公営住宅における住民自主管理システムに関する研究 [ PDF
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(2) 者が候補を選び内諾を得た上で、 入居者の承認のもと決. 表 2 調査内容 調査名称 管理活動に関するヒアリング調査及び資料収集 部会の活動に関するヒアリング調査 園芸部部長(NK氏)・講師(SK氏) 調査対象 管理人(AO氏、FK氏) 清掃部部長(FK氏)、営繕部部長(AO氏) 調査期間 平成15年11月 平成15年11月 管理会によって計画的に行われた管理活動 各部会の活動内容 部会発足の経緯 調査項目 2棟で発生したトラブルとそれへの対応 管理会の組織構成とその変化. 定している。部屋決めも、高齢者や介護者の有無、世帯 人数等の優先順位を設けて抽選を行い、 世帯属性に配慮 した住戸配分を行った。 入居開始時も顔合わせを兼ねた 鍵渡し式を行い、集住意識を高める工夫がなされた。. 一般の公営住宅(新築募集). ひらまつ団地2棟 生活 再建 方法の決 定(補償交 渉). 4-2.管理人を中心とする自主管理組織の組織化. 仮移 転. 入居前に2棟管理人は、 町内会と管理組織の役割分担、. 入居 者募 集 管理 人募 集(別 枠). 当該 住棟 への入居 意志 の確認 入居 説明 会. 隣組の編成を決定した後、 町内会長の協力のもと組長の 人選を行い、 入居者全員による管理組織の組織化を図る. (管理人 候補 への打 診). 入居 申請 書類手続 き. べく規約案の準備を進めた。 入居完了後は管理人と組長. 公開 抽選 会. で管理会規約(共益費管理のための初期規約)を確認し、. 住宅 内覧 会. ﾌﾟﾗﾝﾀｲﾌﾟ別に部屋 の特徴を説明. 部屋 決め 会. ･優先枠を 設けた抽選 ･管理人の 決定. 入居 申請 書類手続 き 一般入居 者向け ･共益費･修繕費用負担 ･住宅の住まい方 (禁止 事項等 )の説明 管理人向 け ･業務の説明. 管理体制の骨格を固めた。 また共用部分の管理方法決定. かぎ 渡し. のために意向アンケートを実施し、 入居者全員の意向を. 引越 し. 集約した結果、 管理方針の決定権が管理会に一任される. 供用 開始 (入居 完了) 一 斉実施. こととなった。これ以降、管理人と組長とで行う打ち合. ･入居ｽｹｼﾞｭｰﾙ･諸手続きの 説明 ･部屋決めルール の説明 ･管理人の選定の 呼びかけ ･建物概要の説明 ･共益費･修繕費用負担 ･住宅の住まい方 (禁止事 項等)の 説明 ･ﾙｰﾙづくりの啓発. かぎ 渡し 会. 住民 の顔 合 わせ. 管理 業務 に関する 管理 人と市担 当者の 協議 引越 し 供用 開始 (入居 完了). 随時実 施. 図 2 一般の公営住宅とひらまつ団地 2 棟の入居手続き. わせ(＝役員会)が意思決定機関としての役割を果たすこ. H12 7月. とになった。その後、管理人の呼びかけで居住者有志に. 入居説明会 入居者向け住宅内覧会. 管理人業務の検討. ・ 管理業務の分担の検討 ・ 業務について行政に相談. よる園芸部・清掃部が発足するとともに、12月初めには. 8月. 全戸に呼びかけて共用部分の一斉清掃が行われている. 部屋決め会. 自主管理組織の形成 町内会・行政との協議（30日）. ・ 町内会・管理会の役割の確認 ・ 組の振り分け(隣組の編成)の決定 ・ 管理人の業務分担の決定 ・ 共益費の徴収額の検討. (図 3)。このように 2 棟では、入居後数ヶ月の内に管理 9月. 人を中心とした自主管理の体制づくりが進み、 具体的な. 引越し開始. 管理人による管理組織の構想づくり. ・ 規約案の作成 ・ 組長の人選 10月. 活動も行っている。 その背景には入居手続きにおける供. 引越し完了/供給開始. 町内会・管理会打ち合わせ（1日）. ・ 各組長決定 ・組長の業務の確認 ・ 管理人業務の確認 ・共益費の値段の決定 ・ 管理会規約の作成 ・ 共用部分に関するアンケート実施の決定 ・ 共用庭の草抜き実施の決定. 給者側の働きかけが作用していると考えられる。 5.自主管理ルールの形成. 入居者による管理活動. 管理方法に 管 共用部分の利用・ 理 関するアンケートの企画 の 方 針 の 管理人・ 組長の打ち合わせ(22日) 検 ・共用部分の管理方法決定（管理会に一任） 討. 5-1.入居初期の管理規約づくり. アンケート調査の実施（第一週） ・ 清掃の時期・方法・ 回数に関して ・ 共用庭の利用に関して ・ 共用設備の利用・管理に関して ・ 園芸愛好者の募集. ▲. 園芸部発足（29日）. と構成、特徴について考察を行う。. 北側共用庭の草抜き(22日) ・ 枯 れた笹の除去 ・ 参加 者26人 ・ 園 芸部･清掃部員募集の呼びかけ. ▲. 本項では2棟の管理規約について、その形成プロセス. ・ 初期部員（8人）と各役職の決定 ・ 園芸部規約と部員名簿の作成. まず初回の町内会・管理会の打ち合わせで共同生活の. 11月. ための管理規約の作成が決定され、 共益費や共用設備の. 灰皿設置(24日). ・ 管理人による設置. 清掃部員の募集(15日∼) 清掃部発足(20日). ゴミ箱設置(22日) ▲. 北側共用庭の整備(29日) ・ 土 の追加と整地 ・ 移 転住戸からの樹木の植樹. 使用方法、 ゴミ出しのルールなど数項目が基本的事項と 12月. して取り決められた。一方、決定に至らなかった事項は. 団地内大掃除（3日）. ・ 参加者31人 ・ 手摺・階段室など共用部分の清掃. 住民の意見を聞いて再度検討することになり、 その一部 図 3 ひらまつ団地 2 棟の管理会の形成プロセス. は平成12年の意向アンケートで方針が決定している。 5-2.生活トラブルへの対応とルール化における合意形成 その後住みこなしが進む中で発生する様々なトラブル. 入居初期に 役員会にて 作成した項目. トラブルの発生･感知. アンケート調査. 個人レベルの問題/共同生活のマナー/ 外的要因による問題. に対し管理人は、時には当事者に、時には入居者全体に. トラブルの実態把握の アンケート調査. トラブルへの対応 個人向け. 向けて対応を行っている。 また管理会で対応の難しいト. 話し合い/貼り紙/ 文書の手渡し. 全体向け 文書の掲示/ 貼り紙/回覧. ラブルは警察･行政等の外部組織に協力依頼するなど、. 共用部分の管理に 関する意向調査. 外部へ の協力 依頼 問題点の明確化 経験的な蓄積. 解決に努めている。この一連の活動の反復により2棟の. 改善のためのルールを設定. 共同生活上の問題点が明確化され、 入居者全体へ向けた. 文書の回覧＋押印/役員会での承認. 入居者間の合意形成. ルールの必要性が経験的に蓄積されていった。 そして幾 つかの問題点には改善のための新ルールを設定し、 その 際には、管理人は全世帯に回覧し押印を求めたり、役員 会で確認するなどその都度承認を得ている。 またルール が守られない時には主に文書の掲示や回覧により遵守を 48-2. 入居者への周知 文書の掲示/回覧/配布/個人への注意. 項目の継続 項目の改良. 項目の追加. 項目の追加. 管理規約. 規約の構成 に反映. 図 4 管理規約の項目作成までの合意形成のプロセス. 管理への 関心を 高める.
(3) 呼びかけている。このような文書による合意形成は、集. 的な小冊子)と比較した場合、項目の 2/3 以上がしおり. 会室がなく入居者の合意を集約しにくいという空間上の. に記載されてない項目で、 一部は記載と異なる項目であ. 制約から生まれた2棟独自の方法であるといえる(図4)。. る。このことから、管理会が入居者の生活実態に柔軟に. 5-3. 管理規約の構成. 対応して、規約の項目を設定していることが分かる。. こうしてできた個別ルールが新たな住民の入居を機に. 6.自主管理組織の活動とその運営. 集約され、管理人 AO 氏により管理規約(新規約)として. 6-1.管理会の構成と部会の活動. 体系的に作成された(表3)。その項目を形成プロセス別. 2棟の管理会は役員会と部会で構成され、当初より各. にみると、①入居初期に役員会で承認された項目、②全. 部会が部会長を置き自立した活動を行っている。 管理会. 戸への回覧+押印で承認された項目、③承認が行われて. の基本的構成は一定であり、今回の調査では、構成部会. いない項目の3種類が確認できる。また管理行為別では. の変化と活動の拡がりが確認できた(図 5、6)。. 項目①は主に運営管理に関連し、 項目②は生活管理に関. 新組織として平成13年冬に営繕部が、 それまで管理人. 連する項目が多く、入居後1年経過時辺りから作成され. が担当していた業務の一部を行う別組織というかたちで. ているのが分かる。このことから役員会は、当初運営管. 立ち上げられた。保安部の構想は、当初防災目的で構想. 理のルールを役員中心で周知させていたのが、 この頃か. されていた消防部が、自転車・バイク等の盗難が多発し. らは生活上のトラブルに即時的に対応するべく、 全戸の. 不審人物が目撃されたこと等により、 防犯機能も兼ね備. 承認による生活管理のルール作成に重点を移し始めたこ. えた自衛組織として改名されたものである。. とが読み取れる。 一方項目③は周知によりある程度の理. 有志 8 名で発足した園芸部は、発足 1ヶ月の間に部員. 解が得られており、 項目の必要性が管理人に認識されて. を13名に拡大している。 当初は移転する住民から譲り受. いたため、規約の項目に採用された項目といえる。また. けた苗木の植樹等を主な活動としていたが、平成13年5. 入居のしおり(市営住宅の入居世帯に配布される､手引書. 月に北九州市の｢花咲く街かどづくり事業｣に登録して市 道側の共用花壇が市民花壇に認定され、年3回. 表 3 管理規約の項目と管理人が作成した文書との関連 平成12年 10. 平 成 1 2 年 度 役 員 会. 共 用 部 分 管 理 の 意 向 調 査 結 果. 駐 輪 場 で の 盗 難 注 意. 平成13年 4 7 8. E V 使 用 の ル ー ル. ト ラ ン ク ル ー ム の 利 用 方 法. 清 掃 部 ･ 園 芸 部 部 員 募 集. 平 成 1 3 年 度 役 員 会. 組 織 図 ･ 部 屋 割 図 ･ 決 算 書. ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 不 審 人 物 注 意. 平成14年 ‐ 3 4. ‐ 12. ト ラ ン ク ル ー ム の 利 用 方 法. ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 違 法 駐 車 へ の 注 意. 違 法 駐 車 へ の 注 意. 騒 音 関 係 の 個 人 向 け の 注 意. 平 成 1 4 年 度 役 員 会. 組 織 図 ･ 部 屋 割 図 ･ 決 算 書. 管 理 共 益 費 滞 納 者 へ の 警 告. 5. 7. 8. 工 事 騒 音 へ の 対 策. ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 生 活 騒 音 ･ ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 9. 生 活 騒 音 に 関 す る ル ー ル. 管 理 共 益 費 滞 納 者 へ の 警 告. 問 題 点 把 握 の ア ン ケ ー ト 結 果. ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 10. ゴ ミ 捨 て ･ 動 物 飼 育 の ル ー ル. 違 法 駐 車 へ の 注 意. 平成15年 1 3 4. 11. 違 法 駐 車 へ の 注 意. 違 法 駐 車 へ の 注 意. ゴ ミ 捨 て ･ 生 活 騒 音 の ル ー ル. ゴ ミ 捨 て の ル ー ル. 新 住 民 へ 配 布 し た ル ー ル 集. 管 理 共 益 費 滞 納 者 へ の 警 告. 管 理 規 約 の 作 成 、 配 布. 平 成 1 5 年 度 役 員 会. 組 織 図 ･ 部 屋 割 図 ･ 決 算 書. 種苗が配布されるようになり、 それに合わせて 5. 動 物 飼 育 の ル ー ル. イ： 項目の形成プロセス ロ： 項目と関連する管理行為 ① 役員会にて承認 運営管理 共用施設･管理組織の運営に関する活動 ② 回覧＋押印により承認 生活管理 共同生活の円滑化に関する活動 ③ 周知のみで項目化 維持管理 建物･設備の維持に関する活動 文書の内容 ● ▲ 規約と一致する ◎ □ △ 規約に関連する ※ 従来の方針を転換. イ △ ◎ △. ▲. △ ◎ △ △ ▲ △ △. □. △ △ ▲. ▲ ▲. ◎. ▲. □ □ ◎. ◎. ◎ □. ◎. △. □. △ △. ▲ ▲. ◎ ◎ △ ◎ □. ◎. □ □. □ □ ◎ ◎ □ ● △ □ □ ※ □ □. □ △ □. □ □. □ □. □. △ ※. ◎ ※ ※. ◎. ◎. △ △ △ □ ● △. △ △. ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎. □ □. ▲ △ ●. □ □. □ □. ◎. △. □ □. □. □ □. △ △ △. △ ● ● ● △ ●. □ ◎ ▲ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎. ● ● ● ◎. ◎. △ □ ◎ △ △. △. △ △ ● △ ▲ ▲ ▲ ▲ △ ▲. △ △. ● △ ● △ ● △. ▲. □ □ □ □ □ □ □ □. □ □. △ ◎ △ ◎ △. □ ◎ △ ▲ ◎ ◎ △ ◎. △ △ △. △ △ △ □. ◎. □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □. * 各項目が最初に合意形成を得た時点(●、▲)以降について色分けを行っている. 48-3. △ △ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎. □. ◎ ◎ ◎ △ ◎ □. ③ ① ① ③ ② ② ② ① ② ② ② ① ① ① ② ① ② ① ② ② ② ③ ② ③ ③ ② ① ① ① ① ① ① ③ ① ① ① ③ ① ②. ロ 運営管理. 生活管理. 運営管理 生活管理. 運営管理. 生活管理. 運営管理. 生活管理 維持管理･ 運営管理. 承認･周知. 方法 回覧+押印（初回） 役員会の承認（ 初回） 承認(確認) 回覧＋押印、役員会の承認 周知 文書の掲示、回覧、配布 承認. ハ ○ ◇ ◇ − × − − − ○ − − − − − − ◇ − − ○ ○ − − − − × − − − − − ◇ − − − − − − ◇ −. ○ ◇ × −. ハ：入居のしおりとの関連 同じ内容の記載あり 一部同じ内容の記載あり 異なる内容の記載あり 記載なし. 管理規約の条文と項目 1- 1 第1条 1- 2 管理共益費 町内会費 1- 3. 1- 4 2- 1. 2- 2 第2条 動物の飼育 2- 3. 第3条 騒音関係. 第4条 ゴミ関係. 第5条 駐車場 駐車関係 第6条 駐輪場 第7条 共用水道 第8条 掲示板 第9条 エレベー ター関係 第10条 9階共用 ホール 第11条 共用花壇. 2- 4 3- 1 3- 2 3- 3 3- 4 4- 1- a 4- 1- b 4- 2 4- 3 4- 4- a 4- 4- b 5- 1- a 5- 1- b 5- 2 5- 3 5- 4 6- 1 6- 2 7- 1- a 7- 1- b 8- 1- a 8- 1- b 9- 1- a 9- 1- b 9- 1- c 9- 2- a 9- 2- b 10- 1- a 10- 1- b 10- 2 11- 1- a 11- 1- b. 管理共益費の徴収理由と負担義務 金額/ 集金時期/ 集金方法 入院等の長期不在時の管理共益費の特例 未納時(3ヶ月)の対応 ペット飼育に関する管理会の方針 ペット飼育の原則（周囲に迷惑をかけない） 禁止事項（放し飼い/糞尿の放置/鳴き声） 原則及び禁止事項不履行時の対応 共同生活における生活騒音に関するマナー 生活騒音以外の音に関するマナー 夜間（20時以降)の音に関するマナー 苦情多発時の対応 収集日･指定袋使用の徹底 生ゴミに関する注意(EV内を汚さない) 粗大ゴミの不法投棄禁止 EV前共用ホールへのゴミ捨て禁止 ゴミに関するこれまでの苦情 苦情多発時の対応 違法駐車の禁止 駐車場登録の呼びかけ 介護車両用スペースの確保 冠婚葬祭等の一時的利用の原則 迷惑駐車への対応 駐輪場での施錠の徹底 住棟内への持ち込みに対する管理会の方針 共用水道の個人的な使用の禁止 共用水道使用の原則 掲示板の個人的な使用の禁止 掲示板使用の原則 EV内での喫煙禁止 EV内を汚さない(生ゴミ) EV前共用ホールでのゴミ捨て禁止 トランクルーム使用時の原則 鍵の管理 9階共用ホールの個人的な使用の禁止 9階共用ホール使用の原則 夜間(21時∼翌7時)の散歩自粛の呼びかけ 共用花壇の個人的な使用の禁止 園芸部部員募集.
(4) 線路. 収支報告が行われ、 次年度の管理方針 が決定される。 親睦会は新旧組長の顔. シバザクラ. キンモクセイ・ ギンモクセイ. 北側遊歩道. 芝. 芝. 合わせと役員の慰労を主な目的とする. 車止め兼花植えポット. ■藤棚の設置 ■作り替えと増設. ■花の植え替え. 店舗. ■雑草取り. ■花咲く 街かどづく り事業に登 録したこ とで、市民 花壇として 市の認定 を受けた範 囲(10㎡). . 駐車場 芝. □花の植え替え. ひ ら ま つ 団 地 ３ 棟. △灰皿の設置. 芝. 芝. △灰皿の設置 行者堂. 共用庭. ■共用水道 (新設). 掲 示 板. ゴミ 置場 /. 2棟入居者の結束の強化など一定の役. 共用 ホール. チゴザサ. 共用水道場. ルールの浸透や役員の連携の円滑化、. 共用庭. チゴザサ. 共用庭. いう点で、部会長･組長を通じた管理. □雑草 取り. △芝生の刈り込み. 芝. 園 芸部 用倉 庫. 割を果たしている。. ゴミ 置 場/ 共用 水道 場. 駐輪場 掲 示 板. 管 理部 用 倉庫. 共用庭. □ゴミ置場 の洗浄. (使用 禁止 ). 共用 ホール. □雑草取り. 共用庭. 店舗. 費、清掃部員への手当てなど、入居者. 市道. □EV内敷物の水洗い. の共同で行う活動に対し支出を行って. 店舗. 園芸 部： 管理( 草取り 等)す る植 栽の領 域 共用花 壇と して利 用し ている 領域. いる。 各部会でも無駄な支出を避け必. コミュニティ広場. 清掃 部： 定期的 に清 掃する 箇所. 要経費の範囲で活動を行っており、 共. □ 入居 直後 から継 続し ている 活動 ■ 入居次年度以降に行った活動 ひらまつ団地１棟. △ 入居 直後 のみ行った活動. 0 1 2. 5. 10. 図 5 2 棟管理会の住棟まわりにおける活動の対象領域 ひらまつ団地2棟内 町 内 会 組 織. 平 松 町 内 会. 1組組長(301号室). 101∼306号室. ・町内会費、管理費の徴収. 2組. 2組組長(502号室). 401∼506号室. ・回覧板の閲覧・巡回. 3組. 3組組長(606号室). 601∼706号室. ・市政だより等の配布. 4組. 4組組長(902号室). 801∼904号室. 管理部. 管理人(504号室) 管理人(904号室). ・管理活動の統括 ・管理費の運用 ・懇親会の企画 ・入居者間のトラブル解決. 管 2 理 棟 人 管 + 理 組 会 長. 部長(301号室) 園芸部員13名 講師(201号室) 講師(406号室) 部長/エレベーター(506号室) ゴミ捨て場(404号室、506号室) ホール掃除(102号室). ・1階共用花壇の手入れ ・各戸での園芸活動 ・遊歩道、駐車場への花植え ・エレベーター、ホールの清掃 ・ゴミ箱、吸い殻入れの設置 ・共用部分の大掃除の呼びかけ. 営繕部. 部長(904号室). ・住棟内の共用設備の維持管理. 保安部. (予定). ・団地周辺の見回り・安全確認. 園芸部. 清掃部. 30m. 益費の収支は安定して推移している。. ひらまつ団地2棟をモデルとした考察の結果、公営住 宅における住民自主管理において、 共同生活上のルール を中心とした管理規約、管理人を中心とした管理組織、. 協力関係. 住 民 に よ る 管 理 組 織. 20. 7. まとめ. 活動内容. 1組. 町 内 会 長. 共益費の運用は管理人を中心に行っ ており、 会合や会合や各部会活動の経. ひらまつ団地２棟. EV. △ゴミ箱の設置 □ゴミ箱のゴミ捨て. 会である。 これらの会は管理会運営と. 管理活動を継続するための管理体制の 3 つが重要であ り、2棟では以下の工夫を行っていることが分かった。 1)2棟の管理規約では生活管理に関するルールが充実し ている。 規約の項目は、 運営管理の項目を入居後早期に、 生活管理の項目を住みこなしが進む中で、 入居者の承認 を得ながら随時作成している。また合意形成は回覧、掲 示、配布など、主に文書によって行われている。. * 平成 12 年 11 月調査と比較し、変更された箇所について色分けを行っている. 図 6 ひらまつ団地 2 棟内の住民組織. 2)管理会の各部会が、発足当初から活動を継続･発展さ. 表 4 役員会と親睦会の内容(左：役員会、右:親睦会). せており、 部員の厚意に支えられ楽しみの範囲で無理な. メンバー 管理人､各部会長､(新)組長 管理体制の確認／管理人業務の確認 内容 組長業務の確認／前年度の収支報告 開催場所 管理人宅. メンバー 管理人､各部会長､新旧組長とその家族 新旧組長の顔合わせ 内容 入居者の親睦／役員の慰労 開催場所 9階共用ホール. く行われている園芸部の活動が2棟の環境保全に貢献し ている点が特筆される。. 定期的に共用花壇の花の植え替えを行うようになった。. 3)各部会は自立して活動を行っており、 管理活動を分担. また駐車場に設けた藤棚を更新したり、 ｢花咲く∼｣会員. することで負担が分散されている。 また規約の浸透や入. を対象とした講習会に代表者が参加したりと、2棟管理. 居者間の結束強化など管理会の運営に、役員会、親睦会. 会の中でもサークル的部会である園芸部が独自に活動を. が一定の役割を果たしている。. 発展させ、 住棟まわりの環境保全に貢献していることは. また入居後早期の自主管理の取り組みには、 入居手続. 注目される。一方園芸部と同時期に発足した清掃部は、. きの過程での管理意識の啓発が影響しており、 管理意識. 部員が1人減り部長が交代したが、現在まで定期的な活. を高める工夫として重要である。 これらは公営住宅にお. 動が継続されている。. ける住民自主管理のモデルとして示唆的であり、今後、. また平成14年夏には管理会の働きかけにより、 園芸部. 2 棟の規約がどのように変化し、また 2 棟を含めたひら. の水遣りと業者による住棟清掃のための共用水道が、 共. まつ団地においてどのような管理活動が展開していく. 用庭の一角に新設されており、 住民の働きかけにより空. か、継続した調査が必要である。. 間的充足が図られた事例といえる。 謝辞. 6-2.管理会の運営と共益費の運用 管理会では年度末に、役員会と親睦会を行っている (表 4)。役員会では管理業務、管理体制の確認と前年度. 調査にあたっては、北九州市営住宅ひらまつ団地2棟管理人ならび に部会関係者の皆様に、多大なご協力を得ました。ここに記して 深謝いたします。. 48-4.
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