平成29年度 Web研修会 固定資産税初任者研修動画
宅地評価の実務
路線価付設と画地評価のポイント
www.miaj.gr.jp 1 一般財団法人 ＭＩＡ 協 議 会≪目次≫
Ⅰ 宅地評価の概要
Ⅱ 路線価付設のポイント
Ⅲ 各筆の評点数の付設
2＜宅地の評価＞
各筆の宅地について評点数を付設する方
法として、市町村の宅地の状況に応じて二通
りの方法が定められている。
・主として
市街地的形態を形成する地域
にお
ける宅地
⇒「市街地宅地評価法」
・主として
市街地的形態を形成するに至らな
い地域
における宅地
⇒「その他の宅地評価法」
3 Ⅰ宅地評価の概要無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
用途地区・状況類似地域の区分
主要な街路・標準宅地の選定
標準宅地の適正な時価の評定
路線価（主・他）付設
各筆の評点数の付設
各筆の評価額の算出
鑑 定 評 価 価 格 等 画 地 計 算 法＜市街地宅地評価法の手順＞
4 Ⅰ宅地評価の概要用途地区・状況類似地域の区分
標準宅地の選定
標準宅地の適正な時価の評定
各筆の評点数の付設
各筆の評価額の算出
鑑 定 評 価 価 格 等＜その他の宅地評価法の手順＞
5 Ⅰ宅地評価の概要 宅 地 の 比 準 表 の 適 用評価法適用区分
○○市
行政区界
6 その他の 宅地評価法 市街地 宅地評価法 Ⅰ宅地評価の概要無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
中小工場地区
普通商業地区
普通住宅地区
用途地区・状況類似地域の区分
状況類似区分
＜市街地宅地評価法＞ 7用途地区区分
主要な街路・標準宅地の選定
標準宅地
主要な街路
＜市街地宅地評価法＞ 8路線価及び各筆の評点数の付設
＜市街地宅地評価法＞ 9主要な街路
その他の街路
画地計算法により 形状等で補正無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
10 ＜その他の宅地評価法＞ 宅地の比準表を適用し （奥行・形状等） 標準宅地の価額から比準
宅地の比準表の適用
標準宅地
Ⅱ 路線価付設のポイント
１. 路線区分
２. 路線価の付設
３. 路線価算定システム
４. 価格形成要因
５. 路線価比準表
６. 路線価算定例
11市街地宅地評価法は、
土地の価格形成要因（土
地の価格に影響のある要因）を路線単位で集約
し、
これに対応する路線毎の路線価を付設し、画地計
算法を適用して各筆の評価額を算出する方法。
＜路線区分の定義＞
・土地の価格形成要因を路線単位で集約したもの
・価格形成要因がおおむね等しい範囲
・沿接する宅地の価格が等しい区間
12１. 路線区分
Ⅱ 路線価付設のポイント無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
13 ○ 区分範囲が、同一状況類似区分内に収まること ○ 道路構造が、おおむね同等であること ○ 路線の両端での接近条件が、無視し得る範囲の延長範 囲であること ○ 地上物件の利用状況が均質的であり、その収益性もしくは快適性、利便性に特段の格差が認められないこと 1. 路線区分 ＜路線区分の例示＞
２. 路線価の付設
（１） 主要な街路の路線価付設
標準宅地の鑑定評価書記載の
「標準価格」の７
割相当額を、主要な街路の路線価として付設
する。
この路線価が、状況類似地域内のその他の街路
の路線価算定の価格の基本となる。
14 Ⅱ 路線価付設のポイント
≪鑑定評価書記載の価格≫
○ 標準価格とは 画地計算法附表の補正率が１.００となる、標準的な画 地を想定した場合の価格。 ○ 鑑定評価額とは その土地の個別的要因の格差率（角地、不整形、奥行 長大など）を含んだ評価額。（２）その他の街路の路線価付設
その他の街路の路線価は、主要な街路の路線
価を基本として、土地の価格に影響のある要因（
価格形成要因）について、それぞれの状況を比
準（比較）
することで、価格を算定する。
その他の街路の路線価を算定するには、「路
線価算定システム」
を活用。
15 ２. 路線価の付設無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
３．路線価算定システム
路線価算定システムとは、標準宅地の鑑定評価結果を基礎と して、比準表に基づき路線価を求めるシステムのことをいう。（１） 各種データを、路線価算定システムへの取り込み
① 地図データ ・・・ 用途地区区分、状況類似地域区分、路線区分等 ② 属性データ ・・・ 価格形成要因等（街路・交通・環境・行政的条件）（２） 各種の要因データ比較
価格形成要因について、比準表を用いて路線価を算定する。 ＊ 基本的には、次の計算過程によって路線価が算定される。 Ⅱ 路線価付設のポイント 16４．価格形成要因
価格形成要因 内 容 ① 街路条件 路線毎の幅員、舗装有無、行止り道路、急傾斜路、自 動車通過不能路等の「路線の個別条件」が要因として採 用される。 ② 交通接近 条 件 公共施設等との接近条件（距離）。鉄道駅・市役所・学 校・スーパー・銀行等の生活上の利便施設の内、土地の 価格に影響を与えているものが要因として採用される。 ③ 環境条件 下水道・都市ガス等のインフラ整備状況、汚水処理場などの嫌悪施設との接近状況が要因として採用される。 ④ 行政的条件 都市計画用途地域・建ぺい率・容積率などの土地利用 に関する行政上の一般的な規制、制約の程度等が要因 として採用される。 Ⅱ 路線価付設のポイント 17 ４．価格形成要因（１） 価格形成要因の把握
・ 地域の実情に合った要因の検討 ・ 前回評価替の状況を整理し、要因採否決定 ・ 要因をデータ化（２） 路線価比準表の考え方
・ 最近の土地取引市場の実態と価格形成要因に即した「統一的 な路線価比準表」を作成する。 ・ 『路線価比準表』の作成にあたっては、以下の点に留意する。 ① 地価形成要因に対応した比準表を設定。 ② 比準条件は「街路・交通接近・環境・行政」等に大別する。 ③ 資産評価システム研究センター等の要因も参考とする。 ④ 前回評価替えの採用要因・格差率との整合性を図ること。 ⑤ 電算仕様に合致したデータを作成すること。 18無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
５．路線価比準表
（例） 道路幅員 ※ 主要な街路の幅員が「６ｍ」、その他の街路が「４ｍ」の場合、 その格差は、「－４」点となります。 Ⅱ 路線価付設のポイント 19 20６．路線価算定例
Ⅱ 路線価付設のポイント 主要な街路 ０１０００１ 状類 №１０ 標準宅地 №１０ 標準価格 100,000円/㎡ その他の街路 ０１０００５ ６．路線価算定例 90,000×96/100× 97/100× 100/100 × 100/100 ≒83,800 83,800 ×0.7≒58,600 /㎡ ・・・・・ 路線（０１０００５）の路線価 路線番号 状類 標宅 主要な街路 標準価格 主要な街路路線価 010005 10 10 010001 100,000 70,000 要因名称 主要な街路 状況 その他街路 状況 評点 街路条件 幅員 ６．０ｍ ４．０ｍ －４．０ 排水 有 無 －１．０ （格差） 95/100 交通接近 条 件 駅距離 ３００ｍ ５００ｍ －１．０ 役所距離 ４００ｍ ６００ｍ －１．０ （格差） 98/100 環境条件 下水道 有 有 ０．０ （格差） 100/100 行政的条件 都計用途 一住居 一住居 ０．０ （格差） 100/100 21無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
≪主要な街路（010001）の路線価≫
100,000 × 0.7 ＝ 70,000 円/㎡
≪その他の街路（010005）の路線価≫
70,000 ×
95/100 × 98/100 × 100/100 × 100/100
(街路条件) （交通接近条件） （環境条件） （行政的条件）≒ 65,100 円/㎡
22 ６．路線価算定例Ⅲ 各筆の評点数の付設
１. 地目認定
（１） 地目認定基準
（２） 地目認定の基本
２. 画地認定・計測
（１） 画地認定の具体的事例
（２） 画地計測の意義
（３） 画地計測の手順
23 Ⅲ 各筆の評点数の付設（１）地目認定基準
評価基準では、土地の地目を９地目に区分している。１．地目認定
24 田 農耕地で、用水を利用して耕作する土地 畑 農耕地で、用水を利用しないで耕作する土地 宅 地 建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地 鉱泉地 鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地 池 沼 かんがい用水でない水の貯水池 山 林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 牧 場 家畜を放牧する土地 原 野 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 雑種地 上記地目のいずれにも該当しない土地 （例：運動場・ゴルフ場・鉄塔敷地・鉄軌道用地・駐車場 等）無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
（２） 地目認定の基本
1．地目認定 25 認定時期 賦課期日である「１月１日現在」の利用状 況による。 現況主義 土地評価上の地目は現況の地目による ものとし、原則として一筆毎に行うものであ る。 この場合、土地全体としての状況に着眼 し、一般の社会通念に照らし、客観的に妥 当と認められる地目を認定することが必要 である。（1）画地認定の具体的事例
＜複数筆一画地、一筆を別画地とする認定の例＞ 道 路 １ ２ ６ ４ ３ ５ 宅地 原則として、土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録 された一筆の宅地を一画地とする。 但し、利用形態、所有形態から複数筆一画地と認定する 場合がある。 ブロック塀 駐車場 一画地認定 一画地認定 二画地認定 26２．画地認定・計測
Ⅲ 各筆の評点数の付設画地は形状により価格に影響するところが大きい
ため、画地認定を行った後、
間口・奥行・蔭地割合
等を計測
し、
画地計算法を適用
して評点数を付設
する。
例えば、三角形の土地には効率的な形状の家は
建て辛いが、正方形や長方形の土地には住みや
すい家が建てられる。そのため、このような
個々の
土地の形状等に起因する利用上の便による価格
差は画地計算法により補正
が行われる。
27（２）画地計測の意義
２. 画地認定・計測無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
２. 画地認定・計測
① 接面間口の設定
② 想定整形地の作成
③ 間口距離の計測・判定
④ 奥行距離の計算・判定
⑤ 蔭地割合の計算
⑥ 不整形地補正率の判定
⑦ 画地評点数の算定
28（３）画地計測の手順
① 接面間口の設定
接面間口とは、認定した画地が正面路線に接する部分 をいう。まず、画地の正面路線を確定する。 29 ＜接面間口の判定例＞ ：路線 ：接面間口 （３） 画地計測の手順＜正面路線の判定＞
２本以上の路線に接する画地においては、原則として、 路線価の高い方を正面とし、また、路線価が同じである場 合には、間口の大きい方とする。 路線Ａ 路線価 10,000 路線Ｂ 路線価 9,000 路線Ｃ 路線価 10,000 路線Ｄ 路線価 10,000 a. 路線価に差がある場合 b. 路線価が同一場合 正面路線 ‥ 路線Ｃ 正面路線 ‥ 路線価Ａ ① 接面間口の設定 30無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
② 想定整形地の作成
① ② ③ 道 19m 33m 627㎡ 道 30m 22m 660㎡ 想定整形地は、画地全体を囲む正面路線に面する矩形又は正 方形の土地のうち最も面積の小さいものを想定整形地とする。 30m 20m 600㎡ 道 （３） 画地計測の手順 31 接 面 間 口 ： 25m 想定整形地間口 ： 30m 間口距離は、「接面間口（画地が路線に実際に接する部分、 または間口の両端を直線で結んだ部分）の距離」 と 「想定整形 地の間口距離」 のうち短い方を当該画地の決定間口とする。③ 間口距離の計算・判定
25m 画地の決定間口 ： 25m 30m （３） 画地計測の手順 32④ 奥行距離の計算・判定
奥行距離は、｢画地面積÷決定間口｣ と ｢想定整形地 の奥行距離｣ の内、短い方を当該画地の決定奥行とする。 Ａ． Ｂ． 10ｍ 18ｍ 10ｍ 10ｍ 140㎡ 140㎡ 画地面積÷決定間口 ＝ 140㎡÷10m ＝ 14m ‥ a 想定整形地の奥行き 10m ‥ b a＞bであるから 決定奥行きは10m 画地面積÷決定間口 ＝ 140㎡÷18m ≒ 7.7m ‥ a 想定整形地の奥行き 10m ‥ b a＜bであるから 決定奥行きは7.7m （３） 画地計測の手順 33無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
⑤ 蔭地割合の計算
蔭地割合は、想定整形地に対する蔭地部分の面積割合により 求める。 想定整形地の面積 ・・・ 18m×15m ＝ 270㎡ 画地の面積 ‥ 225㎡ 蔭地部分の面積 ・・・ 270㎡－225㎡ ＝ 45㎡ 蔭地割合=蔭地面積÷想定整形地 ・・・ 45㎡÷270㎡ ≒ 17% （３） 画地計測の手順 34 15m 225㎡ 18m 10m⑥ 不整形地補正率の判定
不整形地は｢不整形地補正率表｣（附表４）により補正され るが、｢間口狭小補正率表｣（附表５）や｢奥行長大補正率表｣ （附表６）の適用になる場合には計算①、計算②を両方行い 、補正率の小さい方を不整形地補正率とする。 ≪計算 ①≫ 不整形地補正率表の補正率 × 間口狭小補正率 ≪計算 ②≫ 奥 行 長 大 補 正 率 × 間口狭小補正率 （３） 画地計測の手順 35 ＜用途地区：普通住宅地区＞ 路線価：10,000 10m 225㎡ 15m 18m実際に計算してみよう！
１．接面間口 ・・・ 10m ２．想定整形地 ・・・ 18m×15m = 270㎡ ３．間口距離の計測・判定 ・・・ 10m or 15m → 短い方 ４．奥行距離の計測・判定 ・・・ 18m or 22.5m → 短い方 ５．蔭地割合の計算 ・・・ 17% ⑥ 不整形地補正率の判定 36無断複製を禁ずる
無断複製を禁ずる
37 ⑥ 不整形地補正率の判定 38 ⑥ 不整形地補正率の判定 39 ⑥ 不整形地補正率の判定 18m/10m=1.8
