改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察

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(1)改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察蔡鵬. Ⅰ 問題の背景と本稿の目的. め，政府と企業が負担してきた従業員への社会保障と福祉負担を減らすことを目的として，. 1 問題の背景. 住宅供給体制の立て直しが図られた．1998 年，. 中国は 1978 年に改革開放を開始して以来，. 政府は従業員に対する「公房」の供給を停止す. 住宅制度改革も進めてきた．この改革の具体的. ると決定し，代わりに「住宅手当」の制度を実. 内容には，住宅供給主体の変更が含まれる．す. 施するようになった．現在公的金融制度とし. なわち改革開放以前の住宅は国有企業が建設. て存在する住宅公積金制度（賃金・給与の 5%. し，各企業の従業員に企業内福祉の一環として. ～12% の強制貯蓄制度）がこれに当てはまる．. 配給されてきた．当時都市住民の多くは何らか. それ以降，住宅取引が急増して，住宅公積金制. の国有企業に雇用されていて，いわばその「社. 度より現在は民間商業銀行の住宅ローンを利用. 宅」（集合住宅）で暮らしていたのである．こ. した住宅の獲得が主流になっている．民間商業. れは中国語で「公房」と称される．ここでは，. 銀行の住宅金融制度は，現在の住宅制度の中の. 家賃が低く設定されていたので，家賃収入は当. 非常に重要な柱へと成長した．このことは次の. 該国有企業が住宅の維持費をまかなうことにす. 疑問を導く．すなわち中・低所得者は民間商業. ら不十分であった．ましてや老朽化への対応は. 銀行による住宅ローンを利用できているのかど. できなかったので，計画経済時代のこうした住. うかという論点である．本稿はこの点を扱う研. 宅供給体制下では，住宅の低質性という問題が. 究である．. 深刻化した．つまり「公房」の各戸面積は小さく，維持管理も不十分でよい質が保たれてこ. 2 既存研究と本稿の目的. なかった．老朽化した「公房」自体が住宅問題. 中国の住宅金融制度に関する既存研究の一つ. の一部を構成していたといえる．他方農村部や. のテーマは，公的住宅金融制度としての住宅公. 国有企業に雇用されていない人々の中の貧困層. 積金制度を分析した業績の一群である．代表的. に向けては，「公房」は供給されていなかった．. 研究は村本孜の 2000 年の論文で（村本 2000），. そのため，計画経済体制下で，都市でも農村で. 住宅公積金制度の概要，目的，運用方法など，. もスラム街が多く存在するに至っていたが，当. 制度自体に焦点が当てられ，詳細に分析されて. 時のスラム街に関する統計データの入手は今後. いる．彼は，住宅公積金管理センターの目的外. の課題である．. 運用の問題，経済成長の著しい沿岸地域の原資. 大衆向けの住宅建設を増やし，住宅の質を高. 不足問題，行政部門と加入者の関係が曖昧で従.

(2) 22. （464）. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. 業員の専門知識不足などのセンター自身の問題. 年代に入って，住宅公積金が導入され，同時に. を，取り上げた．また，融資限度，融資条件の. 政策金融と商業金融が分離されて，公的住宅政. 全国基準を整備すること，住宅価格の高い地域. 策金融の全国的展開が始まった．1998 年には，. 向けの融資を増大させること，国際比較による. 従来住宅供給システムの主力であった企業によ. 融資金利を引き下げること，公正のため「人」. る「公房」の供給を廃止し，「住宅手当」の獲. に対する融資をやめて住宅という「箱」に対す. 得という新しいシステムへの移行が始まった．. る融資を増加させること，などを提案した．全. これに対して，公的住宅政策金融は従来の「公. 体として，地域別に発生する課題が異なってい. 房」の払い下げや家賃引き上げから必要な資金. ることを指摘している．住宅公積金制度の改革. を取得し，「公房」の供給から「住宅手当」へ. について，全国レベルで住宅公積金を資金調整. の住宅改革を促進することを果たした．また，. （融通）できるシステムの構築が必要だと，指. 公的政策金融が相対的に低価格な「経済適用房」. 摘している．他方，中国の郵便貯金がすべて中. （低価格の分譲タイプの公的住宅）の建設と普. 央銀行に預託されているように，住宅公積金を. 及を通じて，個人の住宅購買力向上に貢献した．. 中央銀行に全額預託する方式も提案している．. さらに，中岡深雪は公的住宅金融が住宅需要を. もう一つのテーマは，中国の住宅金融制度を. 満たす資金を充分提供できていないことを指摘. 公的住宅金融制度と私的住宅金融制度に分け. した（中岡 2011）．実際購入された住宅の 3. て，両者を比較分析した業績の一群である．代. 分の 1 強のみが，住宅ローンを利用して支払わ. 表的なのは余劲の 2005 年の論文（余 2005）. れたことになる．日本でその水準にあったのは. で，市場経済システムへの本格的移行が進ん. 1975 年で，中国の住宅金融が公的，民間あわ. だ 1990 年代に展開された商業金融と区別され. せたとしても住宅需要をカバーできていないこ. た公的住宅政策金融の内容と成果を検討してい. とがわかる．. る．80 年代後半から，地方政府住宅基金，企. 以上の研究は，既存の住宅金融制度を実際の. 業住宅基金及び個人住宅基金という 3 つの基金. ニーズに応えられているかどうかという点から. が創設された1）．この基金が住宅金融専門機関，. 評価するという点において，不十分性があると. つまり住宅貯蓄銀行と国有銀行の不動産貸付部. 思われる．中国の住宅金融制度に関する研究の. に集められるため，商業金融規則に基づいて預. 多くが刊行されてから十年以上がたっており，. 金の大部分が住宅以外の事業に融資された．90. 最新の事情を踏まえた検討が必要となっている．. . 1）余によれば，各基金の特徴は次の通りである（余 2005）．地方政府住宅基金：地方財政が従来住宅建設と維持管理，住宅補助に使用した資金，都市建設税，房地産税，及び政府管理の公有住宅の販売収入を資金源とする．企業住宅基金：従来の住宅建設と維持管理，住宅補助に使用した資金，住宅減価償却，大修理資金，企業の公有住宅の販売による資金などが資金源である．個人住宅基金：個人の住宅券の余剰と企業が上記以外に個人の住宅消費に使っていた資金を原資にする．. 本稿の目的は，第 1 に，現在の中国の住宅金融制度を中・低所得者のニーズの観点から評価することと，第 2 に，中国の住宅金融制度の仕組みは具体的には何か，つまり，中国の住民の住宅購入時の実際の融資経路が何かを明らかにすることと，第 3 に中国の住宅金融制度を理解するために，この制度を世界でどのように位置づけることができるかを，考察することである．国際比較によって，中国の住宅金融制度の特徴を明らかにするという作業は，ニーズに応じた効率的な制度を整備する上で重要と思われる．.

(3) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （465）. 23. 3 論文の構成. する実施法案」が国務院から公布された．全国. 以下第Ⅱ節では，中国の住宅制度の形成過程. 的に「公房」の非常に低い価額での個人向け払. を明らかにする．改革開放政策以降，中国の経. い下げが始まって，「公房」家賃の引き上げも. 済制度は計画経済から社会市場経済に移行する. 開始した．第二番目の里程標は 94 年の「都市. と同時に，住宅の供給方法も政府と国有企業か. 住宅制度改革の深化に関する決定」（国務院が. ら低い家賃で提供する形から，市場による供給. 公布）である．これによって新しい住宅制度の. へと少しずつ変化した．その過程で，住宅金融. 政策の枠組みが確立した．供給の面では，高所. 制度が 1994 年以降徐々に形成されて，今は住. 得者向けには市場が「商品住宅」（私的住宅，. 宅公積金制度と商業銀行住宅ローンという公. つまり所有権を認められた住宅）を提供し，中・. 的，私的両方の制度が確立している．. 低所得者向けには「経済適用房」（低価格の分. 第Ⅲ節では，中国の住宅金融制度の世界の中. 譲タイプの公的住宅）を政府が提供する（また，. での位置づけを分析する．特にシンガポールの. 政府がいろいろ優遇条件を不動産企業に提供し. 中央公積金制度と比較して，中国の公的住宅金. て，不動産企業が提供する）．需要の面では，. 融制度がどのように異なるのかという点を分析. 公的金融システム（住宅公積金）と商業住宅ロー. する．また，民間住宅金融制度を論じ，中国に. ンが利用できるようになった．97 年のアジア. おける公的，私的両方の住宅金融制度の特徴を. 金融危機が輸出に大きな痛手を与えて，住宅産. 明らかにする．さらに上海を例として，中国の. 業が内需刺激の策略として選択された．この背. 住宅金融制度を，実際のニーズに応えられてい. 景の下で，三番目の里程標である 98 年の「都. るかどうかという点から評価する．結果として，. 市住宅制度改革の深化・住宅建設の加速に関す. 今の住宅金融制度の下で，中・低所得の大都市. る通知」（国務院が公布）が出された．従業員. の住民が住宅を購入することが難しい．公的住. に「公房」を分配することをやめて，代わりに. 宅金融制度があっても利用できない状態になっ. 従業員の賃金を引き上げるようになった．同時. ている．. に，94 年に出された「経済適用房」の建設と. 結論として，現状の住宅供給制度では，大都. 住宅公積金制度も拡大するようになった．99 年. 市の中・低所得者は住宅を購入することが非常. に建設部が「都市廉租住房管理弁法」を公布，. に難しいといえる．住宅金融制度が実際のニー. 実施した．これによって，都市戸籍をもつ低所. ズに応えられていないが，その原因は中国の住. 得者が「廉租房」（低家賃の賃貸タイプの公的. 宅金融制度の特徴による．こうした特徴を改善. 住宅）を低家賃で借りられるようになった．ま. することで，今の中国の大都市が抱える住宅難. た，2012 年「公共租賃住房管理弁法」が公布. 問題を緩和できる可能性があるという点が，本. され，都市戸籍と関係がない中・低所得者に対. 論文の要点である．. して「公共租賃住房」（低家賃の賃貸タイプの. Ⅱ 中国の住宅制度. 公的住宅）を提供する制度が開始した．ここまでで，階層別住宅供給体系が確立されたといえ. 改革開放以降，中国は漸進的なアプローチを. る．表 1 は日本と中国の住宅制度を比較したも. 採って家賃調整（「公房」家賃の引き上げ），「公. のである．. 房」の払い下げ，住宅公積金制度の設立，民間. ここで強調されるべきは，表 1 は中国政府の. 商業銀行による住宅ローンの整備などを促進し. 理想的な住宅制度の枠組みをまとめた表であっ. ていて，住宅制度も徐々に確立されていった．. て，実際には，今日，中国の住宅供給の大部分. 1988 年，第一番目の里程標としての政府文. は市場に委ねられているということである．例. 書「全国都市住宅制度改革の分期分批進行に関. えば，『全国第 6 次人口普査』（内容は日本の『国.

(4) 24. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. （466）. 表 1 中国と日本の住宅制度比較中国. 供給対象. 分譲. 低所得者中所得者高所得者全国民向けの住宅金融制度. 日本賃貸. 分譲. 賃貸. 経済適用房. 廉租房制度. 公営（‌都道府県営，市町村営）住宅. 経済適用房. 公共租賃住房. 公団住宅公社住宅商品住宅. 公団住宅公社住宅商品住宅. 商品住宅. 商品住宅. 商品住宅. 商品住宅. 住宅公積金制度商業住宅ローン. 住宅金融公庫商業住宅ローン. 注：経済適用房：都市戸籍を有する中・低所得者向けの低価格の分譲タイプの公的住宅廉租房制度：都市戸籍を有する低所得者向けの低家賃の賃貸タイプの公的住宅，あるいは家賃補助制度公共租賃住房：戸籍の有無に関係なく，中・低所得者向けの低家賃の賃貸タイプの公的住宅商品住宅：私的住宅，つまり所有権を認められた住宅出所：筆者作成．. 表 2 住居の種類と住宅の所有関係別家庭戸数戸数（万戸）合計. 構成比（%） 3927.10. 100.00. 廉租房による借家. 56.95. 1.45. 民営の借家. 412.17. 10.50. 自分の建設による持家. 2446.92. 62.31. 新築商品住宅による持家. 445.42. 11.34. 中古住宅による持家. 107.16. 2.73. 経済適用房による持家. 85.69. 2.18. 公房（＊）による持家. 268.30. 6.83. その他. 104.49. 2.66. 出所：‌統計局公式サイトに公布された『全国第 6 次人口普査データ』より．http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/6rp/indexch. htm ＊：‌前述したように，ここの｢公房｣とは，計画経済時代，また，市場経済の初期に建設されて従業員に低い家賃で賃貸された公的住宅である．市場経済時代に入ると，公房は個人に払い下げられた住宅であるので，商品住宅に分類される．. 勢調査』と近い）をみてみよう．これは，2010 年に実施された 10% の家庭つまり 3927 万戸へ. 間主導が主流となっているといえる．. の調査の結果をまとめた報告である．これによ. Ⅲ 中国の住宅金融制度. ると，住居の種類と住宅の所有関係については. 中国の住宅金融制度の内容を理解するために，. 表 2 の通りである．公的分譲タイプの住宅（＝. 国際比較をしておきたい．中国の公的住宅金融. 「経済適用房」）が全住宅の 2.18%，公的賃貸タ. 制度はシンガポールの「中央公積金（Central. イプの住宅（＝「廉租房」）が全住宅の 1.45%. Provident Fund）」と似ているので，シンガポー. しか占めていない状態である．その他は全部「商. ルと比較しながら，中国の公的住宅金融制度と. 品住宅」である．また，住宅金融の面で，個人. しての住宅公積金制度を考察する．次に，中国. 向け住宅ローン貸出の割合は商業銀行の住宅. の民間住宅金融制度を論ずる．以上の分析より，. ローンが最も多く，約 8 割を占めている（第Ⅲ. 中国の住宅金融制度の特徴とくにシンガポール. 節で詳述）．このように，中国の住宅制度は民. との比較から認められる課題（後進性）を明ら.

(5) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （467）. 25. かにする．最後に上海の事例から相対的な後進. ける形である．受けられる住宅ローンの量が預. 性を確認する．村本の研究は，中国の住宅公積. 金残高と関係があって，預金金利と借入金利両. 金制度自体に焦点をあて，詳細に分析している. 方とも低く，加入者たちに住宅ローンを発行す. が（村本 2000），この論文は刊行されて十年. る．代表的なのは，ドイツの住宅貯蓄銀行であ. 以上が経過しており，また，論文の欠陥ではな. る．オーストリアとフランスにも存在している．. いが，国際比較がされていない．中岡の研究は，. ⑷ 市場の住宅ローン：商業銀行などの住宅. 実際に購入された住宅の 3 分の 1 強のみが，住. ローンを貸付ける機構は，顧客の預金を原資と. 宅ローンを利用して支払われ，中国の住宅金融. するか，あるいは証券の発行を通じて住宅ロー. が公的，民間あわせたとしても住宅需要をカ. ンを供与する．これは最も普遍的な住宅融資方. バーできていないことを指摘した．しかし，こ. 式で，多くの国に存在している．融資資金の財. れはマクロ的な後進性であり，本論文ではミク. 源によって，表 3 に整理したように，市場の住. ロ的な後進性，つまり，中・低所得者が住宅金. 宅ローンは二種類に分けられる．第一種は第一. 融システムを利用して住宅購入する時の「難し. 次融資（Primary Market）である．商業銀行. さ」と「利便性」の分析を加えるものである．. などが一般的な預金を原資として，住宅ローンを貸し付ける．第二種は第二次融資（Secondary. 1 中国の住宅金融制度の内容. Market）である．商業銀行などの金融機関が. 一般に住宅金融制度は主に次のように大きく. 住宅ローンを貸し付けて，証券化を通じて融資. 4 つのタイプに分けることができる．. する．第二次融資市場の投資者が長期投資をし. ⑴ 公的住宅金融銀行：公的住宅政策を実現. ているので，住宅ローンの長期性とあい，流動. するために政府が設立する非営利的な住宅金融. 性が高い．住宅ローンの所有権によって，第二. 銀行である．資本金は政府財政からの資金で. 次融資は，抵当銀行方式（欧州方式）と SPV. あって，債券の発行と会員募集などの形によっ. （ Special Purpose Vehicle ） /MBS（ Mortgage. て原資を補充し，融資する．個人あるいは公的. Backed Security）（アメリカ方式）に分けられ. 住宅を供給する不動産会社に低利率のローンを. る．抵当銀行方式は住宅ローンの所有権が抵当. 提供する．その上，住宅ローンの担保などの業. 銀行にある．SPV/MBS 方式は住宅ローンの所. 務もある．代表的なのは，日本の住宅金融公庫，. 有権が抵当銀行を担保する機構すなわち SPV. 韓国の国家住宅基金（NHF），スウェーデンの. にある．. 住宅金融会社（SABA），アメリカの連邦住宅. 余劲によると，中国の住宅金融制度は，公的. ローン銀行（FHLB），及びノルウェー，フィン. 領域が住宅政策金融制度で，私的領域が商業金. ランド，インド，フィリピンの国家銀行である．. 融制度つまり市場の住宅ローンによる制度であ. ⑵ 強制的な住宅貯蓄制度：政府が従業員と. る（余 2005）．公的住宅金融制度としての住. 企業の双方に強制的に賃金の一定比率を貯蓄す. 宅政策金融制度は，地方政府住宅基金，企業住. ることを法律で定め，従業員に住宅資金を積み. 宅基金及び個人住宅基金という三つのレベルの. 立てさせる．従業員は住宅を購入するときなど. 基金から構成される．最後の個人住宅基金は，. に，市場より低い利率で住宅ローンを受けられ. 住宅公積金制度を指している．地方政府住宅基. る．代表的なのは，シンガポールの中央公積金，. 金と企業住宅基金の資金源が計画経済時代の. 中国の住宅公積金とブラジルの勤続年限保障基. 「公房」の払い下げによる資金であるが，1998. 金（FGTS）である．. 年に企業が従業員に「公房」を供給することが. ⑶ 合作住宅貯蓄銀行：複数の住民が貯蓄銀. 禁止されたので，地方政府と企業の住宅基金も. 行に資金を貯蓄して，低利率の住宅ローンを受. 資金源を失ってきたことによって，消滅した．.

(6) 26. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. （468）. 表 3 市場の住宅ローンの融資方式第一次融資（Primary Market）融資方式. 利用されている代表的な国資金源. 第二次融資（Secondary Market）. 普通預金，定期預金を抵当銀行―抵当債券使って融資する．債券を買い戻せず. 債券を買い戻せる. SPV（ Special Purpose V e h i c l e ）―― M B S （ Mortgage Backed Security）融資. イギリス，イタリア，ドイツ，フランス，スぺデンマーク，チリ，メキアメリカ，カナダ，オ多くの発展途上国イン，スウェーデン，東シコストラリア，日本，韓国，欧，中央アジア香港預金. 債券投資者. 債券投資者. 投資者. 抵当銀行. 商業銀行，保険会社. 住宅ローン機構. 商業銀行，住宅ローン抵当銀行組織，保険会社. 信用リスク負担. 住宅ローン機構，ある住宅ローン機構，投資住宅ローン機構，投資 SPV，投資者，政府いは政府，保険会社者者. 利率リスク負担. 借入者. 借入者. 投資者. 投資者. 利率種類. 変動利率，短期固定利長期固定利率，繰り上長期固定利率，繰り上げ長期固定利率，繰り上げ率，繰り上げる返済のげる返済の罰金ありる返済の罰金なしる返済の罰金なし罰金あり. 評価. 融資規模が小さい，流融資規模が大きい，流動性低い，住宅ローン動性高い，住宅ローン機構のリスクが高い機構のリスクが比較的に高い. 融資規模が大きい，流動性高い，住宅ローン機構のリスクが比較的に高い. 融資規模がかなり大きい，流動性高い，住宅ローン機構のリスクが低い. 出所：陳（2009）の表 1 を筆者和訳．. 中岡によれば，現在の中国の住宅金融はシンプルで，公的住宅金融である住宅公積金と，民間. 2 ‌公的住宅金融制度の国際比較―住宅公積金制度の二国間比較. 的住宅金融である住宅貯蓄銀行と商業銀行の住. 第 1 節は中国の住宅金融制度の二本柱を簡単. 宅ローンの 3 種類が存在するのみである．個人. に説明したが，本節は公的住宅金融制度をシン. 向け貸し出しの割合は商業銀行の住宅ローンが. ガポールと比較して詳しい分析を行う．中国の. もっとも多く，次に住宅公積金からの貸し出し. 住宅公積金制度とシンガポールの中央公積金制. である．住宅貯蓄銀行による融資は全体の 1%. 度（Central Provident Fund）は強制性，低利. にも満たない（中岡 2011）．実は住宅貯蓄銀. 率の住宅ローン，拠出の形などいろいろの面で. 行は，天津市の中徳貯蓄銀行しかない．また，. 類似しているが，制度の効果に大きな差が現れ. 今の住宅貯蓄銀行が地方商業銀行になった（村. ている．84% のシンガポール住民は中央公積金. 本 2000）としていることによって，住宅貯蓄. 制度が支えている公的住宅に住んでいる．それ. 銀行は中国の普遍的な住宅金融制度にならない. に対して，前の表 2 に示しているように，中国. と考えられる．. で公的住宅に住んでいる住民は僅か 3.63%（廉. 以上の考察から，中国の住宅金融制度の主柱. 租房と経済適用房合わせて）で，住宅公積金に. は 2 本で，1 つは公的に強制的な住宅貯蓄制度. よる公的住宅がもっと少ない．さらに，住宅ロー. である住宅公積金制度であり，もう一つは表 3. ン貸付に占める割合から見ると，後の表 10 に. に示しているように民間市場の住宅ローンの第. 示しているように，住宅公積金が 20% しか占. 一次融資に属する商業銀行住宅ローンである. めていない．では，似ている制度の下で，何故. と，小括できる．. このように違う結果が出てきたのか．中国の住.

(7) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （469）. 27. 宅公積金制度がシンガポールの中央公積金制度. 銀行の住宅ローン年利を 2 ポイント程度下回る．. に学んだ仕組みであるが，完全に同じというわ. 積立てられた公積金を従業員がどのように使. けではない．シンガポールの制度と比較して，. 用するかについては，従業員本人による使用が. 違いと問題点を見てみよう．. 前提条件であるという原則のもとで，次のよう. まずは，中国の住宅公積金制度の内容を紹介. に規定されている．第 1 に，従業員本人に所有. する．1991 年，上海では全国に先駆けてシン. 権のある住宅を購入，建設，維持修理する場合. ガポールの中央公積金制度（Central Provident. に使用できる．第 2 に，従業員が離職あるいは. Fund）をモデルとした住宅公積金制度が導入. 退職する時には全額引き出すことができる．第. され，労働者に対する住宅供給政策の重点が現. 3 に，従業員が在職期間中に怪我とか病気で働. 物の供給から住宅購入のための資金補助という. けなくなる場合，または会社との労働関係を中. 形へ移行した．この重点の移動はさらに進み，. 止した場合にもその全額を引き出すことができ. 1994 年「国務院城鎮住宅制度改革を深化する決. る．第 4 に，従業員本人が海外に移住した場合. 定」より，住宅公積金制度はやがて全国に広がっ. にも引き出すことが可能である．第 5 に，住宅. た．1999 年国務院は「住宅公積金管理条例」を. 購入時に，住宅公積金抵当融資を申請すること. 発布して，全国レベルで住宅公積金制度が正式. ができる．第 6 に，家賃が家庭収入の規定され. に発足した．. た比率を超えるとき，公積金を引き出すことが. ⑴ 住宅公積金制度の内容. できる．. 住宅公積金の設立目的は，新たな都市住宅制. 中国の住宅公積金制度は直轄市，そして省と. 度の確立，安定的な住宅資金源の確保にあり，. 自治区の人民政府所在市，及び区を設けている. 住宅資金の流通，政策性抵当貸付制度の確立，. 市もしくは地区，州，盟に「住宅公積金管理委. 住宅分配方法の転換，従業員住宅保有の自己解. 員会」が設けられ，同委員会が公積金の管理機. 決能力の向上とされる．住宅公積金は政府機構，. 構である．業務を担うのは定められた地域の. 国有企業，郷鎮企業，外資企業，民間企業及び. 「公積金管理センター」で，センターは当地人. 他の企業と従業員が従業員自身の公積金口座に. 民政府の直属機関の，非営利目的の事業単位で. 強制的，長期的に積み立てていく住宅融資資金. ある．各地の公積金管理センターが行ってい. であり，従業員が所有する．雇用主と従業員が. る業務は，加入者の公積金口座の管理，加入者. 同額的に前年度従業員の平均月収の 5%～12% の. への融資と返済の管理作業である．公積金セン. 金額を拠出する（積み立てる）．地域によって，. ターは，収集した公積金を自ら運用するのでは. この割合が大きく違っていって，一部の地域で. なく，商業銀行に預託する．預託先は，従来国. は最高で賃金の約 20% に達する（広州市）．従. 営商業銀行の建設銀行のみであったが，次第. 業員は自分自身の住宅の購入，新築または改築. に他の国営商業銀行 3 行にも拡大された．セン. 時に，住宅公積金管理センターに住宅公積金ロー. ターは，加入者の積み立て状況を管理している. ンを申し込んで利用する．住宅公積金制度は個. と考えられ，運用は商業銀行に業務委託を行っ. 人が住宅問題を解決するため設立された強制的. ている．住宅公積金センターは公的住宅の建設. な制度であるので，一定の公共性がある．ゆえ. と融資に公積金の運用益を利用できる．. に，このローンの利用者に対しては，商業住宅. ⑵ ‌中国の住宅公積金制度とシンガポールの中. ローンより金利等が優遇されている．融資利率. 央公積金制度の比較. は中国人民銀行（中国の中央銀行）が提出して. 図 1 は中国の住宅金融制度，図 2 はシンガポー. 国務院が批准して設定されるのである．上海で. ルの住宅金融制度である．. は 4.5%（2014 年現在，5 年以上）であり，商業. シンガポールの中央公積金制度を簡単に紹介.

(8) 公積金を引き出す公積金を拠出する指導. 地方政府 28. （470）. 投資. 政策決定. 住宅委員会. 住宅公積金センター. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）ローン委託. 投資. 公的住宅. 公積金を引き出す. 不動産会社. 商業銀行. 公積金を拠出する. 地方政府中・低所得. 指導. 住宅委員会住宅ローン. 投資投資. 公的住宅. 政策決定. ローン. 不動産会社. 住宅ローン. 住宅公積金センター高所得者. 委託. 商業銀行商品住宅住宅ローン. 中・低所得. 高所得者. 住宅ローン. 商品住宅出所：筆者作成．. 図 1 中国の住宅金融制度. 政府債券を買う. 郵便貯金. 中央公積金局. 政府予算. ローン. ローン. 建屋発展局郵便貯金. 政府債券を買う. 政府. 投資. ローン組屋（公的住宅）. 中央公積金局商業銀行. 低利率住宅ローン予算ローン. 建屋発展局中・低所得家庭. 高所得家庭商業銀行. 投資低利率住宅ローン. 組屋（公的住宅）出所：筆者作成．. 市場利率住宅ローン. 中・低所得家庭図 2 シンガポールの住宅金融制度. 商品住宅市場利率住宅ローン高所得家庭. 商品住宅.

(9) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （471）. 29. する．シンガポールの中央公積金制度は 1955. 定のこと（別途細則で定められた）からの支出. 年に設立され，政府一般会計予算から独立した. に使える．. 強制的国民貯蓄計画である．つまり企業と従業. シンガポールの中央公積金制度は中国の住宅. 員が賃金の一定比率を個人の公積金口座に積み. 公積金制度と違って，住宅だけでなく，教育，. 立てる．中央公積金局が中央公積金を一元管理. 医療，年金などの領域にも運用されている．で. している．65 年にシンガポールが独立した後，. は，住宅金融の面で，シンガポールと中国の住. 政府が中央公積金制度を経済社会発展の重点的. 宅公積金制度との相違点は何か．. な戦略と見て，その用途も当初の年金から，持. 第 1 に，シンガポールの中央公積金は中国の. 家，医療，教育に広げて，今は中央公積金局が. 住宅公積金より住宅建設に多く投資してきた．. 承認する投資にも使えるようになった．中央公. 1964 年からシンガポールは住宅問題の解決に. 積金制度の特徴は次の 3 点に整理できる．第 1. 注力していた結果，現在 95% のシンガポール. に，管理と運営の分離である．中央公積金局. 人は家を持っている．そのうち 84% のシンガ. が公積金の集金，決算，使用と口座の管理など. ポール人は政府の組屋（公的住宅）に住んでい. の業務を行っている．収集した資金の一部は準. る．中央公積金が政府の建設債を買う形で，組. 備金にされ，大部分は政府の専門機構すなわち. 屋の集中的で大規模な建設に安定的で低利率の. シンガポール投資管理会社（GIC）に委ねられ. 住宅資金を提供した．実は中央公積金の預金残. て投資される．GIC がこの資金を国内の住宅と. 高の 90% が，GIC が発行した政府債券に投資. インフラ建設，及び国外資産に投資して，中. された．GIC が収集した資金の 60% を建屋発. 央公積金局に 6% 前後の利子と元金を返済する. 展局（HDB）に貸し付ける．この建屋発展局. （2011 年）．もし，GIC の投資が失敗した場合，. が政府の公的住宅すなわち組屋を建設する機構. 政府財政から不足分を補うことになる．第 2 に，. である（図 2）．中国の住宅公積金も公的住宅. 中央公積金局は政府の労工部に属しているが，. に投資できるが，政府の住宅債券の購入は行わ. 業務が政府から独立して，企業のように経営. ず，直接各地域の住宅公積金管理センターが公. されている．理事会が最高の意思決定機関で，. 有住宅プログラムに投資する（図 1）．しかし，. 社長責任制（ General-Manager Responsibility. この投資額が少ない．例えば，2013 年の上海. system）で運営している．理事会は政府代表，. 公積金センターのデータによれば，2013 年の 1. 企業代表，従業員代表，学者などから構成さ. 年間に新規に積み立てられた住宅公積金の総額. れ，公積金の使用計画を審査し，支出状況を監. は 1.07 兆円であるが，公的住宅建設向けの貸. 督する．中央公積金局は会員制を採っており，. 付額は 821.33 億円で，総額の 7.68% にすぎな. 全国の会社の従業員と永住居住権がある住民が. い．. 会員である．第 3 に，公積金口座は 3 種類に分. 第 2 に，シンガポールの中央公積金が「預貸. 別される．1955 年の「中央公積金法」によっ. 分離，高預低貸」であることに対して，中国の. て，退職前に中央公積金局の会員が拠出する公. 住宅公積金制度が正反対の「預貸一体，低預高. 積金が賃金の 20% になって，企業が 15% にな. 貸」だという点である．シンガポールの中央公. る．公積金口座は 3 種類ある：一つ目が普通口. 積金局の業務は集金，決算，使用と口座の管理. 座で，賃金の 24% を占めていて，政府の組屋（公. であるが，直接会員に住宅ローンを貸付できな. 的住宅）の購入と，批准された投資及び保険と. い．中・低所得者が組屋を買うときに，建屋発. 教育支出に使うことができる．二つ目が保健口. 展局から低利率の住宅ローンを借りる．高所得. 座で，賃金の 7% に当たり，医療に使える．最. 者は組屋を買えなくて，市場利率で商業銀行か. 後は特別口座で，賃金の 4% を占め，年金と特. ら住宅ローンを借りて，商品住宅を買うことに.

(10) 30. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. （472）. 表 4 シンガポールと中国の住宅ローンの利鞘と公積金投資収益率の比較シンガポール中央公積金預金金利住宅ローン金利利鞘公積金の投資収益率. 中国市場. 住宅公積金. 市場. 2.5%. 2.5%. 3.1%（1 年以上）. 3.5%（一年物定期預金金利）. 2.6%. 2.7（20 年以下）～ 2.9%（20 年以上）. 4.9%（5 年以上）. 7.05%（5 年以上）. 0.1%. 0.2～0.4%. 1.08%. 3.55%. 6%. 3.8%（2008 年）. 出所：筆者作成注：データは中国の公積金投資収益率除いて，全て 2011 年の数値である．. なる（図 2）．中国の住宅公積金センターは資. への貯蓄による収益，公的住宅の建設の貸付に. 金運用の業務を商業銀行に委託するが，加入者. よる収益，また住宅委員会から批准される国債. に対する住宅ローンの貸付審査はセンターが実. への投資からの収益の 4 種類から構成されてい. 施している（図 1）．他方，シンガポールの中. る．その中で，加入者への住宅ローンによる収. 央公積金には「高預低貸」の特徴がある．つま. 益が他より圧倒的に多い．図 3 は上海市の 11. り加入者は中央公積金局から市場レベルの預金. 年から 13 年にかけての，住宅公積金の各業務. 利率を享受し，建屋発展局から市場住宅ロー. による収益比率である．. ンより安い利率で住宅ローンを得ることがで. 第 3 に，シンガポールの中央公積金制度は全. きる．2014 年現在，公積金の預金金利が 2.5%. 国統一的に管理されており，住宅金融としての. （シンガポールの四大銀行の一年物定期預金金. 効能性が中国の住宅公積金制度より大きい．シ. 利の平均値），加入者が建屋局から享受する組. ンガポールは国民の住宅問題の解決に対して，. 屋ローンの利率は 2.6% である．これに対して，. 三つの手法から取り組んだ．一つ目は住宅供給. 中国の住宅公積金制度は相対的に「低預高貸」. の面である．住宅の主体は政府が価格指定，財. である．中国の住宅公積金の金利は，期間 1 年. 政補助などの形で提供する公的住宅（＝組屋）. 未満とすると，普通預金金利が適用され，1 年. である．二つ目は消費能力である，つまり住宅. 以上は 3 ヶ月物預金金利が適用される．加入者. を買うとき，頭金を支払う財力である．中央公. が利用する低利率の住宅ローンの金利は民間よ. 積金の高い拠出率によって，会員（加入者）の. り 2% 安くて，5 年以下で 4.45%，5 年以上で. 貯蓄が形成される．シンガポールでは一般的. 4.9% である（2011 年）．その利鞘（加入者の住. に，頭金が住宅価格の 20% である．中・低所. 宅公積金への預金金利と積立受取金利の差）は. 得者が公的住宅（＝組屋）を買うことができる. 約 1.8% である．シンガポールは同数値が 0.1%. が，住宅価格 20% の頭金は彼らにとっても高. しかない（表 4）．中国公積金の投資収益率も. い．中央公積金制度で，会員が公積金を引き出. 比較的に低い．全国規模の数値は少なく，最近. して住宅の頭金に利用できる．そのように，約. の数値については，建設部が発表した「2008. 3 年の公積金を貯蓄した会員は頭金を支払える. 年住宅公積金管理状況通達」という政府文書し. ようになる．三番目は支払い能力である，つま. かない．同文書によると，2008 年の全国住宅. り，申請できる住宅ローンの金額である．前. 公積金の収益率は 3.8% である．住宅公積金の. 述したように，中央公積金局が収集した資金. 収益は加入者への住宅ローンによる収益，銀行. の一部が準備金にされ，大部分が政府の専業機.

(11) 出所：筆者作成．注：データは中国の公積金投資収益率除いて，全て 2011 年の数値である．改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （473）. 31. 出所：‌ 上海市公積金センターの公式サイトに公開された『上海市住宅公積金運行分析報告（2013 年度）』による．出所：上海市公積金センターの公式サイトに公開された『上海市住宅公積金 http://www.shgjj.com/html/zyxw/65861.html. 運行分析報告（2013 年度）』による．http://www.shgjj.com/html/zyxw/65861.html 図 3 2011 年―2013 年上海住宅公積金各業務による収益が総収益に占める比率. 図3. 2011 年－2013 年上海住宅公積金各業務による収益が総収益に占める比率. 構すなわちシンガポール投資管理会社（GIC）. 生じているのである（村本 2000）．表 5 は 2013. の債券に投資されている．GIC は専業的な投. 年時点での中国のいくつかの都市での住宅公積. 資を通じて，5～6% の収益率がある．それか. 金使用率を示している．建設部規定によって，. ら，GIC は 60% の資金を建屋局に貸し付けて，. 住宅公積金使用率＝（引出した金額＋また返済. 中・低収入家庭に低金利の住宅ローンを提供す. していない個人貸付額＋国債に投資する残高） /. る（返済期間は 5～20 年）．シンガポールは以. 拠出した総金額である．この表から，東部と東. 上の三つの手法について全国的に統一的な管理. 南部沿海地域の住宅公積金の使用率がほかの地. をして，国民の住宅問題を解決するようになっ. 域より高いことが分かる．廈門（アモイ）市の. た．これに対して，中国の住宅公積金は各地域. 同数値は 100% 以上に達していて，超過部分は. で業務を行っているので，住宅取得向けの強制. 地方財政によって補填されている．現在，廈門. 貯蓄を統合運用するシステムがない．各地域の. 市で住宅公積金による住宅ローンを申請すると，. 住宅公積金管理委員会は住宅公積金使用率の警. 約 2 ヶ月待たなければならない．相対的に，内. 戒線を規定している．住宅公積金の使用率が警. 陸地域の住宅公積金の使用率が低い．例えば，. 戒線を超えると，資金不足の危険性が高い，住. 石炭の産地として有名な大同市は 23.5% しかな. 宅公積金センターは公積金による貸付を制限さ. い．表 5 の都市は比較的大きい都市であるが，. せる．常に，警戒線が 75%～80% である．直. 小都市の住宅公積金管理センターの担当者は金. 轄市のような大都市では，公積金の使用率が警. 融専門知識を十分もっていない．このため融資. 戒線を突破することにより，借入困難な世帯が. 審査能力の不足から融資に消極的な場合もある. 多くなっている．反対に，「閑置資金」（公積金. と思われる．また，内陸都市の人口が大都市よ. 残高が多い状況を指す言葉）を抱えるセンター. り少ない，住宅需要が低いことが，住宅公積金. も多く，国全体で見れば，資金のミスマッチが. 使用率の偏在現象の一因である．.

(12) 32. （474）. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. 表 5 2013 年中国 13 都市住宅公積金の使用率. 都市. 地理位置. （単位：%）住宅公積金の使用率. 廈門. 福建省に属する，東南部沿海地域. 常州. 江蘇省に属する，東部沿海地域. 101.0 98.5. 青島. 山東省に属する，東部沿海地域. 97.1. 上海. 直轄市，東部沿海地域. 94.3. 広州. 広東省に属する，東南部沿海地域. 93.2. 鄭州. 河南省に属する，北部内陸地域. 80.1. 西安. 陝西省に属する，北部内陸地域. 70.6. 綿陽. 四川省に属する，中西部内陸地域. 67.0. 昆明. 雲南省に属する，西南部内陸地域. 66.3. 宜春. 江西省に属する，中部内陸地域. 61.0. 拉薩. チベット自治区に属する，西部内陸地域. 56.0. 菏澤. 山東省に属する，東部内陸地域. 43.2. 大同. 山西省に属する，北部内陸地域. 23.5. 出所：各都市の住宅公積金管理センターの公式サイトからのデータを整理した．. 第 4 に，シンガポールの中央公積金制度の社. 度を比較することで，中国の制度の改善課題が. 会保障性格が，中国の住宅公積金制度より強い. 確認された2）．. ことである．図 2 が示しているように，シンガポールの中・低所得者が住宅を買うとき，建屋. 3 民間的住宅金融市場. 局に公的住宅（＝組屋）を申請できて，中央公. 以上で中国公的住宅金融制度を説明した．本. 積金局から公積金を引き出して，同時に建屋局. 節では，中国住宅金融制度のもう一つの柱であ. から低利率の住宅ローンも享受できる．高所得. る民間的住宅金融制度を分析する．アメリカ，. 者が住宅を購入するとき，組屋を申請できない. 日本などの先進国と違って，中国では表 3 が. し，建屋局から低利率の住宅ローンももらえな. 示しているような第二次融資市場（Secondary. い．公積金だけを使って，市場の住宅ローンを. Mortgage Market）がない．前述したように，. 使わなければならない．これに対して，中国の. 中国の民間的住宅金融制度は単に市場の住宅. 住宅公積金制度は所得の区別なく，誰でも住宅. ローンの第一次融資に属する商業銀行住宅ロー. 購入時に低金利の住宅公積金ローンを利用でき. ンである（表 3）．商業銀行による住宅ローン. る．さらに，シンガポールでは中央公積金を住. が全住宅ローンの 8 割を占めており，現在中国. 宅購入の際の頭金にも使える．中国の住宅公積金も理論的には頭金にも使えるが，実際に多様な条件があるため，使えない．高所得者は比較的容易に頭金を個人的に準備し支払うことができるので，彼らは公積金を利用して低利率住宅ローンを利用する可能性が中・低所得者より高いのである．以上，中国とシンガポールの公的住宅金融制. . 2）なおシンガポールの制度にも改善課題があり，中国と比較してすべての点において優れているわけではない．例えば中央公積金の用途が多すぎで，年金，持ち家，教育，医療どちらでも使える．持ち家制度により加入者が貯蓄の大半を住宅購入費用に充てることになり，退職後の充分な金銭的余裕がない（日本政策投資銀行 2004）．こうした問題点については別の機会に詳しく検討したい．.

(13) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （475）. 33. 表 6 中国建設銀行個人向け住宅ローン貸付額と不良債権額（2004 年―2013 年）. （単位：億元）. 住宅ローン貸付額. 貸付に占める割合（%）. 住宅ローン不良債権額. 不良債権の割合（%）. 2004. 3,094. 13.89. 34. 2005. 3,482. 14.16. 46. 1.1 1.3. 2006. 4,280. 14.90. N.A.. N.A.. 2007. 5,279. 16.13. 42. 0.8. 2008. 6,031. 15.90. 49. 0.82. 2009. 8,525. 17.69. 36. 0.42. 2010. 10,911. 19.25. 30. 0.27. 2011. 13,174. 20.28. 26. 0.2. 2012. 15,287. 20.35. 28. 0.18. 2013. 18,802. 21.89. 32. 0.17. 出所：‌ 『中国建設銀行 2005 年度報告』P51，『中国建設銀行 2007 年度報告』P31，『中国建設銀行 2009 年度報告』P40，『中国建設銀行 2011 年度報告』P33，『中国建設銀行 2013 年度報告』P34 より作成．. の住宅金融の主流となっている．四大国有銀行. の調査によると，住宅ローンの返済の平均額は. （中国工商銀行，中国銀行，中国建設銀行，お. 住宅購入者の所得の 35% を占めている．また，. よび中国農業銀行）が商業住宅ローンの 9 割以. 35% の住宅購入者は繰上げ返済をしている3）．. 上を占めている．全ての商業銀行は中国の中央. 中国の銀行には，リスクの大小に応じて融資. 銀行すなわち中国人民銀行の監督を受け，銀行. 金利が異なるという制度がないが，賃金，職務. 総裁が銀行の運営状況と業績を国務院に直接報. などによって，借入者を五つのリスクレベルに. 告する．商業住宅ローンの中で，中国工商銀行. 分類して管理する．銀行は借入者の返済行為を. と中国建設銀行は一番市場シェアが高く，両銀. 見て，リスクレベルを調整する．住宅ローンを. 行で 70% を占めている．また，住宅公積金セ. 提供する銀行の本店も支店あるいは子会社の業. ンターは中国建設銀行に業務を委託している．. 務を見て監督する．支店の不良債権率が 1～3%. 他の国有銀行，地方銀行，私的銀行と半私的銀. であるとき，本店から支店に早期警告が発出さ. 行もあるが，商業住宅ローンのシェアは低い．. れる．同比率が 3～5% であるとき，本店は支. 一般的に，商業住宅ローンは変動金利で，全. 店の業務に介入する．5% 以上の不良債権率が. 国一律である．住宅ローンの限度額は住宅価格. あるとき，支店の住宅ローンを貸出す資格は取. の 80% で，最大返済期間年数は 30 年であるが，. り消される．実際に，中国の商業銀行の不良債. 大多数の住宅ローンは 10～15 年である．中国. 権率は低い．表 6 は建設銀行の個人向けの貸付. 人民銀行が住宅ローンの融資金利を設定する．. 状況とその不良債権率である．個人向けの住宅. 中国の商業住宅ローンの利用者は融資金利に敏. ローンの貸付額は毎年増えていて，銀行におい. 感なので，一旦中国人民銀行が住宅融資金利を. て主要業務の 1 つに成長したことがわかる．個. 引き上げると，多数の人は繰上げ返済をするこ. 人向け住宅ローンの不良債権率は低下しつつあ. とになる．その原因の一つは，中国で投資する選択肢が少ないことである．例えば，低い預金利率は，人々の貯蓄に対して負のインセンティブ効果を持っている．2006 年の中国人民銀行. . 3）中国人民銀行ウェブサイトの本情報源の URL は，次の通り：http://www.pbc.gov.cn/publish/ chubanwu/555/1085/10852/10852_.html.

(14) 34. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. （476）. 表 7 政府による住宅金融市場への介入背景 1998 年～2003 年：住宅市場促進策. 政策. 結果. 1997 年アジア金融危機以住宅ローンの金利を五回にわたって引き下住宅投資と住宅取引が急上昇し降，中国政府は不動産市げ，不動産企業へのローンの貸付条件を緩た．多数の主要都市の住宅価格場の発展を経済への刺激め，先行販売を許す．は 25% 以上に上昇した．と認識した．. 住宅価格の高騰によって，不動産開発用地の供給を減少させ，不動産不動産バブルが生じ，住会社の自己資本比率を 20% から 35% に引 2004 年～2008 年 9 民は住宅を買えなくなる．きあげた．頭金と住宅ローンの金利と外国月：住宅市場抑制策人の住宅取引税を引き上げた．70% 以上の住宅の面積について 90 平米以下とするという規制を開始した．. 住宅価格がずっと上昇していたが，08 年 8 月より月ごとの住宅販売価格上昇率（中古含む）は全国的に下がり始めた．. 2008 年に発生したリー 08 年 9 月以降の 4 ヶ月で 5 回利率を引き 2008 年 9 月～2009 マンショクによって，世下げた．年：住宅市場促進策界的金融危機で中国経済も成長が鈍化するようになった．. 09 年第 2 四半期以降，住宅販売価格指数の上昇率（対前月比）が上がり始め，10 年第 1 四半期にその時点で史上最高の 14% に達した．（＊）. 2009 年からの住宅価格の頭金の比率を上げて，4 月から 2 軒目購入上昇．の場合，頭金は 50% 以上，金利も基準金利の 1.1 倍以上と定めた．価格高騰してい 2010 年～今：住宅市場抑制策る地域においては，三軒目以上購入する者と当該地域に戸籍のない者に対する住宅ローンの供与が禁止された．. 10 年 6 月，70 の主要都市のうち， 28 の都市で住宅価格が前月より低くなった．14 年 7 月時点で， 70 の主要都市のうち，64 都市で住宅価格が前月より下落した．. 出所：筆者作成．＊：‌中国統計局のウェブサイトの本情報源の URL は，以下の通り：http://data.stats.gov.cn/normalpg?src=/lastestpub/quickSearch/ m/mjg01.html&h=800. る．これは住宅価格が上昇していることで，借. める割合を以下の表 8 に示した．住宅公積金と. 入者が返済不履行に陥っても，担保として取得. 商業銀行の住宅ローン貸付額はいずれも大幅に. した住宅を売却して不良債権処理に当てること. 拡大していたことがわかる．国民の住宅金融に. ができるからである．. 対するニーズが徐々に増えてきたことがわか. 国有商業銀行による住宅ローンのシェアが大. る．また，商業銀行が改革開放後ずっと中国住. きく，また政府が国有銀行の経営に関与しやす. 宅金融の主流であるが，住宅公積金による住宅. いので，中国の住宅市場は政府からの影響を比. ローン貸付の割合は年々高くなってきた．. 較的受けやすい．中国政府は住宅市場の安定と金融機構の安全を重視している．2008 年末世. 4 中国の住宅金融制度の特徴と効果. 界的金融危機が生じて，世界の不動産市場に大. 以上の国際比較分析により，中国の官民の住. きい衝撃を与えた．しかし，中国の住宅市場で. 宅金融制度の特徴が得られた．. は他の国と相反するように，危機後も住宅価格. 第 1 に，中国の公的住宅金融制度は強制的な. が急上昇した．これは中国政府の住宅金融市場. 住宅貯蓄制度であるが，住宅供給機能と社会保. への介入と深い関係がある．表 7 は近年政府に. 障の性格の面で弱い．公的住宅建設への投資が. よる住宅金融市場への介入政策を示している．. 少ないし，公積金を利用して低利率住宅ローン. 民間の商業銀行の融資金利が住宅公積金より. を利用する高所得者の割合が，中・低所得者の. 約 2% 高いが，中国での住宅金融は民間住宅金. その割合よりも多い．. 融を主としている．現在の住宅ローン貸付に占. 第 2 に，住宅公積金制度は「預貸一体，低預.

(15) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. （477）. 35. 表 8 住宅ローン貸付に占める割合住宅公積金による住宅ローン住宅ローン貸付額（億元）. 商業銀行住宅ローン比率. 住宅ローン貸付額（億元）. 比率. 2012. N.A.. N.A.. 81000. N.A.. 2011. N.A.. N.A.. 71366. N.A.. 2010. 14917. 20%. 58118. 80% N.A.. 2009. N.A.. N.A.. 44118. 2008. 6094. 17%. 29829. 83%. 2007. 5074. 16%. 27034. 84%. 2006. 3805. 14%. 22500. 86%. 2005. 2834. 13%. 18400. 87%. 2004. 2230. 12%. 15922. 88%. 出所：秦（2013，公平的な住宅金融制度の発展に関する思考）の表 2 を筆者和訳．. 高貸」の特徴がある．資金運用収益率が低い，. で，約 125 万元が必要である．住宅積立金を使. その収益は加入者への住宅ローン貸出に非常に. えば，ルール上ローンの最高限度額は 60 万元. 依存している．. であるので，頭金は 65 万元になってしまうが，. 第 3 に，中国の住宅公積金は地域毎に業務を. これは家計年収の約 5.39 倍である．平均的家. 行っていて，地域による資金のミスマッチがあ. 庭がその年収の半分を貯めて，約 11 年後によ. るため，非効率が生じている．. うやく頭金を支払えるのである．つまり，一般. 第 4 に，中国の住宅金融制度の主流は民間的. の家庭は，住宅公積金を使っても住宅購入費を. 住宅金融であるが，住宅金融産品（＝商品）は. 支払えないのである．. 単純に市場の住宅ローンの第一次融資に属する. そこで，一般的な家庭は組合せローンを使う．. 商業銀行住宅ローンしかない．その融資規模は. 組合せローンとは，住宅積立金と商業ローンを. 小さいし，信用リスクも分散しにくい（表 3 参. 一緒に使う方法である．頭金は最低 30% であ. 照）．また，住宅市場の安定と金融機構の安全. るので，上記の計算例に当てはめると，37.5 万. を確保するため，政府の関与が頻繁である．. 元になる．住宅公積金のローンは 60 万元，商. では，こういう制度を利用して，大都市の. 業ローンは 27.5 万元となる．4.7%（住宅公積. 中・低所得の住民が住宅を買うときの状況を考. 金）と 7%（商業銀行）の利子より，30 年（最. 察してみよう．上海市を例として取り上げる．. 高年数）のローンの返済計画は，毎月約 4,941. 平均家計所得を例として考察しよう．2012 年. 元，毎年約 59,292 元となる．この場合，37.5 万. 時点の上海の年平均家計所得は 120,564 元であ. の頭金はこの家計の年間所得の 3.13 倍である．. る．上海の平均住宅の面積についてのデータは. その後の所得が不変とすると，1 年あたりのロー. ないが，北京大学中国社会科学調査センターが. ン返済の負担は，1 年の家計所得の 49.18% すな. 発表した『中国民生発展報告 2012』によると，. わち約半分を占める．. 2010 年の中国の住宅一戸あたり平均面積（床. 以上の検討によって，現行の住宅金融制度の. 面積）は 116.4m2 である．しかし，中国政府は. 下では，中・低所得の大都市住民の住宅購入は. 90m 以下の住宅を提唱している．政府が推薦. 難しいことがわかる．公的住宅金融制度があっ. する 90m2 の住宅を購入する場合，同年の上海. ても利用できない状態になっている．これに対. 市の住宅平均価格は 13,870 元/m2 であったの. して，高所得の家庭は，頭金の支払い能力と住. 2.

(16) 36. （478）. 横浜国際社会科学研究第 19 巻第 6 号（2015 年 2 月）. 宅ローンの返済能力が高いため，住宅公積金を. 国の住宅金融制度の特徴を明らかにすること，. 比較的利用しやすい．このように，中国住宅金. 及びその特徴こそ中国の住宅金融制度が実際の. 融制度の不公平が生じている．. ニーズに応えられていない一因と評価できるこ. 実際に，この結果は前述したような中国の住. と，という点にあると考えている．. 宅金融制度の弱い社会保障的性格，非効率性と. 以上より，以下の結論が得られる．. 金融産品の単一化（つまり住宅金融商品が単純. 第 1 に，中国の住宅金融制度は官民 2 本の柱. に市場の住宅ローンの第一次融資に属する商業. からなり，公的制度についてはシンガポールの. 銀行住宅ローンしかなく，第二次融資市場が形. ような強制的な住宅貯蓄制度を採用しており，. 成されていないこと）の特徴とつながってい. 民間の制度については住宅ローンの第一次融資. る．制度改善を通じて，中国の住宅金融制度が. である．. 中・低所得者の居住向上に貢献することを期. 第 2 に，中国の住宅公積金制度はシンガポー. 待することができる．シンガポールの経験か. ルから学んだ制度であるが，シンガポールより. ら，住宅公積金による住宅ローン貸付の割合を. 効用性が低い．原因は幾つかある．⑴ 中国の. 高め，住宅公積金の投資収益率を引き上げるこ. 住宅公積金制度は，住宅建設あるいは住宅の直. とを，住宅金融制度改革の方向性として学ぶこ. 接供給への貢献について，シンガポールより小. とができる．住宅公積金の残高を利用して公的. さい．⑵「預貸一体，低預高貸」という特徴が. 住宅の建設に多めに投資することが中国に望ま. あって，収益率は低いが，公積金制度にとって. れる．民間の金融制度については，住宅購入時. の利鞘が非常に大きい．⑶ 各地域で独立して. の融資方式を多様化することと，投資の選択肢. 業務を行っていて，統合運用するシステムがな. を作ることが考えられる．なお第二次融資市場. いため，資金の地域間のミスマッチが生じてい. （Secondary Market）を育てるべきか否かにつ. る．⑷ シンガポールの中央公積金制度の社会. いては，慎重な検討が必要であると思われる．. 保障的性格は中国の住宅公積金制度のそれより. それが破たんしたのがリーマンショック，サブ. 大きい．. プライム問題（2008 年）だったので，政府が. 第 3 に，民間の住宅金融制度は政府による関. よく監督する下での第二次融資市場を想定する. 与の影響が大きい．住宅ローン商品が単一で，. など，考慮にいれるべきリスクが数多くある．. 融資規模が小さいし，信用リスクも分散しにく. Ⅴ 結びにかえて. い．第 4 に，商業銀行が改革開放後ずっと中国住. 本論文は，まず中国の住宅制度の形成過程を. 宅金融の主流であったが，住宅公積金による住. 明らかにした．次に，中国の住宅金融制度の. 宅ローン貸付の割合は年々高くなってきた．. 世界の中での位置づけを分析して，中国におけ. 第 5 に，中国の住宅金融制度の利便性（利用し. る公的，私的両方の住宅金融制度の特徴を明ら. やすさ）は，大都市の中・低所得家庭にとって，. かにした．さらに，上海を例として，中国の住. 低い状況である．. 宅金融制度を実際のニーズに応えられているか. 中国の大都市の中・低所得者は住宅を購入す. どうかという点から評価した．結果として，今. ることが非常に難しく，住宅金融制度が実際の. の住宅金融制度の下で，中・低所得の大都市の. ニーズに応えられていない．その一因は中国の. 住民が住宅を購入することは難しいといえる．. 住宅金融制度の弱い社会保障的性格，非効率性. 公的住宅金融制度があっても利用できない状態. と金融産品の単一化の特徴ではないだろうか．. が認められる．余，中岡，村本らの既存研究に. 住宅金融制度そのものの改善を通じて，中国大. 対する本研究の新規性は，国際比較によって中. 都市の住宅難問題を緩和できる可能性がある．.

(17) 改革開放以降現代中国の住宅金融制度に関する実証的一考察（蔡鵬）. 公的住宅金融制度で，シンガポールの経験から住宅公積金による住宅ローン貸付の割合を高めることと住宅公積金の投資収益率の引き上げを重視すること，または住宅公積金の残高を活用して公的住宅の建設に多めに投資することが必要である点などが教訓として得られる．民間の金融制度については，住宅購入時の融資方式の多様化と投資の選択肢を作ることが考えられる．中国の金融制度を保障住宅の融資にどのように位置づけるのか，また住宅金融制度の主流を公的な機構にすべきか民間的な機構にすべきかなどの問題については，今後の研究課題としたい．. 参考文献（日本語）小島麗逸・幡谷則子『発展途上国の都市政策と社会資本建設』アジア経済出版会，1996 年．今井健一「中国住宅制度改革の現状と課題」『海外社会保障研究』第 132 号，2000 年，pp. 85─ 95．村本孜「公的住宅金融システムの一考察─中国の住宅公積金制度─」『成城大学経済研究』 2002 年 11 号，2002 年，pp.167─188．余劲「中国都市住宅政策金融の展開とその成果」『現代中国研究』16 号，2005 年，pp. 61─73．閻和平「中国における住居保障制度と住宅政策の展開」『大阪商業大学論集』第 151・152 合弁号，2008 年，pp. 205─216．任大川「中国の住宅価格と政府政策」『国際金融』 1214 号，2010 年，pp. 48─53．中岡深雪「中国における住宅金融の機能と発展の方向性」『ロシア・ユーラシアの経済と社会』 2011 年 12 月号，2011 年，pp. 23─37．中岡深雪「中国に於ける住宅金融制度の展開」『基盤教育センター紀要』第 9 号，2011 年，pp. 81─94．（中国語）中国建設銀行『中国建設銀行年度報告』，2005 年～2013 年．. （479）. 37. 中国人民銀行『中国人民银行文告』第 219 号，2006 年．陳傑・胡金星「住宅金融体制の国際比較研究および中国への示唆」『建築経済』第 323 号， 2009 年，pp. 103─105．陳傑「中国住宅公積金制度の歴史，挑戦と展望」『中国不動産金融』2009 年第 7 号，2009 年，pp. 28─32．住宅と城郷建設部『国外住宅─金融研究匯編』中国都市出版社，2009 年．上海統計局『上海市第 6 次人口普査』，2011 年．楊明秋『国際住宅金融制度分析』上海財経大学出版社，2011 年．朱啟文「シンガポール中央公積金制度と中国住宅公積金制度の比較と示唆」『中国不動産金融』 2011 年第 4 号，2011 年，pp. 41─44．秦敦輝「公平的な住宅金融制度の発展に関する思考」『華北金融』2013 年第 8 号，2013 年，pp. 76─78．上海統計局『上海統計年鑑』，2013 年．北京大学中国社会科学調査センター『中国民生発展報告 2012 』北京大学出版社，2013 年．孟艷『わが国住宅金融の体系再構築と政策改善』経済科学出版社，2013 年．張橋曇『わが国住宅金融制度を改善する研究』西南財経大学出版社，2013 年．上海市公積金センター『上海市住宅公積金運行分析報告（2013 年度）』，2014 年．（英語） Scapens, Robert, Yang, ChunLei, “Chinese Public Finance Framework: A Critical Analysis,” Manchester Business School working paper, No. 535, 2008, pp. 2─39. Mark Stephens, Locating “Chinese Urban Housing Policy in an International Context, ” , 2010, pp. 2965─2982. Urban Studies, 47（14）主要参考ウェブサイト上海市統計局 http://www.stats-sh.gov.cn 上海市公積金センター http://www.shgjj.com 中国建設銀行 http://www.ccb.com 中国人民銀行 http://www.pbc.gov.cn 中国統計局 http://data.stats.gov.cn ［サイホウ横浜国立大学大学院国際社会科学研究科博士課程後期］.

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