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ＣFP １級ファイナンシャル技能士 宅地建物取引主任者金子 千春
2013 年 4 月【概要】
住宅ローン控除では、消費税の引き上げにともなう負担軽減措置として、消費税率が８％（もしくは 10％） の物件を購入した場合には、控除額を大幅に拡大した新制度を利用できるように改正されます。 （住宅ローンですので、所有者が居住することが要件。賃貸などの投資用物件には適用されません） 消費税が上がる前に購入して旧制度を利用する方が有利か、あるいは消費増税後に購入して新制度を利用す る有利かは、個々の状況、金利動向や地価動向等によっても異なりますが、制度のみで考えた場合、仮に借 入金額が 3,000 万円とすると、年収 500 万円以下、あるいは建物価格が 2,000 万円超では増税前の方が、それ 以外では増税後が有利といえます（条件等詳細は本文を参照）。 また、その他、現金で住宅を購入した際の軽減措置の拡充等も今回の改正では盛り込まれています。 （この資料は、平成 25 年度税制改正大綱を基に情報提供として作成しているものです。制度の適用にあたっ ては、税理士などの専門家に必ずご相談ください。）【はじめに】
平成 24 年 11 月に野田政権が解散、新しく誕生した安倍政権では、円高・デフレ、貿易赤字の拡大を始めと する危機を打開するために、「三本の矢」（大胆な金融政策、機動的な財政政策、民間投資を喚起する成長戦 略）を柱にさまざまな改革が予定されています。住宅関連分野においても、平成 26 年から始まる消費税率の 引き上げに対応した減税措置や高齢者層から若年層への資金移転による消費の活性化を目的とした相続時精 算課税制度の拡充、相続税の基礎控除枠の縮小などが決定しました。 これらの改正事項のうち、ここでは住宅ローン減税等、住宅取得等に関わる税制改正をみていきます。 特に住宅を購入するかどうか検討されている方は参考にしていただければと思います。【１】住宅の新築・購入等にかかる住宅ローン減税
その１）消費税の引き上げにともなう控除率、控除額の拡充 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除について適用期限（平成 25 年 12 月 31 日）を平成 29 年 12月 31 日まで４年間延長し、消費税率の引き上げに対応する物件については控除額などの軽減措置が拡充され ました。 ●消費税率 5％の物件（＝平成 26 年 3 月末までに引渡しを受けた物件、あるいは平成 25 年 9 月末 までに建築請負契約を締結して平成 26 年 4 月以降に引渡しを受けた物件） 住居の 種類 居住年 控除 期間 住宅借入金等の 年末残高(A) 対象税 各年分の 住宅ローン 控除額 最大控除額 （10 年合計額） 認定 住宅 （※1 ※2） 3,000 万円 300 万円 一般 住宅 平成 25 年入居もしくは 平成 26 年 1 月∼3 月 入居 もしくは平成 25 年 9 月 までに建築請負を締結 し、平成 26 年 4 月 以降の引渡し入居分 10 年 2,000 万円 所得税 (A)×1.0% 200 万円 ※1）認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅 ※2）平成 25 年 6 月 1 月以降入居分については、適用対象となる認定低炭素住宅の範囲に、都市の低炭素化の促進に 関する法律の規定により低炭素建築物とみなされる認定集約都市開発事業（特定建築物全体及び住戸の部分に ついて認定を受けたものに限る。）により整備される特定建築物である住宅が加わる。 控除額を所得税から控除しきれない部分は、その年の所得税の課税総所得金額等の額の５％を限度（最高 97,500 円／年）として、住民税額から控除することができます。 ●消費税率８％あるいは 10％の物件 住居の 種類 居住年 控除 期間 住宅借入金等の 年末残高(A) 対象税 各年分の 住宅ローン 控除額 最大控除額 （10 年合計額） 認定 住宅 5,000 万円 500 万円 一般 住宅 平成 26 年 4 月∼ 平成 29 年 12 月 入居 10 年 4,000 万円 所得税 (A)×1.0% 400 万円 なお、所得税から控除しきれない部分は、その年の所得税の課税総所得金額等の額の７％を限度（最高 136,500 円／年）として、住民税額から差し引くことが可能です。 さらに、住民税から差し引いても差し引けない部分は現金給付を行い、控除額を最大限に活用できるように 拡充されました。（現金給付については、2013 年夏までに給付額や対象者等の詳細を決定する予定。） あくまで、消費税率の引き上げに伴う税金負担を軽減することを目的とした改正なので、平成 26 年１月～３ 月の入居分、平成 26 年４月以降に入居しても消費税が５％の物件については、借入限度額が 2,000 万円であ
ることには注意が必要といえます。 ●被災者の方の住宅再取得等に係る住宅ローン減税 また、消費税率引上げに伴う負担増により、被災者の方々の住宅再取得等が滞ることのないよう、再建住宅 の取得等に係る住宅ローン減税についての拡充が行われます。 居住年 控除 期間 住宅借入金等の 年末残高(A) 対象税 控除率 最大控除額 （10 年合計額） 平成 26 年１月∼３月 3,000 万円 360 万円 平成 26 年４月 ∼平成 29 年 12 月 10 年 5,000 万円 所得税 (A)×1.2% 600 万円 その２）住宅ローン控除の主な適用要件 ●一般の住宅の場合の主な適用要件 住宅の要件 １．新築・購入・増改築等をした住宅の床面積が 50 平米以上であること。（床面積は登記 簿上の面積） ２．併用住宅である場合には、床面積の２分の１以上が自己の居住用部分であること ３．中古住宅の場合には、以下のいずれかの要件を満たしていること。 ア．建築物が耐火建築物の場合には、取得の日以前 25 年以内に建築されていること イ．建築物がアに規定する耐火建築物以外の建築物の場合には取得の日以前 20 年 以内に建築されていること ウ．一定の耐震基準を満たしていること ※今回の改正での追加事項 耐震基準を満たすことを証明する書類の範囲に、家屋が既存住宅売買瑕疵保険に加入していること を証する書類（加入後２年内のものに限る。）を加え、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定 の中古住宅を適用対象に追加。 ４．増改築等の場合には、工事費用が 100 万円超でその２分の１以上が自己の居住用の 工事費用であること 人の要件 １． 新築・購入・増改築等をしてから６ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の 12 月 31 日 まで引き続き居住すること（住民票が必要） ２．控除を受ける年の年間所得が 3,000 万円以下（給与収入の場合は 3,336 万円以下） であること ３． 住み始めた取得した年とその前後２年間（通算５年間）に「3,000 万円の特別控除」や「居住用 財産の買換え等の場合の特例」「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の 軽減税率の特例」を受けていないこと
ローンの要件 １．ローン返済期間が 10 年以上であること ２．住宅（建物）を取得するために借りたローンであること。住宅（建物）と一体なら、土地購入も ローンに含まれる ３．勤務先からの融資の場合、年利１％（原則）以上であること（親などからの借入金は 適用外） ●新しい住宅ローン減税制度で規定されている「認定住宅」とは？ 認定住宅とは、以下のような認定長期優良住宅と認定低炭素住宅を指します。 長期優良住宅 いわゆる「200 年住宅」と呼ばれるものであり、「長期優良住宅普及促進法」に規定する住宅の構造や設備等 が、耐久性、耐震性、省エネ性能等で優れていると認定されたものをいいます。その主な認定基準の概要は、 次の通り。 低炭素住宅 省エネ法の省エネ基準と比べて、一次エネルギー消費量が 10％以上少なく、ＨＥＭＳ（家庭内エネルギー管 理システム）の導入や節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策など、一定以上の以下のような低炭素 化措置が講じられている住宅をいいます。 ア．劣化対策：住宅の構造躯体が、数世代（100年以上）にわたって使用できること イ．耐震性：大地震発生時の損傷レベルの低減が図られていること ウ．維持管理・更新の容易性：内装や設備の維持管理（清掃・点検・補修・更新）が 行いやすくなっていること エ．可変性が認められること、つまり、ライフスタイルの変化等に応じて間取りなどが 変えやすくなっていること オ. 将来バリアフリー改修ができるように共用廊下等に適度なスペースが確保されて いること カ．省エネ法の平成11年省エネ基準に適合する省エネ性能が確保されていること ア．エネルギー使用量を「見える化」することなどにより居住者の低炭素化に資する 行動を促進する取組が行われていること（ＨＥＭＳの導入） イ．節水型機器の取付けや雨水の利用など、節水対策が講じられていること ウ．低炭素化に役立つ木材が材料として利用されていること エ．敷地や屋上、壁面の緑化など、ヒートアイランドの抑制に資する対策が講じられ ていること
その３）消費税が上がる前に購入？それとも・・・ 消費税が上がる前に購入し、現行制度での住宅ローン減税の適用を受けるのと、消費税が上がった後に購入 し、新住宅ローン制度の適用を受ける場合とでどちらが有利かは、購入物件の価格やローン借入額、年収等 によって異なりますが、一定の条件の下で考えてみましょう。ちなみに、土地は非課税ですので、消費税ア ップで負担が増えるのは、建物にかかる消費税部分です。 （参考１）消費税５％と８％での年収別・借入金額別ローン減税額（万円）シミュレーション 住宅ローン借入金額 ２，０００万円 ３，０００万円 ４，０００万円 ５，０００万円 消費税 消費税 消費税 消費税 年収 （万円） ５％ ８％ ５％ ８％ ５％ ８％ ５％ ８％ 400 135 160 135 162 135 162 135 162 500 173 173 200 240 200 243 200 243 600 173 173 200 260 200 308 200 309 700 173 173 200 260 200 346 200 385 800 173 173 200 260 200 346 200 396 900 173 173 200 260 200 346 200 396 1,000 173 173 200 260 200 346 200 396 これから言えることは借入金額が2,000万円以下の場合は年収400万円以外のケースでは減税額に変化はない ので、増税前に購入した方が有利ということです。2,000 万円超の借入金額では、概ね年収が 600 万円以上の ケースで減税額が大幅に新制度では増えることがわかります。 増税前を増税後のどちらが有利かについては、この減税アップ額と消費税率が上がったことで増える消費税 の金額を比較することで判断することが可能です。 ＜試算の前提条件＞ ●夫：サラリーマン 妻：専業主婦 こどもは10 年間 16 歳未満と仮定 社会保険料について：東京、介護保険第２号に該当せず（40 歳未満）、 雇用保険は一般事業率1000 分の５ 生命保険料控除などの所得控除は考慮せず 2014 年４月以降の｢給付措置｣は考慮せず 万円以下は四捨五入で概算 一般住宅を購入すると仮定 ●住宅ローンの条件：金利2.5％ 借入期間 30 年間 元利金等返済 ボーナス返済なし 年初に借入したと仮定 10 年間繰上げ返済はしない ※給付措置は考慮しない
（参考２）借入金額 3,000 万円での年収別・増税前後の有利判断表（万円） （同じ借入金額でも建物価格により、消費税アップ額が異なるので、建物価格別に比較） 建物価格 １，５００万円 １，７５０万円 ２，０００万円 ２，２５０万円 ２，５００万円 年収 減 税 アップ額 消 費 税 アップ額 減 税 アップ額 消 費 税 アップ額 減 税 アップ額 消 費 税 アップ額 減 税 アップ額 消 費 税 アップ額 減 税 アップ額 消 費 税 アップ額 400 27 45 27 52.5 27 60 27 67.5 27 75 500 40 45 40 52.5 40 60 40 67.5 40 75 600 60 45 60 52.5 60 60 60 67.5 60 75 700 60 45 60 52.5 60 60 60 67.5 60 75 800 60 45 60 52.5 60 60 60 67.5 60 75 900 60 45 60 52.5 60 60 60 67.5 60 75 1,000 60 45 60 52.5 60 60 60 67.5 60 75 青色部分は、増税前が有利。黄色部分は同じ。ピンク色部分は増税後が有利。 仮に、借入金額 3,000 万円とすると（その他の条件は参考１の通り）、 ・新制度利用時の減税アップ額 ＜ 建物価格の消費税アップ額 ⇒ 増税前が有利 ・新制度利用時の減税アップ額 ＞ 建物価格の消費税アップ額 ⇒ 増税後が有利 となるので、年収 500 万円以下、あるいは建物価格が 2,000 万円超では増税前の方が有利と考えることができ ます。 もちろん、借入金額によっても異なりますし、諸費税アップの影響を受ける仲介手数料や引越し代金、新居 にかかるさまざまな雑費もあるので、それらも含めて総合的に判断することが大切です。 また、景気回復による金利上昇リスクや円安にともなう輸入建材等の値上がりによる建物価格の上昇リスク、 地価の動向なども住宅を購入するうえでは重要な要素になるので、その点も考慮することを忘れずに。 ●転勤等の場合の再入居に関する改正 サラリーマンが転勤により住宅ローン控除の適用から一時的にはずれ、転勤から帰って来た場合には、所定 の手続きをすることを要件に、再入居した後の期間について、住宅ローン控除を受けることができるように なっています。 ただし、これまでの制度では再適用を受けられるのは以下の２つのケースのみ。 (1)１年以上住宅ローン控除の適用を受けたのち、転勤になり、その後再入居した場合 （転居前に税務署に転居する旨の届け出をし、再入居した年に確定申告をすることで再適用可） (2)住宅を購入したもののその年に転勤になり、一度も住宅ローン控除を受けることなく転居、その翌年以後 に再入居した場合。
（転居前に届出をする必要はなく、再入居した年に確定申告をすることで適用可） つまり、住宅を購入し、その年に転勤になり転居したが、「その年中に」転勤が解除され再入居した場合は住 宅ローン控除の再適用が受けられなかったのです。今回の改正により、最初に居住の用に供した年に勤務先 からの転任の命令等やむを得ない事情により転居した場合における再居住に係る特例について、最初に居住 の用に供した年の 12 月 31 日までの間に再居住した場合も特例の対象とすることとなりました。つまり、そ の年以内に転勤が解除され、再入居した場合でも住宅ローン控除の適用を受けられることになりました。 （注）上記の改正は、平成 25 年１月１日以後に自己の居住の用に供しなくなった場合について適用。
【２】認定長期優良住宅･認定低炭素住宅」を現金で新築等したときの所得税減税
認定長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除について、適用期限（平成 25 年 12 月 31 日）を 平成 29 年 12 月 31 日まで４年延長。住宅ローンを使わずに現金で住宅を新築等した場合、標準的な性能強化 費用の一部の一定割合を所得税額から差し引くことが可能な制度で、控除額、控除率は以下の通り。 直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合や相続時清算課税制度を活用して、住宅ローンを利用せずに 現金で住宅を取得した場合等では、この制度を利用できます。 居住年 対象住宅 控除対象 限度額 控除率 控除限度額 対象税 平成25年中もしくは 平成26年1月∼3月 長期優良住宅 500万円 10％ 50万円 所得税 平成26年4月∼ 平成29年12月 長期優良住宅 低炭素住宅 650万円 10％ 65万円 所得税 ※平成 26 年 4 月～平成年 12 月までの入居については、消費税が 8％もしくは 10％の物件についての適用で、 消費税 5％の物件については、控除限度額は 50 万円。【３】省エネ・バリアフリー耐震改修工事に関わる減税措置
中古住宅について特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除は、適用期限（平成 25 年 12 月 31 日）を 平成 29 年 12 月 31 日まで４年延長するとともに、拡充措置がとられます。その１）省エネ改修工事の場合 居住年 改修工事限度額 控除率 控除限度額 対象税 平成25年中もしくは 平成26年1月∼3月 200万円 （300万円） 10％ 20万円 （30万円） 所得税 平成26年4月∼ 平成29年12月 250万円 （350万円） 10％ 25万円 （35万円） 所得税 ※カッコ内の金額は、省エネ改修工事と併せて太陽光発電装置を設置する場合の改修工事限度額 及び控除限度額。 ※平成 26 年４月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は、省エネ改修工事に要した費用の額に 含まれる消費税等の税率が８％又は 10％である場合のみ。 その２）バリアフリー改修工事の場合 居住年 改修工事限度額 控除率 控除限度額 対象税 平成25年中もしくは 平成26年1月∼3月 150万円 10％ 15万円 所得税 平成26年4月∼ 平成29年12月 200万円 10％ 20万円 所得税 ※平成 26 年４月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は、バリアフリー改修工事に要した費用 の額に含まれる消費税等の税率が８％又は 10％である場合の金額のみ。 ※その年の前年以前３年内にバリアフリー改修工事を行い、本税額控除の適用を受けている場合 には適用を受けられません。 その３）耐震改修工事の場合 居住年 改修工事限度額 控除率 控除限度額 対象税 平成25年中もしくは 平成26年1月∼3月 200万円 10％ 20万円 所得税 平成26年4月∼ 平成29年12月 250万円 10％ 25万円 所得税 ※平成 26 年４月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は、耐震改修工事に要した費用の額に 含まれる消費税等の税率が８％又は 10％である場合の金額のみ。
その４）住宅ローンを利用して増改築等を行った場合 住宅ローンを利用して、特定の増改築等を行った場合の所得税額の特別控除について、適用期限（平成 25 年 12 月 31 日）を平成 29 年 12 月 31 日まで４年延長されると同時に、内容が一部変更されます。 特定増改築等 限度額 控除率 居住年 控除 期間 その他の 借入限度額 控除率 各年の 控除限度額 最大控除額 （５年合計額） 200 万円 (A)×2.0% ４万円 平成 26 年１月∼３月 800 万円 (A)×1.0% ８万円 60 万円 250 万円 (A)×2.0% ５万円 平成 26 年４月 ∼平成 29 年 12 月 ５年 750 万円 (A)×1.0% 7.5 万円 62.5 万円 ※特定の増改築等をして、平成 26 年から平成 29 年までの間に自宅として居住しているものに限定 ※「特定の増改築等」とは、省エネ改修工事及びバリアフリー改修工事 ※平成 26 年４月から平成 29 年 12 月までの欄の金額は、特定の増改築等に要した費用の額に 含まれる消費税等の税率が８％又は 10％である場合のみ なお、対象となる特定の増改築等の工事費要件について、工事費用の額（補助金等の交付がある場合には、 当該補助金等の額を控除した後の金額）が 50 万円（現行では 30 万円）を超える場合に適用、バーが引き上 げられる点には注意が必要です。 以上 （この資料は、平成 25 年度税制改正大綱を基に情報提供として作成しているものです。制度の適用 にあたっては、税理士などの専門家に必ずご相談ください。本レポートで受けたいかなる損害も、著 者および当社は何らの責任を負いません。）
