令和３年分確定申告の留意点について
②不動産の譲渡所得の特例関係の留意点
講師：税理士・日本税務会計学会法律部門委員 大橋 充佳 氏
東京税理士会 通勤マルチ研修
無断転用禁止
１ 不動産の譲渡の一般的事項
(1)
分離課税
個人が土地等・建物等の譲渡をした場合には、他の所得と区分して所 得税の計算を行います。
土地等・・・土地若しくは土地の上に存する権利 建物等・・・建物及びその付属設備若しくは構築物
譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年以下(※) 短期譲渡所得 上記以外（譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年超） 長期譲渡所得 (※) 譲渡した年に取得したものを含む
土地等 建物等
令和3年の所得税を前提にすると、
短期譲渡所得・・・平成28年1月1日以降に取得したもの
長期譲渡所得・・・平成27年12月31日以前に取得したもの
(2) 譲渡所得の計算
総収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得の金額
(3) 税率
所得税(※) 住民税
分離短期譲渡所得 30% 9%
分離長期譲渡所得 15% 5%
(※) 所得税には、別途復興特別所得税を納付しなければなりません
２ 不動産の譲渡所得の特例
(1) 課税の繰延
① 収用等に伴い代替資産を取得した場合（措法33）
② 交換処分等に伴い資産を取得した場合（措法33の2）
③ 換地処分等に伴い資産を取得した場合（（措法33の3）
④ 特定の居住用財産の買換え（措法36の2）
⑤ 特定の事業用資産の買換え（措法37）
⑥ 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設
のための買換え（措法37の5）
(2) 特別控除
① 収用交換等の場合（措法33の4）
② 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34）
③ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34の2）
④ 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合（措法34の3）
⑤ 居住用財産を譲渡した場合（措法35）
⑥ 被相続人の居住用財産を譲渡した場合（措法35③）
⑦ 平成21年1 月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等で長期 譲渡所得となるものの譲渡をした場合（措法35の2）
⑧ 低未利用土地等で長期譲渡所得となるものの譲渡をした場合（措法35の3）
(3) 軽減税率
① 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合（措法31の2）
② 居住用財産の譲渡した場合（措法31の3）
③ 分離短期譲渡所得の軽減税率（措法32③）
３ 課税の繰延べ
○ 収用等に伴い代替資産を取得した場合（措法33）
(1) 内容
① 対象資産
棚卸資産等以外の資産
② 要件
(ｲ) 土地収用法等に基づいて、収用等（収用、買取り、換地処分、権利変 換、買収、消滅）交換処分（収用、買取り、交換）によって補償金等を 取得すること。
(ﾛ) 代替資産を取得すること
(ﾊ) その個人が、収用等の特別控除・税率の特例を受けないこと
(ﾆ) その収用等された資産について他の課税特例を受けていないこと
(2) 手続き
(ｲ) 確定申告書に、措置法第33条と記載。
(ﾛ) 収用等を証明する買取証明書等を添付
(ﾊ) 譲渡所得の内訳書を作成し確定申告書に添付
(ﾆ) 代替資産の登記事項証明書など代替資産を取得したことを証明する書類を添付 (3)
代替資産を取得する見込みである場合
翌年以後に代替資産を取得する見込みである場合は、原則として、収用等のあった
日以後2年を経過した日までに取得見込みの時に適用を受けることができます。
(4) 補償金の種類
これらの補償金は、公共事業の施行者が上記とは異なる名称で保証金の交付をしている 場合がありますが、その場合は内容で判断して区分してください。
収用等の場合の課税の特例が適用される補償金は対価補償金に限られます。
補償金の種類 対価補償金 収益補償金 経費補償金
移転費用≧移転補償金 譲渡費用から控除する
移転費用<移転補償金 譲渡費用から控除し、残額は一時所得の総収入金額 移転補償金
取扱い
譲渡所得・山林所得の総収入金額 ※課税の特例の対象 不動産所得・事業所得・雑所得の総収入金額
不動産所得・事業所得・雑所得の総収入金額
(5) 買換の特例の譲渡所得の計算及び買換資産に付すべき取得価額
① 譲渡所得の計算
(ｲ) 補償金≦代替資産の取得価額
⇒譲渡がなかったものとします (ﾛ) 補償金>代替資産の取得価額
⇒超える金額につき譲渡があったものとして所得の計算をします
② 買換資産に付すべき取得価額 (ｲ) 補償金＝代替資産の取得価額
⇒譲渡資産の取得費
(ﾛ) 補償金＜代替資産の取得価額
⇒譲渡資産の取得費＋（代替資産の取得価額－対価補償金の額）
(ﾊ) 補償金＞代替資産の取得価額
⇒譲渡資産の取得費×代替資産の取得価額
③ 取得時期 補償金
収用等により譲渡した資産の取得時期を承継する
（特別控除の場合は承継しない）
(注)
補償金＝対価補償金－（譲渡費用－移転補償金）
イメージ
補償金＜代替資産の取得価額
補償金 取得費 代替資産
(1,000) (600) (1,200)
譲渡所得はないものとします。
付すべき取得価額＝600+(1,200－1,000）＝800
（A)+(B) (A)
(B)
補償金＞代替資産の取得価額
① ②
補償金 取得費 代替資産
(1,000) (600) (800)
譲渡所得の計算 ① 1,000－800＝200
②
③ ①－②＝80
付すべき取得価額
(A)
○ 特定の居住用財産の買換え（措法36の2）
(1)
適用要件
その年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産で、その個人が10年以 上の期間にわたって居住の用に供していたものを譲渡し、その前年1月1日から譲渡し た年の12月31日までに買替資産を取得し、かつ、譲渡した年の翌年12月31日までに その買替え資産を自己の居住の用に供したとき
ただし、次の場合は適用を受けられません。
① 譲渡価額が1億円を超える場合
② その年又はその年の前年若しくは前々年において
(ｲ) 居住用財産を譲渡した場合の課税の特例（空き家の3,000万円控除を除く）
(ﾛ) 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 (ﾊ) 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
の適用を受けている場合
③ その個人の配偶者その他その個人と特別の関係がある者に対する譲渡
(2)
譲渡資産の範囲
その年1月1日において所有期間が10年を超える居住用の家屋で国内にあるものの うち次に掲げるもの
令和3年の所得税では、平成22年以前に取得している場合に適用があります。
① 居住の用に供している家屋
② 居住の用に供している家屋と共に譲渡したその家屋の敷地
③ 災害により滅失した居住用家屋の敷地
④ 居住の用に供さなくなった家屋
⑤ 居住の用に供さなくなった家屋と共に譲渡したその家屋の敷地
③④⑤については、居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の 12月31日までに譲渡をする必要があります。
令和3年の所得税では、平成30年1月2日以後に居住しなくなったものが適用可能
(注１) その個人がその家屋の存する場所に居住していなかった期間がある場合には、その居住してい なかった期間を除き、その前後の居住していた期間を合計します。(措通36-2-2)
(注2) 家屋と共にその敷地を譲渡した場合には家屋及び敷地の所有期間が10年超でなければなりませ ん。(措通36-2-１)
(3) 買換資産の範囲
① 家屋の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下
② 買換資産が、耐火建築である場合には取得の日以前25年以内に建築されたもの又は、一 定の耐震基準を満たすもの
③ 買換資産が、耐火建築以外である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたもので あるものまたは、取得期限までに一定の耐震基準を満たすもの
(4) 手続き
① 確定申告書に措置法第36条の2と記載
② 譲渡所得の内訳書を作成し確定申告書に添付
③ 譲渡資産の登記事項証明書など、所有期間が10年を超えることを証するものの添付
④ 譲渡契約締結日の前日において住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所 在地とが異なる場合や、売却した日前10年内において住民票に記載されていた住所を異 動したことがある場合は、戸籍の附票の写しなどを添付
⑤ 売買契約書の写しなど、その譲渡価額が１億円以下であることを証するものの添付
⑥ 買換資産の登記事項証明書・売買契約書の写しで、取得したこと及び買換資産の面積を 明らかにするものの添付
⑦ 買換資産が築 25 年を超える中古住宅である場合は、耐震基準適合証明書、建設住宅性 能評価書の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する 書類を添付
⑧ 買換資産を取得する見込みである場合は、⑥⑦に代えて「買換資産の明細書」を作成し
(5) 買換の特例の譲渡所得の計算及び買換資産に付すべき取得価額
① 譲渡所得の計算
(ｲ) 収入金額≦買換資産の取得価額
⇒譲渡がなかったものとします (ﾛ) 収入金額＞買換資産の取得価額
⇒超える部分につき譲渡があったものとして所得の計算をします。
② 買換資産に付すべき取得価額
(ｲ) 収入金額＝買換資産の取得価額
⇒譲渡資産の取得費＋譲渡費用 (ﾛ) 収入金額＜買換資産の取得価額
⇒（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）＋（買換資産の取得価額－収入金額）
(ﾊ) 収入金額＞買換資産の取得価額
⇒（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×買換資産の取得価額 収入金額
③ 取得時期
譲渡資産の取得時期を引き継がず、買換資産の実際の取得日が取得時期となります。
○ 特定事業用資産の買換え（措法37）
(1) 適用要件
個人が有する資産（棚卸資産等を除く。）で、一定の事業（準事業を含む。）の用に供して いるものを譲渡した場合において、その譲渡の日の属する年の12月31日までに一定の資産の 取得をし、かつ、その取得の日から1年以内にその取得をした資産（買換資産）を一定の地域 内にあるその個人の事業の用に供したとき又は供する見込みであるとき
※ 譲渡資産と買換資産とが一定の組み合わせになっていることが必要です。
具体例
※ 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年超
譲渡資産（※） 買換資産
既成市街地
1号 等内 既成市街地
等以外 工場等、又はその敷
地の用に供されてい る土地等
土地等、建物、構築 物、機械及び装置
4号 国内 土地・建物・構築物 国内 土地等（300㎡以 上）、建物、構築物
※ 譲渡資産の工場等とは、工場、作業場、研究所、営業所、倉庫等及び その他これらに類する施設（福利厚生施設を除く）及び付属設備をいう
譲渡資産(※) 買換資産
(2)
土地の面積制限
買換資産の土地等の面積が、譲渡をした土地等に係る面積の5倍を超える場合は、
その超える部分の面積に対応するものは買換資産とはなりません。
(3)
手続き
① 確定申告書に措置法第37条と記載
② 譲渡所得の内訳書を作成して添付
③ 譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証す
る市区町村長等の証明書などを添付
(４) 買換の特例の譲渡所得の計算及び買換資産に付すべき取得価額
① 譲渡所得の計算
(ｲ) 収入金額≦買換資産の取得費
㋑ 総収入金額 ＝ 譲渡価額×0.2
㋺ 取得費・譲渡費用 ＝（取得費＋譲渡費用）×0.2
㋩ 譲渡所得の金額 ＝ ㋑ ＋ ㋺
(ﾛ) 収入金額＞買換資産の取得費
㋑ 総収入金額 ＝（収入金額（A）－買換資産の取得額（B）×0.8）
㋺ 取得費・譲渡費用 ＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）× A−B×0.8
A
㋩ 譲渡所得の金額 ＝ ㋑ ＋ ㋺
② 買換資産に付すべき取得価額 (ｲ) 収入金額＝買換資産
（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×0.8＋収入金額×0.2 (ﾛ) 収入金額＜買換資産の取得価額
（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×0.8＋買換資産の取得価額－収入金額×0.8 (ﾊ) 収入金額＞買換資産の取得価額
⇒（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×買換資産の取得価額×0.8
収入金額 ＋買換資産の取得価額×0.2 (注) 一定の買換の場合は、上記①②の計算式中の割合が、0.8を0.7・0.75、0.2を
0.3・0.25にするものがありますので、確認をお願いします。
③ 取得時期
譲渡資産の取得時期を引き継がず、買換資産の実際の取得日が取得時期となります。
イメージ
(ｲ) 収入金額=買換資産の取得価額の場合
① ② ㋺
80%
収入金額 取得費・ 買換資産
譲渡費用
（1,000） （600） （1,000）
譲渡所得の計算 ① 1,000×0.2＝200
（①－②） ② 600×0.2＝120
③ ①－②＝80
付すべき取得価額 600×0.8＋1,000×0.2＝680
㋑
21
(ﾛ) 収入金額＜買換資産の取得価額の場合
① ②
80%
収入金額 取得費・ 買換資産
譲渡費用
（1,000） （600） （1,200）
譲渡所得の計算 1,000＜1,200
（①－②） ① 1,000×0.2＝200
② 600×0.2＝120
③ ①－②＝80
付すべき取得価額 600×0.8＋（1,200－1,000×0.8）＝880
（㋑＋㋺）
㋑
㋺
(ﾊ) 収入金額＞買換資産の取得価額の場合
㋺
収入金額 取得費・ 買換資産
譲渡費用
（1,200） （600） （1,000）
譲渡所得の計算 1,200＞1,000
（①－②） ① 1,200－1,000×0.8＝400
③ ①－②＝200
付すべき取得価額 600× ＋1,000×0.2=600
① ②
㋑ 80%
② 600× 1,200－1,000×0.8
1,200 ＝200
４ 特別控除
○ 収用交換の場合（措法33の4）
(1) 内容
① 対象資産
棚卸資産等以外の資産
② 要件
(ｲ) 収用等（収用、買取り、換地処分、権利変換、買収、消滅）交換処分（収用、買取り、
交換）によって資産を譲渡
(ﾛ) 買取り等の申し出があった日から6月を経過した日までに譲渡
(ﾊ) その個人が、その年中に収用等された資産のいずれについても、収用等の課税の繰 延べの適用を受けないこと
(ﾆ) その収用等された資産について課税の繰延べの適用を受けていないこと (2) 制限
一の収用交換等の事業について収用交換等による資産の譲渡が2以上であった場合で、これ らの譲渡が2以上の年にまたがって行われるときは、そのうち最初に譲渡が行われた年におけ る資産の譲渡に限ります。
(3)
特別控除額
5,000万円(4)
手続き
① 確定申告書に措置法33条の4と記載。
② 譲渡所得の内訳書を作成し添付。
③ 買取り等の最初の申し出の年月日及びその申し出の対象となった資産を記載し た「証明書」を添付
(5)
その他
収用される資産は、土地等建物等に限りません。
この場合、(3)の控除額は、5,000万円を限度に
分離短期→総合短期→総合長期→山林→分離長期の順に控除します。
補償金の取扱いは、課税の繰延べと同様です。
○ 土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34）
(1) 内容
土地等が特定区画整理事業等のために買い取られる場合
(2) 制限
① 同一事業の事業用地として2以上の年にまたがって行われるときは、そのうち最初の買取 りが行われた年における資産の譲渡に限ります。
② 土地等のみに適用があります。
(3) 特別控除額 2,000万円
(4) 手続き
① 確定申告書に措置法第34条と記載
② 譲渡所得の内訳書を作成し添付
③ 事業施行者から交付された「買取証明書」など、特定土地区画整理事業等のために 土 地等の買取りがあったことを証する書類等を添付
○ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34の2）
(1) 要件
土地等が特定住宅地造成事業等のために買い取られる場合 (2) 制限
① 一定の事業については、同一事業の事業用地として2以上の年にまたがって行われるとき は、そのうち最初の買取りが行われた年における資産の譲渡に限ります。
ただし、この特例は、一部の事業については連年で適用が受けられる事業がありますので、
連年適用可能かどうかの確認を条文等で確認をしてください。
② 土地等のみに適用があります。
(3) 特別控除額 1,500万円
(4) 手続き
① 確定申告書に措置法第34条の２と記載
② 譲渡所得の内訳書を作成し添付
○ 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35）
(1)
要件
居住用財産を譲渡した場合 居住用財産とは、
① 居住の用に供している家屋
② 居住の用に供している家屋と共に譲渡したその家屋の敷地
③ 災害により滅失した居住用家屋の敷地
④ 居住の用に供さなくなった家屋
⑤ 居住の用に供さなくなった家屋と共に譲渡したその家屋の敷地 です。
③④⑤については、居住の用に供さなくなった日以後3 年を経過する日の属する年 の12月31日までに譲渡をする必要があります。
令和3年の所得税では、平成30年1月2日以後に居住しなくなったものが適用可能
(2)
制限
① 前年又は前々年において、
・この特例
・居住用財産の買換えの規定
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 の適用を受けた場合はこの規定の適用はありません。
② その個人の配偶者その他その個人と特別の関係がある者に対する譲渡
(3)特別控除額
3,000万円 (4)
手続き
① 確定申告書に措置法第35条と記載
② 譲渡所得の内訳書を作成し添付
③ 譲渡の日の前日の住民票の住所と譲渡に係る資産の所在地とが異なる場合には、
戸籍の附票など居住用財産であることを明らかにするものを添付
５ 軽減税率
○ 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合（措法31の2）
(1)
要件
譲渡した年の1月1日において所有期間が 5年を超える土地等の譲渡で一定のもの を譲渡した場合に、財務省令で定める証明がされたもの
(2)
税率
① 分離課税長期譲渡所得の金額≦2,000万円 分離課税長期譲渡所得の金額×10%
② 分離課税長期譲渡所得の金額＞2,000万円
200万円＋（分離課税長期譲渡所得金額－2,000万円）×15%
③ 住民税
(ｲ) 上記①の場合・・・4%
(ﾛ) 上記②の場合・・・80万円＋（分離課税長期譲渡所得の金額－2,000万円）×5%
(3)
適用除外
他の課税の特例の適用を受ける場合には適用が受けられません
(4)手続き
① 譲渡所得の内訳書を作成し確定申告書に添付
② 譲渡資産に関する証明書等を添付
③ 確定申告書に措置法31条の2と記載
○ 居住用財産の譲渡した場合（措法31の3）
(1)
要件
譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡をした場合
(2)税率
① 分離課税長期譲渡所得の金額≦6,000万円 分離課税長期譲渡所得の金額×10%
② 分離課税長期譲渡所得の金額＞6,000万円
600万円＋（分離課税長期譲渡所得金額－6,000万円）×15%
③ 住民税
(ｲ) 上記①の場合・・・4%
(ﾛ) 上記②の場合・・・240万円＋（分離長期譲渡所得金額－6,000万円）×5%
(3)
適用除外
居住用財産を譲渡した場合の特別控除（3,000万円控除）
収用交換等の場合の特別控除（5,000万円控除）
以外の譲渡に係る課税の特例の適用を受けている場合は適用を受けられません
(4)手続き
① 確定申告書に措置法31条の3と記載。
② 譲渡所得の内訳書を作成し確定申告書に添付
③ 売却した居住用財産の登記事項証明書を添付
④ 譲渡契約締結日の前日において住民票に記載されていた住所と売却した居住用
財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなどを添付
○ 分離短期譲渡所得の軽減税率（措法32③）
(1)
適用されるもの
① 国又は地方公共団体に対する土地等の譲渡
② 独立行政法人都市再生機構、土地開発公社その他一定の法人に対する土地等 の譲渡でその法人の業務に直接必要なもの
③ 収用交換等による土地等の譲渡
(2)
税率
分離課税短期譲渡所得金額×15%（住民税9%）
(3)
重複適用
(1)に掲げる譲渡に該当する場合は、他の譲渡所得特例の適用を受けていても、
