Ⅰ 総則 1 業務委託の目的市営住宅の修繕については 入居者からの修繕依頼を受け 状況により現地調査を行った上で民間事業者へ修繕依頼をしているが 市が修繕の必要性の有無等を判断するため 現地調査を一度行うことで修繕までに時間が掛かること等の課題がある 専門性のある民間事業者が入居者から直接修繕依頼を

市営住宅の修繕業務委託

特記仕様書

平成２７年１月

1 Ⅰ 総 則 １ 業務委託の目的 市営住宅の修繕については、入居者からの修繕依頼を受け、状況により現地調査を行っ た上で民間事業者へ修繕依頼をしているが、市が修繕の必要性の有無等を判断するため、 現地調査を一度行うことで修繕までに時間が掛かること等の課題がある。 専門性のある民間事業者が入居者から直接修繕依頼を受けることで、連絡時の電話によ る緊急性の判断や初期対応、軽微な修繕であれば現地調査と同時に修繕を行うことも期待 できる。 ２ 業務委託の名称 市営住宅の修繕業務委託 ３ 対象施設の所在地及び施設概要 別表１「市営住宅等一覧表」及び別表２「市営住宅位置図」のとおり。 委託期間内に新たに供給される市営住宅等も対象となる（平成２７年１０月から「コン フォール茅ヶ崎浜見平第２」２０戸供給開始予定、その他未定）。 各住戸の間取り等については市公式ホームページ掲載の「入居者募集のしおり」等を参 照のこと。 ４ 業務委託の期間 業務委託期間は、契約日から平成３０年３月３１日までとする。 ※双方協議の上実施するモニタリング結果等に基づき、次年度の契約を解除する場合が ある。 ５ 仕様書の適用 本仕様書は、茅ヶ崎市建設部建築課が発注する「市営住宅の修繕業務委託」業務を実施 するためのものである。特記仕様書に定めのない事項については、発注者と協議のうえ決 定する。なお、業務の実施にあたっては、関連法令等及び茅ヶ崎市自治基本条例（平成 22 年 4 月１日施行）、茅ヶ崎市環境マネジメントシステム（C-EMS）を遵守しなければならな い。 ６ 疑義の協議 仕様書等に明示されていない事項又は疑義が生じた場合、その都度、発注者と受注者が 協議の上、発注者の指示に従うものとする。

2 ７ 業務計画書の作成 受注者は、契約締結後すみやかに業務計画書を作成し、発注者に提出しなければならな い。また、業務実施期間中は、進捗状況等を定期的に報告する。なお、その内容を変更し ようとする時は協議とする。業務計画書には、次の事項を記載するものとする。 ア 業務概要 イ 実施方針 ウ 業務工程 エ 業務実施体制 オ 打合せ計画書 カ 緊急連絡先 キ 勤務時間外連絡先 ク その他必要とするもの ８ 資料の貸与 発注者は受注者に対し、業務の遂行上必要とされる資料等を貸与するものとするが、本 業務の完了後すみやかに返却するものとする。なお、発注者により貸与される資料等につ いて、受注者はその重要性を十分に認識した上で漏えい、紛失等のないように取扱い、管 理するものとする。その他業務の遂行上必要な資料については、受注者の責任と負担にお いて収集する。 ９ 個人情報・機密の保持 受注者は、業務上知り得た個人情報及び機密を他に漏らしてはならない。また、個人情 報などのデータ保管規定を定めて提出し、本業務以外での利用及び発注者が承諾した場合 を除き第３者への提供を禁止する。本記載事項については、委託業務終了後も適用するこ ととする。 １０ 瑕疵担保 受注者は、本業務完了後であっても、受注者の過失または疎漏に起因する不良箇所が発 見された場合は、発注者の指示により、必要な補償及び修繕を受注者の負担により行うも のとする。 １１ 実績報告 実績報告は月１回または発注者の求めに応じて、修繕内容及び経費の執行状況を発注者 へ報告する。 工事等の検査は、入居者または発注者による工事写真もしくは現場での確認とし、確認 時に作業前後の写真等を提出するものとする。 確認時に発注者から補修の指示があった場合は、すみやかに補修を行い、再検査の合格 をもって作業の完了とする。 １２ 契約の解除 次に該当する場合には、契約期間中であっても委託契約を解除する。

3 (ア) 修繕業者の業務遂行が著しく不良（正当な理由がなく工事の受注を拒んだ場合を含 む。）であると認められるとき。 (イ) 公募時における申請内容又は届出内容に虚偽があるとき。 (ウ) 修繕業者の業務その他市が発注する工事等を一括して下請に施工させたとき。 (エ) 本市からの受注業務に関し、一般競争参加停止及び指名停止措置を受けた場合で、 修繕業者の業務を継続することがふさわしくないと認められるとき。 (オ) 倒産等経営不振により業務の履行が不可能になったとき。 (カ) 受注者が契約の解除を申し出たとき。 (キ) 修繕業者契約に違反したとき。 (ク) 双方協議の上実施するモニタリングに基づき、その結果、本業務を担う者としてふ さわしくないと判断したとき。

4 Ⅱ 業 務 内 容 （１）対応時間 修繕の受付については、発注者の勤務日及び勤務時間の午前８時３０分から午後５時 １５分の間（以下「勤務時間」という。条例改正等により勤務時間が変更になった場合 には変更後の日及び時間）は必ず対応すること。ただし突発的に発生する修繕工事に対 処するため、勤務時間外については発注者から連絡を受けることが出来るよう連絡体制 を整備すること。 緊急修繕については緊急度に応じて、原則として１時間から１日以内で対応すること。 （２）業務内容 (ア) 「修繕」には一般修繕、緊急修繕、明渡修繕のほか、敷地内の樹木の剪定・消 毒、除草を含むものとする。また、執行状況により発注者が依頼する修繕も対応 すること。 (イ) 入居者もしくは発注者から電話もしくはファックスにより修繕の依頼を受け、 修繕を行うものする（障害のある入居者からの依頼にも対応できるようにするこ と）。 (ウ) 修繕工事の際、木工事の騒音などで近隣住民へ迷惑がかかると想定される場合 は必ず事前説明を行い、苦情等のないように努めること。 (エ) 修繕内容及び経費の執行状況を定期的に発注者へ報告すること。 (オ) 災害時（火災・地震等により修繕の金額が高額になる場合）の修繕については 発注者と受注者で別途協議とする。 (カ) 借上型市営住宅については家屋所有者と市で修繕区分が分かれている（別表３ 「市営住宅における修繕区分」参照）ため、修繕の前に必ず確認し、必要に応じ て市へ確認すること。 （３）修繕業務について (ア)公平性・均衡性の確保 公の施設であることを常に念頭におき、修繕の必要性については他の団地・住 戸との公平性・均衡性を確保すること。 (イ) 修繕区分 別表３「市営住宅における修繕区分」の入居者負担によるもの及び破損箇所・ 破損原因が入居者の責任によって生じたことが明らかな場合は入居者負担となる ため、その場合は修繕を行う前に入居者へ必ず説明をし、修繕を行う場合は直接 入居者と契約すること（修繕費も直接徴収する）。 なお、共有部分の消耗品については住宅管理人（入居者）が共益費を集め、共 益費から購入・交換しているため委託業務には含まない（住宅管理人は住宅ごと

5 に入居者の中から選出、原則１年交代としている）。 (ウ) 緊急修繕・一般修繕 １０万円（消費税相当額を含む）を超える修繕の場合は原則として見積り合意 後工事を行うものとする。修繕の必要性を判断する際は、放置すると危険な状態 になるかどうか、日常生活に支障をきたすかどうか基準に判定し、必要に応じて 工事を行うこと。 (エ) 明渡修繕 原則として１件１３０万円（消費税相当額を含む）以下とし、発注者からの修 繕依頼後、見積もりを作成、見積合意後工事を行うものとする。畳・襖その他退 去者負担分の見積もりは別途作成し、発注者へ提出すること。退去者への連絡は 発注者が行う。 (オ) 樹木の剪定・消毒 発注者による依頼により実施する。借上型市営住宅は対象外とする。 (カ) 除草 香川住宅１～４号棟・高田住宅１～１５号棟の空家及び小和田住宅複合施設建 設予定地のみ発注者より依頼する。 (キ) 修繕実績 過去３年間の修繕費（決算額） 年度 修繕内容 平成23 年度 平成 24 年度 平成 25 年度 件数 件数 件数 緊急修繕、一般修繕 121 143 162 明渡修繕 13 11 19 樹木の剪定、消毒、除草 5(14) 3(16) 4(18) 合計 134 154 181 ※樹木剪定、消毒、除草の件数は団地数、括弧内は除草の空家戸数 (４) 発注者への報告 受注者は修繕内容及び経費の執行状況を定期的に発注者へ報告することとする。 報告の際には作業前後の写真等を提出するものとする。 （報告例） 依頼日 依頼者 依頼内容 対応日 対応内容 執行額 執行残 額 住宅名 部屋番号 氏名 円 円 円 円

6 (５) その他 ア）本業務委託により作成される資料は、データを含めてすべて発注者である本市に 帰属するものとし、本市の承認を得ずに使用又は貸与しないこと。 イ）住戸内に入る場合は社名が分かる制服・名札等を着用し、社名を名乗ること。委 託する際は入居者に委託業者名を伝えること。また、入居者（近隣住民）からの 質疑・対応等には十分注意し、トラブル回避に努めること。

住宅団地名 住　　　　所 敷地面積 建築年度 公園面積 備　　　考 41～42 簡易耐火２階連戸建　　４棟 １－４号棟　１４戸 1,268.00㎡ 香川住宅 香川１－１３ 　　 １－１４ 7,485.63㎡ 中層耐火５階連戸建　　３棟 ５－７号棟　９３戸 5,122.81㎡ 集会所･自転車置場･プロパン庫･ポンプ室 　354.00㎡ 42～44 簡易耐火２階連戸建　１４棟 １－１５号棟（８なし）　６１戸 4,107.34㎡ 高田住宅 高田２－１４ 7,936.00㎡ 中層耐火５階連戸建　　２棟 １６，１７号棟　３８戸 1,707.90㎡ 自転車置場 　 79.38㎡ 中層耐火５階連戸建　　２棟 ４０戸 1,707.90㎡ 自転車置場 　 64.26㎡ 中層耐火５階連戸建　　２棟 ４０戸 2,550.70㎡ 自転車置場・物置・プロパン庫 　156.04㎡ 中層耐火４階連戸建　　１棟 １５戸 1,049.79㎡ 2～4階 松林住宅 自転車置場 25.20㎡ エレベーター１基 つつじハイム香川 香川６－９－１ 1,395.17㎡ H14 中層耐火５階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,268.92㎡ エレベーター１基 つつじハイム菱沼 菱沼２－１１－２６ 756.10㎡ H16 中層耐火５階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,291.59㎡ エレベーター１基 つつじハイム松林 松林２－１１－３ 1,021.54㎡ H18 中層耐火３階連戸建　　　１棟 １２戸 750.14㎡ エレベーター１基 つつじハイム萩園　　　　萩園２３５２－１ 578.07㎡ H21 中層耐火３階連戸建　　　１棟 １２戸 747.97㎡ エレベーター１基 つつじハイム萩園第２　　　　萩園１６２３－１ 721.07㎡ H21 中層耐火３階連戸建　　　１棟 １５戸 709.14㎡ エレベーター１基 つつじハイム香川第２　　　　香川６－１０－３ ３ 998.12㎡ H22 中層耐火３階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,238.09㎡ エレベーター１基 コンフォール茅ヶ崎 　　　　浜見平 浜見平１４－２ 　　　　A－４号棟 3,859.40㎡ H22 中層耐火８階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,089.10㎡ 部屋総数１０２戸 の内、市営住宅は ２０戸分のみ つつじハイム西久保 西久保７４０－３ 1,653.30㎡ H24 中層耐火３階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,242.08㎡ エレベーター１基 コンフォール茅ヶ崎 　　　　浜見平第２ 浜見平３９７－１ 他（地番）　D－４ 号棟 2,524.35㎡ H27 中層耐火８階連戸建　　　１棟 ２０戸 1,086.63㎡ H27/10管理開始予 定。部屋総数８８ 戸の内、市営住宅 は２０戸分のみ （仮称）小和田住宅複 合施設建設予定地 小和田３－４０１ －３他（地番） 2,349.43㎡ 供用開始はＨ３１ 年度以降 １６０㎡ ６５０㎡（２カ所） 滑り台・鉄棒・ブランコ他 52～53 ３３０㎡ 滑り台･鉄棒･安全ブランコ 44 簡易耐火２階連戸 建は建替予定あり 今宿２４３－３ 今宿住宅 松林住宅（松林ケアセ ンターと複合）

別表１ 市営住宅等一覧表

1 別表３ 市営住宅における修繕区分 市営住宅の修繕区分は直接建設の市営住宅（香川住宅、高田住宅、菱沼住宅、今宿住宅、松林住 宅）と、借上型市営住宅（つつじハイム香川、つつじハイム菱沼、つつじハイム松林、つつじハイ ム萩園、つつじハイム萩園第２、つつじハイム香川第２、コンフォール茅ヶ崎浜見平、つつじハイ ム西久保、コンフォール茅ヶ崎浜見平第２）で費用負担者が分かれている。 表１に係る修繕については直接建設・借上型市営住宅に係わらず、入居者が自己負担で行うこと としているため、今回の事業対象とはならない。 また、借上型市営住宅（コンフォール茅ヶ崎浜見平を除く）については、表２に係る修繕は家屋 所有者（オーナー）が行うこととしているため、今回の事業対象とはならない。 コンフォール茅ヶ崎浜見平については、別途定めがあるため説明会にて説明する。 （表１）入居者が行う物件の維持・修繕 区 分 入居者が行う物件の維持・修繕の内容 共用部分 (1)入居者が共同で使用する部分の光熱水費の支払い (2)共用部分の電球の取替え (3)法定以外の外部設備の点検及び清掃 (4)共用排水管の定期清掃 (5)敷地内の除草及び清掃、共用廊下及び共同階段の清掃 (6)植栽、芝等の手入れ (7)その他入居者の責めに帰すべき事由による場合の共同部分の故障又は 破損の修繕 ①畳の表替え・裏返し、襖の張替、窓枠補修、破損ガラスや磨滅パッキンの取 替え等の軽微な修繕に要する費用 ②住宅内の電球、蛍光管などの消耗品類の費用 ③電気・ガス・電話・テレビ受信料・水道及び下水道の使用料 ⑤鍵を紛失して鍵を変える場合 ⑥合鍵を作る場合 住戸専用部分 (1)畳の表替え・裏返し、襖の張替、窓枠補修、破損ガラスや磨滅パッキ ンの取替え等の軽微な修繕に要する費用 (2)住宅内の電球、蛍光管などの消耗品類の費用 (3)電気・ガス・電話・テレビ受信料・水道及び下水道の使用料 (4)鍵を紛失して鍵を変える場合 (5)合鍵を作る場合

2 （表２）家屋所有者が行う物件の維持・修繕 建物本体 分 屋根、壁、階段及び廊下等の建物の構造上主要な部分の修繕・塗装 建物本体の仕上 (1)仕上げの破損、欠落及びクラックの修繕、外部及び鉄部の塗装等 (2)外壁等の清掃 (3)雨漏り修繕 屋 根 防水、ルーフドレイン等の修繕 住戸専用部分 (1)ユニットバス、浴槽、給湯器、流し台、レンジフード、ダクト用換 気扇、便器、ロータンク及び洗面器の取替え (2)緊急通報システム、火災報知器、ガス漏れ警報装置等の設備機器の 修繕（ただし、入居者が設置したものを除く。） (3)鋼及びアルミ製の建具及び枠の修繕 給排水排水等 給排水管及びガス配管の破損修繕 外部設備 給水施設、消防設備（消火器を含む。）、昇降機、テレビ共聴設備及び 電気設備等の設備機器の修繕 法定点検 昇降機（定期点検を含む。）、給水施設及び消防設備等の法定点検（受 水槽の法定の清掃を含む。） 共用部分 (1)階段、廊下、エレベーターホール、玄関ホール等共用部分の床・壁 ・天井等の修繕 (2)避難設備の修繕 (3)自転車置き場の修繕 (4)敷地内通路及び階段等の修繕 (5)門及びフェンス等の塗装及び破損修繕 (6)石垣及び土留め等の破損修繕 (7)敷地内の雨水管、汚水管等の配管類桝等の修繕 (8)玄関ホールのドアの修繕 (9)所有者の意思による植栽の手入れ及び除草 天変地異 地震又は風水害等による建物の破損修繕 その他 上記のほか、住宅の良好な維持管理に必要な修繕