0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 （倍） （年/月） シンガポール 香港 日本 90 95 100 105 110 115 120 125 14/1 14/2 14/3 14/4 14/5 14/6 14/7 14/8 （年/月） 香港 121.9 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ 113.7 米国 121.2 日本 110.9 2014年10月3日
アジアREIT市場の動向と今後の見通し
～アジアREITの投資環境（2014年8月末現在）～
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。■ アジアREIT市場規模の拡大
マーケットレポート
アジアREIT投資への3つのポイント
①好調が続く不動産ファンダメンタルズ
～投資環境を確認～②投資対象としてのアジアREIT
～「価格上昇期待」と「配当利回り」～③今後のアジアREITの見通し
～インドREIT制度導入～ （図3）シンガポールと香港のREIT市場の概況引き続き好調なアジアＲＥＩＴ市場
アジア各国・地域のREIT市場は、年初から総じて堅調 に推移しています（図1参照）。 なかでも、香港は6月の中国製造業購買担当者景気指 数（PMI）に改善がみられ良好な内容だったことや、政策 期待によって中国の株式市場が上昇していたことから、 他の国や地域に比べて大幅に上昇し、米国を上回る水 準に達しています。シンガポールもオフィスと商業施設の 事業環境は総じて堅調に推移しています。 上昇傾向が続いているREIT市場ですが、シンガポール および香港のPBR（株価純資産倍率）を見ると1倍程度の 水準が続いています（図2参照）。■ 好調なパフォーマンスのアジアREIT市場
日本を除くアジアでは、シンガポール・香港・マレーシ ア・韓国・台湾・タイでREIT制度が導入されています。現 在のアジアREIT市場での時価総額で見ると、シンガポー ルと香港の比率が高く、2014年8月末現在のアジアREIT 市場（日本、韓国、タイ除く）の時価総額約550億ドルのう ちシンガポールは約6割、香港は約3割とこの2市場で全 体の9割を占めています。また他の国においても着実に 市場規模は拡大しています。 2013年のREITの新規上場はシンガポールで13銘柄、 香港で3銘柄です。2014年に入って足もとまでシンガポー ルで4銘柄上場されており、今後も市場規模の拡大が期 待されます。 （図1）各国・地域のREIT指数の推移 （2014年1月1日～2014年8月29日、日次） ※S&P REIT指数（現地通貨ベース、配当込み、為替ヘッジなし）の各国・ 地域のデータを2014年1月1日を100として指数化 （出所）S&P社のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※用途別構成比、時価総額、銘柄数は2014年8月末現在のS&P REIT指数の各国 インデックス、時価総額は2014年8月末の為替データを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメントが円換算しています。 （出所）S&P社のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （図2）各国・地域のPBRの推移 （2010年1月末～2014年8月末、月次） （出所）S&P社のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （時価総額） 約3.3兆円 （銘柄数） 27 物流・産業用施設 28.1% ホテル＆リゾート 5.7％ ヘルスケア 3.7％ 住居用施設 3.3％■ 各アジアREIT市場の概況
用途別構成比では、シンガポールでは物流・産業用施 設や商業施設を中心に比率が高く、香港ではショッピン グモールなどの商業施設が約9割を占めるなど市場ごと で投資資産に特徴があります（図3参照）。 引き続き好調なアジアREIT市場ですが、今後、投資を 考える上で3つのポイントをご説明いたします。 ＜シンガポール＞ ＜香港＞ 分散型 2.1％ ホテル＆リゾート 1.3％ （時価総額） 約1.9兆円 （銘柄数） 8当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、 証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 0 5 10 15 20 25 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 2011 2012 2013 2014 （％） （年） オフィス 商業施設 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 シンガポール、香港 とも上昇傾向
好調が続く不動産ファンダメンタルズ ～投資環境を確認～
POINT1
■ 中国景気の影響を受けるも概ね堅調に推移
＜香港＞ 香港のオフィス市場は、元々大規模なスペースを確保 することが難しいことに加え、中国企業の進出などによ る需要の回復によって空室率は低下、賃料水準に関し ても高水準を維持しています（図4参照）。 さらに、2014年10月には香港証券取引所と上海証券取 引所の相互乗り入れ制度が開始する予定であるため、 金融セクターからの需要拡大が期待されます。 商業施設は2014年3月以降、高額品の売上低迷による 小売販売額の減少が見られるものの、中国本土からの 訪問者による生活必需品の購入は堅調に推移している ことや、中国景気に持ち直しの期待があることから、総じ て安定的な賃料収入が続くものとみています（図4参照）。 0 50 100 150 200 250 00/12 02/9 04/6 06/3 07/12 09/9 11/6 13/3 （年/月） オフィス 商業 （図5）シンガポール賃料の推移 （2000年10-12月期～2014年4-6月期、四半期） ※オフィス・商業は中央地区の全エリア、2000年10-12月期を100として 指数化 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント 作成 0 50 100 150 200 250 00/12 02/9 04/6 06/3 07/12 09/9 11/6 13/3 （年/月） オフィス 商業 （図4）香港賃料の推移 （2000年10-12月期～2014年4-6月期、四半期） ※オフィスは上環地区～中心地区、商業は公表元の選定基準に基づくエリア、 2000年10-12月期を100として指数化 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （図6）シンガポールのオフィスおよび 商業施設の空室率の推移 香港 シンガ ポール ※上記は中心オフィスゾーンをわかりやすく示したイメージ図であり、 賃料推移の対象地域と必ずしも一致するものではありません。 （2011年1-3月期～2014年4-6月期、四半期） ※オフィスおよび商業施設は公表元の選定基準に基づくエリア （出所）URA（シンガポール都市再開発庁）のデータを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 ＜シンガポール＞ シンガポールREITの第2四半期決算は概ね市場コンセ ンサス並みでした。DPU（一口あたり分配金）成長率は前 年同期比+3％程度となりました。これはAEI*や物件取得 が一段落したことによるものです。 主要なオフィスの稼働率は幅広い業種で強い需要に支 えられ、引き続き高い水準で推移しており、今後も高稼 働の状況が続くとみられます。 オフィス賃料は前年同期、前四半期比のいずれにおい ても上昇傾向にあり、良好な状態と言えます（図5参照）。 また、2014年から15年にかけても供給は限定的であるた め、引き続き高い稼働状況が見込まれます。 商業施設は、買い物客数やテナントの売上動向によっ てまちまちですが、総じて賃料が安定しています（図5参 照）。空室率からは2013年第4四半期は期ズレ等の理由 により物件の供給量が需要に対して少なかったため一 時低下していますが、2014年第2四半期では改善してお り、総じて堅調に推移しています。今後も景気動向が注 目されます（図6参照）。 ＊ AEI（アセット・エンハンスメント・イニシアティブ）とは 物件価値の維持・向上を図るために大規模修繕や設備投資を行うこと。2 / 5
5.4 4.2 3.3 3.6 5.1 2.3 1.9 0.5 2.3 3.3 0 2 4 6 8 シンガポール 香港 日本 米国 オーストラリア （％） REIT配当利回り 10年国債利回り 【インドREITについて】 本年8月10日、インド証券取引委員会はREITの組成に関する国内規制を承認し、同国におけるREIT制度が正式に導入されま した。今回発表されたインドにおけるREITの規制に関する主な項目は以下のとおりです。 1.全てのREITは上場する必要があり、投資先はオフィスビルなど商業用物件のみ。 2.REIT組成の最小資産規模は50億インドルピー（約86億円）。 3.REITが保有する資産価値の80％以上が、既に完成して収益をあげている物件に帰属している必要があり、 REITが未完成物件へ投資できるのは保有資産の10％まで。 など ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
今後のアジアREITの見通し ～インドREIT制度導入～
3
日本 韓国 中国 台湾 香港 フィリピン インドネシア マレーシア シンガポール インド パキスタン REIT制度が導入されている国・地域 今後REIT制度の導入が検討されている国・地域 （図8）アジア地域のREIT制度の導入状況 （出所）不動産証券化ハンドブック2014および各種資料を基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 タイ アジアREITの業績は、今後も引き続き堅調に推移 するものと思われます。実際、今年7月から8月にか けて発表された香港やシンガポールの第2四半期 （4-6月期）決算も総じて堅調に推移していることが うかがえる内容でした。2014年後半から来年にかけ ても、引き続きアジアの高い経済成長率に支えられ、 不動産市況は堅調に推移することが見込まれます。 また、不動産施設の供給量が限定的であるため、 今後の賃料上昇が期待できる状況にあります。 香港やシンガポールだけでなく、他のアジアの国 や地域でも経済規模の拡大を受けて、新たにREIT 制度の導入や検討が進められています（図8参照）。 この8月にはインドにおいてREIT制度が発足してお り、REITを通じた同国の不動産市場の整備に寄与 するものと思われ、アジアREIT市場の拡大が期待 されます。 スリランカ POINT アジアREITのリスクプレミアム（配当利回りと10年 国債利回りの差）は、他の先進国REITのリスクプレ ミアムよりも依然として高い水準にあります（図7参 照）。アジアREITの配当利回りは、アジアの経済成 長に伴う不動産市場の拡大や堅調な不動産市況を 受け、一株あたりの配当金増加が見込めます。 今後、米国における量的金融緩和の段階的縮小 による金利上昇影響を注視する必要はあるものの、 アジアREITの債務比率は相対的に低水準で、保守 的な運営をしているため他地域に比べ強い耐性が あります。先進国REITのリスクプレミアムと比較して も、優位性は持続するものと考えられます。投資対象としてのアジアREIT
～「価格上昇期待」と「配当利回り」～ POINT2
（図7）各国・地域のREITと10年国債利回り比較■ 配当利回りは引き続き堅調に推移
※REITの利回りはS&P REIT指数の各国・地域の配当利回り ※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。 （出所）S&P社のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2014年8月末現在） 利回り差 3.1％ 利回り差2.4％ 利回り差 2.9％ 利回り差1.2％ 利回り差 1.8％■ 各国の不動産市況は拡大傾向
当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、 証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
（ご参考） シンガポールのREIT投資法人による保有物件事例
【概要】 シンガポールを代表する複合型REIT。商業施設、オフィス双方に資産を持つ ことにより「相乗効果を生み出すREIT」を目指す。 【主要資産の状況】 サンテック・シティモールは、2012年以来の改装はほぼ完了し、賃 料25％アップを見込む。 【商業施設の状況】 中国からの観光客減少はあるものの、改装により顧客数は改善 傾向にある。 【オフィスの状況】 2014年第2四半期の稼働率は99.4％とグレードAオフィス平均の 90％台半ばに比べて高水準。【サンテック・シティモールの主なテナント】 Cold Storage Singapore (1983)（スーパー）、 H&M（ファッション）など REIT価格の推移 世界最大の噴水「富の噴水」がある シンガポール最大のショッピングモール （主要資産）サンテック・シティモール （2010年1月末～2014年8月末、月次） 【概要】 アジア最大のヘルスケアREIT。賃料収入が比較的安定しており、セクターの 中でも景気動向に左右されない特徴がある。 【主要資産の状況】 シンガポールでは3件病院を保有し総資産の約6割を占める。30 年のマスターリース契約、CPI（消費者物価指数）+1％での賃料改定スキームがある。 【資産状況（日本）】 2009年以降、日本での物件取得を進めており現在43件で総資産 の約3割を占め大半が高齢者福祉施設。物件入れ替えなど行い資本投資効率化を進め ている。 【その他海外投資】 オーストラリア、マレーシアなどに人口高齢化を見据え進出予定。 【主な保有不動産（日本）】 ボンジュール横浜新山下（神奈川県）、パーマリィ・イン明 石（兵庫県）など REIT価格の推移 1979年に完成したシンガポール最大の 医療施設 （主要資産）マウント・エリザベス病院 1口あたり配当金の推移 （2010年1月末～2014年8月末、月次） （2010年～2013年、年次） （出所）三井住友信託銀行およびBloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
＜サンテック・リート（商業施設）＞
＜パークウェイ・ライフ・リート（ヘルスケア）＞
（出所）三井住友信託銀行およびBloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 0 2 4 6 8 10 12 2010 2011 2012 2013 （年） （シンガポール・セント） 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 (年/月) （シンガポール・ドル） 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 (年/月) （シンガポール・ドル） ※上記はREITのファンドへの組み入れを保証するものではありません。また、個別銘柄への投資を推奨するものではありません。 1口あたり配当金の推移 （2010年～2013年、年次） 0 2 4 6 8 10 12 2010 2011 2012 2013 （年） （シンガポール・セント） マウント・エリザベス病院4 / 5
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