60
80
100
120
140
160
180
14/12
15/1
15/2
15/3
15/4
15/5
15/6
15/7
15/8
15/9
米国リート
原油
米国株式
上海A株指数
(年/月)
-5.3%
-3.8%
-22.7%
-9.6%
-6.9%
-6.0%
-3.3%
8.0%
20.5%
-30.0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
米国株式
米国リート
ホテル・リゾート
ヘルスケア
オフィス・物流
多角
小売
住宅
倉庫
【市場動向】 2015年の年初来での米国リート相場の動き
当資料では米国リートの足元の動向や投資環境、見通しをご紹介します。
2015年第1四半期の米国リート相場は、中東・ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷な
どから世界の金融市場が不安定な動きとなる中、約＋5％の上昇と堅調な推移となりました。
しかし2015年第2四半期には、米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げ開始時期をめぐる憶測などから米
国長期金利が上昇傾向となり、米国リートは下落に転じ、年初来で約－6％まで調整しました。
2015年第3四半期には、ギリシャ財政支援問題の再燃や8月下旬の中国株式の大幅な調整により世界的
にリスク回避の動きが高まる場面があり、米国リートも下落しましたが、その後9月に入ると底打ちし、底堅
く推移しています。9月末時点の年初来騰落率は約－4％となりました。
業種別でみた米国リートは、国内景気の回復による需要に支えられた倉庫セクターなどが堅調に推移する
一方、米ドル高による海外からの旅客者減少などが懸念されたホテル・リゾート・セクターが軟調に推移し
ました。テナントとの賃貸契約が長いヘルスケア・セクターは、金利上昇懸念が逆風となりました。
米国リート等の推移（2014年12月末～2015年9月末）
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式はS&P500種指数。 原油はS&P GSCI原油指数。全て現地通貨ベース。上グラフは、期間初を100として指数化。
96.2
94.7
94.3
72.2
米国リート、米国株式の騰落率（2014年12月末～2015年9月末）
【価格水準】 現在の米国リートは割安な水準
米国リートの配当利回りは4.03％と魅力的な水準にあり、米国株式および米国10年国債との利回り格
差は、いずれも1％台後半まで拡大しました（2015年9月末時点）。この水準は過去の平均を上回ってお
り、配当利回り面からみても米国リートが割安となっていることが分かります。
（注）Bloombergなどよりフィデリティ投信作成。2012年9月末～2015年9月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式 はS&P500種指数。
各種資産の利回り格差の推移（過去3年）
各種資産の利回りの推移（過去3年）
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
12年9月
13年9月
14年9月
15年9月
米国リート配当利回り
米国株式配当利回り
米国10年国債利回り
4.03%
2.25%
2.04%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
12年9月
13年9月
14年9月
15年9月
米国リートと米国株式の利回り格差
米国リートと米国10年国債の利回り格差
1.78%
1.99%
期間平均：1.47％ 期間平均：1.69％ポートフォリオ・マネージャーのコメント
以下の理由から、今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えて
います。
商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長
と雇用改善がみられる中、過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで、
米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます。
米国政策金利の引き上げは、小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます。
配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国
リートは割安です。
一部のリートでは、足元の価格下落を活用した自社株買いがみられます。また、
リートの合併やスピンオフが増加すると予想しています。適切な企業行動は米国
リートへの追い風になると考えています。
今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では、不動産市場に、米国内の年金運
用者や海外投資家からの資金流入が続いています。この動きは、米国の実物不
動産やリートの底堅い上昇につながります。
フィデリティ・USリート・ファンド
ポートフォリオ・マネージャー
スティーブ・ビューラー
【反発期待】低水準のNAVプレミアムから期待される今後の反発
米国リートが割安な水準で放置され、NAVプレミアムが低水準となっている局面では、その後の反発が
期待されます。過去において、投資開始時のNAVプレミアムが低いほど、米国リート相場はその後おお
むね相対的に大きく上昇する傾向がみられました。
投資開始時のNAVプレミアムと、その後の米国リートの騰落率
（注）NAREIT、FMR Coよりフィデリティ投信作成。騰落率は単純平均。1990年1月末～2015年9月末のデータを使用。 米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米ドルベース。（注）NAREIT、FMR Coより フィデリティ投信作成。期間 ：2005年9月末～2015年9 月 末 。 米 国 リ ー ト は FTSE NAREIT Equity REITsイン デックス。米ドルベース。期 間初を100として指数化(対 数軸)。
NAVプレミアムと米国リートの値動きの推移
1口あたり
リート取引価格
1口あたり
NAV
NAV
プレミアム
NAVは、純資産価値（資産－負債）を意味します。
リートの価格と1口あたりNAVの差がNAVプレミアムです。
NAVプレミアムは、リート価格の割高/割安度合いを測る指標の一つです。堅調な不動産市場と米国リート相
場の伸び悩みを受け、2015年9月末時点の米国リートのNAVプレミアムは－8.2％と、期間平均（＋4.2％）を
大幅に下回る水準にとどまっています。NAVプレミアムの観点からも現在の米国リートは割安と言えます。
-50%
-25%
0%
25%
50%
25
50
100
200
400
05年9月
07年9月
09年9月
11年9月
13年9月
15年9月
米国リート（左軸）
NAVプレミアム（右軸）
NAVプレミアム
期間平均 ＋4.2%
－8.2％
13.4%
14.5%
14.2%
13.7%
35.8%
28.6%
33.4%
26.8%
55.8%
45.3%
45.8%
38.6%
8%
18%
28%
38%
48%
58%
68%
投資開始時 NAVプレミアム －8％未満 投資開始時 NAVプレミアム －8％以上0％未満 投資開始時 NAVプレミアム 0％以上8%未満 投資開始時 NAVプレミアム 8%以上1年間騰落率
2年間騰落率
3年間騰落率
0%
1%
2%
3%
4%
2
4
6
8
10
12
14
16
18
84年 86年 88年 90年 92年 94年 96年 98年 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年
着工物件面積（左軸）
着工物件面積増加率（右軸）
（億平方フィート）
【ファンダメンタルズ】米国不動産市場の状況
【米国商業用不動産の状況】
米国商業用不動産の新規供給は、足元では増加傾向にあるものの、過去の平均を大きく下回る水準
にあり、需給の面から米国リートの収益にプラス要因となっています。
（注）Bloombergおよびグリーン・ストリート・アドバイザーズよりフィデリティ投信作成。 左グラフ期間：1997年12月～2015年9月。右グラフ期間：1995年6月～2015年6月。 商業用不動産価格指数はグリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数。戸建住宅価格指数は主要10都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ケース・シラー住宅価格指数（コンポジット10）。戸建住宅価格指数は2015年7月まで。米国の不動産価格指数の推移
米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移
米国商業用不動産の新規供給
1.13%
着工物件面積増加率
（期間中平均、1.72%）
【米国住宅市場の状況】
米国における持家志向の低下などを反映し、戸建住宅価格は底入れしたものの、その回復は緩慢な
ペースにとどまっています。
住宅所有率の低下と雇用の増加は、住宅リート所有物件の賃料や入居率の上昇要因となります。
（注） FMR Coよりフィデリティ投信作成。 期間：1984年3月～2015年4月。0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
62%
63%
64%
65%
66%
67%
68%
69%
70%
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
15
米国住宅所有率(左軸)
賃貸物件空室率(右軸)
(年)
0
60
120
180
240
300
360
0
20
40
60
80
100
120
97
99
01
03
05
07
09
11
13
（年）
商業用不動産価格指数（左軸）
戸建住宅価格指数（右軸）
金融危機後底値△から 直近値○への上昇率 97％ 金融危機後底値△から 直近値○への上昇率 29％過去の米国政策金利引き上げ局面における
米国長期金利および米国リートの推移
2015年内にも予想される米国政策金利の引き上げをめぐって、米国の長期金利やリートで短期的な動きが大
きくなる傾向がみられています。しかし、過去を振り返ると、政策金利の引き上げ局面を通じてインフレ加速へ
の懸念が抑制された結果、長期金利の水準はむしろ低下しました。また、政策金利引き上げの裏側にある良
好な米国経済の恩恵によって、米国リートのパフォーマンスは良好なものとなりました。
過去の米国政策金利引き上げ局面では、米国長期金利は低下し、米国リートは大幅上昇。
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。期間：1993年9月末～2015年9月末。米国リートは、FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米ド ルベース。期間初を100として指数化(対数軸)。
期間
①
②
期間始点(月末)
94年01月
04年05月
期間終点(月末)
00年12月
07年08月
政策金利上昇幅
+3.50% (3.00%→6.50%)
+4.25% (1.00%→5.25%)
長期金利上昇幅
-0.53% (5.64%→5.11%)
-0.12% (4.65%→4.53%)
米国リート騰落率
86.9%
79.8%
米国政策金利引き上げの米国リートへの影響
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
50
100
200
400
800
1600
93年9月 95年10月 97年11月 99年12月 02年1月 04年2月 06年3月 08年4月 10年5月 12年6月 14年7月
政策金利上昇局面
米国リート（左軸）
米国政策金利（右軸）
米国長期金利（右軸）
②
①
｢フィデリティ・USリート・ファンド｣の運用状況
フィデリティ・USリート・ファンド各コースの基準価額等の推移（設定来）
フィデリティ・USリート・ファンドの騰落率とランキング(2015年9月末時点)
2015年9月末時点での年初来騰落率は、A（為替ヘッジあり）が－6.95％、B（為替ヘッジなし）が－7.31％、
（資産成長型）C（為替ヘッジあり）が－7.20％、（資産成長型）D（為替ヘッジなし）が－7.22％でした。
※累積投資額は､ファンド設定時に10,000円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額です｡ただし､購入時手数料および収益分配金に かかる税金は考慮していません。ベンチマークはファンド設定日前日を10,000円として計算しています。※基準価額は運用管理費用（後述の「運用管理 費用（信託報酬）」参照）控除後のものです。※当該実績は過去のものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。ベンチマークは9ペー ジをご参照ください。『フィデリティ・USリート・ファンド B（為替ヘッジなし）』は、
モーニングスターアワード「ファンド オブ ザ イヤー2014」（国際REIT型 部門）において
「最優秀ファンド賞」を受賞しました。
2011年から3年間の優秀ファンド賞※に続く4年連続の受賞となりました。
Morningstar Award “Fund of the Year 2014”は過去の情報に基づくものであり、将来のパフォーマンスを保証するものではありません。また、モー ニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたが、その正確性、完全性等について保証するものではありません。著作権等の知的 所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar，Inc．に帰属し、許可なく複製、転載、引用することを禁じます。 ※2011年、2012年はオルタナティブ型 部門、2013年はオルタナティブ&バランス型 部門での受賞。 当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析、定性分析に基づき、2014年において各部門別に総 合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです。国際REIT型 部門は、2014年12月末において当該部門に属す るファンド215本の中から選考されました。
A（為替ヘッジあり）
B（為替ヘッジなし）
※騰落率は累積投資額より算出しています。（資産成長型）C（為替ヘッジあり）
（資産成長型）D（為替ヘッジなし）
※「Lipper For Investment Management」よりフィデリティ投信作成。Lipper Global分類の不動産型 米国（為替ヘッジあり）/（為替ヘッジなし） （除く通貨選択型）におけるトータルリターンとランキング。「Lipper For Investment Management」の情報は、トムソン・ロイターグループのリッ パーより取得しております。上記は過去の実績であり、将来の動向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
