第186回定期講演会講演録「平成27年版土地白書について」

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第回定期講演会講演録日時平成年月日（火）

会場日本消防会館

「平成年版土地白書について」

国土交通省土地・建設産業局企画課長（併）政策統括官付百崎賢之

皆さま、こんにちは。国土交通省土地・建設産業局の企画課長をしております百崎と申します。

本日は『土地白書について』ということでお時間をいただきまして誠にありがとうございます。これから順次、平成年版の土地白書についてご説明申し上げますので、どうかお聞き取りいただければありがたいと思っております。よろしくお願い致します。

まず、土地白書ということですけれども、土地基本法第条に基づき、毎年国会に提出しているものということは毎度おなじみかと思いますけれども、そういうことで本年版の白書を月日に閣議決定させていただいておりますので、その点につきましてご説明を申し上げるという次第でございます。

平成年版土地白書構成

毎年、このところの土地白書は一般的な土地に関する動向とともにテーマを二つほど設定させていただいて、それについて詳しくご説明するというような構成でやらせていただいておりますけれども、今年のテーマは、一つが『人口減少社会に対応した土地利用』、もう一つが『自然災害の発生の可能性を踏まえた土地利用』ということで、実を言いますと、このところどちらかというと、不動産市場をどういうふうに活性化するとか、割合、

都市的といいますか、不動産というところにある程度着目した題材を選んできた傾向が土地白書もあったのですけれども、今回は、若干、地方回帰といいましょうか、こういうタイトルを選ばしていただいたということです。

一つ目は、これはもう言うまでもございませんけれども、「地方創生」の動きを受けて、人口減少

社会に対応した土地利用というのがどうあるべきかということでございます。もう一つは自然災害の発生、このところ、後でも申し上げますけれども、災害の多発化あるいは激甚化というような傾向が見られるわけでございまして、そういった中で自然災害の発生の可能性を踏まえて、どのような土地利用を図っていくかと。この二つは相互に関連する面もございますけれども、そういうことで設定をさせていただいているところでございます。

土地基本法第条ということでございますけれども、いまさら申し上げるまでもないかもしれませんけれども、平成元年に土地基本法が成立致しまして、その後、平成年から今年で回目の白書になるわけでございます。それで、この土地基本法の制定は、いわゆるバブルの最盛期、昭和年代の初めから平成年ぐらいと申し上げればよろしいと思いますけれども、その中で資産インフレといわれる、株価、地価が高騰したといった中で三大都市圏の地価の上昇率が急激に伸びて、昭和年にその最盛期を迎えたと。昭和年月に緊急土地対策要綱が閣議決定されまして、投機的な土地取引をどう規制するか、今ではちょっと考えにくい手法ということになるのかもしれませんが、不動産業者や金融機関等に対する指導ということで進められました。

更に、昭和年月に、総合土地対策要綱が出されまして、この中では昭和年の時点で既に地価高騰は沈静化に向かっているけれども、しかし、

地価はまだ高水準が継続しているという認識の中で、今後の地価の適正化をいかに実現するかということで、土地対策の基本的認識というのが五つほど掲げられまして、それに沿って具体的な対策

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第回定期講演会講演録日時平成年月日（火）

会場日本消防会館

「平成年版土地白書について」

国土交通省土地・建設産業局企画課長（併）政策統括官付百崎賢之

皆さま、こんにちは。国土交通省土地・建設産業局の企画課長をしております百崎と申します。

本日は『土地白書について』ということでお時間をいただきまして誠にありがとうございます。これから順次、平成年版の土地白書についてご説明申し上げますので、どうかお聞き取りいただければありがたいと思っております。よろしくお願い致します。

まず、土地白書ということですけれども、土地基本法第条に基づき、毎年国会に提出しているものということは毎度おなじみかと思いますけれども、そういうことで本年版の白書を月日に閣議決定させていただいておりますので、その点につきましてご説明を申し上げるという次第でございます。

平成年版土地白書構成

毎年、このところの土地白書は一般的な土地に関する動向とともにテーマを二つほど設定させていただいて、それについて詳しくご説明するというような構成でやらせていただいておりますけれども、今年のテーマは、一つが『人口減少社会に対応した土地利用』、もう一つが『自然災害の発生の可能性を踏まえた土地利用』ということで、実を言いますと、このところどちらかというと、不動産市場をどういうふうに活性化するとか、割合、

都市的といいますか、不動産というところにある程度着目した題材を選んできた傾向が土地白書もあったのですけれども、今回は、若干、地方回帰といいましょうか、こういうタイトルを選ばしていただいたということです。

一つ目は、これはもう言うまでもございませんけれども、「地方創生」の動きを受けて、人口減少

社会に対応した土地利用というのがどうあるべきかということでございます。もう一つは自然災害の発生、このところ、後でも申し上げますけれども、災害の多発化あるいは激甚化というような傾向が見られるわけでございまして、そういった中で自然災害の発生の可能性を踏まえて、どのような土地利用を図っていくかと。この二つは相互に関連する面もございますけれども、そういうことで設定をさせていただいているところでございます。

土地基本法第条ということでございますけれども、いまさら申し上げるまでもないかもしれませんけれども、平成元年に土地基本法が成立致しまして、その後、平成年から今年で回目の白書になるわけでございます。それで、この土地基本法の制定は、いわゆるバブルの最盛期、昭和年代の初めから平成年ぐらいと申し上げればよろしいと思いますけれども、その中で資産インフレといわれる、株価、地価が高騰したといった中で三大都市圏の地価の上昇率が急激に伸びて、昭和年にその最盛期を迎えたと。昭和年月に緊急土地対策要綱が閣議決定されまして、投機的な土地取引をどう規制するか、今ではちょっと考えにくい手法ということになるのかもしれませんが、不動産業者や金融機関等に対する指導ということで進められました。

更に、昭和年月に、総合土地対策要綱が出されまして、この中では昭和年の時点で既に地価高騰は沈静化に向かっているけれども、しかし、

地価はまだ高水準が継続しているという認識の中で、今後の地価の適正化をいかに実現するかということで、土地対策の基本的認識というのが五つほど掲げられまして、それに沿って具体的な対策

をどう採っていくか。具体的にいえば、「国民の理解と協力を得ながら土地対策を推進する」、それから、「土地の所有には利用の責務が伴う」、「土地の利用に当たっては公共の福祉が優先する」、それから、「土地の利用は計画的に行わなければならない」、また、「開発利益はその一部を社会に還元し、

社会的公平を確保する」ということ、「土地の利用と受益に応じて社会的な負担は公平に負われるべき」だと。このあたりのところが土地基本法の理念等として掲げられていると、そういう成り立ちとなっています。

なお、この時点での土地対策というのは、かなり今とは異なる面もありますが、都市宅地開発を推進する、土地の有効・高度利用を促進する、それから、住宅供給をいかに推進するか。また、土地利用計画についていえば、広域性や詳細性をどう確保するか。また、都市基盤施設整備の促進。

また、地価情報の提供の充実、国公有地の活用といったことでありますけれども、そういった土地対策の流れを受けつつ、平成元年に土地に関する国民的なコンセンサスを形成するということを目的として、土地に関する理念を示す法律として、

土地基本法が制定されています。

前置きが長くなってしまいましたけれども、そういう意味での重要な広報手法としてのこの条に基づく白書というものがあるわけでありまして、

動向編、施策編ということに区分して毎年出させていただいているわけです。そういう意味で、本日のような機会をいただくことは非常に私どもとしてもありがたいわけでございます。

別の言い方をしますと、バブルの末期に法律ができているということで、金融政策の引き締めが平成元年に行われて、平成年に株価が暴落する、

また日本全国の数値で見れば、平成年に地価上昇率が下落し、また平成年からは地価そのものが対前年割れ。ちなみに都市から地方圏へと遅れて波及しておりますので、地方圏では平成年から対前年比で下落するというようなことですが、

そこからずっと下落の時代が続いてきたということであります。そういう意味では、下落が続く中での土地対策、また、最初の年年ぐらいを別とすれば、下落が続く中での土地白書ということになってきているわけであります。

第部第章地価・土地取引等の動向① その辺のところからスタートさせていただくということで、第章「地価・土地取引等の動向」

においても大きなトピックとして『地価変動率の推移』ということがあります。白書本体では昭和年代からの地価動向の推移についても三大都市圏、地方圏に分けて示しておりますが、減少率が縮小している期間はあるものの、平成年以降はゼロを下回っており、平成年から年の一般にミニバブルというような言い方をされる期間においても三大都市圏は住宅地、商業地とも上昇に転じましたけれども、地方圏は引き続き下落が続いていたということになるわけでございます。

ここで、実際の白書における土地に関する動向の中では、まず不動産市場を取りまく我が国経済の動向ということを述べておりますので、少しその点に触れさせていただきます。平成年度のトピックということで、全般論としては、消費税率の引き上げがあって、それに伴う駆け込み需要が平成年度末に見られ、その反動減があって、年度当初には個人消費等に弱さが見られましたが、

年度を通じては緩やかな回復基調が見られたというのが平成年度であったということであります。

具体的に*'3の推移でいえば、実質*'3は平成年の月期および月期には前期比でマイナスとなったけれども、月以降はプラスに転じ、

また企業の動向でいえば、企業の設備過剰感が製造業、非製造業とも、平成年からは低下傾向にあります。また、家計の動向ということについていえば、家計消費が消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減等から、平成年の月期以降、前年同期比で減少が続いていたということになりますけれども、平成年に入ってから上昇に転じているというところです。

そういった中で、次の大きなトピックが「地価の動向」ということになるわけですけれども、資料にありますように地価公示の数字でみると平成年度まで対前年比マイナスであったところ、平成年度、年度に、住宅地、商業地とも、三大都市圏は上昇に転じましたけれども、地方圏については下落が続いているといった状況になるわけでございます。平成年でいえば、全国平均では住宅地は下落したけれども、下落率は縮小、商業地は下落から横ばいに転じました。三大都市圏の平均ということで見ますと、住宅地、商業地とも

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年度からの上昇を継続して、住宅地の割弱の地点、それから、商業地でいえば割弱の地点での上昇が見られました。一方で、地方圏はくり返しになりますが、下落幅は縮小したとはいえ、依然として下落傾向が続いております。住宅地も商業地も割弱の地点で下落が見られます。

地方の情勢について、具体的な要因としていえば、地域経済の低迷、また何より大きいといわれていますのが人口減少ということです。その中で、

後で災害関連の話を申し上げますけれども、地域における災害リスクという問題も影響している可能性があるということも否定できないところであろうと思います。

用途別に見ると、住宅地については緩やかな景気回復基調が続く中で、株価上昇による資産効果、

あるいは相続対策による共同住宅等への需要ということで下落率の縮小や上昇の継続が見られています。

一方で商業地については、低金利による資金調達環境が良好なことと、それから堅調な住宅需要を受けつつ、商業地をマンション用地として利用する動きが見られるというようなことが背景になっているといわれているところでございます。また、主要都市の中心部などでは、店舗における消費動向が堅調で、それからオフィスについても、

おおむね空室率の低下傾向が続いているということで、賃料の改善も一部地域では見られるようになっているといったあたりが、商業地価の動向の背景ということになっていようかと思います。

ただ、具体的な地点数でいえば、全国で見ますと、上昇と下落ということでいえば、％が上昇、

％が下落ということになりますが、これは三大都市圏と地方圏でかなりばらつきが出てきています。三大都市圏は、上昇、下落でいいますと、％対％ですが、地方圏は％に対して％ということになるわけでございます。ただ、この地方圏についても、平成年と年で比較しますと、

だいぶ下落地点が縮小し、上昇地点が増加しており、具体的には上昇地点が％から％に、下落地点が％から％へと変化しております。ただ、

それでもまだ％と％であるという数字が、現状を表しているのかなというところがございまして、地方圏全体として、将来どうなるかということについてはなかなか楽観できない面があろうかと思います。

更にいえば、地方圏の中でもやっぱり、札幌、

仙台、広島、福岡ということについていえば、上昇がみられ、そういう意味では、この地方の中で最も条件の良いところでようやく、ということでいえば、全国的な動向は厳しい状況にあるということが言えようかと思います。

次に土地取引の動向ということでございます。

土地取引については、売買による所有権の移転登記の件数で見ているわけでありますけれども、この土地取引件数は、白書での記述としては、短期的な変化として、年ぶりに減少に転じたという言い方をしております。これは、全国と地方圏では、

長期的にみるとずっと減少傾向をたどっており、

三大都市圏については、ほぼ、横ばいということになりますけれども、そういった中で平成年、

年にかけ、大きく件数が増加に転じたということが大きなトピックとしてあります。その後、平成年度の第四半期以降、減少に転じてきているということでありますので、今後の動向について、これがどう推移するのかというところが、ポイントの一つとなろうかと思われます。

なお、今後の動向ということに関していえば、

企業の現在の土地取引の状況の判断に関する、いわゆる',、「活発」であるとの回答と「不活発」であるとの回答の引き算ということですが、平成年から年にかけ東京都、大阪府ではプラスになったわけですけれども、その他の地域では、引き続きゼロを下回っています。このあたりが今後どうなっていくかということも注目点であろうかと思っております。

次にオフィス市場の動向ということになりますけれども、多くの地域で改善が見られたのが平成年であったということです。東京都心区についていえば、空室率の減少傾向が続いており、平成年の月から月には％となり、専門家の方によれば、％というのが一つのメルクマールだと伺いますけれども、％に近づいて、募集賃料については年月期に上昇に転じ、その後、

上昇が続いているという状況でございます。

なお、大阪では、大規模ビルの新規供給が一段落したといわれておりますけれども、平均賃料が横ばいであり、また、名古屋では、空室率は減少

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年度からの上昇を継続して、住宅地の割弱の地点、それから、商業地でいえば割弱の地点での上昇が見られました。一方で、地方圏はくり返しになりますが、下落幅は縮小したとはいえ、依然として下落傾向が続いております。住宅地も商業地も割弱の地点で下落が見られます。

地方の情勢について、具体的な要因としていえば、地域経済の低迷、また何より大きいといわれていますのが人口減少ということです。その中で、

後で災害関連の話を申し上げますけれども、地域における災害リスクという問題も影響している可能性があるということも否定できないところであろうと思います。

用途別に見ると、住宅地については緩やかな景気回復基調が続く中で、株価上昇による資産効果、

あるいは相続対策による共同住宅等への需要ということで下落率の縮小や上昇の継続が見られています。

一方で商業地については、低金利による資金調達環境が良好なことと、それから堅調な住宅需要を受けつつ、商業地をマンション用地として利用する動きが見られるというようなことが背景になっているといわれているところでございます。また、主要都市の中心部などでは、店舗における消費動向が堅調で、それからオフィスについても、

おおむね空室率の低下傾向が続いているということで、賃料の改善も一部地域では見られるようになっているといったあたりが、商業地価の動向の背景ということになっていようかと思います。

ただ、具体的な地点数でいえば、全国で見ますと、上昇と下落ということでいえば、％が上昇、

％が下落ということになりますが、これは三大都市圏と地方圏でかなりばらつきが出てきています。三大都市圏は、上昇、下落でいいますと、％対％ですが、地方圏は％に対して％ということになるわけでございます。ただ、この地方圏についても、平成年と年で比較しますと、

だいぶ下落地点が縮小し、上昇地点が増加しており、具体的には上昇地点が％から％に、下落地点が％から％へと変化しております。ただ、

それでもまだ％と％であるという数字が、現状を表しているのかなというところがございまして、地方圏全体として、将来どうなるかということについてはなかなか楽観できない面があろうかと思います。

更にいえば、地方圏の中でもやっぱり、札幌、

仙台、広島、福岡ということについていえば、上昇がみられ、そういう意味では、この地方の中で最も条件の良いところでようやく、ということでいえば、全国的な動向は厳しい状況にあるということが言えようかと思います。

次に土地取引の動向ということでございます。

土地取引については、売買による所有権の移転登記の件数で見ているわけでありますけれども、この土地取引件数は、白書での記述としては、短期的な変化として、年ぶりに減少に転じたという言い方をしております。これは、全国と地方圏では、

長期的にみるとずっと減少傾向をたどっており、

三大都市圏については、ほぼ、横ばいということになりますけれども、そういった中で平成年、

年にかけ、大きく件数が増加に転じたということが大きなトピックとしてあります。その後、平成年度の第四半期以降、減少に転じてきているということでありますので、今後の動向について、これがどう推移するのかというところが、ポイントの一つとなろうかと思われます。

なお、今後の動向ということに関していえば、

企業の現在の土地取引の状況の判断に関する、いわゆる',、「活発」であるとの回答と「不活発」であるとの回答の引き算ということですが、平成年から年にかけ東京都、大阪府ではプラスになったわけですけれども、その他の地域では、引き続きゼロを下回っています。このあたりが今後どうなっていくかということも注目点であろうかと思っております。

次にオフィス市場の動向ということになりますけれども、多くの地域で改善が見られたのが平成年であったということです。東京都心区についていえば、空室率の減少傾向が続いており、平成年の月から月には％となり、専門家の方によれば、％というのが一つのメルクマールだと伺いますけれども、％に近づいて、募集賃料については年月期に上昇に転じ、その後、

上昇が続いているという状況でございます。

なお、大阪では、大規模ビルの新規供給が一段落したといわれておりますけれども、平均賃料が横ばいであり、また、名古屋では、空室率は減少

しているものの、平均募集賃料はまだ下落状況が見られるという状況です。それから、札幌では、

空室率の減少とともに賃料が上昇に向かっていますけれども、仙台、福岡については空室率は減少しているが、賃料は下落が続いています。後で震災被災地関連のデータを紹介しますけれども、仙台については、震災前の状況では極めて高い空室率があって、それが減少していったとはいえ、依然として％という高い水準にありますので、賃料の動向という意味では、こういう状況が続いているということであるかと思っております。

それから、次に住宅市場の動向ですが、平成年の新築住宅着工戸数ということでいいますと、

平成年にかけてずっと上昇傾向にあったわけですけれども、平成年の万戸から年の万戸ということで、消費税率引き上げの駆け込み需要の影響が多かった前年と比較して年は

％減。ただ、前々年との比較でいえば、％の増ということになりますので、この駆け込み需要の部分を別とすれば、ほぼ順調ということになると思います。

そのうち用途別にみると、貸家の比率がこのところ、ずっと上昇傾向にあり、これについては、

相続税の基礎控除の引下げが今年の月に行われ、

これを見越した相続税対策ということもあって、

貸家の建設需要が増加したと言われています。その他の用途では、平成年から年にかけて減少しています。

第部第章地価・土地取引等の動向② 次に、その他の不動産取引の動向を見ていきますと、まず訪日外国人旅行客数の増加等を背景として、宿泊施設の取引に活況が見られるというのが一つの大きなトピックかと思っております。平成年に-リートによる物件取得が相次いだということで、既存宿泊施設の売買物件数が件となっており、過去年間では最大の取引数となっています。また、宿泊施設の建築着工面積ということでいえば、前年比％増というのが平成年から年にかけての状況です。

それから、物流サービス関係も、成長分野といわれておりまして、物流サービスの高度化・多様化、電子商取引の拡大が、大規模物流施設の需要の高まりの要因になっているといわれています。

東京ベイエリアなど首都圏のつのエリアの物流施設の賃料は、横ばいから上昇傾向、そして空室率はおおむね％を切っており、中でも外環道のエリアでは、ほとんどゼロという空室率になっています。

それから白書では、高齢化を背景とした医療・

福祉施設の増加を取り上げていますが、例えばサービス付き高齢者向け住宅、いわゆる、サ高住の登録状況については、登録制度創設以降の推移をたどると、施設数の増加が一貫して続いており、

サ高住以外にも、高齢者グループホームや、有料老人ホームの施設数などの急増がみられる現状にあるということができます。

次に、不動産投資市場の動向ということで、ここでは-リートの推移を図示しています。-リートの上場銘柄数は、平成年度につの投資法人が新たに東京証券取引所に上場し、平成年月末で見ますと、銘柄。なお、先頃一つ増えていますので、平成年度に入り、現時点では銘柄です。この銘柄というのは、過去最多の銘柄数であり、時価総額では、平成年月末に約兆円に達しました。これは市場創設以来の過去最高を更新したという状況です。

不動産証券化ということでは、-リートに限定せず、不動産証券化の対象として取得された不動産又はその信託受益権の資産額が兆円となっておりまして、これは対前年同期比で％の増となっています。そのうちで、リートが約兆円、

それから合同会社－匿名組合方式等が兆円というのが大きく、その他と合わせ、合計兆円となります。

それから、- リートによる資産取得額が平成年度で兆円ということであり、平成年度が過去最高の兆円ですので、それよりは下回っておりますけれども、高水準にあります。また売買額の合計ということで見ますと、平成年度が兆円に対して、平成年度が兆円といった状況です。

また対象として取得された不動産を不動産証券化の取得用途別にみると、オフィス関係の％というのが第位で、住宅が％、商業施設が％、

倉庫が％、旅館・ホテルが％、またヘルスケアが％と、非常に取得用途の多様化が進んでいるというのが大きな特徴と見られます。

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それから - リートについては、日銀による買い入れの拡大が図られ、大きく下支えされていると言われていますが、東証リート指数の状況は、平成年月日にという数値を記録しています。おおむね日経平均株価と同様な動きとなっていますが、このところ、若干、調整局面というようなことがいわれております。

それから白書では、地方圏における不動産投資の状況ということで、地方圏の - リートについても言及しています。三大都市圏の物件取得件数は件と、前年から見ると減少になった一方で、地方圏は年連続で物件取得数と全国の物件取得数に占める割合が増加しているということになりますが、ただ、そもそもの不動産取引量や専門家の数の問題等により、なかなか簡単に地方圏のリートが伸びていくと楽観できるものでもないとも言われておりますけども、そうした数字もあるということであります。

次に、白書の中の項立てでは、「土地利用の動向」

となりますが、平成年度における我が国の国土面積約万ヘクタールの中での割合は、森林の約万ヘクタールというのが最も多くなりますけれども、それに次ぐ農地が前年より減少し万ヘクタールになっているというようなことを掲げています。

それから、「家計と企業の土地に関する状況と意識」ということを取り上げておりますが、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か"」という質問に対し、「そう思う」と回答した人の割合が、

平成年度や年度には割以上ありましたけれども、その割合が年々低下しています。平成年度以降は％台で推移しておりまして、平成年度になりますと、調査開始以来最低の数字ということになりますが、％といった数字が出ています。

もう一つ、土地に関する状況と意識ということでは、低・未利用地に関する状況と意識ということを取り上げているところでございます。空き家率は％、空き家の戸数が万戸となっており、よく取り上げられる数字でありますが、戸数・

割合とも調査開始以来最大となっているということで、施策の面では、講じた施策、講じようとする施策の中に盛り込んでいるのですが、本年の

月に空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が全面施行され、市町村の空き家等対策への支援についてこの法律に基づいてしっかりと取り組んでいくという状況です。

国交省で行っている意識調査では、土地に対する意識ということでは、身近に感じる土地問題ということで、『空き家・空き地や閉鎖された店舗などが目立つ』というのが年々位でありまして、かつ、どんどん数字として大きくなっております。

ついに、この回答が割を超えたというのが平成年の状況であります。低・未利用地の増加が国民にとって大きな問題として認識されているということでありますし、それに対する施策の強化ということも、私どもとしても強く意識しているというのが現状でございます。

それから、東日本大震災後の不動産等をめぐる状況を「地価・土地取引等の動向」の最後に取り上げています。まず、被災地における地価の動向ということについて触れておりまして、平成年の地価公示における被災県、岩手県、宮城県、

福島県の地価動向を県別に見ますと、岩手県については下落地点が減少し、横ばいの地点が増加しました。住宅地の平均変動率は、平成年の地価公示ではマイナス％というところだったわけですけれども、平成年はマイナス％となりました。商業地はマイナス％がマイナス％になっており、住宅地、商業地とも下落率が縮小したという状況でございます。

一方で宮城県につきましては、上昇地点の割合が増加して、住宅地が割弱、商業地が割強ということであり、平均変動率でいえば、住宅地が上昇幅としては縮小して、平成年から、％

から％となっており、それから商業地のほうは

％から％に上昇幅が拡大していますが、ともに変動率としては上昇となっています。

また福島県については、上昇地点の割合が増加しているということが特徴であり、住宅地では割強、それから商業地では割強ということになります。平均変動率で見れば、住宅地では平成年から年にかけて上昇に転じたわけですけれども、年から年で％から％に上昇が拡大しました。一方、商業地も平成年から年にかけて下落から上昇に転じておりまして、年の前年マイナス％からプラス％になったと、

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