よくある住宅ローン控除の相談Ｑ＆Ａ
坂本和則
相談部 東京相談室
住宅ローンを利用してマイホームの取得等をした場合で、一定の要件を満たすときは、
その取得等に係る住宅ローンの年末残高に一定の割合を乗じて計算した金額を、所得
税額から控除することができます。この「住宅ローン控除」についての相談が、引き
続き数多く寄せられています。
今回は、当社に寄せられた相談事例の中から、債務を相続した場合の住宅ローン控除
の取り扱いや、床面積の適用要件など、多くの人に関係するとみられる項目について
解説します。
１. 控除額の計算
Ｑ. 今年（平成27年）自宅を購入して居住する予定です。金融機関から借りている借入金の
約定利率が１％未満であっても、年末残高の１％で計算した金額の控除を受けられますか。
Ａ． 金融機関が顧客を対象として提示している利率であれば、１％未満でも適用対象となり
ます。
住宅ローン控除は、毎年の年末残高に一定の割合を乗じて計算した金額をその年の所得税などから
控除する制度です。本人が金融機関に支払う約定利率が、控除額を計算する場合に適用される控除率
(平成 27 年に居住した場合は１％)を下回っているときには、控除額が減額されてしまうのではないか
と心配になります。しかし、この制度の控除額と金融機関に支払う利息との間には特に関連性がある
わけではないので、金融機関からの借入金の約定利率に関係なく、１％で計算した控除額の控除を受
けることができます。
なお、この取り扱いは金融機関などからの借入金に適用されるものなので、社内融資など従業員と
しての地位に基づいて会社から１％未満の利率で借り入れたり、会社から利子補給を受けることによ
って本人の金利負担が１％未満となってしまう場合には、控除そのものの適用がないとされています
ので注意してください。
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２. 控除の適用時期
Ｑ. 12月に取得した自宅の所在地に、年末までに住民票を移しましたが、都合で引っ越しが
翌年になってしまった場合、住宅ローン控除はいつから受けることになりますか。
Ａ． 住宅ローン控除の適用を受けるためには、実際に居住を開始することが必要です。した
がって、住民票を移した年ではなく、引っ越しをして居住を開始した年から適用を受け
ることになります。
住宅ローン控除は、償還期間 10 年以上の借入金等により、一定の要件を満たす住宅の新築、取得や
増改築をして、自分がその住宅に居住した場合に、居住を開始した年以後の一定期間、所得税などか
ら一定の金額の控除が受けられる制度です。この制度の適用を受けるためには、新築、取得や増改築
の日から６カ月以内に、原則として自分が居住を開始することが要件となっています。ここでいう「居
住」とは、「入居して居住を開始する」という意味ですから、住民票を移すなど書類上の手続きを完了
しても、実際に居住を開始するまでは、この制度の適用を受けることができません。
確定申告を行う際は、居住を開始した旨や開始日を証明するものとして、住民票を添付することに
なっています。この事例のように、実際の居住開始日が住民票と異なっている場合は、公共料金の領
収書など住民票以外で、居住開始日を証明することが必要となります。
３. 債務の相続と住宅ローン控除
Ｑ. 住宅ローン控除の適用を受けていた被相続人から、相続によって被相続人の自宅を取得しま
した。そこに相続人が居住する場合、その相続人は、被相続人の住宅ローン（団体信用保険
付き）を承継すれば、住宅ローン控除の適用を受けることができますか。
Ａ． 団体信用保険が付保されている場合、債務者の死亡により保険金で住宅ローンが完済される
ので、相続人が住宅ローン控除を受けることはできません。
相続により、被相続人の不動産と被相続人が債務者となっている借入金を承継することがあります
が、団体信用保険が付保されている住宅ローンは、債務者が死亡すると保険金で住宅ローンが完済さ
れることになるので、相続人が被相続人の住宅ローンを引き継ぐことは原則ありません。当然、住宅
ローン控除を受けることもできません。
一方、団体信用保険が付保されていない場合は、相続人が住宅ローンを承継することになります。
ただし、相続人は相続という身分関係で債務を承継しているだけであり、承継した住宅ローンは住宅
を取得するための借入金には該当しないとされるため、相続人が住宅ローン控除の適用を受けること
はできません。
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４. 過去に受けた控除の取り扱い
Ｑ. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件
を満たさなくなってしまいました。この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除
額を戻す必要がありますか。
Ａ． 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはあり
ません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受け
られる制度です。住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、
一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくな
った年以後について控除が受けられなくなります。しかし、すでに控除を受けた分については、控
除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過
去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
５. 控除を受けられる回数の制限
Ｑ. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得
した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。
Ａ． この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用す
ることができます。買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、
新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中
に自宅を変更することがあります。このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受け
られるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取
得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認めら
れる特別控除などの特例措置（譲渡損失が生じた場合の特例は除きます）を適用するなど一定の場合
は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
６. 床面積の要件
Ｑ. 住宅ローン控除の対象となる家屋は、床面積が50㎡以上とされています。床面積を判定する
際、住宅販売会社などが作成するパンフレットに記載されている面積で行ってもよいですか。
Ａ． 住宅ローン控除の床面積は、登記上の面積で判定します。パンフレット上の面積と登記上の
面積は必ずしも一致するとは限りませんので、登記上の面積を確認する必要があります。
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住宅ローン控除の対象となる家屋の床面積の判定は、１棟の家屋については、その家屋の床面積で
行います。一方、マンションのように、１棟の家屋の中に構造上区分された数個の部分があり、独立
した生活が可能で、かつ、各部分を区分所有している場合は、その区分所有する床面積で行われます。
住宅ローン控除の対象となる床面積は 50 ㎡以上とされ、登記上の床面積で判定されます。登記上の面
積は、各階ごとに壁その他区画の中心線で囲まれた部分の「水平投影面積」とされていますので、物
件を購入する際には注意が必要です。
７. 補助金受け取りと住宅ローン控除
Ｑ. 住宅を取得した人を対象に補助金などが支給されることがあります。住宅ローン控除の適用
を受ける場合は、補助金などが控除額に影響を与えることがありますか。
Ａ． 補助金は住宅の取得額から控除する取り扱いとなっています。
年間に受けられる控除額は、「借入額」と「住宅の取得に係る対価の額」との少ないほうの金額を基
礎として計算されます。このとき、住宅の取得に係る対価の額は、交付を受けた補助金などを控除し
た後の金額となります。
なお、消費税率の引き上げに伴い、平成 26 年 4 月 1 日から平成 29 年 12 月 31 日までの間に、自ら
が住むための戸建て住宅やマンションを取得した人を対象として、その人の年収により一定額が支給
される「すまい給付金制度」が創設されています。この給付金も補助金に含まれますので、この制度
によって給付金の支給を受けた場合は、給付金の額を住宅の取得額から控除することになります。
８. 住宅ローン控除の併用
Ｑ. 現在、住宅ローン控除の適用を受けている人が、リフォームなどを借入金で行った場合、現
在受けている控除額とリフォーム時の借入金から計算した控除額を合計した金額で、控除を
受けられると考えてよいですか。
Ａ． 原則として合計額となりますが、限度額の制限を受ける場合がありますので、事前に確認し
ておく必要があります。
自宅として使用としている家屋をリフォームすることがあります。リフォームを借入金で行った場
合で、一定の要件を満たすときは、リフォームについても住宅ローン控除の適用を受けることができ
ます。控除額は、原則としてすでに適用を受けている住宅ローン控除の控除額と、リフォームに係る
控除額の合計金額となります。ただし、その場合でも、異なる居住年ごとに定められた最も高い控除
限度額までとされています。
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■計算例（認定長期優良住宅以外の住宅で、リフォームに適用される消費税率が８％であるとした
ときの、平成27年分のローン控除額）
●平成21年に新築（平成21年の控除限度額50万円）
新築に係るローンの平成27年の年末残高4,800万円の控除額の計算
4,800万円×１％＝48万円
●平成27年にリフォーム（平成27年の控除限度額40万円）
リフォームに係るローンの平成27年末残高400万円の控除額の計算
400万円×１％＝４万円
●平成27年分の住宅ローン控除額
平成27年分の控除額は、異なる居住年ごとに定められた最も高い控除限度額である50万円が限
度となります。
48万円＋４万円＝52万円＞50万円
平成27年分の控除額は＜50万円＞となります。
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内容は2015年2月28日時点の情報に基づいて作成されたものです。
