天空率による高さ制限の取り扱い等

No. 004

既存不適格建築物の増改築について

～ 構造規定の遡及適用を中心とした解説 ～

主 な 内 容

構造耐力規定に係る既存不適格建築物の増改築 独立部分について

部分適用の取扱いについて 建築基準の適用に関する全体計画認定

2017.8

日本 ERI 株式会社

1

■ 既存不適格建築物に関連する法改正の流れ ■

□

既存不適格建築物の増改築時は構造規定が遡及適用される

建築時、建築基準法又はこれに基づく命令や条例の規定等に適合した建築物が、ある時法 律等が改正されその建築物の全体又は一部が適合しなくなる場合がある。

このような場合でも、建築時のままで継続して使う場合は、法令の規定で不適合のまま存 在すること（遡及適用しない）が許容されている。この状態の建築物を既存不適格建築物と いう。（法第 3 条第 2 項）

一方、その後に増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替（以下「増築等」と いう。）を行う場合は、その規模に関わらず原則として既存の部分を含めて建築物全体を適法 な状態にする必要がある。（法第 3 条第 3 項第三号、第四号）

ただし、全てを適法状態にさせるには、社会的に安定性を著しく損なうなど厳しすぎるた め、防火関係、用途地域関係、容積率関係等の制限規定に適合しない既存不適格建築物につ いて、一定の条件のもと引き続きこれらの規定を適用しないこととして制限を緩和すること が定められていた（法第 86 条の 7 第 1 項）。しかし、構造規定（法第 20 条）については、こ うした緩和が規定されていなかったため、増改築規模の大小や、構造上の分離を問わず、現 行法に合わせる必要があった。

□

平成 17 年以降改正を繰り返し、構造規定も緩和が拡大

平成 17 年 6 月 1 日施行の法改正では、構造関係、避難関係の規定の一部についても、同様 に一定の条件のもとで規制の合理化が行なわれ、法第 20 条にも緩和が規定された。この平成 17 年の改正を皮切りに、その後、さらに緩和が拡大する方向で改正が繰り返されている。

平成 21 年 9 月 1 日施行の法改正では、木造建築物の緩和として法第 20 条第 1 項第四号の 建築物のうち木造のものについての見直しが行われた。

平成 24 年 9 月 20 日施行の法改正では、一定の安全性が確保されている既存建築物の大規 模な増改築を一層促進するため、これまでの範囲を超える大規模な増改築について新たに特 例措置が講じられた。

平成 27 年 6 月施行の法改正では、構造計算適合性判定制度の見直しが行われ、建築主が構 造計算適合性判定機関に判定を直接申請する仕組みに改正され、また、既存不適格建築物に ついて増改築等を行う場合で、一定の構造計算を適用するものについては、構造計算適合性 判定の対象となった。

平成 28 年 6 月施行の法改正では、既存不適格のまま増改築等を行うことができる対象建築 物に超高層建築物が追加された。

2

 本資料は、法改正全てについては網羅しておりませんので、法令集等にて法文の内容も合わ せてご確認ください。

 既存不適格建築物に対する規制の合理化について、各特定行政庁等において個別の取扱など の説明連絡などがある場合がありますので、確認申請に際しての詳細は、弊社本支店の確認 申請窓口または特定行政庁へあらかじめご相談ください。

施 行 改正の主な内容

平成 17 年 6 月

既存不適格建築物に関する改正法施行

☞ 構造規定に関する追加、耐震診断の導入、独立部分の定義、全体計 画認定制度新設

平成 19 年 6 月

建築基準法の大幅改正

☞ 構造規定の改定、構造計算適合性判定新設、指針(告示)による手続 きの変更、施行規則改正

平成 20 年 4 月

全体計画認定に係る見直し

☞ 平成 17 年 6 月に制定されたガイドラインの変更による認定範囲の 拡大

平成 21 年 9 月

平成 17 年告示第 566 号の改正等

☞ 構造関係規定の遡及に関する木造建築物の緩和、新耐震基準の建築 物の扱い緩和（耐震診断と同等以上）、既存不適格調書の具体化

平成 22 年 6 月

建築確認手続き等の運用改善

☞ あらためて H17 年施行の法改正と H21 年の増改築における緩和措置 を周知

平成 24 年 9 月

令第 137 条の 2、平成 17 年告示第 566 号の改正等

☞ 大規模増築等の構造規定の遡及に関する対応の緩和、新耐震基準以 降の基準の建築物の扱い緩和（耐震診断と同等以上）

平成 25 年 4 月

給湯設備（貯湯ユニット槽、電気温水器等）の転倒防止対策に関する告 示改正

☞ 大規模地震による給湯設備の転倒・移動による被害防止のための告 示改正

平成 26 年 4 月

建築物における天井及びエレベーター等の脱落防止等に係る技術基準 の見直し

☞ 建築物における天井の脱落防止措置及びエレベーター・エスカレー ターの脱落防止措置等を規定

平成 27 年 6 月

構造計算適合性判定制度の見直し等

☞ 建築主が構造計算適合性判定機関に判定を直接申請する仕組みに 改正、構造計算適合性判定対象の合理化（ルート 2）、既存不適格 増築の適合性判定、構造計算ルートの別棟化

平成 28 年 6 月

既存不適格建築物の増改築時等の基準の合理化、既存不適格建築物の増 築時に係る規制の見直し、特定天井に係る規制の合理化

☞ 法第 20 条について既存不適格のまま増改築等を行うことができる 特例の対象に超高層建築物を追加，吹抜き部分増床等の小規模な一 体増築を行う場合の規制の緩和，新たな特定天井として「隙間なし 天井」の仕様を追加

平成 28 年 8 月

エスカレーターの脱落防止措置に係る告示改正

☞ エスカレーターの実大実験等から得られた知見により、①かかり代 長さの緩和、②トラス強度検証法の策定、の二つの緩和を実施 表１ 近年の既存不適格建築物関連の法改正等の流れ

3

(1) 構造耐力規定に係る既存不適格建築物の増改築

構造耐力規定に係る既存不適格建築物の増改築については、法第 86 条の 7 第 1 項・令第 137 条の 2 で、「増改築等に係る部分の床面積の合計」の「基準時^※１における延べ面積」に対 する割合に応じ基準が設けられ、適合するものについては法第 20 条の遡及適用がされないと 定められている。

※１ 基準時について（令第 137 条）

「基準時」とは、法第３条第２項の規定により定められた規定の適用を受けない建築物に ついて、法第３条第２項の規定により引き続きそれらの規定の適用を受けない期間の始期 をいう。既存部分の延べ面積とは基準時における延べ面積のことを指す。

図１ 増改築部分^※の規模等の条件により適用される基準の区分

※ 増改築部分とは、増改築等に係る部分の床面積の合計を指す。

※ 図中のＡとは、基準時における建築物の延べ面積を指す。

※ より厳しい基準によることは差し支えない。

※ 破線囲みは四号建築物^※２等でのみ適用できる基準

※２：

増改築後に法第 20 条 第 1 項第四号に該当す る建築物

50 ㎡以下かつ A／20 以下 A／2 以下

YES NO

NO YES

1/2 超の 一体増改築

YES(一体) NO(分離)

1/2 超の 分離増改築

1/2 以下の 一体増改築

四号建築物^※２ の基礎補強

ルート 小規模な

増改築

ケース３・４には

木造等の四号建築物^※２について 基準が追加されている。

ケース１ ケース２

ケース５ ケース６

1/2 以下の 分離増改築

YES(一体) NO(分離)

ケース３ ケース４ 増改築部分を

EXP.J 等で分離 しない

増改築部分を EXP.J 等で分離

しない

4 1.

どの緩和基準が適用されるかは、「増築又は改築に係る部分の床面積の合計」と「基準時に おける延べ面積」の割合で区分されている。

区分に際しては、以下の点を注意する。

① 法第 20 条の規定が不遡及となる独立部分も面積対象になる

エキスパンションジョイント等、相互に応力を伝えない構造方法のみで接続された 部分（図２におけるＡ・Ｂ）がある既存建築物に、新たに増改築をする場合、増築を する独立部分（Ｂ）以外の独立部分（Ａ）については、法第 20 条の規定は遡及しな いことが定められている（法第 86 条の 7 第 2 項：後述の（２）１を参照）。

当該独立部分（Ａ）は既存不適格であっても構造規定の遡及適用はないが、増築を する独立部分（Ｂ）の遡及緩和を検討する場合における増改築部分の規模条件を判断 する際は、「基準時における延べ面積」に含まれる（Ａ+Ｂで判断する）。

② 増改築に係る部分の床面積は、基準時以降の建築物が対象となる

増築を数回行っている場合、「増改築にかかる部分の床面積」が、今回の計画部分 だけとは限らない。以下の例のように、前回の増築時点よりも基準時が遡る場合は、

前回の増築部分も「増改築にかかる部分の床面積」の対象となる。

図２ 法第 20 条が遡及されない独立部分

図３ 基準時の判断事例：増築歴のある建築物を増築する場合

Exp.J 等 Ａ Ｂ

増改築

Ａ Ｂ 増築 部分

Exp.J 等

Ａは既存不適格であって も構造規定が不遡及

Ｂの遡及緩和検討に際し、

「基準時における延べ面 積」の算定は、

Ａ+Ｂになる 既存

不適格

既存 不適格

建築物 Ａ

初回 増築 Ｂ

増築 計画Ｃ 独立 新

築 時( 建 築 物 Ａ)

法 改 正 に よ り 既 存 不 適 格

Ｂ 部 分 を 増 築

（ Ｂ部 分は 現 行 法に 適合

）

Ｃ 部 分 の 増 築 を 計 画 基準時

既存不適格 適合

「増改築に係る部分」

は「Ｂ+Ｃ」となる。

5 2.

【 構造耐力規定に関する既存不適格建築物の増改築に係る部分の床面積の合計が基準時 における延べ面積の 1/2 を超える場合 】

（法第 86 条の 7 第 1 項・令第 137 条の 2 第一号）

①

構造耐力に関する既存不適格建築物について、大規模の地震で倒壊するおそれがない 一定の安全性が確保されている既存建築物の大規模な増改築を一層促進するため、既存 部分の 1/2 を超える大規模な増改築についての構造方法を位置付けた（平成 24 年 9 月 20 日からの適用）。

②

既存部と増築部がエキスパンションジョイント等で相互に応力を伝えない構造（「構 造上分離」と略す）である場合（ケース２）と、構造上一体である場合（ケース１）で 基準は区分されている。各ケースの例は以下のとおりである。

ケース１ ケース２

ケース１

独立部分Ａがある場合 独立部分はない場合

既存 部分 Ｂ

増築 部分

Ｃ 既存

部分 Ｂ

増築 部分

Ｃ 既存

部分 Ａ

Exp.J 等

ケース２

独立部分Ａがある場合 独立部分はない場合

既存 部分 Ｄ

増築 部分

Ｃ 既存

部分 Ａ

Exp.J 等

既存 部分 Ｄ

増築 部分

Ｃ

Exp.J 等 Exp.J 等 既存部と増築部が構造上一体（一体増改築）

既存部と増築部が構造上分離（分離増改築）

Ｃ㎡

>

>

Ｃ㎡

>

>

6

③ 適用基準

構造計算については、ケース１（一体増改築）では現行の基準に適合しなければなら ないが、ケース２（分離増改築）の増改築部分に隣接する既存部分については緩和が定 められ、地震に対しては、耐震改修促進法に基づく平成 18 年告示第 185 号に定める基 準（耐震診断基準）により構造耐力上の安全性を確認することも可能であり、また地震 以外の荷重についても、令第 82 条第一号から第三号の構造計算による確認でよい。

仕様規定については、増築部は現行の基準に適合しなければならないが、既存部につ いては、耐久性等関係規定及び告示に定められた準ずる基準に適合すればよい。

ケース１ 既存部と増築部が構造上一体（一体増改築）

建築物全体（Ｂ+Ｃ）

 全ての荷重や外力に対して令第 3 章第 8 節の構造計算によって構造 耐力上安全であることを確かめる。

既存部分Ｂ

 耐久性等関係規定に適合させる。

 建築設備(屋上から突出する水槽、給排水、昇降機等)について荷重 または外力による構造耐力上の安全性等を確かめる。

 屋根ふき材等について荷重又は外力による構造耐力上の安全性等を 確かめる（超高層建築物を除く）。

増築部分Ｃ

 令第３章(第 1 節から第 7 節の 2 まで)及び令第 129 条の 2 の 4 並び に法第 40 条の規定に基づく条例で定められた構造耐力に関する規定 に適合させる。

ケース２ 既存部と増築部が構造上分離（分離増改築）

既存部分Ｄ

 耐久性等関係規定に適合させる。

 次により、構造耐力上の安全性を確かめる。

【基本】全ての荷重や外力に対して、令第 3 章第 8 節の構造計算により 確かめる。

○ 地震に対して、令第 3 章第 8 節の構造計算により確かめ、かつ、

地震以外の荷重や外力に対して令第 82 条第一号から第三号に定 める構造計算によって確かめてもよい（超高層建築物を除く）。

○ 地震に対して耐震診断基準により確かめ、かつ、地震力以外の荷 重や外力に対して、令第 82 条第一号から第三号に定める構造計 算によって確かめてもよい。

 建築設備(屋上から突出する水槽、給排水、昇降機等)について荷重 または外力による構造耐力上の安全性等を確かめる。

 屋根ふき材等について荷重又は外力による構造耐力上の安全性等を 確かめる（超高層建築物を除く）。

増築部分Ｃ

 令第３章及び令第 129 条の 2 の 4 並びに法第 40 条の規定に基づく条 例で定められた構造耐力に関する規定に適合させる。

既存 部分

Ｂ

増築 部分 Ｃ

既存 部分

Ｄ

増築 部分 Ｃ

Exp.J 等

7 3.

行う場合の基準

【 構造耐力規定に関する既存不適格建築物の増改築に係る部分の床面積の合計が基準時 における延べ面積の 1/20 を超え 1/2 を超えない場合 】

（法第 86 条の 7 第 1 項・令第 137 条の 2 第二号イ）

①

構造耐力に関する既存不適格建築物について、大規模の地震で倒壊するおそれがない レベルを確保する耐震改修を増改築時でも可能とするため、新築の建築物に適用される 構造耐力規定に準ずる基準によって安全性が確かめられる構造方法を位置付けた（平成 17 年 6 月 1 日からの適用）。

②

構造上分離である場合（ケース４）と、構造上一体である場合（ケース３）で基準は 区分されている。各ケースの例は以下のとおりである。

ケース３ ケース４

ケース３

独立部分Ａがある場合 独立部分はない場合

ケース４

独立部分Ａがある場合 独立部分はない場合

既存 部分 Ｄ 既存

部分 Ａ

Exp.J 等

既存 部分 Ｄ

Exp.J 等 Exp.J 等 既存部と増築部が構造上一体（一体増改築）

既存部と増築部が構造上分離（分離増改築）

既存 部分 Ｂ

増築 部分

Ｃ 既存

部分 Ａ

Exp.J 等

既存 部分 Ｂ

増築 部分

Ｃ

増築 部分

Ｃ

増築 部分

Ｃ Ｃ㎡

≦

≦

Ｃ㎡

≦

≦

8

③ 適用基準

構造計算については、ケース３（一体増改築）では現行の基準に適合しなければなら ないが、ケース４（分離増改築）の増改築部分に隣接する既存部分については緩和基準 が定められている。また、両ケースとも、吹抜部分など、建築物の内部に床を増設する 小規模一体増築などの増築後の架構を構成する部材に追加及び変更がない場合は、地震 に対して耐震診断基準により安全性を確かめることが可能である。

仕様規定については、耐久性等関係規定及び告示に定められた準ずる基準に適合すれ ばよい。

ケース３ 既存部と増築部が構造上一体（一体増改築）

建築物全体（Ｂ+Ｃ）

 全ての荷重や外力に対して令第 3 章第 8 節の構造計算によって構造 耐力上安全であることを確かめる。

 ただし、吹抜部分など、建築物の内部に床を増設する小規模一 体増築など、増改築後の架構を構成する部材に追加及び変更が ない場合は、地震に対して耐震診断基準により構造耐力上安全 であることを確かめることができる。

 建築設備(屋上から突出する水槽、給排水、昇降機等)について荷重 または外力による構造耐力上の安全性等を確かめる。

 屋根ふき材等について荷重又は外力による構造耐力上の安全性等を 確かめる（超高層建築物を除く）。

既存部分Ｂ

 耐久性等関係規定に適合させる。

増築部分Ｃ

 令第３章(第 1 節から第 7 節の 2 まで)及び法第 40 条の規定に基づく 条例で定められた構造耐力に関する規定に適合させる。

既存 部分

Ｂ

増築 部分Ｃ

ケース４ 既存部と増築部が構造上分離（分離増改築）

既存部分Ｄ

 耐久性等関係規定に適合させる。

 次により、構造耐力上の安全性を確かめる。

【基本】全ての荷重や外力に対して、令第 3 章第 8 節の構造計算によ り確かめる。

 ただし、吹抜部分など、建築物の内部に床を増設する小規模一 体増築など、増改築後の架構を構成する部材に追加及び変更が ない場合は、地震に対して耐震診断基準により構造耐力上安全 であることを確かめることができる。

○ 地震に対しては、耐震診断基準によって確かめてもよい（超高層 建築物を除く）。※注

○ 地震力以外の荷重や外力に対して、令第 82 条第一号から第三号 に定める構造計算によって確かめてもよい（超高層建築物を除 く）。※注

 建築設備(屋上から突出する水槽、給排水、昇降機等)について荷重 または外力による構造耐力上の安全性等を確かめる。

 屋根ふき材等について荷重又は外力による構造耐力上の安全性等を 確かめる（超高層建築物を除く）。

増築部分Ｃ

 令第３章及び令第 129 条の 2 の 4 並びに法第 40 条の規定に基づく条 例で定められた構造耐力に関する規定に適合させる。

既存 部分

Ｄ

増築 部分Ｃ

Exp.J 等

※注：超高層建築物については別途緩和規定がある

9

4.

法第 20 条第 1 項第四号に該当する木造等の構造の建築物の場合は、平成 21 年 9 月 1 日施行の改正告示により地震に対して構造耐力上安全であることを確かめる方法として、

耐力壁を釣り合いよく配置する等、以下の規定を満たすことを確認する方法が追加され た。

ケース３ ケース４

法第 20 条第 1 項第四号に該当する木造等の構造の建築物に関する基準

令第 42 条（土台及び基礎）、第 43 条（柱の小径）、第 46 条（構造耐力上必要な軸組等）

の規定（枠組壁工法又は木質プレハブ工法の場合は平 13 国交告第 1540 号第 1 から第 10 までの規定）に適合させること。

エ 構造耐力上主要な部分である柱、土台および基礎を地盤の沈下、変形に対して構造耐力上安全なも のとすること

打設する鉄筋コンクリートは、令第72条（コンクリートの材料）、第73条（鉄筋の継手及び定着）、

第74条（コンクリートの強度）第75条（コンクリートの養生）および第76条（型枠及び支柱の除 去）の規定を準用します。

1/2 以下かつ 1/20 超（50 ㎡超）の増改築）

10 5.

【構造耐力規定に関する既存不適格建築物の増築に係る部分の床面積の合計が基準時にお ける延べ面積の 1/20 を超え 1/2 を超えず、

基礎以外の仕様規定に適合し、告示に定める基礎補強を行う場合】

（法第 86 条の 7・令第 137 条の 2 第二号ロ）

① 背景・対象・適用基準

構造計算が不要な規模の建築物（法第 20 条第１項第四号の建築物）で基礎を無筋コ ンクリート造等とする既存不適格建築物は、当該基礎を鉄筋コンクリートの増し打ち等 により補強し、当該建築物の基礎以外の部分は、仕様規定^※４に適合させることで、増改 築を可能とした。

※４ 仕様規定：令第３章第１節から第 7 節の２までの規定 ケース５

建築物の基礎の補強に関する基準

ア 既存の基礎がべた基礎または布基礎であること

イ 地盤の長期に生ずる力に対する許容応力度が一定以上であること

qa：長期に生ずる力に対する値 布基礎 ⇒ qa≧30kN／㎡ べた基礎 ⇒ qa≧20kN／㎡

ウ 既存の基礎の補強方法は一定基準に適合するものとする（図 7 参照）

エ 構造耐力上主要な部分である柱で最下階の部分に使用するものの下部、土台および基礎を地盤 の沈下、変形に対して構造耐力上安全なものとする。

※打設する鉄筋コンクリートは、令第 72 条（コンクリートの材料）、第 73 条（鉄筋の継手及び定着）、

第 74 条（コンクリートの強度）、第 75 条（コンクリートの養生）および第 76 条（型枠及び支柱の 除去）の規定を準用する

エ 構造耐力上主要な部分である柱、土台および基礎を地盤の沈下、変形に対して構造耐力上安全なも のとすること

打設する鉄筋コンクリートは、令第72条（コンクリートの材料）、第73条（鉄筋の継手及び定着）、

第74条（コンクリートの強度）第75条（コンクリートの養生）および第76条（型枠及び支柱の除 去）の規定を準用します。

図７ 既存の基礎の補強方法

打設部分の立上り部分の 厚さは 12 ㎝以上 既存の基礎 打設部分の基礎

打 設 部 分 の 底 盤 の厚さは べ た 基 礎 の 場 合 は 12cm 以上、布 基礎の場合は、15

㎝以上 打設部分の立上り部分の補強筋は、径 9 ㎜

以上で 30 ㎝以下の間隔で縦に配置

打設部分の立上り部分の 高さは地上部分で 30 ㎝以 上

打設部分の立上り部分の主筋径 12 ㎜以上 の異形鉄筋を、立上り部分の上端および立 上り部分の下部の底盤に 1 本以上配置し、

補強筋に緊結

打設部分は立上り部分の アンカーを 60 ㎝以下の間 隔で上下に配置、当該ア ンカーの定着長さは 6 ㎝ 以上

11 6.

【 構造耐力規定に関する既存不適格建築物の増築に係る部分の床面積の合計が基準時に おける延べ面積の 1/20 以内かつ 50 ㎡以内の場合 】

（法第 86 条の 7・令第 137 条の 2 第三号）

① 背景

小規模な増改築の場合、既存部分の構造耐力上の危険性が増大しないこと及び当該増 改築部分が現行の構造耐力規定に適合するものについては、既存不適格部分には遡及せ ず増改築することを可能とした。（平成 17 年 6 月 1 日からの適用）

② 対象となるケース例

対象となるケース例は以下のとおりである。

③ 適用基準

以下の(1)および(2)に適合するものについて、法第 20 条の遡及が緩和されている。

(1) 増改築にかかる部分が令第３章及び令第 129 条の 2 の 4 の規定並びに法第 40 条の 規定に基づく条例の構造耐力に関する制限を定めた規定に適合すること。

(2) 増改築にかかる部分以外の部分の構造耐力上の危険性が増大しないこと。

上記(2)の条件を満たすために、一般的には増改築部分と既存部分の間にエキスパン ションジョイント等を設ける。

ケース６

ケース６

独立部分Ａがある場合 独立部分はない場合

既存 部分 Ｂ

増築 既存 部分Ｃ

部分 Ａ

Exp.J 等

既存 部分 Ｂ

増築 部分Ｃ

Ｃ㎡ （Ａ㎡+Ｂ㎡）/20

（ただし 50 ㎡以内）

≦

（ただし 50 ㎡以内）

≦

12

(2) 増改築に係る構造規定に関する改正

1. 既存建築物に設置されている特定天井の脱落防止について

平成 26 年 4 月 1 日から施行の法改正により、一定規模以上の増改築を行う場合には、既存 建築物に設置されている特定天井に構造耐力に関する規定が遡及適用される（2 以上の独立 部分がある場合の増改築をする独立部分以外の独立部分に設けられている特定天井を除く。）

この場合、当該特定天井については、①新築時の基準に適合させるか、②落下防止措置を 講じなければならない。

既存建築物における特定天井の脱落防止対策 次の①または②のいずれかによる。

①新築時の基 準に適合さ せる（右欄 のいずれか のルートを 適用）

仕様ルート 次のイロの仕様のうちいずれかに適合させる

・イ 斜め部材 + 一定の隙間を設ける天井

・ロ 隙間なし天井（斜め部材なし） （ロは、平成28年6月1日から施 行）

計算ルート ・天井の耐震性等を告示で定める計算で検証する 大臣認定

ルート

・時刻歴応答解析を用いた建築物に設ける特定天井については大臣認定を受 ける

・仕様ルート及び計算ルートによらない特殊な構造の天井の場合大臣認定を 受ける

②落下防止措 置を講じる

・天井が損傷しても落下しないようにネット、ワイヤ、ロープ等を設置する

特定天井とは（令第39条第3項）

特定天井（脱落によって重大な危害を生ずるおそれがある天井）とは以下のいずれにも該当する 吊り天井をいう

ア 居室、廊下その他の人が日常立ち入る場所に設けられているもの

イ 高さが 6ｍを超える天井の部分で、その水平投影面積が 200 ㎡を超えるものを含むもの ウ 天井面の面積の 1 ㎡当たりの質量が 2 ㎏を超えるもの

13

2. 既存建築物に設置されているエレベーター・エスカレーターの脱落防止について

平成 26 年 4 月 1 日から施行の法改正により、一定規模以上の増改築を行う場合には、既存 建築物に設置されているエレベーター・エスカレーターに、エレベーター・エスカレーター の脱落防止対策に係る告示が遡及適用される（2 以上の独立部分がある場合の増改築をする 独立部分以外の独立部分に設けられているエレベーター・エスカレーターを除く。）当該告示 の概要は下表の通り。

3. 超高層建築物に増築等を行う場合の合理化について

従来、超高層建築物については、既存不適格のまま増築等を行うことができる対象から除 外されており、増築等を行う場合は、大臣認定の取得が義務付けられていた。しかし、平成 28 年 6 月 1 日から施行の法改正により、令第 137 条の 2 第 1 項かっこ書きから「法第 20 条 第一号」（超高層建築物）が削除され、超高層建築物についても、他の建築物と同様に既存不 適格のまま増築等を行うことができる建築物に追加された。

4. 吹抜き部分増床等の小規模な一体増築を行う場合の規制について

従来、既存不適格建築物を増築する場合、増築部分が既存部分と構造上一体の場合は、増 築部分が小さくても、現行規定に準じた構造計算により建築物全体が構造耐力上安全である ことを確かめなければならなかった。しかし、平成 28 年 6 月 1 日から施行の法改正により、

吹抜き部分増床や階高の高い室内での中間階設置等、小規模な一体増築を行う場合には、現 行の構造計算によらず、耐震診断基準に適合していれば増築可能とされた（平 17 国交告第 566 号第 3 第一号ニ）

エレベーター・エスカレーターの脱落防止対策に係る告示の概要

エレベーター 釣合おもりについ て（平 17 国交告

1048第号）

釣合いおもりは、釣合いおもりの枠及び釣合おもり片によって 構成されなければならない。また、地震その他の震動により釣 合おもりが脱落するおそれがないことを構造計算によって確認 しなければならない。

主要な支持部分に ついて（平17国交 告第1047号）

主要な支持部分が、地震その他の震動により破損や損壊等が生 じないことを構造計算によって確認しなければならない。

エスカレーター

（平17国交告第 1046号）

次のイ又はロに適合させる

イ 十分な隙間及びかかり代長さを確保する

ロ 十分な隙間を確保できない場合、エスカレーターが建築物の梁等と衝突してもト ラス等に安全上支障となる変形が生じないことを、トラス等強度検証法により確 かめる（ロは、平成28年8月3日から施行）

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(3) 既存不適格建築物の増改築に関するその他の規定

1. 独立部分について

（法第 86 条の 7 第 2 項・令第 137 条の 14）

①

法第 20 条又は法第 35 条（令第 137 条の 14 に定める規定）について既存不適格である建 築物のうち、独立した別の建築物とみなす基準に適合している場合は、増改築をする部分 以外の独立部分に対して現行法は遡及適用されない。

②

(1) 法第 20 条 ･･･ 構造規定

(2) 法第 35 条（令第５章第２節（第 117 条第２項を除く）及び令第４節）

･･･ 廊下、避難階段、出入口、非常用照明

(3) 法第 35 条（第５章第３節（第 126 条の 2 第 2 項を除く） ･･･ 排煙設備

③

下図の基準を満たす場合は、独立部分として、増築する独立部分（Ｂ）以外の独立部分

（Ａ）には、当該規定は遡及適用されない。

図５ 別の建築物とみなすための基準 (1)法第 20 条【構造規定】

独立 部分 Ａ

独立 部分

Ｂ 増築 部分 Exp.J 等

建築物の２以上の部分がエキスパンションジョ イントその他の相互に応力を伝えない構造方法 のみで接している場合

(2)法第 35 条【廊下、避難階段、出入口、非常用照明】

独立 部分 Ａ

独立 部分

Ｂ 増築 部分

開口部のない耐火構造の床又は壁で区画された 場合

又は

独立 部分 Ａ

独立

部分 Ｂ 増築 部分

所定^※４の渡り廊下で区画された場合

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※４ 所定の渡り廊下で区画 の要件

【1】渡り廊下について

１）可燃物を設置しない廊下とし、壁・天井の内装を準不燃材料で仕上げる

２）一方の棟から他方の棟への避難経路として利用することを想定した計画としない ３）耐火構造であること

４）屋外に面する開口部には防火設備の設置等により、被区画部分への延焼を防止する 措置を行う

５）被区画部分からの加熱による延焼を防止するため、一定の範囲内における室内に面 する部分の下地や仕上げについて、防火上の措置を行う

【２】区画開口部

１）渡り廊下が延焼経路となることがないよう、避難上支障がない場合を除き、区画開 口部同士が区画開口部の寸法に応じた一定の距離をおいて設けられている

２）遮煙性能を有するなど、渡り廊下への煙の侵入を防止する性能を有する特定防火設 備を設ける

３）避難方向に手で開くことができる特定防火設備を設ける

【3】その他

１）給水管等や換気等の風道が渡り廊下の壁を貫通する場合は、延焼防止のための措置 を行う

２）渡り廊下からの延焼が生じた場合に備えて、被区画部分において、区画開口部から 一定の範囲内において、直通階段の出入口に通ずる通路を配置しない計画とする

(3)法第 35 条【排煙設備】

独立 部分 Ａ

独立 部分

Ｂ 増築 部分

・開口部のない準耐火構造の床又は壁

・法第２条第九号の二ロに規定する防火設備で その構造が令第 112 条第 14 項第一号イ及びロ 並びに第二号ロに掲げる要件を満たすものと して、大臣が定めた構造方法を用いるもの又 は大臣の認定を受けたもの

以上により区画された場合

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【 建築物の部分にかかる規定の一部の適用を受けない既存不適格建築物について増築等 をする場合、これらの規定は適用されない 】

（法第 86 条の７第３項・令第 137 条の 15）

法第３条第２項の規定により表１に掲げる規定の適用を受けない建築物の増築等を行な う場合には、増築等をする部分以外にはこれらの規定は適用しない。

法第３条第２項の規定により表に掲げる規定の適用を受けない建築物の増築等をする 場合は、増築等をする部分以外はこれらの規定は適用しない規定

第 28 条（居室の採光及び換気）

第 28 条の２（居室内における化学物質の発散に対する衛生上の措置）

【クロルピリホス関係は除く】

政 令 で 定 め る も の に か か る 部分

第 29 条（地階における住宅等の居室）

第 30 条（長屋又は共同住宅の各戸の界壁）

第 31 条（便所）

第 32 条（電気設備）

第 34 条第 1 項（昇降機）

第 35 条の３（無窓の居室等の主要構造部）

第 36 条（この章の規定を実施し、又は補足するため必要な技術的基準）

【防火壁、防火区画、消火設備及び避雷設備の設置および構造に係る部分を除く】

シックハウス規定にかかる既存不適格建築物に増築等を行なう場合について

（令第 137 条の 15）

シックハウス（クロルピリホスを除く）の規制については、上記のように既存部分に ついては遡及しない規定となっているが、居室等を単位とした規定のため既存部分につ いても遡及適用の対象となる場合がある。

増築部分と既存部分が一体の換気エリアとなる場合等は、既存部分も遡及適用の対象 となるが、建具等で換気エリアを区分し換気経路としない計画とした場合は、増築等を 行なう部分が換気に関して独立した空間となるため、増築等の部分のみの規制となる。

既存不適格建築物

増築等 建築物の部分にかかる規定の一部の適用を受け ない建築物（既存不適格建築物）について増築 等をする場合、これらの規定は適用されない。

表２ 部分適用の規定がある条項

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3. 既存不適格調書について（確認申請手続きの円滑化）

① 既存不適格調書の記載事項

既存建築物の増改築について法第 86 条の 7 の適用を受ける場合は、規則第 1 条の 3 第 1 項により既存不適格調書が必要になるが、平成 21 年 9 月 1 日の技術的助言により既 存不適格調書の記載事項や内容を具体化したものが示された。（※調書の書式は規定され ていない）

次の(1)～(4)までの図書や書類において、既存建築物の基準時及びその状況に関する 必要な事項が示されていることが確認できれば、既存不適格建築物と取り扱うことがで きるようになった。

(1) 現況の調査書

①建築主の記名及び押印，②調査書の作成者の記名及び押印，③既存不適格となっている既定及 びその建築物の部分（具体的に明記），④既存不適格となっている建築物の部分ごとの基準時，

⑤当該申請に係る増築等以前に行われた増改築等の履歴

(2) 既存建築物の平面図及び配置図

既往工事の履歴がある場合、その部分がわかるように表記

(3) 新築・増築等の時期を示す書類

新築及び以前の増築等の検査済証や記載事項証明により、新築及び増築の時点を明らかにする。

※建築主事や指定確認検査機関が法に規定する台帳や帳簿によって、確認済証や検査済証の交付 が確かめられる場合は添付不要とできる

(4) 基準時以前の建築基準関係規定への適合を確かめるための図書

審査の際に建築物の規模用途に応じて、基準時以前の技術的基準への適合を確かめるための必要 な図書等の提出を求めることができる

② 既存不適格調書以外に必要な図書

既存建築物の増改築について法第 86 条の 7 の適用を受ける場合は、既存不適格調書以 外に令第 137 条の 2 から第 137 条の 15 までの規定のうち、制限緩和を適用する規定に適 合することを示す図書の提出が必要になる。

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4. 建築基準の適用に関する全体計画認定（既存遡及の段階適用の認定）

【 複数の工事に分けて段階的に工事を行なう場合の制限の緩和 】

（法第 86 条の 8）

平成 17 年 6 月の法改正以前、既存不適格建築物についての増築等については、その工事 完了時にすべて基準に適合する必要があった。

新たな制度として１つの既存不適格建築物について２以上の工事に分けて増築等を含む 工事を行なう場合において、全体計画認定申請を特定行政庁に行ない、一定の基準に適合 することを特定行政庁が認めた場合、複数の工事に分けて既存部分の遡及工事を行なうこ とが可能になった。

認定を受けた場合、増築等を含む複数の工事に分けて既存部分の改修工事を行なうこと ができる。

【例】

構造耐力規定及び避難関係規定に既存不適格の建築物を増築する場合、先に構造耐力規定について適合さ せる工事を進め、次に避難関係改修工事を行う計画で認定を受ける

平成 20 年 4 月 17 日に「全体計画認定に係るガイドライン」が一部改正され、全体計画の 期間について一定の基準を満たしている場合^*4については 20 年程度の長期間にわたる全体計 画認定が認められるようになった。

※４：新耐震基準や耐震改修促進法に定める基準によって、地震に対して安全な構造であることを確か められたものであるなど、一定の安全性が確保されている場合

全体計画認定の基準（参考）

イ. 一の建築物の増築等を含む工事を二以上の工事に分けて行うことが当該建築物の利用状況その他の 事情によりやむを得ないものであること。

ロ. 全体計画に係るすべての工事の完了後において、当該計画に係る建築物に係る建築物及び建築物の 敷地が建築基準法令の規定に適合すること。

ハ. 全体計画に係るいずれの工事完了後においても、当該全体計画に係る建築物及び建築物の敷地につ いて、交通上の支障、安全上、防火上及び避難上の危険性並びに衛生上及び市街地の環境の保全上 の有害性が増大しないものであること。

全体計画認定の手続き

全体計画認定申請は、規則に定める全体計画認定書及び全体計画概要書に設計図書を添 えて、特定行政庁に対して行う。

全体計画の作成

特定行政庁の認定

ニ期工事（避難関係改修工事）

一期工事（増築＋耐震改修工事）

全体計画終了時に全基準に適合

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【 公共事業等の施行等により敷地面積が減少した場合の既存不適格の対応 】

（法第 86 条の 9・令第 137 条の 17）

土地区画整理事業等の公共事業の施行等にともない、当該事業の際にある建築物若しく はその敷地が当該事業により建築物の敷地が減少し法の規定に適合しなくなった場合等も 既存不適格建築物扱いができる。

土地区画整理事業 による計画道路 前面道路

土 地 区 画 整理 法 に よる 道 路

容 積 率 等 の 規 定 に 不 適 合

土地区画整理事業に

より用地取得された