RealEstate Market Status
■ 不動産天気予報 ①
（出典） ㈱ティーマックス ◆概況 全用途ベースでみると、2013年6月末時点における天気は「くもり」であるが、2013年下期（7月～12月）、2014年上期（1月～6月）ともに 「晴れ時々くもり」が続き、回復に向かう予報となった。 用途別にみると、レジデンス・物流施設の天気は一貫して「晴れ時々くもり」が続く予報となったが、オフィス・商業施設では「くもり時々雨」 →「くもり」へと若干改善する予報に留まる結果となった。 ◆ティーマックス不動産天気予報とは J-REIT保有不動産から基準不動産（今回調査は250物件）を抽出し、各物件の現在～6ヵ月後、7ヵ月後～12ヵ月後のNOIを予測し、中長 期的に安定的と見込まれる基準NOIとの乖離を天気図に見立てて不動産市況の見通しを定性的に表現するもの。今回は2013年6月末時 点の天気と、2013年下期（2013年7月～12月）、2014年上期（2014年1月～6月）の天気予報を公表する。 なお、今回の調査より天気予報図の表示ルールを一部変更した（調査概要を参照）。また、調査対象用途に物流施設を加えた。■ 不動産天気予報 ②
（出典） ㈱ティーマックス ＜用途別概況＞ ◆オフィス 2013年6月末時点の天気は「くもり時々雨」だが、2013年下期、2014年上期の予報は「くもり」となり、やや改善する見通しとなった。 景気回復への期待感から、23区では拡張移転や増床ニーズ、立地やビルスペックの改善等を企図するオフィス需要が増加し、解約の延期やキャ ンセル等の事例も見られ、需給バランスの改善が進んでいる。また、他の主要都市においても、空室率の低下傾向が続いている。 新規賃料は、東京都心部の一部の優良ビルで上昇が見られ、全体的に見ると横這い～微増で推移しているエリアが多い。首都圏ではこれまで賃 料下落が続いたエリアにおいても、現在では概ね下げ止まり、2013年後半から2014年前半にかけて上昇に転じると見られている。一方で、継続賃 料はテナント入替や賃料改定により緩やかに下落しており、賃料ギャップは縮小傾向にある。 現在の天気は、賃料ギャップやテナント埋戻しに伴い発生するフリーレントの影響を受けて「くもり」だが、今後は賃料ギャップの解消や稼働率の向 上が見込まれ、NOIは改善する見通しである。 ◆レジデンス 2013年6月末時点の天気は「晴れ時々くもり」であり、2013年下期以降も「晴れ時々くもり」が続く予報となった。 継続賃料は概ね横這いで安定的に推移しており、新規賃料とのギャップもほとんどない。また、稼働率についても、依然として高い水準を維持して いる。各主要都市では、賃貸マンションの着工戸数は増加傾向にあるものの、近年で最も着工戸数の多かった2006年頃と比較すると、着工戸数が 半分程度の都市が多く、需給バランスに大きな変化はないと見られ、当面は高稼働が持続する可能性が高い。 したがって、賃貸住宅のNOIは当面は安定的に推移する見通しである。 ◆商業施設 2013年6月末時点の天気は「くもり時々雨」だが、2013年下期、2014年上期の予報は「くもり」となり、やや改善する見通しとなった。 消費者の消費マインドは改善傾向にあり、小売業における販売額は安定的に推移している。一般の食料品や生活必需品等では低価格指向が続 いているが、最近では宝飾品や高級時計等の高額商材の売上が好調となるなど、景気回復への期待感を背景に明るい兆しが見られる。 都心部の都市型商業施設において低稼働の物件が散見され、直近の実績NOIがやや低位にあるものの、近時はテナントによる引き合いも増えて おり、客層のニーズを捉えた最適なテナント誘致や区画形成、改修が進むにつれて、賃料収入の増加が見込まれる物件が多く、NOIは改善に向か うと見られる。 ◆物流施設 2013年6月末時点の天気は「晴れ時々くもり」であり、2013年下期以降も「晴れ時々くもり」が続く予報となった。 3PL事業の拡大や通販市場の成長による物流ニーズの高まりを受けて、全国的に空室率は低位であり、賃料水準も首都圏でやや上昇傾向にある 等、安定的に推移している。 2013年以降は大型開発が相次ぐため、一部に空室率の上昇を懸念する声もあるが、先進的物流施設に対するニーズが増加していることや、日本 におけるEC化率（電子商取引化率）は欧米と比較して低く、今後も十分な成長余地があること等を踏まえると、当面の供給による影響は限定的と 見られる。■ 不動産天気予報 ③
（出典） ㈱ティーマックス 調査概要 「ティーマックス不動産天気予報」は、①J-REITが保有する不動産から基準不動産を抽出、②基準不動産について2013年6月末時点を起点に、2013年下期（7月～12 月）の6ヵ月間の予測NOI、2014年上期（1月～6月）の6ヵ月間の予測NOIを査定し、中長期的に安定的と見込まれる基準NOIとの乖離率を求め、③指定セグメントに応 じた乖離率を天気に見立てることで天気予報図として表し、④これを6ヵ月ごとに更新するものである。 ①基準不動産の用途は、オフィス、レジデンス、商業施設、物流施設で合計250物件 選定基準は主要エリアに配慮し、オフィスは、大～中規模ビルを中心とし、主にマルチテナントビル、レジデンスは、ワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出 し高級賃貸物件もカバー、商業施設は、NOI、賃料等の開示情報がある物件、物流施設は、NOI、賃料等の開示情報がある物件 ②現在を起点とし1～6ヵ月後、7～12ヵ月後の予測NOIを査定予測NOI（Net Operating Income）は賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費、capex等は含まない）を控除した純収益を指す。予測NOIは投資法人が発表し ている決算短信等で公表された実績値を参考に、市場賃料・空室率の査定値、テナント入退去の最新ニュース、独自調査したテナント需給動向等を反映し、現在 を起点にした6ヵ月間ごとの予測NOIを査定する。 ③天気予報図の表示ルール 天気予報図は、基準不動産ごとに直近の実績NOI（±0）、1～6ヵ月後の予測NOI（+6）、7～12ヵ月後の予測NOI（+7～12）と基準NOIとの乖離率を指定セグメント別 に集計する。 天気予報図
■【オフィス】都心部オフィスゾーンにおける
平均募集賃料と空室率との関係
左記グラフは、平均募集賃料と空室率の関係を示したグラフである。 空室率が高くなると、賃料は低くなり、空室率が改善し始めると、徐々に 賃料が回復していくサイクルが確認できる。 ◆丸の内・大手町・有楽町エリア 大型ビルの空室消化が進むなど、稼働率は改善傾向にあるものの、 賃料については横這い程度の動きとなっており、条件面で弾力的な 対応が求められる局面が続いている。今後は、空室の解消傾向を 受けて、本格的な賃料の上昇フェーズに移行することが期待される。 ◆主要5区 賃料調整が一巡した結果、賃料下落局面は終局を迎えつつあり、 中堅企業・中小企業による移転需要を中心に空室の消化が進んで いる。条件面における柔軟な対応が成約の決め手となる状況は継 続しているが、稼働率の改善を背景として、一部においては、賃料 が底入れ～若干反転上昇した可能性が指摘される。 (出典) 各種公表データ等をもとに (株)谷澤総合鑑定所作成 主要5区 空室率 高 賃 料 高 空室率 低 賃 料 低 空室率UP 賃料DOWN 賃料DOWN 空室率DOWN 空室率DOWN 賃料UP 賃料UP 空室率UP 丸ノ内・大手町・有楽町 空室率 高 賃 料 高 空室率 低 賃 料 低 空室率UP 賃料DOWN 賃料DOWN 空室率DOWN 空室率DOWN 賃料UP 賃料UP 空室率UP■【オフィス】
MAP’s [有効坪単価]都心主要3区S・Aクラス
◆総括 キャップレートの低下傾向及び賃料 の回復傾向により、有効坪単価水 準は総じて上昇となった。 ◆千代田区 「東京駅周辺」エリアは平均920万 円/坪となっており、前回調査から平 均単価は40万円/坪上昇している。 また、「神田・秋葉原・御茶ノ水周 辺」は新築ビルの影響により、平均 単価は60万円/坪上昇した。 ◆中央区 各エリアとも、10～20万/坪の上昇と なった。 ◆港区 各エリアとも20万/坪程度の上昇で あるが、「新橋・虎ノ門」・「六本木」エ リアについては、30万/坪の上昇と なった。 （出典） ㈱ティーマックス 920 600 570 490 590 620 500 560 340 360 380 550 630 580 530 480 560 0 2 00 4 00 6 00 8 00 1, 0 00 1, 2 00 1, 4 00 東 京 駅 周 辺 神 田 ・ 秋 葉 原 ・ 御 茶 ノ 水 周 辺 四 ツ 谷 ・ 市 ヶ 谷 駅 周 辺 飯 田 橋 ・ 水 道 橋 霞 ヶ 関 ・ 永 田 町 ・ 平 河 町 八 重 洲 ・ 京 橋 ・ 日 本 橋 銀 座 日 本 橋 本 町 ・ 室 町 ・ 本 石 町 日 本 橋 兜 町 ・ 茅 場 町 ・ 新 川 日 本 橋 小 舟 町 ・ 大 伝 馬 町 ・ 小 伝 馬 町 ・ 人 形 町 ほ か 築 地 ・ 新 富 ・ 八 丁 堀 新 橋 ・ 虎 ノ 門 赤 坂 六 本 木 浜 松 町 周 辺 芝 ・ 三 田 ・ 田 町 青 山 万円/坪 MAP’s （平成25年8月末時点） ※オフィスエリアごとに複数のビルを抽 ＊出し、有効坪単価を算出。これを集 ＊計してエリアの平均値と、最大値・最 ＊小値を査定。 ※ 坪 単 価 は 各 物 件 の 賃 料 ・ キ ャ ッ プ ＊レートを想定の上査定。年2回更新。■【レジデンス】エリア別の賃料単価及び稼働率の推移
（出典） J-REIT公表資料を基に ㈱ティーマックス作成 ◆都心5区の稼働率は95%程度で安定的に稼働している。賃料単価については概ね横這いとなった。 ◆地方5都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡）の稼働率は、95%を超えて良好に推移している。賃料単価についても横這い から微増と堅調である。 注1) 2013年6月30日までのデータ 注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 96.1 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） 都心5区 都心5区の賃料単価 都心5区の稼働率 13,900 97.8 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） 地方5都市 地方5都市の賃料単価 地方5都市の稼働率 7,270◆ワンルームは95%を超える高稼働を維持している。賃料水準は11,000円/坪半ばにて安定的に推移している。 ◆高級賃貸は稼働率・賃料水準共に安定しつつあるが、賃料については2008年前後の水準に比べ3,000円/坪程度低い水準と なっている。
■【レジデンス】タイプ別の賃料単価及び稼働率の推移
（出典） J-REIT公表資料を基に ㈱ティーマックス作成 注1) 2013年6月30日までのデータ 注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 97.2 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） ワンルーム ワンルームの賃料単価 ワンルームの稼働率 11,500 93.9 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） 高級賃貸 高級賃貸の賃料単価 高級賃貸の稼働率 12,900■【オフィス＆レジデンス】賃料単価・稼働率の比較
（出典） J-REIT公表資料を基に ㈱ティーマックス作成 ◆オフィス（全国平均）は、賃料の下落を伴いつつも稼働率は改善している。足元の賃料水準が底打ちを迎える一方、物件レベル での賃料収入については、稼働率改善の一方で賃料下落が一定程度進行することにより、暫く弱含み傾向が続くものと思われ る。 ◆レジデンス（全国平均）の稼働率は09年下期をボトムに上昇し、直近も95％超の水準を保っている。賃料は横這いとなっている。 ◆全国的な市況については、レジデンスが回復期から安定期に移行する中で、オフィスは未だ調整局面にあることが窺える。 注1) 2013年6月30日までのデータ 注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 95.0 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 20,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） オフィス オフィスの賃料単価 オフィスの稼働率 16,400 11,000 96.9 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 20,000 稼働率（％） 賃料（円/坪） 賃貸住宅 賃貸住宅の賃料単価 賃貸住宅の稼働率-11 -10 -21 -16 -20 -20 -21 -14 -12-11 -11 -7 -6 -6 -3 1 3 4 6 8 6 8 9 10 8 4 -5 -9 -16 -25 -32 -29 -24 -21 -16-14 -12 -9 -9 -5 -3-4-2 -1 -2 1 1 4 4 0 50 100 150 200 250 3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 売却件数 取得件数 DI（ポイント） ◆REIT取引件数と貸出態度DIの推移をみると、2005～2007年は、DIが好転する状況下において取引件数が急激に増加し、物件 ＊取得マインドとDIがピークを迎える2007年には、物件取得競争が熾烈を極めるなか、取引件数はむしろ減少することとなった。 ◆2012年よりDIの回復基調が継続しているが、同程度のDI水準である2005～06年頃に比べて取引件数は少なく、物件のマーケ ットへの供給は相対的に絞られている。
■ 不動産流動性 ①
J-REIT不動産取引件数、DI（％）の関係
（出典） 取引件数 ： ㈱ティーマックス DI(%) ： 日銀短観585.6 684.8 0 200 400 600 800 流動性高い・拡大期 流動性低い・回復期 2011.3.11東日本大震災 2007年サブプライム問題 拡大期
■ 不動産流動性 ②不動産流動性指数
◆不動産流動性指数は2007年末～2008 ＊年初頭をピークに急低下、 2009年後半 ＊にかけて最悪期を迎えた。 ◆2011年3月11日の東日本大震災の影 ＊響で一時的に不動産取引が見送られ ＊たことにより、不動産流動性指数は下 ＊落基調となっていた。 ◆2012年からの回復基調は継続しており、 ＊特に直近半年で大きく上昇するなど、市 ＊況は再び拡大期に入っているものと思 ＊われる。 （（出典） ㈱ティーマックス ※不動産市場の流動性を指数化したグ ラフであり、不動産の取引動向等をも とに、㈱ティーマックスが独自に作成 ※基準時点（2003年5月）＝100 ※指数値が高い（低い） ⇒流動性が高い（低い） 出注） 2013年9月までのデータ3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 7.5 0 500 1000 1500 2000 2500 20 10 / 2 20 10 / 3 20 10 / 4 20 10 / 5 20 10 / 6 20 10 / 7 20 10 / 8 20 10 / 9 20 10 /1 0 20 10 /1 1 20 10 /1 2 20 11 / 1 20 11 / 2 20 11 / 3 20 11 / 4 20 11 / 5 20 11 / 6 20 11 / 7 20 11 / 8 20 11 / 9 20 11 /1 0 20 11 /1 1 20 11 /1 2 20 12 / 1 20 12 / 2 20 12 / 3 20 12 / 4 20 12 / 5 20 12 / 6 20 12 / 7 20 12 / 8 20 12 / 9 20 12 /1 0 20 12 /1 1 20 12 /1 2 20 13 / 1 20 13 / 2 20 13 / 3 20 13 / 4 20 13 / 5 20 13 / 6 20 13 / 7 20 13 / 8 20 13 / 9 IC R 東証REI T 指 数 東証REIT オフィス指数 東証REIT 住宅指数 東証REIT 商業・物流等指数
ICR（オフィス） ICR（住宅） ICR（その他）
■ 東証
REIT指数・ICRの推移
◆回復基調にあったREIT指数は、直近半年でも高水準で推移している。 ◆ICRも低水準にて推移しているが、各用途とも似通った変動を示しており、各用途ともキャピタル マーケットによる影響を強く受けている様子が認められる。 （出典） 東証REIT指数 ： 東京証券取引所 ICR ： ㈱ティーマックスによる査定 ※ICR：Implied Cap Rate※ICR=個別物件の期待NOI ÷投資法人のEV ※EV：Enterprise Value
■各用途別・エリア別 鑑定
CAPレートの推移
◆オフィスの利回り推移 各エリアの利回り水準は、リーマン ショック以降、11年上期頃まで、上 昇又は横ばい傾向にて推移してい たが、11年以降は低下局面に移 行した。 直近においてもその傾向は継続し ており、特に東京23区・主要5区に ついて低下幅が大きくなっている。 （出典） J-REIT公表資料を基に ㈱ティーマックス作成 ◆レジデンスの利回り推移 各エリアの利回り水準は、10年上 期をピークに、その後は、全体とし て低下傾向にある。 近時においてはやや過熱感も窺え る状況にあって、より高い利回りを 求めて地方物件の取引も活況を呈 しており、利回り水準は全国的に 低下傾向にある。 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 （％ ） オフィスの利回り推移（J-REIT/地域別) 全国平均 東京23区 主要5区 札幌 仙台 名古屋 大阪 福岡 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 （％） レジデンスの利回り推移（J-REIT/地域別) 全国平均 東京23区 主要5区 札幌 仙台 名古屋 大阪 福岡◆商業施設の利回り推移 近時東京23区・主要5区を中心に 利回りは低下傾向にある。 また、長期空室が続いていた物件 についてもテナントの引き合いが 入るなど、賃貸市場は回復しつつ あり、売買対象となる物件が少な い中で、市況は過熱している。 （出典） J-REIT公表資料を基に ㈱ティーマックス作成 ◆物流施設の利回り推移 テナントの賃貸形式等を背景に、 他の用途に比し、利回りは安定し た推移を辿っていたが、近時利回 りは急低下している。 REITの相次ぐ新規上場や大手不 動産会社の新規参入等により市場 に厚みが増しており、物流投資市 場は新たな局面に入っている。 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 （％） 商業施設の利回り推移（J-REIT/地域別) 全国平均 東京23区 主要5区 札幌 仙台 名古屋 大阪 福岡 5.00 5.50 6.00 （％） 物流施設の利回り推移（J-REIT/地域別) 全国平均 首都圏 京阪神
