 が 失敗 に終 わ っ た背景 に は、 移 住地 が ソ ウ ルの 中心 か ら遠 い とこ ろ に位置 し てい た こ と、 移住 地 の都 市基 盤施 設 と社 会的 サ ービ スの不 足 な ど に より 生活 の不 便 と住民 負 担 を増 加さ せ た こと、土 地投 機 や転 売行 為 の蔓 延 で低所 得 層 の 住宅 団

安 ： 韓国 にお け る既成 市街 地整 備手 法の変 遷 と課題 地 開 発 とい う より投 機資 本 の進 出 とい う問 題 を 発生 させ たこ と 、 が あ る 。 13 2 。2 合 法化 と現地 改 良 の時期 （1967-1973） 撤去 を受 けた 住民 の反 発や 、集 団 移 住さ せ ら れた 住民 の相 当数 が再 びソ ウル に戻 っ て くる問 題点 を補 完 す るた めに、政府 は不 良住 居 地 を住 民 自助 に より改 良し よう とする手 法 を取 る こ とに なっ た。 住居 地 とし て の適当 な立 地 と地形 条件 を もっ て い る不良 住 居地 を 選別 し て、 住民 自力 で 住宅 と公 共 施 設 を 含 む住居 環境 を改 善 す る とい う政 策 であ っ た。撤 去 住民 の た めの臨 時 措置 とし て出発 し た合 法化 施 策 は、 長期 的 な計画 で は なか っ たが 、 あ る程度低 所 得 層の 住 居環 境 を改 善し 、 住民生 活 の安 定 に 大 き く寄与 し た。し かし 、 個別 住宅 の改 良 及び 外形 的環 境改 善 に 傾 き、 地 区 の総 合的 かつ 計 画 的 な 整備 を 難し くし た こ とで、 持続 性 を 持つ こ と がで きず、 現地 改 良 事業 の形 に生 まれ変 わ った。 合 法化 対 策が 都 市計画 を 考慮 せ ず に推 進し た こ とに対 し て、 現地 改 良事 業 は、 総合 的 な開発 計 画 を立 て た後 、 住宅 改 良 と公 共施 設 事業 を並 行 実施 す る方法 であ っ た。 し かし 、 この 方式 も法 律的 制 度 の不 備 に より、 大 きな効 果 を得 る こ とが で きな かっ た。 特 に、 こ の事 業 が決 定的 に失 敗し た理 由 には、 上 地 の権利 関 係に 関す る問 題 の 解決 が な く、建物 だけ を改 良 し よう とし た こ とで あ る。 一 時 的 な 合法 化で 、 住居 に関 す る不安 は多 少 解消 さ れた の は事 実 であ るが、 結 局 は、改 良 さ れた住宅 が 再 び 撤去 の対 象 にな る悪 循環 を 招い た。 2 。3 法 的 制度 の整 備時 期 （1973-1982 ）1973 年3 月 に制定 さ れた「 住宅 改 良 促 進 に関 す る臨時 措 置法 」 は、 市 が直接 、 事業施 行者 に なっ て、 区 域内 の道 路及 び公 共施 設 を整 備 し 、一 定比 率の土 地 を 減歩し て 換 地さ せ た後、 住民 が 自力 で 住宅 を改 良 す るよ う とし た臨 時 の 法的 措 置 であ っ た3)。 この よう な制 度的 な整 備 と並 行し て1976年 には、 最初 の 「都 市再 開 発 法」 を制 定 する に至 っ た。 都市 再 開発 法 の制定 は、 今 まで 行 わ れて い た存 置 改良 の手 法 が物 理的 な施 設 基 準 の向 上 を通 じ て都 市環 境 の整 備や 都市 機能 の 強化 といっ た 不 良住 居 地開発 事業 の基本 目 的 の達 成 に十 分 に機能 し てな かっ た とい う認 識 から始 まっ た。 特 に、 大 部分 の宅 地 が過 小化 さ れ た こ とと、 個別的 に行 われ た建 築 と零 細建 築業 者 の参 入に よ り建 物 の質 が 低下 し たこ と、 また違反 建 築物 の発生 や総 合 的 な開発 が 不可 能 であ る こ とが 、存 置改 良 手 法 の問 題 点 とし て指摘 さ れ た。 従っ て 、都 市再 開 発法 で はこ うし た問 題点 を 補完 す る方向 に向 い な が ら、 不良 住 居 地開発 の た めの新 た な事 業 技法 を採 択し た。 そ の 法 の特 徴 として は、 一つ は、 道 路 及 び、 緑地 空 間 を最大 限 確保 し、 大 単 位 のブロ ック計 画 を通じ 、 集 合住宅 の建 設 を可 能 にし た こ と、 二 つ は、 住宅 の建 設、 分譲 に 伴っ て、 異 な る意見 の 調整 や事 業 の執 行 を引 き受 け る住宅 組合 の結成 を認 めた こ と。三 つに は、 地 区の 計 画的 開発 の た めに公 共施 設 と建 築 基本 計画 は、 市 が立案 し 、 住宅 建 設 は選定 され た優良 建 設業 者 に施 工 さ せる こ とにし た こ と が 挙 げら れ る。

2 。4 合同 再開 発事 業 の時 期 （1983- ） こ の時 期 は、 住居 地再 開 発事 業 の転 換期 とも言 える。 住民 自 力 開発 に よる再 開 発事 業 が順 調 に 進 まな くな り、 再開 発事 業 を活 性化 させ る ため に、 合同 開 発 方式 を1983年 か ら導 入し た。1986 年、88 年 の国 際 ス ポー ツ大 会 を 控 えて 導入 さ れた 合同再 開発 方 式 は、 再 開 発事 業 の原動 力 となっ た。 こ の 方 式 は、 区域内 の賃 借人 を除 くあ ら ゆ る事業 参加 者勺 こ、 より多 い開 発利 益 が 回 る メカ ニ ズ ム を持 つ。 公共 部門 の 場合 は、 開 発 に伴 う費 用負 担 がほ とん どか から なく、 そ の上、 国 ・公 有地 を 払 い 下 げ る こ とに よる売 却収 益 が 得ら れ る。 組合 員 と建 設 会 社の場 合 も、 一般 分 譲 を通じ て、 事 業 費 を 回 収 し 、 開発利 益 を得ら れ た た め、 住民 に よる自力 開 発方 式 と は、比 較で きない ほ ど活 発的 に事業 が 行 わ れ た。 し かし 、合 同 開発 方 式 は、 全面 撤 去 に伴 う生活 基盤 の破 壊 、撤 去 と再 開発 の分 配 過程 で 発生 す る 家 主 と賃 借人 との不 公平 性 、不 動産 投 機資 本 の進 出、 高密 度 開発 に よる 都市基 盤 施設 の不足 と周 辺 環境 と の不調 和 な ど、多 様 な問 題 点 を招い ていた。 合同 再 開 発事業 は今 で も不良 住 居地 開 発 の た め の重 要 な手 法 とし て使 われ てい る ので 、 次項 に改 めて み るこ と にす る。 図1 低 所 得 屑居 住地 の 位 置 （19% 年 現 在 ） 0Skm10km 乙

安 ： 韓国 にお け る既成 市街地 整備 手 法の変 遷 と課題 5 ’ ︱ 2 。5 住 居環 境改 善 事業 と再 建 築の 時 期 （1989- ） 住 居環 境改 善事 業 とは、粗 末 な住宅 が密 集 し 、上下 水 道、 道路 な どの都 市基 盤施 設 が設 置さ れて ない の で、 災害 の危 険度 が 高い 地域 に対 象 とす る事業 で あ る。 指定 さ れ た地 区に対 し て建 築 法、 都 市計 画 法 の基準 緩和 や 融資 金 の支援 、 国 ・公 有 地 の払下 げ な どを通 じ て 住民 の意 思 に従っ て 住宅 の 建設 と建築 物 の改 良 を行 う方式 で あ る。 その際 、 公共 は国 ・公 有 地 の売却 代 金 を使っ て道路 、上 下 水 道 な どの公共 施 設 を整備 する。 こ の方 式 は、 元 住民 の再 定着 率 を 高 め、地 区 内の賃 借 人 の問 題 を 解 決 す るた めに は、 今 まで施 行さ れて き た合同 再 開発 方式 を止 揚し 、 住 民 の同 意 に もとづ く現 地改 良 方 式を 実施 すべ きであ る とい う認 識 か ら出 発 さ れた。1989 年 に「 都市 低所 得 住民 の 住居 環境 改善 のた め の臨時 措置 法 」 が制 定さ れ、 住 居環 境 改 善事業 が 本格 的 に実 施 さ れ始 めた。 こ の方 式 に関し て は次節 で 具体 的 に考察 する。 こ れ と共 に、1990年代 に入 る と、 い わ ゆる再 建築 ブ ーム が起 きた。 再建 築 事業 （建 替 え事 業） と は、 構 造的 に老 朽化 し た低 層 アパ ート や 連立 住 宅 を撤去 し て、 その場 所 に、 再 び高 層ア パ ートを建 築 す る再 開発事 業 であ る。 再建 築 事業 が、 合同 再 開発事 業 と住居環 境 改 善事 業 と異 なる 点 は、事 業 対 象 区域 を指定 し ない で、 事業 地 区 内 の住民 が組 合を構 成し 、 民 間建 設業 体 の協力 を通 じ て事業 を 進 め てい る点 であ る。 最近 、 ソ ウル 外 郭 の新規 住宅 地 が段 々遠 隔化 し 、20年 を 経過し た 低 層ア パ ー ト が増 加し てい るこ とで、 再 建築 の 需 要 は ます ます増 え る と予 想 さ れ る。 図2 住宅 改 良 再 開 発 事 業 地 域 の 位 置 （1996 年 現 在 ）

表 ｜ 不 良 老 巧 居 住地 の 整 備 制 度 の 流 れ 年 度 _{制 定 及 び 改 定 の 内 容} 1962 都 市 計 画 法 ・ 一 団 の不 良 地 区 の 改 良 に関 す る 事 項 を 都 市 計 画 で 決 定 で き る よ う に 規 定 1965 都 市 計 画 法 第14 条 新 設 ・ 不良 地 区 改 造 事 業 を 促 進 す る た め に、 必 要 な 時 に は 「 再 開 発 地 区 」 を指 定 で きる 。 ・ 再 開 発 地 区 内 に 建 築 制 限 条 項 を 改 定 1971 都 市 計 画 法 に 再 開 発 の施 行 基 準 を設 ける 1972 特 定 街 区 開 発 促 進 に 関 す る 臨 時 措 置 法の 制 定 ・ 特定 街 区 整 備 地 区 を指 定 で き る よ う に 規 定 1973 住 宅 改 良 促 進 に 関 す る 臨 時 措 置 法 の 制 定 ・ 住 宅 改 良 事 業 を別 の 都 市 計 画 事 業 とし て 規 定 ・ 再 開 発 区 域 の 指 定 の 際 、 従 前 用 途 の廃 止 や 変 更 の 可 能 性 を与 え る ・ 国 ・ 公 有 地 を 当 該 自 治 体 に 無 償 譲 与 1976 都 市 再 開 発 法 の 制 定 ・ 住宅 改 良 再 開 発 事 業 で 国 ・ 公 有 地 の 無 償 譲 与 に 関 す る 条 項 を 削除 ・ 建 物 の 不 良 度 を 測 る 基 準 を 設 け 、 そ れ に 基 づ く 再 開 発 区 域 の指 定 基 準 を 設 定 ・ 住宅 改 良 再 開 発 事 業 に 関 す る 別 の事 業 手 続 き を 規 定 1977 都 市 再 開 発 法 施 行 令 を 制 定 1978 ソ ウ ル 市 都 市 再 開 発 事 業 条 例 の 制 定 1981 都 市 再 開 発 法 を 改 定 ・ 都 市 再 開 発 区 域 を 地 区 に 分 割 し て施 行 で き る。 ・ 総 建 物 所 有 者 の2/3 以 上 の同 意 を 必 要 と す る。 ・ 住 宅 撤 去 は 臨 時 収 容 の た め の措 置 を 設 け た 後 、 施 行 す る よ う な 条 項 を 新 設 ・ 都 市 再 開 発 法 施 行 令 を 改 定 1982 都 市 再 開 発 法 を 改 定 ・ 都 市再 開 発 事 業 を 住 宅 改 良 再 開 発 事 業 と都 心 再 開 発 事 業 に 区 分 ・ 再 開 発 事業 施 行 者 の 範 囲 を 拡 大 ・ 施 行 者 に 収 用 権 を 認 定 1983 都 市 再 開 発 法 施 行 令 を 改 定 ・ 合 同 再 開 発 方 式 の 導 入 1984 ソ ウ ル 市 が 合 同 再 開 発 事 業 の 施 行 指 針 を制 定 】987 建 設 部 が 都 市 再 開 発 事 業 指 針 を 制 定 1989 都 市 低 所 得 住 民 の 環 境 改 善 の た め の臨 時 措 置 法 及 び 施 行令 を 制 定 1991 都 市 低所 得 住 民 の環 境 改 善 の た め の臨 時 措 置 法 及 び 施 行 令 を 改 定 ・ 建 築 法 な ど適 用 の 特 例 条 項 1992 住宅 建 設 促 進 法 を 改 定 ・ 老 朽 し た 住宅 の 再 建 築 を 規 定 1993 住宅 建 設 促 進 法 施 行 令 を 改 定 ・ 老 朽 不 良 住 宅 の 範 囲 を 設 定 ・ 再 建 築 組 合 の 設 立 に つ い て

安 ： 韓国 にお け る既成 市街 地整備手 法 の変 遷 と課題 17 3 。 合 同 再 開 発 方 式 住宅 改 良再 開 発事業 は、 施 行主 体 に よっ て、 公 営再 開発 、 自力 再 開発 、 合同再 開発 の3 つに区別 さ れる。この中 で、住民自力 再 開 発 方式 は、70年 代 半ば から1983年 合同再開 発 方式 の 導入以 前 まで、 代表 的 な 開発方 式 であ った が、 その後 は、 ほ と ん ど施行 さ れず 、 合同 再 開発 が主 流 を占 め るよ うに なっ た。 た だ、法 的 に は現 在 もその効 力 を 持 っ ている。 一 方、 公 営再 開 発方 式 は、再 開 発事 業 が実 施 さ れて 以来 、 ただ、 一 ヶ所 に とど まっ てい る。 し たが って 、 こ こで は、今 、 住宅改 良 再 開発 事業 の主 流 を占 めて い る合同 再 開発 事業 を中 心 に詳し く述 べる こ とに す る。 3 。1 事 業の 構造 と参加者 の 役割 合 同再 開 発 の仕 組 みを簡 単 に 要約 す る と、 まず地 区内 の土 地 と建 物 の所 有者 が 組合 を結 成し 事業 施 行 者 にな り、事 業 資金 を先 行投 資 す る 建設 業 者 を参加 組合 員 で加 入 させ る。 建設 業者 は、組 合 員 に仮 移 住費 用 を無利 子、 あ るい は、 低 利 融 資方式 で支援し 、 地 区 内 の建 物 を撤 去し た後 、組 合員 総 数 の1.5−2 倍 程度 の高 層共 同 住宅 と団地 内 に付 帯 施設 な どを建 設 す る。その後 、建 設 さ れたマ ン ショ ン を 組合員 に1 戸 ずつ 供 給し 、残 り の分 は、 再開 発地 区外 の 住民 に分 譲 し、 投資 費 用 を回収 する方 式 であ る。

￢

国公有地

立

言

土地または建 二左ぎ明t 四T お 融資 ｜ 賃借人 図3 合同再開 発にお けるActors と事業構造 ・ 撤 去 に よ る生 活基 盤 の破 壊 ・ 開 発 利益 の 分 配 に お け る 家 主と賃 借 人 との 公平 性の 問 題 ・不 動 産投 機 の 蔓 延 ・ 高 密 度 開発 に よ る 周 辺 地 域 の 混 雑 ・周 辺 地域 と 不 調 和 ・ 乱 開 発 ・ 高 い 分 譲 価 格 こ こで、 事業 の詳 細 な理 解を 求 め るた め に、 事業 に 参加 する利 害 関 係者 の 役割 と開発利 益 の分 配 過程 を詳 し く 見て みる。 利 害関 係 者 は、 おお む ね土 地・建 築 物 の所 有者 、 地 区内 の賃 借人 、 自治 体、 建 設 業 者の4 グル ープ に分 け られ る （図3 ）。 まず、 土 地あ るい は、建 築物 所 有 者 は、 事業 施行 者 とし て組 合 を 結成し 、土 地 提供 、事 業 同 意、 支 障 物 の撤 去 お よび移 住、 事業 施 行 の認 可 申請 、管 理処 分・清 算 な どを引 き受 け る。 事業 の 完了 後、 残 余 住宅 の分譲 と保 留 施設 を売 却 す る こ とに よっ て事業 費 用を 清 算し 、 余っ た金 額 と不足 分 は組合

員 が受 領 また は負 担 する。 事業 が始 まる と、 一般 的 に、 組 合員 は、 建 設会 社か ら仮 移住 費 とい う名 目 で無利 子 融資_{お よ び、} 低利 融 資 を受 け る。借 りる 金額 は 地区 に よっ て異 なっ てい る。た と えば、約2.000万 ウ ォ ンの無 利 子 融資 と と もに低 利 の利 子 率で1,000−2,000万 オ ンの有利 子 融資 を受 ける。 そし て、 事 業 が終 わ る と、 以 前 よ り、 よ り広い 住居 面 積 を持 つ マ ンショ ンの 分譲 を優 先的 に受 ける こ とがで きる。 住宅 需要 に 比 べ て住宅 供 給 が制 限さ れてお り 、新 規分 譲 の競争 が 激し く なっ てい る ソウル 地 域 におい て 、 分 譲 を受 けら れる 権利 が与 え ら れる こ と は、大 きな利 益 が保 証 さ れる こ とを意味 する。 し か も、 分 譲価 格 も、政 府 の分 譲 価格 の 規制政 策 で 、一 般 市場価 格 に比 べて 非常 に安 くなっ てい る。 こ の 結果 、 大 部 分 の権利 者 （組合 員 ） は、 その 差益 （一 般 市場価 格 一分 譲 価格） を狙 って入 居以 前に 分譲 権 を 売 買 し てい る。 分譲 権 の譲 渡 は、 法 律で はI 回 に限っ て認 めら てい るが 、実 際 に は、 数回 に わ たっ て 転 売 さ れ てい る。 建 設業 者 は、 住民 総 会 （施 行 認可 前 の場 合） また は、 組合 総会 の 決議 で 選定 さ れ、 住 宅建 設 と施 工 監 理 な どの 役割 を担 当 する。 建 設業 者 は事 業を 施行 す るた め に、事 業 費 を調達 し なけ れ ばな らな い とい う経 済的 負担 を抱 えて はい る が、 建設 さ れたマ ン ショ ン を組合 員 に分 配し た後 、 残 余分 を一 般 分譲 する こ とがで き る ので、 事業 費 の 調達 が保証 さ れる。 また 大部 分 の再開 発 の地 区 が都 心 か ら 近い とこ ろ に位 置し てい る こ とで 、事業 が順 調 に進 む と、大 きな建 設利 益 と開 発利 益 が保 障 さ れ る。 こ の た め、 建 設業 者 の間 に合 同 再開 発事 業 の受 注競 争 は極 め て激し く なっ てい る。 反 面、 自 治 体 は、事 業 の調 整 、認 ・許 可、 行 政支援 の 役割 を 担当 す る。自 治 体 の場 合、 少 ない 費 用 負 担 で市 街地 を整 備 で き るし、 事業 地 区 内 の国 ・公 有地 を払い 下 げ るこ とに よ り、 売 却 収 益が え ら れ る。 また、 い ままで、 財 産税 が 免除 さ れた無 許可 の建 物 が撤 去 さ れ、マ ン ショ ンが 建 設 さ れ る 表2 地 区 内 賃 借 人 対 策 の 流 れ 年 度 主 要 内 容 細 部 内 容 1985 ア パ ー ト の部 屋 に 入 居 で き る 権 利 、 ま た は 住 居 対 策 費 合 同 再 開 発 地 区 内 の賃 借 人 に フ坪 ア パ ート 、部 屋 一 室 、あ る い は1 ヶ 月 分 の 住 居 対 策 費 の中 で選 べ る 86.11.29 ノノ 事 業 決 定 告 示 日 を 基 準 でI ヶ 月以 上 居 住 し て き た 賃 借 人 に2 ヶ 月 分 の 住 居 対 策 費 を 支 給 87.5.15 ノノ 住 居対 策 費 、 あ る い は地 区 内 の小 型 ア パ ー ト の 部 屋 一 室 を 入 居 す る 権 利 の 中 で 選 べる 88.5 」0 ノ; 賃 借 人 か ら 入 居 希 望 住 宅 に 関 す る 意見 書(7 坪 規模 の ア パ ー ト 、また は ア パ ー ト の 部 屋1 室 の中 で 選 べ る ） を 受 け 取 り、 建 築 計 画 に 反 映 89.1.24 μ _{1ヶ 月 以 上 の居 住 世 帯 は2 ケ月 分 の 住 居 対 策 費 を支 給3} ヶ 月 以 上 の居 住 世帯 は3 ヶ 月 分 の住 居 対 策 費 を支 給 89.4.25 再 開 発 賃貸 住 宅 に 入 居 また は 住 居 対 策 費 区 域 内 の 賃 借 人 の た め に 組 合 が 建 設 し た 賃 貸 ア パ ー ト （ 専 用 面 積 フー10 坪 ） を ソ ウ ル 市 が 買 入 し た 後 、 そ れ を 賃 借 人 に 賃貸 す る 。 ま た は ソ ウ ル 市 が 直 接 再 開 発 賃 貸 ア パ ー ト を建 て 賃 借 人 に賃 貸 す る 。 ま た は 住 居対 策 費 の 中 で 選 べ る。 92.12.31 刀 再 開 発 賃 貸 住宅 の 対 象 者 を 拡 大

安： 韓国 にお け る既成 市 街地整 備手 法 の変 遷 と課 題 19 こ とで、 税収 の確保 に も役 に立 つ。 最 後 に再 開地 区 内の 賃借人 は、 組合 員 の資 格が付 与 され ない た め、 開発 利 益 の分 配過 程で 、完全 に排 除 さ れてい る。 こ の よう な構 造 は、 賃 借者 の生 活 の場 を奪 われ てし まう結果 を 招 き、 組 合側 と の 間 に激し い 葛藤 と摩 擦が 生じ た。 し たが っ て、賃 借人 は再開 発 事業 に対 する撤 去 反対 運動 と闘争 を 行 った。1983年 の合同 再 開発 事 業 の施 行初 期 に は賃 借人 のた め に何 の対 策 も設 け な れなか っ たが、 強 い 反発 や闘 争 から、 地 区内 に賃 借 人 の た めの賃 貸 住宅 を建 て るこ とにな っ た。 現 在 で は、 賃 借世 帯 に 賃貸 住宅 へ の入 居権 か3 ヶ月 分 の住 居対 策 費 どち らか を 、 選択 する こ とが で き る よう に なっ て い る（ 表2 ）。 3 。2 事業 を め ぐる利 害関 係 合同 再 開発 方式 は、 独立 採 算の 原則 で施行 さ れる再 開発 事業 で あ る。 土 地 ・建 築物 の所有 者 は、 自 分 の土 地 を提 供し 、 事業 に投 資 さ れ る費 用 とし て移 住費 、 住居対 策 費 、調 査測 量、 設 計及 び監 理 費、 団 地 造成、 建 築工 事費 、 国・ 公 有 地買 入費 、 公共施 設 の設 置 費、 その 他経費 な ど を参加 組合 員 で あ る建 設会 社 に先行 投 資 させ る。 建 設会 社 は、 建設し たア パ ート の住戸 を地 区内 の土 地 ・建 築物 所 有者 に、従前 の土 地 及び建 物 の価 格 に あ わせ て供 給し た後 、残 り の戸 数 と付帯 施設 の売 却 代金 で、 諸 事業 費 に充 て る。 この よう な事業 構 造 になっ てい るこ とで、事 業 後、建設 され る住宅 や 付帯 施 設 が多 け れば多 い ほ ど、 即 ち容 積 率が 高 くな るこ とで 、組 合 員 と建 設 会 社の収 益 は増 大し 、 容積 率 が低 くなる ほ ど収 益 は減 少 する こ とにな る。し た がっ て、 組 合 が、 設 計 の際、 最 大限 の住 宅 及 び付帯 施 設 を建設し よう とし て い る こ とに対し て、 自 治体 は周辺 の 社会 基 盤施 設、 都 市美 観 な どを考 えて、 乱 開発 を防 げ るた め の土地 利 用計 画 と設計 を 組合 側 に要 求 す る。 こ こで、 両 方の利 害 が対 立 する こ とにな る。 また、 公共 施設 の 確保 と公 共施 設 の設備 費 用 を施行 者 が負 担 す るか わ りに、 事業 を通 じ て発 生 す る開発 利 益 は、施 行 者の 分 にす る構 造 を持 つ 。 自治 体か ら公共 施 設 の設 備 や寄 付 債の 要求 が多 け れ ば、 そ れを 負担し な け れば なら ない 組 合 とし て は、収 益 の減 少 と費 用 の増 加 を もたら す。 そ の際、 組 合 は最 小限 の公 共施 設 の設 置 を自 治 体 に要 求 する こ とに なり、 組 合 と自 治 体の 間 に利 害 が対 立 す る。 ま た組合 が一 括的 に 購入 す る こ とに なっ て いる地 区 内の 国・ 公 有地 の 買入 金額 が 高け れ ば、 自 治 体 の収 入 は増加 す る反面 、 組 合員 の収 入 は減 少 するこ とに な る。 そ のた め、 組合 は、 国 ・公 有地 の購 入金 額 を最小 化し よう と努力 する。 組 合 と建設 会 社 との対 立 は、資 材 と人 件 費 の上 昇、 設計 変更 に伴 う工 事 費 の増加 で 組合員 の 収入 減 少 と費 用増 加が 発生 す る と きに現 れる。 賃 借人 との関係 にお い て も、 賃 借人 の ため の住 居対 策費 や 仮収 容施 設 の設 置、 賃 貸住宅 の建 設 な どの費 用 は組 合 が負担 し て い るこ とで、 組 合 の費 用構 造 に 大 きく影響 を与 えてい る。 こ こで 、 組 合 は、 最小 の費 用で 賃 借人 対 策を 立 て よう とし てい るし、 賃 借人 は、 で きる 限り多 い恵 沢 を受 け よ う とす る。 そ れ以 外 の利 害関 係 は組合 員 の間 で も存 在 す る。 事業 過程 で の誤 謬 や非 合 理的 な決 定 によっ て利 益 を得 ら れ る人 が現 れ る と、 一 方で は 、収 益 が 減少 する 者が 現 れる こ と にな り、 さ まざ まな 葛藤 が生

じ る 。 3 。3 事 業 の問 題 点 合同 再 開 発事業 が 、再 開 発事 業 の促 進、 住宅 の物 理的 改 良、 土地 の効率 的利 用、 一 般 住宅 市 場 へ の 住宅 供 給 におい て、 大 きな成 果 を上 げ て きたこ とは事 実 であ る。し かし、 事業 の利 益 を最 大 に し よ う とす る利潤 追 求 の論理 に よっ て、元 住民 の生 活 実態 とはか け はな れる規 模 の住宅 が建 設 さ れ 、 元 住民 の権利 変 換 が多 発し 、 こ れら の 住宅 が投 機の対 象 に なる と と もに低所 得階 層 の 住宅 ス ト ッ ク を むし ろ 減少 させ た。元 住 民 の再 定着 率 が10％ に過 ぎない とい う数値 が示 し てい る よ う に、 合同 再 開 発 に よ り低所 得階 層 は むし ろ生 活 の場 を失 ってい る反 面 、民 間 建設 業者 と地区 外 か ら新 た に入 居 し て きた 中産 階 層、 投機 屋 な どが 開発 利 益 を独占し てし まう 結果 を招 い た。 また 、 周辺 地域 との不 調和 、 高 密度 開 発に 伴う 都市基 盤施 設 の 不足、 都 市美 観 を考 慮 し ない 乱 開 発 な ど、多 様 な問 題点 が あ ら われ てい る。 4 。 住 居 環 境 改 善 事 業 住 居 環境 改善 事 業 の推 進 は、70年 代 の住民 自力 開 発方 式 と80年 代 の合 同再 開発 方 式 の問 題 点 を 克 復 す る た めの政 策 的 な模索 か ら始 まっ た。 撤去 に よる再 開発 が低 所 得層 住民 の生 活 の場 を 失っ てし まう副 作 用 があ る た め、全 面 撤去 で は な く住民自 ら の努力 によ る漸 進的 な改 良方 式 の 導入 の必 要性 が強 調 さ れ た。 また、 社会 福 祉的 観 点 から賃 借人 の生 活 権 も保障 すべ きで あ る とい う声 も高 ま り、 実 質 的 に低 所 得層 の 要求 に対 応し た 開発 手 法を求 め るよ う になっ た。 この よう な状 況 下 で、 新し く 出て きた 住居環 境 改善 事業 は、 原 住民 を再定 着さ せ、 賃 借人 の住 居 を保 障し な がら 、 地区 の 特性 に 伴っ て 事業手 法 を差 別化 する 方式 で あっ た。 住 居 環境改 善 事業 の施 行 者 は原則 的 に市長 、郡守5)であ るが 、共 同 住宅 を建 設し な け れば なら な い 場 合 や 緊急 を要 す る事業 を施 行 する際 には、 大韓 住宅 公 社 も事 業 に参 加で きる。 こ の事業 は合 同 再 開 発 方 式 と違っ て、 地 区指 定 の際 、 地区 内 に居住 する 賃借 世帯 主 の半 分以 上 の同 意 を要 す る6)。 4 。1 事 業 の類 型 と内容 事 業 施 行方 式 に は現地 改 良方 式 、共 同 住宅 方式 、複合 方式 の三 つ の類 型 があ る。現 地 改 良方 式 は、 合 同 再 開 発方 式 に よ る施 行 が 適 切 で ない 場 合 や住民 が 合 同 再 開 発 方式 に よ る施 行 を好 まな い 場 合 に 、 住民 が 自ら 再 開発 を進 める とい う方 式で ある。 その方 式 で は、 住宅 は所 有者 に よ り改 良 さ れ る が 、 公共 施 設 は市長 ・郡 守 によ り整備 さ れる。過 去の 住民 自力 方 式 が住民 自ら住宅 を改 良 す る 制度 が不 充 分で あ り、地 区 の物 理的 特 性 を反 映 せず に、 画 一的 に適 用 さ れた。 また、 合 同再 開 発 方 式 で は建 物 の所 有者 と賃借人 の再 入居 率 が低 かっ たが、 現 地改 良 方式 で はこ うい っ た点 を改 善 す る よう 多 様 な 誘引 策 を設 け た。 ま ず、 住民 の経 済的 負担 を 減ら す よ う融資 の支 援幅 を 広げ た（表4 ）。 また事 業 の 公共 性 を強 化 す るた めに 、法的 施 行者 は自治 体 の長 に なる よう にし た。 自治 体が 全 般的 な事 業計 画 を立 て 、 そ れ を

安： 韓 国 におけ る既 成 市街地整 備手 法 の変遷 と課 題 表4 不 良 老 巧 居住 地 に 関 す る事 業 方 式 別 の 金 融 支 援 21 支 援 類 型 支 援 内 容 住 居 環 境 改 善 事 業 ・ 国民 住 宅 基 金 融 資 ・ 財 特 資 金 融 資 ・ 国 ・ 公 有 地 売 却 分 譲 住宅 ：I 戸 当 た 卵200-1400 万 ウ ォ ン （ 年 利7.5-9.5％ ） 賃 貸 住宅:1 戸 当 た り2100 ウ ォ ン （ 年利3 ％ ）1 戸 当 た り300-500 万 ウ ォ ン （ 年 利6.5％ ） 年5 ％ 一 回 納 付 （20 年 分 納 可 能 ） 住 宅 改 良 再 開 発 事 業 ・ 国 民 住 宅 基 金 融 資 ・ 国 ・ 公 有 地 売 却 分 譲 住宅:I 戸 当 た り1200-1400 万 ウ ォ ン （ 年 利7.5-9.5％ ） 賃 貸 住宅 ：1 戸 当 た り1500 万 ウ ォ ン （ 年 利3 ％） 国 有 地 占 有 者 ： 年8 ％ （10 年 分 納 ） 国 有 地 転 買 者 ： 年8% （5 年 分 納 ） 公 有 地 占 有 者 ： 年5 ％I 回 納 付 （10 年 分 納 可 ） 再 建 築 事 業 ・ 国 民 住宅 基 金 融 資 分 譲 住宅 ：1 戸 当 た り1200-1400 万 ウ ォ ン （年 利7.5-9.5％) 建 設部 長 官が 審議 す る形 を とる こ とに よ り公共 性 を強化 し た。 公 共施 設 の負 担 の一部 を公共 部門 が 担 う こ とに より事 業 に対 す る住民 の 負 担 を軽 減さ せ た。 そし て不 良 住宅 地 の物 理的 な特 性 にあ わせ て建築 法 、都 市計 画法 、駐 車場 法 な ど にお い て の規制 も緩 和し た の であ る。 そのう ち、 最 も大 き な 効果 を もたらし た の は建築 基 準 の緩 和 であ る。 こ れは他 の支援 制 度 とと もに相 乗作 用 を もたらし 、 住 居環 境 改善 事業 を活 性化 させ る契 機 となっ た。 共同 住宅 方 式 は合同 再 開発 方式 と現 地改 良方 式 との 中間 の性 質 を もつ 事業 で あ る。 こ れは過 度 な 人 口 密集 や無 秩序 的 な道路 網 に よ り現 地改 良 方式 で は施行 が 困難 とな る場合 、 共同 住宅 を建 設 し、 地 区 内の 住民 に分 譲 す る方式 で あ る。現 地改 良 方式 と同 様、「 都市 低 所得 層 住民 の 住居 環境改 善 の た めの臨 時 措置 法」 に基づ い てい るが 、 事業 の施 行 方式 は相当 異 なっ てい る。 撤 去 後に共 同 住宅 を建 設 す る とい う面 で は合同 開 発方式 と類 似し てい るが、 合同 開 発 方式 が民 間建 設 業者 に よ り行 われ て い る の に対 し て、 共同 住宅 方式 は自治 体 が事 業 の施行 者 とし て事 業 計 画 を立案 し、 実 際 の事業 施 行 表5 現地改良方式と共同住宅方式の比較 区 分 現 地 改 良 方 式 共 同 住 宅 建 設 方 式 施 行 者 住 民 自 治 体 の長 あ る い は 公 共 機 関 住 宅 建 設 一 戸 建 て 、 共 同 住 宅 あ る い は 改 良 ・ 分 譲 ア パ ー ト 建 設 一 上 地 、 建 物 所 有 者 ・ 公 共 賃 貸 ア パ ート 建 設 ―土 地 、 建 物 所 有 者 の 中 で 希 望 者 ―賃 貸 者 土 地 所 有 権 の 変 化 な し 土 地 補 償 移 住 対 策 公 共 施 設 に 利 用 さ れ る 土 地 や 建 築 物 一 土 地 、 建 物 所 有 者 ： 補 償 金 を 支 給 一賃 貸 者 ： 住 居 対 策 費 或 は ア パ ート 入 居 権 を 付 与 上 地 所 有 者 ： 補 償 金 を 支 給 賃 貸 者 ： 住 居 対 策 費 或 は 公 共 賃 貸 住宅 へ の 入 居 権 を 付 与 事 業 支 援 ・ 改 良 資 金 の 融 資 ・18 坪 土 地 以 下 一 建 築 法 の特 例 を 適 用 一 敷 地 最 小 面 積:27 坪 か ら9 坪 一 建 蔽 率:60 ％ か ら80 ％ 以 下 に 一 道 路 幅 ：4m か ら 既 存 道 路 の 利 用 ・ 住 宅 資 金 融 資 （ 専 用60m' 以 下 ） ・ 公 共 基 盤 施 設 の設 置 施 行 節 次 建 築 許 可 申 告 ―改 良 資 金 中 請 一竣 工 検 査 改 善 計 画 の 立 案 一 住 宅 建 設 事 業 計 画 の 承 認 ・ 申 請 一 工 事 着 工 一 住 宅 供 給

は、 自 治体以 外の 地方 公共 団 体 （ ソウ ル市 の場合 は都 市 開発 公社 ） や大韓 住宅 公 社 に よる もの も可 能 に し た。 また、 す べて の住宅 規 模 を国 民 住宅規 模 と限定 し、 原 則 とし て地 区内 住 民 に限 り 分 譲及 び賃 貸 で きる よう にし た。その 他 に も事 業 主体 の負 担 を減 ら すた め、国公 有地 を無 償 で 払い 下 げ た。 一 方、 複 合方 式 と は現 地 改良 と共同 住宅 建 設を 併行 す る方式 で あ る。 地 区の特 性 や住 民 の好 み を 考 慮し て一 つ の方式 で は事 業 の円 満 な推 進が で きない 場 合の た めに最 近 導入 さ れた。 共 同 住宅 方式 で 建 設 ・供 給さ れ る住宅 規 模 は、 分譲 また は長期 賃貸 住宅 の場 合 、専 用面 積 は60㎡ 以 下 となっ てい る が、 永久賃 貸 住宅 は20-40㎡ に制 限 さ れる。住宅 の供 給対 象者 は、基準 日現 在 、土 地や 建物 の所 有 者、 また当該 地 区内 で3 ヶ月以 上 居 住し て きた賃 借人 に 限ら れてい る。 4 。2 事 業 の推 進実 績 と評 価1996 年 末現 在 、住居 環境 改 善事 業 地 区 に指定 告示 さ れた地 区 は、整 備 の対 象 とさ れ た地 域502 地 区 、16 万3 千戸 のう ち、80％ を 占 める406地 区、11 万4 千 戸 であ る。 その中 で306地 区 は現 地改 良 方式 で 行 わ れ、残 りの100地 区 は共 同住 宅 建設 方 式あ るい は複 合方 式で 行 わ れた。 共 同 住宅 方式 が 事業 計 画 の立 案後 の2,3年 内 に完了 さ れてい る の に対 し、現地 改良 方 式 の事 業施 行 期 間 は4,5年 か かっ てい る。当初 計 画 さ れた施 行期 間が 過 ぎて も住 宅 の改良 が 、まだ完了 さ れて な い 場 合 の 大部 分 は、 住民 の 資金 調 達能 力 に よる もので あ る。1999 年 末に 法令 が終了 さ れるが 、1996年 末現 在 、 住居 環境 改善 事 業地 区 とし て 指定 さ れた地 域 のう ち、 事業 を完 了し た 地域 は、 わず か56地 区1 万 戸 に とど まっ てい る。 住 居 環境 改 善事 業 が不良 老 朽 住居 地 域に 居 住する低 所 得 層の 住居安 定 に 寄与し て きた の は事 実で あ る。し かし 、地 域共同 体 の 維持 や 公共 政策 の 強化 とい う側 面 におい て は不十 分 な 点 も現 れて い る。 階層 間 の 公平性 の次元 か ら検 討 す べ き問 題点 とし て挙 げ ら れる の は、持 ち家 世帯 の みに事 業 の効 用 が偏 り、地 区 内 の低所 得 住民 や賃 借 人 に はそ の効 用 が必 ずし も十分 に及ん でい ない とい う こ とで あ る。 特 に賃 貸 住宅 を供 給 す る共同 住宅 方式 とは異な っ て、 借家 に対 する対 策が 設 け ら れてい ない 現 地改 良 方式 にお い て は、 住宅 の質 の 改善 に 伴 う賃 貸料 の上 昇 に よ り、賃 借人 に 住居 負 担 を加 重 さ せ る結 果 を もた らし た。こ れ ゆえ に 住宅 を所 有 する世帯 のう ち、80-90％ は再 定 着 す るの に対 し 、賃 借 人 の ほ とん どは事業 施行 後、 地 区内 に定 着 で きず、再 び近隣 の 不良 地区 に 移住し て い る。 5 。 再 建 築 事 業5.1 導 入 の 背景 再 建 築事 業 が制 度化 さ れた の は、1987年「 住宅建 設 促 進法 」 に再建 築 に関 す る規 定 が導 入 さ れ て から で あ る。 導入 の背 景 とな る の は、何 よ り も60年代 と70年 代 の間 に建 て ら れたア パ ート の一 部 が 老 朽化 し、 質的 に低下し はじ め たこ とで あ る。 それら の 地区 で は、 当時 の施工 技 術 が 現在 と比 べ て か な り劣っ てい た こ とや、 維持 ・ 補 修及 び管 理に対 する 住居 者 と管理 者 の認 識不 足 な どが そ の原 因 に な り、 住居 環境 が深刻 な状況 に陥 っ た。 こ のよう な共 同住宅 をそ の ま ま放 っ てお い たら、 大 規 模 の スラ ム団 地 に なる恐 れが あっ たた め、 居住 者 の間か ら 住居 環境 改善 要 求 の声が あ がっ た。

安 ：韓 国 にお ける既 成市 街地 整備手 法 の変遷 と課題 23 政府 側 も、 住居 機能 が か なり低 下し 、 事 故 の危 険を抱 えてい る 住宅 を は や めに整 備 する べ きであ る と考 えた。 また、老 朽 住宅 を再 建 築 す る と、 既 存 の住宅 より多 くの住宅 が供 給で き る とい う 点 を 重 要 視し た。 新 規住宅 地 が 確保 で き ない 大都 市 におい て は、再 建 築 事業 は住宅 建設 に必 要 な宅 地 を 供 給 す る とい う一 つの 方法 とし て 使 わ れた。 そ れに加 えて1983年以 降 に は、 合 同再 開 発事 業 が活発 に な り、 老 朽ア パ ート に対 する再 開 発 が速 めに進 めら れ、 老 朽化 さ れ た既成 市 街地 の一 般 住宅 まで改 良再 開 発 区域 とし て指 定 さ れる に至 り、 共 同 住宅 の再 建築 へ の欲求 が益々 増 大し た。 こ のよう な 欲求 は、1960年 代 に建 てら れ たアパ ート か ら噴 出さ れた。 こ れら の共同 住宅 は容 積 率が100 ％ 未満で 、1987年 当時 の建 築 法で の容 積率250 ％、 高 さ25階 に建設 す る と、面 積が2-3 倍以 上増 加 で き る。結局、面 積増 加 を通 じ 経済的 利 益 を求 め よう とし た こ れら の要求 が、 再 建築 制 度 を舌 良化 さ せ る直接 的 な きっ か け となっ た。1987 年 に「 住宅建 設 促 進法 」が 改正 さ れ、 翌 年6 月 に施 行令 に再 建 築 に関 す る条項 が 新設 さ れ る こ とに より、 再建 築事 業 は法 的 根拠 を もつ よう になっ た。1988年12 月 に麻 浦ア パ ート再 建築 組合 が 最 初 に事 業認 可 を得 て以来 、 再建 築 事 業 は急 激 に増加 し てい る。 再建 築 事業 は「 住宅 建設 促 進 法」に基 づ き、安 全 上 の問題 のあ る住 宅 、あ るい は竣工 から20年 経っ た後 、 経済 的損 失 を もたら す恐 れのあ る 住宅 を そ の対 象 とし て い る。「住宅 建 設 促進法 」第3 条8 号 で は、老 朽 住宅 を撤 去し 住宅 を新 た に建 設 す るた めに既 存 の住 宅所 有 者 が設立 し た組 合 を再建 築 組 合 と定義 し てい る。 同 法施 行令4 条2 号 で は老 朽 不良住 宅 の範 囲 を規 定し 、一 戸 建て 住宅 や多 世帯 住宅 な ど も地形 要件 、 周辺 環境 によ り、 事 業が 不 可避 の場 合 は一部 を含 め るこ とがで き るよ うに 規 定 し てい る。 5 。2 事 業推 進状 況 ソウ ル市 の再建 築 事業 の推 進 現況 を 見 る と、1988年 か ら1996年3 月 まで に534 の組合 が 組織 さ れ、 そ のう ち、約48％ に当 たる255 の組 合 が事 業承 認 を 得て、63,695戸 を 建設 し た。現 在事業 承 認 を得 た 組合 を基 準 とし て みる と、連 立 住宅 が 、世 帯 数 が少 ない こ とか ら事 業 推 進が容 易で あ り、 既存 住宅 の容 積率 が低 くなっ てい るた め、再 建 築 事業 の収 益性 を 高 め るこ とで 、再 建築 組 合の66％ を占 めて 表6 ソウル市の再建築事業の推進現況（1996年3 月3旧 基準） 年度 ― 戸 建 て 連 立 住 宅 ア パ ー ト 計 組 合 数 _{賄 世顧 踊 世錯} 組 合 数 _{蹄 世肆}

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組 合 数 _{既雌 顛} 踊 世帯数 紺 合 致

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_計iifS -90 1 ilO 583 7 372 412 2 450 499 10 932 1,494 91 1 60 146 3 183 1,152 5 1,725 2,642 9 1,968 3.940 92 2 501 2,030 10 703 1,814 4 678 1,416 16 1,882 5,260 93 7 573 1,660 26 1,718 4,299 H ￨,607 3.115 44 3,898 9,074 94 H 1,069 5.056 37 1.689 4.543 フ 1,457 3.119 55 4,215 12,718 95 10 1,061 4.512 72 4、664 12.048 19 5,632 10,674 101 11,357 27,234 96.3 3 453 1.508 14 888 2.334 3 494 1.018 20 1,835 4,860 計 35 3,827 14.693 169 10.217 26、519 51 12.043 22.483 255 26、087 63.695 出 典 ： ソ ウ ル市 住宅 企 画課

い る 。1993 年 に は 再 建 築 事 業 の 容 積 率 が 大 き く 緩 和 さ れ て か ら 、 事 業 は 急 激 に 増 加 す る。1993 年 に は49 の 組 合 が 認 可 さ れ 、1995 年 に は91 、1996 年 に は122 に 増 加 し た 。 と り わ け 、容 積 率 が100 ％ か ら400 ％ に 緩 和 さ れ た こ と に よ り 、 低 層 ア パ ー ト 団 地 も連 立 住 宅 と共 に 再 建 築 の 対 象 とし て 大 き く 脚 光 を 浴 び る よ う に な っ た 。 再 建 築 事 業 に よ る 階 数 の 変 化 を み る と 、 ア パ ー ト の 場 合 、平 均4-6 階 か ら18-25 階 以 上 の 超 高 層 ア パ ー ト へ と変 わ っ て い る 。 再 建 築 の 対 象 住 宅 の 経 過 年 数 を み る と 、住 宅 竣 工 か ら 再 建 築 の 組 合 結 成 ま で の 時 期 を 基 準 と し て 、 相 当 数 の 対 象 住 宅 が ま だ20 年 も 経 っ て な い こ とが 分 か る 。1995 年3 月 現 在 、 事 業 計 画 の 承 認 を 得 た 再 建 築 組 合 の う ち 、経 過 年 数 が20 年 を 越 え た 建 物 は 、 ア パ ー ト29.3％ 、連 立 住 宅47.5 ％ 、一 戸 建 て 住 宅23.2 ％ に 過 ぎ な い 。特 に 対 象 住 宅 の う ち 、連 立 住 宅 は建 築 か ら15 年 も 経 っ て い な い 組 合 が83 ％ に 及 ん で い る 。 表 フ 再建築対 象アパート の経過年 度（組合 設立基準） 単位： 組合数 10年 以 下 10-15 年 16-20 年 2ト25 年 26-30 年 30年 以 上 合 計 一 戸 建 て 1 1 5 10 5 1 23 連 立 住 宅 10 29 3 14 - 1 47 ア パ ー ト 1 9 9 10 - - 29 合 計 12 39 17 24 5 2 99 出典:ソウル市住宅企画課 最後 に、＜表8 ＞ と＜表9 ＞ で は、 そ れぞ れの不 良住 居地 整備 事業 の類型 別 比較 と実績 を見 せ てい る。実 績 を 方式別 に整理 し て みる と、住居 環境 改善 事業 は406件 が 指定 さ れ、1996年 来 現 在、事 業 を 完了 あ るい は施 行中 の 地 区が347 であ る。住宅改良 再 開 発 は343の指 定地 区 の うち、286地 区 の事 業 が 完了 あ るい は施 行中 であ る。一 方、再 建築 事業 は616の 組合 が承 認 さ れ、そのう ち、事 業 認 可 を得 た 組合 数 は317に至 っ てい る。 表8 不 良 住 居 地 整備 事 業 の類 型 別 比 較 住宅 改 良 再 開 発 事 業 再 建 築 事 業 住 居 環 境 改 善 事 業 根 拠 法 都 市 再 開 発 法 （1976 年 ） 住 宅 建 設 促 進 法 （1977 年 ） 都 市 低 所 得 住 民 の 住居 改 善 の た め の 臨 時 措 置 法 （1989 年 ） 事 業 目 的 ・ 都 市 機 能 の 回復 ・ 土 地 の 効 率 的 な 高 度 利 用 ・ 都 市 の 健 全 な 発 展 ・ 公 共 の 福 祉 の 増 進 ・ 都 市 美 観 改 善 ・ 居住 の安 定 ・ 土 地 の効 率 ・ 老 朽不 良 住 宅 密 集 地 域 の 居 住 環 境 改 善 ・ 低所 得 住 居 の民 住 安 定 事 業 の 性 格 ・ 都 市 計 画 事 業 住 宅 政 策 の 側 面 を重 視 区 域 住 民 中 心 ・ 都 市 計 画 事 業 で は な い 区域 住 民 中 心 ・ 都 市 計 画 事 業 社 会 政 策 の側 面 を 重 視 公 共 中 心 施 行 者 ・ 土 地 所 有 者 、 組 合 ・ 自 治 体 、 公 社 ・民 間 デ ィ ベ ロ ッ パ ー ・ 再 建 築 組 合 ・ 自治 体 、 公 社 ・ 住 民 、 自 治 体 、 公 社

安 ：韓 国 にお ける既 成 市街地 整備手 法 の変遷 と課題 25 住宅 改 良 再 開 発 事 業 再 建 築 事 業 住 居 環 境 改 善 事 業 対 象 不 良 住宅 密 集 地 域 老 朽不 良 住 宅 不 良 住宅 密 集 地 域 事 業 方 式 ・自 力 再 開 発 方 式( 住 民 組 合) ・管 理 処 分 方 式「 合 同 再 開 発 」( 住 民 十企 業) ・ 管 理 処 分方 式 ・ 現地 改良 方 式 （ 住 民 、 自 治 体 ） ・ 全 面 買 収 方 式 （ 自 治 体 、 公 社 ） 区 域 の 指 定 道 知 事 、 ソ ウ ル ・ 広 域 市 の 市 長 不 要 道 知 事 、 ソ ウ ル ・広 域 市 の 市 長 組 合 員 構 成 ・ 多 様 な 階 層 無許 可 住 宅 有 り 敷地 所 有 者 等 建 物 所 有 者 の 階層 は 同 質 的 建 物 所 有 者 、 賃 借 人 を 含 む 賃 貸 借 対 策 ・ 指 針 に よ る 移 転 対 策 策 定 ・ 住 居 対 策 費 の 支 払 賃 貸 借 契 約 の内 容 に よ る 公 的 賃 貸 住 宅 の 入 居 資 格 付与 財 源 再 開 発 基 本 計 画 に よ る 自 治 体 が 毎 年 一 定 額 を 積 み立 て 関 係 規 定 なし 関 係 規 定 な し 公 的 支 援 国 、 自 治 体 が 施 行 者 に 事業 費 用 を 融 資 又 は斡 旋 な し 国 費 又 は国 民 住 宅 基 金 か ら 事 業 費 用 の一 部 を 融 資 住 民 同 意 要 件 区 域 内 の土 地 、 建 物 所 有 者 の2/3 以 上 の 同 意 が必 要 各 建 物 （棟 ）の80 ％ 以 上 の 同 意 ・ 区 域 内 の 土地 、 建 物 所 有 者 の2/3 以 上 の 同 意 ・ 賃 借 人 の ＼n 以 上 の同 意 安 全 診 断 不 要 不 要 不 要 建 築 規 準 ・ 主 用 途 は 共 同 住 宅 ・ 建 蔽 率 、 容 積 率 は建 築 法 適 用 ・ 分 譲 住宅 は115m' 、賃貸 は23 ∼33 ㎡ の 規 模 要 件 ・ 主 用 途 は共 同 住 宅 ・ 住 宅 規 模 は297 ㎡ 以 下 ・ 主 用 途 は共 同 住宅 ・ 建 蔽 率 、,容 積 率 は 建 築 法 適 用 ・ 住 宅 規 模 は85㎡ 以 下 が原 則 国 公 有 地 の 処 分 ・ 施 行 者 に 有 償 で 払 い 下 げ な し ・ 住 民 以 外 の 施 行 者 に は無 償 譲 渡 ・ 売 却 代 金 は イ ン フ ラ 整 備 に の み使 用 で きる 税 制 ・ 所 得 税 、 登 録 税 の 免 除 ・ 譲 渡 所 得 税 、 特 別 付 加 税50 ％ 減 免 ・ 所 得 税 、 登 録 税 の 免 除 ・ 代 替 不 動 産 を 取 得 し た 場 合 、 取 得 税 、 登 録 税 を 税 の 範 囲 内 で 免 除 表9 不 良 居 住 地 の 改 善 手 法 別 実 績 （ 全 国:96 年 末 現 在 ） 住 居 環 境 改 善 事 業 住 宅 改 良 再 開 発 再 建 築 地 区 措 定 406 343 616 （ 組 合 承 認 ） 事 業 完 了 56 186 3 □ （ 事 業 認 可 ） 施 行 中 291 100 -未 施 行 59 57 299 0 再 建 築 は95 年 末基 準 資 料： 建 設 交 通 部

5 。3 事業 の 問題 点 老 朽ア パ ート の建 替 え を通 じ、 不 足し て い る宅 地 を供 給し 住 居問題 を解決 す る た めに、 試 みら れ た再 建 築制 度 は運 営方 法 に よっ て は効果 的 な制度 に な れる。 し かし 、再 建築 に よ る容 積率 の 大 幅 な 増加 は様々 な 否定的 側 面 も現 れてい る。 そ の一 つ は、住宅 規 模 の増 大 につ れ、 交 通量増 加 な どが発 生し たた め基盤 施 設 が不足 となっ た こ とで あ る。 特 に既 存の 道 路で は増 えた交 通 量 を裁 き き れない 状 態で あ る。 また、 再 建 築事 業 が 高 層 化 さ れる こ とに より日 照 権 の問題 、消 防 関連問 題、過 密化 な ど の ような 住居 環境 の悪 化 が み ら れ る。 し かし 再建 築 事業 は都 市 計画 事業 で はない た め、 適切 な 統制 手 段 はない 状況 で あ る。 二 つ目 に、再建 築 の許容 基 準 の 問題 であ る。現 在、再建 築 を許 容 す る主 要基準 となっ てい る の は、 経過 年 数 と建 物価 値 の残 存率 であ る。 そ のた め、20年 を やっ と経っ た低 層共 同 住宅 の場 合 、 再建 築 を抑 制 で きる 装置 が ない反 面 、再 建 築 の期 待で投 機 の対 象 にな っ てい る。 さ らに 、 住宅 が早 期 に滅 失 さ れ、国 家的 に資源 浪費 を招い てい る。 そ れは再建 築 の許 容 基準 が、 経 過年 数 に基 づい てい るた めで あ る。 三 つ 目 に、小 規 模住 宅 スト ッ クの減 少 のこ とで あ る。 最近 、 再建 築が 進 めら れ てい る低 層 アパ ー ト の ほ とん どが、10-17坪 程度 の小 規模 住宅 であ る。勿 論 、現 行 の制 度 で は、再建 築 を行 う際 、住宅 全体 のう ち、 最小30％ は18坪以 下 の小 規模 住宅 を建築 する よう に規 定し てい る が、 再 建築 の施 行以 前 の住宅 が小型 住宅 で あ る とい う こ とを考 え ると、再 建 築事 業 は小 規模 住宅 の在 庫 を減 少 さ せて い る。 これ は低所 得 層世 帯 の た めの住宅 が減 少さ れて い るこ とを 意味 し、 結局 、彼 ら の住 居負 担 を 上 昇 さ せ る 要因 と なって い る。 最 後 に、 法 律体 系の 問題 で あ る。 現行 の 再建築 事業 は「住 宅建 設 促進 法 」に基 づ い て 進 め ら れて い るが、事業 の目 的 は住宅 改 良 再 開発 事業 と類 似し てい て 事業 方式 もあ まり変 わら ない 。「 住宅 建 設 促 進 法」 は住宅 建設 を 促 進 する 法で あ り、 法 の目 的 から み て も、 再建 築 事業 を そ の法 に 適用 す るこ と は適 合で は ない。 6 。 お わ り に1950 年 に約18％ に過 ぎ なか っ た韓 国 の都 市化率 は1995年 に はおお よ そ85％ に増 加 し た。 こ の よう に急 激 に 進行 さ れて きた都 市 化 の 過程 は様々 な都 市問 題 を生 じ た。 不良 居 住地 の 問題 は代表 的 な都 市 問 題 の一 つ であ る。 速い 都 市化 の進展 に 伴い、 低所 得 層 への 低廉 住宅 の供 給 が著 し く不足 し たた め、 無許 可 定 着地 区 の形 成や 無計 画的 に建 てら れた 住宅 地 の老 巧化 とと もに不良 住居 地 は ま す ます 拡散 さ れて きた。 こ れ らの問 題 を解決 す る た めに多 様 な開 発事業 が行 われて い たが 、適 切 な誘 導 お よび 統制 策 の 不 足 や施 行 機関 の問 題認 識 の不 在 の た め、 満足 で きる成 果 を得 る こ とがで きなかっ た。 むし ろ 、事 後 対策 もな い撤 去再 開発 方式 、 地 区単 位 の短 編的 な開発 事業 、 地 域 の特 性 を無 視し た画一 的 な事 業 、 利 潤 追求 の論 理 によ る開 発事 業 な ど は、 都 市空間 の混 雑 と非 人間 的 の都 市 を生じ る原因 にな って き た。 し かし 、 都市 空間 構 造 の改 編 におい て は相当 な効 果 があ っ た と評 価 さ れる。

安： 韓 国に おけ る既 成 市街地 整備手 法 の変遷 と課 題 27 〔注 〕O 日 本 で 言 う 建 替 え を 韓 国 で は再 建 築 と称 す る。2 ） 無 許 可 定 着 地 区 は 、 また ダ ル・ド ン ネ （ 月 の村 ）、 サ ン・ド ン ネ （ 山 の 上 に あ る村 ） と も呼 ば れ る 。 丘 に 頂 に あ る の で 月 に 一 番 近 い 村、 老 巧 化 し た 粗 末 な 家 が 多 く、 家 の 中 か ら 月 が 見 え る な ど の 意 味 で人 々 か ら 呼 ば れ て い る。3 ） 今 ま で の不 良 住 居 地 の整 備 は 法 的 措 置 で な く 臨 時 の 行 政 的 措 置 に よ り 行 わ れ て い た 。 一 時 の 手 段 とし て 使 わ れて い た 行 政 的 措 置 は 、 他 法 と の 連 携 性 の 不 足 や事 業 の 持 続 性 の 欠 如 な ど に よ り 、 効 果 的 に 事 業 を推 進 す る こ と が で きな か っ た 。 こ の 法 は そ の よ う な 問 題 点 を 是 正 す るた め に 制 定 さ れ た も の とし て 、1981 年12 月31 日 まで の 限 時 法 で あ っ た 。4 ） … … 事業 参 加 者 と は … … 「3.1 事 業 の 構 造 と参 加 者 の役 割 」 を 参 照 。5 ） 韓 国 で の 基 礎 自 治 体 は 市 と郡 で あ り 、 郡 守 と は 郡 の 長 で あ る。6 ） 自 治 体 の長 が 当該 地 域 内 に賃 借 人 の た め の 住 宅 を 建 設 ・ 供給 す る こ と が 不 可 能 で あ る と判 断 す る 場 合 、 ま た は 当 該 地 域内 の 借 家 世 帯 主 の 総 数 が土 地 ・ 建物 所 有 者 の1/2 未 満 と な る 場 合 に 限 り 、 賃 借 人 の 同 意 を 得 な く て も地 区 指 定 が 可 能 と な る。 〔 参 考 文 献 〕1. 国 土 開 発 研 究 院 、 住 居 環 境 改 善 事 業 の 改 善 方 案 、1997.92. 住 宅 産業 研 究 院 、 住宅 改 良 再 開 発 事 業 の遅 延 要 因 分 析 と 改 善 方 案 、1996.83. 大 韓 住宅 公 社 、 再 建 築 事 業 の 問 題 点 と 改 善 方 案 に 関 す る 研 究 、1996.84. 国土 開 発 研 究 院、 国±50 年 、 ソ ウ ルプ レ ス 、1996.105. 金 哲 弘 、“ 韓 国 の 現 地 改 良 方 式 に よ る 不 良 住 宅 地 の 環境 整 備 効 果 に 関 す る 研 究 ”、 都 市 計 画 、212 号 、19986. 河 晟 奎 、“ 韓 国 の 居 住 運 動 ”、 世 界 の 居 住 運 動 、 内 田 勝 一 外 編 、 東 京 大 学 出 版 会 、1996.117. 大 韓 住 宅 公 社 、 不 良 住 宅 再 開 発 事 業 の 問 題 点 と改 善 方 案 に 関 す る研 究 、1993.6