平成29年1月期（第8期）決算説明会資料

(1)

（資産運用会社）

証券コード： 3292

http://www.aeon-jreit.co.jp/

第8期（平成29年1月期）決算説明会資料

平成29年3月22日

イオンモール鹿児島

(2)

Ⅰ.Executive Summary

｢資産規模の拡大｣と｢活性化投資による内部成長｣により着実に分配金は成長

2017年1月期

（第8期）

2017年7月期

（第9期）以降

分配金

1口当たり分配金

3,019円

当初開示予想比

+39円

1口当たり分配金(予想)

第9期

2,875円

(増資前予想比 +20円)

第10期

2,990円

(増資前予想比 ± 0円)

外部成長

国内2物件、海外1物件を取得(計193億円)

2016年8月

イオンモール小山

2016年9月

イオンモール苫小牧

2016年9月

**イオンモールセレンバン 2*(マレーシア)**

国内5物件を取得(うち物流1件、計621億円)

2017年2月

イオンモール伊丹昆陽・イオンモール鹿児島・

イオンモール土浦・イオンモールかほく・

イオン南大阪RDC

中期3,000億円達成、さらなる成長を目指す

内部成長

財務戦略

第8期末LTV

46.4％

2016年10月

投資法人債(20年債) 10億円

発行

投資法人債(10年債) 10億円

発行

生命保険会社2社

を

借入先

へ新たに招聘

公募増資後LTV

46.3％

(増資前比▲0.1％)

2017年2月

公募増資

(第三者割当含む)により

375億円

調達

2017年2月

併せて短期借入

297億円

を実行

本借入は2017年3月期限前弁済、

長期固定化予定

＊無償減資を実施、第8期より通常の利益配当を再開

＊海外SPCを通じた間接保有

イオンモール甲府昭和

イオンモール日吉津

イオンモール釧路昭和

テナント入店工事

2百万円増/年

0.8百万円増/年

風除室改修

イオンモール四日市北

増床リニューアル

9.7百万円増/年

イオンモール倉敷

大規模リニューアル

9.3百万円増/年

2016年8月増床開発協定書締結

2017年11月増床棟竣工予定

2015年7月期

（第5期）

2016年1月期

（第6期）

2016年7月期

（第7期）

1口当たり分配金

2,724円

2,790円

1,450円

3

(4)

Ⅱ. 第8期（2017年1月期）決算概要

(5)

第8期（2017年1月期）決算の概要

5 (単位：百万円)

第7期公募増資取得物件の収益通期寄与

+ 498

第8期中取得物件の収益寄与

+ 522

熊本の賃料増

+ 25

盛岡活性化の賃料通期寄与

+ 13

保険料(地震保険含む)

+ 25

修繕費

+ 95

借地借家料

+ 57

減価償却費

+ 217

資産運用報酬

+ 270

支払利息・投資法人債利息

+ 78

融資関連費用

+ 16

投資口交付費償却

▲ 17

(単位：百万円)

修繕費

+ 53

減価償却費

▲ 51

保険料(地震保険含む)

▲ 5

支払利息・融資関連費用

▲ 20

投資法人債利息・発行費償却

+ 5

営業費用

主な差異要因（対前期比）

営業収益

営業費用

主な差異要因（対予想比）

営業外費用

2016年

7月期

第7期決算時

第8期予想

(A)

(B)

(B-A)

(C)

(B-C)

(百万円)

10,925

11,974

1,049

11,972

2 (百万円)

6,656

7,303

647 7,326

▲ 23

賃貸事業費用

(百万円)

6,208

6,613

405 6,615

▲ 1

(うち減価償却費)

(百万円)

3,169

3,386

217 3,438

▲ 51

(百万円)

4,269

4,671

402 4,645

26 (百万円)

3,623

3,958

335 3,912

45 (百万円)

5,245

- ▲ 5,245

-

-(百万円)

▲ 1,627

3,954

5,581

3,908

46 (円)

1,450

3,019

1,569

2,980

39 利益分配金

(円)

-

3,019

2,980

39 利益超過分配金

(円)

1,450

- ▲ 1,450

-

-(口)

1,309,467

-

1,309,467

-第8期実績

対

前期比

対

予想比

2017年

1月期

第7期実績

発行済投資口数

営業収益

営業費用

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり分配金

特別損失

(6)

優先交渉権

取得先

（売主）

第8期取得済資産(国内資産)

6 イオンモール苫小牧

AEON MALL Tomakomai



「イオン苫小牧店」を核に約120の専門店を擁するRSC



道南最大規模の商業施設面積及び駐車場台数を有し、エリア唯一の

モール型ショッピングセンターとして安定的かつ長期的な運営実績を

有する



室蘭本線、日高本線及び千歳線が乗り入れるJR苫小牧駅の北東約4㎞

に所在し、北海道内陸路の動脈と呼ばれる国道36号線に面するなど、

アクセスも良好

RSC-24

平成28年9月1日取得済

取得価額

7,840百万円

鑑定評価額

8,060百万円

所在地

北海道苫小牧市

敷地面積

139,751.46㎡

延床面積

71,308.33㎡

竣工年月

平成17年4月8日

駐車場台数

3,600台

商圏人口

10km圏約13.9万人

5km圏約7.4万人

15km圏約17.9万人

イオンモール小山

AEON MALL Oyama



「イオン小山店」を核に約80の専門店を擁するRSC



平成9年4月開業後、平成20年10月に専門店区画を増床、安定的かつ

長期的な運営実績を有する



東北新幹線、東北本線、両毛線及び水戸線が乗り入れるJR小山駅の

北東約3㎞に所在し、県道33号線及び県道339号に面するなど、アク

セスも良好

RSC-25

平成28年8月29日取得済

取得価額

6,280百万円

鑑定評価額

6,430百万円

所在地

栃木県小山市

敷地面積

50,119.61㎡

延床面積

①29,496.83㎡

_{②18,375.50㎡}

竣工年月

①平成9年4月18日

_{②平成20年10月15日}

駐車場台数

1,900台

商圏人口

3km圏約4.7万人

_{5km圏約13.2万人}

特定目的会社

メビウスガンマ

6.7%

鑑定NOI利回り

優先交渉権

取得先

（売主）

イオンリテール

株式会社

7.3%

鑑定NOI利回り

「優先交渉権」および「借入余力」を活用したイオンモール2物件の期中取得

(7)

第8期取得済資産(海外資産)

7 

マレーシアの首都クアラルンプール中心地から約65kmほどに位置する郊外の新

興開発エリアとして良好な住環境を備えた地域に立地



四方を道路に接面しており視認性や幹線道路からのアクセスも良好



賃貸借期間10年の固定賃料契約で、原則、賃貸借期間は解約不可



賃料は賃貸借契約締結後3年ごとに、マレーシア統計庁が発表するCPI

（消費者物価指数）の変動に合わせて調整（ただし、調整額は、調整前

の月次賃料の10％を超えないものとする。）



賃貸事業費用は借主負担となるネットリース

イオンモールセレンバン 2

AEON MALL SEREMBAN 2

M-2

平成28年9月30日取得済

4.2%

税引後

投資利回り

6.3%

物件NOI利回り

マスターリース契約の概要

J-REIT初の「海外SPCスキーム」を活用した本格的なモールタイプ海外不動産の組入れ

取得日

平成28年9月30日

取得価額*

_{（5,252百万円）}

215 million RM

鑑定評価額*

_{（5,618百万円）}

230 million RM

所在地

_{ヌグリスンビラン州}

マレーシア国

敷地面積

51,186㎡

延床面積

81,135㎡

竣工年

平成17年

商圏人口

5km圏約12.5万人

取得先

Swiss Advanced

Technology Institute

（M）Sdn. Bhd.

*取得価額及び鑑定評価額は

1RM=24.43円（取得日2016年9月30日の為替レート）にて換算

（出典） IMF World Economic Outlook Database, October 2015 総務省統計局「消費者物価指数」

消費者物価指数（CPI）上昇率の推移

3.0%

3.6%

2.0%

5.4%

0.6%

1.7%

3.2%

1.7%

2.1%

3.1%

2.1％

-0.3%

0.3%

0.0%

1.4%

-1.4%

-0.7% -0.3%

0.0% 0.3%

2.8%

0.8%

平成

17年

平成

18年

平成

19年

平成

20年

平成

21年

平成

22年

平成

23年

平成

24年

平成

25年

平成

26年

平成

27年

CPI上昇率【マレーシア】

CPI上昇率【日本】



経済成長の見込めるマレーシアにおいて、3年ごとCPI連動賃料による

今後の内部成長の実現への期待



賃貸事業費用は借主負担とするネットリースによりリスクを軽減

(8)

物件番号 不動産等の名称 鑑定評価機関 取得価額 （百万円） 不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（%） 第7期末(注4) (2016年7月末) 第8期末 （2017年1月末） 差異 第7期末(注4) (2016年7月末) 第8期末 （2017年1月末） 差異 SRSC-1 イオンレイクタウンmori(注1) _{（株）谷澤総合鑑定所} _21,190 _23,400 _23,800 ₄₀₀ _4.9 _4.8 _{▲ 0.1} SRSC-2 イオンレイクタウンkaze(注1) _{（株）谷澤総合鑑定所} _6,730 _7,810 _7,880 ₇₀ _5.3 _5.2 _{▲ 0.1} RSC-1 イオンモール盛岡（財）日本不動産研究所 5,340 6,570 6,720 150 6.7 6.6 ▲ 0.1 RSC-2 イオンモール石巻（財）日本不動産研究所 6,680 7,020 7,080 60 6.3 6.2 ▲ 0.1 RSC-3 イオンモール水戸内原（財）日本不動産研究所 16,460 17,900 18,000 100 6.1 6.0 ▲ 0.1 イオンモール水戸内原（土地）（財）日本不動産研究所 105 112 112 0 - - -RSC-4 イオンモール太田（財）日本不動産研究所 6,860 7,940 7,990 50 6.5 6.4 ▲ 0.1 RSC-5 イオン相模原ショッピングセンター（財）日本不動産研究所 10,220 10,700 10,800 100 5.3 5.2 ▲ 0.1 RSC-6 イオンモール大垣（財）日本不動産研究所 4,950 5,100 5,130 30 7.0 6.9 ▲ 0.1 RSC-7 イオンモール鈴鹿（財）日本不動産研究所 9,660 10,100 10,200 100 6.3 6.2 ▲ 0.1 RSC-8 イオンモール明和（株）谷澤総合鑑定所 3,290 3,680 3,700 20 6.6 6.5 ▲ 0.1 RSC-9 イオンモール加西北条（財）日本不動産研究所 7,230 7,610 7,670 60 6.9 6.8 ▲ 0.1 RSC-10 イオンモール日吉津（財）日本不動産研究所 7,780 8,320 8,410 90 6.9 6.8 ▲ 0.1 RSC-11 イオンモール倉敷（財）日本不動産研究所 17,890 19,000 19,200 200 6.1 6.0 ▲ 0.1 RSC-12 イオンモール綾川（財）日本不動産研究所 8,740 9,190 9,260 70 6.5 6.4 ▲ 0.1 RSC-13 イオンモール直方（財）日本不動産研究所 11,246 12,900 13,000 100 6.4 6.4 0.0 RSC-15 イオンモールKYOTO （財）日本不動産研究所 21,470 22,200 22,500 300 4.9 4.8 ▲ 0.1 RSC-16 イオンモール札幌平岡（株）谷澤総合鑑定所 5,900 6,330 6,340 10 6.2 6.2 0.0 RSC-17 イオンモール釧路昭和（株）谷澤総合鑑定所 1,780 1,930 1,930 0 6.8 6.8 0.0 RSC-18 イオンモール利府（株）谷澤総合鑑定所 2,560 2,770 2,770 0 6.4 6.4 0.0 RSC-19 イオンモール山形南（株）谷澤総合鑑定所 1,350 1,470 1,470 0 6.6 6.6 0.0 RSC-20 イオンモール四日市北（株）谷澤総合鑑定所 2,210 2,410 2,450 40 6.3 6.2 ▲ 0.1 RSC-21 イオンモール大和郡山（財）日本不動産研究所 14,500 14,700 14,800 100 5.7 5.6 ▲ 0.1 RSC-22 イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟）（財）日本不動産研究所 12,190 12,200 12,400 200 5.0 4.9 ▲ 0.1 RSC-23 イオンモール甲府昭和（財）日本不動産研究所 8,389 8,530 8,610 80 5.9 5.8 ▲ 0.1 RSC-24 イオンモール苫小牧（株）谷澤総合鑑定所 7,840 8,040 8,060 20 5.9 5.9 0.0 RSC-25 イオンモール小山（財）日本不動産研究所 6,280 6,370 6,430 60 6.8 6.7 ▲ 0.1 CSC-1 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター（財）日本不動産研究所 6,410 6,450 6,560 110 5.1 5.0 ▲ 0.1

第8期保有資産（31物件）における鑑定評価

8 鑑定評価額は前期比3,133百万円増加

(9)

（注1）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権の準共有持分割合（いずれも40%）に相当する金額を記載しています。

（注2）（注3）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。

不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18%）に相当する金額を記載しています。また、マレーシア・リンギットの円貨換算は、第7

期が平成28年7月29日、第8期が平成29年1月31日の為替相場（第7期1RM=25.80円、第8期1RM=25.73円（いずれも小数点第3位を切捨て））を用いています。

（注4）「イオンモール熊本」の調査価額は、一般財団法人日本不動産研究所作成の調査報告書では15,200百万円とされていますが、平成28年熊本地震に起因して対象不動産には物理的損傷等が

認められるものの、対象不動産の価格への影響を判断するために必要な補修繕等の資料を入手できないため、当該要因については考慮外とする価格等調査であるとの条件が付されていま

す。

（注5） RSC-24、25及びM-2の第7期末の数字は、取得時のものを記載しています。

物件番号 不動産等の名称 鑑定評価機関 取得価額 （百万円） 不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（%） 第7期末(注4) (2016年7月末) 第8期末 （2017年1月末） 差異 第7期末(注4) (2016年7月末) 第8期末 （2017年1月末） 差異 L-1 ダイエー川崎プロセスセンター（財）日本不動産研究所 14,280 14,500 14,700 200 5.1 5.0 ▲ 0.1 M-1 イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター(注2) _{（財）日本不動産研究所} 658 (20百万RM) 516 (20百万RM) 553 (21.5百万RM) 37 (1.5百万RM) - - -M-2 イオンモールセレンバン 2(注3) _{（財）日本不動産研究所} 5,252 (215百万RM) 5,618 (230百万RM) 5,995 (233百万RM) 376 (3百万RM) - - -小計 255,441 271,386 274,520 3,133 - - -RSC-14 イオンモール熊本(注4) _{（財）日本不動産研究所} _13,148 _- _- _- _- _- -合計 268,590 - - - - -

-第8期保有資産（31物件）における鑑定評価

9

(10)

10km商圏人口別ポートフォリオの平均キャップレート

(注)

ポートフォリオの平均キャップレート

(注)

エリア別ポートフォリオの平均キャップレート

(注) （%）（注）海外物件は直接還元法による還元利回りが算出されていないため、これらを除いて計算しています。第7期末及び第8期末は「イオンモール熊本」を除いて計算しています。 10km商圏人口別では「ダイエー川崎プロセスセンター」を除いて計算しています。エリア別の三大都市圏とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をそれぞれいいます。（%）

4.00

4.50

5.00

5.50

6.00

6.50

7.00

2014年1月末（第2期末） 2014年7月末（第3期末） 2015年1月末（第4期末） 2015年7月末（第5期末） 2016年1月末（第6期末） 2016年7月末（第7期末） 2017年1月末（第8期末）

50万人以上

50万人未満

5.5

5.6

5.7

5.8

5.9

6.0

6.1

6.2

6.3

4.00

4.50

5.00

5.50

6.00

6.50

7.00 三大都市圏

その他

（%）

平均キャップレート

10 過熱感はないものの、引き続き｢平均キャップレート｣は低下傾向

(11)

Ⅲ. 平成29年2月公募増資

(12)

平成29年2月公募増資の概要

オファリング形態

_{(Reg.S＋Rule144A)}

グローバル・オファリング

発行価格

1口当たり118,950 円

新規発行投資口数

（第三者割当を含む）

326,445 口

(注1)

PO後の発行済投資口総数

（第三者割当を含む）

1,635,912 口

手取り額

（第三者割当を含む）

37,556 百万円

公募増資（3

rd

_{PO）の概要}

物件名

所在地

分類

取得価額

鑑定評価額

_NOI利回り

鑑定

売主

イオンモール伊丹昆陽

兵庫県

_伊丹市

168億円

176億円

6.1%

スポンサー

イオンモール鹿児島

鹿児島県

_鹿児島市

134億円

139億円

6.7%

スポンサー

イオンモール土浦

茨城県

_土浦市

120億円

124億円

6.6%

スポンサー

イオンモールかほく

_かほく市

石川県

99億円

106億円

7.6%

スポンサー

イオン南大阪RDC

（注2）

大阪府

堺市

98億円

101億円

5.2%

第三者

イオンモール苫小牧

_苫小牧市

北海道

78億円

80億円

6.7%

第三者

イオンモール小山

栃木県

_小山市

62億円

63億円

7.3%

スポンサー

イオンモールセレンバン2

マレーシア

52億円

56億円

6.3%

第三者

合計

814億円

846億円

国内平均

_6.5%

取得済み資産

（注1）国内募集のうち本投資法人の指定先として、

イオン株式会社に対し63,947口を販売しています。

上場後3回目の公募増資により｢資産規模814億円の大規模物件群｣を取得

｢競争優位性の高い国内外のイオンモール｣および｢イオングループの商流を支える大型物流拠点｣

合計8物件への厳選投資

（注2）「RDC」とは、Regional Distribution Centerの略称であり、地域配送センターをいいます。

RSC

12 RSC

RSC

物流施設

RSC

(13)

31 物件

2,685

億円

第2期

第3期

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

第9期

_予想

第10期

_予想

1口当たり

分配金

686円

2,461円

2,473円

2,724円

2,790円

1,450円

3,019円

2,875円

2,990円

第8期決算

発表前予想

2,980円

2,855円

2,990円

1口当たり

NAV

(注)

110,456円 112,635円 115,939円 122,057円 126,169円 123,547円 127,912円

－

着実な外部成長の継続と更なる成長ステージへ

13

16 物件

1,583

億円

17 物件

1,589

億円

17 物件

1,589

億円

23 物件

1,943

億円

36 物件

3,306

億円

23 物件

1,943

億円

+193

28 物件

2,492

億円

+621

中期

5,000

億円

平成30年1月期

（第11期）

固都税費用化

約197円／口

2014/1期

（第2期）

2014/7期

（第3期）

2015/1期

（第4期）

2015/7期

（第5期）

2016/1期

（第6期）

2016/7期

（第7期）

2017/1期

（第8期）

新規5物件

取得後

更なる成長ステージへ

上位10物件比率

79％

78％

78%

71％

61％

57%

49％

物件分散の更なる進展

所在都道府県数

14

17

20

21

24 NOI

24億円

54億円

55億円

66億円

68億円

78億円

87億円

104億円

創出される資金の効率的な活用

減価償却費

11億円

22億円

26億円

31億円

33億円

41億円

（注）1口当たりNAV＝（各決算期末の出資総額＋各決算期末のポートフォリオ全体の含み損益）／各決算期末の発行済投資口数で算出しています。第7期及び第8期は、出資総額から第7期未処理損失の額及び利益超過分配金を控除するとともに、ポートフォリオ全体の含み損益からイオンモール熊本を除いて算出しています。

従前の｢中期資産規模目標3,000億円｣を達成

新たな｢中期資産規模目標5,000億円｣に向けて更なる成長を継続

外部成長

活性化投資

キャッシュ・フロー

の創出

ポートフォリオ

の収益力向上

持続的

成長サイクル

(14)

北海道・東北関東東海・北陸・中部近畿中国・四国九州・沖縄マレーシア

SRSC

RSC

CSC

物流施設

ポートフォリオ概要

（2017年2月28日現在）

14 物件数

36 取得価額合計

3,306億円

平均NOI利回り

6.4%

平均償却後NOI利回り

3.8%

平均残存賃貸借契約期間

17.7年

平均築年数

12.1年

総賃貸可能面積

324万m²

稼働率

100%

物件タイプ比率

ポートフォリオの分散状況（取得価額ベース）

投資比率

（上位10物件）

エリア比率

ポートフォリオの概要

各決算期末ポートフォリオの含み損益

（億円）

280億円

（前期比+57億円）

（注）含み損益＝各決算期末の鑑定評価額－各決算期末の帳簿価額

イオンモール熊本は時価が算出できないため含み損益の計算から除外して算出

8.4%

82.3%

1.9%

7.3%

6.5%

6.4%

5.4%

5.1%

5.0%

4.4%

4.3%

4.1%

4.0%

3.7%

51.2%

9.5%

34.1%

11.6%

21.1%

10.4%

11.4%

1.8%

KYOTO

mori

倉敷

伊丹昆陽

水戸内原

大和郡山

川崎PC

鹿児島

熊本

千葉ニュータウン

その他

｢資産規模拡大｣とともに国内24道府県および海外へと｢エリア分散｣を推進

スーパーリージョナル型SC リージョナル型SC コミュニティ型SC

0

50

100

150

200

250

300

(15)

ポートフォリオマップ

（2017年2月28日現在）

15 マレーシア

●M - 1 イオンモール石巻 イオンモール盛岡 イオンモール直方 イオンモール熊本 イオンモール山形南 イオンモール利府 イオンモール札幌平岡 イオンレイクタウンmor i イオンレイクタウンk a z e イオンモール水戸内原 アセアン地域 イオン茅ヶ崎中央 ショッピングセンター ダイエー川崎 プロセスセンター イオンモール太田 イオン相模原 ショッピングセンター 千葉ニュータウンイオンモール （モール棟、シネマ・スポーツ棟） M - 1 イオン・タマン・ ユニバーシティ・ ショッピングセンター

北海道・東北

関東

九州・沖縄

36物件（国内34物件、海外2物件）

資産規模

3,306億円

SRSC: スーパーリージョナル型SC RSC:リージョナル型SC CSC:コミュニティ型SC 物流施設 16 ₁₇ 16 1 2 1 2 17 イオンモール釧路昭和 イオンモール苫小牧 24 18 19 24 1 2 18 19 3 4 5 22 1 1 イオンモール小山 25 2 1 4 3 5 22 1 1 25 14 13 13 14 イオンモール甲府昭和 イオンモール四日市北 イオンモール鈴鹿 イオンモール明和 イオンモール大垣 イオンモール大和郡山 イオンモール綾川 イオンモールK Y O T O イオンモール日吉津 イオンモール倉敷 イオンモール加西北条

近畿・中国・四国

20 23 6 7 8 第7期末保有資産新規取得資産 9 10 11 21 15 12 10 11 12 9 15 21 27 M - 2 イオンモール セレンバン2 27 28 28 イオンモール土浦 29 イオンモールかほく 2 イオン南大阪RDC 2 26 イオンモール伊丹昆陽 7 29 8 6 23 20 イオンモール鹿児島 ●M - 2

東海・中部・北陸

26

(16)

盤石な財務基盤の構築

16 第7期末

（2016年7月末）

新規借入後

(注1)

（2017年2月28日時点）

安定的な財務運営

超長期投資法人債の発行

借入先の多様化の推進を実現

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

AA－（安定的）

格付け

（注1）新規借入れの詳細は41ページをご参照ください。以下同じです。

（注2） LTV＝（新規借入後の有利子負債総額＋敷金保証金）÷第8期末総資産額

（注3） 2016年10月20日付の借入のうち、15億円については、会計上、「1年以内

長期借入金」ですが、上記数値上は、「短期借入金」として計上しています。

第8期末

（2017年1月末）

｢平均借入残存期間の長期化｣を図るとともに、｢資金調達の多様化｣を推進

みずほ銀行三井住友銀行三井住友信託銀行三菱東京UFJ銀行農林中央金庫みずほ信託銀行三菱UFJ信託銀行りそな銀行イオン銀行日本政策投資銀行百五銀行広島銀行三重銀行七十七銀行千葉銀行日本生命明治安田生命投資法人債

平成28年7月期末以降、日本生命保険、明治安田生命保険が新たに借入先に追加され、

借入先の多様化の推進を実現

年

限

10年 / 20年

発行総額

10億円 / 10億円

利

率

0.47% / 1.20%

発

行

日

平成28年10月19日

格

付

AA－（JCR）

超長期投資法人債の発行

第3回投資法人債

20年債を発行

18.4% 15.8% 13.0% 11.1% 6.6% 6.5% 6.5% 3.5% 3.0% 2.9% 2.7% 1.5% 2.7% 1.3% 0.3% 0.4% 0.4% 3.4%

資金調達手段の多様化の促進、低金利環

境を活用した長期資金調達手段の多様化

の促進、低金利環境を活用した長期固定

化のため、本投資法人初となる年限20年

の投資法人債を発行

LTV

(注2) （敷金込み）

42.8%

46.4%

46.3%

長期負債比率

100.0%

98.7%

79.0%

固定金利比率

88.4%

96.5%

77.2%

平均借入残存期間

4.1年

4.7年

3.8年

平均調達金利

0.85%

0.84%

0.72%

借入先数

15社

17社

2017年2月実行の｢短期借入297億円｣を3月28日付で期限前弁済のうえ、長期化予定

それに伴い、｢平均借入残存期間の長期化｣を目指す

(17)

返済期限の分散と借入コストの低減

17 平均借入残存期間及び借入コストの推移

返済期限の分散化（2017年2月28日時点）

LTVの推移

LTV(敷金込み)50％までの借入余力

(注)

_{約256億円（増資後）}

2017年2月実行の短期借入297億円を、2017年3月28日付で期限前弁済のうえ、長期化を図ることで、平均借入残存期間の長期化、及び返済期限の

分散化を予定

（注）LTV(敷金込み)が50％に達するまで調達可能な有利子負債額をいいます。

43.4%

41.4%

41.5%

41.0%

_40.8%

42.8%

46.9%

46.4%

46.3%

30.0%

34.0%

38.0%

42.0%

46.0%

50.0%

2014年1月末（第2期末） 2014年7月末（第3期末） 2015年1月末（第4期末） 2015年7月末（第5期末） 2016年1月末（第6期末） 2016年7月末（第7期末） 2016年11月末（期中物件取得） 2017年1月末（第8期末）新規借入後

5.2 年

5.0 年

4.5 年

4.3 年

4.0 年

4.1 年

4.7 年

0.92%

0.95%

_0.94%

0.95%

0.85%

_0.84%

2.0 年

3.0 年

4.0 年

5.0 年

6.0 年

7.0 年

0.60%

0.70%

0.80%

0.90%

1.00%

平成26年1月期（第2期）末平成26年7月期（第3期）末平成27年1月期（第4期）末平成27年7月期（第5期）末平成28年1月期（第6期）末平成28年7月期（第7期）末平成29年1月期（第8期）末

平均借入残存期間（右軸）

期中平均借入コスト率（左軸）

20 ₁₀

₁₀

42

270

92

220

100

118

117

45

93

41

10

297 平成29年

平成30年

平成31年

平成32年

平成33年

平成34年

平成35年

平成36年

平成37年

平成38年

平成39年

平成40年

平成48年

新規借入額

既存借入額

投資法人債

3月リファイナンス予定

（単位：億円）

(18)

Ⅳ. 第9期・第10期業績予想

イオンモール石巻

(19)

第9期（2017年7月期）の業績予想

※「平成29年1月期決算短信」p7-8記載の「運用状況の見通しの前提条件」に基づく

19 2017年

1月期

2/1公表時

第9期予想

(A)

(B)

(B-A)

(C)

(B-C)

(百万円)

11,974

14,632

2,657

14,596

35 (百万円)

7,303

9,051

1,748

9,048

3 賃貸事業費用

(百万円)

6,613

8,282

1,668

8,280

1 (うち減価償却費)

(百万円)

3,386

4,178

791 4,178

-(百万円)

4,671

5,580

909 5,548

32 (百万円)

3,958

4,714

755 4,682

32 (百万円)

3,954

4,709

755 4,677

32 (円)

3,019

2,875

▲ 144

2,855

20 (口)

1,309,467

1,635,912 326,445

1,635,912

-2017年

7月期

発行済投資口数

当期純利益

1口当たり分配金

第8期実績

第9期予想

対

前期比

対

予想比

営業収益

営業費用

営業利益

経常利益

(単位：百万円)

第8期取得物件の通期寄与

+ 98

第9期公募増資取得物件の収益寄与

+ 2,359

熊本の賃料増加

+ 116

タマンCPI連動賃料

+ 1

セレンバン２に係るSPC中間配当

+ 79

第7期公募増資取得物件の公租公課

+ 274

第8期取得物件の公租公課

+ 96

保険料(地震保険含む)

+ 56

修繕費

+ 127

地代等の増加

+ 317

第9期公募増資取得物件の減価償却費

+ 782

第8期取得物件の減価償却費

+ 20

資産運用報酬

+ 48

支払利息

+ 95

融資関連費用

+ 28

投資口交付費償却

+ 16

(単位：百万円)

熊本の賃料増加

+ 34

セレンバン２に係るSPC中間配当

+ 1

主な差異要因（対前期比）

営業収益

営業費用

主な差異要因（対予想比）

営業収益

営業外費用

(20)

第10期（2018年1月期）の業績予想

※「平成29年1月期決算短信」p7-8記載の「運用状況の見通しの前提条件」に基づく

2017年

7月期

(A)

(B)

(B-A)

(C)

(B-C)

(百万円)

14,632

15,128

496 15,134

▲ 5

(百万円)

9,051

9,317

265 9,319

▲ 1

賃貸事業費用

(百万円)

8,282

8,418

136 8,415

3 (うち減価償却費)

(百万円)

4,178

4,224

46 4,224

-(百万円)

5,580

5,811

230 5,814

▲ 3

(百万円)

4,714

4,895

180 4,896

▲ 1

(百万円)

4,709

4,890

180 4,891

▲ 1

(円)

2,875

2,990

115 2,990

-(口)

1,635,912

-

1,635,912

-第9期予想

第10期予想

対

前期比

2018年

1月期

2/1公表時

第10期予想

対

予想比

2018年

1月期

発行済投資口数

営業収益

営業費用

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり分配金

(単位：百万円)

第9期公募増資取得物件の通期寄与

+ 400

熊本の賃料増加

+ 47

セレンバン２に係るSPC期末配当

+ 45

保険料

+ 7

修繕費

+ 20

地代等

+ 62

減価償却費

+ 46

資産運用報酬

+ 121

支払利息

+ 41

融資関連費用

+ 13

(単位：百万円)

営業収益

セレンバン２に係るSPC期末配当

▲ 4

主な差異要因（対前期比）

営業収益

営業費用

営業外費用

主な差異要因（対予想比）

20

(21)

Ⅴ. 運用状況と今後の戦略

(22)

イオングループと共に成長する戦略の実践

大規模商業施設を中心としたポートフォリオの構築

スポンサーグループと協働する新たな再開発ストラテジーの実践

WIN-WIN関係の構築による内部成長の実現期待

イオンモール甲府昭和

開発



イオンモール盛岡に続く増床リニューアルを計画



スポンサーノウハウ（商業施設開発力、運営力）を活用した内部成長



再開発はテナント誘致リスクを取ることなくNOIの増加に寄与



イオンモールが増床棟を開発するとともに、既存棟も大規模リニューアルを実施



イオンモールも土地取得コストを考慮せずに優良店舗の拡大戦略を推進可能

熊本地震への対応と今後の方針



熊本地震で罹災したイオンモール熊本においては、イオンモールと

の協働により早期営業再開にむけ復旧工事を推進



サブ核ゾーンについては取り壊したうえで再築を計画、安全性を高

めつつより競争力のある施設へと再生する方向性

物件取得手法の多様化



優先交渉権の取得によ

る機動的な物件取得を

実現



多様な取得手法を活用

することで、機動的か

つ取得余力を活用した

物件取得が可能に

大規模

商業施設

アミューズメント 施設 コミュニティ 施設 多数の専門店

GMS、大型専門店

（核テナント）



イオングループの大規模商業施設は、特定の商

圏内における地域一番店として、エリア内の競

争優位性を確保



大規模商業施設は、消費者のライフスタイル・

ニーズ等の変化に対応することができ、特定の

商圏内におけるNo.1店舗（地域一番店）とし

て、エリア内の競争優位性を確保可能

完成建物の取得+内部成長

イオンモール小山

イオンリート初の

期中物件取得

イオンモール苫小牧

イオングループと共に成長する

戦略の実践

イオンリートは、｢イオングループの有する、様々な類型の商業施設等を開発から運営まで

一貫して実施できる総合力」を最大限活用し、｢ポートフォリオの中長期的な成長｣を目指します

イオングループの商流を支える物流拠点の取り込み



物流機能の集約化及び効率化を推進し、戦略的に物流拠点を配置・

機能させることで、最適なグループのサプライチェーンを構築

J-REIT初の

本格的モールタイプ

海外物件の取得

イオングループの海外戦略とのシナジー



J-REIT初の海外SPCを利用した物件取得



イオングループが30年以上の業歴を有するマレーシアにおいて、

本格的なモール型RSCであるイオンモールセレンバン 2(約52億円)

取得

イオンモール

セレンバン2

マレーシアにおけるイオングループの

主な店舗

活性化投資による店舗リニューアル及び内部成長の推進



商業施設の価値の向上に資する活性化投資を継続し、競争力の維

持・向上につとめながら、賃料増額による内部成長を推進

イオンモール盛岡

イオンレイクタウンkaze

22

(23)

多様化、変化し続ける消費者ニーズに応えるテナント群



多様化する消費者ニーズに応えるために、商業施設に求められるテナントの種類は大きく変化



変化する消費者に対応し、常にテナントを入れ替えて変化、進化し、陳腐化を避け商業集積としての魅力を高めていくことが重要



ゆっくりと快適に多くの魅力あるテナントに自然に回遊できる居心地の良い空間づくり

商業施設の枠を超えて、生活インフラへと進化



行政サービスの提供、地域交流のコミュニティ拠点、医療、保育、銀行、更には

防災拠点として地域の生活インフラの役割をモールが担う時代に



地元行政と協働した地域振興、地域の文化・芸術の発信、地場農家とのふれあ

い、職業体験、地元雇用の創出、地域商業者との電子マネーを通じた連携、等

地域と協働して様々な取組を行い地域コミュニティの中心に

多様で魅力的な専門店モールゾーン

核テナント

シネマ

フィットネスクラブ

大型アパレル

家具・家電

モノからコトへ



シネマ、カルチャーセンターといった体験型、

時間消費型のテナントに加え、実際に見て、

触れて、感じて、聞いて、買い物を楽しむプロ

セスが買い物においてより重要視される時代

核テナント

多様なテナントがそろうモール型商業施設の時代

23 時代の変化に伴い商業施設に求められる役割・ニーズは多様化

それに応えるために進化する｢モール型商業施設｣

(24)

出所：野村総合研究所「生活者1万人アンケートにみる日本人の価値観・消費行動の変化」

※総合SC・モールとは「総合ショッピングセンター・ショッピングモール」

買回り品購入チャネルを利用している割合の推移（1年間での利用経験）

買回り品…品質やデザイン・ブランド・価格などを比較検討され、購入される商品（ブランド品・衣服・家具・家電等）

24

消費者が利用する商業施設の変化

買回り品の購入先として、｢テナント集積のすすんだ総合ショッピングセンター・モール｣の

比率が着実に高まっている

(25)

地域特性に応じた｢個性あるモール｣へ進化・大型化

イオンモール沖縄ライカム

従来のＧＭＳではない「新しいＧＭＳ」へ

過去の画一的なＧＭＳではなく、モールの核テナントとして地域商圏に合わせ

魅力的な専門店の集積へと進化した新しいイオンのお店へ

新しいＧＭＳ「イオンスタイル」

イオンモール幕張新都心

イオンモール常滑

_{イオンモール岡山}

国内外の観光客へ沖縄文化を発信

沖縄発の食のエンターテインメントを

提供する「アジアNo.1リゾートモール」

「よしもと幕張イオンモール劇場」、

365日営業している「メディカルモール」

ドッグランを備えた「ペットモール」等

サービス系テナントが充実したSRSC

中部国際空港に隣接する広大な敷地で

インバウンド需要を捉え、

カートサーキット,バーベキュー場を有す

「エンターテイメントパーク」

岡山駅から地下道で直結、最新トレンド

ファッションテナントや「東急ハンズ」

「高島屋」「岡山放送局スタジオ」等が

揃った、中四国最大級の都市型商業施設

○ＧＭＳ店舗は、Ｅコマース拠点としても機能。ＧＭＳ店舗から商品を直接、消費者へ宅配

○国内の多くのモールで地方行政と防災協定を締結、万一の際には防災拠点として機能する体制を整備

キッズリパブリック

G.G.モール

アパレルゾーン

ホームコーディ

フードゾーン

イオングループにより更に進化するモール型商業施設・ＧＭＳ

25 （注）上図の物件は全てイオングループが開発した物件（開発中の物件を含みます。）であり、本日現在、本投資法人が保有するものではなく、また取得する予定はありません。

(26)

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(1)

26

（注1）毎年3月～5月／6月～8月／9月～11月／12月～翌年2月の4期間におけるポートフォリオ商業施設32物件のエンドテナント売上高合計額について、前年同期間対比の指数をパーセンテージで示しています。（注2）ポートフォリオ国内商業施設32物件について、「総賃貸面積」に対する「エンドテナント実質稼働面積（エンドテナント出店が確定している面積を含みます）」の占める割合を示しています。（注3）上記「前年同期比売上高推移」「実質稼働率」は、マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています。なお、マスターリース稼働率は100%です。（注4）上記「前年同期比売上高推移」「実質稼働率」は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

ポートフォリオ国内商業施設32店舗エンドテナント前年同期比売上高推移

（注1）

ポートフォリオ国内商業施設32店舗エンドテナント実質稼働率

（注2）

99.7%

_99.7%

99.4%

99.5%

99.6%

99.7%

99.2%

99.4%

_99.0%

99.3%

99.4%

95%

96%

97%

98%

99%

100%

平成25年 11月平成26年 2月平成26年 5月平成26年 8月平成26年 11月平成27年 2月平成27年 5月平成27年 8月平成27年 11月平成28年 2月平成28年 5月平成28年 8月平成28年 11月

店舗売上はほぼ横ばい、エンドテナント稼働率は高水準で推移

97.9%

_96.7%

99.6%

100.5%

100.1%

103.7%

98.0%

99.1%

96.8%

97.2%

100.1%

100.5%

101.3%

99.7%

_98.7%

100.7%

80%

90%

100%

110%

平成25年 9～11月平成25年 12～翌2月平成26年 3～5月平成26年 6～8月平成26年 9～11月平成26年 12～翌2月平成27年 3～5月平成27年 6～8月平成27年 9～11月平成27年 12～翌2月平成28年 3～5月平成28年 6～8月平成28年 9～11月

ポートフォリオ

イオンモール熊本を除くポートフォリオ

(27)

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(2)

27

（注1）マスターリース会社のエンドテナントからの賃料収入、付帯収入等の収益となります。（注2）上記「賃貸収益実績値推移」は、マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています。（注３）上記「前年対比指数」は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

ポートフォリオ国内商業施設32店舗マスターリース会社における賃貸収益

（注1）

平成25年3月～平成26年2月

（12ヶ月間）

778 億円

（昨年対比）

105.1 %

平成26年3月～平成27年2月

（12ヶ月間）

789 億円

（昨年対比）

101.4 %

平成27年3月～平成28年2月

（12ヶ月間）

794 億円

（昨年対比）

100.7 %

191

193 ₁₈₇

207

199 ₁₉₄

190

206

198 ₁₉₅

192

209

195 ₁₈₉

₁₉₁

105.3%

105.9%

_{104.9% 104.4%}

103.9%

_{100.7% 101.7%}

99.6%

99.7%

100.6%

101.0%

101.4%

98.3%

_96.6%

99.5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

50

100

150

200

250 平成25年

3～5月

平成25年

6～8月

平成25年

9～11月

平成25年

12～翌2月

平成26年

3～5月

平成26年

6～8月

平成26年

9～11月

平成26年

12～翌2月

平成27年

3～5月

平成27年

6～8月

平成27年

9～11月

2015年

12～翌2月

2016年

3～5月

平成28年

6～8月

平成28年

9～11月

（億円）

賃貸収益実績（億円）

前年対比指数

マスターリース会社における賃貸収益は安定的に推移しており、十分な賃料負担力を維持

(28)

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(3)

28

（注1）平成28年6月～平成28年11月における各店舗の売上高について、同時期（平成27年6月～平成27年11月）対比の数値をパーセンテージで示しています。（注2）上記「前年同期比売上高指数」は、マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています。（注3）上記「前年同期比売上高指数」各比率は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。そのため合計値が100.0％とならない場合があります。

売上高指数100%以上の店舗割合：

34.4 %

ポートフォリオ

国内商業施設32店舗平均

98.1%

前年同期比

売上高指数

90%

_未満

_～95%

90%

_～100%

95%

_～105%

100%

_～110%

105%

110%

_以上

比率

6.3%

12.5%

46.9%

28.1%

3.1%

（出所）内閣府経済社会総合研究所景気統計部「消費動向調査」（注）平成25年（2013年）4月調査から郵送調査法に変更。平成25年3月調査までは訪問留置調査法（一部電話調査の時期あり）で実施。

店舗別前年同期比6ヶ月間エンドテナント売上高の指数分布

（注1）

（参考）消費者態度指数（一般世帯、季節調整値）

平成29年1月

43.2

2 ₁

18

9

1

25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 1月 3月 5月 7月 9月 11 月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月月11 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月平成19年平成20年平成21年平成22年平成23年平成24年平成25年平成26年平成27年平成28年平成29

(29)

活性化投資による内部成長の実現

イオンモール四日市北

フードコート増床リニューアル（第9期工事完了予定）

イオンモール倉敷

フードコートテラス席改修

キッズスペース改修

フードコート改修

大規模リニューアル（第10期工事完了予定）

イオンモール甲府昭和

（注）上記は完成予想図であり、完成後の建物とは必ずしも一致しません。増床棟は優先交渉権を取得したのみであり、本投資法人において取得を決定したものではなく、将来取得することを保証するものでもありません。また、上記は本書の日付現在のスケジュールであり、工事の遅延その他の事由により実際の増床棟竣工時期は遅れる可能性があります。

赤枠が増床エリア

平成28年8月建築確認申請手続き開始平成28年9月増床棟着工平成29年11月増床棟竣工予定

■

スケジュール

■

完成予想図

イオンモール株式会社と協議し、

平成28年8月に増床開発協定書を締結

増床リニューアル（第10期工事完了予定）

増床・活性化投資への主な取組み事例

29

(30)

活性化投資による効果

物件名称

実施時期

活性化内容

活性化投資額

(注)

賃料増額

（年換算）

投資額に対する

賃料増額率

（年換算）

イオンレイクタウンkaze

平成27年4月

大規模リニューアル

312百万円

21.2百万円

6.8%

イオンモール日吉津

平成27年4月

大規模リニューアル

105百万円

8.0百万円

7.7%

イオンモール盛岡

平成28年4月

増床リニューアル

790百万円

57.3百万円

7.3%

イオンモール日吉津

平成28年12月

スターバックスコーヒー

_入店工事

23百万円

2.0百万円

8.6％

イオンモール釧路昭和

平成29年1月

風除室改修工事

8百万円

0.8百万円

9.6%

（注1）「活性化投資額」とは、運用物件の価値向上のための工事の請負代金をいいます。（注2）「賃料改定時期」が未定のため業績予想には織り込んでいません。（注3）「賃料増額」期間は、賃料改定時から10年間です。

活性化投資による効果（予定）

物件名称

工事完了時期

_（予定）

活性化内容

活性化投資額

_（予定）

(注1)

賃料改定時期

_（予定）

_{（年換算）}

賃料増額

投資額に対する

賃料増額率

（年換算）

イオンモール直方

第9期

照明LED化工事

78百万円

平成29年3月

7.9百万円

_(注3)

10.2%

イオンモール四日市北

第9期

増床リニューアル

113百万円

未定

(注2)

_9.7百万円

_8.5%

イオンモール太田

第9期

エスカレーター

_新設工事

199百万円

未定

(注2)

_協議中

_未定

イオンモール倉敷

第10期

大規模リニューアル

132百万円

未定

(注2)

_9.3百万円

_7.5%

第

8 期

賃料増額を伴う主な活性化投資の予定

30 賃料増額を伴う主な活性化投資事例

活性化投資による内部成長の実現

イオンモール盛岡

増床リニューアルオープン（第 7 期）

既存テナント数

135 新規テナント（①）

28（14）

（注）

移転・改装（②）

28 リニューアルテナント数（①+②）

56

（注）（）内は岩手県初出店のテナント数

(31)

17

196

182

346

371

218

314

26

289

429

798

238 2,833

389 3,468

2,320

1,111

2,230

2,245

2,659

2,677

3,169

3,386

4,178

4,224

平成26年1月期

（第2期）

実績

平成26年7月期

（第3期）

実績

平成27年1月期

（第4期）

実績

平成27年7月期

（第5期）

実績

平成28年1月期

（第6期）

実績

平成28年7月期

（第7期）

実績

平成29年1月期

（第8期）

実績

平成29年7月期

（第9期）

計画

平成30年1月期

（第10期）

計画

（単位：百万円）

修繕費

資本的支出

設備投資計画

減価償却費

大規模リニューアル

投資分（資本的支出）

熊本復旧工事

kaze 312 日吉津105

盛岡

(増床)

790 資本的

支出

1,222

資本的

支出

1,572

直方 78 四日市 113 太田 119 倉敷 132

31

設備投資計画

賃料増加を伴う｢活性化投資｣を含め、商業施設価値の維持・向上に資する設備投資は積極的に実施

防煙垂壁 154

(32)

2016年

2017年以降

4月-6月

7月-9月

10月-12月

サブ核ゾーン

西モール

東モール

核店舗 2F

核店舗 1F

イオンモール熊本の営業再開状況及び今後の見通し

イオンモール熊本の被害の状況及び復旧・営業再開の見通し

イオン熊本店は、

九州初の

イオンスタイルへ

2017年3月24日

営業再開

取り壊しの上、再築予定

2016年7月20日営業再開済

32 2016年7月20日に営業再開～より魅力的で安全な最新鋭のモールへ～

2017年3月24日西モール49店舗営業再開予定

～より安全・安心にお楽しみいただけるショッピングモールへ～

取り壊しの上再築

営業再開予定

2017年3月には｢西モール｣のイオンシネマを含む｢全143店舗｣の営業再開

(｢サブ核ゾーン｣除く全館オープン)

※稼働率は総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合(%)を示したもの

イオンモール熊本稼働状況（今後の見通し含む）

核店舗1F

核店舗2F

東モール

西モール

～レストラン営業再開～

2016年12月23日・ 2017年１月26日

2016年7月20日に九州初の「イオンスタイル」として営業再開

2016年4月20日に営業再開

稼働率15%

稼働率57%

–

2016年7月期（第7期）実績 203百万円（うち4月～7月実績 43百万円）

平成29年1月期（第8期）決算説明会資料

（資産運用会社）

証券コード： 3292

http://www.aeon-jreit.co.jp/

第8期（平成29年1月期）決算説明会資料

平成29年3月22日

イオンモール鹿児島

目次

Ⅰ. Executive Summary

---

P. 3

Ⅱ. 第8期（2017年1月期）決算の概要

1. 第8期（2017年1月期）決算の概要

---

P. 5

2. 第8期取得済資産（国内資産・海外資産）

---

P. 6-7

3. 第8期保有資産（31物件）における鑑定評価

---

P. 8-9

4. 平均キャップレート

---

P. 10

Ⅲ. 平成29年2月公募増資

1. 平成29年2月公募増資の概要

---

P. 12

2. 着実な外部成長の継続と更なる成長ステージへ

---

P. 13

3. ポートフォリオ概要（2017年2月28日現在）

---

P. 14

4. ポートフォリオマップ（2017年2月28日現在）

---

P. 15

5. 盤石な財務基盤の構築

---

P. 16

6. 返済期限の分散と借入コストの低減

---

P. 17

Ⅳ. 業績予想

1. 第9期（2017年7月期）の業績予想

---

P. 19

2. 第10期（2018年1月期）の業績予想

---

P. 20

Ⅴ. 運用状況と今後の戦略

1 .イオングループと共に成長する戦略の実践

---

P. 22

2. 多様なテナントがそろうモール型商業施設の時代

---

P. 23

3. 消費者が利用する商業施設の変化

---

P. 24

4. イオングループにより更に進化するモール型商業施設・GMS

---

P. 25

5. 店舗業績動向

---

P. 26-28

6. 活性化投資による内部成長の実現

---

P. 29-30

7. 設備投資計画

---

P. 31

8. イオンモール熊本の営業再開状況及び今後の見通し

---

P. 32

9. 地震リスクの対応

---

P. 33

10. マレーシア投資による収益の多様化

---

**イオンモールセレンバン 2*(マレーシア)**