土砂災害防止法による区域指定の効果に関する研究

(1)

土砂災害防止法による区域指定の効果に関する研究

政策研究大学院大学まちづくりプログラム MJU14619 吉永亜希

1 1 1

1 はじめにはじめにはじめにはじめに

土砂災害防止法（以下「土砂法」）は、土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域について危険の周知、警戒避難態勢の整備、住宅等の新規立地の抑制、

既存住宅の移転促進等のソフト対策を推進するために制定された。しかしながら、行政は基礎調査を実施し土砂災害の危険を把握しているにもかかわらず、土砂災害警戒区域（以下

「イエローゾーン」）及び特別警戒区域（以下「レッドゾーン」）の指定が、地価を下落させる等の理由により住民等の反対があり、区域指定が進んでいない実態がある。

一般に、土地取引の売り手と買い手の間には、土地固有のリスクに関する情報の非対称性が存在することが知られており、イエロー・レッドゾーンの指定により情報の非対称性が軽減されると、土砂災害リスクが反映された土地価格が形成される。また、レッドゾーンに指定されると建物の一部を鉄筋コンクリート造にすることや防護塀の設置等の構造規制等が付加されることになるため、情報公開による土砂災害リスクが反映された土地価格かつ規制の内容を加味した土地価格になると考えられる。本稿ではイエロー・レッドゾーンの指定による情報の非対称性の軽減に着目し、政策実施により① 区域指定により情報の非対称性が軽減されているか②構造規制等の有効性（空振りの規制になっていないか）についてヘドニック法による実証分析を行う。そして区域指定と構造規制等が地価に及ぼす影響を明らかにし、土砂法における政策の今後のあり方の提言を行う。

2 2 2

2 土砂法の概要土砂法の概要土砂法の概要土砂法の概要

2.1 土砂法の対象となる土砂災害

土砂法の対象となる土砂災害は、急傾斜地の崩壊、土石流、

地すべりである。急傾斜地の崩壊とは、斜面の表層の土地が崩壊する自然現象のことである。土石流は山腹が崩壊して生じた土石等または渓流の土石等が一体となって流下する自然現象、地すべりは土地の一部が地下水等に起因して滑る自然現象又はこれに伴って移動する自然現象である。

2.2 イエロー・レッドゾーンの指定方法・指定基準イエロー・レッドゾーンの指定をするためには、数値地図という高さ情報を持った 3 次元のデジタル地図を作成し、現地調査箇所を抽出、住民に現地調査を行う旨を周知後、地形、

植生、地質、降水等の状況の調査及び土地利用の状況等の基礎調査を実施し、基礎調査の結果、土砂災害による被害のおそれがある箇所又は著しい被害のおそれがある箇所だと明らかになった場合は、市町村長の意見を聴いたのちにイエロー・レッドゾーンに指定される。なお、平成26 年 12 月末時点のイエロー・レッドゾーンの指定箇所数はイエローゾーンが 367,455 件、レッドゾーンが214,633件となっている。

2.3 イエロー・レッドゾーンの概要

イエローゾーンは、過去の土砂災害に関するデータに基づき土石等が到達する区域を地形的基準で定めており、土砂災害が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域である。イエローゾーンに指定されると以下のことが求められる。

（1）市町村地域防災計画への記載

（2）災害時要援護者関連施設利用者のための警戒避難体制の整備

（3）土砂災害ハザードマップによる周知の徹底

（4）宅地建物取引業者の相手方等に対する重要事項説明レッドゾーンは、土砂災害が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域であり、レッドゾーンに指定されるとイエローゾーンに要求される内容に加えてさらに以下のことが求められる。

（1）住宅宅地の分譲や災害弱者利用施設の立地を目的とした土地の区画形質を変更する行為の許可制度

（2）建物内部での人命の被害を防止するため、居室を有する建築物について、想定する最大の土石等の力及び土石等の高さに対し耐えられる構造とすること

（3）建築物の移転等の勧告及び支援措置 333

3 イエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーン指定による情報の非対称性の軽減指定による情報の非対称性の軽減指定による情報の非対称性の軽減指定による情報の非対称性の軽減情報公開前後で地価の変化がある場合、情報の非対称性は軽減されたと考えられる。情報公開前後で地価が上がる場合は、土砂災害リスクを過大に評価していたためであると考えられ、情報公開前後で地価が下がる場合は、土砂災害リスクを知らなかった又は予想を超えるリスクがあると分かった場合であると考えられる。

情報公開前後で地価が変化しない場合、情報の非対称性は無かったもしくは情報が認識されておらず、情報の非対称性は軽減されていなかったと考えられる。

また、情報公開前の土砂災害リスクの認識度に応じて地価の変化率が異なり、土砂災害リスクの認識度の低い土地ほど地価が下落し、リスクの認識度の高い土地ほど地価の下落が小さいと考えられる。

以上の考察をふまえ、以下の(1)～(3)の仮説について、資本化仮説が成立すると仮定し、4 節にて特定の地域を対象とした実証分析を行う。

(1) イエロー・レッドゾーンに指定されると地価が下がる。

(2) レッドゾーンの方がイエローゾーンに比べ地価の下がり幅が大きい。

(3) 事前のリスク認識が高い土地ほど、下がり幅は小さい。

4 44

4 レッドゾーンレッドゾーンレッドゾーンレッドゾーン指定による指定による指定による指定による構造規制等の効果構造規制等の効果構造規制等の効果構造規制等の効果

(2)

イエローゾーン

いと、開発許可制度や構造規制等が付加されること図1に示すように、規制等が課されること

が下落すると考えられる

有者が災害時の政府の介入を見込み、リスクに応じた土砂災害対策を怠っている

防水準からX1 えられる。6 節

ゾーンに課される規制によりか実証分析を行う。

図 1 地価と土砂災害リスクの関係概念 5

5 5

5 実証分析（実証分析（実証分析（実証分析（

5.1 実証分析に使用するデータ（分析

分析対象地域は福井県、静岡県、鳥取県、広島県、山口県、

福岡県、長崎県の７県とした。選定理由指定箇所の多い県かつ

ットによりイエロー・レッドゾーン

県を対象とした。分析対象とする土砂災害の種類は

ーン内に地価ポイントの多い急傾斜地の崩壊とし、急傾斜地の崩壊以外の土石流・地すべりによる

ン内の地価ポイントについては対象外とした。

害危険箇所図（以下「ハザードマップ」）についても

レッドゾーンと同様、土砂災害の種類に応じて土石流危険区域、急傾斜地危険区域、地すべり危険区域に分類されている。

情報公開前の土砂災害リスクの認識度を正確に分類するために、急傾斜地崩壊危険区域及び急傾斜地崩壊危険区域から 50m 圏内の地価ポイントデータのみを使用し、土石流、地すべりは対象外とした。

5.2 実証分析

イエロー・レッドゾーンし、情報の非対称

た固定効果モデルによる

5.2.1 推計モデル被説明変数は対数値とした。

れかの地点をとる半年後のダミー

析する。なお、区域指定の半年後としたのは区域指定が地価に反映するまでの期間を考慮したためである。

イエローゾーンとレッドゾーン

いと、開発許可制度や構造規制等が付加されることに示すように、規制等が課されること

と考えられる。また、図

有者が災害時の政府の介入を見込み、リスクに応じた土砂災害対策を怠っている場合、社会的総費用が最小化する

X1の予防水準となり、行政コストが増加すると節で土砂災害リスクをコントロールし、

に課される規制によりか実証分析を行う。

地価と土砂災害リスクの関係概念実証分析（

実証分析（

実証分析（イエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーン実証分析に使用するデータ（分析

福岡県、長崎県の７県とした。選定理由指定箇所の多い県かつ地理情報システム

イエロー・レッドゾーン

県を対象とした。分析対象とする土砂災害の種類は

内に地価ポイントの多い急傾斜地の崩壊とし、急傾斜地の崩壊以外の土石流・地すべりによる

内の地価ポイントについては対象外とした。

と同様、土砂災害の種類に応じて土石流危険区域、急傾斜地危険区域、地すべり危険区域に分類されている。

情報公開前の土砂災害リスクの認識度を正確に分類するために、急傾斜地崩壊危険区域及び急傾斜地崩壊危険区域から圏内の地価ポイントデータのみを使用し、土石流、地すべりは対象外とした。

実証分析 1

イエロー・レッドゾーンの指定の前後の地価の変動を分析し、情報の非対称性が軽減されているかパネルデータを用い

固定効果モデルによるDID

図 3 分析モデル１概念図推計モデル 1（分析

被説明変数は2003～2014 対数値とした。図 3 の①～⑤（

地点をとるダミー変数

ダミー変数の交差項により情報公開による影響を分析する。なお、区域指定の半年後としたのは区域指定が地価に反映するまでの期間を考慮したためである。

レッドゾーンの違いは危険度による違いと、開発許可制度や構造規制等が付加されること

に示すように、規制等が課されること

。また、図2に示すように、土地所有者が災害時の政府の介入を見込み、リスクに応じた土砂災

場合、社会的総費用が最小化するの予防水準となり、行政コストが増加すると

砂災害リスクをコントロールし、

に課される規制によりどれだけ地価

地価と土砂災害リスクの関係概念図図 2 損害の最適な予防水イエロー・レッドゾーン

イエロー・レッドゾーンイエロー・レッドゾーン

イエロー・レッドゾーン指定による効果）指定による効果）指定による効果）指定による効果）

実証分析に使用するデータ（分析 1・

福岡県、長崎県の７県とした。選定理由は

地理情報システムを用いてインターネイエロー・レッドゾーンの情報公開を行っている県を対象とした。分析対象とする土砂災害の種類は

内に地価ポイントの多い急傾斜地の崩壊とし、急傾斜地の崩壊以外の土石流・地すべりによるイエロー・レッドゾー

内の地価ポイントについては対象外とした。

情報公開前の土砂災害リスクの認識度を正確に分類するために、急傾斜地崩壊危険区域及び急傾斜地崩壊危険区域から圏内の地価ポイントデータのみを使用し、土石流、地す

の指定の前後の地価の変動を分析されているかパネルデータを用い DID分析を行う。

分析モデル１概念図

（分析 1）

2014 年の都道府県地価調査

⑤（⑥は地価データ無し）

変数とイエロー・レッドゾーンの交差項により情報公開による影響を分析する。なお、区域指定の半年後としたのは区域指定が地価に反映するまでの期間を考慮したためである。

の違いは危険度による違いと、開発許可制度や構造規制等が付加されることであり、

に示すように、規制等が課されることによりさらに地価に示すように、土地所有者が災害時の政府の介入を見込み、リスクに応じた土砂災

場合、社会的総費用が最小化するX2 の予防水準となり、行政コストが増加すると

砂災害リスクをコントロールし、レッドどれだけ地価が変化しているの

損害の最適な予防水指定による効果）

指定による効果）

・2・3）

は、レッドゾーンを用いてインターネの情報公開を行っている県を対象とした。分析対象とする土砂災害の種類はレッドゾ内に地価ポイントの多い急傾斜地の崩壊とし、急傾斜地イエロー・レッドゾー内の地価ポイントについては対象外とした。また、土砂災害危険箇所図（以下「ハザードマップ」）についてもイエロー・

の指定の前後の地価の変動を分析されているかパネルデータを用い

分析を行う。

分析モデル１概念図

年の都道府県地価調査(円/㎡

⑥は地価データ無し）のイエロー・レッドゾーンの交差項により情報公開による影響を分析する。なお、区域指定の半年後としたのは区域指定が地価に反映するまでの期間を考慮したためである。

の違いは危険度による違であり、

によりさらに地価に示すように、土地所有者が災害時の政府の介入を見込み、リスクに応じた土砂災 X2の予の予防水準となり、行政コストが増加すると考レッド変化しているの

損害の最適な予防水準指定による効果）

指定による効果）

ゾーンのを用いてインターネの情報公開を行っているレッドゾ内に地価ポイントの多い急傾斜地の崩壊とし、急傾斜地イエロー・レッドゾーまた、土砂災イエロー・

の指定の前後の地価の変動を分析されているかパネルデータを用い

㎡)ののいずイエロー・レッドゾーン指定の交差項により情報公開による影響を分析する。なお、区域指定の半年後としたのは区域指定が地価

5.2.2 分析ローゾーン的に

定されると約ると地価が約

た。推計結果から区域指定により情報の非対称が軽減されていることを確認することができた。

被説明変数：都道府県地価調査の対数値（円

①+④ダミー×指定後ダミー

②+⑤ダミー×指定後ダミー

③ダミー×指定後ダミー年次ダミー定数項観測数自由度調整済決定係数

※***、

5.3 分析計測する。

指標としてハザードマップを用いる。ハザードマップとは 1/25,000

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を決めたもので、

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザードマップから周囲

低い土地（図指定される（図

（図た場合（図と考えられる。

5.3.1

パネルデータを用いた固定効果モデルにより推計を行う。

ハザードマップの公表が

～2014 数は図

をとるダミー変数とミー変数

_௜௧ _଴ _ଵ_ଵ௜௧

5.2.2 推計結果・考察（分析分析1における推計結果を表ローゾーンが指定されると地価が約的に5％水準で有意に示された。また、

定されると約 2.8％地価が下がり、

ると地価が約 9.1％下がることが

被説明変数：都道府県地価調査の対数値（円説明変数ダミー×指定後ダミー(指定区域外ダミー×指定後ダミー（イエローゾーン）

③ダミー×指定後ダミー（レッドゾーン）

年次ダミー

観測数自由度調整済決定係数

、**、*はそれぞれ1％、5％、

実証分析 2

分析1の事前のリスク認識度の違いによる地価の下落率を計測する。イエロー・レッドゾーン

指標としてハザードマップを用いる。ハザードマップとは 1/25,000地形図を用いて土砂災害危険箇所の所在を把握し、

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を決めたもので、2002

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザードマップから周囲 50m

低い土地（図4の④⑤⑥地点）が指定される（図4

（図4の①②③地点）がた場合（図4の② と考えられる。

5.3.1 推計モデル

ハザードマップの公表が 2014 年の都道府県地価調査

数は図4の①～⑤（⑥は地価データ無し）のいずれかの地点をとるダミー変数と

ミー変数の交差項を

_௜௧：都道府県地価調査価格の対数値

_ଶ௜௧：図3② _ଷ௜௧：図3③ダミー

：地価調査のポイント _ଵ௜௧：図3①

௜௧ ଶ_ଶ௜௧ _ଷ_ଷ௜௧

推計結果・考察（分析 1 における推計結果を表

が指定されると地価が約

％水準で有意に示された。また、

％地価が下がり、

％下がることが

表1 推定結果（分析１）

被説明変数：都道府県地価調査の対数値（円/㎡）

指定区域外)

（イエローゾーン）

（レッドゾーン）

％、10％で有意であることを示す

の事前のリスク認識度の違いによる地価の下落率をイエロー・レッドゾーン

指標としてハザードマップを用いる。ハザードマップとは地形図を用いて土砂災害危険箇所の所在を把握し、

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を 2002 年に公表されている。

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザード 50mの圏内の土地とする。土砂災害リスクのの④⑤⑥地点）が

4の⑤'⑥'地点）と、災害リスクの高い土地の①②③地点）がイエロー・レッドゾーン

の②'③'地点）と比べて地価の下落率が大きい

図4 分析モデル推計モデル 2（分析 2）

ハザードマップの公表が2002 年のため、被説明変数は年の都道府県地価調査(円

の①～⑤（⑥は地価データ無し）のいずれかの地点をとるダミー変数とイエロー・レッドゾーン

項を用いた。

：都道府県地価調査価格の対数値

⑤ダミー区域指定半年後ダミーダミー区域指定半年後ダミー

：地価調査のポイント：年次

④ダミー区域指定半年後ダミー

௜௧ ସ～ଵହ௧ ௜

1）

における推計結果を表1に示す。隣接する崖にが指定されると地価が約 1.3％下がることが統計

％水準で有意に示された。また、イエローゾーン

％地価が下がり、レッドゾーン

％下がることが1％水準で有意に観察された。推計結果から区域指定により情報の非対称が軽減されていることを確認することができた。

推定結果（分析１）

係数 -0.0130 **

-0.0279 ***

-0.0907 ***

（省略）

10.3122 ***

1680 0.8402

％で有意であることを示す

の事前のリスク認識度の違いによる地価の下落率をイエロー・レッドゾーン指定前のリスク認識度の指標としてハザードマップを用いる。ハザードマップとは

地形図を用いて土砂災害危険箇所の所在を把握し、

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を年に公表されている。

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザードの圏内の土地とする。土砂災害リスクのの④⑤⑥地点）がイエロー・レッドゾーン

地点）と、災害リスクの高い土地イエロー・レッドゾーン

地点）と比べて地価の下落率が大きい

分析モデル2 概念図

年のため、被説明変数は円/㎡)の対数値とし、説明変の①～⑤（⑥は地価データ無し）のいずれかの地点

イエロー・レッドゾーン指定半年後

：都道府県地価調査価格の対数値

区域指定半年後ダミー区域指定半年後ダミー

：年次 _௜：固定効果 _௜௧ 区域指定半年後ダミー _௜௧

に示す。隣接する崖にイエ

％下がることが統計イエローゾーンに指レッドゾーンに指定され

％水準で有意に観察された。推計結果から区域指定により情報の非対称が軽減されて

標準誤差 0.0064 0.0066 0.0186

（省略）

の事前のリスク認識度の違いによる地価の下落率を指定前のリスク認識度の指標としてハザードマップを用いる。ハザードマップとは

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザードの圏内の土地とする。土砂災害リスクのイエロー・レッドゾーンに地点）と、災害リスクの高い土地イエロー・レッドゾーンに指定され地点）と比べて地価の下落率が大きい

年のため、被説明変数は2003 の対数値とし、説明変の①～⑤（⑥は地価データ無し）のいずれかの地点指定半年後のダ

௜௧：誤差項

イエ

％下がることが統計に指に指定された。推計結果から区域指定により情報の非対称が軽減されて

の事前のリスク認識度の違いによる地価の下落率を指定前のリスク認識度の

過去の土砂災害の実績等から得られた知見を基に危険箇所を

土砂災害リスクの認識度の高い土地をハザードマップ内の土地とし、土砂災害リスクの認識度の低い土地をハザードの圏内の土地とする。土砂災害リスクのに地点）と、災害リスクの高い土地に指定され地点）と比べて地価の下落率が大きい

2003 の対数値とし、説明変の①～⑤（⑥は地価データ無し）のいずれかの地点ダ

(3)

5.3.2 推計結果・考察（分析 2）

分析2の結果を表2に示す。ハザードマップ内の地価ポイントがイエローゾーンに指定されると、地価が約 2.8％下がり、レッドゾーンに指定されると地価が約 9.1％下がることが１％水準で統計的に有意に示され、イエロー・レッドゾーンの指定による情報の非対称性の軽減効果が確認された。また、ハザードマップ外の地価ポイントがイエローゾーンに指定されると地価が約 3.1％下がることが 5％水準で有意であり、ハザードマップの有無による差は約 0.3％であったことから、ハザードマップによる情報の非対称性の軽減効果は確認されたが、情報を精緻化したイエロー・レッドゾーン指定によるリスクの認識効果の方が大きいことが分かった。また、

ハザードマップ外の地価ポイントがイエローゾーンに指定されなかった場合、地価が約 1.6％下がることが5％水準で有意であることが示された。これは、今まで土砂災害リスクが低いと考えられていた土地が、近くの崖にイエローゾーンが指定されたことにより、危険度の認識が高まったためであると考えられる。

以上の結果から、土砂災害リスクの認識度が低い土地ほど警戒等区域が指定されると地価の下落率が大きいことが示され、リスクの認識度に応じて地価の下落率に違いがあったことから、区域指定前に土砂災害リスクを正確に把握していれば地価の下落はないと考えられる。

表2 推定結果(分析2)

66

66 実証分析（実証分析（実証分析（レッドゾーン実証分析（レッドゾーンレッドゾーンレッドゾーンのの規制のの規制規制規制によるによるによるによる効果の定量的分析）効果の定量的分析）効果の定量的分析）効果の定量的分析）

5 節の分析結果により、イエローゾーンとレッドゾーンに指定される場合では、地価の下落率に大きな違いがあることが確認された。本節では、土砂災害リスクに応じた地価形成を評価し、レッドゾーンに課される規制等により、どれだけ地価が変化しているのか、土砂災害リスクをコントロールし、

クロスセクションデータを用いたOLSで分析を行い、土地利用規制効果による地価への影響を分析する。

6.1 推計モデル（分析 3）

被説明変数は平成26 年の都道府県地価調査及び公示地価の対数値とし、説明変数は表5に示す。

_௜＝_଴+_ଵrisk_௜+_ଶ_௜+_ଷYR_௜+_ସyoseki_௜+ _ହ_௜+ _଺_௜+ _଻_௜+ _଼_௜+ _ଽℎ_௜+_௜

：地価調査のポイント _௜：誤差項

表5 変数の説明（分析 3）

変数名説明

lnlp 2014 年の都道府県地価調査価格（円/㎡）及び公示地価（円/㎡）の対数値 Rd レッドゾーン内の地価ポイントであれば１をとるダミー変数 YRd イエロー・レッドゾーン内の地価ポイントであれば１をとるダミー変数 risk 距離に応じた各地価ポイントのリスクを設定した値

mitudo 2010 年の国勢調査を基にした市町村別の人口密度 douro 地価ポイントの前面道路幅員

youseki 地価ポイントの容積率

suidoud 地価ポイントに上水道が整備されていたら１をとるダミー変数 gesuid 地価ポイントに上水道が整備されていたら１をとるダミー変数 koyoutoshikend 各都市雇用圏内であれば１をとるダミー変数

6.2 実証分析手法の検討

リスクに応じた地価を計測するために、各地価ポイントのリスクを求める必要がある。レッドゾーンは、土石等の移動による力の大きさもしくは土石等の堆積による力の大きさが建物の耐力を上回る土地の区域である。レッドゾーン指定業務担当者への聞き取り調査により、急傾斜地のレッドゾーンの多くは移動による力の大きさで決まるとのことだったため、

移動による力の大きさを指標に各地価ポイントのリスクを設定する。

リスクの設定方法について、公示図書でレッドゾーン内の土石等の移動による力と移動の高さの最大値が示されている。

イエローゾーンとレッドゾーンの境界は土石等の力の大きさ

＝建物の耐力であり、イエローゾーンは土石等の力の大きさ

＜建物の耐力となる。土石等の力の大きさはリスクの高い地点から離れるほど小さくなることから、リスクの高い地点から離れるほどリスクが減少するリスク関数を求める。リスク関数は指数関数に近似すると想定し、レッドゾーンは図5の

○ａ○ｂの点を通る関数で、イエローゾーンは図5の○ｂ○ｃの点を通る関数で、それぞれのリスク関数を表すことができると考えられる。リスクは移動の力×移動の高さとし、リスク関数はリスク(y)＝a×exp(b×リスク最大値からの距離(x))とする（abは定数）。

図5 リスク関数の設定 (1) レッドゾーン内の場合

公示図書に記されている土石等の力の大きさを用いて、

地価ポイントの力の大きさを以下の図6のように求める。

図6 レッドゾーン内危険度設定概念図 (2) イエローゾーン内の場合

レッドゾーンとイエローゾーンの境界地点の力の大き

被説明変数：都道府県地価調査価格(㎡/円)

説明変数係数標準誤差

①ダミー×隣接急傾斜地区域指定半年後ダミー -0.0033 0.0108

②ダミー×区域指定半年後ダミー -0.0278 *** 0.0066

③ダミー×区域指定半年後ダミー -0.0907 *** 0.0186

④ダミー×隣接急傾斜地区域指定半年後ダミー -0.0159 ** 0.0069

⑤ダミー×区域指定半年後ダミー -0.0314 ** 0.0153

年次ダミー（省略）（省略）

定数項 10.3561 ***

観測数 1680

自由度調整済決定係数 0.8404

※***、**、*はそれぞれ1％、5％、10％で有意であることを示す

_௜௧=_଴+_ଵ～ହ_௜௧+_{଺～ଵ଻௧}+_௜+_௜௧ _௜௧：都道府県地価調査価格の対数値

_௜௧：図4の①～⑤各地点ダミー× 指定半年後ダミー

：地価調査のポイント：年次 _௜：固定効果 _௜௧：誤差項

レッドゾーンリスク

距離イエローゾーン指定区域外

○

○aaaa

○○○

○bbbb

○○

○○cccc

(4)

さを建物の耐力とし、イエローゾーンと区域外の境界の力の大きさを0として以下の図7のように地価ポイントの危険度を求める。

図7 イエローゾーン内危険度設定概念図 6.3 推計結果・考察（分析 3）

分析 3 における推計結果を表4に示す。レッドゾーンダミーが10％の有意水準でマイナスの値となり、イエローゾーンとレッドゾーンの間にマイナスの乖離があることが分かり、

住民の自発的な防災水準よりも政府の求める規制の方が強いこと分かった。

表4 推計結果（分析 3）

777 7 政策提言政策提言政策提言政策提言

分析結果1・2から、区域指定により情報の非対称が軽減されていること、土砂災害リスクの認識度に応じて地価の下落率に違いがあることが確認された。区域指定前に土砂災害リスクを正確に把握していれば地価の下落はないことから、地価の下落を理由に住民から反対があっても、区域指定をすべきである。また、情報開示により最適な水準で土地取引が行われること、住民の危機意識が高まり行政コスト削減につながることから区域指定を行うことが望ましい。また、行政がリスクを把握していながら情報を開示しなかった場合、損害賠償義務が生ずる可能性も考えられることからも、情報開示を積極的に行うべきである。

土砂法改正法が平成27 年 1 月 18 日に施行された。改正法では、イエロー・レッドゾーン指定前に基礎調査結果の公表を都道府県に義務付けられることになった。基礎調査の結果を公表することでリスク周知が図られるため、法改正により適正な価格に近づくが、イエローゾーンで義務付けられる、

不動産取引時の重要事項説明や住民説明会を行うことでよりリスクを周知されることが望ましい。

分析 3 の推計結果により住民の自発的な防災水準よりも政府の求める規制の方が強いこと分かった。しかし政府の課す

対策の水準は、想定する土石等の力に対し耐えられる構造としており、社会的費用をどれだけ下げられるか試算されていないため、住民へ政府が定める対策を取らせることは難しいと考えられる。そのため、対策の水準が最適か分からない場合、保険制度による対応が考えられる。保険制度は強制的にリスク比例型の保険に加入させることで自主的にリスク軽減対策を行うインセンティブを与え、かつ救援費用を自己負担させることで行政コストを削減する。任意保険の場合、保険加入者にフリーライドすることが考えられ、また、所得の低い人ほど危険な土地に住み、保険に入らないことが考えられるため強制保険の方が望ましい。強制力確保の点から保険料の徴収は固定資産税に含めることが考えられるが住民の反対への対応が難航すると予測される。また、巨大地震災害のような一度に多額の保険金の支払いが生じる場合、リスク分担が難しくなるため、民間では保険制度が成立しない。土砂災害は、日本各地で毎年平均して1000 件程度発生し被害範囲も地震と比べて限定的であることから、リスク分担は比較的容易であると考えられるが、未曽有の大規模災害が発生する可能性も否定できないため、保険制度が成立するかどうかは検討が必要である。

8 88

8 おわりにおわりにおわりにおわりに

本稿では土砂法によるイエロー・レッドゾーンの指定が情報の非対称性を軽減させているか、レッドゾーンの規制による地価への影響はどの程度生じているのかという疑問から、

イエロー・レッドゾーンの指定が地価に与える影響を明らかにした。結果としてイエロー・レッドゾーンの指定が地価を下落させていることが明らかとなり、レッドゾーンの構造規制等により地価がさらに下落していることが分かった。

しかし、いくつかの課題も残されている。まずレッドゾーン内での政府の求める対策の水準が最適かどうかは分からないため、レッドゾーンの指定にあたっては、社会的費用を最小化する最適水準の規制が行われることが望まれる。また、

データ制約上、イエロー・レッドゾーン内の地価調査ポイントが限られていたことや、分析 3 のリスク評価では公示図書から各ポイント間距離を手拾いで計測したため、個人作成データの正確性の問題や、評価手法のさらなる検討が必要である。

さらに、他に存在する建築基準法に基づく災害危険区域や、

各自治体が独自に行っている政策等は考慮していないことから、イエロー・レッドゾーンの指定による地価への影響をより正確なものとするために、より精緻なデータと多くのサンプルを収集し他の規制による効果も勘案して検討を行う必要がある。

主な主な主な

主な参考文献参考文献参考文献参考文献

・社団法人全国治水砂防協会(2003)「土砂災害防止法令の解説‐土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律－」

国土交通省河川局水政課・砂防部砂防計画課監修

・瀬尾佳美(2005)「リスク理論入門どれだけ安全なら充分なのか」

・西嶋淳(2009)「土砂災害等リスクの資産価値への影響と資産評価上の課題」（第 4 回防災計画研究発表会）

被説明変数：都道府県地価調査及び地価公示価格の対数値

説明変数係数標準誤差

レッドゾーンダミー -0.4055 * 0.2440

イエローゾーン+レッドゾーンダミー -0.0690 0.0868

リスク 0.0030 0.0027

人口密度 0.0001 *** 0.0001

前面道路幅員 0.0463 ** 0.0180

容積率 -0.0001 0.0057

上水道ダミー 0.6095 *** 0.2152

下水道ダミー 0.4575 *** 0.0922

雇用都市圏ダミー (省略) (省略)

定数項 8.8885 ***

観測数 176

自由度調整済決定係数 0.5355

※***、**、*はそれぞれ 1％、5％、10％で有意であることを示す