商業集積地における街路の接続関係と 店舗構成に関する研究
首都大学東京大学院 都市環境科学研究科 都市基盤環境学域 11885426 田中草平 指導教官 小根山 裕之教授
圓次
1章 序論
1・1 研究の背景 1−2 研究の目的 1−3 本論文の構成
2章研究の枠組み
2−1 研究の方法 2−2 対象地域
3章 分析方法
3−1 Space Syntax
3−2 路線価
4章 店舗構成
5章 帆V
5−1 1ntV 5−2 1ntVと店舗密度
5−3 I此Vと店舗種類
6章 路線価
6−1 路線価 6−2 路線価と店舗密度 6−3 路線価と店舗種類
7章 主成分分析
7−1 主成分分析フー2 1ntV、路線価と店舗構成 7−3 類似性による分類
8章 クラスター分析 9章 まとめ
1−1 研究の背景 1−2 研究の目的 1−3 本論文の構成
第1章 序論
1章 序論
1−1 研究の背景
近年，各地で商店街の衰退が問題視され地域溶性化のため各地で様々な取り組みが行わ れている。特に商業環境の変化の特徴として，零細規模の店舗が姿を消していることが挙 げられ、商品の目新しさや極播競争力に劣っている店舗は廃業，撤退が相次いでいる、そ の結果，郊外の住宅地や地方都市など過疎地域の商店街の中には，空き店舗の増加により 商業施設の連続佳や業種構成が崩壊され，従来，集積によって顧客に提供していた利便佳 や商業地としての魅力を失い、ますます空き店舗が増加するといった悪循環に陥っている．
このような現象は地方だけなく大都市でも表れていて，衰退した商店街が多々見受けられ
る．
しかしながら，このような厳しい現状の申でも東京の下北沢，自由が丘，吉祥寺などの 大規模な店舗を持たないながらも，繭店が集積し大きな集客カをもつ商業地は存在してお
り、いずれも独特の雰囲気を形成している。
街の雰囲気を形作る要因は種々あるが、その一つとして街路構造があると考えられる。
例えば下北沢は防災街づくりの必要性の高い都市基盤のきわめて脆弱な飽区を抱えている こともあり，駅前を中心に再開発の可能性が調査されているが，他にはない複雑な街路構 造が店舗構成に影響を及ぼし、結果として特徴酌な街並みの形成に寄与していることが既 往の研究によって示されている。
商業地が都市の成長や衰退に及ぼす影響は多大であるので，これらの商業集積地が形成 された要因を探ることは，街の賑わいや地域活性化，または再開発の方向歯こ対して新た な知見を得るために有益であるが，これまでのところ，下北沢について街路構造と店舗構 成の関係は明らかにされているが，より一般性のある知見とするためには、さらに他の地 域でも情報を収集・整理し分析することが必要である。
1−2 研究の目的
そこで本研究では、商業集積地を事例として取り上げ、虹ia1分析に基づく街路の接続関 係と店舗構成の関係について、既に実施した下北沢に加え自由が丘、吉祥寺を分析対象と
し、それらの商業集積地閲の比較分析を行うことにより、街路構造が商業集積地の形成に 与える影響について知見を得ることを目的とする。
1−3本論分の構成
本論分の構成を以下にまとめる．
1章では，研究の背景・目的について述べる．
2章では，研究の方法や対象地，店舗情報について述べる、
3章では，分析方法であるSpaceSyntax理論と路線価について述べる．
4章では，店舗情報を述べる．
5章では，IntVと店舗構成について述べる．
6章では，路線樋と店舗構成について逮べる．
7章では，主成分分析について述べる。
8章では，クラスター分析について述べる、
9章ではまとめ。
2章1研究の枠組み
2−1 研究の方法 2−2 対象地域
2研究の枠組み
2−1研究の方法
店舗の立地は街路構造の影響を受けると考えられる．今回は営業や経営形態に影響を与え ると考えられる地価を表す路線価と接続関係を表すI此Vを調べ，また商業施設の面積と件 数を単位街路長さに対する店舗密度として求める．
街路構造が店舗構成に与える影響を分析するため，下北沢、自由が丘、吉祥寺の地域に対 して，得られた各街路のInWと路線価に対して，
①面積密度＝街路に隣接する店舗の面積合計！その街路の長さ
②件数密度＝街路に隣接する店舗の件数合計1その街路の長さ
③店舗の種類
を分析することによって，InW・路線価の高い低いで店舗密度や店舗種類はどう変わって くるのか考察する．
［コ□
□口□口
6□・・一一■■・・ u
1
□
■ 11nt．V＝2．3 1
・
1
I路線価＝780 ：
（千円） 1
・一■・一・・■一・I
図2・1 1分析方法
第2章研究の枠組み
図2・2・1対象地域
（1）下北沢
淋
島パペ
，，
銀
ム 伊衛
図2 2 2 下北沢商店街
小田急線・京王井の頭線が通る下北沢駅から外周を茶沢通り， ピュアロード，地蔵通り，
鎌倉通り，一番街本通りで囲まれた地域半径約500mの地域を対象とする．下北沢は大型 拠点の店舗は存在せず，駅を中心として小零細の店舗で構成されてお響，大都市の商業地
とは違う，ヒューマンスケールな空闘である，複数の商店街組織により構成されており，
駅南口方面に下北沢南口商店街，下北沢東会，北側方面に下北沢一番街商店街などがある．
また小田急と京王線の交差によって、踏み切りが存在することから，車両の交通が商店街 の外周を中心に行われているので，商業地域では歩行を中心とした通行になっている．よ って，街路と商業施設が密接な関係を艦持しているので，それらの関係を追及するのに適 していると考えられる．なお，住居系の地域は店舗の立地が限定されることがあるので，
以下の分析では，すべて商業地域、近隣商業地域のみを対象として行う．
第2章 研究の枠組み
〆噺、綱鋤
口 ⑰］口 富岡
灘
口呂口
・・ ｪ析対象範囲
・・ Z居系の地域
譲
小田急線 新宿方面
・ 嶺
．ミ締
『
井の頭線 明大前方面
皮叢一〇、
経堂方面
蟻
渋谷方面
壁
鰻
図2・2−3下北沢（基盤情報地図より、その他は商業地域を表す）
辛
図2 2−4
一一冊
下北沢の用途地域
晒
澤
員
種別 参ぷ 内容 ｛■算，
一 第1種低層住屠専用地壇 1低
口 第2種低層住屠専用地域 2低
口 鄭覆中愚磨住屠専用地域 1中
口 第2種中高層住居専用地壇 2中
口 第1種住居地壇 1住
口 第2穫住屠地壌 2住
用途胆境 口 準住居地壇 準住
口 近麟繭業地壕 近繭
口 繭業地域 商業
口 準工業地壊 準工
□ 工業地壌 工業
口 工業専用地塚 工専
第2章研究の枠組み
（2）自由が丘
…，瓢饗
東急東横線、大井町線が通る自由が丘から外周を自由通り、学園通り、グリーンストリー ト等で囲まれた地域半径約1000mの地域を対象とする．
服飾・雑貨を売る店やレストラン、洋菓子店、美容室などが自由が丘駅から放射状に軒を 連ねている。街並みは非常に洗練されており、雑誌などのアンケートでは、唯みたい街」
として上位に名を連ねることが多く、城南地区を代表する住宅街でもある。
近年、遠方から来る観光客が車で自由が丘に来るため自由が丘駅周辺は慢性的な交通渋滞 に悩まされている。自由通りや学園通り、すずかけ通りなど主要道路の狭さや路上駐車等 の問題、東横線や大井町線踏切によるボトルネックなど抱える問題は多い。これらを解消 しようと駅周辺道路の拡幅を含めた道路整備構想などもあるが、いずれも地元商店街の反 対が強く、実現の目処は立っていない。また土日祝日は歩行者天国となっている。
配覇麗
○ 口〕
商業系 の地域
騒
業〃
、一
野
．o
ひ。も
灘、
茅 騒
霞臓 燥
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麟鰯麟．吊＿＿
替
欝鎧
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魏
○何
，
動 産
置
匿
oo
冒
図2・2・6自由が丘 対象範囲
第2章 研究の枠組み
∫ r
害
炉
1「・
〜
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r
一＝」：＝＝＝さ
…美幸㌻ 「
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ち
よ
表示 内奮
■ 第1種低層住居専用地壊
口 第2種低層住居専用地壊
口 第1種中高層住居専用地壇
□ 第2種中高層住居専用地壌
口 第1種住居地域 口 第2種住居地域 口 準住居地壊
□ 近隣繭業地域 口 繭菜地域 口 準工業地域 口 工業地域 口 工業専用地壊
（3）吉祥寺
図2・2・7吉祥寺 ダイヤ街
JR中央線、京王井の頭線が通る吉祥寺駅から井の頭通りや国道7号に囲まれた半径約 1000mの地域を対象とする。街路が基盤目状、格子状に広がる。
昭和40年代から当時の武蔵野市長に就任した後藤喜八郎のもとで構想された咽遊性の高 い街づくり」を実現するため、吉祥寺駅を中心とした東西南北の十字線上に四つの大型商 業施設が設置されている。2010年2月現在、これらの商業施設群に入居しているテナント は、東＝ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺、西二東急百貨店、南＝丸井、北ニコピス 吉祥寺である。これら四つの大型商業施設の合間を埋めるように中小のビル群が立ち並び、
多種多彩な商店や飲食店が軒を連ね、いくつかの商店街を形成している。代表的な商店街 としてサンロード、ハーモニカ横丁、平和通り、ダイヤ街などが挙げられる。
商業地域の外郭は東京多摩地域有数の高級住宅街で、政治家・経済人・文化人など多様な 著名人が居住している。商業地域と住宅街の近接性、新宿や渋谷など主要駅に電車一本で アクセスできる利便性、井の頭恩賜公園や三鷹の森ジブリ美術館などの行楽地が至近であ ること、治安のよさなどが相まって、市場調査会社などが主催する唯みたい街ランキン グ」で度々全国第一位に選出されている。
第2章 研究の枠組み
ノオハノλ 畜坦→
北。
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商業系の地域
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図2・2−8吉祥寺 対象地域
一2
バーク弓笈四
18
14
耐Ir・1÷．一
達識
舳グ ．㍍
…軋一、
・鰯灘 灘
ぼ㌔
図2・2・9吉祥寺 用途地域
表示 内審
■ 第1種低層住居専用地域
口 第2種低層住居専用地域
口 第1種中高層住居専用地域
口 第2種中高居住居専用地壊
口 第1穫住居地域 口 第2種住居地域 口 準住居地域 口 近隣商業地域 口 商業地域 口 準工業地域 口 工業地域 口 工業専用地壇
第2章 研究の枠組み
（4）店舗種類
店舗の種類に関して現地調査から各店舗の業種と営業形態をもとに，店舗の属性をuのグ ループに分類した。
雌
衣服関係を中心に，購買の動機や目的が竣くても気軽に入って商品を見物できる店舗。
服飾、古着、雑貨、アクセサリーなど、
雌主に待ち合わせや，休憩する目的で利用される店舗。
カフェやマクドナルド等のファーストフード店。
雌和食，洋食，中華，各国料理など主に食事が目的の店舗。
4、飲み屋
夕方から営業する店舗で居酒屋やバー，パブなどの店舗。
5、娯楽
パチンコ、カラオケ、ゲームセンター、麻雀など娯楽を目的とする店舗。
また，近隣住民が利用する店舗として，以下の3グループ分けを行った。
6、生活
スーパー，食品，薬局，八百屋，コンビニ，精肉店疲ど主に食品や生活用品を扱う店舗．
7、情報
CD，DVD店，本屋など情報を発信するような店舗。
8、金融
郵便局や銀行など主にお金を扱う店舗。不動産もこのグノレープに入り，一般に大型な店舗
が多い。
9、サービス
美容院やマッサージなどの個入向けの店舗。
大型の複合施設。アウトレットなど。
u、風俗
風俗店舗。
なお今回はオフィス等の業務施設，家やマンション等の居住施設，学院，塾無どの教育施 設，病院，クリニック等の医療施設，専用ライブハウス，小劇場などの文化施設は調査対 象から外している．
表2・2・1店舗の種類分け
固｛
固十
1，服飾 畷飾，古着，雑貨，アンティーク
2，休憩 喫茶店，ファーストフード
3，飲食 和食，洋食，中華，各国料理
4，飲み屋 居酒屋，バー，パブ
5，娯楽 パチンコ、カラオケ、ゲーセン、廉雀
6，生活 スーパー，食品，薬局，八百屋，コンビニ，精肉店
7，情報 CD，DWl，遣OOK，携帯，電気
8，金融 不動産，銀行，郵便局
9，サービス 個人向け店舗 美容院，マッサージ
10，商業施設 商業施設複合旛設
11，風俗 風俗
（5）調査項目
調査項目として以下の5点を選択した。
・Int．V
街路の接続関係、S脾。esy批泌理論の虹a吐血膿分析（3章に詳細記載）
・路線価
国税庁 路線価図参照（3章に詳細記載）
・店舗面積
国土地理院基盤地図情報、ゼンリン住宅地図を基にビル面積等の建物情報から算出し，現 地調査と合わせて調整，加工を行った．できる限り実際の情報と合致するようにしたが，
多少の面積誤差がでると考えられる．
・店舗件数
基盤情報地図、ゼンリン住宅地図を基に現地調査により調査
・店舗種類
11種類の分類を基盤情報地図、ゼンリン住宅地図を基に現地調査により調査。
第2章研究の枠組み
図2・2・10 下北沢（基盤情報地図）
3−1 Space Syntax
3−2 路線価
3章 分析手法
3分析手法
（1） 概要
Space Syntax理論（以下SSx理論）は1980年代にロンドン大学のB㎜Hi㎜erらの研究グ ループが確立した空間形態の解析理論・手法1）である．現在，世界各地の機関で研究が進め
られているだけでなく，英国では公共空間デザインなど実務にも用いられている．
現在の日本での研究では木川らによる都市変遷を分析することで都市問題を明らかにし た研究2）3），荒屋らによる日本の市街地デザインヘのSSx理論の適用性に関する研究4）など，
都市計画にかかわるさまざまな場面でSSx理論が指標として用いられている．
（2）解析方法〈AxialAna1ysis＞
本研究で用いる虹ia1A蝸1ysisと，評価指標であるIn拓餌a虹㎝V訂ue（以下InW）の算出 方法について説明する（図3・1）．
r一〔ド」 ∴．一エロL」、
ボド⇒1いFド∴
MaP Step1：＾x1al〕neを引く ＾X1a川aP
depth
⇒
Step2Graphの作成 GraPh
一〇t訓Depth＝｝6 k＝l l
M1）（lMoam一）ep曲）11−6
Step3：㎜ean Depthの算出
図3−1＾xial㎞alysis 手順 A虹a1Ana1ysisでは，まず街路空間（図3・1Map）にAxia1L虹eとよばれる直線を 長く，
少ない本数 で全ての街路を網羅するように引く（S拓p1）．㎞釧Lineだけで街路空間を表 したものを虹ia1Mapと呼ぶ．虹ia1MapのAxia1Lineをノード，Axia1Lineの接続関係 をリンクとし，Grapbを作成する（Step2）．あるA虹a1L㎞eから他のA血aI Lineへの位相 的な距離をDepthと呼ぶ．Axia1Lineから他のA虹a1LheへのDepthの合計（恥ta1Depth：
TD）とその平均（Me独Dep曲：MD）を算出する（S師3）．
MDが大きいほどそのA血d高血eに位欄的に近い距離で接続する蝪遺皿eが少なく丘 奥まった街路であり，小さいほど近くに多くの虹a1Lineが接続している街路となるため，
構造上使われやすい街路となる．
しかしMDはノード数，分析艶麗の影響を受ける値なので，標準化を行い，I娩g聡虹。n 鴨he（恥むV〉として指標を表す．
（3）1nt．Vの算出方法｛）5）
rD（Tota1Depth）＝D留励×そのD留励の頂数
㎜ MD（Mean Depth）＝＿
κ…
2（瓜の山1）
児4（Re五ativeAsymmetryVa亘ue）＝
后一2 RA 五児4（Rea1RelativeAsy㎜㎜餉yVa1鵬）＝＿
り壷
I批．Vの算出方法を示す際に使用する指標 と算出式を左に示す、これらの指標，式を使用 することでInt．Vを算出する．
・1小べ十1
D庄＝ （ト五）（ト2）
五 似グ（肋螂肋0m肋〃e）二一
脳
τZ）．
㎜、＝ユ（k1全ノード数）
々一 MZ）一MZ）
M重＝ f 凶
MD −MD
m孤 岨i遼
d帥愉 一 3
川（1）
2
…（2）
ぐ州
｛田〕 ㈹ 図3−2
五一1
㎜榊砿・Σ留
た
〔 …（3〉 M0説ト …（4〉
危（ト1） 2 ＝ Ψ二D即励
2
まずMDiを元に，分析対象エリアに対するA虹a1虹e i の相対的なDep伍をR鉦値
（Re1＆tive Asy㎜me師V最ue）として算出する（2）．ここで、MDが最大最小となる場合をそ れぞれ考えると，図3−2（＆）のように縦一列に並んだ場合が最大，図3 2（b）のようにDep曲 が1の位置に横一列に並んだ場合が最小となる．
TD皿孤の値を求めると（3）式となりとなり，（五）式に代入すると，MD醐は（唾）となる。
MD㎜i、の値を求めると，三以外の全てのノードがDeptいに存在しているため，MDmi、二1
となる．
3章分析手法
MD−
MF 言
后 一一1 2 2（MZ）ゴー1）
…（5）
κ一2
ノード数
20 2j 22
2二事
22
2−
2（，
Dep曲 6 5
4 3
2 1
0
ここで（2）式にMD。煎墨、とMZ）㎜i融それぞれ の値を代入すると（5）式と猿り，R幽値が算出 される．しかし、Rん値はノード数に依存す る指標なので，エリアの異なる地図を比較す ることには適さない．そこでノード数に依存
し疲いように標準化を行う．
標準化する際に，対象エリアと同じ項数の Dia㎜ond Sh理eと呼ばれる形のグラフと比 較する．Dia皿。nd Shapeとは図3・3のよう に中間点にX個ノードがあった場合，上下に 1／2倍した数のノードを最後エ個になるまで 並べた形である。Di機血。nd ShapeでのRA 値とRAを比較する．
図3−3D｛a独。提§血＆脾
d 成
田戸Σぺ椚十Σ（ト弓バ列 、（。〉
q宮口 電＝優
d＝最大のDep曲
d 迅 通
一・一『 ・・
犯産一Σ轡・（珊十かΣ㈱一Σ轡・㈱
q呂⑪ 饗呂。
直 叫一身（差1》十紅Σ（珊 腎到
、引三1事、這・掌
一芸（斗1・（l！一均
争パ1和
τ叫二独（3・野づ一ユ）
唖；o
一・i7−1）
一・i7・2〉
一・i7−3）
Σ墨・置紅一言 （葦≡三）・公式（・）達
渥郭
・一i7・4）
Diamond Sb理eでのTota1Dep曲（｛D。）は、（6）式で算出され，変形すると（7・1）式に なる．項目と三項目はqが〃2以外のときはキャンセルされるので，（7−2）式となる。ここ で公式（a）式を使うと，（7・3）式であらわすことができる．また，と表」せ、砂2報とおくと（7・3）
式は（7・4）式となる．
憂
隻一・曼十・・Σ於
牢む 竺 竺 ユー藁 葺二巽十2国 ユー三 皇 ：3日三重一2
・・i8−1）
覧：3山2限一2 ＝2（要。2歴 ユーユ｝ … （8・2〉
τ耳・＝隻・逮
珊竈 廷・凝
醐叫：膏 ＝高
三口（釦独、一ユ）
貼、二 装一一2
川（9）
・・i10）
■ （ト2x室一増 糞：3坦界一2 註÷2 ワ配二＝一
出 電
…（n）
l！−1昭茗（宇） ・（・・）
柚鵯べ宇い用．．（、。）
叫： （託一ユx鼓一2）
次に，Di＆血伽1d S血理eでのノード の総数であるkを式であらわすと，
（8−1）式となる．この式の右辺の一項目 は中央地点での項数と示し，二項冒は それ以外の項数を示したものになる．
〈8−1）式を変形させ，d／2二nとおくと，
（8・2）式に変形できる．（7−4）式と（8・2）式
からTDrは（9）式とあらわすことがで
きる．そこで（1）式に（9〉式を代入すると，
（10）式となり，D虹㎜on＆Sbapeでの MDが算出される．この（10）式を（5）式
に代入することでDiamona Shapeで のRA値が求まる（u）．Dia血。naShape での跳値を臥とおく。
ここで、（8−2）式より皿を算鎧すると，
（12）式となる．（u）式に（1婁）式を代 入してkのみで臥を表すと，（13）式と なる．この恥と魁iを比で示したものが 服A値となり，標準化した値として使
われる．
しかし餓A値は値が小さいと位相上 中心となる街路と判断されるため，わ かりやすく逆数をとったものがInt．V
となる．
（4）1nしVの意味
IntVはDepthの逆数である．つまり，I此Vが高ければ位相的に近い距離に多くの街路 が接続していることとなり，接続関係がよいことを示す．また、移動効率上優位とされて いる．反対に低ければ，位相的に遠い距離に街路が接続していることとなり，奥まった街 路であることを示す．
（5）Globalとし。ca1
I此Vは，分析対象範圏を設定することで異なるレベルの数値を算出できる．分析対象範 囲はRadiusで設定することができ，臨aius＝nは虹ia1Lineを作成した全ての範囲を分析 対象とする．この分析をG1o捌レベルと呼び，全ての街路を相対比較して街路接続性を評 価できる．また，分析対象範囲を任意に限定した場合をL㏄a1レベルと呼び，初期設定では
3章 分析手法
Radius＝3とされている．Ra由us＝3とは，In〃を求めたいノードから深さが3の範囲の ことであり，初期設定で算出したIntvは歩行者交通量と最も相関があるとされている．つ まり，局所的に街路接続性を評価する際に利用することができる．また既往研究3）によると，
実際の都市の解析ではG1oba1は都市全体の中心，L㏄a1では地域の中心と関係する数値で あると解釈されている．今回の分析では街路構造と店舗構成の関係を明らかにするため、
歩行者の視点を重視している。よってL㏄a1レベルの街路構造を用いて、その関係性を明ら かにしていく。
3−2 路線価
路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格（千円単位で表示）
のことであり，土地取引の指標となる公示地価の8割となっており、相続税や贈与税の課税価 格を計算する目安となる。
・地価公示価格
・売買実例価額
・不動産鑑定士等による鑑定評価価額 1精通者意見価格等
を元に価格は決められ，価格形成要因は
・道路幅貫や舗装などの道路要件
・最寄駅からの距離や大型店舗距離などの交通・接近条件
・下水道やガスの供給などの環境条件
・都市計画用途や建ぺい率・容積率などの行政的条件
特に商業街路の路線価はその空間の経済的価値を敏感に反映していると考えられる．
図3・2・1，3・2−2は路線価の表示例や計算例をしめしたものである．
〃！．榊 船ド蓑端終准戦
幸㍊二∴
バ κI一一こ・部生 ll
、、。。．、 、訟 し 、ダ亨
図3・2・1路線価表示例（国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）
計算例
（至）一路線に露する宅遡
寺十1鮒←一色鰯醸・傍鵜塑饗
………＾b…｛…叫沖 w淵等■帖
⑩自謂遡の樋額
1一」 搬，鰯濠湾 x 仏鍵鰯羅癒）
く圭壷警た箏の編鶴
： 麟，螂円
く縦警た轡の編観 碗織 2割，醐参内 X了職π重
繕周遡㊧懸額）
： 2鰯，§脚，鰍胴
②俊麹鰺の極額 傭識蜜の禰鶴
2晩，渥馳⑪腕湾 x
鰐塘嬢警絵）
和鴨
織遡縫の艦鶴
二 主拙，鰍，⑰醐同
（2）二誰艦に録する宅麹
」 ㍗
1湖。 l［鰍。浦）
㌧ ノ
←郷。→繕獲藩婁噌醐室宅麹囚
④二
鋼⑪，醐⑪珂X
降濃〕
私鶉
（A）
： 2醐，⑪卵円 ψ
嚢
琴 餅 轟 毫 墾 邑
（A） 欄方路線懸）
鰯，燃円÷ 螂，翻⑰岡 x
（コ㎡当た弩の糠額：き
： 3棚，鰯聰調
／1制1鱒〕
王．債⑪ x 債、囎
（1㎡当た弩の衝額）
3螂，蜘円 X
碗穣 噌用地の爾勧
湖鋼 ＝ 2王7，嚇影，⑪⑪⑫内
②潜逆鰺の極譲
（自需蝿の橘類）
別子，蜘⑰，蜘⑪円
継遡権割合1
× 和％ ：
継地権の霜額）
呈5王，醐聴、⑬o⑪田
図3−2・2 路線価計算例（国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）
3章 分析手法
【3章参考文献】
1）Hi脳erB，亘a皿so皿J：S㏄iaユエ。gicofSpa鵬，C紅出血dgeU血ve鵬i蚊p蛇鵠，1984 2）木川剛志，古山正雄：都市エントロピー係数を用いた都市形態の解析方法一パリの歴史 的変遷の考察を事例として一，日本都市計画学会論文集，No39−3．2004
3）木川剛志：スペース・シンタックスを用いた擾井市近代化過程の分析一明治から昭和初 期に至る歴史地図を用いた解析，福井工業大学研究紀要，第37号，2007
4）荒谷亮，竹下輝和，池添昌幸：スペース。シンタックス躍識に基づく市街滋オープンス ペースの特性評価，日本建築学会計画系論文集，第589号，pユ53・160，20◎5
5）M．J．Teixe辻a Kmger：0n Nod−e anaAxi＆1Grid Maps，Univers並y Co1皿ege lLo皿aon，
1989
第4章店舗構成
4店舗構成
服飾
（1）下北沢 休憩型
鉄食
顯満
麗
飲み屋娯楽生活 備報 金融 サービス
その他
、，専
図4・1 下北沢の店舗情報 GIS
300三一
250一一
200∴
150 1一・
1∞ …一一
50・一一・一
〇一1・一
律律卓〆律〆承〆ぶグ
図4・2 下北沢の店舗種類別件数
国土地理院の基盤地図情報、ゼンリン住宅地図を基に、現地調査の結果をGISで可視化し たのが図4・1である．また図4・2は店舗種類別の件数を示したものである。
全店舗軒数は720件ある中、「服飾」の種類が283件占める、若者に人気の街であることが 例える．その他「飲み屋」が127件、「生活」の種類が90件と続き、昼はファッション商 業地、夜は飲み屋街、一つ駅から離れれば住宅地となる下北沢の雰囲気は店舗構成からも 読み取れる。
第4章店舗構成
（2）自由が丘
図4・3 自由が丘の店舗情報 GIS 飲み屋
録業 生活 錆罰 金融 サービス 高業権殿
その他
350∵上
300÷山
250・j−
200∵
150＋
100・1−
50一㌻一
〇γ一 ．…一I■■o一一
律紳薪〆薪鉾承吃ダ〆
図4・4 自由が丘の店舗種類別件数
図4・3，4・4から全店舗軒数は734件ある中、「服飾」の種類が44％を占め、GIS上から領 域全般に広がることが分かる。自由が丘には「商業施設」があるがいずれも駅付近、もし くは沿線上にあることが分かる。飲み屋の割合は下北沢に比べても少なく、自由が丘の「お 酒落、高級感」などの雰囲気はこのような店舗種類の集積にも要因があると考えられる。
第4章 店舗構成
（3）吉祥寺
貞δ
喩。
⇔鐵。
Q
㌫
瀦灘灘嚢
萎萎
灘
％
一z
Q前
1嚢
図4・5 吉祥寺の店舗情報 GIS
、
⇔
（
q⊂
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笥 菱
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鍵
膿舗 休顔型
徴食 数み産
生活 情報 金融 サービス 商棄権殿 風俗 その他
250 200 150 100 50 0
■．1．、．．
ぜぜぜ〆評沙ぜ㌻ 許令
図4・6 吉祥寺の店舗種類別件数
図4・5．4・6から全店舗は764件あるなか「服飾」、「生活」、「飲み屋」等が同程度の件数があ ることが分かる。他の街とは少し異なるのが「生活」の種類が領域全般に広がる又はダイ ヤ街などの商店街に集中して立地することが特徴である。また「金融」の種類が吉祥寺通 りや井の頼通りに立地、「商業施設」も東西南北に立地するなど、若者だけではなく幅広い 年代をターゲットにしている街であることが考えられる。
5−2 5−3
5章■nt．V
5一一1 1nt．V
1nt．Vと店舗密度 1nt．Vと店舗種類
5Int−V
5−1Int−V
劃
（1）下北沢
｝ 出
銅・、．
コ
㍑
璽
．1し
i 一
＝
．、弓．
暮 慣警吏
o・
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■一■一一●一■2．5 −2．丁6 （10）
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1．72・1．93 （24）
鰯縫1．46−1．72 （19）
■■■■一■一01．2 1．46 （21）
鰯重鰯麟鰯鰯麟α94・1．2 （10）
■■一■α68一α94（4）
■■■一■■一■α42一α68 （5）
ノ 一・
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竃餌鯖繍〔
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4 茎
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図5・1−1 下北沢虹ia㎜ap
第5章 IntV
1．、
い
居系用途地域
ノ、＼
〃
し㌔ソ
〜芒㌣ノ
図5・1・2 下北沢A虹a1Mlap 図5・1・3 下北沢A㎡a㎜ap
図5・1・1は下北沢のI此V値を色の階級で示したものである。赤であるほどInt−Vが高く接 続関係が強い街路で、青であるほどIntVが低く奥まった街路である。またSpace Syntax の研究ではInt−Vの平均値が高まることを透過性が高い（pemeab1e）と表現し、透過性の高 い都市は移動効率が優位であると評価するとあり、下北沢ではInt．Vの平均値が2，238、分 散が0．18877と3つの対象地の中でもっとも小さかった。つまり歩行者にとっては迷いや すい街路構造になっていると言える。
また図5・5−2，5・5・3から鎌倉通り，一番街本通り，茶沢通りなどの外周の幹線道路，また 北側のr一番街本通り商店街」，南側のr下北沢南口商店街」はI皿tVが高い一方で、住居 系の地域にあたる部分はIntVが低い街路が集中していることが分かる．
（2）自由が丘
＝口昌。1
髪
、蟹荻
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口
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匿壷躍
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醐
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（
累・自 灘
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臥凪［
局
1
図5−1−4 自由が丘Axia正Mlap
．一．■一■一一 R．67一：ヨ．9 （2）
．一一1・一一．■ R．4 −3．67 （4）
2．巳6−3．1：ヨ （4）
2．59■2．1ミヨ6 （11）
・・一一■一■■口 Q．05−2．32 （6）
真一1． ア巳一2．05 （5）
（6）
・一．一一■一一〇．9了一1124 （1）
第5章Int．V
邑U口】@ 幅。一 ， □ 高麗 4 口
I ｝ 解
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欄
図5−1 5 自由が丘Axia1Map
Int．Vの平均値は3，078と3つの街の中で一番高かく透明性の高く移動効率が優位である街 と言える。分散は0，289。学園通り、カトレア通り、すずかけ通りなどの主要な街路がIntV の高い接続関係の高い街路に該当しており、幹線道路だけなく駅周辺の街路も接続関係が 高いため、利用者にとっては歩きやすい街路構造であると言える。
（3）吉祥寺
灘瀦
Qも与
鳶蛾振戦灘
琴織、！
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勺
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繋
図5・1−6 吉祥寺虹iaIMap
一3．74−4．01 （2）
．■■一一■■■ R．44−3．丁4 （2）
2．84−3．14 （10）
2，54・2．84 （24）
醐2．24・2．5イ （12）
．■一一一1■一 P．94−2−24 （13）
醐1．64−1．94 （11）
．■■一一一■一1．34−1．64 （6）
一1．04−1．34 （2）
第5章Int．V
灘搬 瀦蹴燃
簸㌫ カ．、燃
吉 尊 漆 ・
通 域 新
・、装嬢灘婁
嚢 、．騰
轟 彬・I ］ ・
離 、譲螢
・一、、 も 黛
○ 耕一靱
4 ド 螢 ・井の頼通り
溝． へ、 、 閥 鼠
図5・1 7 吉祥寺Axia㎜ap
Int．Vの平均値は2，926、分散は0，343。分散は3つの街の中で一番大きい。
吉祥寺通り、井の頼通りなどの幹線道路に接続関係の高い街路があつまる一方で、駅周辺 の奥まった街路に商店街などが立地しているなどIn〃値にも幅があるため分散が大きく なったと考えられる。
5−2Int．Vと店舗密度
（1）下北沢
1 一P 30
R：0．548
面
積20密 度
（m2
／10 m
）
0
◆
◆
◆◆ ◆ ◆ ◆ω◆◆
◆
3◆
◆ ◆◆◆
◆
＿．．．＿＿＿＿＿．．．＿、＿＿一＿．P＿込＿＿＿一＿＿＿…一＿三一一一一…
◆ ◆
◆
。 ◆ 。
◆◆ ◆ ◆ ◆
◆ ◆ ◆
◆
◆ ◆
◆◆8◆ ◆ ◆ ◆
◆
0 0，5 1 1．5 2 2．5 3
1nt．V
図5・2・1Int．Vと面積密度の関係
O．4
1 0．3
1軒i数 1密1度α・
1（1件
1／
im0．1 1）
1 0； 0
∵
◆ ◆
R＝O．429
◆
◆ ◆
◆
◆ ◆◆●
・ 〃・◆。。
、参◆ ・◆◆
◆ ◆篶
◆
◆ ◆ ◆◆
◆
O．5 1 1，5 2 2．5 3
Int．V
図5−2・2Int．Vと件数密度の関係
第5章 I批V
各街路毎にX軸にI此V，Y軸に面積密度、件数密度をとったものを図5−2−1，5−2−2に示 す。店舗密度、件数密度はIntvが高くなるにつれて，大きく積る頓肉が見られる。これ はIntVと人通りには関係があることが知られており，店舗にとっては人通りが多い街路に 立地した方が集客を見込めることが要因の一つと考えられる，
軒数密度について，バラつきも見られる、今回の現地調査ではテ商業店舗のみを集計しデ 業務施設や居住施設，文化施設等を対象にしていないため，実際には店舗はあるが空き地 扱いになることが要因の一つとして考えられる．
（2）自由が丘
35
30 R：0．694
25
面積20
密
度15
つm10
，m
） 一
〇 一
0
◆
0 0．5 1
◆ ◆〜◆
◆ ◆◆◆
◆。。 ・◆3
㌻◆◆◆◆
◆◆
ゴニ
◆◆ ◆ ◆ ◆
◆ ◆1，5 2 2．5
Int．V 33，544．5
図5・2・3Int．Vと面積密度の関係
0．35
o．3 R：O．262
0，25 件 数。。
密 度0．15 つm
O．11 m0・05
〉
0 ◆0 0．5 1
〃 ◆
◆◆◆
◆
◆◆ ◆
3◆ 。〃・・
ニポ◆冬・・
◆ ◆ ◆◆・。ヅ
◆◆◆ ◆
1，5 2 2，5 3 3．5 4 4．5
Int．V
図5・2 4 Int．Vと件数密度の関係
第5章Int．V
（3）吉祥寺
45 40 35
面・・
積密25
度。。
需
、 15
）m
10
5 0
◆
「
R＝0740
◆
◆
◆
◆●◆
◆◆● ◆◆
〃◆◆◆◆
〃 ◆
◆
◆◆
●◆
氈
ω ◆
◆ ◆◆ ◆◆◆
@◆汞n ◆
◆◆ 傘◆ ◆◆ ◆◆ ◆ ◆
◆ ◆
0，5 1 1．5 2
㎞t．V
◆
2．5 3 35 4
図5・2・5Int．Vと面積密度の関係
0．5
件 数 密 度
（㎡
ノ
）m
O．3
O−2一一
0．1
R：0，080。．．．
0 05 1
◆
◆
●
一一◆◆
◆ ◆
．◆
◆
．．． ◆．．．
◆
◆ ◆
◆ ◆
◆ ◆◆◆
一◆ 。。。5・
◆◆◆ ◆◆δ
。 ◆・ ・！
◆ ◆
◆ ◆ ◆ 1，5 2 2−5 3
1証．V
◆ ◆ ◆
◆
◆
●◆一
◆
35 4
図5・2・6 IntVと件数密度の関係
自由が丘、吉祥寺でも同じように、店舗密度はI此Vが高くなるにつれて，大きくなる傾向 が見られる．しかし件数密度について自由が丘、吉祥寺などは相関が低い。
蟻灘
下北沢店舗測信）
下北沢 自由が丘
94 196 図5・2・7下北沢100㎡以上の店舗
図5・2・8 自由が丘100㎡以上の店舗
