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お客様の口座内容に関するご照会は、 お申し込みされた販売会社にお問い合わせください。基準価額
14,821円
純資産総額
75億円
騰落率
△4.8％
分配金
0円
＜購入・換金手数料なし＞
ニッセイＪリート
インデックスファンド
追加型投信／国内／不動産投信／インデックス型
運用報告書（全体版）
作成対象期間：2016年５月13日～2017年５月12日第４期
（決算日 2017年５月12日）受益者の皆様へ
平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げ ます。 さて「＜購入・換金手数料なし＞ニッセイ Ｊリートインデックスファンド」は、このたび 第４期の決算を行いました。 当ファンドは、「ニッセイＪ－ＲＥＩＴイン デックスマザーファンド」受益証券への投資を 通じて、実質的に国内の金融商品取引所に上場 （これに準ずる市場で取引されているものを含 みます）しているＪリート（不動産投資信託） に投資することにより、東証ＲＥＩＴ指数（配 当込み）の動きに連動する成果を目標に運用を 行いました。ここに運用状況をご報告申し上げ ます。 今後ともいっそうのご愛顧を賜りますようお 願い申し上げます。 CS5_17322346_01_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_表紙のみ.indd 1 2017/06/22 14:57:13－1－
運用経過
2016年５月13日～2017年５月12日基準価額等の推移
第４期首 15,569円 既払分配金 0円 第４期末 14,821円 騰落率（分配金再投資ベース） △4.8％ （注１）税引前分配金再投資基準価額は、分配金（税引前）を分配時に再投資したものとみなして計算したもので、ファンド運用の実質的な パフォーマンスを示すものであり、前期末の基準価額にあわせて再指数化しています。 （注２）分配金を再投資するかどうかについてはお客様がご利用のコースにより異なり、また、ファンドの購入価額により課税条件も異なり ますので、お客様の損益の状況を示すものではありません。 （注３）ベンチマークは東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）で、前期末の基準価額にあわせて再指数化しています。東証ＲＥＩＴ指数は、株式会 社東京証券取引所の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証 ＲＥＩＴ指数の商標または標章に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有しています。また、株式会社東京証券取引所は、 東証ＲＥＩＴ指数の指数値の正確性、完全性を保証するものではなく、その算出・公表の誤謬・遅延等に関して責任を負いません。 株式会社東京証券取引所は、当商品に関する義務を持たず、当商品の運用成績に関して一切責任を有しません。以下同じです。■
基準価額の主な変動要因
当期の基準価額は、期を通じて見るとＪリート市場が下落したことから下落しました。 ６月下旬にイギリスの国民投票において欧州連合（ＥＵ）離脱が決定すると、Ｊリート市場は大幅に下落し ましたが国内長期金利の一段の低下や日銀の追加金融緩和への期待などを背景に反発しました。 11月下旬以降は、それまで上昇基調であった国内長期金利に一服感が見られたことでＪリート市場は上昇 しました。さらに、12月中旬に日銀が長期金利の誘導目標を据え置いたことを受けて国内長期金利が低下基 調に転じたことを背景に、Ｊリート市場が上昇幅を拡大し、基準価額も同様の動きとなりました。４月に入る と、米国によるシリア攻撃や北朝鮮情勢の緊迫化に伴う地政学リスクの高まりから株式市場が下落する中、Ｊ リート市場も下落し軟調な推移となったことから基準価額は下落基調となりました。４月後半には、フランス 大統領選第１回投票の結果や北朝鮮情勢の緊張が緩和されたことなどを受けて株式市場が上昇した一方で、Ｊ リート市場の戻りは鈍く、下落基調となり基準価額も同様の推移となりました。 25 50 75 100 125 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 0 （円） （億円） 第3期末 （2016.5.12） （2016.8） （2016.11） （2017.2） （2017.5.12）第4期末 基準価額（左軸） ベンチマーク（左軸） 純資産総額（右軸） 税引前分配金再投資基準価額（左軸） CS5_17322346_02_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用経過（交流用）.indd 1 2017/06/22 14:57:15－2－
１万口当たりの費用明細
項目 第４期 項目の概要 金額 比率 信託報酬 48円 0.318％ 信託報酬＝期中の平均基準価額×信託報酬率×期中の日数 年間の日数 期中の平均基準価額は15,010円です。 （投信会社） (23) (0.152) ファンドの運用、法定書類等の作成、基準価額の算出等の対価 （販売会社） (20) (0.137) 購入後の情報提供、運用報告書等各種書類の送付、口座内でのファンド の管理および事務手続き等の対価 （受託会社） ( 5) (0.030) ファンドの財産の保管・管理、委託会社からの指図の実行等の対価 売買委託手数料 0 0.000 売買委託手数料＝期中の売買委託手数料／期中の平均受益権口数 売買委託手数料：有価証券等の売買・取引の際に仲介人に支払う手数料 （投資信託証券） ( 0) (0.000) その他費用 1 0.005 その他費用＝期中のその他費用／期中の平均受益権口数 （監査費用） ( 1) (0.005) 公募投資信託は、外部の監査法人等によるファンドの会計監査が義務付 けられているため、当該監査にかかる監査法人等に支払う費用 （その他） ( 0) (0.000) ・信託事務の諸費用：信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する 諸費用 ・借入金の利息：受託会社等から一時的に資金を借り入れた場合（立替 金も含む）に発生する利息 合計 49 0.324 （注１）期中の費用（消費税のかかるものは消費税を含む）は追加、解約によって受益権口数に変動があるため、項目の概要の簡便法により 算出した結果です。なお、売買委託手数料およびその他費用は、このファンドが組み入れているマザーファンドが支払った金額のう ち、このファンドに対応するものを含みます。 （注２）金額欄は各項目ごとに円未満は四捨五入しています。 （注３）比率欄は「１万口当たりのそれぞれの費用金額」を期中の平均基準価額で除して100を乗じたもので、項目ごとに小数第３位未満は 四捨五入しています。 CS5_17322346_02_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用経過（交流用）.indd 2 2017/06/22 14:57:15－3－
Ｊリート市況
（注）各指数は、ブルームバーグのデータを使用しています。 当期のＪリート市場（東証ＲＥＩＴ指数（配当込み））は、期を通じて見ると下落しました。 ６月下旬にイギリスの国民投票においてＥＵ離脱が決定すると、投資家のリスク回避姿勢が強まりＪリート 市場は一時大幅に下落しましたが、国内長期金利の一段の低下や日銀の追加金融緩和への期待などを背景に反 発しました。 その後は、米国の利上げ観測の高まりに伴うグローバルリート市場の下落などを背景に弱含みで推移し、 11月には、米大統領選におけるトランプ氏勝利を受けて米長期金利が上昇し、国内長期金利に上昇圧力がか かったことから、Ｊリート市場はさらに下落幅を広げました。11月下旬以降は、国内長期金利の上昇に一服 感が見られたことでＪリート市場は上昇しました。さらに、12月中旬に日銀が長期金利の誘導目標を据え置 いたことを受けて国内長期金利が低下基調に転じたことを背景に、Ｊリート市場は上昇幅を拡大しました。 ４月に入ると、米国によるシリア攻撃や北朝鮮情勢の緊迫化に伴う地政学リスクの高まりから株式市場が下 落する中、Ｊリート市場も下落し軟調な推移となりました。４月後半には、フランス大統領選第１回投票の結 果や北朝鮮情勢の緊張が緩和されたことなどを受けて株式市場が上昇した一方で、Ｊリート市場の戻りは鈍く 下落基調となりました。 1,600 1,700 1,800 1,900 2,000 2,800 3,000 3,200 3,400 3,600 （ポイント） （ポイント） 第3期末 （2016.5.12） （2016.8） （2016.11） （2017.2） （2017.5.12）第4期末 東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）（左軸） 東証ＲＥＩＴ指数（右軸） 【東証ＲＥＩＴ指数の推移】 CS5_17322346_02_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用経過（交流用）.indd 3 2017/06/22 14:57:15－4－
ポートフォリオ
■
当ファンド
マザーファンド受益証券の組入比率をおおむね高位に保った運用を行いました（ただし、当ファンドから信 託報酬等の費用を控除する関係などから、当ファンドの収益率はマザーファンドとは必ずしも一致しません）。■
マザーファンド
国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場で取引されているものを含みます）しているＪリートを主 要投資対象とし、ベンチマークの動きに連動する投資成果を目標に運用を行いました。 ポートフォリオの構築・運用は、東証ＲＥＩＴ指数採用全銘柄を投資対象とし、市場での時価総額比率を ベースに完全法を用いて行いました。 ＊ベンチマークの詳細につきましては、後掲のマザーファンドの概要をご参照ください。ベンチマークとの差異
（注）基準価額の騰落率は分配金込みです。 当期の税引前分配金再投資基準価額騰落率は－4.8％となり、ベンチマーク騰落率（－4.6％）を下回りました。 これは、当ファンドにおいて信託報酬等の費用を控除した影響等によるものです。 -5.0 -4.0 -3.0 -2.0 -1.0 0.0 （％） 第4期 (2016.5.13∼2017.5.12) 当ファンド ベンチマーク CS5_17322346_02_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用経過（交流用）.indd 4 2017/06/22 14:57:15－5－ 項目 2016年５月13日～2017年５月12日当期 当期分配金（税引前） － 対基準価額比率 － 当期の収益 － 当期の収益以外 － 翌期繰越分配対象額 4,820円 （注１）当期の収益、当期の収益以外は小数点以下切り捨てで算出 しているため、合計が当期分配金と一致しない場合があり ます。 （注２）当期分配金の対基準価額比率は当期分配金（税引前）の期 末基準価額（分配金込み）に対する比率で、ファンドの収 益率とは異なります。
分配金
当期の分配金は、基準価額水準、市況動向等を勘案した結果、見送らせていただきました。 なお、分配に充てずに信託財産に留保した収益につきましては、元本部分と同一の運用を行います。【分配原資の内訳（１万口当たり）】
今後の運用方針
■
当ファンド
マザーファンド受益証券への投資を通じて、実質的に国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場で取 引されているものを含みます）しているＪリートに投資することにより、ベンチマークの動きに連動する成果 を目標に運用を行います。■
マザーファンド
引き続き、東証ＲＥＩＴ指数採用全銘柄について完全法にて投資を行い、ベンチマークの動きに連動する投 資成果を目標に運用を行います。 CS5_17322346_02_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用経過（交流用）.indd 5 2017/06/22 14:57:15－6－
設定以来の運用実績
決算期 基準価額(分配落) 基準価額＋(ご参考) 累計分配金 ベンチマーク 投資信託証券 組入比率 純資産総額 税引前 分配金 騰落率期中 騰落率期中 （設定日） 円 円 ％ 円 ％ ％ 百万円 2013年６月28日 10,000 － － 10,000 10,000 － － 74 １期（2014年５月12日） 11,592 0 15.9 11,592 11,654 16.5 98.9 2,125 ２期（2015年５月12日） 14,643 0 26.3 14,643 14,823 27.2 98.7 8,184 ３期（2016年５月12日） 15,569 0 6.3 15,569 15,827 6.8 99.1 8,253 ４期（2017年５月12日） 14,821 0 △ 4.8 14,821 15,105 △ 4.6 98.7 7,568 （注１）設定日の基準価額は当初設定価額を記載しています。 （注２）基準価額の騰落率は分配金（税引前）込みです。 （注３）「基準価額＋累計分配金」は、当該決算期の基準価額（分配落）に当該決算期以前の税引前分配金の累計額を加えたものです。 （注４）ベンチマークは東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）で、設定時を10,000として指数化しています。東証ＲＥＩＴ指数は、株式会社東京 証券取引所の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証ＲＥＩＴ指 数の商標または標章に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有しています。また、株式会社東京証券取引所は、東証 ＲＥＩＴ指数の指数値の正確性、完全性を保証するものではなく、その算出・公表の誤謬・遅延等に関して責任を負いません。株式 会社東京証券取引所は、当商品に関する義務を持たず、当商品の運用成績に関して一切責任を有しません。以下同じです。 （注５）当ファンドはマザーファンドを組み入れるため、「投資信託証券組入比率」は実質比率を記載しています。以下同じです。 （注６）設定日の純資産総額は当初設定元本を記載しています。当期中の基準価額と市況等の推移
年月日 基準価額 騰落率 ベンチマーク 騰落率 投資信託証券組入比率 円 ％ ％ ％ （期首）2016年 ５ 月12日 15,569 － 15,827 － 99.1 ５ 月末 15,485 △0.5 15,744 △0.5 99.2 ６ 月末 15,109 △3.0 15,365 △2.9 99.0 ７ 月末 15,339 △1.5 15,612 △1.4 98.9 ８ 月末 15,032 △3.4 15,297 △3.3 98.6 ９ 月末 15,083 △3.1 15,346 △3.0 98.8 10月末 14,777 △5.1 15,038 △5.0 98.5 11月末 14,905 △4.3 15,173 △4.1 99.0 12月末 15,452 △0.8 15,741 △0.5 98.7 2017年 １ 月末 15,383 △1.2 15,675 △1.0 98.7 ２ 月末 15,241 △2.1 15,531 △1.9 98.3 ３ 月末 14,930 △4.1 15,214 △3.9 98.3 ４ 月末 14,605 △6.2 14,878 △6.0 98.2 （期末）2017年 ５ 月12日 14,821 △4.8 15,105 △4.6 98.7 （注）期末基準価額は分配金（税引前）込み、騰落率は期首比です。 CS5_17322346_03_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_運用実績.indd 6 2017/06/22 14:57:17－7－
親投資信託受益証券の設定、解約状況
2016年５月13日～2017年５月12日 設定 解約 口数 金額 口数 金額 千口 千円 千口 千円 ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド 3,391,351 4,765,426 3,616,301 5,090,680 （注）単位未満は切り捨てています。利害関係人との取引状況等
2016年５月13日～2017年５月12日 当期における利害関係人との取引はありません。親投資信託残高
2017年５月12日現在 種類 期首（前期末）口数 口数 当期末 評価額 千口 千口 千円 ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド 5,653,966 5,429,016 7,568,592 （注１）単位未満は切り捨てています。 （注２）当期末におけるニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド全体の口数は10,454,072千口です。投資信託財産の構成
2017年５月12日現在 項目 評価額 当期末 比率 千円 ％ ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド 7,568,592 99.1 コール・ローン等、その他 72,575 0.9 投資信託財産総額 7,641,168 100.0 （注）評価額の単位未満は切り捨てています。 CS5_17322346_04_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_親投資信託.indd 7 2017/06/22 14:57:19－8－
資産、負債、元本および基準価額の状況
（2017年５月12日現在） 項目 当期末 (Ａ)資 産 7,641,168,117円 コ ー ル ・ ロ ー ン 等 10,285,366 ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックス マ ザ ー フ ァ ン ド(評価額) 7,568,592,267 未 収 入 金 62,290,484 (Ｂ)負 債 72,628,730 未 払 解 約 金 62,118,022 未 払 信 託 報 酬 10,309,126 そ の 他 未 払 費 用 201,582 (Ｃ)純 資 産 総 額(Ａ－Ｂ) 7,568,539,387 元 本 5,106,797,922 次 期 繰 越 損 益 金 2,461,741,465 (Ｄ)受 益 権 総 口 数 5,106,797,922口 １万口当たり基準価額(Ｃ／Ｄ) 14,821円 （注）期首元本額 5,301,192,711円 期中追加設定元本額 3,185,449,196円 期中一部解約元本額 3,379,843,985円損益の状況
当期（2016年５月13日～2017年５月12日） 項目 当期 (Ａ)配 当 等 収 益 △ 2,877円 受 取 利 息 1,083 支 払 利 息 △ 3,960 (Ｂ)有 価 証 券 売 買 損 益 △ 212,080,748 売 買 益 110,910,353 売 買 損 △ 322,991,101 (Ｃ)信 託 報 酬 等 △ 25,423,964 (Ｄ)当 期 損 益 金(Ａ＋Ｂ＋Ｃ) △ 237,507,589 (Ｅ)前 期 繰 越 損 益 金 376,341,551 (分 配 準 備 積 立 金) ( 376,341,551) (Ｆ)追 加 信 託 差 損 益 金 ＊ 2,322,907,503 (配 当 等 相 当 額) ( 750,316,215) (売 買 損 益 相 当 額) ( 1,572,591,288) (Ｇ)合 計(Ｄ＋Ｅ＋Ｆ) 2,461,741,465 次 期 繰 越 損 益 金(Ｇ) 2,461,741,465 追 加 信 託 差 損 益 金 2,322,907,503 (配 当 等 相 当 額) ( 760,091,180) (売 買 損 益 相 当 額) ( 1,562,816,323) 分 配 準 備 積 立 金 621,241,700 繰 越 欠 損 金 △ 482,407,738 （注１）(Ｂ)有価証券売買損益は、期末の評価換えによる損益を含 みます。 （注２）(Ｃ)信託報酬等は、信託報酬に対する消費税等相当額を含 みます。 （注３）(Ｅ)前期繰越損益金とは、分配準備積立金と繰越欠損金の 合計で、前期末の金額に、期中一部解約により変動した金 額を調整して算出しています。 （注４）(Ｆ)追加信託差損益金＊とは、追加設定をした価額と元本 との差額をいい、配当等相当額と売買損益相当額に区分し ます。前期末の金額に、期中追加設定および一部解約によ り変動した金額を調整して算出しています。分配金の計算過程
項目 当期 (ａ)経費控除後の配当等収益 244,900,149円 (ｂ)経費控除後の有価証券売買等損益 0円 (ｃ)信託約款に定める収益調整金 1,840,499,765円 (ｄ)信託約款に定める分配準備積立金 376,341,551円 (ｅ)分配対象額(ａ＋ｂ＋ｃ＋ｄ) 2,461,741,465円 (ｆ)分配対象額(1万口当たり) 4,820.52円 (ｇ)分配金 0円 (ｈ)分配金(1万口当たり) 0円 CS5_17322346_04_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_親投資信託.indd 8 2017/06/22 14:57:19－9－
お知らせ
■
運用体制の変更について
新たに統括部長（運用部門）を任命し、チーフ・インベストメント・オフィサー（ＣＩＯ）を１名から２名 体制にしました。あわせて、役職名称をＣｏ－ＣＩＯに変更しました。 （2017年３月25日）■
約款変更
信託報酬率の上限を引き下げたことに伴い、関連条項に所要の変更を行いました。 （2016年11月22日）当ファンドの概要
商 品 分 類 追加型投信／国内／不動産投信／インデックス型 信 託 期 間 無期限 運 用 方 針 ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド受益証券への投資 を通じて、実質的に国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場 で取引されているものを含みます）しているＪリート（不動産投資信 託）に投資することにより、東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）の動きに 連動する成果を目標に運用を行います。 主要運用対象 ＜購入・換金手数料なし＞ ニ ッ セ イ Ｊ リ ー ト イ ン デ ッ ク ス フ ァ ン ド ニッセイＪ－ＲＥＩＴインデックスマザーファンド受益証券 ニ ッ セ イ Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ インデックスマザーファンド 国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場で取引されているものを含みます）しているＪリート 運 用 方 法 ＜購入・換金手数料なし＞ ニ ッ セ イ Ｊ リ ー ト イ ン デ ッ ク ス フ ァ ン ド 以下の様な投資制限のもと運用を行います。 ・投資信託証券への実質投資割合には、制限を設けません。 ・同一銘柄の投資信託証券（マザーファンドは除きます）への実質投 資割合は、信託財産の純資産総額の30％以下とします。 ・外貨建資産への投資は行いません。 ニ ッ セ イ Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ インデックスマザーファンド 以下の様な投資制限のもと運用を行います。 ・投資信託証券への投資割合には、制限を設けません。 ・同一銘柄の投資信託証券への投資割合は、信託財産の純資産総額の 30％以下とします。 ・外貨建資産への投資は行いません。 分 配 方 針 毎決算時に、原則として経費控除後の配当等収益および売買益等の全額を対象として、基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。 ただし、分配対象額が少額の場合には、分配を行わないこともあります。 CS5_17322346_05_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_お知らせ（交流用）.indd 9 2017/06/22 14:57:20－10－ 東京都千代田区丸の内1-6-6
ニッセイＪ－ＲＥＩＴ
インデックスマザーファンド
運用報告書
第20
期 （計算期間：2016年11月15日～2017年５月12日）運用方針
①国内の金融商品取引所に上場（これに 準ずる市場で取引されているものを含 みます）しているＪリート（不動産投 資信託）を主要投資対象とし、東証Ｒ ＥＩＴ指数（配当込み）の動きに連動 する投資成果を目標とします。 ②Ｊリートへの投資にあたっては、東証 ＲＥＩＴ指数採用銘柄（採用予定を含 みます）に投資を行うものとします。 なお、東証ＲＥＩＴ指数の採用銘柄の 追加・変更があった場合は、適宜追 加・見直しを行います。主要運用
対象
国内の金融商品取引所に上場（これに準 ずる市場で取引されているものを含みま す）しているＪリート運用方法
以下の様な投資制限のもと運用を行い ます。 ・投資信託証券への投資割合には、制限 を設けません。 ・同一銘柄の投資信託証券への投資割合 は、信託財産の純資産総額の30％以 下とします。ただし、東証ＲＥＩＴ指 数（配当込み）における時価の構成割 合が30％を超える投資信託証券があ る場合には、当該投資信託証券を東証 ＲＥＩＴ指数（配当込み）における構 成割合の範囲で投資することができる ものとします。 ・外貨建資産への投資は行いません。 CS5_17322346_06_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（表紙のみ）.indd 10 2017/06/22 14:57:22－11－
運用経過
2016年11月15日～2017年５月12日Ｊリート市況
（注）各指数は、ブルームバーグのデータを使用しています。 当期のＪリート市場（東証ＲＥＩＴ指数（配当込み））は、期を通じて見ると上昇しました。 11月下旬以降、それまで上昇基調であった国内長期金利に一服感が見られたことなどを背景にＪリート市 場は大幅に上昇しました。さらに、12月中旬に日銀が長期金利の誘導目標を据え置いたことを受けて国内長 期金利が低下基調に転じたことからＪリート市場に安心感が広がり、上昇幅を拡大しました。 年明け以降は、年末までの上昇を受けた利益確定売りに加えて、相次ぐ公募増資（ＰＯ）や新規株式公開 （ＩＰＯ）の発表を受けて需給環境の悪化が懸念されたことなどを背景にＪリート市場は軟調な展開となりま した。４月に入ると、米国によるシリア攻撃や北朝鮮情勢の緊迫化に伴う地政学リスクの高まりから株式市場 が下落する中、さらに軟調な推移となりました。４月後半には、フランス大統領選第１回投票の結果や北朝鮮 情勢の緊張が緩和されたことなどを受けて株式市場が上昇した一方で、Ｊリート市場の戻りは鈍く、下落基調 で推移しましたが、前期末と比較すると上昇して当期末を迎えました。 1,600 1,700 1,800 1,900 2,000 2,800 3,000 3,200 3,400 3,600 （ポイント） （ポイント） 第19期末 (2016.11.14) (2017.1) (2017.3) (2017.5.12)第20期末 東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）（左軸） 東証ＲＥＩＴ指数（右軸） 【東証ＲＥＩＴ指数の推移】 CS5_17322346_07_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（運用経過）（交流用）.indd 11 2017/06/22 14:57:23－12－
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基準価額の主な変動要因
当期の基準価額は、期を通じて見るとＪリート市 場が上昇したことから上昇しました。 11月下旬以降、それまで上昇基調であった国内長 期金利に一服感が見られたことでＪリート市場は上 昇しました。さらに、12月中旬に日銀が長期金利の 誘導目標を据え置いたことを受けて国内長期金利が 低下基調に転じたことを背景に、Ｊリート市場が上 昇幅を拡大し、基準価額も同様の動きとなりました。 ４月に入ると、米国によるシリア攻撃や北朝鮮情 勢の緊迫化に伴う地政学リスクの高まりから株式市 場が下落する中、Ｊリート市場も下落し軟調な推移 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000 （円） 第19期末 (2016.11.14) (2017.1) (2017.3) (2017.5.12)第20期末 基準価額 ベンチマーク基準価額等の推移
となったことから基準価額は下落基調となりました。４月後半には、フランス大統領選第１回投票の結果や北 朝鮮情勢の緊張が緩和されたことなどを受けて株式市場が上昇した一方で、Ｊリート市場の戻りは鈍く、下落 基調となり基準価額も同様の推移となりました。 （注）ベンチマークは東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）で、前期末の基準価額にあわせて再指数化しています。東証ＲＥＩＴ指数は、株式会社 東京証券取引所の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証ＲＥＩＴ 指数の商標または標章に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有しています。また、株式会社東京証券取引所は、東証ＲＥ ＩＴ指数の指数値の正確性、完全性を保証するものではなく、その算出・公表の誤謬・遅延等に関して責任を負いません。株式会社東 京証券取引所は、当商品に関する義務を持たず、当商品の運用成績に関して一切責任を有しません。以下同じです。ポートフォリオ
国内の金融商品取引所に上場（これに準ずる市場で取引されているものを含みます）しているＪリートを主 要投資対象とし、ベンチマークの動きに連動する投資成果を目標に運用を行いました。 ポートフォリオの構築・運用は、東証ＲＥＩＴ指数採用全銘柄を投資対象とし、市場での時価総額比率を ベースに完全法を用いて行いました。ベンチマークとの差異
当期の基準価額騰落率は＋4.5％となり、ベンチマーク騰落率（＋4.5％）に対し連動しました。今後の運用方針
引き続き、東証ＲＥＩＴ指数採用全銘柄について完全法にて投資を行い、ベンチマークの動きに連動する投 資成果を目標に運用を行います。 CS5_17322346_07_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（運用経過）（交流用）.indd 12 2017/06/22 14:57:24－13－
当期中の基準価額と市況等の推移
年月日 基準価額 騰落率 ベンチマーク 騰落率 投資信託証券組入比率 円 ％ ％ ％ （期首）2016年11月14日 13,340 － 12,986 － 98.7 11月末 14,003 5.0 13,636 5.0 99.0 12月末 14,520 8.8 14,146 8.9 98.7 2017年 １ 月末 14,459 8.4 14,087 8.5 98.7 ２ 月末 14,329 7.4 13,957 7.5 98.3 ３ 月末 14,040 5.2 13,673 5.3 98.3 ４ 月末 13,737 3.0 13,371 3.0 98.2 （期末）2017年 ５ 月12日 13,941 4.5 13,574 4.5 98.7 （注）騰落率は期首比です。最近５期の運用実績
決算期 基準価額(分配落) 期中 ベンチマーク 投資信託証券組入比率 純資産総額 騰落率 騰落率期中 円 ％ ％ ％ 百万円 16期（2015年 ５ 月12日） 13,679 8.7 13,322 8.8 98.6 24,362 17期（2015年11月12日） 12,897 △ 5.7 12,551 △ 5.8 99.1 21,803 18期（2016年 ５ 月12日） 14,598 13.2 14,223 13.3 99.1 22,822 19期（2016年11月14日） 13,340 △ 8.6 12,986 △ 8.7 98.7 17,444 20期（2017年 ５ 月12日） 13,941 4.5 13,574 4.5 98.7 14,573 （注）ベンチマークは東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）で、設定時を10,000として指数化しています。東証ＲＥＩＴ指数は、株式会社東京証 券取引所の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウおよび東証ＲＥＩＴ指数の 商標または標章に関するすべての権利は株式会社東京証券取引所が有しています。また、株式会社東京証券取引所は、東証ＲＥＩＴ指 数の指数値の正確性、完全性を保証するものではなく、その算出・公表の誤謬・遅延等に関して責任を負いません。株式会社東京証券 取引所は、当商品に関する義務を持たず、当商品の運用成績に関して一切責任を有しません。以下同じです。 CS5_17322346_08_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（運用実績）.indd 13 2017/06/22 14:57:25－14－
１万口当たりの費用明細
2016年11月15日～2017年５月12日 項目 当期 項目の概要 金額 比率 売買委託手数料 0円 0.000％ 売買委託手数料＝期中の売買委託手数料／期中の平均受益権口数 売買委託手数料：有価証券等の売買・取引の際に仲介人に支払う手数料 （投資信託証券） (0) (0.000) その他費用 0 0.000 その他費用＝期中のその他費用／期中の平均受益権口数 （その他） (0) (0.000) ・信託事務の諸費用：信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する 諸費用 ・借入金の利息：受託会社等から一時的に資金を借り入れた場合（立替 金も含む）に発生する利息 合計 0 0.000 （注１）期中の費用（消費税のかかるものは消費税を含む）は追加、解約によって受益権口数に変動があるため、項目の概要の簡便法により 算出した結果です。 （注２）金額欄は各項目ごとに円未満は四捨五入しています。 （注３）比率欄は、「１万口当たりのそれぞれの費用金額」を期中の平均基準価額（14,080円）で除して100を乗じたもので、項目ごとに 小数第３位未満は四捨五入しています。 CS5_17322346_09_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（１万口）.indd 14 2017/06/22 14:57:27－15－
売買および取引の状況
2016年11月15日～2017年５月12日 投資信託証券 銘柄 口数 買付 金額 口数 売付 金額 千口 千円 千口 千円 国内 日本アコモデーションファンド投資法人 0.038 18,304 0.185 89,659 ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 0.062 20,819 0.107 36,144 森ヒルズリート投資法人 0.099 14,592 0.813 123,003 産業ファンド投資法人 0.088 44,633 0.141 73,212 アドバンス・レジデンス投資法人 0.107 31,622 0.517 152,650 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 0.019 5,672 0.143 43,535 アクティビア・プロパティーズ投資法人 0.135 68,308 0.270 142,535 ＧＬＰ投資法人 0.161 20,383 1 169,883 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 0.081 20,195 0.207 51,493 日本プロロジスリート投資法人 0.195 45,713 0.873 208,232 星野リゾート・リート投資法人 0.032 18,606 0.062 36,610 ＳＩＡ不動産投資法人 0.008 1,678 0.073 18,393 (0.125) イオンリート投資法人 0.495 63,239 0.841 105,100 ヒューリックリート投資法人 0.058 10,615 0.484 89,791 日本リート投資法人 0.030 8,483 0.149 41,870 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 0.065 6,386 0.313 30,364 日本ヘルスケア投資法人 0.006 1,024 0.033 5,751 積水ハウス・リート投資法人 0.051 7,399 0.370 54,507 トーセイ・リート投資法人 0.014 1,476 0.069 7,470 ケネディクス商業リート投資法人 0.163 40,315 0.164 42,471 ヘルスケア＆メディカル投資法人 0.102 10,293 0.062 6,227 サムティ・レジデンシャル投資法人 0.017 1,398 0.132 11,080 ジャパン・シニアリビング投資法人 0.005 683 0.036 5,079 野村不動産マスターファンド投資法人 0.334 55,620 1 271,006 いちごホテルリート投資法人 0.015 1,724 0.120 14,698 ラサールロジポート投資法人 0.088 9,259 0.422 45,400 スターアジア不動産投資法人 0.089 8,520 0.218 21,132 マリモ地方創生リート投資法人 0.006 521 0.043 3,741 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 0.030 9,853 0.087 27,949 大江戸温泉リート投資法人 0.024 2,110 0.068 5,814 さくら総合リート投資法人 0.047 3,733 0.131 10,397 CS5_17322346_09_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（１万口）.indd 15 2017/06/22 14:57:27－16－ 銘柄 口数 買付 金額 口数 売付 金額 千口 千円 千口 千円 国内 投資法人みらい 0.268 46,774 0.039 6,429 森トラスト・ホテルリート投資法人 0.399 59,248 0.009 1,327 日本ビルファンド投資法人 0.111 67,918 0.540 340,414 ジャパンリアルエステイト投資法人 0.178 107,700 0.508 314,243 日本リテールファンド投資法人 0.490 110,744 0.986 228,484 オリックス不動産投資法人 0.550 97,174 0.993 175,975 日本プライムリアルティ投資法人 0.139 61,817 0.345 154,337 プレミア投資法人 0.106 13,265 0.506 65,269 東急リアル・エステート投資法人 0.079 10,930 0.376 52,584 グローバル・ワン不動産投資法人 0.063 25,027 0.075 30,907 ユナイテッド・アーバン投資法人 0.556 96,149 1 203,980 森トラスト総合リート投資法人 0.070 12,065 0.746 131,974 インヴィンシブル投資法人 0.209 9,683 1 84,500 フロンティア不動産投資法人 0.040 19,774 0.191 95,947 平和不動産リート投資法人 0.058 4,794 0.472 39,387 日本ロジスティクスファンド投資法人 0.120 28,464 0.342 80,519 福岡リート投資法人 0.043 7,620 0.308 55,229 ケネディクス・オフィス投資法人 0.056 36,215 0.158 101,598 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人 0.096 11,599 0.425 52,392 いちごオフィスリート投資法人 0.080 5,514 0.944 68,241 大和証券オフィス投資法人 0.025 14,128 0.358 205,970 阪急リート投資法人 0.048 7,201 0.229 34,152 スターツプロシード投資法人 0.144 21,780 0.120 18,164 大和ハウスリート投資法人 0.269 76,345 0.709 201,906 ジャパン・ホテル・リート投資法人 0.511 39,412 1 114,007 日本賃貸住宅投資法人 0.131 10,566 0.629 50,579 ジャパンエクセレント投資法人 0.104 14,137 0.501 70,565 （注１）金額は受渡代金です。 （注２）（ ）内は分割、合併などによる増減分で、上段の数字には含まれていません。 （注３）口数および金額の単位未満は切り捨てています。ただし、口数および金額が単位未満の場合は、小数で記載しています。 CS5_17322346_09_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（１万口）.indd 16 2017/06/22 14:57:27
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組入有価証券明細表
2017年５月12日現在 国内投資信託証券 銘柄 期首(前期末)口数 口数 当期末評価額 千口 千口 千円 日本アコモデーションファンド投資法人 0.752 0.605 292,517 ＭＣＵＢＳ ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 0.413 0.368 126,960 森ヒルズリート投資法人 2 2 287,831 産業ファンド投資法人 0.547 0.494 245,765 アドバンス・レジデンス投資法人 2 1 500,276 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 0.542 0.418 122,306 アクティビア・プロパティーズ投資法人 0.931 0.796 427,452 ＧＬＰ投資法人 4 3 416,614 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 0.797 0.671 169,763 日本プロロジスリート投資法人 2 2 522,349 星野リゾート・リート投資法人 0.254 0.224 127,456 ＳＩＡ不動産投資法人 0.147 0.207 39,930 イオンリート投資法人 2 1 207,040 ヒューリックリート投資法人 1 1 215,878 日本リート投資法人 0.608 0.489 142,788 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 1 1 102,512 日本ヘルスケア投資法人 0.116 0.089 14,613 積水ハウス・リート投資法人 1 1 151,691 トーセイ・リート投資法人 0.284 0.229 24,022 ケネディクス商業リート投資法人 0.656 0.655 162,374 ヘルスケア＆メディカル投資法人 0.187 0.227 22,359 サムティ・レジデンシャル投資法人 0.439 0.324 26,827 ジャパン・シニアリビング投資法人 0.132 0.101 13,372 野村不動産マスターファンド投資法人 6 5 858,496 いちごホテルリート投資法人 0.400 0.295 32,627 ラサールロジポート投資法人 1 1 147,734 スターアジア不動産投資法人 0.535 0.406 40,559 マリモ地方創生リート投資法人 0.141 0.104 9,505 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 0.348 0.291 97,194 大江戸温泉リート投資法人 0.273 0.229 20,724 さくら総合リート投資法人 0.517 0.433 34,163 投資法人みらい － 0.229 35,838 CS5_17322346_09_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（１万口）.indd 17 2017/06/22 14:57:27－18－ 銘柄 期首(前期末)口数 口数 当期末評価額 千口 千口 千円 森トラスト・ホテルリート投資法人 － 0.390 58,110 日本ビルファンド投資法人 2 1 1,073,667 ジャパンリアルエステイト投資法人 2 1 1,016,094 日本リテールファンド投資法人 3 3 757,795 オリックス不動産投資法人 3 3 615,770 日本プライムリアルティ投資法人 1 1 486,027 プレミア投資法人 2 1 200,732 東急リアル・エステート投資法人 1 1 172,142 グローバル・ワン不動産投資法人 0.301 0.289 110,542 ユナイテッド・アーバン投資法人 4 3 669,282 森トラスト総合リート投資法人 2 1 243,021 インヴィンシブル投資法人 5 4 197,355 フロンティア不動産投資法人 0.770 0.619 306,714 平和不動産リート投資法人 1 1 99,729 日本ロジスティクスファンド投資法人 1 1 268,382 福岡リート投資法人 1 0.894 159,221 ケネディクス・オフィス投資法人 0.628 0.526 336,114 積水ハウス・ＳＩ レジデンシャル投資法人 1 1 163,530 いちごオフィスリート投資法人 2 1 101,135 大和証券オフィス投資法人 0.773 0.440 252,560 阪急リート投資法人 0.927 0.746 111,452 スターツプロシード投資法人 0.270 0.294 42,806 大和ハウスリート投資法人 2 1 544,903 ジャパン・ホテル・リート投資法人 5 4 375,139 日本賃貸住宅投資法人 2 2 166,421 ジャパンエクセレント投資法人 2 1 220,050 合計 銘柄数＜比率＞口数・金額 8956 72 14,388,24558 <98.7％> （注１）合計欄の＜ ＞内は、当期末の純資産総額に対する評価額の比率です。 （注２）口数および評価額の単位未満は切り捨てています。ただし、口数および評価額が単位未満の場合は、小数で記載しています。 CS5_17322346_09_os7ニッセイ_（購入換金手数料なし）JリートIF_JREITIMF（１万口）.indd 18 2017/06/22 14:57:27
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