平成１３年度∼平成１４年度 プ ロ グ ラ ム 評 価 書
都 心 居 住 の 推 進
∼ 良 好 な 居 住 環 境 の 形 成 ∼
平成１５年３月
国 土 交 通 省
（評価書の要旨） テーマ名 都心居住の推進 −良好な居住環境の形成− 担当部局 住宅局、国土計画局、 都市・地域整備局 評価の目的、 必要性 特にバブル経済期において「都心からの人口流出」が急激に進み、「都心居住施策」 の実施が緊急に求められた状況が、バブル崩壊による地価下落等に起因する人口の都 心回帰に見られるように大きく変化しつつあることから、都心居住の今日的な必要性 を実証的に検証するものである。 対象政策 「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」（大都市法） に基づく供給基本方針、同方針に定められた供給目標を達成するための関連施策（「都 市計画・建築規制」、「居住環境整備事業」、「公的主体による住宅供給事業」）等のう ち都心の地域に係るものを一括して評価の対象にする。 政策の目的 低下している都心部の居住機能の向上を総合的に推進することにより、①大都市圏に おいて、通勤混雑緩和や通勤時間短縮による外部不経済の是正を図ること等、②地方 都市において、依然として人口の空洞化が止まらない中心市街地の活性化を図ること 等、③各地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ に お い て 、バランスの取れた世帯構成の実現を図るこ と等を目的としている。 評価の視点 以下の視点から、都心居住の推進について総合的に評価した。 ・「都心居住の推進」の今日的必要性（政策の目的）はあるのか。 ・大都市法に基づく供給基本方針上の目標とその達成状況。 ・都心における住宅供給の効果（通勤時間、鉄道混雑率、住宅取得価格等の変化）。 ・供給基本方針において住宅供給目標達成のための主要施策として位置付けられたも の（「都市計画・建築規制」「居住環境整備事業」「公的主体による住宅供給事業」） が、実際の都心における住宅供給にどのように寄与したのか。 評価手法 以下の手順・手法により評価を実施した。 ・平成７年の大都市法改正時の他公表資料や各種文献等により、「都心居住の推進」 の目的や背景、措置内容等を整理した。 ・各種統計調査やアンケート調査により都心居住に関連する指標について整理・分析 を行い、都心居住の今日的必要性とその実現のための課題を明確にした。 ・明確化した都心居住を実現するための課題から「都心居住施策」に位置付けること のできる施策の整理・分類を行った。 ・「都心居住施策」に整理・分類したもののうち、本プログラム評価においてその政 策効果を検証する３つの主要施策を特定した。 ・特定した３つの主要施策が、実際の都心における住宅供給等にどのように寄与した のか整理・分析した。 ・上記の実施過程においては、有識者等からなる「都心居住施策検討委員会」を計３ 回開催し、専門的知見からの意見聴取を行い評価に反映させた。 評価結果 以下のとおり、評価結果を得た。 ○都心居住の推進には「政策の目的」に記載したような今日的必要性のあることが確 認された。 ○大都市法に基づく供給基本方針上の住宅供給目標（「三大都市圏の都心部に係る区 域における平成 8 年度年から 17 年度まで（10 年間）の住宅供給目標量 100 万戸」） の達成状況は、都心部以外の地域での住宅供給が伸び悩みを見せているのに対して 堅調に推移していることが確認された。 ○都心における住宅供給の効果として、①通勤・通学時間が１時間未満の都心就業者 の割合が増加していること、②鉄道混雑率が低下していること、③マンションの年 収倍率が低下していることが考えられるが、こうした変化には、鉄道政策等の他の 政策効果や地価下落等の外部要因が複雑に絡んでおり、その定量的な分析は今後の
○「都市計画・建築規制」については、都心居住問題が顕著になって以降、その解決 を視野においた制度が順次講じられ、各地方公共団体において、地権者等の意向を 踏まえて必要に応じその活用が図られており、これらの制度が適用された地区にお いては住宅供給が活発化している。 ○「居住環境整備事業」については、大都市法に基づき、重点供給地域と定められた エリアを中心に積極的に施行され、その施行地区内における住宅供給に大きく寄与 している。 ○「公的主体による住宅供給」については、採算性が低いため民間では供給困難なフ ァミリー向けの良質な賃貸住宅を、公営住宅や公団賃貸住宅として補完的に供給を 行うことで、バランスの取れた世帯構成による地域コミュニティの実現に貢献して いる。 政策への反映 の方向 ①都心部には良好な住宅地への再生が可能な低未利用地、密集市街地が相当量存在。 このため、敷地の共同化等による土地の有効・高度利用と関連公共施設等の整備に より、魅力ある複合市街地・良好な住宅地への再生を進め、都心部における住宅供 給を促進する必要がある。 →一定程度確立された容積率の緩和等による都心型住宅供給の誘導措置について、 その制度の実施権限を委ねられた地方公共団体における活用の促進を図る。 →都市基盤整備等を行う独立行政法人都市再生機構を積極的に活用し、民間におけ る住宅供給の潜在能力を最大限引き出す。 →密集市街地の良好な居住環境の場への再生を図るため、柔軟な権利変換手法によ り公共施設及び防災施設建築物を整備する等の法改正を行う。 ②都心部では、ファミリー向け賃貸住宅等が不足しているため、バランスのとれたコ ミュニティの形成が困難となり、社会の安定性や活気を阻害している。このため、 民間による企業的な経営の成り立つファミリー向け賃貸住宅の供給を促進する公 的支援が必要。 →都市基盤整備公団及び新設される独立行政法人都市再生機構が行う「民間供給支 援型賃貸住宅制度」の推進を図る。 ③既存ストックの有効活用の観点からのファミリー向け賃貸住宅等の供給促進策の 構築が必要。 →オフィスビル等の転用による住宅供給について規制面、技術面、財政面等からの 支援を行う。 →高齢者世帯等の持家住宅ストックを円滑に流動化する仕組みを構築する。 第三者の知見 活用 ・評価書の作成にあたり、国土交通省政策評価会から意見を聴取（議事概要及び議事 録は国土交通省ホームページに掲載。） ・有識者等からなる「都心居住施策検討委員会」を計３回開催し、意見を聴取しプロ グラム評価書に反映。また評価結果に対しても意見を聴取し、その内容を資料とし て同評価書に添付。 ＜都心居住施策検討委員会の委員＞ 浅見 泰司 東京大学空間情報科学研究センター教授 中井 検裕 東京工業大学大学院社会理工学研究科教授 青木 成樹 （株）価値総合研究所開発調査事業部兼戦略調査室主任研究員 遠藤 薫 都市基盤整備公団土地有効利用事業本部業務第三部整備計画課長 瀧本 裕之 東京都住宅局地域住宅部計画課長 宿本 尚吾 さいたま市建設部参事 ・評価書の作成にあたり、国土交通省政策評価会から意見を聴取（議事概要及び議事 録は国土交通省ホームページに掲載。） 実施時期 平成１３年度∼平成１４年度
目 次
序章 今回、都心居住についてプログラム評価を行う理由
第1章 大都市法上の住宅供給目標とその実績
第2章 都心居住の今日的必要性と実現のための課題
第3章 都心居住に関連する施策
第4章 ３つの主要施策の政策効果
第5章 都心居住施策の今後の方向性
参考資料 都心居住関連主要施策の概要
資料１ 本プログラム評価における学識経験者等の知見活用状況
資料２ 本プログラム評価結果に対する学識経験者等からの意見等
序 章
今 回 、 都 心 居 住 に つ い て プ ロ グ ラ ム 評 価 を 行 う 理 由
（ １ ）「 都 心 居 住 の 推 進 」 が 求 め ら れ た 背 景 及 び 施 策 の 展 開 ● 急 激 な 地 価 上 昇 → 都 心 地 域 に お け る 住 宅 の 地 価 負 担 力 が 低 下 → 都 心 地 域 か ら 人 口 が 流 出 ⇒ 都 心 居 住 施 策 の 実 施 が 緊 急 に 求 め ら れ る 戦 後 の 経 済 力 の 拡 大 に 伴 い 、 大 都 市 地 域 へ の 人 口 や 都 市 機 能 の 集 中 が 続 く 中 で 、 大 都 市 の 都 心 地 域 に お い て は 、 人 口 （ 夜 間 人 口 ） の 減 少 が 継 続 的 に 進 ん で き た 。 例 え ば 、 東 京 区 部 の 人 口 は 、1965 年 の 889.3 万 人 を ピ ー ク に 1995 年 の 796.8 万 人 ま で 30 年 間 で 1 0％ 減 少 し た （ 図 １ ）。 都 心 ３ 区 （ 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 ） に 限 定 し て み る と 、 1955 年 の 54.9 万 人 を ピ ー ク に 1995 年 の 24.4 万 人 ま で 40 年 間 で 55 ％ と い う 著 し い 減 少 で あ っ た （ 図 ２ ）。 大 阪 市 で も 、 1965 年 の 315.6 万 人 を ピ ー ク に 1980 年 の 264.8 万 人 ま で 人 口 は 、 15 年 間 で 16 ％ 減 少 し 、 そ の 後 は わ ず か に 減 少 し つ つ も ほ ぼ 横 這 い で 推 移 し て い る （ 図 １ ）。 図 １ 東 京 都 区 部 及 び 大 阪 市 の 人 口 推 移 資 料 ： 国 勢 調 査 （万人） 813.5 796.8 816.4 835.5 835.2 864.7 884.1 889.3 831.0 696.9 259.9 260.2 262.4 263.6 264.8 277.9 298.0 315.6 301.2 254.7 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000年 東京区部人口 大阪市人口図 ２ 東 京 都 心 ３ 区 の 人 口 の 推 移 資 料 ： 国 勢 調 査 こ う し て 生 じ た 都 心 人 口 の 空 洞 化 は 、 都 心 地 域 に お け る コ ミ ュ ニ テ ィ の 崩 壊 、 日 用 品 を 扱 う 商 店 等 の 衰 退 、 小 中 学 校 等 の 生 活 関 連 施 設 の 遊 休 化 を も た ら し た と と も に 、 郊 外 に 居 住 す る 都 心 就 業 者 に 長 時 間 の 通 勤 混 雑 に よ る 苦 痛 を 与 え 続 け て き た 。 特 に 、 バ ブ ル 経 済 期 に お け る 地 価 の 急 激 な 上 昇 に よ り 、 都 心 地 域 の 住 宅 の 地 価 負 担 力 が 低 下 し 、 業 務 系 用 途 へ の 土 地 利 用 転 換 が 進 み 、 都 心 地 域 か ら の 人 口 の 流 出 が 顕 著 と な り 、 社 会 問 題 化 す る ま で に な っ た 。 こ の よ う な 状 況 に 対 し 、 平 成 ２ 年 ６ 月 に 「 大 都 市 地 域 に お け る 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 の 促 進 に 関 す る 特 別 措 置 法 」（ 昭 和 50 年 法 律 第 67 号 。 以 下 「 大 都 市 法 」） に お い て 、 新 た に 建 設 大 臣 が 大 都 市 地 域 の 各 圏 域 ご と に 住 宅 及 び 住 宅 地 に 関 す る 供 給 基 本 方 針 を 策 定 す る こ と と し 、 広 域 的 な 観 点 か ら 住 宅 宅 地 の 供 給 を 一 体 的 に 促 進 す る 計 画 体 系 が 確 立 さ れ る と と も に 、 平 成 ７ 年 ３ 月 に 再 び 大 都 市 法 が 改 正 さ れ 、 供 給 基 本 方 針 の 趣 旨 と し て 都 心 の 地 域 等 に お け る 居 住 に 関 す る 機 能 の 向 上 が 追 加 さ れ た 。 ま た 、 個 別 施 策 に お い て も 、 平 成 ２ 年 に 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 、 平 成 ４ 年 に 地 区 計 画 の 誘 導 容 積 制 度 、容 積 適 正 配 分 制 度 、平 成 ７ 年 に 都 心 共 同 住 宅 供 給 事 業 、 道 路 幅 員 に よ る 容 積 率 制 限 の 緩 和 、 都 心 居 住 型 総 合 設 計 制 度 、 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 、 平 成 ９ 年 に 高 層 住 居 誘 導 地 区 等 が 創 設 さ れ た 。 一 方 、 地 方 公 共 団 体 に お い て も 、 例 え ば 、 東 京 都 で は 、 平 成 ３ 年 に 市 街 地 複 合 住 宅 総 合 設 計 制 度 、 平 成 ８ 年 に 都 心 居 住 型 総 合 設 計 制 度 等 が 創 設 さ れ 、 東 京 都 心 区 で も 、 昭 和 60 平 成 ４ 年 に か け て 住 宅 付 置 制 度 が 創 設 さ れ る な ど 独 自 の 「 都 心 居 住 施 策 」 が 展 開 さ れ た 。 （人） 548,653 545,267 462,603 402,013 361,245 338,791 325,057 266,012 243,588 267,959 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 550,000 600,000 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000年
（ ２ ） バ ブ ル 崩 壊 後 の 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 ● 地 価 の 下 落 、 企 業 の リ ス ト ラ 等 に よ る 土 地 供 給 圧 力 の 上 昇 → 都 心 部 で の マ ン シ ョ ン の 供 給 増 → 人 口 の 都 心 回 帰 の 動 き バ ブ ル 経 済 崩 壊 後 、 都 心 地 域 の 転 出 超 過 は 徐 々 に 低 下 し 、 近 年 は 転 入 超 過 に 転 じ 、人 口 の 都 心 回 帰 が 顕 著 に 見 ら れ る よ う に な っ て き た（ 図 ３ ）。 図 ３ 東 京 都 心 部 の 人 口 増 減 数 の 推 移 資 料 ： 住 民 基 本 台 帳 人 口 要 覧 （ 注 ） 都 心 ３ 区 ： 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 中 心 ７ 区 ： 新 宿 区 、 文 京 区 、 台 東 区 、 墨 田 区 、 江 東 区 、 渋 谷 区 、 豊 島 区 こ の よ う な 人 口 の 都 心 回 帰 に は 、 都 心 居 住 施 策 の 展 開 と と も に 、 ① バ ブ ル 経 済 崩 壊 の 影 響 に よ る 地 価 の 下 落 （ 図 ４ ） や 超 低 金 利 、 さ ら に は 、 住 宅 ロ ー ン 減 税 の 拡 充 等 に よ り 、 住 宅 の 取 得 が 容 易 と な り 、 潜 在 的 に 高 い 都 心 地 域 の 住 宅 需 要 を 喚 起 し た こ と 、 ② 企 業 の 財 務 体 質 の 改 善 が 遊 休 地 の 売 却 要 因 と な り（図５）、 こ う し た 遊 休 地 を 利 用 し た 都 心 地 域 に お け る 住 宅 供 給 が 促 進 さ れ た こ と（ 図 ６ ） 等により、都心地域での住宅、特にマンションの需要と供給が回復したことによ る影響が大きいと考えられる（図７）。 - 8 0 , 0 0 0 - 6 0 , 0 0 0 - 4 0 , 0 0 0 - 2 0 , 0 0 0 0 2 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 S 5 8 S 5 9 S 6 0 S 6 1 S 6 2 S 6 3 H 元 H 2 H 3 H 4 H 5 H 6 H 7 H 8 H 9 H 1 0 H 1 1 H 1 2 H 1 3 H 1 4 都 心 3区 中 心 7区 区 部 全 体 ( 人 )
図４ 東京都区部及び大阪市における住宅地の平均地価の推移 資 料 ： 地 価 公 示 図 ５ 企 業 に よ る 社 有 地 売 却 の 推 移 資 料 ： 東 証 上 場 会 社 売 却 不 動 産 調 査 、（ 株 ） 東 京 商 工 リ サ ー チ 図 ６ 東 京 都 都 心 ８ 区 に お け る マ ン シ ョ ン 敷 地 の 従 前 用 途 と 従 前 所 有 者 資 料 ： 平 成 1 3 年 度 版 土 地 白 書 （ 注 ） 都 心 8 区 ： 千 代 田 、 中 央 、 港 、 新 宿 、 文 京 、 台 東 、 渋 谷 、 豊 島 33.6 52.6 7.1 2.54.2 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 個人のみ 法人のみ 個人と法人 その他 移転なし 28.1 11.5 1.3 27.0 9.9 9.1 3.1 3.0 6.9 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 駐車場 空き地 資材置き場 住宅 オフィス 商業 社宅・寮 工場 その他 低未利用地（40.9％） 188.1 224.1 400.4 185.7 291.3 818.6 519.3 556.8 480.4 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 H５ H６ H７ H８ H９ H10 H11 H12 H13 (ｈａ) （ 万 円 ／㎡） 55.8 52.551.1 48.7 46.8 45.4 39.1 37.7 36.7 34.9 32.9 31.0 105.6 40.0 35.6 61.1 67.7 83.9 109.5 129.4 129.8 129.2 136.1 37.3 50.9 41.8 45.0 52.2 65.6 80.7 74.8 53.5 37.3 27.9 25.9 24.6 23.5 22.2 0 30 60 90 120 150 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H元 H２ H３ H４ H５ H６ H７ H８ H９ H10 H11 H12 H13 東 京 都 大 阪市 区 部
図 ７ 東 京 都 区 部 に お け る 新 築 分 譲 マ ン シ ョ ン 供 給 戸 数 の 推 移 資 料 ： 全 国 マ ン シ ョ ン 市 場 動 向 、（ 株 ） 不 動 産 経 済 研 究 所 （ 注 ） 都 心 3 区 : 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 中 心 7 区 : 新 宿 区 、 文 京 区 、 台 東 区 、 墨 田 区 、 江 東 区 、 渋 谷 区 、 豊 島 区 周 辺 1 3 区 : 上 記 以 外 ま た 、 デ フ レ 下 に お け る 企 業 活 動 の 縮 小 均 衡 に よ り オ フ ィ ス 需 要 が 減 少 し 、 地 上 げ 等 に よ る 人 口 の 転 出 圧 力 が 低 下 し た こ と に よ る 影 響 も 大 き い と 考 え ら れ る （ 図 ８ ）。 図 ８ 東 京 都 区 部 の 転 出 入 者 数 の 推 移 資 料 ： 住 民 基 本 台 帳 人 口 実 際 に 、東 京 都 区 部 に お け る 平 成 ８ 年 か ら 平 成 12 年 ま で に 供 給 さ れ た マ ン シ ョ ン の 供 給 戸 数 と 人 口 の 増 加 量 を 見 る と 、 下 図 の と お り 正 の 相 関 関 係 が 見 ら れ る （ 図 ９ ）。 0 5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 5 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 3 5 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 S 5 8 S 5 9 S 6 0 S 6 1 S 6 2 S 6 3 H 元 Ｈ ２ Ｈ ３ Ｈ ４ Ｈ ５ Ｈ ６ Ｈ ７ Ｈ ８ Ｈ ９ Ｈ 1 0 Ｈ 1 1 Ｈ 1 2 Ｈ 1 3 周 辺 1 3 区 中 心 7区 都 心 3区 ( 戸 ) 250,000 300,000 350,000 400,000 Ｓ58 Ｓ59 Ｓ60 Ｓ61 Ｓ62 Ｓ63 Ｈ 元Ｈ ２ Ｈ ３ Ｈ ４ Ｈ ５ Ｈ ６ Ｈ ７ Ｈ ８ Ｈ ９Ｈ10 Ｈ11 Ｈ12 Ｈ13 (人 ) 転 入 転 出
図 ９ 東 京 都 区 部 に お け る 新 築 分 譲 マ ン シ ョ ン 供 給 戸 数 と 人 口 増 加 量 の 相 関 資 料 ： 東 京 都 市 白 書 2 0 0 0 人 口 増 加 が 、 す べ て マ ン シ ョ ン の 住 宅 供 給 に 起 因 す る わ け で は な い が 、 マ ン シ ョ ン の 供 給 戸 数 の 増 加 に 比 例 し て 、 各 区 の 人 口 も 増 加 す る 傾 向 が み ら れ る 。 そ の 一 方 、 マ ン シ ョ ン に よ る 住 宅 供 給 量 が 多 い 区 で も 、 人 口 増 加 が 伸 び て い な い 、 又 は 減 少 し て い る 区 も 見 ら れ る 。 い ず れ の 区 に お い て も マ ン シ ョ ン の 契 約 率（ 毎 年 12 月 時 点 で の 契 約 戸 数 と 供 給 戸 数 の 累 積 の 比 よ り 算 出 ） は 80 ％ を 上 回 っ て お り 、 供 給 さ れ た マ ン シ ョ ン は 概 ね 売 れ て い る 状 況 に あ る こ と 、 後 述 の ア ン ケ ー ト 調 査 か ら 、 都 心 8 区 に お け る マ ン シ ョ ン の 新 規 購 入 者 の う ち 、7 5 %が 都 区 部 内 で の 住 み 替 え で あ る こ と か ら 、 こ う し た 区 で は 、 同 区 内 又 は よ り 都 心 に 近 い 区 に 新 規 に 供 給 さ れ た マ ン シ ョ ン へ 住 み 替 え が 進 ん で い る の で は な い か と 考 え ら れ る 。 国 土 交 通 省 で は 、平 成 13 年 に「 都 心 居 住 に 関 す る ア ン ケ ー ト 調 査 」（ 注 ） を 実 施 し た が 、 そ れ に よ れ ば 、 都 心 ８ 区 の マ ン シ ョ ン を 購 入 し 、 住 み 替 え を 行 っ た 人 の 従 前 の 居 住 地 域 は 、同 区 内 が 3 2％ 、８ 区 内 で の 移 動 が 12 ％ 、 ８ 区 以 外 の 区 部 か ら が 31 ％ と い う 結 果 が で て お り 、新 た に マ ン シ ョ ン を 購 入 し 住 み 替 え る 人 の 75 ％ が 従 前 も 区 部 に 居 住 し て い た こ と が 判 明 し た（図 10）。 こ の こ と か ら も 、こ れ ま で 郊 外 に 住 宅 を 求 め て 転 出 し て い た 者 が 東 京 都 区 部 で マ ン シ ョ ン 等 を 購 入 し 、 区 部 に 止 ま る ケ ー ス が 増 え て い る こ と や 、 よ り 都 心 に 近 い 区 へ の 住 み 替 え が 進 ん で い る こ と が 伺 え る 。
図 10 都 心 部 マ ン シ ョ ン 居 住 者 の 住 替 え 前 の 居 住 地 域 資 料 ： 平 成 １ ３ 年 度 土 地 白 書 以 上 の よ う に バ ブ ル 経 済 期 に お い て 「 都 心 か ら の 人 口 流 出 」 が 急 激 に 進 み 、「 都 心 居 住 施 策 」の 実 施 が 強 く 要 請 さ れ て い た 状 況 が 、 バ ブ ル 崩 壊 後 の 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 に よ り 大 き く 変 質 し つ つ あ る こ と か ら 、都 心 居 住 の 今 日 的 必 要 性 を 実 証 的 に 検 証 す る こ と を 目 的 と し て 、 都 心 居 住 に つ い て の プ ロ グ ラ ム 評 価 を 行 う 必 要 が あ る 。 （ 注 ） 過 去 ５ 年 間 に 都 心 ８ 区 （ 千 代 田 、 中 央 、 港 、 新 宿 、 文 京 、 台 東 、 渋 谷 、 豊 島 ） に 供 給 さ れ た マ ン シ ョ ン 居 住 者 に 対 し て の ア ン ケ ー ト 調 査 。 有 効 回 答 数 ： 2,853 件 、 回 答 率 ： 14.3% 。 32.2 11.8 31.3 4.6 17.9 2.2 0% 20% 40% 60% 80% 100% 同 区 内 ８ 区 内 ８ 区 以 外 の 都 区 内 か 移 移 動 移 ら 部 の 動 動 東 京 都 支 部 か 東 京 都 周 辺 ３ 県 そ の 他 動 ら ら の 移 移 動 の か
第 １ 章 大 都 市 法 上 の 住 宅 供 給 目 標 と そ の 実 績
（ １ ） 経 緯 平 成 ２ 年 ６ 月 に 改 正 さ れ た 「 大 都 市 法 」 に お い て 、 三 大 都 市 圏 に お い て 特 に 深 刻 化 し た 住 宅 宅 地 問 題 の 解 決 を 図 る た め 、 新 た に 建 設 大 臣 が 大 都 市 地 域 の 各 圏 域 ご と に 住 宅 及 び 住 宅 地 に 関 す る 基 本 方 針 （ 以 下 「 供 給 基 本 方 針 」） を 策 定 す る こ と に な り 、 広 域 的 な 観 点 か ら 住 宅 宅 地 の 供 給 を 一 体 的 に 促 進 す る 計 画 体 系 が 確 立 さ れ た 。 さ ら に 、 三 大 都 市 圏 の 都 心 地 域 を 中 心 と し て 職 住 近 接 の 住 宅 の 供 給 促 進 、 土 地 の 合 理 的 か つ 健 全 な 高 度 利 用 等 を 図 る た め 、 平 成 ７ 年 ３ 月 に 再 び 大 都 市 法 が 改 正 さ れ 、 供 給 基 本 方 針 の 趣 旨 と し て 都 心 の 地 域 等 に お け る 居 住 に 関 す る 機 能 の 向 上 が 追 加 さ れ る と と も に 、 こ れ に 基 づ い て 平 成 ８ 年 ４ 月 に 供 給 基 本 方 針 の 変 更 が な さ れ た 。 な お 、 関 係 都 府 県 は 供 給 基 本 方 針 に 即 し て 、 当 該 都 府 県 に 係 る 区 域 に お け る 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 す る 計 画 （ 以 下 「 供 給 計 画 」） を 策 定 す る 必 要 が あ り 、 供 給 方 針 、 地 域 別 の 目 標 量 及 び 目 標 年 次 、 そ の 目 標 量 を 達 成 す る た め の 供 給 促 進 施 策 、 重 点 供 給 地 域 及 び 当 該 重 点 供 給 地 域 に お け る 供 給 促 進 策 を 定 め て い る 。 （ ２ ） 現 行 供 給 基 本 方 針 の 概 要 （ 平 成 ８ 年 ４ 月 2 4 日 ） 建 設 省 告 示 ） ① 根 拠 大 都 市 地 域 に お け る 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 す る 特 別 措 置 法 第 ３ 条 の ２ ② 目 的 及 び 内 容 勤 労 者 が 、 通 勤 可 能 な 立 地 に お い て 、 適 正 な 支 出 で 居 住 で き る 価 格 、家 賃 の 安 全 で 良 質 な 住 宅 を 確 保 す る こ と が で き る よ う 、首 都 圏 、 近 畿 圏 及 び 中 部 圏 の 各 圏 域 ご と に 、 平 成 ８ 年 度 か ら 平 成 17 年 度 ま で の 10 年 間 の 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 す る 基 本 的 事 項 、 供 給 目 標 量 及 び そ の 目 標 量 を 達 成 す る た め に 必 要 な 基 本 的 施 策 を 定 め て い る 。 ま た 、 平 成 ８ 年 ４ 月 の 変 更 に よ り 、 各 圏 域 の 都 心 部 に 係 る 区 域 に つ い て 、 圏 域 目 標 と は 別 に 供 給 目 標 量 等 が 定 め ら れ た 。③ 三 大 都 市 圏 の 都 心 部 に 係 る 区 域 に お け る 平 成 ８ 年 度 か ら 1 7 年 度 ま で の 住 宅 の 供 給 目 標 量 ・ 首 都 圏 50 万 戸 ・ 近 畿 圏 37 万 戸 ・ 中 部 圏 13 万 戸 （ 合 計 100 万 戸 ） ④ 目 標 量 を 達 成 す る た め に 必 要 な 基 本 的 施 策 供 給 基 本 方 針 に お い て は 、 地 域 の 特 性 に 対 応 し た 施 策 の 推 進 を 図 る も の と さ れ 、 都 心 の 地 域 等 に お い て は 、 次 に 示 す と お り 、「 都 市 計 画 ・ 建 築 規 制 」 ( 下 線 部 ① ) 、「 居 住 環 境 整 備 事 業 」（ 下 線 部 ② ）、 「 公 的 主 体 に よ る 住 宅 供 給 事 業 」（ 下 線 部 ③ ） の ３ つ の 主 要 な 施 策 の 推 進 を 図 る も の と し て い る 。 こ れ を 受 け て 、 関 係 都 府 県 も 供 給 計 画に お い て 、 こ れ ら の 施 策 を 都 心 部 に 位 置 す る 重 点 供 給 地 域 に お け る 供 給 促 進 施 策 と し て 位 置 付 け 、 そ の 積 極 的 な 活 用 を 謳 っ て い る 。 ○ 都 心 の 地 域 等 都 心 の 地 域 及 び そ の 周 辺 の 地 域 に つ い て は 、住 宅 を 適 切 に 確 保 す る こ と に よ り 、 都 市 サ ー ビ ス の 享 受 に 主 眼 を 置 い た ラ イ フ ス タ イ ル を 実 現 し 、 居 住 機 能 を 回 復 す る こ と が 求 め ら れ て い る 。 そ の た め 、住 環 境 の 整 備 を 図 り つ つ 、① 中 高 層 階 住 居 専 用 地 区 、 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 、 街 な み 誘 導 型 地 区 計 画 、 都 心 居 住 型 総 合 設 計 制 度 等 の 制 度 の 活 用 に よ り 住 宅 供 給 を 誘 導 す る と と も に 、 ② 都 心 共 同 住 宅 供 給 事 業 を は じ め 、 住 宅 供 給 を 組 み 込 ん だ 市 街 地 再 開 発 事 業 、 住 宅 市 街 地 総 合 整 備 事 業 、 優 良 建 築 物 等 整 備 事 業 、 都 心 居 住 再 開 発 等 促 進 事 業 、 街 区 高 度 利 用 土 地 区 画 整 理 事 業 等 を 推 進 す る 。 な お 、 ③ 都 心 の 地 域 等 に お い て 供 給 さ れ る 住 宅 に つ い て は 、 地 方 公 共 団 体 、 住 宅 ・ 都 市 整 備 公 団 、 地 方 住 宅 供 給 公 社 等 の 公 的 主 体 に よ る 住 宅 市 街 地 整 備 の 推 進 と 住 宅 供 給 の 拡 大 を 図 る と と も に 、 公 的 主 体 に よ る 借 上 げ を 積 極 的 に 行 い 適 正 な 家 賃 の 住 宅 供 給 に 努 め る も の と す る 。（ 以 下 省 略 ）
実 際 に 、 例 え ば 東 京 都 で は 、 特 定 促 進 地 区 （ 平 成 ９ 年 ３ 月 に 策 定 さ れ た 東 京 都 住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン に お い て 「 都 心 居 住 推 進 地 地 域 」 に お い て 特 に 住 宅 供 給 の 促 進 を 図 る べ き と さ れ た エ リ ア ） に お い て 、 以 下 の よ う な 施 策 を 積 極 的 に 活 用 し て 都 心 居 住 の た め の 住 宅 供 給 を 推 進 す る と し て い る 。 ① 都 市 計 画 ・ 建 築 規 制 総 合 設 計 、 地 区 計 画 （ 再 開 発 地 区 計 画 、 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 等 ） 等 ② 居 住 環 境 整 備 事 業 住 宅 市 街 地 整 備 総 合 支 援 事 業 、 都 心 共 同 住 宅 供 給 事 業 、 優 良 建 築 物 等 整 備 事 業 、 市 街 地 再 開 発 事 業 、 密 集 住 宅 市 街 地 整 備 促 進 事 業 、 土 地 区 画 整 理 事 業 等 ③ 公 的 主 体 に よ る 住 宅 供 給 事 業 公 営 住 宅 建 替 事 業 、 公 団 賃 貸 住 宅 建 替 事 業 等
（ ３ ） 大 都 市 法 の 住 宅 供 給 目 標 量 の 達 成 状 況 大 都 市 法 に お け る「 三 大 都 市 圏 の 都 心 部 に 係 る 区 域 に お け る 平 成 ８ 年 度 か ら 17 年 度 ま で （ 10 年 間 ） の 住 宅 の 供 給 目 標 量 100 万 戸 」 の 達 成 状 況 に つ い て み る と 、 毎 年 度 、 供 給 目 標 量 の 年 平 均 に 相 当 す る 10 万 戸 前 後 で 住 宅 供 給 が 推 移 し て お り 、 累 積 で は 、 平 成 13 年 度 末 現 在 で 約 57.8 万 戸 （ 5 7 .8 %） と な っ て い る （ 図 11）。 圏 域 別 に 達 成 状 況 を み る と 、 首 都 圏 が 約 31.1 万 戸 （ 62.2% ） と 、 計 画 を 若 干 上 回 る ペ ー ス で 供 給 さ れ て い る の に 対 し 、 近 畿 圏 が 約 19.9 万 戸 （ 53.7% ）、 中 部 圏 が 約 6.9 万 戸 （ 52 . 8%） と 目 標 量 を 下 回 る ペ ー ス で の 供 給 と な っ て い る 。 し か し 、 長 期 化 す る 景 気 低 迷 に よ り 、 雇 用 ・ 所 得 環 境 が 悪 化 し 、 国 民 の 住 宅 取 得 マ イ ン ド も 減 退 、都 心 部 以 外 の 地 域 で の 住 宅 供 給 が 伸 び 悩 み を 見 せ て い る の に 対 し て 、 堅 調 に 推 移 し て い る 。 図 11 ＜ 大 都 市 圏 の 都 心 部 に お け る 住 宅 供 給 戸 数 ＞ ＜ 大 都 市 圏 の 都 心 部 以 外 に お け る 住 宅 供 給 戸 数 ＞ 50,000 49,168 50,257 48,646 51,115 54,867 56,821 37,000 39,775 34,870 28,041 31,823 31,941 32,097 13,000 11,555 11,099 10,229 11,867 11,866 11,964 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 供 給 目標量 H8年 度 H9年 度 H10年 度 H11年 度 H12年 度 H13年 度 ( 戸 ) 東 京 大 阪 名 古屋 386,226 336,435 307,517 329,761 340,219 336,804 252,960 190,343 145,855 146,294 140,187 136,114 98,242 83,879 77,206 78,717 79,845 75,247 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 H８ 年度 H９ 年度 H10年 度 H11年 度 H12年 度 H13年 度 東 京圏 大 阪圏 名 古 屋 圏
資 料 ： 建 築 統 計 年 報 注 ） ・ 供 給 目 標 量 は 年 平 均 に 換 算 し た も の （ 1 0 0 万 戸 ／ 1 0 年 間 ＝ 1 0 万 戸 ） ・ 東 京 は 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 、 新 宿 区 、 文 京 区 、 台 東 区 、 墨 田 区 、 江 東 区 、 品 川 区 、 目 黒 区 、 渋 谷 区 、 中 野 区 、 豊 島 区 、 荒 川 区 の 1 4 区 ・ 大 阪 は 大 阪 市 ・ 名 古 屋 は 千 種 区 、 東 区 、 西 区 、 中 村 区 、 中 区 、 熱 田 区 、 中 川 区 の ７ 区 ・ 東 京 圏 は 東 京 都 、 埼 玉 県 、 千 葉 県 、 神 奈 川 県 ・ 名 古 屋 圏 は 愛 知 県 、 三 重 県 ・ 大 阪 圏 は 大 阪 府 、 京 都 府 、 兵 庫 県 、 奈 良 県 （ ４ ） 都 心 に お け る 住 宅 供 給 の 効 果 先 に 述 べ た よ う に 、 供 給 基 本 方 針 に お い て は 、「 勤 労 者 が 、 通 勤 可 能 な 立 地 に お い て 、適 正 な 支 出 で 居 住 で き る 価 格 、 家 賃の 安 全 で 良 質 な 住 宅 を 確 保 す る こ と が で き る よ う 」 に 首 都 圏 、 近 畿 圏 及 び 中 部 圏 の 各 圏 域 ご と に 、平 成 ８ 年 度 か ら 平 成 17 年 度 ま で の 10 年 間 の 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 す る 基 本 的 事 項 、供 給 目 標 量 及 び そ の 目 標 量 を 達 成 す る た め に 必 要 な 基 本 的 施 策 を 定 め て い る 。 こ こ で は 、東 京 都 心 部 に お い て 、計 画 を 若 干 上 回 る ペ ー ス で 住 宅 供 給 が 進 め ら れ た 結 果 、 通 勤 時 間 、 鉄 道 混 雑 、 住 宅 取 得 価 格 、 家 賃 が ど の よ う な 変 化 を 示 し た か 概 観 す る 。 但 し 、 そ の 変 化 に は 、 鉄 道 政 策 等 の 他 の 政 策 効 果 や 地 価 下 落 等 の 外 部 要 因 が 複 雑 に 絡 ん で お り 、 そ の 定 量 的 な 分 析 は 今 後 の 課 題 で あ る 。 ① 通 勤 ・ 通 学 時 間 の 短 縮 東 京 都 心 ３ 区 へ の 通 勤 ・ 通 学 時 間 が １ 時 間 未 満 の 割 合 は 、 平 成 ７ 年 を 底 に 増 加 に 転 じ 、 平 成 12 年 35.0 ％ と 平 成 ２ 年 の 水 準 を 上 回 る ま で に 回 復 し た 。通 勤 ・ 通 学時 間 が 短 く な っ た 要 因 は 、 鉄 道 網 の 整 備 や ダ イ ヤ 改 正 な ど 通 勤 環 境 の 改 善 に よ る 効 果 と 都 心 地 域 に お け る 住 宅 供 給 に よ り 郊 外 に 居 住 し 長 時 間 通 勤 等 を 余 儀 な く さ れ て い た 都 心 就 業 者 等 の 都 心 居 住 が 可 能 と な っ た こ と に よ る 効 果 が 複 合 的 に 発 揮 さ れ た 結 果 と 考 え ら れ る （ 図 12 ）。
図 12 東 京 都 心 ３ 区 へ の 通 勤 ・ 通 学 時 間 が １ 時 間 未 満 の 割 合 資 料 ： 大 都 市 交 通 セ ン サ ス ② 鉄 道 混 雑 率 の 低 下 大 都 市 圏 に お け る 鉄 道 混 雑 率 は 年 々 下 が っ て お り 、平 成 10 年 東 京 圏 に お い て 183 ％ ま で 低 下 し た 。 鉄 道 混 雑 率 の 低 下 は 通 勤 時 間 の 短 縮 と 同 様 、 鉄 道 網 の 整 備 や ダ イ ヤ 改 正 に よ る 効 果 の 他 、 通 勤 通 学 者 数 の 減 少 、 フ レ ッ ク ス タ イ ム 制 の 導 入 よ る ピ ー ク 時 間 帯 の 分 散 化 や 都 心 居 住 が 進 ん だ こ と に よ る 効 果 が 複 合 的 に 表 れ た 結 果 と 考 え ら れ る （ 図 1 3）。 図 13 大 都 市 圏 に お け る 鉄 道 混 雑 率 の 推 移 資 料 ： 運 輸 政 策 審 議 会 答 申 第 1 8 号 解 説 ③ 地 価 、 住 宅 価 格 の 下 落 、 家 賃 の 安 定 的 推 移 東 京 都 に お け る 新 規 分 譲 マ ン シ ョ ン の 平 均 価 格 と 東 京 都 勤 労 者 世 帯 に お け る 平 均 年 収 の ５ 倍 の 額 と の 推 移 を み る と 、 昭 和 60 年 ま で マ ン シ ョ ン 価 格 は 概 ね 平 均 年 収 の ５ 倍 以 下 の 水 準 で あ っ た が 、 そ の 後 、 地 価 高 38.5% 34.6% 33.1% 35.0% 0.3 0.32 0.34 0.36 0.38 0.4 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 （％） 221 214 212 203 192 183 199 188 187 171 157 147 205 192 183 165 157 204 100 120 140 160 180 200 220 240 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成２年 平成７年 平成10年 東京圏 大阪圏 名古屋圏
騰 と と も に 価 格 は 上 昇 し 、 ピ ー ク 時 に 区 部 で は 平 均 価 格 が ８ 千 万 円 を 越 え 、 年 収 倍 率 で は 12 倍 近 く に も の ぼ っ た 。 そ の 後 、 以 下 に 見 る 地 価 の 下 落 と も 相 ま っ て 、価 格 は 低 下 し 、 平 成 12 年 で は 4600 万 円 と 年 収 倍 率 の ６ 倍 ま で 低 下 し て い る （ 図 1 4）。 図 14 東 京 都 に お け る マ ン シ ョ ン 平 均 価 格 と 年 収 ５ 倍 額 の 推 移 資 料 ： 東 京 の 土 地 2 0 0 0 ま た 、東 京 都 に お け る 賃 貸 マ ン シ ョ ン の 賃 料 も 、３ DK で 年 収 の 約 2 0％ 前 後 で 安 定 的 に 推 移 し て い る （ 図 15 ）。 図 15 東 京 都 に お け る 賃 貸 マ ン シ ョ ン 月 額 家 賃 の 推 移 資 料 ：（ 株 ） 住 宅 新 報 社 、 貯 蓄 動 向 調 査 26 38 39 87 69 79 33 46 51 53 81 72 48 26 45 64 66 73 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 年収５倍額 区部 都 （百万円） （千円） 104 102 101 101 102 102 108 109 109 108 107 136 133 132 131 131 132 132 140 140 139 139 138 107 15.8 16.0 15.2 15.2 14.5 13.7 14.4 14.2 14.4 14.5 14.6 15.0 20.3 20.5 19.5 19.6 18.7 17.6 18.5 18.4 18.7 18.8 18.6 19.1 0 30 60 90 120 150 1995年 2月 8月 1996年 2月 8月 1997年 2月 8月 1998年 2月 8月 1999年 2月 8月 2000年 2月 8月 （％） 0 20 40 60 80 100 ２DK家賃 ３DK家賃 年収負担率２DK 年収負担率３DK
一 方 、区 部 の 住 宅 地 価 に つ い て 昭 和 58 年 を 基 準 と し た 指 数 で み る と 、 バ ブ ル 経 済 期 の 地 価 高 騰 で ピ ー ク 時 に は 都 心 部 で 810 ％ （ 平 成 元 年 ） に の ぼ っ た が 、 平 成 ３ 年 以 降 地 価 は 急 落 し 、 平 成 ７ 年 に は 都 心 部 で 225 ％ と 落 ち 着 き を 見 せ 、 平 成 13 年 で は 都 心 部 で 129 ％ ま で 低 下 し て い る （ 図 16）。 住 宅 取 得 価 格 の 低 下 や 家 賃 の 安 定 的 推 移 は 、こ う し た 地 価 の 下 落 と 後 述 す る よ う な 都 心 居 住 施 策 に よ り 、都 心 に お け る 住 宅（ 特 に マ ン シ ョ ン ） の 供 給 が 進 み 、需 給 関 係 が 改 善 さ れ た こ と に よ る 効 果 が 複 合 的 に 表 れ た 結 果 と 考 え ら れ る 。 図 16 東 京 都 区 部 に お け る 住 宅 地 地 価 の 動 向 資 料 ： 東 京 の 土 地 2 0 0 0 （注）２３ 区を以下の地域で分類 都心部：千代田区、中央区、港区 山手部：新宿区、文京区、渋谷区、豊島区 川手部：台東区、墨田区、江東区、荒川区 区部北東部：北区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区 区部南西部：品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区 782 663 443 306 225 358 324 701 810 145 411 411 255 274 324 100 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 700% 800% 900% 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 都 心 部 山 手 部 川 手 部 区 部 北 東 部 区 部 南 西 部
第 ２ 章 都 心 居 住 の 今 日 的 必 要 性 と 実 現 の た め の 課 題
（ 大 都 市 ） ● 国 際 的 に み て 歪 な 大 都 市 圏 構 造 の 是 正 → 通 勤 混 雑 緩 和 や 通 勤 時 間 短 縮 に よ る 外 部 不 経 済 の 是 正 ● 国 際 的 に み て 歪 な 都 心 地 域 の 住 機 能 の 向 上 → 都 心 地 域 の 住 機 能 の 向 上 を 進 め 、 職 住 機 能 の バ ラ ン ス を 確 保 （ 地 方 都 市 ） ● 中 心 市 街 地 の 衰 退 、 空 洞 化 の 是 正 → 中 心 市 街 地 活 性 化 の 一 手 段 と し て 、 都 心 居 住 （ ま ち な か 居 住 ） を 促 進 （ 共 通 す る 必 要 性 ） ● バ ラ ン ス の 取 れ た 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ に お け る 世 帯 構 成 の 実 現 前 章 で 見 た よ う に 都 心 部 に お け る 住 宅 供 給 は 堅 調 に 推 移 し て お り 、 そ の 効 果 も 、 通 勤 ・ 通 学 時 間 の 短 縮 や 鉄 道 混 雑 率 の 緩 和 等 に お い て 見 ら れ る が 、 今 日 、 都 心 居 住 に 関 連 し て 、 以 下 の よ う な 課 題 が 存 在 し 、 そ の 解 決 の た め 、 次 章 以 下 に 見 る 施 策 の 展 開 が 必 要 に な る 。 １ ． 都 心 居 住 の 今 日 的 必 要 性 （ １ ） 国 際 的 に み て 歪 な 大 都 市 圏 構 造 の 是 正 東 京 都 区 部 、 ニ ュ ー ヨ ー ク 、 ロ ン ド ン 、 パ リ に つ い て 、 そ れ ぞ れ 都 市 の 中 心 か ら ３ つ の エ リ ア （ 中 心 部 、 周 辺 部 、 外 周 部 ） に 区 分 し 、 人 口 密 度 を 比 較 す る と 、 東 京 都 区 部 は 他 都 市 と 比 較 し 、 中 心 部 の 夜 間 人 口 密 度 が 極 め て 低 い 一 方 で 昼 間 就 業 人 口 密 度 が 極 め て 高 い こ と が わ か る（ 図 1 7）。 こ の た め 、 都 心 に お い て は 郊 外 か ら の 都 心 就 業 者 等 に よ る 外 部 不 経 済 効 果 （ 通 勤 混 雑 に よ り 第 三 者 が 被 る 時 間 の 浪 費 、 疲 労 、 苦 痛 、 不 快 感 な ど ） が 発 生 し て お り 、 こ う し た 外 部 不 経 済 効 果 の 是 正 に は 、 政 策 的 関 与 が 必 要 と な る 。 八 田 達 夫 東 京 大 学 教 授 に よ れ ば 、 そ う し た 通 勤 に よ る 外 部 不 経 済 コ ス トは約「 1,384 円 ／ 時 と 試 算 さ れ て い る （「 東 京 問 題 の 経 済 学 」1995 年 ）。 一 方 、 平 成 12 年 度 に お け る 東 京 都 心 3 区 （ 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 ） へ の 通 勤 ・ 通 学 者 数 は 約 196.5 万 人 、 平 均 所 要 時 間 は 約 69 分 に な っ て い る （ 大 都 市 交 通 セ ン サ ス ）。 以 上 に よ り 、 東 京 都 心 3 区 へ の 郊 外 か ら の 都心 就 労 者 等 に よ る 外 部 不 経 済 効 果 は 年 間 約 1 . 5 兆 円 弱 発 生 し て い る こ と に な る 。 こ う し た 通 勤 混 雑 対 策 と し て 、 交 通 政 策 の 面 か ら 、 通 勤 鉄 道 に オ フ ピ ー ク 時 の 運 賃 を 安 く し 、 ピ ー ク 時 の 運 賃 を 高 く す る 「 時 間 差 料 金 制 」 の 採 用 に つ い て 現 在 、 総 合 規 制 改 革 会 議 で 検 討 さ れ て い る 。 一 方 、 住 宅 政 策 の 面 か ら は 、 都 心 に 業 務 機 能 が 集 積 し て い る 実 態 に 鑑 み 、 業 務 機 能 の 適 正 配 置 と 都 心 居 住 の 推 進 に よ り 、 職 住 が 近 接 し た 均 衡 あ る 圏 域 構 造 の 形 成 を 実 現 す る こ と で 、 間 接 的 に こ う し た 通 勤 混 雑 に よ る 外 部 不 経 済 効 果 の 是 正 を 図 る こ と が で き る 。 ま た 、 こ う し た 職 住 近 接 の 実 現 に よ り 、 通 勤 時 間 も 短 縮 さ れ る こ と に な り 、 家 族 と の コ ミ ュ ニ ケ ー シ ョ ン の 確 保 や 余 暇 時 間 の 拡 大 に よ る 「 ゆ と り あ る 生 活 」 の 実 現 に も 貢 献 す る 。 図 17 昼 夜 間 人 口 密 度 の 国 際 比 較 資 料 ： 東 京 都 市 白 書 2 0 0 0 （ ２ ） 国 際 的 に み て 歪 な 都 心 地 域 の 住 機 能 の 向 上 東 京 都 区 部 、 ニ ュ ー ヨ ー ク 、 ロ ン ド ン 、 パ リ に つ い て 、 中 心 部 ＋ 周 辺 部 の 昼 間 就 業 人 口 と 夜 間 人 口 の バ ラ ン ス を 職 住 比 （ 昼 間 就 業 人 口 ／ 夜 間 人 口 ） で み る と 、 ニ ュ ー ヨ ー ク 、 ロ ン ド ン 、 パ リ に 比 し て 東 京 は 高 い （ 図 18）。 ま た 、 東 京 都 心 ５ 区 、 ニ ュ ー ヨ ー ク 市 マ ン ハ ッ タ ン 区 、 パ リ 市 20 区 に つ い て 住 宅 密 度 を 比 較 し て み る と 、 東 京 の 都 心 は ニ ュ ー ヨ ー ク 、 パ リ と 比 較 し 住 宅 密 度 が 低 い こ と が わ か る （ 図 19）。 東京 ﾆｭｰﾖｰｸ ﾛﾝﾄﾞﾝ ﾊﾟﾘ
の 機 能 の バ ラ ン ス が 取 れ て い る の に 対 し 、 東 京 の 都 心 地 域 で は ア ン バ ラ ン ス な 状 況 と な っ て お り 、 都 心 居 住 を 促 進 す る こ と で 、 居 住 機 能 を 中 心 と し た 生 活 機 能 を 回 復 し 、 各 種 機 能 の バ ラ ン ス の と れ た 複 合 的 で コ ン パ ク ト な 都 市 機 能 を 確 保 す る こ と が 必 要 で あ る 。 外 資 系 企 業 の 東 京 へ の 評 価 を み る と 、 空 港 へ の ア ク セ ス な ど の 「 ビ ジ ネ ス 環 境 」、交 通 網 や 通 信 網 な ど の「 オ フ ィ ス 環 境 」が 比 較 的 劣 っ て お り 、 特 に 住 宅 や 物 価 な ど の 「 生 活 環 境 」 で の 評 価 が 他 の ど の 都 市 よ り も 劣 っ て い る （ 図 20 ）。 都 心 に こ う し た 複 合 的 で コ ン パ ク ト な 都 市 機 能 を 確 保 す る こ と が で き れ ば 、 東 京 が 国 際 ビ ジ ネ ス セ ン タ ー と し て 、 世 界 の 企 業 や 働 く 人 び と に 選 ば れ る 都 市 と な り 、 強 い て は 、 我 が 国 の 国 際 的 競 争 力 の 強 化 に つ な が る 。 ま た 、 子 育 て 期 に あ る 女 性 の 社 会 進 出 も 容 易 と な る 。 図 18 職 住 比 の 国 際 比 較 （ 中 心 部 ＋ 周 辺 部 ） 資 料 ： 東 京 都 市 白 書 2 0 0 0 図 19 住 宅 密 度 の 国 際 比 較 資 料 ： 平 成 1 3 年 度 東 京 都 住 宅 白 書 ( 注 ) 都 心 ５ 区 ： 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 、 新 宿 区 、 渋 谷 区 2.36 1.41 1.38 0.76 0 0.5 1 1.5 2 2.5 東京 ニューヨーク ロンドン パリ （戸／K㎡） 9,412 12,819 15,202 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 都心５区 ニューヨーク市 マンハッタン区 パリ市20区
図 20 海 外 諸 都 市 と の 比 較 資 料 ： H 6 「 外 資 系 企 業 に お け る 東 京 進 出 の 魅 力 と 課 題 」（ 東 京 都 ） （ 注 ） 調 査 の 概 要 1 調 査 対 象 ： 日 本 に 事 業 所 を 置 く 外 資 系 企 業 ( 外 資 比 率 5 0 % 以 上 ) 2 , 6 9 2 社 2 項 目 別 毎 に 都 市 を 比 較 し 、 優 れ て い る 都 市 に 1 点 、 劣 っ て い る 都 市 に 1 点 を 与 え て 集 計 し 、 い く つ か の 項 目 を 6 つ の カ テ ゴ リ ー 別 に ま と め 、 都 市 間 で 比 較 。 （ ３ ） 中 心 市 街 地 の 衰 退 、 空 洞 化 の 是 正 地 方 都 市 の 市 域 全 体 と 中 心 市 街 地 に つ い て 人 口 増 加 率 を 比 較 す る と 、 市 域 全 体 で は 増 加 し て い る に も か か わ ら ず 、 中 心 市 街 地 に つ い て は 減 少 し て い る 都 市 が 多 く み ら れ る ( 図 21) 。 市 域 全 体 の 人 口 も 減 少 し て い る 都 市 も 含 め 、 こ の よ う な 地 方 都 市 で は 、 中 心 市 街 地 の 活 力 や 魅 力 の 衰 退 が 著 し く な っ て い る 。 し た が っ て 、 こ の よ う な 地 方 都 市 に つ い て は 、 都 心 居 住 （ ま ち な か 居 住 ）を 促 進 し 、中 心 市 街 地 の 活 力 や 魅 力 を 高 め て い く こ と が 必 要 で あ る 。 図 21 地 方 都 市 の 人 口 増 加 率 （ 2000 年 ／ 1980 年 ） 資 料 ： 国 勢 調 査 に 基 づ き 各 市 作 成 14.5 -5.5 19.6 22.0 17.4 7.2 9.2 14.7 8.7 12.0 -27.7 -31.5 -24.8 -16.3 -30.1 -30.8 -23.2 -37.3 -32.9 -6.7 -25.9 -1.6 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 水戸市 日立市 土浦市 宇都宮市 小山市 前橋市 高崎市 伊勢崎市 甲府市 松本市 上田市 全 市 域 中心市街地 （％）
（ ４ ） バ ラ ン ス の 取 れ た 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ に お け る 世 帯 構 成 の 実 現 東 京 都 及 び 大 阪 府 に お け る 家 族 類 型 別 構 成 比 の 推 移 を み る と 、 単 身 世 帯 及 び 夫 婦 の み 世 帯 の 割 合 が 増 加 し 、 フ ァ ミ リ ー 世 帯 の 割 合 が 減 少 し て い る 。 こ の 傾 向 は 、 都 心 地 域 （ 東 京 都 で は 区 部 及 び 都 心 ７ 区 、 大 阪 府 で は 大 阪 市 ） ほ ど 顕 著 に 表 れ て い る ( 図 2 2 ) 。 ま た 、 総 人 口 に 対 す る 65 歳 以 上 の 人 口 割 合 を み る と 、 東 京 の 都 区 部 で は 16.4％ と 全 国 市 部 平 均 （ 16.1％ ） 並 で あ る が 、 東 京 の 都 心 7 区 で は 18.1 ％ 、 大 阪 市 で は 17.1％ と 都 心 ほ ど 高 齢 化 が 進 ん で い る （ 図 23 ）。 ま た 、 世 帯 ベ ー ス で 見 る と 、 特 に 東 京 の 都 心 7 区 に お け る 総 世 帯 に 占 め る 65 歳 以 上 単 身 世 帯 の 割 合 は 9.1%、 東 京 の 都 区 部 で は 8.0% と 、 全 国 値 の 6.5% を 大 き く 上 回 っ て い る （ 図 2 4）。 こ の よ う に 、 都 心 地 域 で は 少 子 高 齢 化 が 特 に 進 行 す る こ と に よ り 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ に お け る 世 帯 構 成 の バ ラ ン ス が 崩 れ 、 コ ミ ュ ニ テ ィ の 弱 体 化 、 地 域 活 力 の 衰 退 を 招 く 恐 れ が 強 い こ と か ら 、 フ ァ ミ リ ー 世 帯 を 中 心 と し た 都 心 居 住 を 推 進 し 、 バ ラ ン ス の 取 れ た 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ に お け る 世 帯 構 成 を 形 成 さ せ る 必 要 が あ る 。 図 22 東 京 都 及 び 大 阪 府 の 家 族 類 型 別 構 成 比 の 推 移 （ 東 京 都 ） 注）都心７区：千代田、中央、港、文京、台東、新宿、渋谷 （ ％ ） 43.6 16.5 15.3 40.7 38.6 32.9 27.3 34.5 26.5 29.9 32.5 36.6 38.3 40.5 43.1 43.0 45.9 50.7 16.1 13.8 12.2 17.8 15.8 14.3 13.1 14.7 13.5 15.5 43.5 51.2 47.4 40.2 35.8 30.8 33.4 33.1 0 10 20 30 40 50 60 昭 和6 0年 平 成 ２年 平 成 ７年 平 成1 2年 東 京 都 多 地 摩 域 単 独 世 帯 東 京 都 区 単 部 独 世 帯 都 心 ７ 区 独 単 世 帯 東 京 都 多 地 摩 域 夫 婦 の 世 み 帯 東 京 都 区 夫 部 婦 の み 世 帯 都 心 ７ 区 婦 夫 の み 世 帯 東 京 都 多 摩 地 域 フ ァ ミ リ ー 世 帯 東 京 都 区 部 フ ァ ミ リ ー 世 帯 都 心 ７ 区 フ ァ ミ リ ー 世 帯
（ 大 阪 府 ） 資 料 ： 国 勢 調 査 図 23 65 歳 以 上 人 口 割 合 の 比 較 資 料 ： 国 勢 調 査 （ ％ ） 36.2 12.7 14.8 46.7 19.5 20.7 23.1 24.9 25.1 32.4 39.6 19.6 17.4 16.1 15.0 17.2 17.8 49.5 53.5 55.8 35.4 38.5 42.4 45.6 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 昭 和6 0年 平 成 ２年 平 成 ７年 平 成1 2年 大 阪 府 （ く 大 除 阪 市 ） 単 世 帯 独 大 阪 市 単 世 帯 独 大 阪 府 （ く 大 除 阪 市 ） 夫 の み 婦 世 帯 大 阪 市 夫 の み 婦 世 帯 大 阪 府 （除 く 大 阪 市 ） ファ ミ リ ー 世 帯 大 阪 市 フ ァ ミ リ ー 世 帯 （ ％ ） 8.9 16.1 14.6 16.4 18.1 14.0 17.1 11.8 13.6 11.0 9.0 11.2 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 全 国 市部 東 京 都 多 摩 地域 東 京 都区部 東 京 都 心７区 大 阪 府 （ 除 く 大阪市 ） 大 阪 市 平 成 ２平 成 １ 年 ２ 年
図 24 総 世 帯 数 に 占 め る 65 歳 以 上 単 身 世 帯 の 割 合 資 料 ： 国 勢 調 査 （ ％ ） 6.5 1.5 4.0 5.0 3.1 2.4 1.9 4.0 2.8 2.1 1.0 5.5 2.6 1.8 3.3 4.5 5.9 8.0 9.1 5.8 7.7 4.2 3.8 2.4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 昭 和5 0年 昭 和5 5年 昭 和6 0年 平 成 2 年平 成 7 年平 成1 2年 全 国 東 京 都 多摩 地 域 東 京 都 区 部 東 京 都 心 区 ７
２ ． 都 心 居 住 を 実 現 す る た め の 課 題 ● 商 業 ・ 業 務 機 能 の 移 転 や 撤 退 に 伴 う 低 未 利 用 地 の 有 効 利 用 ● 密 集 市 街 地 の 良 好 な 居 住 の 場 へ の 再 生 ● 既 存 イ ン フ ラ の 有 効 活 用 と 整 備 ● 既 存 ス ト ッ ク （ 住 宅 、 オ フ ィ ス ビ ル 等 ） の 有 効 活 用 以 下 に 見 る よ う に 、 都 心 及 び そ の 周 辺 地 域 に お い て は 、 住 宅 地 に 転 用 可 能 な 土 地 が 相 当 量 存 在 し て い る 。 こ の よ う な 相 当 量 の 土 地 に お い て 住 宅 地 と し て の 開 発 可 能 性 が あ る こ と か ら 、 新 市 街 地 の 計 画 的 な 開 発 や 土 地 の 有 効 ・ 高 度 利 用 等 を 支 援 ・ 誘 導 す る た め の 適 切 な 施 策 を 実 施 す る こ と に よ り 、 厳 し い 事 業 環 境 に も か か わ ら ず 需 要 に 見 合 う 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 が 可 能 で あ る 。 こ の 場 合 、 都 心 に お け る 整 備 水 準 の 高 い 公 共 交 通 機 関 や 生 活 関 連 施 設 を 有 効 活 用 す る こ と に よ り 、 効 率 的 な 住 宅 供 給 が 可 能 と な る 。 ま た 、 オ フ ィ ス ビ ル 等 の 住 宅 へ の 転 用 や 、 高 齢 者 世 帯 等 の 持 家 ス ト ッ ク の 流 動 化 に よ る 住 宅 の 供 給 も 、 ス ト ッ ク 活 用 の 観 点 か ら 今 後 期 待 さ れ る 。 ① 低 商 業 ・ 業 務 機 能 の 移 転 や 撤 退 に 伴 う 低 未 利 用 地 の 有 効 利 用 バ ブ ル 経 済 期 以 前 に お い て は 、 産 業 構 造 や 流 通 シ ス テ ム の 変 化 、 工 場 立 地 法 等 の 制 約 に よ る 地 方 分 散 な ど に 伴 い 、 大 都 市 の 臨 海 部 を 中 心 に 分 布 す る 大 規 模 な 工 場 や 倉 庫 等 の 土 地 利 用 が 更 新 さ れ 低 未 利 用 地 化 が 進 行 し 、 さ ら に 近 年 は 、 企 業 の リ ス ト ラ に 伴 う 低 未 利 用 地 化 が 多 く 見 ら れ る よ う に な っ た 。 こ れ ら の 大 規 模 低 未 利 用 地 は 、 都 心 居 住 の た め の 住 宅 地 と し て の 整 備 が 期 待 さ れ て い る も の の 、 周 辺 の 土 地 利 用 、 都 市 基 盤 施 設 や 生 活 関 連 施 設 の 整 備 水 準 が 良 好 な 住 宅 地 を 形 成 す る 上 で の 障 害 と な っ て い る 。 ま た 、 バ ブ ル 崩 壊 後 、 都 市 開 発 プ ロ ジ ェ ク ト の 見 直 し ・ 中 断 や 地 価 の 下 落 等 に よ り 、 都 心 地 域 に は 虫 食 い 状 に 中 小 の 低 未 利 用 地 が 発 生 し 、 地 域 の 活 力 の 低 下 、 都 市 景 観 の 悪 化 を も た ら す と と も に 、 市 街 地 整 備 の 障 害 と な っ て い る （ 図 25 ）。 一 方 、 東 京 区 部 に お け る 平 成 12 年 の 容 積 充 足 率 （ 使 用 容 積 率 ／ 指 定 容 積 率 ） を 見 て も 、 都 心 3 区 で 81.8%(最 も 高 い 千 代 田 区 で 103%) 、 都 心 10 区 で 61.7% と な っ て お り 、 依 然 と し て 周 辺 13 区 で は 充 足 率 が 50% を 下 回 っ て い る ( 図 2 6 )。 こ う し た 低 未 利 用 地 に つ い て は 、 共 同 化 等 に よ る 土 地 の 有 効 ・ 高 度 利 用 と 公 共 施 設 の 整 備 に よ
図 25 東 京 都 区 部 に お け る 未 利 用 地 面 積 資 料 ： 東 京 の 土 地 （ 平 成 ８ 年 ） 注 ： 未 利 用 地 は 、 宅 地 で 建 物 を 伴 わ な い も の 、 区 画 整 理 中 の 宅 地 、 取 り 壊 し 跡 地 、 埋 め 立 て 地 等 図 26 東 京 都 区 部 の 容 積 充 足 率 （ 平 成 12 年 ） 資 料 ： 東 京 の 土 地 2 0 0 0 （ 注 ） 都 心 3 区 : 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 都 心 1 0 区 : 上 記 3 区 と 新 宿 区 、 文 京 区 、 台 東 区 、 墨 田 区 、 江 東 区 、 渋 谷 区 、 豊 島 区 周 辺 1 3 区 : 上 記 以 外 （％） 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 文 京 区 台 東 区 墨 田 区 江 東 区 品 川 区 目 黒 区 大 田 区 世 田 谷 区 渋 谷 区 中 野 区 杉 並 区 豊 島 区 北 区 荒 川 区 板 橋 区 練 馬 区 足 立 区 葛 飾 区 江 戸 川 区 指定容積率 利用容積率 （％） 103.0 83.2 72.3 58.7 53.1 54.5 50.7 50.0 54.5 61.4 55.5 53.5 63.6 52.3 58.7 49.5 51.1 42.3 46.1 50.6 36.3 42.6 42.3 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 充足率 27.4 23.3 56.7 50.1 21.7 13.8 25.8 290.7 53.3 39.4 2,477.5 4.0% 4.6% 4.1% 3.8% 2.7% 2.4% 4.1% 6.1% 3.1% 4.8% 12.3% 0 50 100 150 200 250 300 都区部全体 千代田 中央 港 新宿 文京 台東 墨田 江東 渋谷 豊島 （ha） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 未利用地面積 公共用地等を除く宅地等に 占める未利用地の割合
② 密 集 市 街 地 の 良 好 な 居 住 の 場 へ の 再 生 大 都 市 の 都 心 地 域 に は 、 自 然 発 生 的 に 形 成 さ れ た 戦 前 か ら の 古 い 市 街 地 、 戦 災 を 免 れ た 古 い 市 街 地 、 戦 後 の 高 度 経 済 成 長 期 の 人 口 集 中 に 伴 い 急 増 し た 木 造 ア パ ー ト が 集 中 す る 市 街 地 等 の 密 集 市 街 地 が 存 在 し て い る 。 東 京 都 に お い て は 、 山 手 線 沿 線 か ら 環 状 ７ 号 線 に か け て の 地 域 を 中 心 に 、 古 い 木 造 住 宅 が 密 集 し 、 オ ー プ ン ス ペ ー ス も 少 な い 密 集 市 街 地 が 多 く 残 さ れ て お り 、 中 で も 早 急 に 整 備 す べ き 密 集 市 街 地 （ 木 造 建 物 棟 数 率 70％ 以 上 、 老 朽 木 造 建 物 棟 数 率 45 ％ 以 上 、 住 宅 戸 数 密 度 （ 世 帯 密 度 ） 80 世 帯 ／ ha 以 上 、 不 燃 領 域 率 40 ％ 未 満 の 市 街 地 ）が 約 6,000ha 存 在 し て い る （ 大 阪 府 に お い て も 約 6,000ha 存 在 ）（ 図 2 7）。 東 京 都 で は 、 マ グ ニ チ ュ ー ド 7.2 の 区 部 直 下 型 地 震 が 発 生 し た 場 合 の 被 害 を 推 計 し て お り 、区 部 で 3.7 万 棟 の 建 築 物 が 全 壊 、8 . 4 万 棟 が 半 壊 し 、 焼 失 面 積 7,485ha 、 焼 失 棟 数 32.4 万 棟 、 死 者 6.7 千 人 と い う 大 き な 被 害 を 想 定 し て お り 、 中 で も 密 集 市 街 地 に お け る 延 焼 被 害 が 大 き く な る と 予 想 し て い る 。 こ う し た 密 集 住 宅 市 街 地 で は 、 大 規 模 地 震 等 が 発 生 し た 場 合 に 、 住 宅 等 の 倒 壊 や 火 災 か ら 住 民 の 生 命 や 財 産 を 守 る た め 早 急 に そ の 基 礎 的 安 全 性 を 確 保 す る 必 要 が あ る と 同 時 に 、 都 心 部 及 び そ の 周 辺 地 域 の 比 較 的 利 便 性 の 高 い 地 区 に 分 布 し て い る こ と か ら 、 敷 地 の 共 同 化 等 に よ る 土 地 の 有 効 ・ 高 度 利 用 と 公 共 施 設 の 整 備 に よ り 、 都 心 部 に お け る 良 質 な 居 住 の 場 と し て 再 生 を 図 る 必 要 が あ る 。 図 27 東 京 と 大 阪 の 密 集 市 街 地 密集市街地（約 6,000ha） 密集市街地を貫く骨格 東京都
③ 既 存 イ ン フ ラ の 有 効 活 用 と 整 備 交 通 施 設 を 見 る と 、 諸 外 国 と 比 較 し て 、 我 が 国 の 都 心 地 域 に は 高 密 度 に 張 り め ぐ ら さ れ た 鉄 道 網 な ど 公 共 交 通 機 関 が 集 中 し て お り 、 自 動 車 交 通 に 依 存 し な い で 高 度 な 都 市 機 能 へ の ア ク セ ス 性 を 実 現 し 得 る ラ イ フ ス タ イ ル が 可 能 な 地 域 で あ る （ 図 2 8）。 ま た 、生 活 関 連 施 設 の 整 備 水 準 も 高 く 、最 寄 り の 医 療 機 関 ま で の 距 離 、 最 寄 り の 公 園 ま で の 距 離 、 最 寄 り の 郵 便 局 ・ 銀 行 ま で の 距 離 が 、 そ れ ぞ れ 500 ｍ 未 満 の 住 宅 の 割 合 を 東 京 都 区 部 、多 摩 地 域 、大 阪 市 で 比 較 す る と 、 東 京 都 区 部 は 多 摩 地 域 よ り 医 療 機 関 で 20.3 ポ イ ン ト 、 公 園 で 12.8 ポ イ ン ト 、 郵 便 局 ・ 銀 行 で 21.1 ポ イ ン ト 高 く な っ て お り 、 大 阪 市 は 東 京 都 区 部 よ り さ ら に 整 備 水 準 が 高 く な っ て い る （ 図 29）。 都 心 居 住 の 推 進 は 、 こ う し た 整 備 水 準 の 高 い 公 共 交 通 機 関 や 生 活 関 連 施 設 を 有 効 に 活 用 す る こ と に よ り 、 高 水 準 の 利 便 性 を 有 す る 居 住 環 境 を 効 率 的 に 提 供 し 得 る 。 図 28 鉄 道 の 路 線 密 度 密集市街地（約 6,000ha） 大阪府 101% 74% 74% 41% 51% 14% 17% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 東 京 （ 都区部 ﾆｭｰﾖｰｸ ﾛﾝﾄﾞﾝ ﾊﾟﾘ ｿｳﾙ 香 港 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ ） 資 料 ： 都 市 再 生 本 部 公 表
図 29 最 寄 り の 生 活 関 連 施 設 ま で の 距 離 が 500m 未 満 の 住 宅 の 割 合 一 方 、 諸 外 国 と 比 較 し て 、 我 が 国 の 都 心 地 域 で は 、 道 路 が 未 整 備 な 上 （ 図 3 0）、 狭 小 な 敷 地 が 多 い こ と な ど が 原 因 で 、 ① で 見 た よ う に 指 定 容 積 率 を 使 い こ な す こ と が で き な い と こ ろ も あ る 。 こ れ ら の 容 積 率 活 用 ネ ッ ク を 解 消 し て 、 都 心 住 宅 を 供 給 す る た め に は 、 土 地 の 有 効 ・ 高 度 利 用 の 契 機 と な る 道 路 な ど の 都 市 基 盤 施 設 を 官 民 が 協 同 し て 整 備 す る と と も に 、 良 好 な 居 住 環 境 を 伴 っ た 優 良 な 住 宅 供 給 を 促 進 す る た め 、 敷 地 の 統 合 ・ 共 同 化 を 積 極 的 に 誘 導 し て い く こ と が 必 要 と な る 。 図 30 道 路 面 積 率 の 国 際 比 較 資 料 ： 平 成 1 4 年 版 首 都 圏 白 書 （ 国 土 交 通 省 ） （ 注 ） 路 線 密 度 は 地 下 鉄 ＋ 地 域 鉄 道 （ ㎞ ／ ㎞ 2） 地 下 鉄 と は 都 市 鉄 道 ｼ ｽ ﾃ ﾑ の 一 翼 を 担 う 地 下 を 走 る 路 線 の こ と 。 東 京 の 場 合 、 営 団 地 下 鉄 と 都 営 地 下 鉄 の 路 線 。 地 域 鉄 道 と は 、 主 に 地 上 を 走 る 軌 道 鉄 道 で あ り 、 都 心 と 郊 外 を 結 ぶ 路 線 の こ と 。 東 京 の 場 合 、 J R と 私 鉄 の 路 線 。 （％） 94.4 80.4 82.7 94.9 61.6 67.6 74.1 88.0 87.6 0 20 40 60 80 100 最寄りの医療機関 最寄りの公園 最寄りの郵便局・銀行 東京区部 多摩地域 大阪市 資 料 ： 平 成 1 0 年 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 15.4% 25.0% 23.2% 20.0% 16.6% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 東 京2 3区 ﾜﾝｼﾝﾄﾝDC ﾆｭｰﾖｰｸ ﾊﾟﾘ ﾛﾝﾄﾞﾝ
④ 既 存 オ フ ィ ス ビ ル 等 の 有 効 活 用 都 心 地 域 に は 、 中 小 規 模 の オ フ ィ ス ビ ル が 広 範 に 存 在 し て い る が 、 近 年 、 セ キ リ テ ィ の 向 上 、 Ｉ Ｔ 対 応 の 充 実 を 図 る た め 、 既 存 の オ フ ィ ス か ら 新 し い オ フ ィ ス に 移 転 す る 企 業 が 増 え て い る 。 こ の た め 、 Ｉ Ｔ 化 等 を 進 め た く て も 電 気 容 量 や 床 の 積 載 荷 重 等 の 問 題 に よ り 、 テ ナ ン ト の ニ ー ズ に 十 分 に 対 応 し た 積 極 的 な リ フ ォ ー ム が 困 難 な 中 小 の 既 存 オ フ ィ ス ビ ル 等 の 空 室 化 が 進 む こ と が 予 想 さ れ る ( 図 31) 。 こ の よ う な ビ ル が 放 置 さ れ れ ば 、 都 心 部 等 の 活 力 が 低 下 す る こ と 等 も 懸 念 さ れ る 一 方 、 こ う し た オ フ ィ ス ビ ル 等 の 一 部 を 住 宅 に 転 用 す る こ と が で き れ ば 、 ス ト ッ ク を 活 用 し た 効 率 的 な 都 市 型 住 宅 の 供 給 に も 資 す る 可 能 性 が あ る と と も に 、 省 資源・リ サ イ ク ル に よ る 地 球 環 境 の 保 全 、昼 夜 間 人 口 の バ ラ ン ス の 向 上 、 複 合 的 用 途 の 市 街 地 形 成 な ど に も 寄 与 す る も の と 考 え ら れ る 。 な お 、 イ ギ リ ス や ア メ リ カ で も 、 都 心 部 の 空 き ビ ル な ど を 有 効 活 用 す る た め 、 住 宅 へ の 転 用 事 例 は 多 数 あ り 、 例 え ば ロ ン ド ン 全 体 で は 、 住 宅 供 給 目 標 戸 数 （ 1992 ∼ 2006 年 間 に 234,000 戸 ） を 達 成 す る た め に 、 用 途 転 用 に よ る 住 宅 供 給 が 都 市 計 画 に 位 置 づ け ら れ 、 そ の 促 進 が 図 ら れ て い る （ 図 32 ）。 図 31 東 京 都 心 ５ 区 の オ フ ィ ス ビ ル 規 模 別 空 室 率 4.11 3.77 5.17 5.04 3.17 4.03 7.36 8.85 7.4 8.61 6.6 9.37 7.98 8 6.77 7.36 6.19 8.18 7.44 7.01 8.03 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 （資料）三鬼商事株式会社調べ 都心５区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 大型ビル：基準階面積が 100 坪以上の主要貸事務所ビル（2,527 棟） 中型ビル：基準階面積が 100 坪未満 50 坪以上の主要貸事務所ビル（3,101 棟） 小型ビル：基準階面積が 50 坪未満の主要貸事務所ビル（7,764 棟） 各年 12 月末の状況。
図 32 ロ ン ド ン に お け る オフィスから住宅への転用実績 ※ パーセント表示は、「ロンドン都心 11 区のオフィスから住宅への転用戸数」に対する「都心各区 のオフィスから住宅への転用戸数」の割合 ⑤ 既 存 住 宅 ス ト ッ ク の 有 効 活 用 東 京 都 に お い て は 、 周 辺 地 域 よ り も 都 心 地 域 に お い て 空 家 率 が 高 い 傾 向 が 見 ら れ る 。 空 家 率 の 都 平 均 は 11.0% 、 区 部 平 均 で は 11. 4%で あ る 。 こ れ に 対 し て 、 都 心 ３ 区 で は 、 中 央 区 が 23.9% 、 港 区 が 21. 4% 、 千 代 田 区 が 1 6 .7 %と い ず れ も 都 平 均 を 大 幅 に 上 回 っ て お り 、都 心 ３ 区 の 平 均 で は 21.4% と 都 平 均 の ２ 倍 に 近 い 水 準 と な っ て い る （ 都 心 10 区 の 平 均 で も 14.1%と 都 平 均 を 上 回 る 一 方 、 都 心 1 0 区 以 外 の 周 辺 1 3 区 で は 10. 5%と 都 平 均 を 下 回 る ）（ 図 33）。 海 外 と の 比 較 に お い て 見 て も 、 ニ ュ ー ヨ ー ク 市 マ ッ タ ン 区 の 7.0% 、 パ リ 市 の 10.3% と 比 べ て か な り 高 い 。都 心 地 域 の 空 家 率 が 周 辺 地 域 に 比 べ て 高 く な る 現 象 は 、 各 都 市 に 共 通 に み ら れ る も の で あ り 、 そ の こ と 自 体 は 都 心 地 域 に お け る 居 住 者 の 流 動 性 の 高 さ に 見 合 っ た も の で あ る と 考 え ら れ る 。 し か し な が ら 、 東 京 の 都 心 地 域 は も と も と 海 外 の 都 市 に 比 べ て 住 宅 密 度 が 著 し く 低 い 状 態 に あ る （ 図 1 9 ） こ と を 考 え れ ば 、 ス ト ッ ク の 有 効 活 用 が よ り 強 く 求 め ら れ る 。 ま た 、 平 成 12 年 の 国 勢 調 査 か ら 、 東 京 区 部 の 世 帯 人 員 別 ・ 住 宅 規 模 別 ＜オフィスから住宅への転用（1992∼93 年）＞ 100.0% 戸 数
住 宅 に 居 住 す る 世 帯 は 約 17.7 万 世 帯 、 平 均 住 戸 規 模 で み る と 約 90 ㎡ で あ る 。 こ れ に 対 し 民 営 借 家 世 帯 で 70 ㎡ 未 満 の 住 宅 に 居 住 す る 世 帯 は 約 20.4 万 世 帯 、 平 均 住 戸 規 模 で み る と ３ 人 世 帯 で 約 50 ㎡ 、 ４ 人 世 帯 で 約 57 ㎡ 、５ 人 世 帯 で 約 64 ㎡ と な っ て い る ( 図 3 4 ) 。こ の よ う に 都 心 部 で は 、 狭 小 な 民 営 借 家 に フ ァ ミ リ ー 世 帯 が 住 む 一 方 で 、 一 人 暮 ら し や 夫 婦 だ け の 高 齢 者 世 帯 が 広 い 持 家 に 住 む な ど 、 住 宅 を 社 会 的 な ス ト ッ ク の 観 点 か ら み る と 、 世 帯 規 模 と 住 宅 規 模 と の ミ ス マ ッ チ が 生 じ て い る 。 今 後 は 、 こ う し た 高 齢 者 世 帯 等 の 持 家 住 宅 ス ト ッ ク を 活 用 し 、 職 住 近 接 と ゆ と り あ る 住 ま い を 実 現 す る う え で 、 家 族 構 成 や 世 帯 規 模 、 就 業 地 に あ わ せ て 住 替 え が 容 易 に で き る 仕 組 み づ く り が 必 要 と 考 え ら れ る 。 図 33 東 京 区 部 の 空 家 戸 数 と 空 家 率 資 料 ： 平 成 1 0 年 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 （ 戸 ） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 文 京 区 台 東 区 墨 田 区 江 東 区 品 川 区 目 黒 区 大 田 区 世 田 谷 区 渋 谷 区 中 野 区 杉 並 区 豊 島 区 北 区 荒 川 区 板 橋 区 練 馬 区 足 立 区 葛 飾 区 江 戸 川 区 （ ％ ） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 空 き 家 空 き 家 戸 率 数 ＜ 参 考 ＞ 平 均 空 家 率 東 京 都 ： 11.0% 区 部 ： 11 . 4% 都 心 3 区 （ 千 代 田 区 、 中 央 区 、 港 区 ）： 21. 4% 都 心 10 区 （ 都 心 ３ 区 、 品 川 区 、 目 黒 区 、 渋 谷 区 、 新 宿 区 、 豊 島 区 、 文 京 区 、 台 東 区 ）： 14.1% 周 辺 13 区 （ 都 心 10 区 以 外 ）： 10 . 5%
図 34 東 京 区 部 の 世 帯 人 員 別 ・ 住 戸 規 模 別 世 帯 数 出典：国勢調査（平成 12 年） ＜ 参 考 ＞ 東京都全体 65 歳以上の単身世帯及び夫婦のみ世帯 持家総数 410,608 世帯 うち住戸規模 70 ㎡以上 258,873 世帯（持家総数に占める割合 63％） うち住戸規模 100 ㎡以上 138,331 世帯（持家総数に占める割合 34％） 東京特別区 65 歳以上の単身世帯及び夫婦のみ世帯 持家総数 299,792 世帯 うち住戸規模 70 ㎡以上 176,786 世帯（持家総数に占める割合 59％） うち住戸規模 100 ㎡以上 92,755 世帯（持家総数に占める割合 31％） （ 世 帯） 19304 30120 16150 46270 32056 21574 59059 32017 36640 31265 67905 87146 73408 20669 38251 30396 38161 45870 84031 106706 96893 37486 13341 13287 25212 37923 63135 74368 70205 38424 17711 29620 35585 34870 26867 0 100,000 200,000 300,000 400,000 平 均82.8㎡ 65歳 以 上 の 単 身 世 帯 平 均97.2㎡ 夫 婦 とも 6 5歳 以 上 の 夫 婦 世 帯 平 均90.4 ㎡ 65歳 以 上 の 単 身 世 帯 及 び 夫 婦 世帯 平 均93.7 ㎡ ３ 人 世帯 平 均96.8 ㎡ ４ 人 世帯 平 均114.7 ㎡ ５ 人 以 上 世帯 平 均50.0 ㎡ ３ 人 世帯 平 均56.9 ㎡ ４ 人 世帯 平 均63.7 ㎡ ５ 人 以 上 世帯 持 家 民 営 の借家 150㎡ 以 上 100 149㎡ 70 99㎡ 50 69㎡ 30 49㎡ 29㎡ 148,791 338,813 151,001 299,792 298,674 130,357 135,327 89,994 23,006 176,786 70㎡ 未 満 の 民 営 世 家 帯数 借 203,671
