年 月 J-REIT 市場について 東証 REIT 指数 ( 配当込み ): 左軸 予想配当利回り : 右軸 東証 REIT 指数 : 左軸 年 月末 年 月末 月次騰落率 東証 REIT 指数,.,9. -.% 東証 REIT 指数 ( 配当込み ),.,. -.9% J-REIT 予想配当利回り

0 2 4 6 8 10 12 14 0 10 20 30 40 50 60 70 01/9 04/9 07/9 10/9 13/9 （兆円） 3月19日、ヘルスケア＆メディカル投資法人（HCM）が 上場し、東証上場のJ-REITは51銘柄となりました。 HCMは、2014年11月に上場した日本ヘルスケア投資法 人に次ぐ2銘柄目のヘルスケアリートで、有料老人ホーム を中心としたヘルスケア施設への投資を行っています。ま た、病院・医療モールなどの医療関連施設を投資対象とし て掲げており、将来の取得が期待されます。主要スポン サーは、シップヘルスケアホールディングス、NECキャ ピタルソリューション、三井住友銀行です。ヘルスケア関 連施設の需要拡大期待などを背景に、上場初日の終値は、 発行価格（110,000円）を大きく上回る162,600円と なりました。 2015年に入り、J-REITの増資による資金調達が積極的 に行われています。例年1-3月期は一般企業の決算期末で 不動産の売買が増加する傾向がありますが、日銀による大 規模金融緩和や不動産市況好転見通しの継続・定着などに よる不動産価格の先高感もあり、それらの物件を取得しよ うとJ-REITの増資による資金調達が活発化しています。 取得する物件や価格に対するJ-REITの選定眼もより重要 になっていますが、調達した資金で将来の成長に資する物 件を取得することで、J-REITの収益拡大や配当金増加が 期待されます。また、不動産市況の改善継続に伴う保有物 件の賃料収入の増加や低金利を背景とした負債コストの低 減なども見込まれます。加えて、市場規模の拡大により、 投資対象のさらなる多様化、流動性向上により幅広い投資 家がJ-REITへ投資しやすくなることも見込まれます。 増資の増加は短期的には需給軟化の要因となりますが、 J-REITの増資は一口当たり配当金を維持・向上させる ケースが多く、中長期的には需給改善も伴い、市場は堅調 に推移することが期待されます。 出所：ブルームバーグ、ヘルスケア＆メディカル投資法人および国土交通省が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来におけるJ-REITの銘柄数と時価総額の推移および公示地価の動向を示唆、保証するものではありません。また、特定の J-REITを推奨するものではありません。

新規上場や増資により拡大・多様化するJ-REIT市場

（年/月） 銘柄数：左軸 時価総額：右軸 地価の上昇基調が継続 2015年1月1日時点の公示地価は、三大都市圏で前年比 0.7％と2年連続で上昇しました。地方平均と全国平均で は前年比マイナスが継続しているものの、下落幅はいず れも5年連続で縮小しました。また、商業地では全国平均 で0.0％と7年ぶりにマイナス圏から脱しました。 日銀の金融緩和による不動産取引活発化などを背景に、 都市部を中心とした地価の上昇基調が継続しています。 J-REITにとっては、保有する資産の価値向上につながる 環境が継続しています。 HCMの投資物件一例 公示地価の動向 J-REITの銘柄数と時価総額の推移 2001年9月28日～2015年3月31日：月次 ボンセジュール日野 （東京都日野市） Cアミーユ淡路駅前 （大阪府大阪市） -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （％） （2005年～2015年：年次） （年） 三大都市圏 地方圏 全国 0.7％ -0.3％ -1.2％ ＊全用途平均、前年比

3月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は下落しました。 上旬は、長期金利の上昇や増資による需給軟化懸念などから軟調に推移したものの、不動産市況改善や投資信 託を通じた資金流入などが支えとなり、下旬にかけて若干値を戻しました。 出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの ではありません。

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

先月の市場環境

短期的には国内長期金利の乱高下に対する警戒感から値動きが荒い場面も想定されますが、その後は相対的な 配当利回りの高さや、不動産市況の改善、物件取得による分配金増加期待、日銀のJ-REIT買入れによる需給面 での下支えなどを背景に、底堅い展開を予想します。

今後の見通し

東証REIT指数：左軸 東証REIT指数（配当込み）：左軸 予想配当利回り：右軸 2015年3月末 2015年2月末 月次騰落率 東証R EIT 指数 1,864.66 1,905.61 -2.15% 東証R EIT 指数（配当込み） 3,241.62 3,306.03 -1.95% J -R EIT 予想配当利回り 3.05% 2.99% -＊グラフの期間は、2015年2月27日～2015年3月31日

3.1％ 3.6％ 2.7％ 4.8％ 0.4％ 1.9％ 1.6％ 2.3％ 0 1 2 3 4 5 6 7 日本 米国 英国 豪州 （％） _{（2015年3月31日現在）} REIT配当利回り 10年国債利回り 3.1％ 1.7％ 0.4％ 0 1 2 3 4 5 Ｊ－ＲＥＩＴ 株式 （東証一部） 10年国債 （％） _{（2015年3月31日現在）} 0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （％） （年/月） （2001年9月10日～2015年3月31日） 利回り格差 Ｊ－ＲＥＩＴ 10年国債 0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3 （兆円） （年/月） （2001年9月10日～2015年3月31日）

Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移

Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模

不動産タイプ別構成比率

出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあり ます。 ※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。

主な国内資産の利回り比較

主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較

Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移

3.1％ 0.4％ 2.6％ 2.6％ 利回り格差 1.7％ 1.1％ 2.5％ ※J-REITおよび株式は配当利回り 時価総額 10兆7,158億円 銘柄数 51銘柄 （2015年3月31日現在）

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 0 40 80 120 160 200 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 （億円） （億円） （年/月） （2010年12月～2015年4月※_：月次） 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 1 日本ビルファンド投資法人 三井不動産、住友生命 オフィス -1.7% -2.3% 3.6% 12.4% 8,331億円 2.61% 2 ジャパンリアルエステイト投資法人 三菱地所、三井物産 オフィス -4.0% -1.3% 1.5% 12.0% 7,071億円 2.78% 3 日本リテールファンド投資法人 三菱商事、ユービーエス 商業施設 -7.0% -4.5% 9.8% 21.7% 5,798億円 3.50% 4 ユナイテッド・アーバン投資法人 丸紅、極東証券 総合 -3.7% -1.0% 12.9% 27.5% 4,948億円 3.09% 5 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス 物流 -4.2% 1.5% 5.2% 31.0% 4,576億円 2.49% 6 オリックス不動産投資法人 オリックス 総合 0.5% 3.5% 26.6% 38.1% 3,836億円 3.05% 7 アドバンス・レジデンス投資法人 伊藤忠グループ等 住宅 -3.7% -8.7% 14.9% 35.9% 3,745億円 3.15% 8 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物、大成建設、安田不_動産等 複合 -3.7% -1.1% 6.3% 27.8% 3,411億円 3.08% 9 森トラスト総合リート投資法人 森トラスト 総合 -2.1% 4.7% 24.4% 65.3% 3,282億円 3.06% 10 GLP投資法人 グローバル･ロジスティック・_{プロパティーズ} 物流 -5.1% -5.3% -0.2% 23.9% 2,972億円 3.02% （2015年3月31日現在） 順位 銘柄名 主なスポンサー 主な 運用対象 予想 配当利回り 時価総額 騰落率

Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄

出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への 投資を推奨するものではありません。

日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況

出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。 月間買入額（左軸） 買入累計額（右軸）

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

※2015年4月は6日現在。 買入予定額 （2015年末まで） 2,700億円 買入実績 2,094億円 （2015年4月6日現在）

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （％） （年/月） （円/坪） （2001年9月～2015年3月） 賃料：左軸 空室率：右軸 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000 25,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （ポイント） （円/坪） （年/月） （2001年9月～2015年3月）※ 賃料：左軸 東証REIT指数：右軸 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （年/月） （％） _{（2001年9月～2015年3月}※_） 都心５区オフィス J-REIT（オフィス） J-REIT

都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移

出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。

Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移

東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移

5.30％ 17,195円 5.30％ 3.20％ 1.70％ ※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2015年1月までのデータを表示。 ※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。 1,864.66 ポイント 17,195円

商 号 等／ みずほ投信投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第398号 加 入 協 会／ 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について ●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関 するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。

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