著者 竹田 智志

桜上水住宅団地（東京都世田谷区・69年入居、404 戸）の管理組合は、「建物の区分所有等に関する法 律」（以下、区分所有法）70条に基づく建物の一括 建替え決議を区分所有者に諮り決議したのを受け、

「マンションの建替え円滑化等に関する法律」（以 下、円滑化法）9条1項に基づく建替組合（原告X）

を設立した。同決議に反対し建替えに参加しない旨 回答した被告Yらに対し、Yらの区分所有権及び敷地 利用権は円滑化法15条1項に基づく売渡請求により 既に取得したとして、本件建物につき、明渡し及び

、所有権移転登記手続、賃料相当遅延損害金を求め たところ、すべて建替組合である原告Xの主張通り 認容された事例

著者 竹田 智志

雑誌名 明治学院大学法律科学研究所年報 = Annual Report of Institute for Legal Research

巻 30

ページ 105‑120

発行年 2014‑07‑31

URL http://hdl.handle.net/10723/2025

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桜上水住宅団地 東京都世田谷区・69年入居 404戸 管理組合 建物 区分所有等 関す 法律 以 下 区分所有法 70条 基 く建物 一括建替え決 議を区分所有者 諮 決議した を受け マンショ ン 建替え円滑化等 関す 法律 以下 円滑化法 ９条１項 基 く建替組合 原告X を設立した 同 決議 反対し建替え 参加し い旨回答した被告Y

対し Y 区分所有権及び敷地利用権 円滑化 法15条１項 基 く売渡請求 既 取得した し 本件建物 き 明渡し及び 所有権移転登 記手続 賃料相当遅延損害金を求めた こ すべ

建替組合 あ 原告X 主張通 認容さ た事例

法学部非常勤講師 竹 田 智 志

東京地方裁判所民事一部 平成７９年６７月７7日判決 平成７７年 ワ 第８Ｄ6９６号 建物明渡等請求事件 控訴

判時７６Ｄ7号5６頁 LＱX４ＰＮ ター ッ TKC法律情報 ータベー 文献番号７5９ＥＤ7５５

．事案の概要

東京都世田谷区 所在 桜上水住宅団地 管理組合 平成７６年 月６７日 区分所有法7５条 項 基 団地内建物 一括建替え決議 区分所有者 諮 承認 受 円滑化法 条 項 基 建替組合 設立認可 東京都 申請 平成７７年 月７５日 認可 受 本件 建替え決議 あ 反対 本件団地内建物 建替え 参加 い旨 回答 区分所有者 あ Y 当初 ６８世帯６7戸 昨年６５月 ６７世帯６6戸 和解 対 X Y 区分所有 権及 敷地利用権 円滑化法６5条 項 基 売渡 請求 意思表示 平成７７年 月８６日 行 い 同年 月 日 Y 到達 X 占有移転禁止 仮処分及 処分禁止 仮処分 平 成７７年 月 日 非参加者 あ 本件団地 各区分所有建物 占有 い 者 Y 対 行い 東京地方裁判所 同月７7日 上記各申立 い 認 決定 X 当該 売渡 請求 売買契 又 本件建物 区分所有権等 基 い 本件建物 建物明渡 請求 売買 原因 所有権移転登記手続及 明渡 済 賃料相当遅延損害金 支

６５6

払 求 建替え工事 今年 月 着工 ７7年 月完成予定 あ

本件建替え決議 度目 あ 団地内建物 全体 区分所有者及 議決権 敷 地 持分割合 各 分 以上 多数 各団地内建物毎 階建 ６6棟 階建 棟計６7棟 区分所有者 分 以上 者 あ 議決権 本件管理組合 平成７５ 年 月７5日変更 現行規 以下 本件管理組合規 いう 住戸 議決権 あ 合計 分 以上 議決権 有 者 賛成 一括建替え決議 特別多数決 要 件 区分所有法7５条 項 満 成立 内訳 次 通 あ

団地内建物 全体

８Ｅ5名 う ８８７名 ９５９票 う ８９５票 い Ｄ９％以上 各団地内建物

号棟 ７９名 う ６6名 ７９票 う ６6票 号棟 ７８名 う ６7名 ７９票 う ６Ｄ票 号棟 ７９名 う ６Ｅ名 ７９票 う ６Ｅ票 号棟 ７９名 う ６6名 ７９票 う ６6票 号 棟 ６5名 う ６５名 ６6票 う ６６票 号棟 ７５名 う ６6名 ７５票 う ６6票 号棟 ８７名 う ８７名 ８７票 う ８７票 号棟 ８７名 う ７7名 ８７票 う ７7票 号棟 ７８名

う ６Ｄ名 ７９票 う ６Ｄ票 ６５号棟 ７９名 う ７９名 ７９票 う ７９票 ６６号棟 ７９名 う ７８名 ７９票 う ７８票 ６７号棟 ７９名 う ７７名 ７９票 う ７７票 ６８号棟 ７９名 う ６Ｅ 名 ７９票 う ６Ｅ票 ６９号棟 ７８名 う ７５名 ７９票 う ７６票 ６5号棟 ６5名 う ６5名 ６6 票 う ６6票 ６6号棟 ７９名 う ７７名 ７９票 う ７７票 ６7号棟 ７９名 う ７５名 ７９票 う ７５票 ※組合員 承認数 議決権 承認数

X 平成７７年６５月６９日 Y 対 本件訴訟又 同内容 訴訟 提起 同人 対 売渡 請求 基 売買契 売買代金 合計６５億７１９７９万6１56５円 う Y 対 売買代金 5１ＤＤ5万Ｄ１６Ｄ５円 受領拒絶 理由 供託 平成７７年６６ 月 日 権利変換手続開始 登記手続 申請 平成７８年 月６７日 権利変換計画 決定 同年 月６Ｅ日 権利変換計画 認可 申請 同年 月７6日 東京都知事 権利変換計画 認 可 受 権利変換期日 同年 月６５日 X 平成７８年 月６９日 建築確認 申 請 同年 月６5日 建築確認 本件建替え決議 賛成 区分所有者及 本件催告 受 建替え 参加 旨 回答 区分所有者 平成７８年 月８６日 本 件団地内建物 一括建替え 本件団地 退去 一方 Y X 対 本件訴訟 平成 ７８年 月６８日付 被告準備書面 再売渡 請求 区分所有法7５条 項 6８条 項 意思表示

同意思表示 同月６８日 X 到達 X Y ６７世帯６6戸 間 平成７９年６５ 月６５日 訴訟上 和解 成立 Y 平成７5年 月末日 本件団地 退去

X 同年 月 日 Y 生活 支障 い う配慮 準備工事 着手 本件住宅団地 退去 仮住居 生活 送 い 建 替え参加者 う ６９名 平成７９年６５月７6日 Y 対 損害賠償請求訴訟 提起 X 平成７９年６５月８６日 本件供託金 う X Y 対 本件訴訟 い 支払 求 い 本件 建物 賃料相当損害金 う 平成７７年６５月６5日 平成７９年６５月６９日 分 ７6８万5１７５５ 円 仮 差 押 え Y 同年６６月６5日 本件供託金 う 上記仮差押部分 除 5１6７７

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同住宅団地 敷地面積 ９7１Ｅ５５㎡ 世帯当 共有持分 平均値 ６７５㎡弱 建替え 階建 ６９階建 中高層住棟 棟全Ｄ7Ｄ戸 建設 住戸面積 平均 7Ｅ㎡

首都圏 平均住戸面積7７㎡ 上回 指定建 い率・容積率 6５％・７５５％ あ 使用 建 い率・容積率 ９６％・６6６％ 等価交換方式 採用 従前 住戸面積5Ｄ㎡・66㎡分 無償

交換 ^{６ ７ ８}

．判旨

全部認容

X 主張・本訴請求 理由 あ 認容 訴訟費用 負担 民訴 法6６条 仮執行宣言 同法７5Ｅ条 項 適用 仮執行免脱宣言 い Y 違法占有 以上継続 相当 い 断 Y 主張 い 余 判

断 い 斥

権利濫用 具体的 Y 供託所 対 供託 受諾 旨 意思表示 上 仮 差押 え部分 除 本件供託金5１6７７万７１ＥＤ５円 い 還付請求 受領

X 対 建替え参加者 う ６９名 別件訴訟 提起 X 共謀 X 対 不法行為 基 慰謝料請求権 損害賠償請求権 一部 仮差押部分 除 本件供託金

還付請求 受領 旨 通知 認 例外的 供託原因

い 留保付 還付請求 正当 あ 許 場合 あ 否定

い 本件売渡 請求 有効性 直接関連性 有 い別個 損害賠償請求権 一部 受 領 供託金 例外的事例 異 う 留保付 還付請求 許

還付請求 者 供託原因 何 関係 い原因 主張 還付請求 自由 得

供託原因 特定 供託 債務者 供託 免 いう供託制

度 趣旨 反 供託者 利益 著 害 仮 本件 う 留保付 還付請求 許 本件 う ショ 建替え手続 巡 紛争 い 建替え

反対 区分所有者 一方 売渡 請求 基 売買代金 供託金 何 請求権 仮

託 還付請求 受領 自己 利益 確保 他方 居住 続

建替え 事実上阻止 建替え 賛成 区分所有者 犠牲 裁判上建替え手続 有効 性 争い得 状況 容認 著 正義 反 いう い Y 仮差押部分

除 本件供託金 受領 本件売渡 請求及 前提 あ 本件建替え決議 有効 あ 前提 行為 あ 被告 本件訴訟 い 本件建替え決議及 本件売渡 請求 有

効性 争う 権利 濫用 あ 許 い 解 あ

Y 再売渡 請求・予備的主張 い 本件建替え決議 平成７６年 月６７日 成立 本件建替え決議 日 年後 平成７８年 月６７日時点 い X

本件団地内建物 取壊 工事 着手 事実 認 上

当時 本件団地内建物全６7棟 う ６６棟 Y ６7戸 居住 い 他 棟 中

６５Ｄ

居住者全員 退去 い 住棟や X 従 事務所 使用 い 棟 あ Y 本件建替え決議及 本件売渡 請求 効力 争い 本件売渡 請求 受 後 各専有部分

明渡 拒 い あ 対 X 本件訴訟等 提起 明渡 求

い 判決 得 強制執行 い限 明渡 実現 い状況 あ Y X 対 上記 年後 日 月以内 あ 平成７８年 月６８日 本件再売渡 請求 再売渡 請 求 制度 区分所有法7５条 項 6８条 項 売渡 請求権 行使 建替え 参加 い旨 回答 区分所有者 区分所有権等 強制的 買い取 い 建替え 実行 着 手 い 放置 許容 衡平 欠 建替え 実現 可能 いう売渡

請求 制度趣旨 合致 い 設 あ 決議 日 年以内

建物 取壊 工事 着手 正当 理由 あ 再売渡 請求権 発 生 い 同項 書 X 本件団地内建物 取壊 工事 着手

Y 本件建替え決議及 本件売渡 請求 効力 争 本件団地内建物全６7棟 う ６６棟 点在 各専有部分 居住 明渡 拒 い 判決 得 明渡 実現 必 要 あ あ X 一括建替え 不能 あ 状況下 物理的 取壊 可能 一部 建物 取壊 形式的 着手 再売渡 請求 制度趣旨 照 X 建替

え 放置 いえ 建物 取壊 工事 着手 正当 理由 あ

解 相当 あ Y X 対 本件再売渡 請求 い

結論付

．争点

本件建替え決議 無効 あ こ 本件売渡し請求 無効 あ 本件売渡し請求自体 無効

Y け 権利濫用

Y 平成７９年６６月６5日 仮差押部分 除 本件供託金 還付請求 受領 Y 本件訴訟 い 本件建替え決議及 本件売渡 請求 無効 あ 争 い X 本件売渡 請求 基 売買代金 供託 本件供託金 受領

本件売渡 請求 有効性 認 いう あ Y 本件供託金 受領 完全

満足 受 更 本件売渡 請求 有効性 争う 本件団地

退去 自費 仮住居 生活 建替え 待 続 い 参加者 犠牲 上 被告

自身 何 負わ 本件訴訟 引 延 Y 本件建替え

決議及 本件売渡 請求 有効性 争う 権利 濫用 あ 認 い 別件 訴訟 Y 主張 う 恫喝訴訟 い X 共同不法行為 い

対 Y 別件訴訟 恫喝訴訟 あ 別件訴訟 い Y 請求 い 損害賠償 請求権 被保全債権 追加 仮差押え 回避 緊急避難 仮差押部分 除

本件供託金 還付請求 受領 争点 い 権利濫用 い

６５Ｅ

本件再売渡し請求 つい

Y X 対 X 本件建替え決議 日 年以内 建物 取壊 工事 着手

本件再売渡 請求 意思表示 区分所有法7５条 項，6８条 項 あ Y 現在 本件建物 区分所有権等 有 Y 各専有部分 居住 い 居 住者 い い区分所有建物 取壊 着手 可能 あ 建物 取壊 工事

着手 正当 理由 同項 書 い 対 X 本件建

替え決議 日 年以内 建物 取壊 工事 着手 Y 本件建替え決 議 有効性等 争 本件団地内建物全６7棟 う 点在 ６６棟 ６7戸 居住 続 い

あ 一括建替え決議 場合 一部 建物 取 壊 計画 進行 時間 労力及 費 用 近隣住民 対 工事 影響 加 一方 X Y 退去 取壊 着 手 同人 対 本件訴訟等 提起 あ X 取壊 工事 着手

正当 理由 あ Y 再売渡 請求 い

．その他の争点と裁判所の判断

傍論部分 争点 大変多岐 わ い

本件建替え決議・一括建替え決議 適用要件充足性 つい

要件 団地内建物 敷地 団地内建物 区分所有者 共有 属 い 団地内建 物 一括建替え決議 制度 団地内建物 区分所有者 建物 い 権利 有 同時 敷 地 共有者 あ 専有部分 敷地利用権 分離処分 原則禁止 強い一体性 有

い 団地全体 圧倒的多数 区分所有者 建替え 賛成 い 一部 建物 い 建替え決議 成立 い 団地全体 合理的 建替え

いう不都合 避 設 あ 一括建替え決議 制度趣旨 団地

内 敷地 利用権 含 団地内建物 区分所有者全員 共有 属 い 特 別多数決 決議 当該区分所有者全員 効力 及ぶ一括建替え い

あ 区分所有法7５条 項 共有者 中 区分所有者以外 者 含 い 場合 当該区分所有者全員 持分 合計 一 満 要件 満 解

う 事態 上記分離処分 原則禁止 区分所有法 改正 定

容易 起 得 あ 一方 場合 あ 当該区分所有者全員 利 益状況 変わ い あ 団地内 敷地 利用権 含 団地内建物 区分所有者 全員 共有 属 い い 妨 い あ 区分所有者以外 者 敷地 共有者 あ 場合 者 い 一括建替え決議 別個 建替え い 同意 得

６６５

必要 あ 建替え 実施 当 問題 あ 一括建替え決議 適用要件充足性 問題 い 本件建替え決議当時 本件団地 敷地 い 区分所有者全員 共有持分 有 い 区分所有者 い者 共有持分Ｄ５Ｄ分 有 い 本件団地

○○号棟◇◇◇号室 区分所有者 敷地 共有持分９５９分 あ 同人 亡父 専有 部分 敷地利用権 分離処分 原則禁止 法改正前 昭和56年６６月６５日 妻 対

分離処分 区分所有権及 敷地 共有持分Ｄ５Ｄ分 贈与 区分所有者 い者 平成６７年 月６7日 亡父 残余 上記共有持分 相続 あ 本件建替え決議 係

建替え い 同意 本件建替え決議当時 本件団地 要件 満 い

要件②団地管理組合 い 団地管理規 定め い こ つい

一括建替え決議 適用要件 う 要件 団地管理規 定 団地全体集会 区分所有者及 議決権 各 分 以上 決議 加え 各棟別集会 同各 分 以上 決議 必要 あ 区分所有法7５条 項 6Ｄ条 項 号 除 66条 ８５条 項 ８６条 項 同法6Ｄ条 66条 ８６条 項 昭和5Ｄ年法律第5６号 改正 規定 あ

同改正法施行 際 昭和5Ｅ年 月 日 現 効力 有 規 同改正法附則 条 項 適用 改正後 同法6Ｄ条 66条 ８６条 項 定 本件 団地 い 団地管理規 内容 含 本件管理組合 規 昭和９５年 月 日 設定

後 昭和5Ｅ年 月６８日 本件管理組合 規 変更 同月６９日 施行

同規 昭和９５年 月 日 規 廃止 旨 記載 あ 実質 規 変 更 区分所有法８６条 項 過 い 解 わ ，本件管理組合 本件管理組 合 総会 議案書や総会 開催通知 組合ニュー 組合規 改定 件 記載 規 変更 規 廃止及 設定 法的 意味 同項 区別 上記 改定や廃止 用語

記載 認 仮 規 設定 あ 各棟別集会

区分所有者及 議決権 各 分 以上 決議 必要 あ 欠 従前 規 廃

止 一方 新 い規 施行 本件管理組合や本件団地 区分

所有者 あえ う 手続 採用 考え い 本件管理組合規 昭 和5Ｅ年 変更 規 更 変更 あ 本件管理組合 規 い 各棟別集会 区分所有者及 議決権 各 分 以上 決議 い 改正法施行 際 昭 和5Ｅ年 月 日 現 効力 有 昭和９５年 月 日設定 本件管理組合 規 同改正 法附則 条 項 適用 改正後 同法6Ｄ条 66条 ８６条 項 定

後数次 規 変更 経 本件建替え決議当時 団地管理規 内容 含 本件管理 組合規 存在 い 認 本件建替え決議当時 本件団地 要件 満

い

６６６

△号棟▲▲▲号室 い

昭和5８年 △号棟▲▲▲号室 区分所有権等 取得 同室 昭和56年 同人 息 子 居住 い 長野県諏訪市 居住 本件建替え決議 関 代筆 賛成 議決権行使 う依頼 受 郵送 議決権行使書 賛成 あ 旨 記入

名義 代筆 署名 押印 上 提出 昭和5Ｅ年 月

年間 本件管理組合 事務長 請わ 同理事 就任 あ 際 組合員 あ いう形式 整え 便宜上 △号棟▲▲▲号室 実質的 所有 管理上 権 限 一切 委任 い 旨 文書 作成 組合ニュー 本件管理組合員 旨 記載 あ 同号室 区分所有権等 取得 事実 い △号棟▲▲

▲号室 区分所有者 あ 代筆 議決権行使書 作成 議決権 行使 あ 本件全証拠 本件建替え決議 議決権行使書 い 代筆 無効 あ 認 い 議決権行使 無効 い

□号棟■■■号室 い

本件管理組合規 住宅 数人 共有 属 当事者間 議決権 行使 者 人定 理事会 定 書面 組合 届 い ７6条 項 規定 い 本件管理組合 理事会 従前 区分所有者 死亡 相続 開始 後 遺産分割 未了 間 相続人 共有者 議決権行使 場合 相続人間 協議 議決権 行使 者 選 同人 代行者選任届 代行者 署名押印 あ 提出

決 い 同理事会 第 回建替え決議前 平成６7年 月頃 遺産分割等 経 確定的 共有者 場合 可能 限 共有代表者選任届 共有者全員 署名押印 あ

提出 家庭内 問題 あ 提出 困難 あ 主張 場

合 代行者選任届 提出 足 決 い □号棟■■■号室 区分所 有者 あ 平成７６年 月 日 死亡 同人 妻 同月６7日 遺産分割 未了

あ 共有代表者選任届 代行者 代行者選任届 作成 提出 際 他 相続人全員 あ 及 本件建替え決議 議決権行使 代行者 承認 い 同年 月 日 代行者 議決権行使書 本件建替え決議 議決権 行使 及 事後的 本件管理組合 依頼 同年６７月６５日 共有代表者選任届 署名 押印 本件管理組合 理事会 定 方法

従い 代行者選任届 提出 上 本件建替え決議 議決権 行使 あ 議 決権行使 無効 いえ い

□号棟●●●号室 い

□号棟●●●号室 共有持分 分 有 同人 同号室 共有者 代表者 共有 代表者選任届 提出 い 平成７５年６６月 脳梗塞 発症 右半身不随

以後 平成７６年 月６7日 死亡 意識 会話 可能 あ 同人 息子 対 本件団地内建物 建替え 関 説明会 出席や議決権行使 依

６６７

頼 う 本件建替え決議 関 代筆 賛成 議決権行使

う依頼 受 議決権行使書 賛成 あ 旨 記入 名義 代筆 署名 押印

上 提出 代筆 議決権行使書 作成 議決権 行使

あ 本件全証拠 本件建替え決議 議決権行使時 意思無能力 あ 認 い 本件全証拠 本件建替え決議 議決権行使書 い 代筆 無効 あ 認 い 議決権行使 無効 いえ い

□号棟◆◆◆号室 い

本件管理組合規 議決権 書面 又 あ 理事会 認 代理人 行使 ７6条 項 規定 い 本件管理組合 理事会 従前 上記書面 代理者選任届 提出 い 代理権授与 変更 あ 場合 改 変更

届出 総会 度 提出 い □号棟◆◆◆号室 区

分所有者 あ 同人 妻 □号棟◆◆◆号室 ９５年以上居住 い 第 回建 替え決議 平成６Ｄ年 月６6日 い 時期尚早 意見 あ 相談 上 同 決議 投票 棄権 第 回建替え決議 平成６Ｅ年６７月７９日 い 資料

基 い 説明 相談 対 反対 黙示的 承諾 名義 代

筆 署名 賛成 議決権行使書 作成 議決権 行使 平成７５年初 頃

意識 い 時間 多 次第 う い時間 え

第 回建替え決議 平成７６年 月７６日及 同年 月 日 前 代理者選任届 作成 う 考え 調子 良 意識 い 時 建替え問題 含 区分所有者 権限 い 自分 代理人 旨 説明 反対 黙示的 承諾

頃 ，自 嫌 強 拒否反応 示 う い 踏 え

平成７６年 月６6日 名義 代筆 署名 及 自 署名 自 代理人 代 理者選任届 作成 提出 同年 月７Ｅ日 代理人 議決権行使書 本件建替え決議 議決権 行使 同月８６日 提出 同年 月７８日 成年 後見 申立 東京家庭裁判所 同年 月 日 成年後見開始 審判 娘婿 あ

成年後見人 選任 同月７Ｅ日審判確定 平成７８年 月７７日 念 代理 本件建替え決議 議決権行使 追認

．被告 他者 議決権行使 無権代理 あ 主張 可否

本件建替え決議 成立 被告 含 本件団地 区分所有権者 同決議 拘 束 自己 有 区分所有権等 い 権利変換 受 売渡 請求 受

Y 他 議決権行使者 議決権行使 無権代理 無効 あ 主張 法的利益 有 いえ 無効主張

． 代理権授与 有無

平成７６年 月頃 対 建替え問題 含 区分所有者 権限 い 代理権 与え いえ 財産権 関 事項 委任 上記 う 代理権 授与 許

区分所有法上又 本件管理組合規 上 代理権 授与 特定 総会 特定 議案 い 定 い 上記 代理権 授与 有効 あ

６６８

い 同年 月７８日 成年後見開始 申立 同年 月 日 成年後見開始 審 判 い 仮 議決権行使書作成時 同年 月７Ｅ日 同書面提出時 同月８６日又 本件建替え決議時 同年 月６７日 意思無能力 あ 既 有効 代理権 授 与 い 代理人 あ 行 議決権行使 効力 影響 及 い 議決 権行使 無効 いえ い 以上 本件建替え決議 △号棟及 □号棟 賛成票

中 無効票 あ 認 い △号棟及 □号棟 い 区分所有

法7５条 項 要求 特別多数決 各棟別要件 満 本件建替え決議 無効 いえ い

本件建替え決議・議題又 議案 提案権 有無 つい

区分所有者 全員 建物並 敷地及 附属施設 管理 行う 団体 当然 構成 区分所有法 条 管理組合法人 管理 円滑 実施 上記団体 法 人格 与え あ 同法９7条 管理組合法人 事務 区分所有法 定

集会 決議 行う あ 団地内建物 一括建替え決議 集会 決議 決 い 同法5７条 項 7５条 管理組合法人 上記集会 い 団地 内建物 一括建替え決議 議題又 議案 提案 管理組合法人 機関 行為

別論 あ 集会 決議 必要 手続 あ 建替え 建物 管理 延長線 上 位置 事柄 あ 以上 規 等 集会 決議 定 有無 わ 区分所有法上 当然 許 解 あ 本件管理組合 提案 本件建替え決議 無効 いえ

い

本件建替え決議・著しく不透明 つ不公正 手続 つい

事前投開票 い

本件管理組合 投開票 度 行う 時間的 困難 あ 上 形式的不備 無効票 減 集計作業 分散化 開票作業 正確性 確保 本件建替え決議 い 当 日投票 事前投票 実施 平成７６年 月７Ｄ日及 同年 月 日 事前開票 行 事前開票 本件管理組合 事務所 い 行わ 立 会 本件管理組合 理事 長 副理事長 建替え担当 理事 名 監事 名 顧問並 顧問弁護士 あ 他 一般 本件管理組合員 立会い 認 事前開票 い あ 事前開封可 意 思 示 区分所有者 議決権行使書 い 形式的不備 無効票 い う 住 所 氏名及 押印 記載漏 い 等 確認 形式的不備 あ 場合 議決権行使者

補正 促 事前開票 結果 い 一覧表 記入 監事 及 顧問弁護士 確認 上 署名 他 建替え決議 事案 い 事前投開票 広 利用 い 建替え 賛成 区分所有者 ー 作成 文書 平成７６年 月７6日現在 議

６６９

決権行使書 提出 半数 あ 議決権行使書 提出 い旨 記載 い 本件管理 組合 事前投開票 採用 投開票 度 行う 時間的 困難 あ 上 形式的不 備 無効票 減 集計作業 分散化 開票作業 正確性 確保 あ 本件 管理組合 団地内建物 建替え 可否 いう区分所有者 重要 事項 あ 区分 所有者 真意 反映 あ 目的 事前投開票 採用 形式的不備

あ 場合 議決権行使者 補正 促 いう あ 目的及 態様

一定 合理性 認 事前投開票 採用 本件管理組合 裁量

範囲 逸脱 いえ い 区分所有法上又 本件管理組合規 上 集会 決議 開票 関 議決権行使者 立会権 あ 旨 定 い 一般 公正 開票手続 確 保 い 限 議決権行使者 開票作業 立会い 認 当該決議 著 不透明 不公正 手続 あ 無効 あ いえ い 本件建替え決議 い 本件全証拠 事前開票 い 公正 開票手続 確保

認 い 一般 本件管理組合員 立会い 認 同決議 無効 あ いえ い 建替え 賛成 区分所有者 ー 作成 事前開票以前 時点 議 決権行使書 提出 半数 あ 旨等 記載 文書 存在 事前開票 結 果 い 情報 建替え 賛成 区分所有者 漏洩 認 い 事前

情勢 分析 基 推測等 作成可能 あ 他 認 足 証拠

い 決議当日 立会い い 一般 公正 開票手続 確保 い 限 議決権 行使者 開票作業 立会い 認 当該決議 著 不透明 不公正 手続

あ 無効 あ いえ い 前記認定判断 あ 本

件建替え決議 当日 立会い い 同様 あ 本件建替え決議当日 開票時 被 告 含 建替え 賛成 い区分所有者 立 会 受付時 立会い 拒否

認 足 証拠 い 執拗 ローチ及 買収工作並 戸別訪問 い 区分所有 者や建替え 関連 コ ベロッ ー 従業員等 区分所有者 対 建替え 方 向又 反対 方向 働 自体 基本的 許 個々 働 社会通念上

相当 範囲 逸脱 場合 働 自体 違法 判断 直

決議 無効 いえ い 本件建替え決議 本件全証拠 同決議

無効 う 違法 働 あ 認 い 共有代表者選任届 徴収

い 本件管理組合 平成６Ｄ年６５月６7日以降 共有代表者選任届 提出 煩わ

提出 棄権 者 減 共有代表者選任届 徴収 被告 主張 事実 認 足 証拠 い ，共有代表者選任届 徴収 ，議決権行 使 有効性 問題 別個 決議 無効 問題 いえ い 議事録等 開示 遅

い 決議後 議事録等 開示 遅滞 決議 無効

い 以上 本件建替え決議 著 不透明 不公正 手続 あ 無効 いえ い

６６5

本件全証拠 本件事業計画 都市計画法等 法令 違反 あ 都 市計画法上必要 切土・盛土 係 開発行為 許可 受 い い 認

本件事業計画 内容 建替え決議 違法 あ 無効 いえ い

本件売渡し請求自体 無効 つい

本件売渡 請求・催告 遅滞 い 建替え決議 内容 建替え 参加 否 回答 旨 催告 遅滞 い 区分所有法7５条 項 6８条 項 遅 滞 建替え決議 あ 以上 建替え事業 遅延 進 う 建替え決議 賛成 区分所有者 利益 配慮 訓示的 文言 あ 同項 趣旨 本件催告 平成７６年６７月 日 い 本件建替え決議 同年 月６７日 あ 本件催告 同項 違

反 無効 い

本件売渡し請求・売買代金 支払能力 つい

売渡 請求 請求時 売買代金 支払能力 要件 区分所有法7５条 項 6８条 項 本件売渡 請求 い 請求時 売買代金 支払能力 い 理 由 無効 い X 非参加者 対 平成７７年 月 日頃 売渡 請求 同年６５月６９日 Y 対 売渡 請求 基 売買代金 合計６５億７１９７９万6１56５万

円 供託 売渡 請求時 支払能力 認 い 他 支払能力

認 足 証拠 い

本件売渡し請求・権利変換手続開始 登記 遅滞 つい

区分所有法上 売渡 請求時 権利変換手続開始 登記 あ 要件 本 件売渡 請求 権利変換手続開始 登記 い い 売渡 請求 無効

い 以上 本件売渡 請求及 前提 本件建替え決議 無効 あ 被

告 主張 い 採用 い Y 本訴 い 他種々 主張

主張 踏 え 結論 変わ い Y 主張 悉 退

．分析

本件住宅団地 い 平成元年以前 本件団地内建物 修繕及 築又 建替え い 検討 始 平成 年頃 建替え い 本格的 検討 始 本件団地管 理組合法人 総会 い 平成６5年 月 建替え推進決議 成立 平成６6年６６月 事業計

６６6

画案策定作業開始 決議 後 本件建替え決議以前 複数回 建替え決議 賛否 問わ 第 回：平成６Ｄ年 月６6日 第 回：平成６Ｅ年６７月７９日 第 回：平成７６年 月７６ 日及 同年 月 日 い 成立 要件

筆者 ７5年 前 現地調査 驚異 時点 含

住戸 処分 無 中古市場 出回 い いう 区分所有者 変更 相

続等 買 あ あ 当時 不動産 期 頂点 あ

建替え 反対 声 いう 大 い いえ い 建替え計画上 費 用負担 極力抑え 従前 住戸数 や 等価交換方式 採用 建替え 違和 感 あ 考え方 根付い い あ 建替え計画 進 行 あ 費用 負担 不可能 あ 退去 得 い区分所有者 調整 将来的 課題点 あ 危惧

９

ＱV 持 い当時 中層住宅 一般的傾向 同住宅団地 高齢化 進展 切実 あ 震災対応 いう観点 建替え計画 傾斜 理解 いえ 建替え計

画 実現 結 ７5年 要 あ 長期間過 建替え着手

建替え推進決議 数え ６５年 あ 決議後 決議無効 建替組合 許認可 行政関連等 訴訟 次 訴訟 展開 建物明渡 ６８件 及ぶ訴訟 抱え 年 経過 併 建築基準法上 一団地 枠組 廃止 年 平成６９年 区分所有法 改正 円滑 化法 導入 ショ 建替え制度 創設 余 機能 い い い う

一方 更 規制緩和 流 垣間見 他方 緩和

訴訟 加 否 い 思わ ⁵

．検討

最近 報道 政府 古い ショ 解体や売却 や 規制緩和 検討 入 要件面 所有者全員 合意 割合意 緩和 対象 昭和56年以前 建築 旧耐震基準 ショ 様々 助成制度 容積緩和等優遇措置 検討 併 耐震性 向上 防災力 向上 不動産市場 活性化 繋 あ ⁶ ショ 建 替え 現行 区分所有者 議決権 Ｄ５％ 合意 決議 建替え後 原則 従前居住者 戻 前提 ロッ ー 自由度 制限 古い ショ 解体 売買 や

規制緩和 解消制度 導入 他 い

老朽化 ショ 対策会議 会長・椎名武雄日本IＮM名誉相談役 解消制度 導入 提言 建替え決議要件 緩和 分 等 建替え 修繕 い選択肢 拡大 謳う⁷

区分所有法6７条 平成６９年改正 改 客観的要件 旧法 費用 過分性要件 削除

一切裁量性 い客観的基準 復活 本件 関連 手続

的要件 整備 訴訟 加 促 検討時期 長期化 招い あ う 客観的 要件 過分性要件 判 い いう理由 手続的要件 改正 客観的要 件 再導入 提言 改正 検討時 判 や い客観的要件 整備 喫緊 課題 あ

６６7

．私見

判旨 東京地裁 判断 賛成 あ 二重線部分 判断 い 供託金 還 付請求 あ 再売渡請求 行う 当該訴え自体 権利濫用 些 強力過

判断 う 取 決議無効請求 始 一連 訴訟 鑑 強力 判 断 頷 う 思わ

ショ 建替え ． 現実面 見 場合 最重要課題 建替え 費用 う捻出 いう点 あ 言え 点 い 既 現場 い

熟知 い 思う Ｄ８年法 制定過程 点 問題点 議論

Ｄ８年法 改正 基本的立場 建替え 区分所有者 私的自治 範囲内 問題 捉

え 以上 出 い 区分所有法 問題

税制・公的融資制度 他 い 何 手当 今日 見解 中

住宅 中高層分譲共同住宅 政策的意義 公共性 鑑 係

消極的対応 強 批判 あ 標準管理規 整備や都市計画法制 都市再開発法 制等 整備 ショ 公的支援 今後 大 課題 あ ^Ｄ あ 基本的立場 い 指摘 肯 税制 公的融資 手当 いう面 俄 賛

成 い

． ショ 建替え い 基本的 私有財産 関わ 事項 あ 基本的 区分所有者 い 管理組合自 対処 あ いう立場 立 場合 建替え

費用負担 各区分所有者自 現実 拠出 建替え 余剰床 新 専用部分 産 出 売買代金 従前 各区分所有者 費用 充当 いう方法

考え 既 述 う 一般的 後者 方法 単棟型 ショ

難 団地型 ショ 可能 あ 団地型 ショ あ 販売可能

余剰床 創出 いう点 立地条件 恵 限定 う

老朽化 ショ い 区分所有法 建替え制度 ショ 建替え円滑化法 建替え事業制度 現実 機能 限定 場面 過 い 多 老朽化

ショ い 現実的 対応 選択肢 修復・維持 延命化 図

用意 い いう う わ 現実 直視 場合 区分所

有法 建替え制度及 ショ 建替え円滑化法 建替え事業制度 主 震災や原始的 構造瑕疵等 いう う 災害 い 事故 起因 場合 い 機能 あ 老朽化 起因 場合 例外的 あ 見 方 適切 あ う

．老朽化 ショ 建替え 必要性 修繕・修復工事 行う や居住 継続 困難 あ 建 替え 居住 水準 保 え 困難 あ 状況

迎え 言い換え 建物 維持 過分 費用 要 至

建物 危険・有害 状況 至 最 鮮明 現 あ う 上 述 災害

６６Ｄ

い 事故 準 う 状況 多数 ショ 迎え 建替え問題 ロー

ッ 考え う 状態 至 老朽化 ショ い

純粋 災害 い 事故 場合 う 各区分所有者 自 建替え費用 捻出 方法

選択 言う 方法 選択 難 い 考え う 選択 指向

い 言う 主 多 区分所有者 高齢化及 経済的理由 選択 い い

い状況 広 い あ 少 い ショ う 状態 訪 時期

迫 い

．筆者 行 Ｄ５年代後半 直近 建替え検討 含 事例等 現地調査

老朽化 理由 団地型 ショ 建替え 出発点 検討段階 い 多額 費 用捻出^Ｅ 従前 区分所有者 課 予定 換言 再建 あ 新 い建物 建設費 従前 区分所有者 多 負担 予定 事例 殆 い 理由 私的自 治 範囲内 建替え 取組 コ サ 形成 過程 多額 費用捻出 区分所有者 強 い 建替え計画 合意形成 俎上 上 い いう あ ^６５ 各区分所有者 多額 費用負担 いう 多数 区分所有者 建替え 取組 誘因 奪 い

え建替え い 抽象的 関心事 得 現実 全体 合意 形成 い う いう流 い いう 事実 あ 建替え成功実例 いう

殆 宇田川住宅団地シ ロー 基 多少変化 実現

あ 区分所有者 限 ロッ ー 症状 抱え込

不透明 合意形成 着実 手段 活用 わ 現有専有床

面積以上 新 取得 無償 取得可能 近い 大多数

区分所有者 入居時 地価 比較 現在 あ 程度 上昇分 保持 現行 指定容 積率 比較 使用容積率 極端 押 え い 建替え時 仮住戸 手当 少

済 い 諸条件 限 事業 参画 い 本来 ショ

建替え 社会問題 取 上 状況 諸条件 兼 備え 留

い あ 実例 先 条件 備え

費用 負担 立地条件 未使用容積率 住宅規模 い コ 容易 建替え事業 成立 過 い あ

． ショ 都市的居住形態 定着 中 あ 一定 地区・地域 限定

建替え い う う 費用 過分性 い

客観的要件 廃止 平成６９年改正法 建替え決議 変容 建替え可能 特 定 地域 あ ショ い 時代的要請 伴 常 過度 建替え 意識

管理 い 筆者 客観的要件 具体 持 逆 混乱 防 考え

あ 現地調査 明 点 付 加え 建替え計画 合意形成 進行過程 余 長期 及ぶ 挙 結果 建替え適時^６６ 時間的幅 縮小

見込 立 い う一点 建替え 実施・実現 機会 合意形成 進捗 左右 事業面 不確実性 並 不透明性 助長 傾向 あ

．繰 返 感 あ やや言葉 換え 上 述 確認 Ｄ８年法

６６Ｅ

紛争 一般化 あ う 予測 制度 所有権 対 制限 いう性格

色濃 帯 鑑 紛争 一般化 段階 立法化 著 困

難 考え 未 一般化 い い現段階 い 立法化 実現

あ 考え 下 実現 あ 対 問題 対 社

会政策的 諸施策 民事立法 異 問題 社会的 問題 時点 検討 遅 い^６７ 述 点 公的 介入 援助 社会政策的 諸施策

必要最小限 押 え い 留 俄 賛成 い 既

述 現在 状況 立法担当者 想定通 観 あ 認識

建替え制度 耐震偽装事件^６８ 復興型建替え^６９ い 少 機能 あ

老朽化 ショ い 汎用性 あ い 甚 疑わ い

．比較法的観点 わ 国 建替え 関 法制度 見 場合 わ 国 区分所有法 特徴 ショ 管理 延長線上 建替え 登場 わ わ 国 区分所有法 管理組 合 最後 仕事 管理事項 建替え決議 位置付 い 比較法的 見

あ い 建物 共同管理 本来 在 方 いう側面 見 各区分所有者 現建

物 良好 状態 維持 存続 延命 相互 義務

管理事項 あ 管理組合 仕事 あ 言いう う 言 現実 一方 不慮 災害 や 事故 発生 場合 あ 場合 再建 必要

法制度 用意 必要 あ 費用負担等 点 再建 参加 い少数区 分所有者 対 区分所有関係 離脱 認 大多数 区分所有者 賛成 要件

再建 再建 い 費用負担 再建 産

出 価値 考慮 復旧 建替え 選択 選択

区分所有者 意思 多数意思 委 両者 質的 異 再建

中 程度 差 過 い う 再建 場面 い 建替え 管理

事項 範囲 含 管理組合 仕事 あ 言 い あ う

ショ 建設 相当 年数 経過 ショ 老朽化 多 区分所 有者 当該建物 寿命 迎え 判断 区分所有者 共同 決定 事項 再

建 いう 本来的 登場 あ う 本来登場 制度 わ

区分所有者 多数決議 共同 決定 事項 再建 Teおminaがion 終了 区分所有者 団体＝管理組合 解散 区分所有関係 解消 言い換え

う う 共同 決定 終了 いう枠組 中 い 終

了 方法 建物・敷地 一括売却 上 金銭分割 従前 建物 再生 敷地利用 及 専有部分 含 建物 著 い改良 共 建替え いう選

択肢 出 あ う 終了 終了 方法 選択肢 関

係 問題 点 含 先 問題 い 今後 課題 ^６5

ショ 不動産 崩壊時 経済政策 空白期 経 年間７５万戸 迫 供給 重