奈良市固定資産評価システム業務委託
業務委託仕様書
平成２７年 ５月
第1章 総 則 第1条 （適用範囲） 本仕様書は奈良市（以下「発注者」という。）が受託者に業務委託する、「奈良市固定資 産評価システム業務委託」（以下「本業務」という。）について適用するものである。 第2条 （業務の目的） 本業務は、奈良市における固定資産税の適正化・均衡化及び公平化を期し、課税の円滑 化及び質の向上を図るため、固定資産評価システム業務を行うものである。 第3条 （準拠する諸法令等） 受託者は、本業務を実施するにあたり委託業務契約書及び本仕様書のほか下記の関係法 令及び諸規則等に準拠して行うものとする。 1. 地方税法 2. 固定資産（土地・家屋）評価基準 3. 不動産鑑定評価に関する法律 4. 不動産鑑定評価基準 5. 地価公示法 6. 不動産登記法 7. 測量法 8. 固定資産現況調査標準仕様書【（財）資産評価システム研究センター】 9. 国土調査法 10. 著作権法 11. 個人情報の保護に関する法律 12. 奈良市公共測量作業規程 13. 奈良市契約規則 14. 奈良市情報セキュリティー保護のための手順 15. その他、関係法令及び規定等 第4条 （提出書類） 受託者は、本業務を実施するにあたり発注者と協議の上、以下の書類を提出し、発注 者の承認を得るものとする。 1. 管理技術者届及び経歴書 2. 照査技術者届及び経歴書
3. 標準宅地の鑑定評価及び時点修正を行う不動産鑑定士の一覧 4. JISQ27001（情報ｾｷｭﾘﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｼｽﾃﾑ）の登録書 5. JISQ15001（ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰマーク）の登録書 6. 業務着手届 7. 作業工程表 8. 作業実施計画書 9. その他、発注者の指示する書類 ２．本業務の完了時には、以下の書類を提出するものとする。 10. 業務完了届 11. 納品書（成果品一覧含む） 12. その他、発注者の指示する書類 第5条 （提出書類の留意） 第 4 条に示す書類を提出するに当たって以下の点について留意するものとする 1. 受託者が当該受託業務を主として行う場所を書面で届け出ること。 2. 管理技術者は、固定資産評価システム業務の経験者であることを書面で届け 出ること。 3. 本業務の各作業について詳細な作業計画内容を記載すること。 4. 本業務の単年度及び年度別の作業工程を記載することとする。 5. 標準宅地の鑑定評価及び時点修正を行う不動産鑑定士は、当市の評価員選定 基準に従って選定し、事前に一覧表を提出して、発注者の承認を受けるもの とする。 第6条 （施工体制の審査） 開札後、発注者の指示により、第 4 条に示す提出書類の内１～５について 4 日以内に提 出し、発注者による施工体制の審査を受けるものとする。審査の結果、十分な施工体制を 確認できない場合には契約を締結しない場合がある。その場合は次順位の応札者に対して 同様の施工体制の審査を行い、受託者が決定するまで順次行うものとする。 第7条 （照査技術者の選任） 本業務に選任する照査技術者は（財）日本測量協会が認定する「空間情報総括監理技術 者」の資格を有した者とする。 第8条 （作業工程の管理） 受託者は、発注者が中間報告を求めたときはただちに報告を行うものとする。また、各
工程を開始するときは、サンプル等により発注者と受託者において細部の打合せを行うも のとする。 第9条 （貸与品等） 発注者が受託者に貸与する資料等は、下記のとおりであるが、受託者は、紛失は無論の こと汚損、破損のないようその取り扱いには十分留意すること。 １．地番図デジタルデータ ２．航空写真画像データ ３．道路台帳図及び道路網図 ４．都市計画図 ５．行政的規制を示す図面 ６．価格形成要因データの収集に関する資料 ７．平成 27 年評価替え関連図及び関連データ並びに報告書 ８．鑑定評価書及び時点修正意見書 ９．固定資産土地台帳マスターの内、作業必要項目データの磁気媒体 10．その他参考となる資料 ２ 受託者は、貸与された資料の重要性を十分に認識し良識ある判断に基づき、資料の紛 失、盗難・破損等のないように取り扱い、本業務の完了後又は発注者が必要とする場合 は直ちに返納するものとする。 第10条 （諸事故及び損害賠償） 本業務の実施にあたって受託者は、公衆に対し迷惑を及ぼす行為を行ってはならない。 受託者が第三者に事故及び損害を与えた場合は、直ちに発注者に発生原因、経過、被害内 容等を連絡して指示を受け、受託者の一切の責任において解決する事とし、これに係る費 用は全て受託者が負担するものとする。 第11条 （秘密の保持） 受託者は、本業務の実施にあたり知り得た秘密を他に漏らしてはならない。受託者は、 機密保持と情報管理の徹底のため、奈良市セキュリティーに関する基本方針、奈良市情報 セキュリティー対策基準に関する規定、個人情報保護法を遵守するとともに、JISQ27001（情 報ｾｷｭﾘﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｼｽﾃﾑ）及び JISQ15001（ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰマーク）の認証を取得した作業拠点で、 外部への情報漏洩のないよう管理を実施できるものでなくてはならない。 第12条 （疑義） 本仕様書及び諸法令に記載なき事項及び疑義を生じた場合は、発注者と受託者が協議の
上、発注者の指示に従うものとする。 第13条 （検査） 受託者は、工程ごとに検査を行い、業務途中においても必要に応じて発注者の中間検査 を受けるものとする。さらに、業務完了後は、業務完了届並びに成果品を提出し、成果等 について主任技師の立会いのうえ、発注者の検査を受けるものとする。必要がある場合は 速やかに修正し、再度検査を受けて納品とすること。また、成果品の納入後、成果品に瑕 疵が発見された場合は、受託者の責任において、速やかに修正を行うものとする。 第14条 （成果品の帰属） 本業務における成果品は、すべて発注者に帰属するものとし、受託者は発注者の許可な く使用及び流用しないものとする。 第15条 （作業期間） 本業務の作業期間は本仕様書に基づき、契約締結の翌日から平成 30 年 3 月 31 日迄とす る。ただし、発注者の指示する成果品及び資料を発注者の指定する期日までに提出するも のとする。 第２章 業務概要と業務の範囲 第16条 （業務範囲等） 業務対象地域は次の通りとする。 １．市街地宅地評価法（路線価方式） 標準宅地数 910 地点 路線価付設数 約 19,110 路線 その他宅地評価法（道路格差方式） 標準宅地数 95 箇所 道路格差付設数 約 2,900 路線
第３章 業 務 内 容 第17条 （計画準備） 本業務を施行するにあたってのスケジューリングを行い、監督職員と十分に打ち合わせ を行って、スムーズに当該業務が遂行するように計画準備を行うものとする。 第18条 （土地利用基図修正及び図面作成） 土地利用基図修正は、土地の現況利用状況を住宅地図又は現地調査により把握し、土地 利用区分に基づいてそのコード番号及び境界線を修正するとともに、出力図を作成するも のとする。 第19条 （用途地区区分の確認検討） 土地利用基図を基に、各路線単位に利用区分別の間口距離を計測するとともに、路線単 位の測定結果を状況類似地区単位で集計し、状況類似地区単位ごとに、用途地域の確認検 討を行うものとする。 第20条 （状況類似地区区分） 上記の用途区分を基に、現地調査及び机上データにより地勢や往来を妨げる河川等の自 然的条件、駅や施設への距離、人通りや高度利用と言った経済的条件、区画の整然性や建 物の規模や品等といった社会的条件、法的規制による行政的条件、土地利用区分図による 現実の土地利用状況の各面から検討して、用途ごとに状況類似地区界を見直すものとする。 第21条 （標準宅地の選定） 状況類似地区の標準的な画地を標準宅地とするが、特殊な補正の必要のある道路沿いや、 個別的な補正を必要とする画地及び土壌汚染対策法による特定施設の土地を選定しないよ うに努めるものとする。 第22条 （路線データの机上調査） 道路台帳や航空写真等の資料等を基に、道路種別、幅員、構造、私道などの街路条件を、 路線ごとに収集し整理するものとする。 第23条 （街路条件データの確認･修正） 机上データで確認できない私道については、現地調査を行って、街路条件データの確認 修正をおこなうものとする。
第24条 （路線区分の確認･修正） 路線の区分基準を策定し、道路台帳図面、航空写真等の机上資料及び現地調査を実施し、 同一価格として問題ない範囲で路線区分が行われているかを検証し、不都合がある場合は、 区分の見直しを行う。特に、行き止まり路線と通過路線が同一路線となっている場合等に ついて注意するものとする。 第25条 （距離測定施設の確定及び距離測定） 公共公益施設や経済施設の位置を調査し、そこから土地価格形成要因に影響のある施設 を選択し、各路線の道路距離を測定後、接近データとして作成するものとする。 第26条 （環境データの作成） 土地利用区分図をもとに、商業建物密度、新興住宅密度、建物密度、工場密度や供給処 理施設の整備状況などを路線毎に収集し、状況類似地区ごとに集計して、環境データとし て作成するものとする。 第27条 （行政的条件の確認修正） 都市計画法、建築基準法、風致地区等の行政的条件について、その変更を確認し、デー タを作成するものとする。 第28条 （標準宅地データ及び標準宅地調書作成） 標準宅地の価格を形成する要因である街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件 を収集し、標準宅地調書及び標準宅地位置図を作成するものとする。 第29条 （比準地区区分の見直し） 各状況類似地区の土地価格形成要因の分析をもとに、その要因の類似した状況類似地区 を比準可能地区として取りまとめ、地区区分データを入力するものとする。 第30条 （比準表の検討･修正） 土地価格形成要因の分析結果を基礎としつつ、鑑定評価上の経験則に基づく格差率との 整合性を図ることにより、各要因の格差率を把握する。把握された格差率を基に算定され た各標準宅地の想定価格と実際の鑑定評価額の誤差が少なくなるように、格差率を調整し、 もっともバランスの取れた想定価格が算出されるような、比準表とする。 その上で、全路線価を算定し、各路線価の対比が適切であるか確認して、不適切な部分 を少なくするように、再度、比準表の格差率を調整し、適正な比準表が作成されるように 努めるものとする。
第31条 （路線価の算定） 前条で作成した比準表と標準宅地価格を基に路線価を算定する。その後、路線価の不均 衡を比準地区の範囲、比準表の見直しを行い再度、適正なバランスの路線価を算定するも のとする。その見直しによっても残る路線価の不均衡は路線価データの見直しによって、 データ修正を行い再度、路線価を算定するものとする。その上、前回路線価との対比や相 続税路線価との対比を行って、総合的に調整後に最終路線価の算定を行うものとする。 第32条 （前回路線価等との対比資料作成） 前回評価額および路線価と平成29 年 1 月時点の評価額および新基準年度用に算定され た路線価との対比を行い、前回路線価に対して著しい下落や上昇のある路線について確 認を行いやすいように明示的に表示した対比資料を作成するものとする。 第33条 （路線価調整） 平成29 年１月１日時点の鑑定評価価格を基に算定された路線価について、状況類似地 区間の不均衡や、前条で抽出した前回評価額との対比による変動の著しい路線価について、 要因の見直しなどによる路線価の調整を行う。 更に、調整に起因し生じる周辺路線価の不均衡について、比準地区区分や比準表、路線 データ等を総合的に再考し調整を行うものとする。 なお、最終路線価の決定は、奈良市と十分に協議して決定するものとする。 第34条 （時点修正による調整） 上記の路線価等の調整後、時点修正率を適用したことに伴って価格バランスの不整合が 生じた場合は、時点修正後の路線価等についても調整を行い、適正なバランスの取れた路 線価等の付設を行うものとする。 第35条 （追加路線の算定） 年度ごとに、開発等により追加される路線について現地調査を行い、平成27 年基準年に おける、適正な路線価の算定を行う。また、28 年・29 年度時点修正後価格及び 30 基準年 度の路線価等の算定も行うものとする。 第36条 （路線価への時点修正率反映） 年度ごとに、行われる時点修正変動率を適用し、適正な時点修正率の算定を行うととも に、時点修正関連資料の作成を行うものとする。
第37条 （路線公開閲覧用資料作成） 路線価公開閲覧用図面は、都市計画図を背景に路線形状、路線番号等をカラー出力して 製本し、対になる路線価等表示台帳を作成する。また、公開用資料は追加路線、時点修正 を反映して、毎年度作成するものとする。 第38条 （公開閲覧用等の図形データ作成） (財)資産評価システム研究センターから提供されている公開用ソフトウェアにインスト ール可能な図形データの追加、修正を行い、そのソフトウェアへのデータセットアップを 行うものとする。 第39条 （報告書等の作成） 本業務の内容について、年度毎に報告書の作成を行うものとする。 第40条 （不動産鑑定評価用資料の作成） 標準宅地の鑑定評価を行うに際して、鑑定士に提示する資料の作成を行うものとする。 第41条 （不動産鑑定評価書の整理） 標準宅地鑑定評価書の記載内容の確認と整理統合を行い、公開用資料として製本を行う ものとする。 第42条 （評価事務取扱要領の作成） 現在ある評価事務の手引きを、評価事務取扱要領として取りまとめ、実際の事務手続き で必要な判断などが行えるよう加除・修正を加える。また、業務フローを見直すことによ り業務の効率化を図るものとする。 第43条 （路線価等データ調整） 路線価等データを地番図デジタルデータ上に展開し、「入力の漏れ･過剰」や「相対位置 正確度」について全数検査を実施すること。なお、後述するデータセットアップ作業は毎 年実施するものとする。 第44条 （標準宅地図形データ調整） 路線価データと同様に、標準宅地図形データを地番図デジタルデータ上に展開し、「入力 の漏れ･過剰」や「相対位置正確度」について全数検査を実施するものとする。
第45条 （データセットアップ） 作成されたデータを発注者所有の固定資産評価支援システム上へセットアップを行い、 システムテスト（機能テスト、性能テスト、例外処理テスト、負荷テスト、操作性テスト） を実施し、検収結果を取りまとめるものとする。 第46条 （運用テスト） 固定資産評価支援システム上へセットアップ後、システムメンテナンス会社「アジア航 測株式会社」による運用テストをうけるものとする。なお、検査不合格などにより 2 回目 以降の検査・テストが必要な場合は、受託者の経費で対応するものとする。 第47条 （打合せ協議） 毎月１回、業務の進捗状況の説明や、業務の精度をより向上させるための定例協議を行 うものとする。 第48条 （標準宅地の鑑定評価） 全標準宅地について、平成29 年１月１日時点の鑑定評価を行う。その際には、鑑定評価 の精度が落ちないように、一人あたりの評価地点の限度を設けて、複数の鑑定士で評価を 行うものとする。 第49条 （時点修正の意見書作成） 下記の期間の地価変動を把握するために、時点修正率算定地点を選定し、その地点の時 点修正率を不動産鑑定士が意見書の形式で作成するものとする。 1. 平成 26 年 7 月 1 日から平成 27 年 7 月 1 日の期間 2. 平成 27 年 7 月 1 日から平成 28 年 7 月 1 日の期間 3. 平成 29 年１月 1 日から平成 29 年 7 月 1 日の期間 第50条 （土砂災害警戒区域に関する意見書作成） 奈良県が指定する「土砂災害警戒区域・特別警戒区域」について、減免補正をするため の資料を作成し、補正の手法、補正率などについて不動産鑑定士が意見書の形式で作成し、 評価事務取扱要領への追記も行うこととする。 また、奈良県から提供をうけた「土砂災害警戒区域・特別警戒区域」座標データを発注 者所有の固定資産税業務支援システム上へ搭載し、各区域にかかる地番と面積割合をリス ト化し、CSV にて納品することとする。
第４章 成 果 品 第51条 （成果品） 成果品は次のとおりとする。 1. 土地利用区分出力図（1/5,000） 1 部（27 年度） 2. 状況類似地区区分図及び標準宅地位置図 1 部（27 年度） 3. 標準宅地調書 1 式（28 年度） 4. 距離測定施設位置図 1 部（28 年度） 5. 鑑定評価依頼用資料 1 式（28 年度） 6. 標準宅地の鑑定評価書 1 式（28 年度） 7. 土地価格比準表 2 部（29 年度） 8. 路線価等検討図(1/2,500) 1 式（29 年度） 9. 前回路線価等との対比資料 1 式（29 年度） 10. 評価基図（1/2,500） 1 部（29 年度） 11. 標準宅地位置図（公開用）(1/10,000) 1 部（29 年度） 12. 業務報告書 2 部（毎年度） 13. 路線価等計算書閲覧システムデータ 3 枚（毎年度） 14. 路線等図形データ 1 式（各年度） 15. 時点修正率意見書 1 部（毎年度） 16. 時点修正関連図面 1 部（毎年度） 17. 路線等表示図（1/2,500） 2 部（毎年度） 18. 路線価等表示台帳 4 部（毎年度） 19. ㈶資産評価研究センター用データ 1 式（毎年度） 20. システム検収結果報告書 1 式（毎年度） 21. データセットアップ 1 式（毎年度） 22. 路線要因データファイル 1 式（毎年度） （路線番号、路線価、標準宅地、用途地区等） 23. 評価事務取扱要領 製本 10 冊（29 年度） 24. 評価事務取扱要領（概要版） 製本 10 冊（29 年度） 25. 評価事務取扱要領 データ １式（29 年度） 26. 土砂災害警戒・特別警戒区域データ（セットアップ） １式（29 年度） 27. 土砂災害警戒・特別警戒区域にかかる地番リスト １式（29 年度） 28. 土砂災害警戒・特別警戒区域減免にかかる意見書 １式（29 年度） 29. その他発注者が必要とする業務上収集した資料 1 式（随時） 以 上
