第２次廿日市市住宅整備基本計画
平成26年３月
廿 日 市 市
目 次 序 計画策定の趣旨等 ··· 1 第１ 廿日市市の動向と住宅事情 ··· 2 第２ 市営住宅等ストックの現状と課題 ··· 7 第３ 住宅施策の基本的方向 ··· 15 第４ 市営住宅等に係る施策の目標と方針 ··· 16 第５ 市営住宅等整備計画 ··· 19 第６ 計画の推進方策 ··· 24 資料 新たな公的住宅供給手法について ··· 25
序 計画策定の趣旨等
１ 計画策定の趣旨
本市は、市営住宅等（注-1） 1,014戸を管理し、住宅に困窮する低額所得者、高齢者、子育て 世帯等の居住の安定を図るための住宅として活用しています。 これらの市営住宅等は、平成18年度に策定した「廿日市市住宅整備基本計画」（以下「現計 画」といいます。）に基づいて、計画的な整備と維持管理を行っていますが、現計画は、計画期 間を平成19～27年度の９年間として策定したもので、計画策定後既に７年が経過し、事業の進捗 状況を踏まえて、見直しを行う必要性が生じています。 この間、国の「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針」にお いて、地域に即した重層的かつ柔軟な住宅セーフティネット（注-2）の構築が示され、「住生活 基本計画（広島県計画）」（平成24年７月）において、公営住宅の整備等に係る方針が示されて おり、これらと整合を図りながら、市営住宅等の整備等を進める必要があります。 また、本市では、少子高齢化への対応、定住促進などが課題となっており、市営住宅等に係る 施策においても、これらの課題への対応が求められています。 これらの背景と課題を踏まえて、まちづくりの視点から、住宅施策の基本的方向及び市営住宅 等の供給手法の検討を行った上で、第２次廿日市市住宅整備基本計画を策定し、市営住宅等の維 持管理、整備等を総合的かつ計画的に進めるための指針とするものです。２ 計画の位置づけ
本計画は、「地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法」 （平成17年法律第79号）第６条に規定される「地域住宅計画」を策定する際の基本となる計画と して策定します。３ 計画の期間
本計画の期間は、平成26年度～平成35年度の10年間とします。 注-1：「市営住宅等」は、市の管理する賃貸住宅（公営住宅、特定公共賃貸住宅、甲種住宅、定住促進住 宅、福祉住宅）の総称とします。これに県営住宅（本市には公営住宅のみ）、民間の公的賃貸住宅 （地域優良賃貸住宅等）を加えたものを「公的賃貸住宅」と称します。 公的賃貸住宅 市営住宅等（市の管理する賃貸住宅） 公営住宅、特定公共賃貸住宅、甲種住宅、定住促進住宅、福祉住宅 県営住宅 民間の公的賃貸住宅（地域優良賃貸住宅等） 【市単独施策住宅（単市）の入居対象世帯】 ・甲種住宅 ：入居に係る基準（収入基準、住所要件等）はありません。 ・定住促進住宅：45歳未満で配偶者、義務教育終了前の子供のいる世帯(一戸建タイプ)又は45歳 未満の単身世帯・小家族世帯(アパートタイプ)が対象で、居住期間は原則、一 戸建タイプは、入居後10年又は義務教育終了後３年以内のうち早い日まで、ア パートタイプは、入居後10年又は45歳に達した日のいずれか早い日までです。 ・福祉住宅 ：住宅に困窮している高齢者(60歳以上)又は障がい者で、ひとり暮らし又は現に 同居している親族(同居しようとする場合を含みます。世帯人員は３人以下)が おり、世帯全員の収入が公営住宅の収入基準以下である世帯が対象です。 本市では、「廿日市市市営住宅設置、整備及び管理条例」において公営住宅と甲種住宅を市営住宅 と規定し、特定公共賃貸住宅、定住促進住宅、福祉住宅については、それぞれ個別の管理条例が定 めており、これらの住宅を総称する言葉として「市営住宅等」を用いています。 -2：住宅セーフティネットとは、住宅市場において、自力では適切な規模、家賃の住宅を確保できない 市民に対し、柔軟かつ公平に賃貸住宅や住宅資金を提供するなどの仕組みや制度等を総称したもの をいいます。第１ 廿日市市の動向と住宅事情
１ 人口、世帯等の動向
(1) 人口の動向 ア 総人口の推移 総人口は、平成17年までは増加傾向にありましたが、平成22年に減少に転じ、 114,038人と なっています。 イ 年齢三区分別人口割合 平成22年の年齢三区分別人口割合は、15 歳未満13.2％、15～64歳62.9％、65歳以上 23.3％で、15歳未満及び15～64歳は低下傾 向、65歳以上は上昇傾向にあります。 0.1 1.1 15歳未満 15～64歳 65歳以上 年齢不詳 15.9 66.7 17.4 14.4 65.6 19.9 13.2 62.9 23.30.6 13.5 61.7 23.7 13.1 63.3 22.80.8 広島県 全国 図 年齢三区分別人口割合の推移と比較 （％） Ｈ12年 Ｈ17年 Ｈ22年 【廿日市市】 資料：国勢調査（広島県、全国は平成22年国勢調査） 63,441 71,227 73,587 74,392 74,023 図 総人口の推移 101,630 112,591 114,981 115,530 114,038 10,679 12,420 12,621 11,953 10,773 922 915 853 799 704 23,802 25,511 25,727 26,442 26,778 2,786 2,518 2,193 1,944 1,760 0 10,000 20,000 30,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 110,000 120,000 廿日市市 廿日市地域 佐伯地域 吉和地域 大野地域 宮島地域 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 平成22年 資料：国勢調査 廿日市市 廿日市地域 大野地域 佐伯地域 宮島地域 吉和地域 （人）ウ 大規模住宅団地における人口の動向 住宅団地の人口の動向をみるため、最も 規模の大きい阿品台（阿品台一～五丁目、 阿品台東、阿品台西、阿品台北）の平成12 ～22年の10年間の動向をみると、人口が約 15％減少する中で、15歳未満の年少人口は 約38％と大幅に減少し、65歳以上の高齢者 の割合は11.1％から20.5％へと大幅に上昇 しています。 これらの状況から、建設後年数を経過し た住宅団地では、人口減少と少子高齢化に よる団地の空洞化が急速に進行していると 考えられます。 (2) 世帯の動向 ア 総世帯数の推移 平成22年の総世帯数は44,644世帯で、増加傾向にあります。 1,311 (14.7) 3 (0.0) 1,080 (11.1) 15歳未満 15～64歳 65歳以上 年齢不詳 1,760 (18.1) 6,866 (70.7) 1,315 (14.8) 6,279 (70.5) 1,085 (13.2) 5,408 (65.9) 1,686 (20.5) (0.3)28 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 Ｈ12年 Ｈ17年 Ｈ22年 9,706 8,908 8,207 （人） 図 阿品台における人口の動向 資料：国勢調査 （世帯） 32,453 37,562 40,430 42,918 44,644 20,147 23,680 25,899 27,680 29,066 3,263 3,922 4,169 4,206 4,005 429 419 397 390 343 7,563 8,510 9,023 9,737 10,345 1,051 1,031 942 905 885 0 5,000 10,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 廿日市市 廿日市地域 佐伯地域 吉和地域 大野地域 宮島地域 図 総世帯数の推移 廿日市市 廿日市地域 大野地域 佐伯地域 宮島地域 吉和地域 10,500 資料：国勢調査 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 平成22年
イ 家族類型 平成22年の家族類型別世帯数割合は、親と子が41.3％で最も高く、次いで、一般単身15.8％、 高齢夫婦13.7％、一般夫婦11.1％などの順となっています。 ウ 子どものいる世帯 平成22年の６歳未満の子どものいる世帯数割合は 9.3％、18歳未満の子どものいる世帯数割 合は24.1％で、いずれも低下傾向にあります。
２ 住宅事情等
(1) 住宅の所有関係 平成22年の住宅の所有関係別主世帯数割合は、持ち家が74.8％、公的借家 4.7％、民営借家 18.6％、給与住宅 1.9％で、公的借家の割合がやや低下、民営借家が上昇しています。 3.6 1.9 4.6 【 廿 日 市 市 】 資料：国勢調査（広島県、全国は平成22年国勢調査） 注-1：世帯数は一般世帯 -2：「高齢単身」は65歳以上の単身世帯、「高齢夫婦」はどちらか一方が65歳以上の世帯とした。 12.7 11.3 6.9 11.2 46.8 6.0 3.2 13.5 11.8 8.2 12.2 44.4 1.9 3.4 15.8 11.1 9.2 13.7 41.3 1.9 3.4 22.6 9.6 10.1 12.0 36.2 3.7 23.1 9.1 9.2 10.7 36.6 1.9 4.7 4.6 0.2 一般単身 一般夫婦 高齢単身 高齢夫婦 親と子 夫婦と親 夫婦と子と親 その他 不詳 図 家族類型別世帯数割合の推移と比較 (％) 平成12年 40,373世帯 平成17年 42,769世帯 平成22年 44,589世帯 広 島 県 1,183,036世帯 全 国 51,842,307世帯 3.5 2.1 【 廿 日 市 市 】 【 廿 日 市 市 】 (％) 資料：国勢調査（広島県、全国は平成22年国勢調査） 注：世帯数は一般世帯 図 ６歳未満の子どものいる世帯数割合 9.3 9.9 6.1 5.5 9.7 3.3 廿 日 市 市 44,589世帯 廿日市地域 29,033世帯 佐 伯 地 域 3,993世帯 吉 和 地 域 343世帯 大 野 地 域 10,335世帯 宮 島 地 域 885世帯 11.7 10.6 9.3 9.5 9.4 平成12年 40,373世帯 平成17年 42,769世帯 平成22年 44,589世帯 広 島 県 1,183,036世帯 全 国 51,842,307世帯 (％) 図 18歳未満の子どものいる世帯数割合 24.1 25.3 20.1 12.8 23.9 10.3 廿 日 市 市 44,589世帯 廿日市地域 29,033世帯 佐 伯 地 域 3,993世帯 吉 和 地 域 343世帯 大 野 地 域 10,335世帯 宮 島 地 域 885世帯 32.1 27.8 24.1 22.9 23.1 平成12年 40,373世帯 平成17年 42,769世帯 平成22年 44,589世帯 広 島 県 1,183,036世帯 全 国 51,842,307世帯 4.1 【 廿 日 市 市 】 75.0 5.6 16.5 2.8 75.3 5.4 17.3 2.1 74.8 4.7 18.6 1.9 62.4 29.9 3.6 62.6 6.1 28.5 2.9 資料：国勢調査（広島県、全国は平成22年国勢調査） 持ち家 公的借家 民営借家 給与住宅 （％） 図 住宅の所有関係別主世帯数割合の推移と比較 平成12年 38,754世帯 平成17年 41,096世帯 広 島 県 1,146,269世帯 平成22年 43,286世帯 全 国 50,477,548世帯(2) 空き家の状況 平成20年時点の住宅総数は49,990戸で、 空き家率は12.5％となっています。（広島 県14.6％） (3) 住宅の建築時期 住宅の建築時期別住宅数割合は、平成３ ～12年が25.6％で最も高く、次いで昭和56 ～平成２年24.9％、昭和46～55年18.4％、 平成13～20年９月16.1％などの順となって います。 建築基準法の改正による新耐震基準適用 （昭和56年）より前に建築された住宅数割 合は29.0％で、約３割を占めています。 (4) 耐震診断の実施状況（持ち家） 耐震診断の実施状況をみると、耐震診断 実施、耐震性ありの割合が 9.3％、耐震診 断実施、耐震性なしが 0.4％、耐震診断を したことはないが90.3％で、耐震診断を実 施した住宅は約１割となっています。 (5) 居住面積水準の状況 居住面積水準は、最低居住面積水準未満の割合が 3.5％、最低居住面積水準以上誘導居住面積 水準未満31.1％、誘導居住面積水準以上63.6％で、居住面積水準は比較的高くなっています。 住宅の所有関係別に居住面積水準をみると、持ち家で高く、借家は低い状況にあります。 0.4 0.7 1.3 9.3 90.3 9.0 90.3 9.0 89.7 廿日市市 31,340戸 広 島 県 701,800戸 全 国 30,316,100戸 （％） 資料：平成20年住宅・土地統計調査 診断実施、耐震性あり 診断実施、耐震性なし 診断をしたことはない 図 耐震診断の実施状況の比較（持ち家） 同居世帯なし 42,490戸(85.0％) 同居世帯あり 840戸(1.7％) 一時現在者 430戸(0.9％) 空き家6,230戸 (12.5％) 居住世帯あり 43,330戸(86.7％) 住宅総数 49,990戸 居住世帯なし 6,660戸(13.3％) 資料：平成20年住宅・土地統計調査 注：抽出調査であるため，数字の合計は必ず しも100％とならない。（以下同様） 図 住宅数と空き家数 5.2 5.4 18.4 24.9 25.6 16.1 8.9 8.5 18.7 18.8 21.7 15.9 7.4 6.1 7.8 18.1 20.1 23.4 17.4 7.2 廿 日 市 市 43,330戸 昭和35年以前 昭和35～45年 昭和46～55年 昭和56～平成２年 平成３～12年 平成13～20年９月 不詳 図 住宅の建築時期別住宅数割合の比較 広 島 県 1,147,600戸 全 国 49,598,300戸 （％） 資料：平成20年住宅・土地統計調査 31.1 63.6 22.9 76.8 15.9 48.0 35.7 12.1 58.1 29.8 15.1 53.5 31.4 全 体 43,330世帯 持 ち 家 31,340世帯 公 的 借 家 2,270世帯 民 営 借 家 8,090世帯 給 与 住 宅 860世帯 最低居住面積水準未満 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 （％） 図 住宅の所有関係別居住面積水準の比較 資料：平成20年住宅・土地統計調査 0.2 3.5
(6) 高齢者等のための設備の設置状況（専用住宅） 高齢者等のための設備のある住宅は55.0％、住宅の所有関係別には、持ち家64.0％、借家34.0 ％となっています。 設備のある住宅についてその内容をみると、階段、浴室などへの手すりの設置、またぎやすい 高さの浴槽、屋内の段差解消などの割合が高くなっています。
３ 住宅施策の主な課題
住宅施策に係る主な課題は、次のとおりです。 ① 佐伯、吉和、宮島などの人口減少地域における定住の促進 ② 住宅団地における定住の促進、日常生活の利便性の確保、コミュニティの活性化等 ③ 空き家の有効活用 ④ 借家における居住面積水準の向上 ⑤ 高齢化の進行に対応した高齢者等が安全に暮らせる住宅ストックの形成 ⑥ 少子化の進行に対応した子育て世帯の居住の支援 ⑦ 住宅の耐震化の促進 ＜全 体＞ ＜持ち家＞ ＜借 家＞ 83.3 19.3 36.8 44.2 6.2 12.4 60.9 3.4 1.4 52.0 36.4 39.7 20.6 77.5 17.7 33.9 40.2 5.4 11.2 55.1 2.9 1.3 46.9 36.6 41.8 22.0 玄 関 ト イ レ 浴 室 脱 衣 所 廊 下 階 段 居 住 室 そ の 他 47.8 9.5 18.7 19.5 1.1 5.3 24.8 0.3 0.8 20.3 37.7 52.2 29.0 手 す り を 設 置 し て い る またぎやすい高さの浴槽 車いすで通行可能な廊下 等の幅の確保 屋 内 の 段 差 解 消 道路から玄関まで車いす で通行可能 手すり設 置の内容 図 高齢者等のための設備の設置内容（専用住宅） （％） 資料：平成20年住宅・土地統計調査 注：割合は、「高齢者等のための設備がある」専用住宅数に対するもの。 23,420戸 19,630戸 3,790戸 ＜全 体＞ ＜持ち家＞ ＜借 家＞ 図 高齢者等のための設備がある住宅の割合の比較（専用住宅） （％） 55.0 49.5 48.4 64.0 65.4 63.5 34.0 26.0 27.6 廿日市市 42,550戸 広 島 県 1,120,800戸 全 国 48,281,000戸 廿日市市 30,660戸 広 島 県 678,900戸 全 国 29,162,900戸 廿日市市 11,150戸 広 島 県 426,300戸 全 国 17,633,800戸 資料：平成20年住宅・土地統計調査 注：割合は、専用住宅数に対するもの。第２ 市営住宅等ストックの現状と課題
１ 市営住宅等ストックの概要
本市においては、36団地 1,014戸の市営住宅等を管理しています。 また、県営住宅が３団地 1,196戸あり、公共賃貸住宅管理戸数は合わせて39団地 2,210戸と なっています。 表 公共賃貸住宅管理戸数 （団地、戸） 地 域 市営住宅等 県営住宅 合 計 団地数 管理戸数 団地数 管理戸数 団地数 管理戸数 廿日市 7 300 3 1,196 10 1,496 佐 伯 10 157 - - 10 157 吉 和 4 33 - - 4 33 大 野 3 341 - - 3 341 宮 島 12 183 - - 12 183 合 計 36 1,014 3 1,196 39 2,210 注：管理戸数は、平成26年１月末時点（以下同様） 表 種別管理戸数 （戸） 地 域 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 市単独施策住宅 合 計 甲種住宅 定住促進 住 宅 福祉住宅 廿日市 300 - - - - 300 佐 伯 157 - - - - 157 吉 和 12 - 5 16 - 33 大 野 341 - - - - 341 宮 島 103 12 47 - 21 183 合 計 913 12 52 16 21 1,014 表 構造別管理戸数 （戸） 地 域 木 造 簡易耐火 平 家 簡易耐火 二 階 耐火構造 合 計 低層耐火 中層耐火 廿日市 - 76 - 8 216 300 佐 伯 - 96 7 - 54 157 吉 和 28 - - 5 - 33 大 野 - 47 - - 294 341 宮 島 - - 46 18 119 183 合 計 28 219 53 31 683 1,014２ 市営住宅等ストックの現状
(1) 種別 市営住宅等の種別割合は、公営住宅90.0％、特定公共賃貸住宅 1.2％、甲種住宅 5.1％、定住 促進住宅 1.6％、福祉住宅 2.1％となっており、公営住宅が大半を占めています。 地域別にみると、廿日市地域、佐伯地域、大野地域では全住戸が公営住宅、吉和地域では、公 営住宅が36.4％、甲種住宅、定住促進住宅が合わせて63.7％、宮島地域では、公営住宅が56.3％、 特定公共賃貸住宅が 6.6％、甲種住宅、福祉住宅が合わせて37.2％となっています。 (2) 構造 市営住宅等の構造別割合は、木造 2.8％、簡易耐火平家21.6％、簡易耐火二階 5.2％、低層耐 火 3.1％、中層耐火67.4％で、中層耐火が約７割で最も高くなっています。 地域別にみると、廿日市地域、大野地域、宮島地域で中層耐火、佐伯地域で簡易耐火平家、吉 和地域で木造の割合が、それぞれ最も高くなっています。 90.0 5.1 100.0 100.0 36.4 15.2 48.5 100.0 56.3 6.6 25.7 11.5 1.2 1.6 2.1 公営住宅 特定公共賃貸住宅 甲種住宅 定住促進住宅 福祉住宅 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 注：割合は小数第２位を四捨五入しているため、合計が100％にならないことがある。（以下同様） 図 種別住宅数割合 (％) 21.6 5.2 67.4 25.3 2.7 72.0 61.1 4.5 34.4 84.8 15.2 13.8 86.2 25.1 9.8 65.0 2.8 3.1 木造 簡易耐火平家 簡易耐火二階 低層耐火 中層耐火 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 図 構造別住宅数割合 (％)(3) 建設年度 市営住宅等の建設年度別割合は、昭和44～53年度（建設後35～44年経過）が49.1％で最も高く、 次いで平成１～10年度（同15～24年経過）17.9％、昭和43年度以前（同45年以上経過）15.4％な どの順となっています。（経過年数は平成25年度を基準としています。） 地域別にみると、廿日市地域、佐伯地域、大野地域においては、昭和53年度以前の住宅の割合 が高く、宮島地域では、昭和44～53年度が約４割、昭和54～63年度、平成１～10年度がそれぞれ 約３割を占めています。吉和地域では、平成11年度以降の割合が48.5％で最も高くなっています。 (4) 住戸専用面積 市営住宅等の住戸専用面積別割合は、50㎡～60㎡未満が27.2％で最も高く、次いで40㎡～50㎡ 未満26.6％、30㎡～40㎡未満が22.7％などの順となっています。 40㎡未満の狭い住戸は23.5％と、全体の約1／4を占めています。 15.4 49.1 9.4 17.9 8.3 7.1 35.7 57.1 71.2 25.6 3.2 86.8 13.2 55.5 11.1 23.9 9.5 25.3 58.7 5.3 10.7 21.0 35.7 8.9 11.5 22.9 21.2 30.3 48.5 13.8 57.5 28.7 38.3 31.7 30.1 昭和43年度以前 昭和44～53年度 昭和54～63年度 平成１～10年度 平成11年度以降 全 体 1,014戸 木 造 28戸 簡 易 耐 火 平 家 219戸 簡 易 耐 火 二 階 53戸 耐 火 構 造 714戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【構 造 別】 【地 域 別】 図 建設年度別住宅数割合 注：建設年度は竣工ベース（以下同様） (％) 22.7 26.6 27.2 8.9 13.8 25.3 35.3 38.0 1.3 47.8 3.8 12.1 7.0 29.3 24.2 39.4 18.2 18.2 23.2 23.5 38.1 15.2 35.5 7.1 11.5 45.9 0.8 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 30㎡未満 30㎡～40㎡未満 40㎡～50㎡未満 50㎡～60㎡未満 60㎡～70㎡未満 70㎡以上 【地 域 別】 図 住戸専用面積別住宅数割合 (％) 注：住戸専用面積は、階段室、共用廊下などの共用部分を除く住戸部分の面積（バルコニーは含まない。）
(5) 設備等の状況 ア トイレの水洗化、洋式便器の設置状況 トイレの水洗化率は78.9％、洋式便器（腰掛け式便座）の設置率は72.0％となっています。 イ 住戸内の段差解消、手すりの設置状況 住戸内の段差解消率は 6.2％と低くなっています。住戸内の手すり設置率は79.4％です。 ウ 住戸内のバリアフリー化 住戸内のバリアフリー化（一定のバリアフリー化）率は79.4％となっています。 また、高度のバリアフリー化率は 6.2％と低い状況にあります。 注：設備等の状況は、平成26年３月末時点 78.9 74.7 42.0 100.0 86.2 100.0 全体 72.0 74.7 42.0 100.0 86.2 61.7 図 洋式便器の設置率 図 トイレの水洗化率 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 6.2 9.3 16.6 18.2 0.9 0.0 79.4 83.7 88.5 18.2 91.5 53.0 注：住戸内の段差解消は、住戸内の段差が原則、 各室境界で５mm以下の場合とした。 注：住戸内の手すり設置は、浴室とトイレに設置されている場合とした。 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 図 住戸内の段差解消率 図 住戸内の手すり設置率 6.2 9.3 16.6 18.2 0.9 0.0 注：高度のバリアフリー化は、２か所以上の 手すり設置、住戸内の段差解消、車いす で通行可能な廊下幅（78cm以上）の全て に該当する住宅とした。 図 高度のバリアフリー化率 注：一定のバリアフリー化は、２か所以上の 手すり設置又は住戸内の段差解消に該当 する住宅とした。 図 一定のバリアフリー化率 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】 79.4 83.7 88.5 18.2 91.5 53.0 (％) 全 体 1,014戸 廿 日 市 地 域 300戸 佐 伯 地 域 157戸 吉 和 地 域 33戸 大 野 地 域 341戸 宮 島 地 域 183戸 【地 域 別】
３ 入居者の現状
(1) 世帯主の年齢 世帯主の年齢別割合は、70歳以上が33.4％で最も高く、次いで60～69歳23.2％、50～59歳14.3 ％、40～49歳13.6％などの順となっており、60歳以上の高齢世帯主は56.6％と高い状況にありま す。 地域別にみると、廿日市地域、大野地域、宮島地域で、60歳以上の世帯主の割合がそれぞれ約 ６割を占めており、吉和地域では、49歳以下が84.0％と大半を占めています。 (2) 家族類型 家族類型別割合は、高齢単身が29.1％で最も高く、ひとり親と子20.8％、夫婦と子19.2％、高 齢夫婦12.2％などの順となっています。高齢単身、高齢夫婦、高齢者のみを合わせた高齢者世帯 の割合は、42.9％と高い状況にあります。 地域別にみると、廿日市地域、大野地域、宮島地域で高齢者世帯の割合が高く、吉和地域で一 般単身の割合が高くなっています。 3.5 12.1 13.6 14.3 23.2 33.4 3.7 6.2 14.0 14.0 24.0 38.0 3.0 23.3 10.5 15.8 25.6 21.8 12.0 48.0 24.0 8.0 8.0 3.0 8.2 14.8 14.8 22.6 36.7 3.0 13.4 11.6 14.6 23.8 33.5 29歳以下 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～69歳 70歳以上 図 世帯主の年齢別世帯数割合 全 体 869世帯 廿 日 市 地 域 242世帯 佐 伯 地 域 133世帯 吉 和 地 域 25世帯 大 野 地 域 305世帯 宮 島 地 域 164世帯 【地 域 別】 (％) 注-1：入居者の状況は、平成25年４月１日時点の入居世帯について分析した。 -2：市営住宅の入居世帯については、世帯主年齢が60歳以上を「高齢」とした。（一般的に高齢者は 65歳以上をいうが、ここでは、公営住宅、サービス付き高齢者向け住宅の入居対象者の年齢基準 （60歳）を参考に60歳以上とした。） 注-1：「高齢単身」は、60歳以上の単身世帯 -2：「高齢夫婦」は、どちらか一方が60歳以上の夫婦のみの世帯 -3：「高齢者のみ」は、高齢単身、高齢夫婦を除き、世帯全員が高齢者（60歳以上）である世帯 9.0 4.1 29.1 12.2 1.6 19.2 20.8 3.9 6.6 2.5 36.4 12.0 1.2 13.6 25.6 2.1 13.5 4.5 27.1 10.5 0.8 17.3 23.3 3.0 40.0 8.0 12.0 28.0 8.0 4.0 7.5 2.0 26.2 13.8 2.0 22.6 22.0 3.9 6.7 9.8 28.0 12.8 2.4 21.3 11.6 7.3 一般単身 一般夫婦 高齢単身 高齢夫婦 高齢者のみ 夫婦と子 ひとり親と子 その他 図 家族類型別世帯数割合 全 体 869世帯 廿 日 市 地 域 242世帯 佐 伯 地 域 133世帯 吉 和 地 域 25世帯 大 野 地 域 305世帯 宮 島 地 域 164世帯 【地 域 別】 (％)(3) 世帯人数 世帯人数別割合は、１人38.1％、２人31.9％、３人16.7％、４人 9.8％、５人以上 3.6％と なっており、１～２人の少人数世帯の割合は、合わせて70.0％となっています。 地域別にみると、廿日市地域、佐伯地域で１～２人の割合が７割以上と高くなっています。吉 和地域では４人以上が他地域に比べて高い状況にあります。 (4) 高齢者・身体障がい者等 市営住宅等入居者全体に占める60歳以上の 割合は37.4％で、全市（33.3％、平成25年４ 月１日）を 4.1ポイント上回っています。 市営住宅等入居者のうち身体障がい者数 (障がいの程度１～６級、以下同様)は37人で、 全市の身体障がい者数（ 8,206人）の 0.5％、 市営住宅等入居者全体の 2.0％を占めていま す。 図 市営住宅等に居住する高齢者・身体 障がい者の割合 (％) 37.4 40.9 30.5 9.1 40.9 36.0 全 体 1,820人 廿日市地域 469人 佐伯地域 269人 吉和地域 55人 大野地域 663人 宮島地域 364人 【地 域 別】 2.0 2.3 2.6 0.0 2.6 0.5 ＜高齢者＞ ＜身体障がい者＞ 注：高齢者は60歳以上、身体障がい者は障がいの程度が １～６級の者とした。 １人 ２人 ３人 ４人 ５人以上 図 世帯人数別世帯数割合 38.1 31.9 16.7 9.8 3.6 43.0 32.2 14.9 7.9 2.1 40.6 34.6 11.3 9.8 3.8 52.0 12.0 8.0 20.0 8.0 33.8 31.8 22.0 9.5 3.0 34.8 32.3 15.2 11.6 6.1 全 体 869世帯 廿 日 市 地 域 242世帯 佐 伯 地 域 133世帯 吉 和 地 域 25世帯 大 野 地 域 305世帯 宮 島 地 域 164世帯 【地 域 別】 (％)
(5) 居住面積水準の状況 居住面積水準の状況は、最低居住面積水準未満の割合が 5.9％、最低居住面積水準以上誘導居 住面積水準未満53.4％、誘導居住面積水準以上40.7％となっています。 子育て世帯については、最低居住面積水準未満の世帯割合が13.4％と高い状況にあります。 【参考：居住面積水準について】 ○最低居住面積水準とは、世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅 の面積に関する水準。住生活基本計画（全国計画、平成23年）では、早期に解消することを目標として いる。 ○誘導居住面積水準とは、世帯人数に応じて多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住 宅の面積に関する水準で、都市居住型誘導居住面積水準と一般型誘導居住面積水準からなる。住生活基 本計画（全国計画、平成23年）では、平成27年に子育て世帯（18歳未満の者が含まれる世帯）の誘導居 住面積水準達成率50％を目標としている。 (6) 市営住宅等の空き家、応募状況 ア 空き家の現状 市営住宅等の空き家の現状をみると、募集停止中の空き家を除く空き家戸数は36戸、空き家 率は 4.5％となっています。 空き家率を地域別にみると、佐伯地域、吉和地域で高くなっています。 表 空き家率の現状 （戸、％） 管理戸数 空き家 戸 数 空き家率 戸 数 募集停止 戸 数 募集停止中 を除く戸数 全 市 990 191 799 36 4.5 地 域 別 廿 日 市 276 76 200 3 1.5 佐 伯 157 36 121 12 9.9 吉 和 33 0 33 8 24.2 大 野 341 47 294 7 2.4 宮 島 183 32 151 6 4.0 注-1：管理戸数には金剛寺住宅（24戸）を含まない。 -2：空き家戸数は、平成24年４月１日時点 最低居住面積水準未満 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 誘導居住面積水準以上 図 居住面積水準の状況 5.9 53.4 40.7 6.2 55.0 38.8 1.5 67.7 30.8 28.0 52.0 20.0 7.5 51.1 41.3 2.4 43.9 53.7 全 体 869世帯 廿 日 市 地 域 242世帯 佐 伯 地 域 133世帯 吉 和 地 域 25世帯 大 野 地 域 305世帯 宮 島 地 域 164世帯 【地 域 別】 (％) 子 育 て 世 帯 187世帯 そ の 他 の 世 帯 682世帯 【世 帯別】 注：子育て世帯は、住生活基本計画（全国計画）を参考に、世帯員に18歳未満の者が含まれる世帯とした。 13.4 61.0 25.7 3.8 51.3 44.9
イ 応募状況 市営住宅等の平均応募倍率は 2.9倍となっています。 これを地域別にみると、廿日市地域、大野地域で高く、吉和地域、宮島地域で低い状況にあ ります。 表 市営住宅等の応募状況（平成20～24年度） 平均応募倍率 全 体 2.9 地 域 別 廿 日 市 9.8 佐 伯 1.5 吉 和 0.8 大 野 5.7 宮 島 0.8 注：平均応募倍率には常時募集を含む。
４ 市営住宅等の課題
市営住宅等に係る主な課題は、次のとおりです。 ① 住宅に困窮する世帯の居住の安定を確保するため、市営住宅等を適切に供給し、住宅セーフ ティネット機能の確保を図る必要があります。 ② 老朽、狭小な市営住宅等の整備、設備の改善等を進め、住宅の質と居住面積水準の向上を図 る必要があります。 ③ 市営住宅等をできるだけ長期間活用するため、中長期的な計画に基づいて、維持・管理、修 繕、長寿命化改善等を計画的に行う必要があります。 ④ 高齢化の進行に対応して、高齢者、障がい者が暮らしやすいよう、住棟、住戸のバリアフ リー化等を進める必要があります。 ⑤ 少子化に対応して、子育て世帯のニーズに対応した市営住宅等の供給、子育て世帯の優先入 居への配慮など、子育て世帯の居住を支援する必要があります。 ⑥ 佐伯、吉和、宮島の各地域では、人口、世帯数の減少が続いており、市営住宅等の供給、活 用などにより、定住を促進する必要があります。第３ 住宅施策の基本的方向
住宅施策の基本的方向は、次のとおりです。 ① 高齢者等の居住の安定 高齢者等の居住の安定を図るため、住宅リフォーム助成事業及び介護保険等の住宅改修によ り、住宅のバリアフリー化を促進します。 また、市営住宅等を供給し、サービス付き高齢者住宅と併せ、重層的なセーフティネットを 構築します。 ② 子育て世帯の居住の支援 子育て世帯の居住を支援するため、子育て世帯のニーズに対応した市営住宅等の供給と既設 市営住宅等の有効活用を進めます。 ③ 定住の促進 定住を促進するため、就業機会の拡大、子育て支援などの定住施策を推進するとともに、空 き家及び市営住宅等の活用を図ります。 ④ 住宅の質の向上 省エネルギー住宅、耐久性・耐震性の高い長期優良住宅など質の高い住宅の普及、既存住宅 ストックの耐震改修などを促進し、住宅の質の向上を通じた快適な住生活の実現を図ります。 ⑤ 地域特性と課題に対応した住宅施策の推進 少子高齢化への対応、住宅地の住環境の向上、各地域の実情に応じた定住の促進、空き家等 の地域資源の活用など、地域特性と課題に適切に対応した住宅施策を推進します。 ■地域の課題に応じた住宅施策の基本的方向 地 域 住宅施策の基本的方向 廿日市・ 大野地域 ・住宅のバリアフリー化、高齢者向け住宅の供給の促進等による高齢者等の居 住の安定 ・住宅団地における空き家を活用した住み替え等による子育て世帯の定住と団 地の活性化 ・住宅地における住環境の向上 ・市営住宅等の適切な供給による住宅困窮世帯の居住の安定 など 佐 伯・ 吉和地域 ・田舎暮らし志向の都市住民等の田舎暮らしの支援、空き家、遊休農地等の地 域資源の活用などによるＵＩターンの促進 ・地域における生活拠点等の形成に配慮した住宅供給 ・市営住宅等の供給、既設市営住宅等の有効活用等による定住の促進 など 宮島地域 ・空き家の活用、市営住宅等の活用等による定住の促進第４ 市営住宅等に係る施策の目標と方針
１ 市営住宅等の役割と位置づけ
(1) 市営住宅等の役割 ① 公営住宅等の供給による住宅に困窮する低額所得者等の居住の安定 ② 住宅に困窮する高齢者・障がい者の居住の安定 ③ 子育て世帯等の居住の支援と定住の促進 ④ 上記のほか、住宅に困窮する世帯に対する居住の場の提供 (2) 市営住宅等の位置づけ 種別 位置づけ 主な入居基準 公営住宅 ・公営住宅法に基づいて供給する住宅で、住宅に 困窮する低額所得者、高齢者・障がい者、子育 て世帯等の居住の安定を図るものです。 ・所得制限（158,000円以下） ※1 裁量階層は214,000円以下 ・同居親族（高齢単身を除く）の ある世帯 福祉住宅 ・市単独施策による住宅で、公営住宅を補完して 住宅に困窮する高齢者又は障がい者世帯の居住 の安定を図るものです。 ・所得制限（214,000円以下） ・60歳以上又は障がい者 ・単身又は世帯人員３人以下 特定公共 賃貸住宅 ・特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に 基づく住宅で、子育て世帯等の中堅所得者の居 住の支援により、居住面積水準の向上と定住の 促進を図るものです。 ・所得制限(158,000～487,000円) ※2 成長階層は123,000～487,000円 ・同居親族のある世帯 定住促進 住 宅 ・市単独施策による住宅で、過疎地域における若 年世帯、子育て世帯等の定住の促進を図るもの です。 ・45歳未満の単身又は義務教育終 了前の子どもがある世帯 ・居住期間等の制限 甲種住宅 ・市単独施策による住宅で、主に子育て支援、定 住促進のための住宅として活用するものです。 ・なし ※1 裁量階層：高齢者世帯、障がい者世帯、子育て世帯等のうち、特に居住の安定を図る必要のある世帯 ※2 成長階層：入居世帯員のうち、年間総所得額が最も高額の方の年齢が40歳未満である世帯２ 市営住宅等の施策の目標
(1) 基本目標 ① 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 低額所得者、高齢者、障がい者など住宅の確保に特に配慮を要する者（※）の居住の安 定の確保を通じて、住宅セーフティネットの整ったまちの実現を目指します。 ② 市営住宅等における安心・安全・快適さの確保 良質な市営住宅等ストックを形成し、民間住宅ストックや他の公的施策住宅ストックの 質の向上と合わせて、誰もが安心し、安全で快適に暮らせるまちの実現を目指します。 ③ 定住の促進 人口減少地域等における若年世帯、子育て世帯等の定住を促進し、持続可能で活力ある まちづくりの一翼を担います。 ※住宅の確保に特に配慮を要する者：低額所得者、高齢者・障がい者、子育て世帯、被災者など(2) 市営住宅等の管理戸数の目標 現況(平成25年度) 目標(平成35年度) 管 理 戸 数 1,014戸 約 1,010戸 実質管理戸数 972戸 約 960戸 注：実質管理戸数は、政策空き家を除く管理戸数 (3) 公営住宅等の供給の目標量（計画期間中の要支援世帯数の推計値） 公営住宅等（注）については、真に住宅に困窮する低額所得者等に対して、県営住宅等と連携 しながら、公平かつ的確に供給します。 計画期間中の公営住宅等（県営住宅含む。）の供給の目標量は、次のとおりとします。 なお、供給の目標量は、空き家の発生戸数で確保します。 平成26～35年度 公営住宅等の供給の目標量 約 680戸 うち県営住宅を除く 約 290戸 注：公営住宅等は、公営住宅（県営住宅含む。）及び福祉住宅 (4) 市営住宅等の整備等に係る目標指標 指 標 (平成25年度)現況 (平成35年度)目標 備 考 住戸内の手すり設置率 88％ 100％ ・２箇所（トイレ、浴室）以上設置 トイレ改修率 89％ 95％ ・水洗トイレ、洋式便器 車いす利用者向け住宅数 14戸 約25戸 ・改善及び建替えによる戸数
３ 市営住宅等に係る施策の方針
(1) 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 ① 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保を図るため、住宅セーフティネッ トとして必要な公営住宅等の供給量を確保します。 ② 市営住宅等の管理面における公平性を確保するため、家賃滞納対策、収入超過者対策等 に努めるとともに、住宅困窮度に対応した適切な入居措置を講じます。 ③ サービス付き高齢者向け住宅など、民間との連携により住宅セーフティネット機能の向 上を図ります。 (2) 市営住宅等における安心・安全・快適さの確保 ① 居住面積水準の向上、住宅の安全性や居住性の向上を図るため、老朽化した市営住宅等 の建替え、住戸改善を進めます。 ② 市営住宅等ストックを有効に活用するため、予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等 を図る改善を実施し、長寿命化及びライフサイクルコストの縮減を図ります。 ③ 住宅に困窮する高齢者・障がい者の居住の安定を図るため、住棟、住戸のバリアフリー 化等を進めるとともに、福祉施策等との連携により在宅生活を支援します。 ④ 子育て世帯の居住を支援するため、子育て世帯のニーズに対応した市営住宅等の供給と 既設市営住宅等の有効活用を進めます。(3) 定住の促進 ① 定住を促進するため、既設市営住宅等の入居条件の見直し等により、ストックの有効活 用を進めます。 ② 人口減少の顕著な地域において、田舎暮らしを志向する都市住民等のＵＩターンを促進 するため、田舎暮らしの支援等の定住施策と連動して、受け皿となる多様な市営住宅等を 供給します。 【高齢者・障がい者にやさしい住宅の整備例】 高齢者・障がい者の居住の安定を図るため、金剛寺 住宅（平成25年度竣工）の建替えにあわせ、１階の全 ６戸（４戸：52.89㎡／戸、２戸：43.44㎡／戸、とも に１ＤＫ）について、車椅子常用者向け住戸として整 備しました。 その結果、車椅子常用者向け市営住宅等管理戸数は 平成18年度６戸から14戸に増加しました。 ■市営住宅等に係る施策体系 市営金剛寺住宅(平成25年度竣工) ＜市営住宅等施策＞ ＜施策の方針＞ ＜基本目標＞ 【５次総政策目標】 【政策目標１－５】 多様な暮らしが選 べ、快適に暮らせる まちに ③ 定住の促進 【住宅施策の基本的方向】 ① 高齢者等の 居住の安定 ② 子育て世帯 の居住の支援 ④ 住宅の質の 向上 ⑤ 地域特性と 課題に対応し た住宅施策の 推進 ＜民間住宅施策＞ ・住宅リフォーム助成事業 ・木造住宅の無料耐震診断及び耐震改修費の補助 ・太陽光発電システム普及促進事業補助金 ・バリアフリー改修への補助 【施策の基本目標と方針】 (ｱ) 住宅確保要配 慮者の居住の安 定の確保 ・供給量の確保 ・適切な入居措置等 ・住宅セーフティネット機能 の向上 (ｲ) 安心・安全・ 快適さの確保 (ｳ) 定住の促進 ・建替え、改善 ・長寿命化 ・バリアフリー化 ・子育て世帯の支援 ・既設市営住宅等の有効活用 ・多様な市営住宅等の供給
第５ 市営住宅等整備計画
１ 市営住宅等ストック活用方針
今後、市営住宅等ストックを効率的に管理し、活用するため、建物の老朽度や住環境などから、 団地（住棟）ごとに「当面、適切に維持管理する団地（住棟）」、「個別改善する団地（住 棟）」、「長寿命化型改善をする団地（住棟）」、「建替えを行う団地（住棟）」及び「募集を 行わない団地（住棟）」に分類し、それぞれの分類に応じた改善等を計画的に実施します。 (1) 維持管理 建設後、年数を経過していない住宅など良質なストックについては、良好な居住環境を確保す るため、適切に維持管理します。 ■維持管理する団地（住棟） 地域 団地・住棟の概要 備考 団地 住棟 種別 構造 階数 建設 年度 管理戸 数(戸) 廿日市 住吉住宅 5～6号館 公営 耐火 ２階 Ｈ11 8 ・計画的に修繕しながら維持管理します。 金剛寺住宅 - 公営 耐火 ４階 Ｈ25 24 佐伯 心和住宅 2号館 公営 耐火 ３階 Ｈ11 12 吉和 定住促進住宅(一戸建) - 定住 木造 ２階 Ｈ14 6 (2) 個別改善 個別改善は、福祉対応型、躯体や設備の長寿命化を図るための長寿命化型改善などを行います。 ア 個別改善 福祉対応型（住戸内の手すり設置、トイレ改修（水洗化、洋式便器の設置）、車いす利用者 向け改善（建具改修※））などの改善事業を行います。 ■個別改善を実施する団地（住棟） 地域 団地・住棟の概要 備考 団地 住棟 種別 構造 階数 建設年度 管理戸 数(戸) 佐伯 大別府住宅 1～5 公営 簡耐 平家 Ｓ43,44,46 37 ・次のうち、必要な事業を計 画的に実施します。 ・住戸内の手すり設置 ・トイレ改修（水洗化、洋 式便器の設置） ・車いす利用者向け改善 （建具改修） 等 泉水住宅 1,2 公営 簡耐 平家 Ｓ49 8 向原住宅 1,2 公営 簡耐 平家 Ｓ53 8 中央住宅 1,2 公営 簡耐 ２階 Ｓ56 7 本郷住宅 - 公営 簡耐 平家 Ｓ56 4 所山住宅 - 公営 簡耐 平家 Ｓ56 3 法伝平住宅 - 公営 耐火 ４階 Ｈ15 24 吉和 細井原住宅 1,2 公営 木造 ２階 S63,H１ 4 市垣内住宅 - 公営 木造 ２階 Ｈ10 8 定住促進住宅(APﾀｲﾌﾟ) - 定住 木造 平家 Ｈ14 10 宮島 ひの木住宅 3～6 公営 簡耐 ２階 Ｓ47 30 網之浦住宅 1 公営 簡耐 ２階 Ｓ50 2 ※建具改修は、スロープを設置したバルコニーから住戸に入る部分について、車いすの通行に配慮した建具の 改修を行うものとします。 イ 個別改善（長寿命化） アに記述した個別改善の事業内容のほか、屋上防水、外壁、給・排水管、ガス管改修などの長寿命化型改善を行います。 ■個別改善（長寿命化）を実施する団地（住棟） 地域 団地・住棟の概要 備考 団地名 住棟 種別 構造 階数 建設 年度 管理 戸数 (戸) 廿日市 住吉住宅 1～4号館 公営 耐火 ４階 S46～48,53 112 ・次のうち、必要な事業を 計画的に実施します。 ・長寿命化型改善（屋 上、外壁、給・排水 管、ガス管改修等） 桜尾住宅 - 公営 耐火 ４階 Ｓ48 16 野坂住宅 1～2号館 公営 耐火 ３階 Ｓ49,50 48 大東住宅 - 公営 耐火 ４階 Ｓ54 16 佐伯 心和住宅 1号館 公営 耐火 ３階 Ｈ９ 18 吉和 花原住宅 - 甲種 耐火 ２階 Ｓ56 5 大野 物見山1～3･5･ 7～8･10～13号 1～3･5･7～ 8･10～13 公営 耐火 3～4階 Ｓ44～47 Ｓ50～53 196 梅原１～５号 1～5 公営 耐火 3～4階 Ｈ4～6,9 98 宮島 金岡コーポ - 公営 耐火 ３階 Ｈ５ 18 西連コーポ - 公営 耐火 ３階 Ｓ62 11 長浜コーポ - 公営 耐火 ３階 Ｓ61 16 網之浦コーポ - 公営 耐火 ２階 Ｓ60 12 網之浦住宅 3 甲種 耐火 ２階 Ｓ51 6 高葦コーポ - 甲種 耐火 ４階 Ｓ58 19 金岡コーポ(特) - 特公賃 耐火 ３階 Ｈ８ 12 みどりハイツ - 福祉 耐火 ３階 Ｈ６ 21 輝ハイツ - 甲種 耐火 ３階 Ｈ４ 4 (3) 建替え 老朽化した団地のうち、次の団地について、老朽度、立地条件、敷地条件等を総合的に勘案し て建替えを行うこととし、必要に応じ、近隣の老朽化した団地を統合して建替事業を実施します。 ■建替えを行う団地（住棟） 地域 団地・住棟の概要 備考 団地 住棟 種別 構造 階数 建設年度 管理戸 数(戸) 廿日市 樫原住宅 - 公営 簡耐 平家 Ｓ40 39 ・樫原住宅に長橋住宅を統合 して建替えを行います。 長橋住宅 - 公営 簡耐 平家 Ｓ42 37 佐伯 中小原住宅 1,2 公営 簡耐 平家 Ｓ40,41 10 ・新宮原住宅に中小原住宅を 統合して建替えを行います 新宮原住宅 3～6 公営 簡耐 平家 Ｓ42,43,47 26 (4) 募集を行わない団地（住棟） 空き家の生じた段階で新たな募集を行わない団地は次のとおりです。 ■募集を行わない団地（住棟） 地域 団地・住棟の概要 団地 住棟 種別 構造 階数 建設 年度 管理戸 数(戸) 大野 水之越住宅 た･れ号 公営 簡耐 平家 Ｓ40,41 47 宮島 ひの木住宅 1,2 公営 簡耐 ２階 Ｓ44 12 網之浦住宅 2 公営 簡耐 ２階 Ｓ44 2 中西住宅 - 甲種 耐火 ４階 Ｓ47 18
２ 市営住宅等の維持・修繕計画
(1) 維持・修繕計画の考え方 市営住宅等の住戸性能、居住環境を適切に維持するため、日常的な保守点検、不特定の時期に 発生する不具合に対応した経常修繕、周期的に対応する必要のある計画修繕（一般修繕、大規模 修繕）等を実施します。 ■維持・修繕等の分類と内容 分 類 内 容 保守点検 ・エレベーター、消防設備の点検、受水槽の清掃等通常の住宅管理に必要な保守 点検等 経常修繕 ・水漏れ、外壁のひび割れ等、不測の時期に生じる支障に対するその都度の修繕 ・軽微な維持補修、退居修繕等 計 画 修 繕 一般修繕 ・周期的に実施する必要のある修繕のうち、大規模修繕に比べ多額の費用を要さ ないもの（建具の改修、浴槽、流し等の改修、倉庫扉改修、外構補修等） 大規模修繕 ・周期的に実施する必要のある修繕のうち、屋上防水改修、外壁改修、給・排水 管、ガス管改修、浴室改修、床下地改修等、多額の費用を要するもの (2) 大規模修繕の実施方針 ア 基本的な方針 大規模修繕は、活用方針を維持管理、個別改善、個別改善（長寿命化）とした耐火構造及び 簡易耐火二階の住棟を対象として、屋上防水改修、外壁改修、給水管改修、排水管改修、ガス 管改修を実施します。 実施にあたっては、修繕履歴、劣化状況、事業の平準化、投資可能額との整合等を考慮しな がら修繕計画を作成し、計画的に進めます。 イ 市営住宅等の長寿命化 市営住宅等ストックを長期間有効に活用するとともに、ライフサイクルコストの縮減を図る ため、大規模修繕において、耐久性等の向上を図るための長寿命化型改善を実施します。 長寿命化型改善の判断基準は、長寿命化工事を実施した場合に、ライフサイクルコストの縮 減効果がある住棟としています。 市営住宅等の長寿命化は、市営住宅等長寿命化計画（計画期間：平成26～35年度）に基づい て、計画的に実施します。 ■長寿命化工事の例 主な部位 工事の内容（例） 効果 屋上防水 ・防水層の性能向上 例：断熱性の向上 ・断熱性、防水性、耐久性向上 外壁 ・外壁の性能向上 例：断熱性の向上 ・断熱性、防水性、耐久性向上 給・排水管 ・共用管の取替 ・専用管の取替 ・配管の維持管理、更新の容易化 ・耐久性向上 ガス管 ・屋外埋設ガス管取替 ・住棟内ガス管取替 ・耐久性向上３ 計画期間中の取組
(1) 市営住宅等の整備（ハード事業） ア 個別改善（福祉対応型） 高齢者等が安全に暮らせるよう、個別改善事業を実施します。 ■計画期間中の個別改善事業 整備内容 計画期間中の取組戸数 主な対象団地 前期 (Ｈ26～30) 後期 (Ｈ31～35) 合計 ① 住戸内の手すり設置 ・２箇所（トイレ、 浴室）以上設置 86戸 － 86戸 ・細井原住宅、花原住宅、金岡 コーポ など ② トイレ改修 ・水洗化、洋式便器 設置 39戸 6戸 45戸 ・中央住宅、ひの木住宅（3～6 号棟）、網之浦住宅（公営、 単市） ③ 車いす利用者向け改 善 ・建具改修 1戸 6戸 7戸 ・心和住宅１号館、法伝平住宅 イ 個別改善（長寿命化型） 市営住宅等長寿命化計画に基づいて、長寿命化型改善を行い、長寿命化及びライフサイクル コストの縮減を図ります。 ■長寿命化型改善を行う主な団地 部 位 内 容 主な対象団地・住棟名 屋上防水改修 ・屋上防水の断熱性向上等 住吉住宅、野坂住宅、物見山 など 外壁改修 ・外壁の断熱性向上等 住吉住宅、物見山、西連コーポ、高葦コーポ など 給水管改修 ・給水管の取替 住吉住宅、桜尾住宅、野坂住宅、物見山 排水管改修 ・排水管の取替 住吉住宅、桜尾住宅、野坂住宅、物見山 ガス管 改 修 屋 外 ・ガス管の取替 大東住宅、花原住宅、物見山、梅原、金岡コーポ、 西連コーポ など 住棟内 ・ガス管の取替 大東住宅、花原住宅、物見山、網之浦住宅（単市） などウ 建替事業等 (ｱ) 建替事業 住宅の質の向上を図るため、建替事業を実施します。 ■計画期間中の建替事業 対象団地 計画期間中の取組戸数（建設戸数） 実施方針 前期 (Ｈ26～30) 後期 (Ｈ31～35) 合計 ・新宮原住宅 ・中小原住宅 24戸 － 24戸 ・新宮原住宅に中小原住宅を統合して建 替えを行います。 ・建設戸数24戸程度 ・平成27～30年度に実施 ・樫原住宅 ・長橋住宅 － 24戸 24戸 ・樫原住宅に長橋住宅を統合して建替え を行います。 ・新宮原、中小原住宅の建替事業完了後 に着手します。 (ｲ) 募集を行わない団地（住棟） 建替対象団地、募集を行わない団地（住棟）については次のとおりです。 ■市営住宅等の更新の方針 区分 団地（住棟） 建替対象団地 ・樫原住宅、長橋住宅、新宮原住宅、中小原住宅 募集を行わない 団 地 ・水之越住宅、ひの木住宅（1・2号棟）、網之浦住宅（2号棟）、中西住宅 (2) 市営住宅等の効果的な運用（ソフト事業） 少子高齢化に対応するとともに、人口減少が続く佐伯、吉和、宮島地域において定住を促進す るため、次のような対策を講じます。 ■市営住宅等の効果的な運用（ソフト事業） 事業 施策の内容 対象地域 高齢者の支援 ○高齢者に対する安心コールサービスの実施 （指定管理者） ・全市 子育て世帯の 居住の支援 ○子育て世帯を対象とした優先入居の検討 ・全市 定住促進 ○定住促進住宅の入居条件の見直し ・条件付き入居期限の延長 ・吉和地域 ○公営住宅の入居基準の市内住所要件の緩和の 検討 ・吉和、佐伯、宮島地域
第６ 計画の推進方策
１ 効率的な市営住宅等の管理・運営
(1) 指定管理者制度の活用 本市では、市営住宅等の管理におけるサービスの向上を図るため、平成24年度に指定管理者制 度を導入しました。 今後も本制度を適切に活用し、市営住宅等管理のサービス向上を図ります。 ■指定管理者制度の概要 1) 委託期間（当初）：平成24年度～平成26年度 2) 指定管理者の行う業務（主なもの） ① 管理業務 ・入居者に関わる事務（入退居、各種届出・申請等） ・家賃決定に関わる事務（収入申告書送付、収入認定等） ・家賃等徴収に関わる事務（督促状の送付、支払相談等） ② 保全業務 ・修繕業務（一般・空き家・計画） ・維持業務（除草、剪定、防虫等） ・点検業務（給水設備、建物設備、消防設備、児童遊園遊具等） 3) 指定管理者制度導入による主なメリット ○夜間・休日対応によるサービスの向上 ○業務集約化による事務効率の向上 ○費用の削減 等 (2) 特別会計の健全な運営 本市では、市営住宅等の整備、維持管理等に係る費用並びに入居者からの住宅使用料等の収支 を明確にし、会計の明瞭化及び費用対効果を図るため、平成20年度から特別会計制度に移行しま した。 今後も、市営住宅等の整備等を計画的に進めるための財源を確保する観点からも、特別会計の 健全な運営に努めます。２ 民間活力の活用による市営住宅等の供給
民間活力の活用により市営住宅等を効率的に供給する観点から、市営住宅等の需給等の動向を 注視しながら、整備手法について継続的に検討します。３ 高齢化社会に対応した住宅供給
高齢化社会の進展の中で重層的なセーフティネットを構築するため、今後増加が見込まれる高 齢者の住まいの需要に対応した住宅供給手法について検討します。４ 市内産木材を活用した市営住宅等の整備
「木工のまち はつかいち」の実現を図るため、地域の状況や事業内容に応じ、市内産木材を 利用した住宅整備を促進します。資料 新たな公的住宅供給手法について
１ 民間活力の活用による市営住宅の供給手法（例）
(1) 借上公営住宅 ア 制度の概要 借上公営住宅制度とは、事業主体（地方公共団体）が、民間事業者等が建設した住宅を一定 期間（通常20年間）借上げ、公営住宅として供給するものです。 【借上公営住宅イメージ図】 イ 直接建設方式（従来の方式）と借上方式（既存住宅借上型）との比較 直接建設方式 借上方式 メ リ ッ ト ・従来通りの方式であり、ノウハウの蓄積があ る。 ・長期的には、借上方式よりコストが低い。 ・建設費及び家賃低廉化に対する助成（国）が ある。 ・私有財産となる。(柔軟な活用が可能になる) ・初期投資費用が少額で済む。 ・一定期間（通常20年）の借上で、短期的需要 に合わせた柔軟な供給が可能になる。 ・維持管理費用の負担が軽減される。 ・共用部分の整備費及び家賃低廉化に対する助 成（国）がある。 デ メ リ ッ ト ・多額の初期投資費用（土地代・建設費等）が 必要になる。 ・長期間管理することから、需要と供給のミス マッチが生じる場合がある。 ・維持管理費（修繕・人件費等）の負担が大き い。 ・実施（制度化、事業者募集等）に手間を要す る。 ・長期的に継続する場合はコスト高となる。 (注) ・借上期間終了後の入居者対応等に困難が生じ る可能性がある。（代替住宅の確保等） ・市の財産とならない。 注：今回、金剛寺住宅を対象として、直接建設方式と借上方式の費用試算を比較した結果、建設後 15年を境に、借上方式の方が累積費用が割高になった。 ウ 本市における今後の活用について 借上公営住宅制度については、将来的に、要支援世帯における高齢者の増大などに伴い、街 なかにおける公営住宅の必要性が高まった場合などに、活用を検討します。 賃貸住 宅 オー ナー 廿日市市 市 民 借上料 賃貸借 家 賃 転貸借 建物管理(2) ＰＦＩ手法による市営住宅の供給
ア ＰＦＩの概要
ＰＦＩ（Private Finance Initiative）は、公共施設等の建設、維持管理、運営等を民間の 資金、経営能力及び技術的能力を活用して行う手法で、「民間資金等の活用による公共施設等 の整備等の促進に関する法律」（ＰＦＩ法／平成11年７月制定）に基づき実施されるものです。 ＰＦＩの対象施設は、公共施設（道路、鉄道、港湾、空港、上下水道など）、公用施設（庁 舎、宿舎など）、公益的施設（公営住宅、教育文化施設、医療施設、社会福祉施設、更生保護 施設など）及びその他の施設（リサイクル施設、 観光施設、研究施設など）です。 ＰＦＩの事業方式は、公営住宅等の整備の場合、一般的にはＢＴＯ又はＢＴ方式で行われて います。
【ＢＴＯ（Build Transfer and Operate）】
・民間事業者が施設を建設し、完成直後に公共に所有権を移転し、民間事業者が維持管理・運営 を行う方式 【ＢＴ（Build Transfer）】 ・民間事業者が施設を建設し、完成直後に公共に所有権を移転する方式（維持管理・運営は行わ ない。） 図 ＰＦＩ事業の一般的な枠組みのイメージ イ ＰＦＩによる公営住宅等の整備の動向 ＰＦＩ手法により実施された公営住宅等の整備事例は、平成25年12月時点で実施方針が公表 されたものが37プロジェクト程度(注)です。 これらのプロジェクトを公営住宅等の建設戸数別にみると、49戸以下７件、50～99戸６件、 100～199戸８件、200戸以上16件などとなっており、100戸以上の大規模なプロジェクトが約65 ％と2／3を占める一方で、49戸以下の小規模なプロジェクトも約２割と一定程度実施されてい ます。 注：内閣府認証ＮＰＯ法人全国地域ＰＦＩ協会ウェブサイト掲載の一覧表による。 表 公営住宅等に係るＰＦＩ事業実施状況（実施方針公表済み） 公営住宅等整備戸数 49戸以下 50～99戸 100～199戸 200～299戸 300戸以上 合 計 事業数（件） 7 6 8 10 6 37 割 合（％） 18.9 16.2 21.6 27.0 16.2 100 うち収益事業あり(件) - 2 4 7 6 19 注：内閣府認証ＮＰＯ法人全国地域ＰＦＩ協会ウェブサイト掲載一覧表ほか、関連ウェブサイトによる。 公 共 金融機関 保険会社 ＰＦＩ事業者 （ＳＰＣ） 利用者 設計・建設会社 管理運営会社 コンソーシアム 等 融資契約 保険契約 直接協定 事業権契約 サービス提供 設計建設 契約 出資 維持管理・ 運営契約
ウ 本市の建替事業におけるＰＦＩの導入について (ｱ) 事業の基本的な形態 一般的に、ＢＴＯ方式とＢＴ方式が考えられますが、市営住宅等の管理については、指定管 理者制度を導入しており、管理の一元化を図る観点から、ＢＴ方式を採用することが考えられ ます。 表 ＰＦＩ事業の内容（例） 方式 主な事業内容（例） ＢＴ方式 【市営住宅の整備】 ・事前調査（測量調査、地質調査、電波障害予測調査等） ・アクセス道路用地の確保（調査、用地交渉、用地買収等） ・アクセス道路設計 ・敷地造成設計 ・許認可及び建築確認の手続（開発許可等必要な関係機関等との協議、申請等） ・既存ストックの解体及び撤去に係る設計、工事 ・アクセス道路、敷地造成工事 ・市営住宅の設計・関連図書の作成、工事監理 ・建設工事（付帯施設、屋外工作物その他外構工事を含む） ・建築計画に関する地元説明会等近隣対策 ・確定地形測量（公共施設の市への移管資料作成を含む） ・新市営住宅の引渡し、所有権の移転 など 【団地入居者移転の支援等】 ・移転説明会の実施 ・入居手続き、入退去の支援 ・移転料請求、支払いに係る関係書類の作成及び支援業務 など (ｲ) ＰＦＩ導入のメリット・デメリット 表 ＰＦＩ導入のメリット・デメリット メリット ・民間のノウハウの導入により、建設コスト縮減、土地の有効活用（収益事業を含 む場合など）が期待できる。 ・ＳＰＣ（特別目的会社）を市内に設立することにより、地元企業の積極的な活用 が図られ、地域経済の活性化効果が期待できる。 ・建替事業に係る市職員の事務負担が軽減される。 ・（活用の方向）市営住宅の建設戸数が多い場合、収益事業を実施できる場合な ど、ＰＦＩ手法に適した事業の場合は、積極的に活用を検討することがえられ る。 デメリット ・事業導入の発案から、導入可能性調査、実施方針の策定・公表、民間事業者の募 集、選定・公表、契約締結までに２年程度を要するなど、事業実施までに期間が かかる。 ・要求水準書の作成、契約内容の検討、リスク分担、事業者選定などの事務負担が 大きい。 エ 本市における活用の方向 市営住宅等の建設・供給に係るＰＦＩの活用については、市営住宅等の建設戸数が多い場合、 収益事業を実施できる場合など、ＰＦＩ手法に適した事業の場合において、活用することを検 討します。
