目 次 会社概要 事業の内容 特色 平成 21 年 3 月期決算の概況 成長ポテンシャル P3 P7 P11 P21-2- Copyright(c) 2009 A.D.Works All rights reserved.

平成21年３月期

決算説明会資料

平成21年5月29日

株式会社エー・ディー・ワークス

・会社概要

・事業の内容・特色

・平成21年３月期決算の概況

・成長ポテンシャル

P3

P7

P11

P21

■目

次

商

号

本社所在地

創

業

設

立

資

本

金

売

上

高

従

業

員

代表取締役

■会社概要

株式会社エー・ディー・ワークス（ＡＤワークス）

〒104-0061

東京都中央区銀座8-2-8

京都新聞銀座ビル６階

明治19年2月

昭和11年5月

4億2,677万円（平成21年3月末現在）

61億421万円（平成21年3月期）

36名（平成21年3月末現在）

不動産鑑定士7名、鑑定士補1名、二次試験合格者1名、

一級建築士2名、宅地建物取引主任者21名

田中 秀夫（不動産鑑定士）

明治19年 2月

昭和11年 5月

昭和51年 8月

昭和52年 2月

平成 7年 2月

平成11年 3月

平成11年 8月

平成13年11月

平成16年 5月

平成17年 3月

平成17年12月

平成18年 1月

平成19年 2月

平成19年10月

平成20年12月

平成21年 4月

■沿革

青木直治が現在の東京都墨田区太平において染色業を創業

法人組織として株式会社青木染工場を設立

宅地建物取引業者免許の取得、不動産取引業務を開始

墨田区太平の本社を東京都中央区銀座の交詢ビルに移転

田中秀夫 代表取締役社長就任、商号を株式会社青木染工場から

株式会社エー・ディー・ワークスに変更

事業の目的を染色業から不動産の売買、仲介、賃貸管理、鑑定、

コンサルティングおよび投資顧問業に転換

不動産鑑定業登録

不動産投資顧問業登録

本社を東京都中央区銀座の京都新聞銀座ビルに移転

証券会社とタイアップしたマルチアセット型の私募形式不動産

ファンドを組成

関東財務局へ信託受益権販売業を登録

関東財務局へ投資顧問業を登録

東京都へ一級建築士事務所登録

ジャスダック証券取引所へ株式上場

全額出資子会社 株式会社エー・ディー・エステート設立

リモデリング事業及び一般居住者を対象とした不動産仲介・販

売代理事業を株式会社エー・ディー・エステートへ移管

商

号

本 社 所 在 地

設

立

資

本

金

代 表 取 締 役

事 業 内 容

■株式会社エー・ディー・エステートについて

株式会社エー・ディー・エステート（ＡＤエステート）

〒104-0061

東京都中央区銀座8-2-8

京都新聞銀座ビル６階

平成20年12月

800万円（株式会社エー・ディー・ワークス全額出資）

増田

努（ADワークス専務取締役）

個人のエンドユーザーを対象とした

①リモデリング住宅（区分所有マンション・一戸建）の販売

②新築一戸建住宅の分譲・販売

③一般居住用住宅の売買仲介

当社は、全額出資子会社株式会社エー・ディー・エステート（ADエステート）と併せて

（１）不動産鑑定・コンサルティング事業、（２）不動産投資ファンド・サポート事業、

（３）不動産マネジメント事業、（４）不動産投資事業（リモデリング事業を含む。）の4

つの事業を営んでおります。

■事業概要

事業領域：4つのセグメント

各事業の連携により

資産価値を創造

不動産鑑定・コンサルティング事業

不動産投資事業

不動産投資ファンド・サポート事業

不動産マネジメント事業

不動産鑑定・デューデリジェンス・CRE

賃貸物件の管理・運営

ファンド物件の運営・コンサルティング

収益不動産の仕入・販売

（ADエステート）

居住用区分マンション・中古一戸建の

仕入・販売・リモデリング

■事業セグメント

（１）不動産鑑定・コンサルティング事業

■不動産の公的鑑定評価

公的機関（財務省、農林水産省等）からの依頼

■一般鑑定評価・デューデリジェンス業務

住宅・商業施設・オフィスビル等の鑑定評価

■経営コンサルティング業務

相続対策、不動産有効活用のための助言等

（２）不動産投資ファンド・サポート事業

■ファンド・サポート業務

パイプライン・サポート業務

総合プロパティマネジメント業務

アセットマネジメント業務

サポート業務

（３）不動産マネジメント事業

■自社物件、管理受託物件の管理・運営

入居者募集

入退居手続き

賃貸借条件の交渉

ニーズ対応

賃料滞納に伴う督促業務

建物メンテナンス業務

（４）不動産投資事業

■不動産の取得、運用、売却

自己勘定により１棟マンションを取得

リノベーションなどによるバリューアップ

資産価値を高めた後、売却

■リモデリング事業（ADエステート）

区分所有マンション・一戸建をリモデリング後

に売却

■不動産投資事業における２つのスキーム

収益不動産（一棟マンション）バリューアップ事業 ADワークスにて展開

個人マンションオーナー

事

業

法

人

等

バリューアップ

仲介

業者

個

人

富

裕

層

事

業

法

人

等

仲介

業者

リモデリング事業のスキーム ADエステートにて展開

マンション・戸建

個 人 所 有 者

（事業法人等）

リモデリング

仲介

業者

エンドユーザー

仲介

業者

ADワークス

ADエステート

■平成21年３月期決算の業績ハイライト

平成21年3月期決算の概況

売上高6,104百万円（前期比38.7％減）、営業利益172百万円（同71.5％減）、経常利益51百万円（同

87.1％減）、当期純利益22百万円（同90.0％減）と黒字決算を堅持することができました。

（３）不動産マネジメント事業

販売用不動産の在庫を圧縮したことにより賃料

収入は減少したが、管理受託物件の手数料収入

を堅実に積み上げたことにより、売上高は486百

万円（前期比16.3％減）、営業利益は272百万円

（同3.5％減）となりました。

（４）不動産投資事業

資金的に制約の少ない個人富裕層や資産保有目

的の事業法人等をターゲットに、5億円未満の少

額物件に特化し小回りを利かせたことから、売

上高は5,370百万円（前期比40.5％減）、営業利

益は82百万円（同83.0％減）となりました。

（１）不動産鑑定・コンサルティング事業

前事業年度に計上した大型案件の反動及び不動

産業界の悪化による既存顧客からの受注案件の

減少が影響し、売上高は122百万円（前期比

46.6％減）、営業利益は27百万円（同70.4％

減）となりました。

（２）不動産投資ファンド・サポート事業

ファンドを取り巻く市況の悪化やノンリコース

ローン審査の厳格化等の逆風の中で、既存顧客

への堅実なサポートの実施、第二種金融商品取

引業者免許の活用により、売上高は124百万円

（前期比3.5％減）、営業利益は26百万円（同

63.8％減）となりました。

559 396 51 0 100 200 300 400 500 600 7,929 9,961 6,104 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000

■経営成績（１）

売 上 高

経 常 利 益

(単位：百万円) (単位：百万円)

■経営成績（２）

(単位：百万円)

平成19年3月期

平成20年3月期

平成21年3月期

7,929

9,961

6,104

不動産鑑定・コンサルティング事業

197

229

122

不動産投資ファンド・サポート事業

197

129

124

不動産マネジメント 事業

406

580

486

不動産投資(流動化)事業

7,128

9,022

5,370

6,663

8,680

5,486

1,266

1,281

617

546

675

445

719

605

172

不動産鑑定・コンサルティング事業

98

91

27

不動産投資ファンド・サポート事業

154

73

26

不動産マネジメント 事業

217

282

272

不動産投資(流動化)事業

535

484

82

559

396

51

327

229

22

経

常

利

益

当

期

純

利

益

売

上

高

売

上

原

価

売

上

総

利

益

販 売 費 及 び 一 般 管 理 費

営 業 利 益 （ 間 接 部 門 含 む ）

■経営成績（３）

単位百万円、単位未満切捨、（　）内は円単位の構成比

営　業　利　益

(3.8%)

_(9.9%)

_(6.7%)

(7.0%)

(7.9%)

(6.5%)

(20.0%)

(30.3%)

(66.7%)

(69.2%)

(51.9%)

(20.1%)

(100.0%)

(100.0%)

(100.0%)

平成21年3月期

平成19年3月期 平成20年3月期

不動産鑑定・コンサルティング事業

98

91

27

154

73

26

不動産投資ファンド・サポート事業

272

535

484

82

不動産マネジメント事業

不動産投資(流動化)事業

事業部門計

217

282

1,005

932

408

■経営成績（４）

単位：百万円

平成19年3月期

平成20年3月期

平成21年3月期

総　資　産

_7,391

_6,781

_4,865

純　資　産

_1,048

_1,647

_1,628

自己資本比率（％）

_14.2

_24.3

_33.4

一株当たり純資産額（円）

_36,625.95

_46,769.93

_48,366.82

現　金　預　金

_1,104

_1,053

₆₉₅

た　な　卸　資　産

_6,015

_5,459

_3,984

固　定　資　産

₉₀

₇₅

₆₂

そ　の　他

₁₈₁

₁₉₃

₁₂₃

資　産　合　計

_7,391

_6,781

_4,865

短　期　借　入　金

（注3）

4,796

3,199

1,208

長 期 借 入 金・社 債

_1,076

_1,343

_1,682

そ　の　他

₄₇₀

₅₆₀

₃₄₅

負　債　合　計

_6,343

_5,133

_3,237

資　本　金

₂₄₂

₄₂₆

₄₂₆

そ　の　他

₈₀₅

_1,220

_1,201

純　資　産　合　計

_1,048

_1,647

_1,628

注1：単位未満切捨

注2：自己株取得総額 2,600万円

■経営成績（5）

平成20年3月期 平成21年3月期

自己資本比率(％)

24.3

33.4

時価ベースの自己資本比率(％)

16.0

10.9

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

4.9

2.1

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

5.2

15.9

注1：各指標については、以下の計算式で算出しております。 自己資本比率：自己資本 / 総資産 時価ベースの自己資本比率：株式時価総額 / 総資産 キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債 / 営業活動によるキャッシュ・フロー インタレスト・ガバレッジ・レシオ：営業活動によるキャッシュ・フロー / 利払い 注2：有利子負債は、賃借対照表に計上されている負債のうち、利子を払っている全ての負債を対象としております。 注3：営業活動によるキャッシュ・フローは、キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用 しております。

キャッシュ・フロー関連指数の推移

■不動産投資事業販売実績（１）

2,678

1,838

0

1,759

4,132

2,863

2,658

3,051

2,507

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

H19.3

H20.3

H21.3

販売価格帯別 販売実績

3億円未満

3億円以上

5億円以上

(33.8%)

(45.8%)

(20.4%)

(46.7%)

(53.3%)

(0.0%)

(37.5%)

(24.8%)

(37.7%)

単位：百万円

個人富裕層をメインターゲットとして小規模ではありますが、小回り

の利く物件の取扱いを増やしました。

■不動産投資事業販売実績（２）

351

0

166

5,620

5,931

3,981

833

1,986

921

0

1,098

243

290

5

56

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000

販売種類別 販売実績

その他

土地

一棟オフィス

一棟マンション

一棟アパート

(74.1%) (17.2%) (1.1%) _(4.5%) (3.1%) (65.7%) (22.0%) (12.2%) (0.0%) (79.2%) (4.9%) (11.8%) (0.0%) (4.1%) (1.1%) 単位：百万円

棚卸資産の回転率を重視し、土地・オフィス系の取扱いを減少しました。

■不動産投資事業販売実績（３）

2,204

1,577

0

1,503

1,835

243

1,495

2,913

977

1,892

2,695

4,149

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000

販売先別 販売実績

個人

一般法人

不動産会社

不動産ファンド

(77.3%) (18.2%) (4.5%) (0.0%) (29.9%) (32.3%) (20.3%) (17.5%) (26.6%) (21.1%) (21.2%) (31.1%) 単位：百万円

資金調達面で制約の少ない個人富裕層をメインターゲットとして事業

を展開いたしました。

本年度は従来からの（1）不動産鑑定・コンサルティング事業、（2）不動産マネジメント事

業、（3）不動産投資ファンド・サポート事業、（4）不動産投資事業の4事業とし、全額出

資子会社「株式会社エー・ディー・エステート」が担当するエンドユーザーを対象とした

住宅分譲業務及びリモデリングを不動産投資事業の一部として業務拡大し、大きく育ててい

きます。

■不動産投資事業の拡大

事業領域：4つのセグメント

不動産鑑定・コンサルティング事業

不動産鑑定・デューデリジェンス・CRE

不動産マネジメント事業

自社・オーナー物件の賃貸管理・運営

不動産投資事業

各種不動産の仕入・販売

(ADワークス)

収益不動産の仕入・販売

・中古マンション、ビル等の一棟物

(ADエステート)

居住用不動産の仕入・販売

・新築一戸建

・中古の戸建及び区分マンション

・売買仲介

資産価値を創造し

投資家へ投資機会を、

エンドユーザーへ

住環境をご提供

不動産投資ファンド・サポート事業

ファンド物件の運営・コンサルティング

【ADグループ】

(新規事業)

■今後の中期経営方針：基本戦略

1.目利き力を活かしたニッチ市場の追求

①商品：1)収益物件

2)居住用物件

②顧客：1)個人富裕層・法人等の投資家

2)若手・中堅のサラリーマン

③地域：1)東京圏

2)城北地区・都心近距離

2. 専門性を活かしたフィービジネスの拡大

①不動産鑑定・デューデリジェンス ：個人・法人・官公庁・ファンド

②不動産マネジメント(

)：マンション・ビル・その他

③不動産コンサルティング

：個人・法人・その他

３. 不動産価格の大きな変動に対応できるバランス経営

①キャピタルゲイン：投資事業・分譲事業

②インカムゲイン

：フィービジネス・家賃収入・その他

今後の中期経営方針

プロパティマネジメント ビルマネジメント

■今後の中期的経営方針：施策

１.エンドユーザー向け事業の展開

①投資用物件（ADワークス）

個人富裕層をメインターゲットとした３億円以下の賃貸マンション1棟物

②居住用物件（ADエステート）

リモデリング事業による区分所有マンション及び中古戸建

新築戸建住宅の建設・分譲（新規事業）

２.不動産の専門性を活かした各種コンサルティングビジネスの展開

①大手・中堅・中小の事業法人、宗教法人等を対象としたＣＲＥ及び相続対策に

係る各種コンサルティングビジネスの展開

②管理受託物件オーナーの多様な不動産管理課題に向けた各種ソリューション業

務の推進

３.その他フィービジネスの拡大

①優良物件の長期的保有による賃料収入の嵩上げ

②不良債権関連事業への参入による事業領域の拡大

今 後 の 施 策

■平成22年３月期の業績予想

(単位：百万円)

金額

構成比

金額

構成比

6,104

100.0%

6,500

100.0%

6.5%

不動産鑑定・コンサルティング事業

122

2.0%

86

1.3%

△ 29.8%

不動産投資ファンド・サポート事業

124

2.0%

99

1.5%

△ 20.7%

不動産マネジメント 事業

486

8.0%

423

6.5%

△ 13.0%

不動産投資(流動化)事業

5,370

88.0%

5,892

90.7%

9.7%

172

2.8%

245

3.8%

41.8%

不動産鑑定・コンサルティング事業

27

0.4%

39

0.6%

43.4%

不動産投資ファンド・サポート事業

26

0.4%

24

0.4%

△ 9.7%

不動産マネジメント 事業

272

4.5%

235

3.6%

△ 13.8%

不動産投資(流動化)事業

82

1.3%

187

2.9%

127.5%

51

0.8%

120

1.8%

135.2%

22

0.4%

66

1.0%

188.4%

661.52

−

1,989.03

−

−

500

−

500

−

−

一 株 当 た り 配 当 （ 円 ）

売

上

高

営 業 利 益 （ 間 接 部 門 含 む ）

当

期

純

利

益

一 株 当 た り 当 期 純 利 益 （ 円 ）

前期比

（参考）

平成21年3月期（実績）

平成22年3月期（予想）

経

常

利

益

※平成21年３月期は連結財務諸表を作成しておりませんでしたので、前期比は平成21年3月期のADワークスの個別財務諸表に対して算出

※ ※ ※ ※

■お問い合わせ先

株式会社エー・ディー・ワークス

■本資料は当社をご理解いただくために作成したもので、当社への投資勧

誘を目的としておりません。

■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で一般に認識されて

おります経済・社会等の情勢及び入手可能な情報および将来の業績に影

響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としておりま

す。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性が

あります。

■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判

断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確

性・確実性を保証するものではありません。

本資料ならびにIR関係についてのお問い合わせについては、下記までお願い致します。

株式会社エー・ディー・ワークス

管理部

小野・遠藤

電話：03-5537-3070（直通）

E‐mail：[email protected]

[email protected]