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「不動産投資を成功に導く戦略的節税術」
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叶税理士事務所
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自己紹介 日本で初めての不動産投資専門税理士 叶 温（かなえ ゆたか） ◆叶税理士事務所 代表 ホームページ ： http://tax.kanae-office.com/ １９７４年生まれ。甲南大学経営学部卒。 税理士・AFP・宅建主任者・マンション管理業務主任者。 大学卒業後、広告代理店の営業マンとして３年間勤務。 平成１５年税理士合格後、平成１８年税理士登録。平成１９年４月開業。 税理士でありながら会計事務所勤務時代に、年収４００万円で１億の不動産をフルローン で購入した不動産投資家でもある。現在は不動産投資を実践する収益不動産専門の税 理士として、関西を中心にクライアントに合わせた実践的な税金・キャッシュフロー戦略 サービスを提供している。 平成２１年６月から立ち上げた会員制「不動産投資でお金を残す税金塾」では、 毎月低価格で100名を超える会員に不動産投資家に有益な情報を提供し続けている。 メルマガ 「確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術」
Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. 講演など 2007年12月 サラリーマン流不動産投資道場 主催 サラリーマン大家に語る！不動産投資にまつわる『税金』と『節税』の話 2008年2月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.1 青色申告 2008年3月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.2 消費税還付 2008年5月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3 必要経費 2008年6月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4 減価償却 2008年7月 株式会社アイディーユー(マザーズオークション) 主催 現役税理士 兼 不動産オーナーが語る！お金が残る物件の選び方 2008年7月 セキスイハイム中国株式会社 主催 平成大恐慌を生き残る［資産運用セミナー］ 2008年8月 テレビBS11デジタル 「不動産王」生出演 2008年12月 テレビBS11デジタル 「不動産王」生出演 2009年2月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.5 確定申告 2009年5月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.6&Vol.7 帳簿・キャッシュフロー 2009年6月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.8&Vol.9 税務調査 2009年11月 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vol.13 税制改正 目次 目次 不動産投資を成功に導く戦略的節税術 不動産投資を成功に導く戦略的節税術 １、利益と税引き後キャッシュフローの違い ２、最初が肝心！減価償却を使いこなす ３、申告書を見直そう！青色申告を活用する
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１、利益と税引き後キャッシュフローの違い
0 ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い所得（利益）と実際に残るお金が違う６つの理由
理由４ 借入金の元利を合わせた返済金額を引いたものが 実際に残るお金 理由１ 所得（利益）は借入金の元金返済を引くことができない 理由５ 減価償却費は実際にお金が出ていかないので、 実際に残るお金には影響しない 理由２ 所得（利益）は減価償却費を引くことができる 理由６ 実際に残るお金は、不動産所得に対する税金を 差し引かなければならない 理由３ 青色申告の場合、所得（利益）は青色申告特別控除 を引くことができるCopyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い 7
所得（利益）と実際に残るお金の計算式
所得
＝収入−（その他の経費＋利息＋減価償却費）−控除実際に残るお金
＝収入−（その他の経費＋利息＋元金返済）−税金 ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い【物件例】
物件価格
１億円
表面利回り
１０％
借入金
１億円
金利
2.5％
返済期間
３０年
部屋数
１０戸
この条件でいくらお金が残るのか？
Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. 科目 金額 計 ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い 9 〈キャッシュフロー〉 科目 金額 計 この所得から税金が計算される！ 〈所得〉 （単位：万円） （単位：万円） 固定資産税 120 固定資産税 120 家賃収入 1,000 1,000 家賃収入 1,000 1,000 管理費（6%） 60 管理費（6%） 60 修繕費その他（5%） 50 修繕費その他（5%） 50 借入利息 270 借入利息 270 減価償却費 180 元金返済 220 青色申告特別控除 65 745 所得 255 キャッシュフロー 所得税・住民税 ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ★自分の税率で税引き後のキャッシュフローが変わる！ 職業：サラリーマン 年収：４００万円 妻：専業主婦 子供：１人 給与所得のみの税率 所得税・住民税 １５％ 税額 約１５万円 不動産所得 ＋ ２５５万円 不動産所得を足した税率 所得税・住民税 ３０％ 税額 約６４万円 不動産を保有したことで年間約４９万円の税金が増加！ 個人の年収やその他の収入によって異なる！
Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. 科目 金額 計 ■利益と税引き後キャッシュフローの違い ■利益と税引き後キャッシュフローの違い 11 〈キャッシュフロー〉 科目 金額 計 所得とキャッシュフロー、年間で２４万円の差が！！ 〈所得〉 （単位：万円） （単位：万円） 固定資産税 120 固定資産税 120 家賃収入 1,000 1,000 家賃収入 1,000 1,000 管理費（6%） 60 管理費（6%） 60 修繕費その他（5%） 50 修繕費その他（5%） 50 借入利息 270 借入利息 270 減価償却費 180 元金返済 220 青色申告特別控除 65 745 所得 255 所得税・住民税 49 769 キャッシュフロー 231
２、最初が肝心！減価償却を使いこなす
Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ■最初が肝心！減価償却を使いこなす ・建物の構造で変わる減価償却費 構造による耐用年数（新築の場合） • 鉄筋コンクリート（RC） ４７年 • 鉄骨（S造り） １９年∼３４年 • 木造 ２２年 【例えば6,000万円の建物の減価償却費】
ＲＣ
6,000万×0.022(47年)＝132万円
木造
6,000万×0.046(22年)＝276万円
鉄骨
6,000万×0.030(34年)＝180万円
どの建物がもっとも節税につながるのか？
■最初が肝心！減価償却を使いこなす ・反比例する融資期間 融資期間は耐用年数から築年数を引く！ 【例えば築年数２０年の場合】 ＲＣ ４７年−２０年＝２７年 木造 ２２年−２０年＝ ２年 【１億円を借入して返済していくとすれば（元金のみ）】 ＲＣ １億円÷２７年＝ 370万円 木造 １億円÷ ２年＝5,000万円 どちらの物件が毎年のキャッシュフロー（手元のお金）が残るのか？Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ・建物の金額はいくら？ 【建物の金額が重要な訳】 土地は価値が減らないので減価償却費は計上できない。 建物は価値が減るので減価償却費を計上できる。 建物の金額を高くすれば、減価償却費が多く取れる！ 【例えばＲＣ、新築、１億円の物件の年間減価償却費】 建物が２千万円なら ２千万×0.022(47年)＝約 ４４万 建物が７千万円なら ７千万×0.022(47年)＝約１５４万 土地と建物の金額は契約書の金額が元となる！ ■最初が肝心！減価償却を使いこなす ■最初が肝心！減価償却を使いこなす
・建物の金額がわからない場合は？
１、消費税から算定する方法
例えば契約書に、
消費税２５０万円と書かれてあったら
建物の金額 ２５０万円÷５％＝５千万円
税込金額 5千万円＋250万円＝5,250万円
■最初が肝心！減価償却を使いこなす ■最初が肝心！減価償却を使いこなすCopyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved.
・建物の金額がわからない場合は？
２、固定資産税評価額で按分する方法
物件価格 １億円
固定資産税評価額
土地２千万円 建物３千万円 合計５千万円の場合建物の金額
１億円×（３千万円／５千万円）＝６千万円
■最初が肝心！減価償却を使いこなす ■最初が肝心！減価償却を使いこなす・建物の金額がわからない場合は？
３、国土交通省発表の「建築統計年報」による方法 （「建物の標準的な建築価額」の表に、建物の構造と建築年数ごとに平米 あたりの建築費が定められている。） 例えば平成８年築、RC、面積４００㎡の物件の場合 これから1２年間の 減価償却費 約1,881万円 を差し引く。 7,920万円−1,881万円＝6,039万円 １９８千円× ４００㎡ ＝7,920万円 ■最初が肝心！減価償却を使いこなす ■最初が肝心！減価償却を使いこなすCopyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ■改正事項 ■改正事項
◆平成１９年に減価償却の大改正が行われた！
19１、平成１９年３月３１日以前
・取得価額から残存価額１０％を引いて 償却計算をしなければならなかった。 ・償却可能限度額は９５％までだった。２、平成１９年４月１日以降
・残存価額が撤廃された！(残存簿価１円まで償却可能) ・償却可能限度額も撤廃された！３、
３、
申告書を見直そう！青色申告を活用する
申告書を見直そう！青色申告を活用する
Copyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ■申告書を見直そう！青色申告を活用する
・１０部屋あるかが成否の分れ目
５棟１０室基準とは？
物件A 家賃１０万円×６部屋＝月額６０万円 物件B 家賃６万円×１０部屋＝月額６０万円物件Ｂの方が税金の面では有利！
これを所得税上、事業的規模という！
事業的規模のメリットは？
■申告書を見直そう！青色申告を活用する・メリット１
・メリット１ 青色申告特別控除
青色申告特別控除
青色申告特別控除が
青色申告特別控除が
６５万円
６５万円
になる！
になる！
事業的規模でなければ
１０万円
【要件】
青色申告をしていること
帳簿を複式簿記により記帳していること
申告書に貸借対照表を付けること
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・メリット２ 奥さんなどへのお給料
事業専従者給与が必要経費になる 青色申告者 → 家族従業員に支払う適正給与額 白色申告者 → 奥さんは86万円、その他の家族は1人50万円まで 【要件】 １５歳以上 専ら従事する期間がその年を通じて６か月を超える者 【デメリット】 配偶者控除・配偶者特別控除・扶養控除は受けられなくなる 年収１３０万円を超えると社会保険の扶養から外れてしまう ■申告書を見直そう！青色申告を活用するCopyright © 2007-2008 叶税理士事務所All rights reserved. ■ ■小規模企業共済小規模企業共済
