基礎控除 40％減！相続大増税時代突入へ
あなたの大切な「マイホーム」
このままでは・・・・
えっ！？『小規模宅地等の特例』適用で大きく節税できるって？
こんにちは！不動産仲介のイエステーション・籾山（もみやま）淳です。
突然、ビックリさせて申し訳ありません。
でも今日は、あなたにとても大事なお知らせがあって、こうしてお手紙をお送
りしました。
大事なお知らせとは、2015 年に改正された相続税の課税強化に負けない、不
動産による節税対策のご紹介です。
これからお話しする「小規模宅地等についての特例」を念頭に置けば、あな
たは大切なマイホームを、将来にわたって保つことができるのです。
「まだ相続を考えるほど齢じゃない」とか、「マイホーム以外に大した財産はな
いから」と読むのを止めず、もうしばらくお付き合いください。早い段階での
対策があなたのマイホームの先行きに、今後大きく影響してくることをご説明
しますので・・・
◎新たに相続税が課されるケースが増える
資産額 子供の数 同 同 同 同 同
1 人 １人 ２人 2 人 ３人 ３人
評価額 改正前 改正後 改正前 改正後 改正前 改正後
5000 万円 非課税 160 万円 非課税 80 万円 非課税 20 万円
7000 万円 100 万円 480 万円 非課税 320 万円 非課税 220 万円
1 億円 600 万円 1220 万円 350 万円 770 万円 200 万円 630 万円
3 億円 7900 万円 9180 万円 5800 万円 6920 万円 4500 万円 5460 万円
2015 年よりはじまった相続税の改正は、基礎控除が 40％引下げられ、上図の
とおり、新たに課税対象が広がる世帯が大幅増になる見込みです。特に東京で
一戸建をご所有の方の多くが、相続税の支払い対象になると予想されています。
※上記１㎡当たり路線価が土地評価の対象となります。
◎相続税の資産評価は
例：土地西東京市に１５０㎡の土地を所有：３５万円/㎡×１５０㎡＝5250 万円
相続財産は、他に建物（固定資産税納付通知書の評価が加算）+現預金+株券
なども対象資産になります。
今回の税改正で、相続税は、対象財産の評価額が３０００万円+６００万円×
相続人・・・を超える額については、課税対象になります。
東京国税局によりますと、首都圏（東京・神奈川・千葉・山梨）で持家世帯は、
２０１０年時点で申告対象が 20.9％だったのが、２０１５年以降、
実に 44.5％！が申告対象世帯
になる予想です。
東京に一戸建てをお持ちのあなたにも、申告が必要になるかもしれませんね。
「じゃあ、我が家も相続税払わなきゃいけないんだ」・・・との声も聞こえてき
そうですが・・・それは早計です。
実は評価額を下げて、税金を回避する方法があるのです。
それが『小規模宅地等の特例』です。
では、まず今年から変わった相続税を、おさらいしましょう。
ポイント１．基礎控除が 40％減で相続税対象者が激増？
従来：5000 万円+（1000 万円×相続人の数）
↓
【2015 年から】3000 万円+（600 万円×相続人の数）
財産の評価を控除してくれる額が大幅に引き下げられました。
ポイント 2．最高税率も 55％にアップ！
相続対象額を算出する控除が減るだけでなく、資産が 2 億円を超えるお金持
ちの多くは、
税率も５％ポイントずつアップ
しています。先祖代々の
土地を相続したあなたはもちろん、敷地が 50 坪以上の広い敷地にお住いのあな
たも、最寄駅 10 分内の便利のよい土地にマイホームをお持ちのあなたもにも
相続時
・・・何千万円もの税金＝現金
があなたのお子さんに課せられるかもしれないのです。
「え！東京に一戸建を持ってるだけで、そんなにお金かかるの？」
そうですよね。せっかく手にしたマイホームを・・・持っているばかりにこ
こまで相続で取られるなんて・・・ちょっと酷ですよね。
あなたかお子さんどちらかに相続時、納税の用意がなければ、
あなたのマイホームを・・・
手放さなければ
いけないかもしれません。
そんなの嫌ですよね。
そこで！
相続税を軽減できるだけでなく、場合によっては基礎控除の枠に収めて、
「
相続税 0 円
」
を可能にするのが
「
小規模宅地等の特例
」
です。
小規模宅地などの特例は、一定の条件を満たした子供が親からマイホームを
相続する際、
最大 80％もその評価を減らして
くれる有難い制度です。
たとえば、あなたのマイホームの評価が 4000 万円とすれば、評価が一気に
800 万円迄下がり、
お子さんが２人であれば、マイホーム以外の
資産が 3400 万円を超えない限り、
相続税を 0 円
にできるのです。
ではその条件は？ あなたのお子さんが（以下）
条件１.あなたのマイホームに同居している事
条件２.同居していなくても、相続の 3 年以内にお子さんが
持家に住んでおらず、他の相続人が同居していない事
の 2 点です。
いかがですか？
そうはいっても「息子は、自宅をもう買ってるし、嫁も孫もいるから同居な
んて無理だよ。」とお考えかもしれません。
でも
諦めないでください！
☆持ち家があっても OK?
あなたのせっかくのマイホームを継承してもらいたいお子さんが、既にマイ
ホームをお持ちでも諦めないでください。
特例もありますから・・・
たとえばお子さんがご近所に持家を購入して近所に住んでいたり、単身赴任
で同居されているなど、何らかの事情で同居やそれに準じる状態であれば、
お子さんが持家をご所有でもチャンス
です。
以下の備えをしてください。
備え１．お子さんの住民票をあなたのマイホームに移す
備え２.同居の事実が残るようにする
同居していた事実を後から証明するのは難しいので、たとえばパスモ等ＩＤ
型の定期券を使い、実家から通勤する際の電車やバスなどの利用実績を残して
おく、実家の近くで買い物をしたり、ガソリンを入れたりした際のレシートを
こまめに残しておく・・・などの工夫をしましょう。
備え３.同居期間は 1 年以上
同居期間が短い場合（例：亡くなる前の数ヶ月間だけ）には、税務署が特例
を認めないこともありますので、最低でも 1 年以上の同居期間を設けましょう。
条件２
は、現在お子さんが賃貸暮らしなら購入を留まらせてください。さら
に荒業かもしれませんが、
お子さんが持家を所有ならそれを賃貸
に回し
、お子さん家族が賃貸暮しをする事で「
持家に 3 年以上居住
したことがない
」状態を、将来の相続までに満たすのも一法です。
いかがですか？
少しハードルは高いですが、あなたの大切なマイホームを永く子や孫に引き
継がせるには、備えが必要ですね。
一方、そこまで手間暇かけて
マイホームにしがみつくのもなぁ
・・・
とお考えかもしれませんね。
そうですよね。
マイホームを残すことに縛られすぎ
て、あなたの将来の楽しみや
趣味がしぼんだり、ブレーキばかり踏んでいてもつまらないですよね。
そこで！
「小規模宅地等の特例」をからめつつ、あなたの
将来の選択肢が広がる
ご提案を
３
つご紹介します。
☆提案１ マンションに住み替える
あなたのマイホームから既にお子さんたちが独立されているようでしたら、
ご自宅は
広すぎませんか？
家も古くなれば
不具合や修理も頻繁
になりますし、
庭木の手入れ
、
洗濯物を干すため昇り降り
するのも
キツく
ないですか？
お子さんの独立を機に
管理もしっかり
していて、
駅にもより近い
マンションに住み替え
てはいかがでしょうか？
一戸建てからマンションへの住み替えは、
床面積当たりの相続税評価額が、戸建よりマンションのほ
うが低いので、相続対策
にもなります。
「小規模宅地等の特例」を視野に入れるなら、条件１にあった
お子さんの
持家の近所のマンションに住み替え
られてはいかがでしょうか？お
子さんやお孫さんと「
スープの冷めない距離
」で安心してシルバーライ
フを楽しみつつ、「小規模宅地等の特例」の適用も容易に適えられます。あな
たのマイホームを売ってマンションに住み替えることで、余ったお金は、趣味
や旅行に充てるもよし、将来の老人ホームへの入居金として備えるもよしです。
☆提案２ 二世帯住宅に住み替える
あなたのマイホームの敷地が 50 坪超など広ければそのまま、狭ければ広い土
地に買い替えて、
二世帯住宅を建てられてはいかがですか？
小規模宅地等の特例は、２０１４年以降二世帯住宅に関する適用が緩和され
ました。玄関が別々で内部で親世帯・子世帯がつながっていなくても
一宅地に建つ二世帯住宅なら小規模宅地等の特例は適用
されるようになりました。提案１よりさらに距離は狭まりますが、建物の構
造上独立が保たれていれば、お嫁さんの抵抗も少ないのではないでしょうか？
また昨今は 3～4 人世帯向けの土地（30 坪前後）が売れ線で、二世帯住宅に適し
た
50 坪以上の広い売地は割安に買える
可能性もあります。
☆提案３ 子供に貸す
たとえばあなたが、子供の世話にならず将来老人ホーム等で快適に過ごした
いなら、マイホームを売却して入居金に充てるほか、余力があればお子さん家
族の住みたい場所に、戸建なりマンションを購入して、お子さんと「賃貸契約
を締結」されてはいかがでしょう？
「小規模宅地等の特例の適用」の条件を満たしますし、ご所有の不動産を自己
居住にするより、賃貸として利用したほうが
相続評価額は約 70％にまで引き下げ
られます。
提案１にあったように、それがマンションであればさらに相続評価額を圧縮
できるのです。
いかがでしたか？
少しの工夫で相続が大幅に減らせることが、ご理解いただけたでしょうか？
まだ老後には早いあなたも、将来についてお子さんと話し合われたり、コミュ
ニケーションをとる機会としてお役立てください。
あなた自身の人生の結晶であるマイホームを使って、さまざまな選択肢が可
能になるのも、あなたががんばって不動産という財産を作られたからです。
あなたの今後の人生が一層輝くため、あなたのマイホームを生かす方法をご
検討でしたら、ぜひご連絡ください。ご自宅の
適正な評価
をご提示し、あな
たの
将来設計に沿ったご提案
をさせていただきます。
あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。
お問合せは
イエステーション田無店 西東京市西原 1-1-2
営業：籾山（もみやま）淳 宅地建物取引士
フリーダイヤル：
0120-70-2055
メール：
momiyama@create-seibu.com
Fax:
042-469-3566
(専用用紙同封)
追伸
ただいま、売却フェア開催中につき
２０１５年９月３０日までに訪問査定のご依頼を頂いた
お客様全員にクオカード２０００円と
全国宅地建物取引業協会編集の「あなた
の不動産 税金は平成２７年版」
をプレゼントいたします。
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