3.ストック活用事業計画.doc

1

平成 年 月

１ 趣旨

「大阪府営住宅ストック総合活用計画」に基づき、

「大阪府営住宅ストック活用事業

計画」を策定し、耐震改修や建替え等の個別事業の実施方針、対象団地等を明らか

にし、事業を計画的に進めます。

なお、本計画については、住宅市場等の社会情勢を踏まえつつ、また市町との協

議や各事業の進捗状況により、必要に応じて見直しを行います。

２ 事業推進の考え方

「大阪府営住宅ストック総合活用計画」では「具体的な推進方策」を示しましたが、

住宅ストックを個別の住戸・住棟だけでなく、団地という単位でとらえ、再編・整

備、機能向上、維持保全の観点から、事業推進の考え方を示します。

（１）再編・整備

今後、高い確率で発生が予想される大地震に備え、耐震化を進めるとともに、

地域のまちづくりに活用するため、団地の再編や整備を行います。

耐震改修は、早期に耐震化が図れることから対象を拡大し、建替えは、まちづ

くりに対する市町の意向をもとに実施します。また、大規模団地は、耐震改修や

建替え等を複合的に行い、地域のまちづくりに活用します。

一方で、耐震化が困難な住棟や、需要の低い団地内にある一部の住棟や住戸は

用途廃止を行い、新たな土地利用への転換や空室の活用等により地域課題の解消

や地域力の向上に努めます。

府営住宅ストックをまちづくりに活用するにあたっては、府と市町の関係部局

が連携する会議を設け、事業方針のほか、建替えにより生み出した土地や空室等

の活用方法について、個別に具体的な協議を進めます。さらに主体的にまちづく

りを行う市町とは、移管についても、個別に具体的な協議を進めていきます。

（２）機能向上

建替えによる機能更新だけではなく、既存住宅についてもバリアフリー化を図

る等、団地の機能向上に努めます。

特に、改善事業によるバリアフリー化は、敷地内の主要な通路の段差解消や、

住棟内でのエレベーター設置、そして住戸内での対応と団地全体で進めます。

また、誰もが安心して暮らせるために、

「MAI ハウス」等の車いす常用者世帯向

け住宅の供給も引き続き行います。

（３）維持保全

今ある住宅ストックを長く十分に活用するため、予防保全や入居者の安全確保

の観点から、計画的な修繕を行い、適切な維持保全に努めます。

大阪府営住宅ストック活用事業計画

2

３ 個別事業の実施方針

事業推進の考え方を踏まえ、再編・整備、機能向上、維持保全にかかる各事業の

進め方を示します。

（１）再編・整備

〔耐震改修事業〕

耐震化を早期に進めていくため、高層住宅に加え、新たに中層住宅も対象に耐

震改修を実施します。

H23-32 想定事業量

12,000 戸

○ 耐震改修事業は、入居者が住みながら事業を実施することを基本とします。

○ 中層住宅で、耐震改修を行う場合は、入居者の利便性向上のため、エレベータ

ーの設置等も合わせて検討していきます。

○ 従来の PC アウトフレーム工法では耐震改修が困難であった塔状の高層住宅に

ついても、制振工法等の特殊工法を検討し、耐震化を図ります。

〔建替事業〕

まちづくりの観点から地元市町と協議し、連携して建替えにより土地を生み出

すなど、必要な場合に建替えを実施します。

なお、すでに建替事業に着手し事業を継続する必要があるもの、すでに市町と

まちづくり等に関して連携を図りながら計画しているものについては、引き続

き建替えを進めていきます。

H23-32 想定事業量

12,000 戸

○ 人口減少社会の到来により、将来的に管理戸数を縮減していく方針です。加え

て、耐震化を進めることが喫緊の課題である中、建替え戸数は、従前の管理戸

数ではなく、入居者の居住の安定を確保する上で必要な戸数を基本とし、耐震

化をさらに進めていきます。

○ また、建替えにおいては、将来の単身世帯の増加等も踏まえ、小規模住戸の確

保も検討します。

○ 建替えの対象は、耐震性の低いものとし、耐震性を満たすものは機能向上を図

りつつ、長期間活用します。なお、今計画期間内においては、老朽化を理由と

した建替えは行いません。

〔複合事業〕

市と連携し、まちづくりの検討をモデル的に進めている大規模団地については、

建替事業や耐震改修事業等を複合的に組み合わせ実施します。

H23-32 対象団地

大規模団地 5 団地

3

○ 具体的なまちづくりについての計画は、地域住民のニーズも反映し、地域力の

向上に資するものとするため、市と十分に協議を行い、確定していきます。

〔用途廃止〕

耐震改修の施工性等により耐震化を図ることが困難な住棟については、用途廃

止します。

また、入居者を募集しても応募倍率が 1 倍未満となるような需要が低い団地に

ついて、団地規模、空室の状況等を勘案し、その団地内にある一部の住棟や住

戸を用途廃止します。

H23-32 想定事業量

約 5,000 戸

○ 用途廃止にあたっては、同一団地や近隣団地への移転を中心に、入居者の居住

の安定を確保しつつ、空室の集約等により行います。

○ 用途廃止した後は、市町と連携し、地域のために必要となる新たな土地利用へ

転換する等、地域課題の解消、地域力の向上に努めます。

○ なお、対象となる住棟のうち、耐震性が低いものから用途廃止に着手します。

（２）機能向上

〔団地内バリアフリー化事業〕

団地敷地内の主要な通路や住棟のアプローチ等の段差解消等を引き続き実施し

ます。

H23-32 想定事業量

17 団地

○ 耐震改修事業やエレベーター設置事業の進捗と整合を図り、計画的に進めます。

〔中層エレベーター設置事業〕

エレベーターがない中層住宅において、耐用年数や団地の状況を勘案し、引き

続きエレベーターを設置していきます。

H23-32 想定事業量

約 2,800 階段

○ 用途廃止に伴い移転先となる住棟や、耐震改修の対象となる住棟については、

各事業の進捗状況にあわせ、優先的に実施します。

○ これまでの階段室型のエレベーター設置を引き続き行うとともに、新しい工法

の検討を進めていきます。

○ 中層エレベーター設置事業の事業量については、中層住宅のうち現時点でエレ

ベーターが設置されていない階段で、物理的に設置可能と想定される概数であ

り、今後、必要な事業量を精査します。

4

〔住戸内バリアフリー化事業〕

平成元年からバリアフリーを標準仕様とした住宅を建設してきましたが、それ

以前に建設したものについては住戸内のバリアフリー化がなされていないため、

改善事業を引き続き実施します。

H23-32 想定事業量

12,000 戸

○ 誰もが安心して暮らせる、住みやすい良質なストックとなるよう事業を進めて

いくため、高齢者がお住まいの住戸だけではなく、新たに空室においても事業

を実施します。

○ 本事業は、団地の１、２階及びエレベーター停止階とその上下階の住戸を対象

とします。

○ 中層エレベーター設置事業と併せて、用途廃止に伴い移転先となる住戸や、耐

震改修の対象となる住棟にある住戸については、優先的に実施します。

〔車いす常用者世帯向け住宅の供給〕

建替事業において、車いす常用者世帯向けのハーフメイド方式による「ＭＡＩ

ハウス」を確保するとともに、既存住宅において「車いす常用者世帯向け改善

事業」を実施します。

H23-32 想定事業量

ＭＡＩハウス

車いす常用者世帯向け改善事業

220 戸

40 戸

○ 「ＭＡＩハウス」は、建替事業の進捗や入居者の状況を踏まえつつ、確保して

いきます。

○ 「車いす常用者世帯向け改善事業」は、バルコニーからのアプローチも可能な

1 階の空室を活用して実施します。

（３）維持保全

〔計画修繕〕

ＰＤＣＡサイクルにより進捗管理や効果検証等を適宜行い、適切な周期に基づき

修繕を実施することで、入居者の安全を確保するとともに、長寿命化を図り、ラ

イフサイクルコストの低減に努めます。

○ 実施に当たっては、特定年度に事業が集中しないよう適切に対象団地を選定し、

事業費の平準化を図るとともに、定期点検や改善事業に合わせて修繕を実施す

ることでコスト縮減を図ります。

○ また、古い住宅には浴槽がない等、住宅の基本的な性能が十分に備わっていな

いものもあり、性能向上に努めるとともに、省エネ等、社会的要請に応えるた

めにも、事業を実施していきます。

5

４ 団地別事業実施計画（案）

○ 個別事業の実施方針を踏まえ、計画期間（平成

23 年度～平成 32 年度）内に着手

予定している再編・整備（耐震改修、建替え、団地内の一部の住棟や住戸の用途廃

止（以下「一部用途廃止」という））について、その候補団地と着手予定時期を実

施計画（案）として、別表に示します。

○ 今後、本実施計画（案）をもとに、地元市町と地域のまちづくりの観点から十分協

議を行い、事業手法を確定していきます。また、今後の社会情勢等によっても見直

すことがあり、毎年度の予算の定めるところにより事業を実施していきます。

別 表

〔注〕管理戸数は、平成23 年 3 月 31 日時点に現存している住戸の数であり、各事業の 対象戸数や事業完了後の管理戸数ではありません。 市区町名 団地名 管理 戸数 〔注〕 構造 建設 年度 前期（H23～H27） 後期（H28～32） 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 大 阪 市 北区 大淀 105 高層 S48 ○ 西淀川区 歌島 297 高層 S49 ～ S61 ○ 淀川区 東三国 366 高層 S43 ～ S44 ○※ 東淀川区 下新庄鉄筋 88 中層 S32 ○継 旭区 橋寺 0 - - ○継 中央区 寺山 216 中層 S24 ～ S26 ○継 城東区 今福南 377 中層・高層 S46 ～ S62 ○ 此花区 千鳥橋 110 中層 S40 ～ S41 ○継 生野区 南生野 97 高層 S46 ○ 住吉区 西長居 48 中層 S28 ～ S30 ○継 東住吉区 矢田部 632 中層 S33 ～ S34 ○継 平野区 瓜破東 68 中層 S35 ～ S36 ○継 高野大橋 344 中層 S37 ～ S38 ○継 瓜破国塚 110 中層 S38 ○継 瓜破 959 中層 S34 ～ S36 ○継

【凡例】

○

：各事業の対象となる団地

○

継

：建替事業の継続団地（原則同意済み団地）

複合

：複合事業（建替・耐震改修など）

6

市区町名 団_地 名 管理 戸数 〔注〕 構造 建設 年度 前期（H23～H27） 後期（H28～32） 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 豊中市 新千里北 1,312 中層 S40 ～ S41 複合 新千里東 671 中層 S40 ○継 新千里南 1,025 中層 S42 ～ S43 複合 西緑丘 140 中層 S48 ○ 池田市 池田鉄筋 0 - - ○継 吹田市 岸部第１ 720 高層 S44 ○ 吹田山田西 384 中層・高層 S54 ○ 千里佐竹台 233 中層 S36 ～ S38 ○継 千里高野台 1,195 中層 S37 ～ S38 ○継 千里藤白台 1,054 中層 S38 ～ S39 ○継 千里古江台（４丁目） 1,402 中層 S38 ○ 継 千里古江台（５丁目） 中層 S39 ～ H15 ○ 千里青山台 485 中層 S39 ○ 千里竹見台 385 中層 S41 ○継 千里桃山台 1,040 中層 S41 ～ S42 複合 茨木市 茨木松ケ本 209 高層 S55 ○ 摂津市 摂津南別府 639 高層 S46 ～ S47 ○ 高槻市 高槻 72 中層 S27 ○継 高槻芝生 1,188 中層・高層 S37 ～ S38 ○継 高槻深沢 425 簡耐・中層 S38 ～ S39 ○継 高槻氷室 80 中層 S48 ○ 東大阪市 鴻池第２ 580 中層 S38 ～ S40 ○継 東鴻池第２ 250 高層 S51 ○ 枚方市 牧野北 1,300 中層 S43 ○継 枚方田ノ口 1,270 中層 S43 ～ S49 ○継 牧野東 0 - - ○継 寝屋川市 寝屋川中木田 121 高層 S48 ○ 寝屋川河北 302 中層・高層 S52 ○ 守口市 寺方 30 木造 S27 ○継 守口佐太中 305 高層 S46 ○ 守口錦通 288 高層 S49 ○

7

市区町名 団_地 名 管理 戸数 〔注〕 構造 建設 年度 前期（H23～H27） 後期（H28～32） 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 門真市 門真 2,364 中層 S41 ～ S42 複合 門真下馬伏 244 中層・高層 S49 ○ 門真三ツ島 443 中層・高層 S53 ○ 四條畷市 清滝 690 中層 S45 ○ 大東市 大東寺川 700 高層 S48 ○ 大東朋来 1,379 中層・高層 S50 ～ S63 ○ 八尾市 八尾 72 中層 S29 ○継 八尾高砂 866 中層 S40 ～ S41 ○ 久宝寺 239 中層・高層 S45 ～ S46 ○ 八尾二俣 161 高層 S48 ○ 八尾北久宝寺 241 高層 S50 ○ 松原市 松原一津屋 532 高層 S46 ○ 継 松原立部 551 中層・高層 S45 ○ 羽曳野市 古市 696 簡耐 S40 ○継 富田林市 富田林北大伴 285 簡耐 S38 ～ S39 ○ 継 楠風台 380 中層 S44 ○ 河内長野市 千代田台 532 中層 S41 ○ 貴望ケ丘 470 中層 S43 ○ 柏原市 柏原河原 393 高層 S47 ○ 大阪狭山市 狭山 1,440 中層 S44 ～ S45 ○ 堺 市 北区 浅香山 928 中層・高層 S51 ～ S61 ○ 金岡 512 中層 S29 ○継 金岡東第１ 465 中層 S41 ～ S42 ○継 金岡東第２ 520 中層 S40 ～ S43 ○継 金岡東第３ 764 中層 S40 ～ S41 ○ 金岡東第４ 386 中層 S41 ～ S42 ○継 金岡東第５ 881 簡耐・中層 S42 ○継 百舌鳥梅町 581 高層 S45 ○ 堺白鷺東 384 高層 S50 ○ 堺区 堺戎島 705 高層 S45 ～ S46 ○

8

0.市区町名 団_地 名 管理 戸数 〔注〕 構造 建設 年度 前期（H23～H27） 後期（H28～32） 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 堺 市 中区 八田荘 2,486 中層 S41 ～ S43 複合 南区 宮山台第２ 220 中層 S42 泉北ニュータウン再生府市等連携協 議会において策定する「泉北ニュータ ウン公的賃貸住宅再生計画」を踏まえ て確定します 宮山台第４ 701 中層 S41 ～ S44 竹城台第３ 555 中層 S42 竹城台第４ 555 中層 S42 高倉台第３ 479 中層・高層 S45 ～ S46 高倉台センター 313 高層 S46 三原台第１ 1,605 中層 S 4 4 ～ S45 若松台第２ 762 中層 S43 ～ S47 晴美台第４ 804 中層・高層 S46 槇塚台第１ 1,128 中層・高層 S46 桃山台２丁 180 中層 S46 桃山台３丁 210 高層 S46、S49 原山台３丁 1,064 中層・高層 S47 原山台４丁 85 高層 S47 原山台５丁 1,013 中層・高層 S47 ～ S48 御池台２丁 170 中層 S53 赤坂台３丁 1,253 中層・高層 S47 ～ S48 新檜尾台３丁 300 中層 S52 城山台２丁 688 中層・高層 S51 ～ S52 高石市 高石加茂 105 高層 S51 ○※ 泉大津市 泉大津要池 708 高層 S47 ○ 和泉市 和泉寺田 72 簡耐 S39 ○継 岸和田市 久米田第２ 116 簡耐・中層 S38 ○継 春木旭 296 高層 S45 ○ 岸和田田治米 720 中層 S45 ～ S46 ○ 岸和田土生 601 高層 S47 ○ 岸和田天神山 580 中層 S53 ～ S 5 5 ○ 貝塚市 貝塚橋本 453 簡耐・中層 S38 ～ S39 ○継 貝塚三ツ松 1,376 中層 S44 ○ 貝塚三ツ松第２ 450 中層 S47 ○

9

市区町名 団_地 名 管理 戸数 〔注〕 構造 建設 年度 前期（H23～H27） 後期（H28～32） 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 耐 震 改 修 建 替 え 一 部 用 途 廃 止 泉佐野市 佐野台 436 中層 S40 ○ 継 泉佐野見出 220 中層 S46 ○ 泉南市 前畑 450 中層 S46 ○ 阪南市 東鳥取石田 1,200 中層 S44 ～ S48 ○ 岬町 岬深日 120 中層 S47 ○ ※ 耐震化が困難であり、団地全てを用途廃止とします。 なお、前計画で建替えの候補団地としていた、「箕面」（管理戸数：272 戸 構造：中層 建設年度：S28）、 「上大和川」（管理戸数：256 戸 構造：中層 建設年度：S33,34）については、現行の耐震基準を満たして いることから、今回の計画では、建替えの候補団地としていませんが、優先的に修繕を実施するなど、適 切な維持保全に努めます。