第193回定期講演会講演録「不動産市場の最新動向と今後の有望分野～『足元の転換期』と『2021 年以降』の市況を読む～」

(1)

第回定期講演会講演録日時平成年月日（木）

会場日本消防会館

「不動産市場の最新動向と今後の有望分野

～『足元の転換期』と『年以降』の市況を読む～」

みずほ証券株式会社市場情報戦略部上級研究員石澤卓志

石澤でございます。よろしくお願いをいたします。毎年この時期にお話をさせていただいております。昨年の段階では比較的不動産の市況がよろしく、もし次の年に同じようなお話をさせていただくのであれば、さらに良いお話をすることができるのではないかと申し上げたわけですが、大体そうなってきたような気は、個人的にはしておるわけですが、最近好調が少し行き過ぎたのかなと思うようなところもありました。そういった面で不動産のマーケットのほうも、踊り場といいますでしょうか、少し変わり目を迎えたのではないかなと考えております。そういったところを本日は、

お話しさせていきたいと思う次第です。

お手元に資料の中で横長のプレゼン資料がございますが、こちらを中心に申し上げたいと思います。まず、最近の地価動向について申し上げたいと思います。お手元の資料の図表の番目です。

ページ番号と図表番号は一致しておりますので、

ページ目をご覧いただきたいと思います。こちらに今年の基準地価の動向等、お示しをしているわけですが、ご案内のとおり、今年、地価は大きな節目であったのではないかと考えております。

図表の下の円グラフのほうをご覧いただきたいと思いますが、前年に比べまして地価が上昇した所、横ばいだった所、下落しました所、その構成比を円グラフでお示ししています。ご案内のとおり、一番古いデータ、年時点のミニバブルの頃ですので、東京圏の住宅地、商業地、いずれにおきましても、地価はほとんどの所で上昇して

いたわけですが、この年秋口にリーマンショックがありまして、全く状況が変わってしまったわけです。

ただ年頃から徐々に地価の上昇地点が増えてまいりまして、そして今年ですが、図表のコメント欄、右側の欄にお示しをしておりますとおり、一つの大きな区切りだったのではないかと考えております。全国の商業地が年ぶりに下落から脱却したといった状況です。わずかではございますが、上昇ということです。地価の底打ち傾向は年頃から出始めていたわけですが、実際に今年、下落から脱却というわけですので、かなり大きな節目だったのではないかというふうに考えております。

ただ日本全体ではようやく下落から横ばいに移行した状況であるわけですが、三大都市圏に関しては、実は今年で年連続の上昇ということでしたので、そういった点で地価の動向は大都市圏と地方圏とで相当二極化が進行しているということではないかと思います。

お手元の資料の図表の番目ですが、今回の基準地価からどういった所で地価が上昇していったかということをお示ししております。いろいろと細かなデータが並んでいますが、私は主に地価の上昇地点は三つのグループに分かれるのではないかなと考えておりまして、この三つのグループを図表のコメント欄に①から③という形でお示ししております。

一つ目が再開発が進行しました地域、大都市圏

(2)

に関して申し上げれば、不動産投資が盛んな地域といった言葉で置き換えてもよろしいかと思います。それから、二つ目が交通アクセスが整備された地域、それから三つ目が観光リゾート需要が盛り上がった所、いわゆるインバウンド需要が盛んな所ということになるわけですが、実はこの区分、

年頃からほとんど変わっておりません。こういった点では、同じような地価動向が大体年間続いているということになりますが、しかしながら、地価の上昇地点が相当広くなりましたので、

それぞれの区分がバラエティーに富んでいると言いますか、多様化が進んでいるということが言えるのではないかと思います。

この中のまず一つ目、再開発の進展、ないしは不動産投資の進展というところで、お手元の表の一番上が東京、日本橋室町についてお示しをしておりますが、この中にご覧のとおり、この日本橋、

京橋、それから銀座の辺りが一番東京都内で最も再開発が盛んな所ということになろうかと思います。

ちょうど昨日でございますが、銀座の松坂屋の再開発の計画が公表されていましたが、*,1=$6,;

という新しい複合ビルを造られるという話でございました。今年の月には銀座プレイスができまして、この時期に公表されました地価/22.レポートなどでも、この銀座の地価、顕著に上昇してる結果になったわけですが、こういった商業施設の開発等も、地価に相当強く影響しているのではないかと考えられます。

それから図表の上から二つ目、三つ目ですが、

名古屋の駅前でございます。名駅古川ビル、それから井門名古屋ビルといった二つのビルがありまして、この二つ、名古屋駅を挟んでちょうど反対側に位置しているのですが、いずれも地価の上昇率が非常に高い状況にございます。この二つのビルは、昨年の基準地価でも、地価の上昇率位、

位だったわけですが、今回もまた、位、位でございました。順位は位、位、入れ替わったのですが、昨年、今年と年連続で、名古屋の名駅が地価の上昇率、日本のトップと、それから第位を独占したといったことになります。これは言わずもがなですが、名古屋は今、非常に市況が好調でございます。昨年は名古屋のオフィスビルの供給が過去最大規模になったわけでございます。

大名古屋ビルヂング等出来上がったわけですが、

しかしながら、大量供給にもかかわらず、空室率は非常に安定をしておりまして、おおむねパーセント前後で推移している状況でございます。次空室が幾らか発生したはずですが、地元経済が好調だということもありまして、名古屋ルーセントタワーに大名古屋ビルヂングに移転されますテナントさんが、一時引っ越しされていたようですが、

今はほとんどオファーが入ったような状況でありまして、次空室も結果的にほとんど発生しなかったといった状況でした。

こういった面で、地元経済が好調だということが、名古屋の市況を支えたということになろうかと思います。通常であればビルの大量供給は市況の悪化要因になる場合が多いわけですが、名古屋の場合は、地元企業の影響が非常に強いといったところがありますので、むしろこういったタイムリーなビル供給が重要の受け皿ができたということで、それが新しい供給を生み出す基盤になっている。言うなれば供給が需要を生み出すといった効果が名古屋では起こっているのではないかと思います。

しかしながら、注意しなければいけませんのは、

あくまでもこれ、地元経済が好調だということが背景にありますので、実は、いわゆるトヨタショック、年の秋口でございますが、この直後の基準地価、公示地価等では、名古屋は非常に地価の下落が大きかったわけです。年の公示地価、

基準地価ですと、地価の下落率の上位を名古屋が占めるような状態でしたので、こういった面で見るならば、名古屋は良きにしろ悪しきにしろ、地元経済次第だということになってくるわけです。

こういった面で非常に振れが大きいという点も注意しなければいけないところかなと思います。

当面の間は名古屋の経済、好調だろうというふうに考えております。今年月に完成しましたシンフォニー豊田ビルに関しましても、こちら満室になりましたですし、来年は棟、大型ビルが供給される予定ということですが、このうち棟は非常に募集状況好調だと聞いております。今の段階で、大体割以上埋まっていると聞いておりますので、そういう点では名古屋の市況のほうは、

来年も好調だろうと考えております。もう棟のほうは、少し駅から離れておりますので、まだ完全には埋まっていないといった状況だと思いますけれども、しかしながら、名古屋の場合、これか

(3)

ら先もおおむね堅調な市況になってくるのではないかなと考えております。

それからその下に大阪のデータですが、大阪はご案内のとおり、年前にグランフロント大阪が出来上がったわけです。こちらは三つの再開発が一度に完成した、それくらいのボリュームがあり、

当初オフィスビル部分は、割強の稼働率でスタートしたわけです。割近く空いていましたが、今の段階でこのグランフロント、割以上埋まったということで、大阪の市況のほうもだいぶ良くなってきたといった状況でございます。

大阪は今年、年はビル供給ゼロでございました。大阪の供給ゼロというのは非常に珍しい状況でして、恐らく過去年間で初めてなのではないかと思います。来年もビルの供給、大型ビルに関しましては、棟のみの供給だそうでして、このグランフロントができたインパクトが非常に大きかったようです。その反動で、ビル供給がだいぶ抑制されていたわけですが、これは結果的に市況にとりましては、プラスになりまして、大阪の市況のほうも、当面の間は回復傾向といった状況です。

昨年年に関しても、中型ビルが主体で十数棟の供給があったわけですが、こちらもおおむね高い稼働率でスタートしたということがございました。そういった面で大阪の市況は、今のところ、

それほど大きな問題はないといった状況でございます。大阪は、これからの先もしばらくの間は、

ビル供給が抑制された状態が続いてまいりますので、しばらくの間は市況のほうは堅調であろうかなというふうに考えております。

それから、同じ表の下のほうですが、福岡のデータをお示ししております。福岡はご案内のとおり、今年の春、-5さんと-3さんの共同のビルが出来上がりまして、これがほぼ満室になったといった状況でした。パーセント稼働でスタートしたというふうに聞いておりますが、月までに満室になりました。福岡は来年の春に棟、比較的小さなビルの供給がありますが、それ以降はあまり大型ビルの供給はない見込みでして、今のところ、

年まではビルの供給の抑制が続く見込みでございます。こういった点で福岡の市況も、しばらくの間は好調が続くと考えております。

ということで、いろいろ申し上げましたが、ビル供給という点からいたしますと、名古屋を除き

ますと、今は全般的に供給が少なくなっておりますので、それが市況では、締まった需給関係というものを作り出しまして、プラスに働いているということになろうかと思います。

それから、お手元の図表のDの欄、大きな区切りの上から二つ目では商業施設関係の開発をお示ししています。この中で今申し上げました銀座の他に、大阪も心斎橋の周辺等の再整備が進んでまいりましたので、インバウンド需要等の効果というものもあり、地価にとってはプラスに働いているということではないかと思います。

それから広島のデータがありますが、広島もインバウンド需要が盛んでございます。広島に関しましては、欧米人の観光客の方に大変な人気だそうでございますね。大阪はどちらかと言いますと、

中国の方の来訪が多いのですが、広島は、日本古来の風景を堪能できる場所もありますし、それからもちろん原爆関係の資料もありまして、非常に観光客が増えてきております。それから家電量販店の進出が、数年前から非常に盛んでした。これは思うに、地元のデオデオさんと、それからエディオンさんの争いということになるわけなのですが、こちらはいろんなところに波及をいたしまして商業施設が進出していますが、これも地価にとりまして、プラスに働いているといった状況です。

あえて中国四国地方に関して申し上げれば、広島以外はそれほど大きな町がないので、このエリアの需要を、広島が大体一手に担っているような状況です。これが地価のほうにとりましては、大変なプラスに働いているのではないかなというふうに考えられます。

それからお手元の表の真ん中あたりの欄ですが、

Eの交通アクセスが進展した所として、北陸新幹線の沿線等が代表的な事例となっています。今年の基準地価ですと、札幌の中心部の地価が随分上がったわけですが、こちら、市電のループ化が昨年の月に完成したということがございまして、

そこで札幌も町の中心部等、随分地価が上がっているといった状況です。

それからお話が少しずれますが、札幌は駅の北口とその周辺のほうに関しましても、特に住宅等の売れ行きが好調だということがございますので、

そこで札幌に関しましては、商業地、住宅地、いずれに関しましても、地価のほうはおおむね堅調といった状況です。札幌の中心部のほうは多少まに関して申し上げれば、不動産投資が盛んな地域

といった言葉で置き換えてもよろしいかと思います。それから、二つ目が交通アクセスが整備された地域、それから三つ目が観光リゾート需要が盛り上がった所、いわゆるインバウンド需要が盛んな所ということになるわけですが、実はこの区分、

年頃からほとんど変わっておりません。こういった点では、同じような地価動向が大体年間続いているということになりますが、しかしながら、地価の上昇地点が相当広くなりましたので、

それぞれの区分がバラエティーに富んでいると言いますか、多様化が進んでいるということが言えるのではないかと思います。

この中のまず一つ目、再開発の進展、ないしは不動産投資の進展というところで、お手元の表の一番上が東京、日本橋室町についてお示しをしておりますが、この中にご覧のとおり、この日本橋、

京橋、それから銀座の辺りが一番東京都内で最も再開発が盛んな所ということになろうかと思います。

ちょうど昨日でございますが、銀座の松坂屋の再開発の計画が公表されていましたが、*,1=$6,;

という新しい複合ビルを造られるという話でございました。今年の月には銀座プレイスができまして、この時期に公表されました地価/22.レポートなどでも、この銀座の地価、顕著に上昇してる結果になったわけですが、こういった商業施設の開発等も、地価に相当強く影響しているのではないかと考えられます。

それから図表の上から二つ目、三つ目ですが、

名古屋の駅前でございます。名駅古川ビル、それから井門名古屋ビルといった二つのビルがありまして、この二つ、名古屋駅を挟んでちょうど反対側に位置しているのですが、いずれも地価の上昇率が非常に高い状況にございます。この二つのビルは、昨年の基準地価でも、地価の上昇率位、

位だったわけですが、今回もまた、位、位でございました。順位は位、位、入れ替わったのですが、昨年、今年と年連続で、名古屋の名駅が地価の上昇率、日本のトップと、それから第位を独占したといったことになります。これは言わずもがなですが、名古屋は今、非常に市況が好調でございます。昨年は名古屋のオフィスビルの供給が過去最大規模になったわけでございます。

大名古屋ビルヂング等出来上がったわけですが、

しかしながら、大量供給にもかかわらず、空室率は非常に安定をしておりまして、おおむねパーセント前後で推移している状況でございます。次空室が幾らか発生したはずですが、地元経済が好調だということもありまして、名古屋ルーセントタワーに大名古屋ビルヂングに移転されますテナントさんが、一時引っ越しされていたようですが、

今はほとんどオファーが入ったような状況でありまして、次空室も結果的にほとんど発生しなかったといった状況でした。

こういった面で、地元経済が好調だということが、名古屋の市況を支えたということになろうかと思います。通常であればビルの大量供給は市況の悪化要因になる場合が多いわけですが、名古屋の場合は、地元企業の影響が非常に強いといったところがありますので、むしろこういったタイムリーなビル供給が重要の受け皿ができたということで、それが新しい供給を生み出す基盤になっている。言うなれば供給が需要を生み出すといった効果が名古屋では起こっているのではないかと思います。

しかしながら、注意しなければいけませんのは、

あくまでもこれ、地元経済が好調だということが背景にありますので、実は、いわゆるトヨタショック、年の秋口でございますが、この直後の基準地価、公示地価等では、名古屋は非常に地価の下落が大きかったわけです。年の公示地価、

基準地価ですと、地価の下落率の上位を名古屋が占めるような状態でしたので、こういった面で見るならば、名古屋は良きにしろ悪しきにしろ、地元経済次第だということになってくるわけです。

こういった面で非常に振れが大きいという点も注意しなければいけないところかなと思います。

当面の間は名古屋の経済、好調だろうというふうに考えております。今年月に完成しましたシンフォニー豊田ビルに関しましても、こちら満室になりましたですし、来年は棟、大型ビルが供給される予定ということですが、このうち棟は非常に募集状況好調だと聞いております。今の段階で、大体割以上埋まっていると聞いておりますので、そういう点では名古屋の市況のほうは、

来年も好調だろうと考えております。もう棟のほうは、少し駅から離れておりますので、まだ完全には埋まっていないといった状況だと思いますけれども、しかしながら、名古屋の場合、これか

(4)

だ空室が残っているような所もあり、すべてがすべて良いというわけではないのですが、市況のほうに関しては、おおむね堅調と言ってよろしいのではないかと思います。札幌は、来年、再来年と大型開発が続く見込みですが、こちらもそれぞれ比較的立地条件が良い所の開発が中心ですので、

恐らく市況のほうにとりましては、それほど大きな問題にはならないであろうと当方では考えております。

それからその下に仙台のデータをお示ししておりますが、仙台も昨年の月、地下鉄東西線が出来上がり、この沿線の地価が随分と上昇しています。仙台の町の中心といいますと、一番町広瀬通り、青葉通りの方面の、駅の西口が中心地となりますが、東側のほうに関しましては、この東西線ができた波及効果が相当ございます。こちら、もともと地価の水準が低かった所ですので、上昇率は東のほうが目立つ状況ではないかと思います。

それから、その下ですが、金沢のデータ、それから東京の新宿丁目のデータがございます。新宿丁目に関しましては、ここ数年間、地価の上昇がかなり好調に続いているといった状況です。

やはりこちらも年ほど前から地下鉄の副都心線と、それから東急東横線がつながり、交通利便性が上がり来客者が増えたといった理由があります。

渋谷が今、駅舎の開発を行っておりますので、随分と渋谷駅が使いづらくなったという評判でございます。それがために最近では、渋谷の駅の周辺のお客さんが、新宿丁目のほうに流れているといった指摘があります。こういった面で、新宿丁目が渋谷のほうがいろいろ問題点があります恩恵を受けているということが言えるのではないかと思います。ただ渋谷のほうが年頃から、今の再整備が完成をしてまいりますので、年以降は渋谷の逆襲が始まってくるのかもしれないなと考えています。こういった面で渋谷あるいは新宿エリアの競い合いといったものも、これから先は注目されるところではないかなというふうに考えています。

それからその下の欄、東京の湾岸のエリアですが、こちらはお手元に示しておりますとおり、圏央道、それから外環道の整備が進んでいます。これにネット通販の隆盛というものが重なりまして、

今、物流施設の建設が非常に盛んになってきているといった状況です。最近は物流施設も完全な都

市型施設になってまいりまして、宅配便の配送センター等が多くなってきています。こういった宅配便の配送センター等は、仕分け等に人手が必要になりますので、物流施設も最近では、駅の近くに出来上がるような状況になっています。交通利便性が高い所に、こういった物流施設が出来上がるようになってきていますが、そこで今、マンション用地と倉庫用地の用地の取り合いが起こっているようなところも一部に出てきています。

千葉県の湾岸の一部ですが、駅をしばらく歩きますと、マンション建設反対といったのぼりが立っています。のぼりは実は地元の倉庫業者さんが立てている場合が多いのですけれども、最近地元の倉庫業者さんの場所を、マンション建設が相当侵食するようになっています。マンション建設反対といいますと、昔、住民の方がのぼりを立てる場合が多かったわけですが、最近では地元の倉庫業者さんたちが立てるといった例が中にはあるようです。こういった点で、倉庫業者とマンション業者の取り合いも起こってきていまして、これも地価の上昇に拍車をかけているところがあるのではないかなと考えています。

それからお手元の図表の下のほうの欄で、&

の欄、観光リゾート需要といったところですが、

こちらは先ほど、大阪や広島について申し上げたように、京都、それから北海道などでも、地価はこの影響で随分と上昇しています。

お手元に沖縄の那覇のデータをお示ししていますが、那覇の場合はいくつか理由が重なったんではないかと考えております。もちろんこちら、観光客も増えていますけれども、最近地元の新聞社が本社屋を建てたり、市役所が引っ越しをしてきたり、いろんな要素が重なっているわけですが、

今大体こういった所で地価が上がっている状況です。

ただ一番数が多く、目立つ所といいますと、やはり不動産投資が盛んな所ということになってくるんではないかと思いますが、お手元の図表の番、ちょっとご覧いただきたいと思います。こちら東京区の各区のデータですが、グラフの横軸のほうに、各区の平均の地価をお示ししています。

それからグラフの縦軸のほうですけれども、伸び率を示しているわけですが、こういったグラフを書きますと、おおむね正の相関関係を見ることが

(5)

できるといった状況でございます。

今、不動産投資が盛んな所といいますと、どうしても繁華性が高い所、駅前等が中心になってきますが、こういった所はもともと地価の水準が高い所でございます。こういった地価の水準がもともと高い所で、今、不動産投資が盛んになりまして、それがさらにまた地価を押し上げてるといった状況です。

ですから、東京区内でも地価の二極化が進行しているといったデータになってくるわけです。

このグラフ、毎回、公示地価、基準地価が公表されるたびごとに作っていますが、お手元にはお示ししておりませんが、今年の公示地価、月日時点のデータを見ますと、やはり正の相関関係を見ることができます。おおむね逓減関係といいましょうか、グラフが右のほうに行けば行くほど、伸び率が鈍ってくるデータになっておりました。ところが、今回の基準地価では、ご覧のとおり、グラフの地価の水準が高い所と低い所が伸びているといった状況です。

そういった点で、今年の春の公示地価とちょっと状況が違ってきたのかなというふうに考えられます。どちらかと言いますと、地価が高い所の上昇率が、さらにまた上がってきたといった状況ですので、不動産投資の効果が今年の春の公示地価よりもさらに強く表れるようになってきたのかなと考えております。

逆に言いますと、地価の水準が中くらいといいますか、この真ん中の所に関しましては、それほど伸びていないといった所がございますので、そこで今、再開発が盛んな所、いろいろと需要が盛り上がっている所といいますと、地価がうんと高い所か、あるいは低い所、この両極端が中心になっておりまして、あまり特徴がない所が、若干置いてけぼりをくっているような状況ではないかというふうに考えています。

ただ、後ほどまた申し上げますが、最近ちょっと地価のほうが上がり過ぎたきらいがございます。

その点では今、お手元に示しますとおり、地価の高い所のほうが、随分と上昇が目立つわけですが、

これから先に関しましては、地価の水準がもともと高い所の伸び率が、若干鈍ってまいりまして、

また逓減状態といいますか、そういったグラフになってくるのではないかなと当方では考えています。

お手元の資料の図表の番目をご覧いただきたいと思いますが、今、地価上昇が著しい場所の話を申し上げたわけですが、地方都市のほうに関しましては、全体とすればまだ地価の下落が多いといった状況です。公示地価、基準地価で申し上げれば、基準地価に関しましては、大体、調査地点の割ほどの所で依然として地価の下落が続いているといった状況です。下落の幅は、いずれも縮んでいますが、ただ、大都市圏で、地価の伸び率が拡大していることを考えますと、地方圏のほうは、下落率が縮んだとは言いましても、まだ下落が続いていますので、現在また地価の二極化が進行しているといった言い方もできるのではないかと考えております。

この図表には、今回、基準地価で下落率が大きかった所をお示ししています。こちらは大体三つのグループに分かれるのかなと考えております。

この三つのグループを図表のコメント欄に①から③という形でお示ししていますが、一つ目は、

人口減少、それから高齢化が進行した地域になっています。これは、ある程度は構造的な問題ですので、この要因によりまして地価が下落している所は、大体固定化する傾向がございます。

ここ数年間で申し上げれば、北海道の自治体と、

瀬戸内の離島の下落が目立つといった、こういった状況です。これは昨年の基準地価もそうですし、

今年の公示地価もそうでございます。こういった面で、高齢化が進行している所、それから人口減少が進んでいる所、いずれも下落がひどいわけなのですが、特に北海道と瀬戸内が目立つといったところが、ここ数年間変わっていないという状況です。

それから二つ目、三つ目の要因ですが、東日本大震災以降、特に天災のリスクが相当に意識されるようになってきました。二つ目が過去数年間に実際に天災が起こってしまった所、それから三つ目が将来的にこのリスクが懸念される所となりますが、二つ目の所に関しましては、今回の基準地価ですと、茨城県の常総市、それから今年春に地震がありました熊本の下落が相当目立ちました。

今回の基準地価ですと、熊本に関しましては、

地点、調査が休止されたわけなのですが、ただこれでも相当に影響は大きかったようでして、やはりお手元に示しましたとおり、益城町では相当なだ空室が残っているような所もあり、すべてがす

べて良いというわけではないのですが、市況のほうに関しては、おおむね堅調と言ってよろしいのではないかと思います。札幌は、来年、再来年と大型開発が続く見込みですが、こちらもそれぞれ比較的立地条件が良い所の開発が中心ですので、

恐らく市況のほうにとりましては、それほど大きな問題にはならないであろうと当方では考えております。

それからその下に仙台のデータをお示ししておりますが、仙台も昨年の月、地下鉄東西線が出来上がり、この沿線の地価が随分と上昇しています。仙台の町の中心といいますと、一番町広瀬通り、青葉通りの方面の、駅の西口が中心地となりますが、東側のほうに関しましては、この東西線ができた波及効果が相当ございます。こちら、もともと地価の水準が低かった所ですので、上昇率は東のほうが目立つ状況ではないかと思います。

それから、その下ですが、金沢のデータ、それから東京の新宿丁目のデータがございます。新宿丁目に関しましては、ここ数年間、地価の上昇がかなり好調に続いているといった状況です。

やはりこちらも年ほど前から地下鉄の副都心線と、それから東急東横線がつながり、交通利便性が上がり来客者が増えたといった理由があります。

渋谷が今、駅舎の開発を行っておりますので、随分と渋谷駅が使いづらくなったという評判でございます。それがために最近では、渋谷の駅の周辺のお客さんが、新宿丁目のほうに流れているといった指摘があります。こういった面で、新宿丁目が渋谷のほうがいろいろ問題点があります恩恵を受けているということが言えるのではないかと思います。ただ渋谷のほうが年頃から、今の再整備が完成をしてまいりますので、年以降は渋谷の逆襲が始まってくるのかもしれないなと考えています。こういった面で渋谷あるいは新宿エリアの競い合いといったものも、これから先は注目されるところではないかなというふうに考えています。

それからその下の欄、東京の湾岸のエリアですが、こちらはお手元に示しておりますとおり、圏央道、それから外環道の整備が進んでいます。これにネット通販の隆盛というものが重なりまして、

今、物流施設の建設が非常に盛んになってきているといった状況です。最近は物流施設も完全な都

市型施設になってまいりまして、宅配便の配送センター等が多くなってきています。こういった宅配便の配送センター等は、仕分け等に人手が必要になりますので、物流施設も最近では、駅の近くに出来上がるような状況になっています。交通利便性が高い所に、こういった物流施設が出来上がるようになってきていますが、そこで今、マンション用地と倉庫用地の用地の取り合いが起こっているようなところも一部に出てきています。

千葉県の湾岸の一部ですが、駅をしばらく歩きますと、マンション建設反対といったのぼりが立っています。のぼりは実は地元の倉庫業者さんが立てている場合が多いのですけれども、最近地元の倉庫業者さんの場所を、マンション建設が相当侵食するようになっています。マンション建設反対といいますと、昔、住民の方がのぼりを立てる場合が多かったわけですが、最近では地元の倉庫業者さんたちが立てるといった例が中にはあるようです。こういった点で、倉庫業者とマンション業者の取り合いも起こってきていまして、これも地価の上昇に拍車をかけているところがあるのではないかなと考えています。

それからお手元の図表の下のほうの欄で、&

の欄、観光リゾート需要といったところですが、

こちらは先ほど、大阪や広島について申し上げたように、京都、それから北海道などでも、地価はこの影響で随分と上昇しています。

お手元に沖縄の那覇のデータをお示ししていますが、那覇の場合はいくつか理由が重なったんではないかと考えております。もちろんこちら、観光客も増えていますけれども、最近地元の新聞社が本社屋を建てたり、市役所が引っ越しをしてきたり、いろんな要素が重なっているわけですが、

今大体こういった所で地価が上がっている状況です。

ただ一番数が多く、目立つ所といいますと、やはり不動産投資が盛んな所ということになってくるんではないかと思いますが、お手元の図表の番、ちょっとご覧いただきたいと思います。こちら東京区の各区のデータですが、グラフの横軸のほうに、各区の平均の地価をお示ししています。

それからグラフの縦軸のほうですけれども、伸び率を示しているわけですが、こういったグラフを書きますと、おおむね正の相関関係を見ることが

(6)

下落がありました。

それから三つ目でございますけれども、こちらもここ数年間、傾向が同じなわけなのですが、特に静岡県、それから愛知県の湾岸の下落が目立つといった状況です。一方でこの愛知県、静岡県に関して申し上げれば、県の中心部、名古屋ですとか、それから静岡、浜松は地価の上昇が相当に著しい所がありますので、同じ県の中で二極化が進行しているといった言い方もできるのではないかなと思います。

東京圏に関して申し上げれば、やはり神奈川の湾岸の下落が相当に目立ちます。お手元に見えますとおり、横須賀、それから三浦市等の下落が目立つわけですが、こちらは活断層が非常に多い所です。ですから、地元で高齢化が進行している、

それから地元経済が不調だということが一番の下落理由なのだろうと思いますが、それとともに、

活断層が多く地震のリスクが懸念されるといったことも、地価の下落の要因になっているのではないかなと考えております。

お手元の資料の図表の番ですが、先ほどとはちょっと観点を変えてデータを作りました。これも毎年申し上げているわけでございますが、今回も同じことの繰り返しになりますけれども、今の地価の動向は、主に収益還元法で算定をされておりますので、大体、土地の収益性がダイレクトに地価に反映をされるような状況です。

この土地の収益性といいますと、いろんな要素がありますが、大体その土地を利用する方の頭数で決まってまいりますので、最近の地価動向は、

おおむね人口動態で説明ができます。そこでお手元のグラフの横軸に人口の変動率を示しまして、

それから縦軸のほうに地価の変動率をお示ししますと、大体このような正の相関関係を見ることができます。

昨日、今回の国勢調査の確定値が公表されましたが、日本の総人口は、国勢調査始まって以来のマイナスになりました。ここ年間でパーセント減少してるといった状況で、もちろん場所によって相当に差はありますが、やはり人口が増えております所は、東京、名古屋、それから沖縄等、

ごくわずかに限られてしまっています。日本で全般的に人口が減ってきているということは、地価が上がりづらくなってきてるということではない

かと思います。その点ではこれから先、このまま放っておきますと、東京、名古屋以外は、なかなか地価は上がらないといった状況になってくるのではないかなと考えております。

このような形でいろいろと濃淡はあるわけなのですが、ただ全体とすれば、地価はまだ上昇が続いているといった言い方になってくるのではないかと思います。ただその一方で、地価の水準が実需の限界に近づいたのではないかと思われるところも出ております。

今回の基準地価で申し上げますと、商業地は随分と伸びていますが、住宅地は伸びのテンポが鈍ってしまったという所もあるようです。

お手元に資本市場リサーチといった製本版のレポートを二つお持ちしました。この月版の資料のページ目をちょっとご覧いただきたいと思います。

細かなデータで恐縮ですが、このページ目にありますとおり、東京圏、大阪圏、名古屋圏、いずれにも住宅地に関しましては、地価の上昇地点数が減ってしまったというわけです。それから上昇率も鈍ってしまったのですが、地価が上昇し過ぎた所がありまして、実需の限界に近づいてしまった所があるのかなというふうに考えております。

お手元の横長の資料に戻っていただき、ページをご覧いただきたいと思います。こちら不動産投資の収益性をお示ししてるわけですが、やはり地価が上昇してまいりまして、最近では不動産投資の収益性も、だいぶ低下してしまっております。

お手元の図表番はグラフでお示ししていますが、お手元の製本版の、今度は月版のページ目でこのグラフの元データをお示ししております。

これもさまざまな細かな数字が並んでいるわけですが、この数字の表の上から五つ目になりますでしょうか。取引利回り（現在）と書いております欄がございますが、こちらが現在の地価に基づきます利回りということになっています。この取引利回り（現在）のデータをご覧いただきますと、

年ほど前、年から年にかけては、東京の都心部でも大体パーセントくらいの利回りを取ることができたわけだったのですが、最近では地価が上昇し、利回りは低下しています。一番新しいのが今年の月時点のデータになりますが、

(7)

パーセントまで低下してしまっているといった状況です。

私の個人的な意見でございますが、オフィスビルの不動産賃貸業が採算を取るためには、大体12, ベースでパーセントの利回りが必要だというふうに考えております。賃料収入等から管理コストを除いたものがネットオペレーティングインカムということになってくるわけです。これを分子に置きまして、分母に不動産価格を置きましたものを通常 12, ベースの利回りと呼んでいますが、

通常私ども、特にお断りをしない場合には、12,利回りを基にしましてお話をする場合が多いです。

このネットオペレーティングインカムの利回りパーセントがオフィスビル賃貸業が成り立ちます採算点だろうと考えています。

お手元のデータご覧いただきますと、都心部の大手町、丸の内のグレードが高いビルに限っての話ですが、今、取引利回りがパーセントまで低下してまいりましたので、実需の範囲を乗り越えるような状態になってきたのかなと考えております。

お手元のページ目の表をご覧いただきますと、

こちら東京都内の各エリアのデータをお載せしておりますけれども、日本橋でパーセント、それ以外の所でも、大体パーセントぐらい取れているような状況です。パーセントを下回ってまいりますと、当初から転売を狙った取引が多くなってくると考えております。真面目に不動産賃貸業をやりましても、採算が取れませんので、そこで転売を狙った取引が多くなってくる、バブル的な取引が多くなってくると考えています。大手町、

丸の内以外に関しましては、パーセント以上を確保できるような状況ですから、まだバブルではないと考えていますが、ちょっと危険水域に近づいてきたのかなと考えております。

場合によりましては今年から来年にかけて、一部の所では局地バブル的な状況になってくる可能性もあるのかなというふうに考えております。もしこの局地バブルが発生するとするならば、それは恐らく都心の大手町、丸の内ではなく、渋谷の近辺になってくるのかなと、個人的には思っております。大手町、丸の内は大型ビルしかありませんので投資対象が限られておりますし、物件当たりの投資金額も相当に大きなものになってまいります。こういった所は意外にバブルになりづらい

といった特性がございます。

一方で、渋谷の近辺でありますとか、港区の渋谷寄りになりますと、地価の単価は高いわけなのでございますが、大型ビルがほとんどありませんので、投資対象とすれば、物件当たりの価格が手頃な物件が多いというわけです。こういった所が、

局地バブルになりやすいと考えております。

一方で、先ほど申し上げました住宅地のほうですが、お手元の横長の資料のページ目をちょっとご覧いただきたいと思います。東京区の新築マンションの状況をお示ししたものでございます。

横軸に新築マンションの平均面積を、それから縦軸のほうに平均価格をお示ししています。この中で年のデータでございますけれども、お手元のグラフの右側のほうにありますが、線がほとんど垂直方向にピンと伸びてしまっています。

年は、相当地価の水準が上がりまして、それでマンションの価格も相当に高くなってしまったわけでございます。

デベロッパーとしては戸当たり価格が上昇いたしますと、売れ行きのほうに影響するといいますか、マンションの取得意欲に影響をしてまいりますので、戸当たり価格を抑えるために面積を狭めるといった戦略に出たところが多いようです。

年の月から月のデータも、お手元にお示ししていますが、こちらは線が横のほうに伸びているといった状況です。ですから戸当たり価格が抑えられているわけですが、ただし平方メートル当たり単価とか、坪単価ですと、やはりまだ上がってしまっているといった状況です。

お手元の元データを図表の番にお示ししております。横四つに表が分割されておりますけれども、この右から二つ目が分譲の単価のデータです。

お手元は平方メートル単価でお示しをしてるわけですけれども、私の個人的な意見ですが、一般の勤労者世帯の方が無理なく買えますマンションの価格といいますのは、大体、坪単価万ぐらいが限界かなというふうに考えております。

今の住宅ローンの条件と、金利等から基づいたもので出しましたもので、大体、可処分所得のパーセントくらい返済に回すことを上限としまして計算しましたデータです。図表の上下の真ん中あたりが東京圏の全体の平均値になります。昨年年の平方メートル単価が万円です。