不動産マーケットレポート
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D e c e m b e r , 2 0 1 7
地価上昇が顕著な地点と
観光客数等の動向��������� 2
経済トレンド�ウォッチ������� 4
不動産市場トレンド�ウォッチ���� 6
京都市におけるホテル開発動向���� 8
■本レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■ みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）
熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。
被災された地域が一刻も早く復興できますよう、
2
地価上昇が顕著な地点と観光客数等の動向
2017年の都道府県地価調査によると、三大都市圏および地方4市
※1の商業地で地価上昇率（対前
年比。以下、同じ）が20％を超えた地点のある都市が複数あり、中でも京都市ではそのいずれの地点も
前年の上昇幅を上回りました。その他地方都市の中でも地価上昇率が高い地点があり、金沢市と倶知
安町はともに地価上昇率が15％を超えました。本稿では、高い上昇率を示した京都市、金沢市と倶知安
町の地価動向について観光客数等の動向と比較しながら整理、考察を行います。
●
京都市では6地点が上昇率20％を上回り、前年に比べて上昇幅が拡大
※2三大都市圏および地方4市の商業地で20％超の地価
上昇率を示した地点は19地点あり、うち京都市は全国で
最高上昇率となった地点を含む6地点の全てで昨年の
上昇率を上回りました［図表1］。三大都市圏および地方
4市以外では、金沢市の2地点と北海道倶知安町の1地
点が高い上昇率を示しました［図表2］。これら3つの自
治体には、国内外の観光客を誘引する観光資源が立地
しています。
地価上昇率が20％を上回った京都市の地点は、伏見
稲荷大社に近い「伏見5-1」
（+29.6％）を筆頭に、いずれ
も前年より上昇幅が拡大しました［図表3］。
［図表1］三大都市圏および地方4市において対前年変動率が20％超の地点
［図表3］京都市の地価変動率の推移
［図表4］京都市の観光入込客数、外国人宿泊客数の
推移
［図表2］左図表以外の都市で対前年
変動率が15％超の地点
図表1、図表2のデータ出所：国土交通省「都府県地価調査」
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
データ出所：「京都府観光データ」
0 5 10 15 20 25 30 352016年 2017年
中
央
5-14
中
央
5-3
中
央
5-2
伏
見
5-1
東
山
5-1
浪
速
5-1
下
京
5-5
中
京
5-8
中
村
5-9
中
村
5-4
中
村
5-8
中
5-11
中
村
5-12
中
村
5-11
札
幌
中
央
5-9
福
岡
博
多
5-10
福
岡
博
多
5-1
下
京
5-2
下
京
5-11
三
大
都
市
圏
平
均
地
方
4
市
平
均
東
京
都 京都市 大阪市 名古屋市
札
幌
市 福岡市 圏域平均
（％） －5 0 5 10 15 20 25 30 35 （％）
金
沢
5-16
金
沢
5-21
倶
知
安
5-1
地
方
そ
の
他
都
市
圏域平均 倶知安町 金沢市
2016年 2017年
－30 －20 －10 0 10 20 30 40
2008 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年）
（％） 中京5-3
下京5-4 下京5-6 下京5-10 下京5-2 中京5-6 中京5-10 中京5-9 下京5-11 下京5-1 中京5-8 中京5-7 下京5-5 中京5-1 中京5-5 伏見5-1 東山5-3 左京5-3 東山5-1 京都市平均
（n=55） 2007 08 09 10 11 12 13 14 15 16
（万人） （万人）
（年）0 50 100 150 200 250 300 350 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000
外国人宿泊客数（右軸） 観光入込客数（左軸）
（注）2011年、2012年の観光入込客数は未公表
金沢市の「金沢5-21」は金沢駅至近に所在し、新幹線
開通の恩恵を最も受けた地点といえます。
「金沢5-16」は、
伝統的な茶屋建築が連なる東山ひがし茶屋街にあり、加
えて兼六園や金沢城公園などの著名な観光名所にもア
クセスが容易な地点で、今回調査では+20.4％上昇しま
した［図表5］。
●
魅力ある観光資源や交通アクセス性の向上が観光客を誘引
前述の3つの自治体の観光客数等の動向をみると、以
下の共通する傾向がうかがえます。
京都市では観光入込客数が2013年以降 5,000万人
を超える高い水準が続いています。外国人宿泊客数は
2012年から増加を続け、2015年、2016年は300万人を
超えています［図表4］。それを追うように地価も2015年
あるいは2016年で急激に上昇している地点が多くみら
れます［図表3］。
金沢市には多くの著名な観光名所があり、2015年の
北陸新幹線の開業による交通アクセス性が向上したこと
を背景に、金沢地域
※3における観光入込客数や金沢市
の外国人宿泊客数が大幅に増加しました。2016年の
実績は未公表ですが同様の傾向が続いていると考えら
れます［図表6］。
北海道倶知安町の観光入込客数や外国人宿泊客数
［図表5］金沢市の地価変動率の推移
［図表7］北海道倶知安町の地価変動率の推移
［図表6］金沢地域の観光入込客数、金沢市における
外国人宿泊客数の推移
［図表8］北海道倶知安町の観光入込客数、
外国人宿泊客数の推移
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
データ出所：金沢市「金沢市観光調査結果報告書」および
データ出所：倶知安町「俱知安の統計」
－10 －5 0 5 10 15 20 25
2008 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年） （％）
30
金沢5-21 金沢5-16 金沢市平均（n=35）
－10 －5 0 5 10 15 20 25 30 35
2008 09 10 11 12 13 14 15 16 17（年） （％）
倶知安5-1
倶知安2（参考：住宅地） 北海道平均変動率（n=224）
（万人） （万人）
（年）0.0
7.5 15.0 22.5 30.0 37.5 45.0
0 200 400 600 800 1,000 1,200
2007 08 09 10 11 12 13 14 15 16
外国人宿泊客数（右軸） 観光入込客数（左軸）
0 2 4 6 8 10 12 14
130 135 140 145 150 155 160 165
2010 11 12 13 14 15 16
（万人）
（年） （万人）
外国人宿泊客数（右軸） 観光入込客数（左軸）
（注）
「金沢5-16」地点は2017年新設
（注）2016年の観光入込客数は未公表
※1：三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏の対象区域を指す。
対象区域を含む都道府県は次の通り。東京圏：東京都、神奈川
県、埼玉県、千葉県、茨城県。大阪圏：大阪府、京都府、兵庫県、
奈良県。名古屋圏：愛知県、三重県。地方4市とは札幌市、仙
台市、広島市、福岡市を指す。
※2：全国の商業地の対前年変動率の平均は約0.5％（5,110地点）、う
ち20％超の地点は20地点
※3：金沢地域：金沢市、かほく市、白山市、野々市市、津幡町、内灘町
※4：全世帯数の約15％が外国人世帯（2016年12月末時点：住民基
本台帳に基づく）
も年々増加しています［図表8］。倶知安町では、外国人
観光客の増加に加え、外国人居住者も増加
※4しており、
別荘地としての需要も高く、住宅地の地価も25％を超え
る上昇が続いています。商業地の地価も2015 年から
2017年は大幅に上昇しました［図表7］。
4
経済トレンド・ウォッチ
■景気の動向（全国）
図1 景気動向指数
注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。
データ出所：内閣府「景気動向指数」
図2 景気ウオッチャーの景気判断指数
データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」
図3 企業の業況判断指数
注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。
（ ）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年12月を対象とする予測値）。
データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」
140 130 120 110 100 90 80 70
1月
2005年 1月2006年 2007年1月 1月2008年 2009年1月 1月2010年 1月2011年 1月2012年
A ．先行指数
B ．一致指数
C ．遅行指数
1月
2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 （景気動向：CI指数 2010年＝100）
C114.5
C114.5
C114.5 A110.7
A110.7
A110.7 （8月） （8月）
B115.3
B115.3
B115.3
70 60 50 40 30 20 10
A．景気の現状判断DI
B．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 2014年1月 1月2015年 1月2016年 2017年1月 A49.6
A49.6
A49.6 （9月）
（9月）
（9月） B50.4
B50.4
B50.4
30 20 10 0
‒ 10
‒20 ‒30 ‒40 ‒50 ‒60
（業況判断指数：業況DI）
全規模合計
大企業
中堅企業
中小企業
3月
2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月 3月 2017年 6月 9月 12月
（9月） （9月） （9月） 23（19） 23（19） 23（19） 18（13） 18（13） 18（13） 15（11） 15（11） 15（11） 9（6） 9（6） 9（6）
【データ概要】
図1 景（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数の CI 指数 ：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。 景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。 景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。 （DI 指数：50=変わらない・横ばい、50より高い =良くなる、50より低い = 悪くなる） 図 3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
■物価�雇用�金利等の動向（全国）
図4 物価指数
データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」
図5 雇用情勢
注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。
データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」
図6 主要金利
データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
（2015年＝100）
B. 消費者物価指数 （民営家賃） C. 国内企業物価指数 （総平均） A. 消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
90 95 100 105 110
C99.0
C99.0
C99.0 A100.3
A100.3
A100.3 B99.3
B99.3
B99.3
（9月） （9月）
（9月）
（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）
完全失業率 （左目盛）
有効求人倍率 （右目盛） 8.0
7.0 6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0 1月
2005年 2006年1月 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 2015年1月 2016年1月 1月2017年
1.6
1.4 1.2
1.0
0.8
0.6
0.4 0.2 1.52 1.52 1.52
2.8% 2.8% 2.8% （9月） （9月）
長期固定金利型 住宅ローン
都市銀行 住宅ローン（変動）
長期プライムレート
長期国債（10年物） 新発債流通利回り 4.000
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500
（％/年）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 2014年1月 1月2015年 1月2016年 1月2017年
（返済期間20年以下）
1.600 1.600 1.600 2.475 2.475 2.475
1.000 1.000 1.000
0.060 0.060 0.060 （9月） （9月）
【データ概要】
図 4 消費者物価指数 国内企業物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。 図 5 完全失業率 ：労働力人口（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
6
不動産市場トレンド・ウォッチ
■東京圏
図1 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
図2 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図3 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2017年3月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0 （％）
東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
住宅地2016年
住宅地2017年
商業地2016年
商業地2017年 2.7
2.7
0.6
0.6 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9
0.2 0.2 3.3
3.3
0.7
0.7 0.9 0.9 1.1 1.1 1.1 1.1
0.4 0.4 4.9
4.9
1.8
1.8 2.5 2.5
2.8 2.8
2.4 2.4
1.2 1.2 5.9
5.9
1.9 1.9
2.7
2.7 3.2 3.2 2.8 2.8
1.9 1.9
（千人） （％）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2017年4月(左目盛)
2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％）
0.0 2.0
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0
-0.1 0.0
4.9 4.5 5.2 5.2 5.8 5.4
0.0 0.0
-0.2
-0.2
4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
全国 東京23区 （多摩地域）都下 神奈川県 埼玉県 千葉県
2015年3月期 (左目盛) 2016年3月期 (左目盛) 2017年3月期 (左目盛) 2016年3月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2017年3月期 前年同月比増減率 (右目盛)
【データ概要】
図1 用（公示価格・基準地価）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における 調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図 3 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
【データ概要】
■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）
図4 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
図5 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図6 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2017年3月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 （％）
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
住宅地2016年
住宅地2017年
商業地2016年
商業地2017年 2.1 2.1 2.1 4.5 4.5 4.5 1.4 1.4 1.4 0.6 0.6
0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5
2.9 2.9 2.9 2.1 2.1 2.1 5.2 5.2 5.2 1.4 1.4
1.4 1.0 1.0 1.0
0.5 0.5
0.5 0.5 0.5 0.5
3.3 3.3 3.3 7.3
7.3
7.3 7.6 7.6 7.6
5.3 5.3 5.3 6.5 6.5 6.5 8.0 8.0 8.0 3.6 3.6 3.6 7.3 7.3 7.3 8.7 8.7
8.7 8.7 8.7
5.3 5.3 5.3 10.3 10.3 10.3 8.0 8.0 8.0 4.2 4.2 4.2 9.6 9.6 9.6
2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（千人） （％）
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2017年4月(左目盛)
2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0
2015年3月期 (左目盛) 2016年3月期 (左目盛) 2017年3月期 (左目盛)
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
2016年3月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2017年3月期 前年同月比増減率 (右目盛)
5.4 5.7 6.0 5.2 5.1 5.1 5.1 5.4
0.0 0.0 -0.1 -0.1 -0.2 -0.2 -0.2 -0.2 -0.3 -0.3 -0.1
-0.1 -0.2-0.2 -0.2-0.2
図 4 用
（公示価格・基準地価）
途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準 となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が 毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における 調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図 6 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
不動産マーケットレポート 2017.12
発 行 みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1
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京都市におけるホテル開発動向
〈お 問 合 せ 先〉
宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
みずほ信託銀行株式会社
京都市には国内外の観光客が多数訪れており、特に外国人宿泊客が著しく増加しています（P2参照）。
2020年の東京オリンピックの開催に伴う訪日外国人の更なる増加を見越して、2018年以降もホテルの開設が続
く見込みです。従前からホテル建設が多くみられた中京区や下京区、東山区に加えて、京都駅周辺の南区でも
多数の建設計画があります［図表1］。
（以上、都市未来総合研究所 大重 直人）
［図表1］京都市におけるホテル開設計画
出所：各種記事や公表資料等に基づき都市未来総合研究所が作成
ホテル名
所在 客室数 開業予定 事業主体（運営主体）ホテルインターゲート京都四条新町 中京区 153 2018年3月 （運営会社：グランビスタホテル＆リゾート）㈱サンケイビル
（仮称）京都三条ホテル計画 東山区 151 2018年4月（完成）大和システム㈱
（仮称）HOTELDAIWA京都 南区 302 2018年6月 ケイエル・リース＆エステート㈱
ホテルリソル京都河原町三条 中京区 144 2018年6月 リソルグループ
シティホテル「京都 八条口」（ホテル名は未定） 南区 271 2018年6月 大和リゾート㈱（大和ハウスグループ）
（仮称）京都四条烏丸ホテル計画 下京区 130 2018年春 （運営会社：㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツ）三菱地所㈱
ホテルリソル京都四条室町 下京区 106 2018年7月 リソルグループ
ザ・ビー京都四条（仮称） 下京区 146 2018年夏 （運営会社：㈱イシン・ホテルズ・グループ）JR西日本不動産開発㈱
ホテルリソル京都御池麩屋町 中京区 182 2018年9月 リソルグループ
東九条南山王町建物建設計画 南区 234 2018年9月 ウェンブリー特定目的会社
京王プレリアホテル京都烏丸五条（仮称） 下京区 305 2018年秋 （運営会社：㈱京王プレリアホテル京都）京王電鉄㈱
クロスホテル京都（仮称） 中京区 300 2018年秋 クロスホテルズ㈱
（仮称）ホテル京阪 京都八条口 南区 234 2018年秋 京阪ホールディングス㈱
ザ サウザンド キョウト（京都第2タワーホテル建替）下京区 222 2019年1月 京阪電気鉄道㈱、㈱京都センチュリーホテル、京都タワー㈱
東側敷地：未定
西側敷地：ヴィアイン 南区 430470 2019年春
㈱ジェイアール西日本ホテル開発、㈱ジェイアール西日本デ イリーサービスネット
（運営会社：㈱ジェイアール西日本ホテル開発、㈱JR西日 本ヴィアイン）
（仮称）アパホテル（京都駅東） 下京区 400 2019年7月 （運営会社：アパホテル㈱）アパグループ
パークハイアット京都 東山区 70 2019年 （運営会社：ハイアットインターナショナルアジアパシフィック㈱京大和、㈱竹中工務店
リミテッド）
（仮称）JAグループ京都新ビル 南区 267 2020年3月（完成）㈱京都JA会館
（仮称）京都二条油小路ホテル計画
