海外資産運用教育講座（仮）

(1)

日本一わかりやすい

投資の授業

Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明

具体的な海外資産運用商品をマスターする

(2)

授業概要

1. 株式と債券

6. 海外口座

5. 実物不動産投資

2. 株式と債券（2）

4. REIT、コモディティ、オルタナティブ投資

3. ＦＸ

7. 経済指標の見方と情報収集の方法

Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明

具体的な海外資産運用商品をマスターする

(3)

(4)

はじめに

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

実物不動産投資

メリット・デメリットの把握

投資対象の選択

マクロ → ミクロ → 個別物件へ絞り込む

国別の特徴も把握することが大切

(5)

【復習】実物不動産の特徴

1

2

3

4

5

6

7 投資に活用できる商品の概要（投資信託以外の商品の概要）

減価償却を考えると、節税対策が高い

銀行融資を受けられれば、

レバレッジの利いた投資が行える

実物不動産の

メリット

実物不動産の

デメリット

(6)

なぜ不動産投資なのか？

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

● 定期的なインカム収入が見込める

● 値上がり益（海外不動産は為替差益も）を狙える

● 市場の効率性が低い（個別性が強い）

● 実物資産（≠ペーパー資産）である

● 節税対策

①相続（不動産の評価額は圧縮されるため）

②減価償却（給与所得にかかる税金を不動産を減価償却する事によって圧縮）

メリット

● 短期的な収益は狙いにくい

● 流動性が低い

● 取引コストが高い

● 空室リスクがある

デメリット

(7)

海外不動産投資のアプローチ方法

マーケット全体を俯瞰してから

1

2

3 実物不動産投資

4

5

6

7 ③ミクロ要因

②マクロ要因

①投資条件の見極め

投資の目的は何か？ / どのような投資方法が可能か？

投資金額概算は？ / ローンを借りるか（レバレッジ）？

想定利回り（グロス

※1

、ネット

※２

、キャッシュ

※３

）？

※1．グロス利回り「不動産の購入価格＝元本」として、元本から得ることのできる家賃収入の比率

※2．ネット利回り家賃収入から投資物件の経営に関わる管理費、税金その他経費を差し引いた正味の収入の比率

※3．キャッシュ利回り家賃収入から経費とローン返済額を差し引いて、それを元本で割って算出した比率

(8)

[ワーク]投資対象国の見極め（マクロ要因）

投資対象国を決定する

マクロ要因は

どのようなものが考えられますか？

書き出してみましょう。

（5分間）

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

(9)

[ワーク]投資対象国の見極め（マクロ要因）

【投資対象国を決定するマクロ要因】

経済成長率

人口動態

為替見直し

カントリーリスク（政治・経済）

法制度

不動産価格の推移

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

(10)

[ワーク]投資対象国の見極め（ミクロ要因）

投資対象国を決定する

ミクロ要因は

どのようなものが考えられますか？

書き出してみましょう。

（5分間）

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

(11)

[ワーク]投資対象国の見極め（ミクロ要因）

【投資対象国を決定するミクロ要因】

周辺の不動産投資状況

（価格・空室率）

信頼できる仲介業者

信頼できる管理会社

※実際に行ってみることが必須

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

(12)

海外不動産投資は掛け算で考える

×

||

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

現地通貨リターン

為替リターン

トータルリターン

【要因】

マクロ経済（グローバル）

マクロ経済（投資国）

エリア選択

物件選択

【要因】

テクニカル要因

需給、イベント、要人発言

ファンダメンタルズ要因

金利差、インフレ、インフレ期待

(13)

長期の人口動態予測

1

2

3

4

5

6

7

(14)

長期の人口動態予測

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

将来的に人口増加する国へ投資するのがよい

●投資する「地域」の人口は？

国自体で人口が増えていても

投資する地域の人口が減っているケースも。

●どういう種類の人が住んでいる地域なのか？

高い所得を得ている人が多く住む環境を選ぶと

高い賃貸を払って家に住むの人が多い。

●開発に制限がされているか？

供給が限られている地域の不動産の値段は上がりやすい

シンガポール・香港はエリアが決まっているから需要が高まり価格が上がりやすい。

留意すべきポイント

(15)

グローバル経済の現状

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

実質経済成長率（年）

IMFの予想では、今の人口速度で行くならば、

成長率から考えれば新興国の経済成長への期待が大きい

出所：IMF(2012.10.)

(16)

海外住宅価格の推移

国(都市）

年間騰落率（％）

インド

15.58%

トルコ

14.45%

ドバイ

14.40%

香港

14.22%

オーストリア

7.29%

マレーシア

7.29%

ノルウェイ

6.96%

台湾

5.33%

ニュージーランド

4.95%

インドネシア

4.25%

カナダ

4.17%

アメリカ

3.65%

タイ

2.09%

シンガポール

1.22%

中国（上海）

-0.55%

イギリス

-1.61%

日本（東京）

-2.33%

オランダ

-9.21%

スペイン

-9.44%

ギリシャ

-11.31%

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

インド、トルコ、

香港など

2ケタ上昇

2012年9月末時点での年間騰落率

アメリカも

下落から上昇へ

アジアでは

中国と日本が

下落

欧州周辺国は

2ケタ前後の

下落

(17)

不動産の評価の仕方

地元の人の平均年収と不動産価格を比較

一般的に年収の５倍が家を買う限界とされているため、

物件の５倍の金額が平均年収を上回る場合、

購入者は外国人の可能性も考慮して検討する

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

①利回りで考える

②購買力で考える

賃料に対する物件価格を比較

(18)

主要各国の不動産価格推移

主要各国の過去５年間の不動産価格

1

2

3 実物不動産投資

4

5

6

7 （指数；２００５年年始＝１００）

シンガポール

１㎡１００万円～

２００万円も

珍しくない

(19)

アメリカでの住宅価格の推移

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

正確には「S&Pケース・シラー住宅価格指数」。

アメリカの格付け会社S&P（スタンダード・アンド・プアーズ）が発表するアメリカの住宅価格の

水準を示す指数。調査対象の地域の住宅売買のデータを四半期毎に集計し、

2000年1月を100として指数化したもの。

ケース・シラー指数

【ケース・シラー指数】

季節調整済

10都市平均v.s.マイアミ

＊調査対象地域が、主要10都市のもの、20都市のもの、全米を対象としたものと複数種類があるので、初心者にとって細かい計算方法などを覚えることに意味はない＊2000年1月の住宅価格水準に比べて、2013年1月の水準が20%下がった場合に、S&Pケース・シラー住宅価格指数は80になるというレベルで押さえられれば十分

不動産価格の

定点観測をして

価格がどう動くかを

見るもの

(20)

アジアの不動産事情

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

※シンガポールは、外国人の不動産購入の場合

１５％の税金が余計にかかる

※海外からお金が大量に流れ込み、現地の方が不動産価格沸騰

(21)

アジア以外の不動産事情

1

2

3

4

5

6

7 実物不動産投資

国という大きな単位ではなく、州、街という小さな単位で投資先を決定する必要がある。

ブームなどイメージで物件を選定せず、日本でリサーチし、街の信頼できる管理会社を探し

海外資産運用教育講座（仮）

日本一わかりやすい

投資の授業

Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明

具体的な海外資産運用商品をマスターする

授業概要

1. 株式と債券

6. 海外口座

5. 実物不動産投資

2. 株式と債券（2）

4. REIT、コモディティ、オルタナティブ投資

3. ＦＸ

7. 経済指標の見方と情報収集の方法

Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明

具体的な海外資産運用商品をマスターする

はじめに

1

2

3

4

5

6

7

実物不動産投資

実物不動産投資

メリット・デメリットの把握

投資対象の選択

マクロ → ミクロ → 個別物件へ絞り込む

国別の特徴も把握することが大切

【復習】実物不動産の特徴

1

2

3

4

5

6

7

投資に活用できる商品の概要（投資信託以外の商品の概要）

減価償却を考えると、節税対策が高い

銀行融資を受けられれば、

レバレッジの利いた投資が行える

実物不動産の

メリット

実物不動産の

デメリット

なぜ不動産投資なのか？

1

2

3

4

5

6

7

実物不動産投資

● 定期的なインカム収入が見込める

● 値上がり益（海外不動産は為替差益も）を狙える

● 市場の効率性が低い（個別性が強い）

● 実物資産（≠ペーパー資産）である

● 節税対策

①相続 （不動産の評価額は圧縮されるため）

②減価償却 （給与所得にかかる税金を不動産を減価償却する事によって圧縮）

メリット

● 短期的な収益は狙いにくい

● 流動性が低い

● 取引コストが高い

● 空室リスクがある

デメリット

海外不動産投資のアプローチ方法

マーケット全体を俯瞰してから

1

2

3

実物不動産投資

4

5

6

7

③ミクロ要因

②マクロ要因

①投資条件の見極め

①相続（不動産の評価額は圧縮されるため）

②減価償却（給与所得にかかる税金を不動産を減価償却する事によって圧縮）

※1．グロス利回り「不動産の購入価格＝元本」として、元本から得ることのできる家賃収入の比率

※2．ネット利回り家賃収入から投資物件の経営に関わる管理費、税金その他経費を差し引いた正味の収入の比率

※3．キャッシュ利回り家賃収入から経費とローン返済額を差し引いて、それを元本で割って算出した比率