ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
札幌：概況
札 幌 市
北海道の中西部に位置する道庁所在地、政令指定都市
北海道の政治・経済・文化の中心都市で、観光都市
厚別区 清田区 手稲区不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：1,902,203人 → 2014年：1,938,203人 (+1.9%) さっぽろ統計情報 2) 世 帯 数 2009年870,242世帯 → 2014年：923,955世帯 (+6.2%) さっぽろ統計情報 3) 総 面 積 1,121.1k㎡ さっぽろ統計情報 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：20.3% → 2010年：20.5% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 札幌駅・大通駅・すすきの駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業(30%)、卸売・小売業(19%)、製造業(3%) ※製造業は食料品等の生活関連型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：18,165 → 2007年：16,323 (-12.3%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：12,048 → 2007年：10,772 (-10.6%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：2,070,305㎡ → 2007年：2,115,655㎡ (+2.2%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：18,091 → 2013年：16,688 (-7.8%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：48.1% (全国平均62.1%) → 2010年：48.4% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：67 (レジデンス：50、オフィス：12、商業施設：4、その他：1) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 北海道」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げの影響による振れを伴いつつも、基調的には緩やかに回復している 項 目 商業地 投資需要が高まり、商業地価は上昇傾向 住宅地 首都圏等からの収益レジデンスの需要高 住宅地価は概ね上昇 一戸建 成約件数は概ね平均的 価格は横ばい マンション 新築は需要が供給に勝り、価格上昇の様相 中古市場は横ばいに推移 賃 貸 空室率は減少、賃料は底値域で概ね横ばい 今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目 売 買 取引事例はなく、期待利回りも変化なし 賃 貸 賃料・空室状況に大きな変化なし 土地 居住用 不動産 オフィスビル レジデンスＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
土地
<商業地>
投資需要が高まり、商業地価は上昇傾向
【駅前通】 地下歩行空間と接続している利便性の高いオフィスビル は高稼働を維持しており、収益性が安定している。新築ビ ルの空室の消化は進まないものの既存ビルの稼働は改善 傾向にある。 今後、大型オフィスビルの再開発等の動きが見られ、オフィ ス街としての集積が高まっていくことが見込まれ、地価動向 はやや上昇傾向にある。 【大通公園】 オフィス賃料は概ね横ばい、稼働率も安定的となっている ことから、投資対象としての安全性が見直されつつある。投 資の需要は強くなっているものの、まだ具体的な動きとなっ ていない。周辺地区での取引動向は活発化しており、その 波及を受けて地価動向はやや上昇している。<住宅地>
首都圏等からの収益レジデンスの需要高
住宅地価は概ね上昇
・住宅地価はやや上昇傾向で推移している。 中央区の宮の森地区は住宅地として人気が高く、供給も減 少しつつあることから、限られた中古マンションや中古住宅 などの供給に対する引合いが依然として強い。 ・マンション賃料・稼働率は横ばい。首都圏の不動産取引 の過熱感から、利回りの高い札幌市に対する引き合いがみ られる。法人のみならず個人投資家も購入を検討しているこ とから、投資物件の取引価格は上昇傾向が見られる。札幌：土地
■札幌市 商業地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■札幌市 住宅地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■札幌市 商業地(地価公示)の平均価格の推移 資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」 単位：万円／坪 -1.1% 1.6% 1.4% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均) -1.2% 1.2% 0.5% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 53 55 65 77 71 65 61 59 55 58ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
成約件数は概ね平均的 価格は横ばい
(図表1参照) ・成約件数は660件。前期（2013年下期）より約12％減少し た。ただし、前期は過去と比較しても成約件数が突出して 多かったこともあり、比較対象とはなり難い。現に、前年同 期（2013年上期）比は約13％増であり、それ以前も500件～ 600件間で推移している。そのため、成約件数は平均的、 あるいはやや多い位の水準であるといえる。 ・平均成約価格は1,652万円だった。前期は1,654万円と変 わらず、ここ5年間のトレンドとしては概ね横ばいである。<マンション市況>
新築は需要が供給に勝り、価格上昇の様相
中古市場は横ばいに推移
●新築マンション ・札幌市内の分譲マンションの発売・成約戸数は直近で減 少。宮の森地区等においては、中古市場は堅調に推移し ており、新築分譲マンションの供給不足が懸念される。 ・分譲戸数総数は多くはなかったが、地元法人の話では、 消費税増税に伴う駆込み需要は相応なものだったという。 来る2015年の増税時にも同様の効果があることを想定し、 用地取得を進めているデベロッパーもいるとの事である。 ●中古マンション (図表2参照) ・成約件数は1,230件。前期、前年同期と、大きな差はな い。2012年以降、半期1,100件～1,200件程で推移してお り、件数は横ばいであるといえる。 ・平均価格は1,412万円。平均坪単価は55万円であり、 2013年上期・下期と同数値である。札幌：居住用不動産
【図表2】札幌市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 2,000 10 20 30 40 50 60 70 件・万円 万円/坪 成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸) 平均成約価格(右軸) 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 2,000 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 万円 件 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸) 【図表1】札幌市 戸建 成約状況 ※新築を含む
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オフィスビル
<賃貸市況>
空室率は減少 賃料は底値域で概ね横ばい
今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照) ・貸床面積7,840坪「札幌三井ＪＰビルディング」が供給され る。集約・統廃合等の移転需要を促すことが期待される。 ・2010年の11.50％をピークに低下傾向にある空室率は、 10％を割った2012年以降、ゆるやかに低下し続けている。 2014年6月時点での平均空室率は8.49％となった。 ・札幌市では質の高い労働力が確保しやすいこと、行政 による補助金など誘致インセンティブが高いこと、また近年 ワンフロア面積の広い大型ビルが供給され、業務やコスト の効率が図りやすいことから、しばらくは札幌への進出意 欲は続きそうである。 ●賃料動向 (図表2・3参照) ・平均募集賃料は、『駅前通・大通公園』地区にて若干減 少したものの、各地域で大きな変化はない。 ・リーマンショック後の新規供給が限定的であったため、テ ナント誘致のための値下げ競争も見られず、足元でも安 定的に横ばい状況が続いていた。札幌：オフィス
【図表2】札幌市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】札幌市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
3,000 5,000 7,000 9,000 11,000 13,000 15,000 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 円／坪 平均募集賃料(右軸) 空室率(左軸) -10,000 -7,500 -5,000 -2,500 0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 【図表3】札幌ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料(円/坪)※ 前期比 札幌ビジネス地区 8.49% -0.19% 8,189 0.42% 駅前通・大通公園地区 8.87% -0.10% 10,516 -0.20% 北口 空室率 賃料 ■札幌主要ビジネス地区のオフィス動向
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オフィスビル
<売買市況>
取引事例はなく、期待利回りも変化なし
テナント稼働が安定しているため、現オーナーが廉価で投 資用不動産を売却する理由がない。そのため、一定の購 入需要はあるものの、所有者とバイヤーの価格目線が折 合うことが少なく、積極的な取引が行われていない状況が 続いている。 投資用不動産の売買は、専ら5,000万円～1億円の規模が 多く、購入者は個人投資家がメインであるという。 ●需給状況 (図表4参照) ・横ばいの状況が続いていた期待利回りは2014年に入り 若干低下した。2010年以降、ＮＯＩ 7.0％のままであった が、2014年4月時点では6.7％となった。 前期（2013年下期）同様、表立ったオフィスビルの取引は 見受けられなかったため、今後の期待利回りも概ね横ばい で推移する可能性がある。 ●取引の状況 ・今期、札幌市内でのオフィスの取引は見られなかった。札幌：オフィスビル
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 駅前通りＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
賃料・空室状況に大きな変化なし
●需給・空室状況 宮の森地区など住宅地として人気のある地域では、賃貸 物件が断続的に供給されている。 既存の高額物件に関しては稼働率の低下などから賃料 の下方修正がみられるが、全体的な賃料水準を押し下 げるほど強くはなく、概ね募集賃料水準で成約している。 ●賃料動向 (図表1参照) ・ファミリータイプの平均賃料は89,024円、平均面積は 69.79㎡。平均賃料は、前期（2013年下期）より4％上昇し ているが、前年同期（2013年上期）より4％減少。 ・シングルタイプの平均賃料は40,397円であった。2013 年は上期下期ともに42,000円台後半で推移していたが、 今期はやや減少している。<売買市況>
投資意欲が引き続き強く、都心部等の優良物
件は価格が上昇し、利回りは低下傾向
●需給状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 ワンルーム・ファミリーともに2010年をピークに減少傾向 にあり、今期はワンルームでＮＯＩ 6.9％、ファミリータイプ でＮＯＩ 7.0％であった。 ・売買成約は、前期も今期も札幌駅の南側の方が事例が 多い。取引はほぼ中央区に集中している。札幌：レジデンス
【図表1】札幌市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 円 円／坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸) 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 円 円／坪 60 65 70 75 80 ㎡ 平均面積 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 8.0% 8.5%ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<売買市況>
●取引の状況 (図表3,4参照) ＲＥＩＴが購入した物件は、いずれもＮＯＩ 5％後半から6％の取引である。価格帯は全て10億円台であった。 売買物件のいずれも2000年以降竣工の物件であり、築古の取引事例はみられなかった。札幌：レジデンス
【図表3】当事業本部の主なレジデンス仲介事例(2014年1月～6月) NO. 取引年月 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 1棟/ 区分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年1月 中央区北4条西 さっぽろ駅歩10分 1,834 1棟 2007 350 6.9% 8.6% 国内ファンド 不動産業者 2 2014年3月 中央区南7条西 豊水すすき駅歩4分 2,477 1棟 2003 400 8.0% 9.9% 外資ファンド 一般事業法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を20％と想定し表面利回りから推算 【図表4】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 R1 2014年2月 レジディア南一条イースト 中央区南1条東6 バスセンター前駅歩2分 4,871 2008 1,062 5.9% 合同会社ＲＩＳＩＮＧ2 アドバンス・レジデンス投資法人 R2 2014年4月 スカイヒルズN11 北区北11条西2 北12条駅歩3分 8,567 2001 1,570 6.0% ホエール 特定目的会社 日本リート投資法 人 R3 2014年5月 グランカーサ裏参道 中央区南1条西21 西18丁目駅歩4分 5,573 2006 1,510 5.8% 国内の特定目的会社 日本賃貸住宅投資法人 1 2 R1 R2 R3ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
札幌：店舗・物流施設等
札幌駅 大通駅 ↓至すすきの駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 ●大丸 ●東急 ●三越 ●丸井今井 パルコ● ●エスタ
その他のアセット
<店舗・商業施設>
テナント需要は立地により二極化
賃料水準は横ばい
投資市場に動きはなし
●賃貸市況 (図表1参照) 【駅前通】 大型ビルの建設や再開発などが行われ、店舗の移転需要 が強まっている。1階の路面店では空室が減少しているが、 店舗賃料は上昇するには至っていない。一方、地下歩行 空間に直結する地階店舗では、集客力の上昇に伴って賃 料を上昇改定する動きがみられる。 【大通公園】 1階の路面店の空き店舗が少なくなってきているが賃料水 準は横ばいである。上層階の店舗賃料は下落圧力が強く、 成約賃料は下がりつつある。立地により二極化の傾向がみ られ、立地条件に劣るビルでは空室を抱えているものも多 い。そのため、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 ●売買市況 (図表2参照) ・横ばい状態だった投資家の期待利回りは、今期5年ぶりに 低下した。都心型高級専門店は近年ＮＯＩ 7.0％で推移し ていたが、2014年はＮＯＩ 6.6％になった。郊外型はＮＯＩ 8.0％の状態が続いていたが、今期はＮＯＩ 7.5％になった。 ・今期、市内で商業施設等の取引は見られなかった。 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ←地下歩行空間 さっぽろ駅 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0% 都心型高級専門店 郊外型 札幌三井ＪＰ ビルディング● ●Ｈ＆Ｍ<倉庫・物流施設>
需給のひっ迫が続くも、新規供給の動きあり
●賃貸市況 (図表3参照) 【図表3】札幌市 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗) ※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料(坪単価) 駅前通 2～４万円 大通(大通駅近辺) 1～2万円 時計台通・狸小路等 1万円台中盤
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マーケット・トピックス
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.市内の ホテル取得 ジャパン・ホテル・リート
ジャパン・ホテル・リート投資法人は2014年6月、「ベスト ウェスタンホテル札幌中島公園」を取得することを決めた。 物件は2010年竣工、繁華街のすすきのへは徒歩10分。 同投資法人にとって、このホテルは北海道で唯一の運 用資産となる。 <売買の概要> ベストウェスタンホテル札幌中島公園 価格：67億9,700万円 所在：北海道札幌市中央区南8条西3-10-10 交通：札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅 徒歩2分 敷地面積：2,515．22㎡ 延床面積14,992．49㎡ 構造・階層：ＲＣ造地上16階地下1階2.ホテルとマンションを売却 価値開発
価値開発は2014年3月、スーパーホテル札幌・すすき の、賃貸マンションのTEADA（ティーダ）南6条など4棟を 売却した。譲渡先は全て合同会社ＦＪ。 スーパーホテル札幌・すすきのとTEADA南6条は背中合 わせに建っており、いずれも価値開発の子会社が売却し た。譲渡益は2棟合わせて4,000万円。 価値開発は他に、札幌市豊平区にあるTEADA豊平1条 とTEADA豊平4条を売却した。譲渡益は各々500万円。札幌：マーケット・トピックス
名称 所在 延床 （㎡） 竣工 2① スーパーホテル 札幌・すすきの 中央区南6条西2 3,438 2008 2② TEADA南6条と 駐車場 中央区南6条西2 5,218 2008 2③ TEADA豊平1条 豊平区豊平1条3 3,958 2008 2④ TEADA豊平4条 豊平区豊平4条1 3,556 2008 1 ２①② ２③ ２④ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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