集合住宅における大規模改修の実態と今後の可能性に関する研究

集合住宅における大規模改修の実態と今後の可能性に関する研究

-耐震改修を事例として-

建設工学専攻(修士課程) 508091-6 柳

本

三

貴

子

建築設計研究 指導教員 赤堀 忍 教授

1. 序

1-1.研究背景、目的

本研究は集合住宅における大規模改修工事が、法規制や資金 面、また合意形成を経てどのように進められ、また どのような 効果があったのかを、事例をもとに明らかにすることで今後活 発化されるであろう集合住宅改修の可能性を探るものである。

改修における技術的課題は、いくつかの改良すべき点は残し ているもののほぼクリアされているといっても良い。しかし、

改修工事の際、法規制や合意形成などの問題によって実現不可 能なことが多い。事例をもとに大規模改修工事が今後の少子高 齢化や低炭素化社会への転換による既存ストックの有効利用 への動きにどのような可能性があるか、明らかにしていくこと が本研究の目的である。

1-2.研究方法

調査対象である高島平団地は高層団地の耐震補強工事とし て平成 19 年に高島平 2-26-4 号棟が改修された。今後 30 棟（1 棟は高島平 3 丁目）全てについて順次耐震改修が予定されてい る。

本研究では高島平 2-26-4 号棟における耐震改修工事の内容 を明らかにするとともに、住民が居ながらにして行われた大規 模工事によって、工事前、中、後の住民の生活環境の変化や影 響、苦情等の対応に関するアンケート調査を行う。また独立法 人都市再生機構と高島平 2 丁目団地自治会へのヒアリングを 行なう。

2. 高島平団地 2-26-4 号棟耐震改修の調査概要 高島平団地 2-26-4 号棟は、昭和 47 年から管理が開始され た旧耐震基準による住棟専用建物で、鉄骨鉄筋コンクリート造 11 階建て、162 戸の大型住棟である。

建物の形状は整形で南面をバルコニーとし、北面を開放廊下 として東西に住棟が連なり、中央部にエレベーター及び階段の コアを持つ典型的な公団型住棟である。

2-1.工事内容

１．中央コア南面に鉄骨ブレースを設置 ２．北面開放廊下外側に耐震フレームを構築

３．廊下スラブ下面へのコンクリート増し打ち及び手摺壁の一部撤去 ４．電気・給水・ガス・テレビ・電話等設備工事

５．その他仮設工事等

工期 当初 ：平成 19 年 2 月 3 日～平成 20 年 4 月 30 日 変更後： ～平成 20 年 12 月 26 日

北立面図

基準階平面図

工事は非常に大規模なもので、住民への騒音、粉塵、振動の 問題に対して考慮しなければならなかった。

ハード面では、共用廊下の手すり壁撤去等には当初使用した カッターとハンドブレーカーによる騒音・粉塵などの問題から

「ウォールソー」工法に変更されている。ウォールソーの使用 により、撤去したコンクリートを塊のまま搬出でき騒音などの 発生を軽減できたとされている。

ソフト面では 1 年半近くに及ぶ工事のため、騒音・振動・粉 塵の他に、廊下の迂回や断水、停電などがあり、住民への負担 は大きく、事前の周知徹底や合意形成が欠かせない。

独立行政法人都市再生機構では数回の住民説明会の開催、多 くの資料配付や情報公開を徹底し、原寸大の共用廊下側鉄骨フ レームのモックアップも作成し、実際の形状のイメージを提示 すると共に、照明、彩色などの検討も行っている。また工事中 においても工程ごと作業ごとに工事内容の掲示などの広報に 勤めていた。工事中の苦情等に関しては現場事務所とは別に、

近隣住棟の 1 階に相談事務所を設けることで、工事情報の周知、

苦情等にも対応した。

このような相談事務所の存在により工事監理者や施工者は 本来の業務に専念でき、工事の円滑な推進に役立つとされた。

今後の工事でもこのような措置の活用が望ましいと言える。

工事における騒音・振動・粉塵等の住民への影響、事前説明 と相談事務所の設置効果については『3.住民アンケートからみ る耐震改修工事』のアンケート結果で明らかにする。

2-2.確認申請の手続き

厳密には、新設した柱と梁の部分は増築という形になるが、

東京都との協議に拠れば建築面積・床面積ともに変更なしの扱 いとされ、建築面積・床面積ともに算入する必要はないとされ ている。このため確認申請の必要はなく、また、耐震改修促進 法の計画認定手続きも行う必要がないので実施されていない。

構造体である柱と梁の部分が建築面積に算入される場合、一 団地申請や日陰図の作成、各種認定証の取りそろえ等が必要に なる可能性がある。さらに耐震改修促進法の計画認定手続きも 行う必要がないというのは非常に特異な例であると考えられ る。

また民間集合住宅は建蔽率が限界に建てられているので増 築の余地がない場合が多い。これに対して高島平などの大団地 では敷地にも余裕があるため、既存躯体の外側への増築が容易 なことが、改修におけるメリットとなっている。

2-3.工事費用の財政的支援

このような大規模改修の場合、戸当たり約 100 万単位（仮 設足場や設備改修費込み、総額億単位）とい う工事費が予測さ れる。しかし資金面では賃貸のため住民の負担はない。

通常の民間の集合住宅であれば区によって補助金の額は違 うが総額の 1/3 を上限に最大２00～300 万円までであり、調 査地である板橋区の民間分譲住宅耐震改修工事と比較をする と、耐震診断を行った場合は費用の 25％以下かつ 50 万円まで 助成金が受けられるとされている。

高島平団地では平成 18 年度からは国の出資金による財政的

な補助を受けられるという有利な点があることは、民間分譲の

集合住宅と比較にならないが、耐震改修を積極的に行っている 取り組みは、今後の民間分譲集合住宅における耐震改修の促進 に期待できる。

3. 住民アンケートからみる耐震改修工事 3-1.アンケート概要

アンケートでは主に工事前の説明会参加の有無、工事中の騒 音・振動・粉塵に対する住民の意識を調査している。

居ながらの工事に対して、住民が十分に工事内容を理解し、

また居住環境への影響が実際どの程度であったかを明らかに する。

アンケート概要

配布日 2009 年 12 月 20 日 回収期限 2010 年 1 月 8 日

配布方法 呼び鈴で知らせてから、ドアポストへ直接投函

回収方法 郵送回収

配布数 140 世帯

回収数 58 部

回収率 41.42％

3-2.アンケート結果

工事前説明会の参加有無に関しては、83％が欠席している という結果になった。欠席理由として 70％が「日程が合わな かったから」であり、その次に多かった理由として 10％が説 明会の開催を「知らなかった」というものであった。欠席者の 多くが耐震改修をしたことで、具体的に地震に対する有効性を 把握しておらず、今後地震が起きた際に不安であるという意見 がみられた。

また、説明会欠席者の多くが相談事務所の存在を知らないこ ともアンケート結果から明らかになっている。

アンケートの自由記述欄のなかには、仕事等の都合により説 明会に参加したくてもできなかったため、複数の日程で開催す ることを望む意見も複数あった。

次に工事中の騒音を例に居住環境への影響を見てみると、

50％が「我慢できないくらい」、44％が「我慢できるくらい」

と回答した。

住民の多くは工事時間帯に室内にいることを避け、外出する という工夫をしていため、半数近くが「我慢できるくらい」と いう結果になったと考えられる。「我慢できないくらい」と回 答した住民には諸事情により、工事中、部屋にいなければなら ない人もいた。

住民が居ながらの工事では、引っ越し等の移動の負担がない かわりに、工事前・中・後の住民への工事内容の徹底した周知 と、生活環境のサポートを強化しなければならないことがアン ケート結果で明らかとなった。工事の内容を多くの住民に理解 してもらわなければ、居ながらの工事は難しく、むしろ、トラ ブルを引き起こすことも考えられる。

対応策として他の住棟の空き家を利用して、工事中、騒音な どから避難できる部屋を準備することが必要である。今回の工 事でもこのような避難部屋を用意されていたが、利用するには 制約があり、「逆に不自由であった。」いう意見であった。

4. デザイン性から見る耐震改修 4-1.ファサード

中央コア南面に鉄骨ブレースを設置するにあたり、既存 の窓 を撤去し、ガラスのカーテンウォールとしたため、南面コア部 分の外観が一変しており、意匠的にも配慮された改修となって いる。

また北立面のフレームには木下庸子+設計組織ＡＤＨによっ て景観的視点から意匠的操作がなされている。

一層ごとの単位でＶ字ブレースが繰り返される単調さを改 善するために外付けフレームの二層を 1 単位とし、そのうちの 下の層をＶ字ブレース、上の層を逆Ｖ字ブレースとするダイヤ 型として、隣接する外付けフレーム同士を縦方向に一層分ずつ ずらして千鳥状に置いている。このことにより遠景からの立面 に変化を持たせる工夫がされ、また、共用廊下の照明を利用し て 2 層を 1 単位としたダイヤ型のフレームを引き立たせてい る。

共用廊下の照明は改修後、外付けフレームごとの間隔で設置 される縦配管用のパイプスペース内に照明器具を設置し、天井 の横引き配管のカバーとなる鋼板を反射板として兼ねている。

ここでの試みは耐震改修が単なる強度補強という定量的な数 値の改善に留まらず、デザイン的な配慮により建築が新たな姿 として生まれ変わる一つの可能性として捉えられている。

4-2.共用廊下

共用廊下では、耐震改修と並行して行われた電気・給水・ガ ス・テレビ・電話等設備工事より既存の廊下天井より低くなる が、配管類が全て隠れ、廊下照明の直接光を見せない間接照明 的な手法を用いることによって、電気・配管の更新も含めのデ ザイン性の高い改修になったと言える。

共用廊下の改修

改修前 改修後 共用廊下についての住民の意見はそれぞれで、デザイン的に 良くなったという意見もあるが、間接照明だと以前よりも暗く 感じ、高齢者への配慮や安全性に対して問題視する意見もあっ た。

5. 結

今後、集合住宅の大規模改修に必要なことは、事業主と住民 の目線を同じにするということである。様々なデザイン手法や 計画、技術が開発され進歩していく中で 、住民の意識だけが取 り残されていることがアンケート結果から明確になった。

また劣化等の建築物の物理的な問題だけでなく、人口減少、

少子高齢化社会を迎え複合的な問題を抱える集合住宅に関し て、ソフトまたハードの両面の知識を備えた人材の育成も必要 になるであろう。

参考文献・資料

1)新建築社 『新建築 2009,08』

2)リニューアル技術開発協会 『耐震診断・補強工事の手引き』

3)リニューアル技術開発協会 『建物の構造と耐震改修の手引き

4)独立行政法人都市再生機構 『高島平団地 2-26-4 号棟 住宅階耐震改修』