Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
ヘルスケア施設の供給促進と
不動産証券化手法の活用
国土交通省 土地・建設産業局
不動産市場整備課 小林 靖
平成25年7月
目 次
１．ヘルスケア施設の供給状況と今後の見込み
２．ヘルスケア施設の証券化の現況
１．ヘルスケア施設の供給には、将来的な資
金需要が見込まれ、リート（特に、ヘルス
ケアリート）を活用
２．リート商品を多様化し、不動産市場へ民
間資金を取り込む
施策の方向性
１．ヘルスケア施設の供給状況と今後の見込み
①高齢者人口の増加
東京都 268万人→412万人 千葉県 134万人→196万人 神奈川県 183万人→292万人 埼玉県 147万人→220万人 （出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」 ※ 「東京圏」 は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県 「名古屋圏」 は 愛知県、三重県、岐阜県 「関西圏」 は 大阪府、京都府、兵庫県、奈良県 増加数 増加率 東京圏 約３８８万人 ５３．０％ 名古屋圏 約９０万人 ３６．８％ 関西圏 約１３８万人 ３２．７％ その他 約３０３万人 １９．６％○総人口が減少する一方で、東京圏の高齢者数は、将来に向けて著しく増加。
増加数（率）は、他の地域と比べても著しく高い。
１
高齢者（６５歳以上）人口の推計（２０１０年
→２０４０年）
（注）２０１０年 全国の総人口 約１億２，８０６万人 ２０４０年 全国の総人口 約１億７２８万人 約２，０００万人減少（注） ○日本では、高齢者人口に対する高齢者向け住まいの割合が欧米に比べて低い水準にとどまることから、高齢者の居住の安定を確保するため、一定の登録基準を満たす 高齢者向けの住宅を、「サービス付き高齢者向け住宅」として登録する国土交通省・厚生労働省の共管制度が創設され、平成23年10月20日に登録が開始された。政府の 「住生活基本計画」（平成23年3月）においては、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を、2020年に3～5％とする目標が掲げられている。 ○ヘルスケア施設のオペレータ数は毎年400社程度新規参入しており、総数は4600社を超えている（KPMGﾍﾙｽｹｱｼﾞｬﾊﾟﾝ調べ） 15,742 25,463 30,792 55,448 72,666 95,454 124,610 155,612 183,295 208,827 235,526 271,286 315,678 155 246 288 662 980 1,418 2,104 2,846 3,569 4,373 5,232 6,244 7,563 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 H1 H5 H10 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 入居定員（左軸） 施設数（右軸） 有料老人ホーム数の推移
○サービス付き高齢者向け住宅は、平成２３年１０月に登録開始。平成２５年１月時点で、２，９２２件、
９３，９１１戸が登録。また有料老人ホームは、平成２４年には７，５６３施設、入居定員３１５，６７８人まで
拡大。
○今後の急速な高齢者人口増加に対して医療・介護の基本政策は、病院の平均在院日数を短縮化し、
ベッド数は削減の方向。介護施設は、増加させるものの必要数を抑制し、在宅介護への移行を積極的に
行っていく方針。すなわち、「医療」から「介護」へ、介護も「施設」から「住宅」へという動き。
２
１．ヘルスケア施設の供給状況と今後の見込み
②ヘルスケア施設の供給状況
○「サービス付き高齢者向け住宅」「住宅型有料老人ホーム」では、必要に応じて、入居者自身が外部のサービ ス事業者と契約して、介護保険サービスの提供を受ける。 ○「介護付有料老人ホーム」では、ホーム事業者が提供する介護保険サービスをホーム内で受けられる。
３
１．ヘルスケア施設の供給状況と今後の見込み
③介護サービスの提供方法の違い
サービス付き高齢者向け住宅
住宅型有料老人ホーム
外部サービス
（単独施設・併設施設）介護付有料老人ホーム
医療
２．ヘルスケア施設の証券化の現況
①ヘルスケア施設証券化の事例
主要ヘルスケア施設の種類と証券化の概況
株式会社 医療法人 社会福祉 法人 その他 地方公共 団体等 フィットネスセンター 室内運動施設・プール等で健康増進のための運動を行うもの ◎ ○ ○ サービス付き高齢者向け住宅 バリアフリー構造で、安否確認等のサービスが付いた高齢者向け賃貸住宅 ◎ ○ ○ ○ ○ 有料老人ホーム 食事、介護、家事、健康管理のいずれかのサービスを提供する高齢者向け施設 ◎ ○ ○ ○ ○ 養護老人ホーム 精神等に障害があり、生活が困難な低所得者等が入居 ◎ ◎ × 軽費老人ホーム（Ａ型、Ｂ型） 低所得や親族関係等の制約から自治体助成を受けて入居 ◎ ◎ × ケアハウス 比較的介護度が軽い人を対象とした軽費老人ホーム（C型） ○ ○ ◎ ◎ × グループホーム 認知症対応型共同生活介護（居宅施設） ◎ ○ ◎ ○ × 小規模多機能型居宅介護 「通い・泊り・訪問」サービスを24時間提供する地域密着型（居宅施設） ◎ ○ ○ ○ ○ 介護老人保健施設 在宅復帰を目指して介護・機能訓練等を提供する施設。略称「老健」 ◎ ○ ○ ○ 介護老人福祉施設 一般的には特別養護老人ホーム（特養）と呼ばれる ◎ ○ × 病院 一般的な中小規模の民間病院、地域中核病院等 ◎ ○ ◎ ○ 医療モール 医療モール（診療所等がテナントとして複合施設に入居するもの） ◎ ○ ○ ○ （注）◎印は、主に運営している法人のなかでも、特に数が多いことを示す 出所：公開情報等から中井生活経済研究所作成 施 設 名 特 徴 等 証券化の 事例 主に運営している法人４
２．ヘルスケア施設の証券化の現況
②不動産証券化の類型
＜Ｊリート＞
＜特定目的会社（TMK）＞
＜ＧＫ－ＴＫ＞
＜不動産特定共同事業＞
特定目的会社 実物不動産 信託受益権 特定目的借入 特定社債 優先出資 特定出資 実物不動産 信託受益権化 された不動産 投資 収益 投資法人 実物不動産 信託受益権 借入 投資法人債 投資口 実物不動産 信託受益権化 された不動産 投資 収益 合同会社 信託受益権 ノンリコース ローン 匿名組合出資 信託受益権化 された不動産 投資 収益 不動産特定共同事業者 実物不動産 匿名組合出資 投資 収益 実物不動産 他業 （不動産事業など） 借入 機関投資家 投資家 機関投資家他 融資 購入 出資 配当 利子等 利子等 機関投資家等 投資家 機関投資家等 融資 購入 出資 配当 利子等 利子等 金融機関 投資家 融資 出資 配当 利子等 金融機関 投資家 融資 出資 配当 利子等 ＊以下の場合は、投資法人が行うことができる「不動産の取得」（投資信託及び投資法人に関する法律第193 条第1項第3号）に含まれない。 ・投資法人が自ら宅地の造成や建物の建築を行う場合（投資信託及び投資法人に関する法律施行令第116条） ・一定期間テナントの退去が必要になる大規模修繕・改修工事等の請負契約の注文者になる場合で、キャッシュ フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合（金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針） ＊一定の重要事項についての資産流動化計画の変更 には、関係者全員の事前承諾が必要。 ＊信託銀行による受託審 査がある。 ＊1億円以上の資本金要件や業務管理者の設置要件がある。 信託銀行等 信託 資産運用会社 投資運用会社/ 投資助言会社 資産運用の委託 特定資産の管理処分の委託 投資運用業務の委託/ 投資助言業務の委託 特定資産管理処分受託者 資本金５
（既存スキーム） 一般事業法人と同様に解散しない（長期保有） 事業終了後に解散 事業終了後に解散 事業終了後に解散６
投資家 機関投資家等 金融機関 銀行等 一般投資家 （投資証券の売買） ＲＥＩＴ（投資法人） 不動産(土地・建 物）または信託受 益権 融資等 介護事業者等 投資口 不動産賃借 建物賃貸借 契約 投資 配当 格付機関、その他専門家 格付、レポート等 賃料 資産保管会社 （信託銀行等） 資産保管 資産保管 委託 資産運用会社 資産運用 資産運用 委託 物件管理業務受託会社 物件管理 不動産管理 業務委託 融資 元利金 金融庁等 投資等に関する法規制、監督等 介護施設入居者 高齢者施設入居者 運用、管理 投 融 資 に よ る 資 金 供 給 不動産の保有 賃貸借契約 利用権等 賃料、利用料等 不動産の使用 賃借契約等に 関する事務等 施設利用者 オペレータ 投資家（広義）２．ヘルスケア施設の証券化の現況
③リートのスキーム
産業施設 4% オフィス 10% 商業施設／ オフィス混合型 2% 商業・小売 25% 住宅 14% 分散型 8% ホテル・リゾート 6% ヘルスケア 14% 倉庫 6% 森林 6% インフラ 5% ＵＳリート Ｊリート
○アメリカやシンガポールには、ヘルスケア施設の不動産部分を専門に長期保有する投資法人、いわゆるヘル
スケアリートが数多く存在し、その賃貸収益を広く投資家に分配し、その市場規模は拡大している。
※米国では11銘柄が上場し、時価総額の合計は、約799億ドル（約7.5兆円）。（2013年3月28日現在）
○我が国には、このようなヘルスケアリートは存在しない。
・ARES提供資料及びNAREIT REITWatchを基に国土交通省作成 ・Ｊ－ＲＥＩＴは用途別投資比率（時点2013/3/末）、ＵＳ－ＲＥＩＴは用途別銘柄の時価総額比率（時点2013/3/28） ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会の設置 （平成24年10月～平成25年3月） オフィス 51% 住宅 18% 商業施設 18% 物流・倉庫 7% ホテル 3% 底地 2% その他 1%７
２．ヘルスケア施設の証券化の現況
④リートの現況
８
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0%0
10
20
30
40
50
60
70
80
ヘルスケアリート時価総額 全リートに占めるシェア エクイティリートに占めるシェア (単位：10億ドル) （注）各年１２月末の数値（２０１２年については１１月末の数値を使用） 出所： NAREIT 「REIT Watch」 をもとに中井生活経済研究所作成２．ヘルスケア施設の証券化の現況
９
投資法人名 物件名 所在地 賃貸可能 戸数 取得価格 （百万円） 建築時期 用途 アドバンス・レジデンス ライフ＆シニアハウス港北２ 神奈川県横浜市 78 1,670 2003年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール千歳船橋 東京都世田谷区 42 685 1988年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール四つ木 東京都葛飾区 62 652 1989年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール日野 東京都日野市 56 574 1990年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール武蔵新城 神奈川県川崎市 46 486 1985年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール小牧 愛知県小牧市 123 1,050 1991年 住宅型有料老人ホーム ボンセジュール秦野渋沢 神奈川県秦野市 100 681 1991年 介護付有料老人ホーム ボンセジュール伊丹 兵庫県伊丹市 62 480 1989年 住宅型有料老人ホーム オリックス不動産 グッドタイムリビング新浦安 千葉県浦安市 74 1,550 2006年 介護付有料老人ホーム ケネディクス・レジデンシャル ニチイホームたまプラーザ 神奈川県川崎市 底地のみ 960 1992年 介護付有料老人ホーム 日本ビルファンド 四谷メディカルビル 東京都新宿区 8,800 2004年 メディカルモール、治験専門医療機関等 野村不動産オフィスファンド セコムメディカルビル 東京都千代田区 11,500 2005年 都市型有床クリニック 29,088 9,294,498 0.31% 出所：各REITポートフォリオ資料から中井生活経済研究所作成（２０１３年１月２５日調査） インヴィンシブル 合 計 （ヘルスケア施設） J-REIT全体 J-REIT全体に占めるヘルスケア施設の比率２．ヘルスケア施設の証券化の現況
⑥Ｊリートのヘルスケア施設への投資状況
○
普及啓発の実施
：
ヘルスケアリートの仕組みやメリット等をわかりやすく説明する取組みが必要
○
リートが留意すべき事項
：
（１） オペレータの事業運営のモニタリング体制の拡充
（２） 賃貸借契約における解除・解約等の合理的な条件設定
（３） リートによる適切なデューディリジェンスと情報開示の実施
○
オペレータの外部評価の充実
：
ヘルスケアリートが創設されていく中で、オペレータ評価の蓄積や評価の仕組み等の確立等が有効
○
ヘルスケア施設を核とした地域活性化
地域包括ケアを念頭においたまちづくり等、地域活性化に資する取組みやこうした取組みへのヘルス
ケアリートによる投資への期待
ヘルスケアリートの方向性
提供するヘルスケア・サービスの質が高い水準にあり、同時に施設が安定的に収益を上げていることな
ど、利用者と投資家との立場には共通点も多く、
利用者と投資家の双方から高い評価を得ることがヘルス
ケアリートの活用において重要
。
１０
３．ヘルスケアリート活用に向けた環境整備
①「ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び
安定利用の確保に関する検討委員会」取りまとめ ２０１３年３月
ＲＥＩＴ（投資法人） 有料老人ホーム・高齢者向け住宅等 利用者 投資家 （銀行、機関投資家等） 売却 不動産の保有 投融資 配当等 ・投資法人から契約解除や賃料値上げ を要求されるのではないか。 ・同業他社に内部情報を開示される のではないか。 ・オペレータから賃料や利用料 を引き上げられるのではない か。 ・オペレータが十分な情報開示を してくれないのではないか。 ・オペレータや施設の評価が難しい。 ・リスクに応じた収益を得ることが できないのではないか。 利用料等 賃料 施設の利用 投融資による資金供給 オペレータ 不動産の使用
