Ⅰ マンション⽼朽化と住⺠の⾼齢化が同時進⾏ Ⅱ 管理組合運営の⾚字対策について Ⅲ ⾃律的な施⾏管理の成功例 Ⅳ ⼤規模修繕⼯事の契約の３⽅式の⽐較 Ⅴ ⼤規模修繕⼯事の契約⽅式の差とその秘密 Ⅵ 修繕⼯事費節減のためのご指導の⼿順 Ⅶ ⼤規模改修⼯事のマネージメント⼿法 Ⅷ 会社概要 Ⅸ お問い合わせ
マンション管理組合の皆様へ
改修⼯事を管理会社に任せきりにしていませんか？
⼤規模改修⼯事⾦額を⼤幅に削減する⽅法は、管理会社に頼るのを
やめて、⾃分たちで３社以上の施⼯業者から直接⾒積りを取り、
拡⼤理事会⼜は修繕委員会で評価して選んだ業者に対し⾃主的に
⾃分たちで⼯事管理を実施すれば、⼤幅な⼯事費⽤の節減効果
（ 35％∼50％ ）が得られます。
施⼯業者を選定する権限は法的には全て管理組合にあります。
⼯事費節減の責任も全て管理組合（理事会）にあります。
Ⅰ マンション⽼朽化と住⺠の⾼齢化が同時進⾏
管理組合の理事等役職に就かれている⽅々はそれなりの⾒識と実⼒を備 えておられると存じますが、今や皆様のマンションも⾼齢化し⾝寄りの 少ない組合員（区分所有者）も増えて来ていて、管理費の⽀払いに苦労 している層も厚くなって来ている状況と東京都や横浜市の調査で指摘さ れております。 ここ20∼30年続く国内労働所得の停滞・減少による中間層の貧困化に伴 い、⾼齢単⾝所帯の増加と共に⽣活の基本要素である住居費に回せる収 ⼊が減って、結果として管理費の滞納があちらこちらで出始めて来てお ります。 またマンション建物の経年変化に伴い、改修費等の増加を⾒込んだ補修 費積⽴⾦の値上げを許容できない組合員も増加して来ております。 管理規約では管理費の滞納者には理事⻑の⽅から催促し、3ケ⽉も続けて 払わない組合員には、法的⼿続きを取る準備を始めなければなりませ ん。悪意の滞納者には毅然として対処しなければなりませんが、何らかの理 由で弱者となってしまった組合員をそのままご近所から放逐するだけで 良いのでしょうか。 勿論⾏政の問題として⽣活保護などの⼿続きを取る様にご指導されるの を先⾏されるのでしょうが、結局は管理費が⾼ければ出て⾏かざるを得 なくなるでしょう。 これまでも管理経費の節約のために計画修繕の内容や時期の⾒直しなど はやっておられることでしょう。 また管理会社や修繕業者らの経費⽐較によるコスト低減化に努⼒を重ね ておられることと存じますが、しかしそれだけでは⽼齢年⾦だけで管理 費が払えなくなって、公営住宅や⺠間アパートヘ転出せざるを得なくな るご近所さんの苦境を防ぐことが出来るでしょうか？ もはやこれまでの間接経費等の節減⽅法だけでは⾜りない緊急な事態な のです。
Ⅱ 管理組合運営の⾚字対策について
全ての⺠間企業や団体の⾚字対策は、まず間接費の縮減策です。 国や地⽅の官業や社会的活動において、間接⼈員が増えている昨今の情 勢を⾒ると、国全体の労働⽣産性が低下して来ているのが分かります。 OECD加盟先進国の中で⽇本の⼀⼈当たりの国⺠所得がかつての⼆位から 今や20位以下に下がってきており、国家としての⽣産性低下がここ20∼ 30年続いているのです。 増税に頼る⽅向ではなく皆が新しい製造業やサービス業の創出に直接的 に参加して、実質的⽣産能⼒を向上させるにはどうしたら良いのでしょ うか。 若い層による間接業務のデジタル化投資と⾼齢者の労働現場復帰で頑張 るしかないと考えられるのではないでしょうか。 我々の課題であるマンション管理組合の運営については、かなりの部分 が皆様の過去の社会的知⾒や⼈⽣経験が⽣かせる分野ではないでしょう か。 皆様にも⼗分⾃⼰の知⾒と能⼒の発揮できる課題です。 マンションの住環境や資産価値は、皆様各ご家族の⽇常⽣活の基本部分 です。 ⼾建住宅であれば⽇々に掃除や消毒・衛⽣に配慮し、不具合を調整しな がら保全を計るのが主婦やご主⼈の当然の仕事です。コンクリート造のマンションだからと⾔っても専⾨家に頼らなければな らないのは、極く限られた技術計算の部分だけと考えられます。 最近の⾼層マンションのエレベーターの保全や⼯事⽤⾜場の架設、特殊 な防⽔塗装や給排⽔管の再⽣技術等に専⾨性があるだげです。 他は⼀般家屋の補修を近所の⼤⼯さんや左官屋さん、ベンキ屋さんたち に頼ってやって来た従来の保全⼯事と同じ考え⽅で主体的に物事を決め て差配して⾏けば、⽬常の補修も⼤規模修繕も出来ると⾔うのが事実で す。 建築設計⼠事務所や管理会社に依頼しなくてもご⾃分達でやる気を出せ ば何とかなるものです。 ⾯倒な⽇常の集⾦業務や会計事務等は、管理会社に任せても⼤した費⽤ はかかりません。 清掃やゴミ処理、⼩さな修理⼯事等も同様です。 ⼀番費⽤が多くかかる⼤規模修繕⼯事の再検討・実施計画や業者選定作 業こそが皆様の腕の⾒せ所ではないでしょうか。 今⽇、国⼟交通省等が最も⼼配しているのは、補修費積⽴⾦の不⾜によ り建物の保全が出来なくなり、⽴ち枯れてしまう⽼齢化マンションで す。 これを防ぐ⽅策は、⻑期修繕計画策定による補修費積⽴⾦の値上げだけ ではありまぜん。 補修費積⽴⾦の増額に耐えられなくなった住⺠は、公営住宅や安い⺠間 アパートの狭い部屋に出て⾏かなくてはならなくなります。 先ずは補修経費を安くすることで、管理費全体の増額を抑える⼯夫こそ が必要でず。 計画的修繕⼯事とも⾔いますが、⻑期改修計画作定と共に現在軍⾨家や ⾏政が推奨している「設計・監理⽅式」による施エが最も妥当なやり⽅ と⾔えるのでしょうか？ 皆様の多くは今まで管理会社や⼀級建築⼠事務所などが当然の如く説明 しているこの⼊札⽅式を疑ったことはないのでしょうか？
官公庁の⼯事でもないのに必ずしも必要と⾔えない⼊札⼿続きの為のこ の間接経費⽀出の実態を疑った事はないのでしょうか？ これらの⼤規模修繕⼯事の経費にまつわる各分野の諸々の問題点の解決 ⽅法について、⼀般論と具体策及び私共の経験と実績の数値について解 説いたします。 ⼀度お試しにお呼びいただけば無料でお伺います。
Ⅲ ⾃律的な施⾏管理の成功例
⾃主的な施⾏管理の成功事例／単棟型40⼾ 築45年
私共の住居の平成27年に計画の第4回⼤規模修繕⼯事の検討時、管理会社 の出して来た⻑期修繕計画表上の必要⼯事費の⾒積額は当時の修繕積⽴ ⾦の⼆倍以上であり、且つ外壁塗装の⾵化等で⼯事の先延ばしが出来な い状況に⽴ち⾄っておりました。 前年度理事会の当初計画では管理会社に20％の値引きを求めたうえ各⼾ 当たり45∼50万円程を借り⼊れる案を計画していましたが、組合員の過 半数が⾼齢で年⾦暮らしになった為、借⾦を返す⽬途が⽴たない組合員 が多数おられ、また管理会社も⼤きな値引きの回答は出来なかったので す。 新期の理事会では管理会社に頼らず、独⾃に近隣の3社の施⼯業者に当た って、各々に下⾒して⾒積仕様書と⾒積計算書を提出して貰い、数回の 拡⼤理事会で評価検討して多数決で中堅の施⼯業者を選んで、全体説明 会後の臨時総会で決定しました。 翌年の施⼯中は、アンケート調査や理事会と居住者で⼯事現場を⾒守 り、悪天候による⼯程変更などを現場代理⼈と緊密に話し合いしなが ら、追加⼯事分も含め期間内に完⼯させて、全⼯事費を積⽴⾦の範囲内に納めることが出来ました。 私共は当初必要とされた計画費⽤の半分以下で完成させることが出来た ので、それまでの積⽴⾦の中から⽀払う事が出来ました。 年⾦⽣活の単⾝者や未亡⼈たちもあと⼗年以上は住み続けることが出来 る⾒込みになったのです。 ⼀般の組合員には管理組合の財務内容や過去の⼯事費の分析し⾒積合せ による施⼯業者間の競争のさせ⽅などを理解し実⾏する能⼒を持つ⼈は 少数でしょうが、積極的な役員が5名程度居られれば、管理会社や建築設 計コンサル⼣ントに依存しなくても、施⼯業者と話し合いながら判断し て、仕様変更や塗装下地処理の確認、中間⽴会や完⼯時検査等も⼗分実 ⾏出来るのです。 当初の⼈⽣計画通りには住み替えが出来なくなってしまった区分所有者 も、今まで同様に皆で仲良く過ごし、慣れ親んだ環境に留まらせて上げ られて良かったと実感しました。 私共の経験した⼤規模修繕⼯事の経費削減策の苦⼼を、古いマンション の管理組合の皆様にご紹介し、共に実⾏して役⽴てていただきたいと存 じます。 私共は過去の⾒積計算書の⼯事費⽐較表や⼯程表、⻑期修繕計画表など の説明貸料を取り揃えております。 施⼯業者の選定⽅法の具体策があります。 組合員を守る⽬的達成の為のそのやり⽅をシェアしたいと思います。 理事会等のご都合に合わせてご説明にお伺い致します。
Ⅳ ⼤規模修繕⼯事の契約の３⽅式の⽐較
① 「設計・監理⽅式」
費⽤削減効果は 15％∼25％
⼀級建築⼠事務所等の設計⼠コンサルタントを⼊れて建物状況調査をし て改修⼯事費⾒積⽤仕様書を作り、6∼12社の施⼯業者を業界新聞等で募 って競争⼊札で安い施⼯業者を選定して、設計技師らに⼯事監理をして 貰う「設計・監理⽅式」を採⽤する修繕⼯事契約が⼀般的に広く実施さ れています。 ⾃主管理をされている団地管理組合法⼈等の多くも設計事務所をコンサ ルタントにしてこの⽅式で⼤規模修繕⼯事を実施しておられます。 この「設計・監理⽅式」は⼀般的には官公庁や公共事業で⼯事業者を選 定する標準的な契約⽅式となっておりますが、従来から⼊札を巡っては 公取委で「談合」などの種々の問題点が指摘されていても、⻑期的に試 ⾏錯誤を続けていて、その実態の解明・改善の兆しは未だ⾒えておりま せん。 マンションの⼤規模修繕⼯事の場合は、理事会がコンサルタントや施⼯業者の選定に際し、管理組合としての「公正性」を担保する為に、「設 計・監理⽅式」を採⽤して居られるところが⼤変多い実状です。 しかしここ2年前から公表されてきた「不適正なコンサルタント問題」な どで指摘されるように、この⼊札で安いコンサルタントや施⼯業者を選 定しても、バッグマージンの上積みや利益相反取引等の間題は実態解明 すら難しい現状です。 設計コンサルタントや建築家の業界でこの対策を検討しておられます が、今のところ関係省庁の出先やマンション管理センターなどに相談し て、業者の⼯事費⾒積単価を過去の実績標準と⽐較をするくらいしか対 処⽅法は有りません。 幸い本当にクリーンな設計コンサルタントを採⽤できたとしても安くし て貰える⼯事費は、⻑期修繕計画表の記載の⾒積⾦額から15％から20％く らいが実績ではないでしょうか。 建築家協会辺りでは、⼩さな（29⼾以下の）マンションは「責任施⼯⽅ 式」を採⽤しても良いと⾔い出していますが、法律上は修繕⼯事の契 約・施⼯の⽅式を選んで実⾏する権限と責任は全てマンション管理組合 にあります。
② 「管理会社への⼀括おまかせ⽅式」
費⽤削減効果は 0％∼10％
管理会社が社内の営繕部⾨や関連請負業者を直接使って施⼯する場合も 「責任施⼯⽅式」と⾔えるでしょうが、ここに依存すれば結果的には、 ⻑期修繕計画表の⾒積⾦額から10％の値引きをも受けられる可能性すら 低いと⾔わざるを得ないのが⼤多数の現今の実態・実績です。 補修費積⽴⾦の残⾼等全てを知っている管理会社が表⾯上⼊札をして も、いつも⼀番札の事業者は事前に決まっていると推定されるからで す。「① 設計・監理⽅式」の⾒積⾦額の上に管理会社の間接費が上乗せさ れ、実際の⼯事費はかえって⾼⽌まりするのです。
③ 「責任施⼯⽅式」
費⽤削減効果は 35％∼50％
「⼤規模修繕⼯事費節減の必要性」に述べましたように、私共が約半値 で⽬的を達成できた修繕⼯事の契約⽅式は、公式には「責任施⼯⽅式」 と呼ばれます。 古来より⺠間の⼾建て住宅において近隣や縁故の棟梁（⼤⼯）を中⼼と する⼯務店が、家主との信頼関係で補修⼯事等を請け負ってきた伝統的 な契約・施⼯⽅式の総称です。 この⽅式の特徴は、家主と棟梁との話し合いで全ての⼯事仕様や⼯法／ ⼯期が決まります。 インターネットでこの⽅式を検索してご覧になれば、この⽅式の請負業 者の紹介サイトなどたいへんご参考になることでしょう。この在来の契 約・施⼯法の⽅が⼯事コスト削減には有効であることがお分かりになる と思います。 私共はこの⽅式の採⽤を前提に、信頼できそうな施⼯業者で普段は⼤⼿ ゼネコンや管理会社の下請施⼯を実働している近隣の業者やご紹介する ⼀次下請業者数社から直接に⾒積り計算書を取り、⾒積合わせで選定す るやり⽅です。 管理会社や建築設計コンサルタントに依存しなくても、皆様がやる気に なって直接修繕施⼯業者と話し合いながら、各業者の能カと⼈柄を判断 し、現場作業者の誠実さを⾒抜ければ、安さだけでない良い仕上がりと ⻑期保証期間を獲得出来るのです。⾃分達に技術的な不安が有れば、設 計コンサルタントに詳細設計と現場⽴会や検査時だけ⽴ち会ってもら い、参考意⾒を出していただければ良いのです。皆様が⾃分たちで勇気をもって新しい契約⽅式に乗り出し、改修⼯事を 完成させるまでのコンサルテイングと実務のコーチングを、最終的に節 減できた費⽤に⽐例した安い成果報酬でお⼿伝いしたいと思っておりま す。 貴理事会等のご都合に合わせて、無償で説明にお伺い致します。ご連絡 下さい。
Ⅴ ⼤規模修繕⼯事の契約⽅式の差とその秘密
「⼤規模修繕⼯事のやり⽅、３⽅式の⽐較」で述べた「責任施⼯⽅式」 の⽅が安く施⼯出来る理由は、管理組合側と施⼯業者との直接の話し合 いで全ての⼯事仕様、⼯事⽅法、⼯事期間等が決められ、ほかの間接経 費が掛からないからです。 施⼯業者は下⾒の際、建物や設備の状態、住⺠の使⽤状況を把握した上 で、不具合箇所を確認します。 その上で⻑年の⾃⼰の⼯事実績に基づく材料費、⼈件費、その他経費を 計算し、他の施⼯業者と⽐較しても遜⾊のない⾒積計算書を彼らのリス クで提出してくれます。 余程予想外の隠れた暇疵がなければ、その⾒積もりに責任を持ってくれ ます。 ⾃主管理をしておられる団地の管理組合法⼈等の多くは、設計事務所を コンサルタントにして計画的に⼤規模修繕⼯事を実施しておられます が、⼤きな部分を占める外壁塗装やタイル補修⼯事の下地処理作業の必 要量は⾼圧洗浄などで表⾯を剥がしたり、タイルを叩いて検査してみないと決められません。事前に調査するには⾜場仮設⼯事が必要になるた め、彼らの⾒積⽤標準仕様書に仮定の数量を置いた上で、概算⾒積⾦額 を⼊れることになります。 屋上やべランダ、廊下などの耐⽔床⾯等の補修⼯事等でも必要⾯積の想 定は同様です。 給排⽔管の取り換え⼯事も事前に部分的に取り換えてみた上で、要否の 判断をして必要⼯事量を⾒積もることになります。 電線や通信線については専⾨業者に現場を⾒てもらわないと⾒積もれま せん。 ポンプやバルブ等機器の不具合は実際に本体の蓋を開けてみないと修理 ⽅法は決まりません。 「設計・監理⽅式」では、⼀般的に官庁や関連団体の作った標準的な⼯ 事仕様書を個々のマンションの様式に当てはめて選定し、標準仕様書と して施⼯業者選定の⼊札⽤の資料に使⽤しているそうです。 ⼊札に当たっては、応札各社は諸条件を付けて⾒積もりますので、全体 の最終⼯事⾦額は⼯事が終わってみなければ分からないのです。 当然の事として、実際の⼯事の途中や完⼯後に追加⼯事費が要求される 次第です。 ⼊札時に⼯事量を少なめに⾒積っているからですが、最低価格で⼊札し た施⼯業者からの要求ですから、追加仕様分の費⽤の⽀出は断れませ ん。 また、その契約⽅式では追加請求以外の⼯事途中で気づいた追加仕様へ の対応余地はあまりなく、より良い品質への仕様変更なども聞き⼊れて 貰えない硬直した仕様内容のまま⼯事期間が終わることとなるでしょ う。なぜなら全体⼯事期間が延びると間接経費が増えるので、下請け業 者が途中からの追加⼯事を嫌う傾向が強いためです。 「管理会社への⼀括お任せ⽅式」の場合は、これに更に管理会社の⼀般 的間接費の取分が上乗せされるだけです。
「⼊札⽅式」は本当に必要か？
⼀般的にマンションの⼤規模修繕⼯事の場合管理組合としての「公正 性」を担保する為に、理事会が設計コンサルタントや施⼯業者の選定に 「⼊札⽅式」を採⽤して居られるところが多い現状であると思われま す。 しかし⺠間のマンションで建築設計コンサルタントを⼊れて建物調査等 をした上で⼊札⽤⾒積仕様書を作って貰う必要のある⼯事は、実務的に は耐震補強⼯事や団地再⽣計画等だけと⾔えるのではないでしょうか。 ⼀般修繕では原形に戻す仕事だけですので、⼒学的計算は必要ありませ ん。復旧材料の選定は施⼯業者で⼗分できます。 「責任施⼯⽅式」を採⽤する場合は、施⼯業者の選定になるべく⾝近な 地域内の中堅規模の塗装・タイル業者や専⾨施⼯業者を3社程度探して、 ⾒積もり合わせに参加して貰うことの⽅が⼯事費の節減に有効です。 この場合は⼊札のように必ずしも合計⾦額の安い業者を選定すると約束 する訳ではないので、その⾒積計算書等を拡⼤理事会や修繕委員会でじ っくり検討して、値段だけではなく評判や信頼性等を基準にして選べば 良いのです。 施⼯業者と実務的な条件などを選定前に⼗分話し合い、お互いに納得す ることが⼤事です。 施⼯業者の現場代理⼈の⼈柄も重要な要素ですから、その条件を付けた ⽅が良い結果を得られるでしょう。 塗料等の⼯事材料もより良いものを使ってくれるよう要求しておいた⽅ がよいでしょう。材料費の値上がり分は労務費に⽐べれば全く⼤したこ とはありません。それで、もし品質保証期間を延ばしてもらえるならば 御の字です。 また、⾃分達だけでは技術的に不安が有れば、設計コンサルタントに詳 細設計打ち合わせと現場⽴会や各回の検査時にだけに参加いただきご意 ⾒をいただけば良いのです。皆様が勇気をもって新しい⽅式に乗り出して完成させるまでのコーチン グを、実際に節減できた費⽤に⽐例した成果報酬でお⼿伝いしたいと思 っております。
貴理事会等のご都合に会わせてご説明にお伺い致します。当社にご連絡 下さい。
Ⅵ 修繕⼯事費節減のためのご指導の⼿順
私共が提案し提供するマンション管理組合の運営に関するコンサルタン ト業務のおおよその⼿順・⼯程は下記の通りです。 貴理事会や修繕委員会にお伺いして無償の事前相談を⾏います。1.
私共の説明にご納得いただければ、事前契約をして必要交通費程度の 着⼿⾦をいただき、コンサルタント業務に着⼿します。2.
貴管理組合の過去の修繕⼯事履歴および計画中の⼤規模修繕⼯事を書 類上で調査し、貴理事会や修繕委員会と共に現場調査の上で実施する ⼯事内容を再確認します。3.
ご近隣の⼜はご紹介する直⽤できる修繕施⼯業者３社程度と折衝して 招請の上、各社に別々に現場下⾒と⼯事⾒積りの明細書の提出を依頼 します。（⼊札ではありません）4.
理事会等での各社の⾒積り仕様とその価格の⽐較検討の仕⽅と信頼で きそうな施⼯業者の選定の仕⽅をご指導します。5.
私共と経験するこの⼿法を実際管理組合の⽅々が実⾏して引き継いでご 努⼒いただければ、そのまま後年の⼤規模修繕⼯事等に応⽤して、より ⼀層組合管理費を節減できるものと確信しております。 管理組合の事前説明会と臨時総会開催をご指導し、諸条件の補⾜説明 等で円満な総会運営に協⼒します。
6.
承認された施⼯業者との正式な注⽂・請負仕様書・契約書の交換や着 ⼯準備の広報活動をご指導します。7.
修繕⼯事施⼯中は、組合役員等による⼯程管理・品質管理をご指導 し、業者との⽇程等の連絡業務の徹底に努め、追加⼯事⾒積り調整を 含め、予定期⽇内に完⼯させるべくご指導します。8.
追加⼯事項⽬を含む全⼯事⾦額をお互いの納得のいく⾦額で最終協定 するようご指導します。9.
完⼯後の品質保証契約を管理組合有利な期間に誘導するなどアフター サービスのご指導もします。10.
私共の求めるコンサルタント料⾦は、着⼿⾦以外は最終確定⼯事⾦額 と事前に⾒込まれた⻑期修繕計画の予定合計⾦額との差額（実質節減 額）を主な基礎として（⼯事総額規模に反⽐例してほぼその⼀割以下 の⾦額で）、管理組合理事会のご納得を得て決めて、ご送⾦をいただ きます。その他のご相談もお受けいたします。11.
Ⅶ ⼤規模改修⼯事のマネージメント⼿法
管理組合の業務の中で最も出費額の⼤きな⼤規模計画改修⼯事を如何に 安く実施するかは、管理者や理事⽅の実⾏能⼒を期待される⼀番の課題 です。ここで問われる経営感覚は、通常の詳細な業務管理⼒とは別な要 素です。企画全体を統括し指揮することはあまりご経験されたことがな いかも知れませんが、公共⼯事や⼯場プラント設置などを統括したご経 験があれば⼗分です。 その仕事内容を理解し、必要な技法や⼯期と費⽤を含めて全体を俯瞰し つつ、関係者全員が安全にその空間と時間を共有して、最終的に良い結 果を⽣み出すように⼯夫する幅広い配慮と臨機応変の気づきの経営能⼒ が求められます。 実際の改修⼯事の技能や⼯程等は請負施⼯業者の現場代⼈が統括してく れますから、管理組合としては住⺠の意⾒や期待を適切に施⼯業者へ伝 え、相互間のコミュニケーションに努めて、是⾮とも善意の信頼関係を 構築することが必要です。 注⽂者と請負業者としての⽴場の論理で形式的な⾼圧的態度を⾒せたり しては決して良質で短納期のお得な結果は得られません。改修⼯事の成 果は両者で協働して作り上げるものです。 信頼関係を⽣むコミュニケーションです。関係者全員が満⾜する⽅法は 正にこれです。約２０年前に経験した排⽔⽤竪管の⼀括取り換え⼯事の際、管理会社か らの 2,000万円の⾒積もりを交渉しても 10％も値引き出来なかったの に、途中から⾒積もりに参加してもらった専⾨業者が約 1,200万円で請負 って、要領よく完⼯した後に『全住⺠が業者の⼯程に合わせて在宅して くれたので短納期で完⼯できた』と謝礼に 90万円程を更に値引きしてく れたことも有りました。 私は５０年前から約１０年の間⼤⼿造船会社の⼯場で、修繕船の営業担 当者として海外からの貨物船のドック改修⼯事を船体・機関・電機の各 担当技師と伴に各船毎の改修⼯期と追加売上⾦額決定の交渉役を任され ていました。 早く⼯事を終えて⽤船期間に戻したい船主側代表の監督と、残業時間規 制の厳しい当時の⼯場現業課⻑⽅の間に居て、如何に全体⼯期を縮めら れるかがその⼀隻の⼯事売り上げ利益率を決める状況でした。 ⼯程の⼀番⻑い作業現場に何とか協⼒して貰うため、船主側と交渉して 残業代の上乗せを認めさせ、現業課⻑らを説得して夜遅くまで当該現場 に⽴ち会う等⻑い⽇々だったように思います。 間接経費の節減には⼯期短縮が⼀番成果を上げられる⽅法です。 天候などにも影響を受けますので、関係者間の調整を図ってタイミング 良くコミュニケーションを取ることがプロジェクト・マネイジメントの 基本であると思います。
管理会社に頼らない⾃律的管理を主体に
勿論⼤規模改修の企画段階から修繕委員会の準備やコストの安い⼀次下 請け施⼯業者に直接接触することなど、つい管理会社に頼りたくなる側 ⾯は有りますが、その誘惑に負けては改修⼯事費を節減する⽬的は達成 できません。 ⾒積もり合わせに参加してもらう施⼯業者の選定や現場代⼈の⼈柄の⾒ 分けには、営業や⼈事のご経験が役⽴つことでしょう。理事会や修繕委員会の皆さんの⼈⽣経験を⽣かした話し合いの上で、多 数決により納得して貰うことも管理組合運営に必要だと思います。 ⼩さな⾦額を値切ったりして施⼯業者の善意を裏切らないことも⼤事で す。相互に決めたことは実⾏することです。 全員参加型でお互いの気づきを好意的に表明し合う雰囲気が⼀番⼤切で す。
マンション改修⼯事を取り巻く社会環境
今⽇、マンション改修業界では、現在の業務形式の仕組みが出来上がっ ており、管理会社以外にも専⾨知識を持つ⼈々を活⽤しようとの呼びか けが有りますが、常識的な（官庁的な）やり⽅では、過去の⼯事費実績 の（⾼い）単価⽔準から脱却できず、改修⼯事価格の節減には⽣産性の 低い（あまり有効でない）⾏政によるマンション管理組合⽀援体制の下 に置かれています。 ⽣易しい⽣活環境にあるとは⾔えないこの業界全体の客観情勢です。そ こら中に利益相反取引⾏為や不誠実が蔓延しているように思えます。 今のテレビや新聞などの情報も決して信頼できない、不信だらけの世の 中になりました。 政界も経済界も医薬業界も教育や各学会ですら、⾝勝⼿な⽬先の利益や 役得だけを宣伝し、追求しているように⾒えます。 各マンション管理組合が、実質的に⼯事を遂⾏する関係者を糾合ししっ かり体制を組んで、⾃分たちの利益共同体⾃⾝で情報を集めながら着実 に対処して⾏くしか、⾃分たちを守る解決策はないと⾔うのが現在⽇本 社会の置かれた状況ではないでしょうか。 “三⼈寄れば⽂殊の知恵”で同じ⽴場の⼈間同⼠が協⼒して今を乗りきって 参りましょう。 僅かですが私共の経験とノウハウをシェアしたいと考えています。商号 三和⽀持物構造株式会社 設⽴ 2003年11⽉27⽇ 資本⾦ 1,000万円 所在地 〒231-0011 横浜市中区太⽥町2-21-2 新関内ビル402号 電話等 045-479-7513（FAX兼⽤） 事業内容 塔状鋼構造物設計業務 太陽光発電システム架台設計業務 マンション管理アドバイス業務 会社沿⾰ 2003年11⽉27⽇ 三和⽀持物構造株式会社を設⽴ 2007年３⽉ 横浜市中区太⽥町に移転 2017年 マンション管理アドバイス業務を開始 役員 代表取締役 堀 ⾼嶺 取締役 ⼭⽥ 和寿 監査役 ⾦井 公 取引銀⾏ りそな銀⾏ 横浜⽀店
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