土地建物等の譲渡損失は 同じ年の他の土地建物等の譲渡益から差し引くことができます 差し引き後に残った譲渡益については 下記の < 計算式 2> の計算を行います なお 譲渡益から引ききれずに残ってしまった譲渡損失は 原則として 土地建物等の譲渡所得以外のその年の所得から差し引くこと ( 損益通算 )

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個人が土地建物等を譲渡したときの税金

久住 透

相談部 東京相談室 個人が土地建物等を譲渡（売却）したことにより生じる所得は「譲渡所得」とされ、 所得税と住民税が課税されます。そこで、土地建物等の譲渡代金の使途を検討する場 合は、あらかじめ税負担がどの程度生じるかを考えておく必要があります。 今回は、個人が土地建物等を譲渡したときの所得税および住民税の算出方法を解説す るとともに、居住用財産を譲渡した場合の主な特例について、その内容を紹介します。 2013.5.20

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１. 土地建物等の譲渡と「所得税」「住民税」

個人が土地等（借地権等を含む）や建物等（建物附属設備等を含む）を譲渡したことにより生じる所 得は「譲渡所得」として、所得税と住民税が課税されます。この土地建物等の譲渡所得については、他 の所得金額と合計せず、分離して税額を計算する「分離課税」が採用されています。

2. 土地建物等の譲渡所得の算出方法

［1］譲渡損益の計算

譲渡損益は、下記の＜計算式①＞によって算出します。その結果、金額が黒字の場合は「譲渡益」、赤 字の場合は「譲渡損失」となります。 譲渡価額（売却価格） － 取得費（注１） － 譲渡費用（注２） ＝ 譲渡益 または 譲渡損失 注１：譲渡した土地建物等の購入代金に、その土地建物等の購入時に支払った仲介手数料、設備費、改良費、 使用開始日までの借入金利子などを加え、建物の場合は減価償却費相当額を差し引いたもの。 ただし、譲渡する土地建物等を相続（限定承認[※]に係る場合を除く）や贈与（法人からの贈与、一 定の負担付贈与の場合を除く）によって取得している場合には、被相続人や贈与者がその土地建物等を 取得した時点から引き継いで所有していたものとみなし、その取得費は相続時や贈与時の価額ではなく、 被相続人や贈与者が取得したときの価額となる。また、譲渡した土地建物等の取得費がはっきりしない 場合や、譲渡価額の５％相当額未満の場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費（概算取得費）として計 算することができる。 計算式①

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土地建物等の譲渡損失は、同じ年の他の土地建物等の譲渡益から差し引くことができます。差し引 き後に残った譲渡益については、下記の＜計算式②＞の計算を行います。 なお、譲渡益から引ききれずに残ってしまった譲渡損失は、原則として、土地建物等の譲渡所得以 外のその年の所得から差し引くこと（損益通算）や、翌年以後に繰り越して差し引くこと（繰越控除） はできません（注）。 注：一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失に限り、他の所得との損益通算や繰越控除が認められる特例があり ます（「６.［参考］居住用財産を譲渡した場合の主な特例」をご参照）。

［2］課税譲渡所得の計算

課税譲渡所得は、下記の＜計算式②＞によって算出します。一定の要件を満たす場合には、特別控 除額を差し引くことができます。 譲渡益 － 特別控除額（注１）＝ 課税譲渡所得金額（注２） 注１：特別控除には、「収用交換等によって譲渡した場合：5,000 万円」「居住用財産を譲渡した場合：3,000 万円」などがあります。ただし、同一年中に土地建物等の譲渡が複数あり、特別控除の適用が複数受け られる場合でも、特別控除額は、年間の譲渡益の全体を通じて、合計 5,000 万円が限度となります。 注２：譲渡益の額が特別控除額よりも小さい場合には、特別控除額はその譲渡益の金額となり、その結果、課 税譲渡所得金額は 0 円となります。

3. 土地建物等の所有期間と譲渡所得の税率

土地建物等の譲渡所得にかかる所得税および住民税の税額は、下表の計算式によって算出され、所有 期間の長さによって税率が異なります。譲渡した年の１月１日において所有期間（取得の日の翌日から 引き続き所有していた期間）が５年以下の土地建物等を譲渡して生じた所得を「短期譲渡所得」、譲渡 した年の１月１日において所有期間が５年超の土地建物等を譲渡して生じた所得を「長期譲渡所得」と いいます。長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得よりも低くなります。 なお、優良住宅地の造成などのために土地等を譲渡した場合や、居住用財産を譲渡した場合などにつ いては、一定の要件を満たせば税率が軽減されます。 短期譲渡所得の場合 長期譲渡所得の場合 所得税 課税譲渡所得金額×30％ 課税譲渡所得金額×15％ 住民税 課税譲渡所得金額×９％ 課税譲渡所得金額×５％ 計算式②

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【復興特別所得税について】 所得税を納める義務のある個人には、平成 25 年から平成 49 年までの各年分について、別途復興特別 所得税が課されます。詳細は、経営相談 View Point「平成 24 年度税制改正（個人編）」（2012 年 9 月 24 日）をご参照ください。 ☞ http://www.mizuho-ri.co.jp/publication/sl_info/view_point/pdf/sodan120924.pdf

4. 所有期間を考える場合の「取得の日」と「譲渡の日」

［1］取得の日

取得の方法 取得の日 他から購入 引き渡しを受けた日。ただし、売買契約の効力発生日も選択可能 請負業者が建設 引き渡しを受けた日 自分で建設 建設が完了した日 相続により取得 被相続人が取得した日（限定承認に係る場合を除く） 贈与により取得 贈与者が取得した日（法人からの贈与、一定の負担付贈与の場合を除く） 買換特例等により 取得 原則、買換資産を取得した日。ただし、「固定資産を交換した場合の課税 の特例」「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」などに該 当する場合は、譲渡した旧資産を取得した日

［2］譲渡の日

土地建物等を引き渡した日。ただし、売買契約の効力発生日を選択することも可能です。

5. 「取得の日」と「譲渡の日」の選択

以下のように「取得の日」と「譲渡の日」を上手に選択すると、税務上有利になることがあります。 ■例① 他から購入した土地建物等の譲渡について、長期譲渡所得とするための取得の日の選択 取得の日：売買契約の効力発生日は平成19年11月10日、引き渡しを受けた日は平成20年2月10日 譲渡の日：平成25年2月20日（引き渡した日を選択） 取得の日として引き渡しを受けた日を選択した場合、譲渡した年の１月１日（平成25年１月１日） において所有期間が５年以下なので、その譲渡に係る所得は短期譲渡所得となります。これに対

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■例② 納税の期限を繰り延べるための譲渡の日の選択 譲渡の日：売買契約の効力発生日は平成24年12月10日、引き渡した日は平成25年1月10日 譲渡の日として売買契約の効力発生日を選択した場合は、その譲渡に係る所得は平成24年分の 所得となる一方、引き渡した日を選択した場合は、その譲渡に係る所得は平成25年分の所得となり ます。従って、このケースでは引き渡した日を選択したほうが、売買契約の効力発生日を選択する よりも納税期限までの期間が１年長くなり、当該納税資金をその分長く運用することができます。 なお、譲渡の日の選択によって、当該所得の発生年が変わってしまう場合には、税制改正の有 無に十分注意する必要があります。例えば、税制改正によって税率引き上げが予定されている場 合は、「譲渡の日として売買契約の効力発生日を選択した場合は引き上げ前の税率が適用され、 引き渡した日を選択した場合は引き上げ後の税率が適用される」というようなこともあり得ます。

6. ［参考］居住用財産を譲渡した場合の主な特例

個人が土地建物等を譲渡したときの税金については、以上の原則的な取り扱いとは別に、さまざまな 特例（優遇制度）が設けられています。以下では、個人が居住用財産（自宅の家屋およびその敷地）を 譲渡した場合の所得税・住民税の主な特例を紹介します。 これらの特例には適用期限が定められているものがあり、また適用を受けるためはそれぞれ定められ た要件を満たす必要がありますが、紙面の都合により、ここでは詳しく解説していません。適用を検討 される場合は、適用の期限や要件について、税理士等の専門家や税務署などに確認してください。 特 例 の 種 類 特 例 の 概 要 居住用財産の 3,000 万円の 特別控除の特例 所有期間の長短にかかわらず譲渡益か ら最高 3,000 万円まで控除できます。 所 得 や 税 額 を 軽 減 す る 特例 居 住 用 財 産 の 軽 減 税 率 の 特例 所有期間 10 年超の居住用財産を譲渡 した場合は、一般の土地建物等の長期 譲渡所得の税率より低い税率を適用 できます。 譲渡益が生 じた場合の 特例 課 税 を 繰 り 延べる特例 特定の居住用財産の買換えの 特例 所有期間 10 年超の居住用財産を譲渡 して新たに居住用財産を取得したと き、譲渡した居住用財産の譲渡価額の うち、新たに取得した居住用財産の取 得価額以下の部分についての譲渡益に 対する課税が繰り延べられます。

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居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 場合の譲渡損失の損益通算 及び繰越控除の特例 所有期間５年超の居住用財産を譲渡し て新たに居住用財産を取得したとき は、譲渡した居住用財産に生じた譲渡 損失について、他の所得との損益通算 および翌年以後３年間の繰越控除がで きます。 譲渡損失が 生じた場合 の特例 譲 渡 損 失 の 損益通算及び 繰 越 控 除 の 特例 特定居住用財産の譲渡損失の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特例 所有期間５年超の居住用財産を譲渡し て生じた譲渡損失について、一定の額 を限度として他の所得との損益通算お よび翌年以後３年間の繰越控除ができ ます。 内容は2013年２月25日時点の情報に基づいて作成されたものです。