福岡市住宅都市局
都市計画部都市計画課
戸建住環境形成地区
福 岡 市 FUKUOKA CITY多様な世代が住み続けられる
快適で住みやすい住環境づくりのルールについて
(平成２４年１月５日都市計画決定)
「「戸建住環境形成地区
戸建住環境形成地区(特別用途地区
特別用途地区)」
)」
「戸建住環境形成地区
戸建住環境形成地区(特別用途地区
特別用途地区)」
)」
第一種低層住居専用地域（従前は建ぺい率４０％・容積率６０％）において、
建ぺい率・容積率の緩和と
「戸建住環境形成地区」
（特別用途地区）
の指定を組
み合わせることで、これまでの良好な住環境は守りつつ、高齢化社会等への
対応（ゆとりある居住空間の確保、２世帯住宅・バリアフリー住宅化など）を
行い、
郊外の低層住宅地の地域コミュニティの維持・活性化を図ります。
（ H20住宅・土地統計調査） ◆建築時期別住宅数 （建築統計年報） ◆着工住宅の戸当たり床面積の推移 （住宅・土地統計調査） 13.1% 11.4% 13.4% 14.2% 16.0% 15.2% 11.3% 12.5% 14.4% 16.0% 13.5% 14.3% 10% 13% 15% 18% 20% Ｈ７ Ｈ１２ Ｈ１７ 24.8% 36.5% 23.2% 22.0% 23.5% 16.2% 19.3% 13.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 住宅全体 木造住宅(防火木造を含む) 築10年以下 築10年超～20年以下 築20年超30年以下 築30年超 戸建住宅地 市街化調整区域 !鉄道 市街化区域 戸建住宅地：H17国勢調査より算出。 住宅が100戸以上、かつ 戸建住宅の割合が80％以 上の公称町を抽出。 ◆年少人口率の推移 （０～１４歳） ◆高齢人口率の推移 （６５歳以上） ◆人口増減率 （H7を１とした場合） ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 15.2% 11.0% 13.2% 21.3% 28.3% 23.7% 13.8% 25.7% 18.9% 10.7% 12.9% 14.8% 8% 14% 19% 25% 30% Ｈ７ Ｈ１２ Ｈ１７ 1.00 1.09 1.04 1.10 1.05 0.93 0.97 0.95 0.98 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 Ｈ７ Ｈ１２ Ｈ１７ （国勢調査年） 全市 市街化区域 市街化調整区域 戸建住宅地 ! ! ※平成22年までは国勢調査結果による。 ◆福岡市の人口推移と人口構造の変化 18.8 16.0 14.3 13.6 13.3 13.2 13.0 12.6 11.8 72.0 72.9 72.4 71.0 69.1 65.7 63.5 62.5 61.9 9.2 11.1 13.3 15.4 17.6 21.1 23.4 24.8 26.3 11.0 60.7 28.3 10.5 58.5 31.0 1,237 1,285 1,341 1,464 1,401 1,604 1,606 1,601 1,525 1,568 1,592 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 平成37年 平成42年 平成47年 平成52年 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 （千人） 高齢者人口率（％） 生産年齢人口率（％） 年少人口率（％） 人口推計（千人） 人口（千人） （％） (1990年) (1995年) （2000年） （2005年） （2010年） (2015年） （2020年） （2025年） （2030年） （2030年） （2030年） 2035年ピーク （2012年 福岡市の将来人口予測） 人口構成 （２０１２年３月福岡市総務企画局推計） 郊外の戸建住宅地の人口減少・少子高齢化の進展は全市平均を上回っており、２世帯住宅・バリアフリー 住宅化など高齢者への対応や、地域コミュニティの維持・活性化に向けた取り組みが求められています。 住宅一戸当たりの床面積が拡大しており、 ゆとりある居住空間の確保が求められてい ます。 S55年以前（築30年超）の木造住宅の割合は 約37％と高く、今後、建替え等のニーズが 生じてくると考えられます。
（S52）
111.9㎡ → （H21）
128.1㎡
少子高齢化の進展
居住空間の拡大
老朽化住宅への対応
◆バリアフリー住宅率の推移 全国平均に比べ、本市のバリアフリー住宅 率は低い状況にあります。H１５ 福岡市 30.4% 全国 42.0%
H２０ 福岡市 44.8% 全国 51.7%
バリアフリー住宅率
見直しの背景
「建築物の用途と規模」
「用途と規模にあわせた制限
、
（敷地面積の最低限度、
外壁後退距離の限度）
」
をまとめると、
以下の表のとおりとなります。
※１・・ 敷地が角地等の場合、建ぺい率の緩和が適用されます。 ※2・・ 「165㎡未満の敷地」で、都市計画決定日前から敷地面積が「165㎡未満の敷地」であることが確認できるものは、 「165㎡以上の敷地」として取り扱います。 ※3・・ 都市計画決定日前に建築されたものの増築は、増築部分のみ外壁後退距離1.5ｍ以上を確保すれば、 建ぺい率50％以下となります。 40%以下 40%以下 50%以下 40%以下 60%以下 80%以下 80%以下 60%以下 165㎡以上※2 1 2 3 建築物の用途と規模 用 途 （１）戸建住宅 兼用住宅 ２世帯住宅 （２）その他上記以外 【３戸以上の共同住宅、 老人ホーム、診療所など】 規 模 敷地面積の 最低限度 建ぺい率※1 容積率 用途と規模にあわせた制限 1m以上 1m以上 1.5m以上※3 1m以上 外壁後退 距離の限度見直しにより期待される効果
「戸建住環境形成地区」における建て方のルール
ダイニング リビング リビング 主寝室 主寝室 洋室 洋室 ダイニング リビング 主寝室 洋室 洋室 導入前 建築面積77.4㎡ 建ぺい率38.7％ 導入後 建築面積90.4㎡ 建ぺい率45.2％ 【1F】 【1F】 【2F【2F】2F】 建ぺい率41.8％ 容積率76.3％ 建築面積100.4㎡ 延床面積183.3㎡活用例②
・・・ゆとりある２世帯住宅を新築する場合（敷地面積約２４０㎡）
１階に高齢者向けの生活ス ペースが確保できます。 外部に直接出入りできる よう、バリアフリーの玄 関を確保すると、介護サ ービス等の利用が行いや すくなります。活用例①
・・・１階に高齢者向けの部屋を増築する場合（敷地面積約２００㎡）
【導入前】 【導入前】 【導入前】 【導入後】【導入後】【導入後】 リビング リビング ダイニング ダイニング キッチン キッチン 和室 和室 和室 和室 玄関 玄関 リビング ダイニング キッチン 和室 和室 玄関 リビング リビング ダイニング ダイニング キッチン キッチン 和室 和室 リビング ダイニング キッチン 和室 ダ ダ 2階は子世帯の住宅で親子 ４人で暮らすには十分な居 室が確保できます。多様な住宅ニーズ
（ゆとりある居住空間の確保、
２世帯住宅、
廊下やトイレが広いバリアフリー
住宅など）
への対応がしやすくなります。
さまざまな世代の方々が住み続けることができるまちとして、
これまでに形成されてきた低層住宅
地をより有効なものとするだけでなく、
ゆとりある居住空間を持つ住宅の増加や老朽住宅の建て替
え、
さらには、
地域コミュニティの維持・活性化につながることが期待されます。
ダイニング 主寝室 主寝室 玄関 和室和室 玄関 ダイニング 主寝室 玄関 和室 玄関 親世帯・子世帯で 独立した玄関・キ ッチン・トイレ・ 浴室を確保できま す。 1階は親世帯のゆと り あ る 住 宅 と す る ことができます。 親世帯の住宅 子世帯の住宅 親世帯と子世帯が内部で 行き来できます。建物の外壁又は柱の面から敷地境界線までの距離
西新
別府
別府
雑餉隈
雑餉隈
大橋
福岡空港
天神
博多
天神
博多
六本松
六本松
姪浜
箱崎
箱崎
和白
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため に定める地域です。用途地域の種類と市街地のイメージ
用途地域の種類
（12種類）
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合
（例） 建築面積 80㎡ ＝ 建築面積 80㎡ 敷地面積 200㎡ 建ぺい率 40％●
●
建築物の延べ面積
（各階の床面積の合計）
の敷地面積に対する割合
（例） 敷地面積 200㎡ 2階 80㎡ 1階 80㎡ ＝ 各階の床面積の合計160㎡ 敷地面積 200㎡ 容積率 80％●
外壁の後退距離 敷地境界線 青字は、「戸建住環境形成地区」を含む町名を示しています。 用途地域の種型と名称 住居 専用地域 住居地域 市街地のイメージ 戸建住宅を中心とした 低層住宅地 戸建住宅と共同住宅が 立地する中高層住宅地 住宅や店舗、事務所などが 立地する市街地 店舗や事務所などを中心とした 複合市街地 工場、倉庫、住宅、店舗、事務所 などが立地する市街地 大規模な工場などを 中心とした工業地 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 工業地域 商業地域 工業専用地域戸建住環境形成地区（特別用途地区）
第一種低層住居専用地域 （従来より建ぺい率50% ・容積率80%の地域） 市街化区域 市街化調整区域 鉄道 福岡外環状道路 敷地面積 200㎡戸建住環境形成地区 指定箇所
■
第一種低層住居専用地域とは？
住居系 （7種類） 商業系 （2種類） 工業系 （3種類）■
建ぺい率とは？
■
容積率とは？
■
外壁後退距離とは？
横浜
周船寺・泉
大字飯氏・
大字千里
生の松原・
上山門
今宿東
拾六町・
拾六町団地
西片江
梅林・野芥・
大字西油山・
大字重留・重留・
東入部
橋本・壱岐団地・
野方・戸切
樋井川
東油山
野多目・老司・屋形原・
鶴田・大字桧原・桧原・
大平寺・大字柏原・柏原
脇山・早良・大字内野・
内野・大字西
西戸崎・大岳
大字立花寺・浦田・
大字下月隈・月隈・
東月隈
大字香椎・香椎・香椎台・
香椎駅東・みどりが丘・
名子・青葉
大字浜男・下原
松香台・唐原
高美台・和白東
美和台新町
美和台・和白丘・和白
大字奈多・雁の巣・
奈多・塩浜・三苫
第一種低層住居専用地域のうち、従前に建ぺい率４０％・ 容積率６０％を指定していた地域です。Q
&
A
戸建住環境形成地区について
用途地域を補完し、地区特性に応じたきめ細かな土地利用の実現を図る「特別用 途地区」のひとつです。 「戸建住環境形成地区」は、戸建住宅を主体とした良好な住環境の形成を図ること を目的とし、「福岡市戸建住環境形成地区特別用途地区建築条例」で、建築物の用 途・規模に応じた敷地面積の最低限度、外壁後退距離の限度を定めています。 戸建住環境形成地区とは何ですか？Ｑ
Ａ
今回の見直しは、ゆとりある居住空間の確保、２世帯住宅・バリアフリー住宅化など、高齢化社会等 への対応を図ることを目的としています。このため、戸建住宅、兼用住宅、住戸数が２以下の共同住 宅または長屋住宅の場合に、一定条件のもと、上限が建ぺい率50％または容積率80％まで使用可 能となります。 どのような建物が建ぺい率40％または容積率60％を超えて建築できるのですか？Ｑ
Ａ
建ぺい率４０％または容積率６０％を超えることができる建築物について
※兼用住宅とは・・事務所や店舗等を兼ねる住宅（戸建住宅、長屋住宅）で、非住宅部分の床面積が、延床面積の １／２未満かつ50㎡以下のものをいいます。なお、兼用住宅において建ぺい率40％または容積率60％を超 えて建築できるのは住宅部分の住戸数が２以下の場合に限ります。建築物の用途の変更について
Ｑ
Ａ
戸建住宅を建ぺい率40％または容積率60％を超えて建築した後、診療所やデイサービス施設等に用途 変更することはできますか？ そのままの敷地で用途変更を行う場合、診療所等は、建ぺい率40％・容積率60％以下というルールに適 合しないことになるため、違反建築物となります。（新たな建物用途に対して、今回の建築条例の内容に適 合する必要があります。（手続きが不要な用途変更の場合も同様です。）） 建築確認申請と別に特別な手続きは必要ありません。ただし、都市計画決定日前から敷地面積165㎡未満 の土地で建ぺい率40％または容積率60％を超えて建築する場合には、建築確認申請時に「既存敷地等 調書」の提出が必要です。Ａ
Ｑ
何か特別な手続きが必要ですか？手続き等について
Ａ
Ｑ
戸建住環境形成地区が決定されたのはいつですか？ 特別用途地区の都市計画決定告示日（特別用途地区建築条例の施行日）は平成２４年１月５日です。1.5m 建ぺい率と容積率について加重平均で計算を行い、戸建住環境形成地区内の敷地相当分が、建ぺい率40％ または容積率60％を超える場合には、敷地全体について、戸建住環境形成地区の建て方のルール（建物の用 途、建ぺい率・容積率に応じた敷地面積の最低限度・外壁後退距離の限度）に適合する必要があります。 （ 40%×50m2+60％×200m2 ）/（50m2+200m2）＝56％（当該敷地の限度） 56％を超える場合、敷地全体の面積が165m2以上かつ 建物全体の外壁後退距離が1.5ｍ以上必要 （ 60%×50m2+200%×200m2）/（50m2+200m2）＝172%（当該敷地の限度） 172%を超える場合、敷地全体の面積が165㎡以上必要 50ｍ2 200ｍ2 戸建住宅 第一種低層住居専用地域 戸建住環境形成地区 第一種住居地域 建ぺい率60％/容積率200％ ◆建ぺい率 ◆容積率
敷地が戸建住環境形成地区の内外にわたる場合について
Ｑ
Ａ
敷地が戸建住環境形成地区とそれ以外の地域にまたがっている場合、敷地面積や外壁後退距離の条件は どのようになりますか？ 都市計画決定日以降における相続、売買等による権利の主体のみの変更は、土地の利用に影響ありません ので、都市計画決定日前から敷地面積が165m2 未満の土地であることの確認ができれば、建ぺい率40％ （外壁後退距離1.5m以上確保する場合は建ぺい率50％）以下・容積率８０％以下となります。 建ぺい率40％（外壁後退距離1.5m以上確保する場合は建ぺい率50％）以下、容積率80％以下となります。 ただし、都市計画決定日以降に、新たに165m2 未満の土地に分割した場合は建ぺい率40％・容積率60％ 以下となります。165m
2135m
2160m
2 建ぺい率40％・容積率60％以下、外壁後退1.0m以上300m
2160m
2敷地分割
敷地形状
そのまま
Ｑ
Ａ
都市計画決定日前から敷地面積165m2未満の土地をこれから購入する場合の建ぺい率・容積率はど うなりますか？ 都市計画決定日前から敷地面積が165m2未満の土地の建ぺい率・容積率はどうなりますか？Ｑ
Ａ
敷地面積の最低限度について
建ぺい率40％・容積率80%以下、外壁後退1.0m以上 または 建ぺい率50%・容積率80%以下、外壁後退1.5m以上 建ぺい率40％・容積率80%以下、外壁後退1.0m以上 または 建ぺい率50%・容積率80%以下、外壁後退1.5m以上 当該敷地の加重平均による建ぺい率が56% を超える場合は、戸建住環境形成地区外の 部分も、全周にわたって、外壁後退距離 1.5m以上を確保する必要があります。 建ぺい率および容積率の計算例 都市計画決定日 平成２４年１月５日1.5m 1.0m 1.5m 建ぺい率50％ 外壁後退 1.5m以上 増 築 の場合 既存建物 1.0m 建 ぺ い 率 容 積 率 40％以下 60％以下 建 ぺ い 率 容 積 率 50％以下 80％以下 福 岡 市 FUKUOKA CITY ※戸建住宅等とは、戸建住宅、兼用住宅、住戸数が２以下 である共同住宅・長屋住宅をいいます。 ※都市計画決定日前から「165㎡未満」であること が確認できる敷地は、「165m2 以上」として取り 扱いますので、「はい」に進んでください。 ※都市計画決定日前に建築されたものの増築におい て、増築部分の外壁後退距離を1.5ｍ以上確保する 場合は、「はい」に進んでください。
