UAE における主なディベロッパーと各社の主要開発状況 2017 年 11 月 JETRO ドバイ事務所作成 UAE における主なディベロッパーと各社の主要開発状況調査の範囲アラブ首長国連邦 UAE の大手不動産開発会社ディベロッパーを 10 社抽出し各社の最近の開発状況に関する調査を行

(1)

2017 年 11 月 JETRO ドバイ事務所作成

UAE における主なディベロッパーと各社の主要開発状況

調査の範囲

アラブ首長国連邦（UAE）の大手不動産開発会社（ディベロッパー）を 10 社抽出し、各社の最近の開発状況に関する調査を行った。調査事項は以下のとおり。  各社の特徴、景気情勢、主要な業績について  各社とビジネスを行う際の実施方法および日本企業が留意すべき事項について

UAE 大手不動産開発会社

本レポートの作成にあたり、アラビアン・ビジネス紙の「2017 年 UAE ディベロッパートッ プ 101_{」を参照している。同データはコンストラクション・ウィーク紙の「中東の開発市場} で最も影響力のある 100 人」（以降 CW パワーランキング 100）をベースにしたものであり、 同ランキングからアラビアン・ビジネス紙は UAE で最も影響力のある不動産開発会社の上位 10 社を抽出している。このリストは UAE 市場に関心を持つ日本企業にとって、検討を始める際に有益であると思われる。当該企業概要を以下の図に示す。また各社のプロフィールと協業手段について後述する。

会社名 経営者・役職 Key notes on financial outlook

1. Emaar Properties Mohamed Alabbar, 会長 2017 年最初の 9 ヵ月：収益 22％増の 30 億米ドル、営業利益 20％増の 12 億米ドル 2. Nakheel Properties

Ali Rashid Lootah, 会長 2017 年最初の 9 ヵ月：利益 2.3％増の 11 億米ドル、収益の報告なし。 3. Aldar Properties Talal Al Dhiyebi, CDO （最高開発責任者） 2017 年第 3 四半期収益 27％増の 3.8 億米ドル、売上高 38％増の 1.6 億米ドル 4. Damac Properties Hussain Sajwani, 創設者兼会長 2017 年上半期、売上高 11％増の 11 億米ドル 5. MAG Property Development

Talal Moafaq Al Gaddah, CEO（最高経営責任者） 2017 年収益（予測）は、5 億 4,450 万米ドルで 2016 年の 1 億 3,610 万米ドルの 2 倍以上。 1_{http://www.arabianindustry.com/construction/photos/2017/jun/29/uaes-top-10-developers-for-2017-5768828/} © 2016

(2)

6. Sobha Group PNC Menon, 創設者兼会長該当データなし－非開示 7. Dubai Properties Abdulla Lahej, CEO（最高経営責任者）該当データなし－非開示 8. Dar Al-Arkan

Yousef Bin Abdullah Al-Shelash, 会長 2016 年収益は 15％減の 5 億米ドル、売上高は 30％減の 6,690 万米ドル 9. Union Properties

Ahmed Khalaf Al Marri, 本部長 2017 年 1,230 万米ドルの損失であるが、2016 年同期の 6.3 億米ドルの損失から改善が見られた。 10. Select Group Rahail Aslam, Group CEO （グループ最高経営責任者） 2017 年の収益（予測）は 7.6 億米ドルで、2016 年の 1 億 9,060 万米ドルから 2 倍以上。

各社の特徴、景気情勢、主要な業績

1. エマール・プロパティーズ（Emaar Properties） UAE に本社を置く最大手の巨大開発会社である。CW パワーランキング 100 で 9 位のモハメド・アルアバール（Mohamed Ablabbar）会長は、不動産開発に留まらず、その他の領域でも極めて影響力のある人物であり、例えばインターネット小売販売の Noon.com などでその名前を目にすることも驚きではない。多くの業界や政界にも近いが、彼の基盤がエマールであることは疑う余地もない。エマールのビジネスは不動産開発に確固とした軸足を置いているが、モール、娯楽、接客業およびリースや統合 IT サービスを含む関連サービスなど周辺領域でも成長している。世界一高い高層ビルとして知られる「ブルジュ・ハリファ」や、近接する世界最大級の「ドバイ・モール」、またそれら一帯の商業・観光・住宅コミュニティ複合地区「ダウンダウン・ドバイ」、世界第二位の人口ヨット・ハーバーを囲んで高層ビル群が林立する高級エリア「ドバイ・マリーナ」の開発主体としても有名である。これらは同社の壮大な業績の一部に過ぎない。ドバイを中心に他のアラブ首長国も含め 17 の大規模コミュニティを開発しているほか、ドバイ・モールの大規模増床と並行しつつ 4 カ所の大規模モールの開発について同社のウェブサイトでは公表されている。さらに UAE の開発に加えて、エジプト、インド、レバノン、モロッコ、パキスタン、サウジアラビア、トルコ、アメリカや中東諸国でのコミュニティ開発が進めている。エマールの現在の主力プロジェクトの一つはブルジュ・ハリファをしのぐ高層タワーとドバイ・モールを凌ぐ規模のショッピングモールが計画されている新高級複合エリア「ドバイ・クリーク・ハーバー（Dubai Creek Harbour）」の開発である。ダウンタウン・ドバイから東側、ドバイ国際空港にも程近いドバイ・クリークの南端に位置する。ショッピング、居住地、オフィスや、その他アメニティも包括する巨大な総合開発である。

(3)

2017 年最初の 9 カ月間における純収益は 22％増加の 30 億米ドルに、営業利益は 20％上昇して 12 億米ドルとなり、素晴らしい業績を上げている。

2. ナキール・プロパティーズ（Nakheel Properties）

CW パワーランキング 100 の 16 位のアリ・ラーシド・ルーター（Ali Rashid Lootah）会長が率いる巨大開発会社である。エマール同様、居住地、小売、接客、レジャー分野等を包括するドバイのランドマーク事業でよく知られ、「パーム・ジュメイラ（Palm Jumeirah）」、「ザ・ワールド・アイランズ」、「デイラ・アイランズ（Deira Islands）」、「ジュメイラ・アイランズ（Jumeirah Islands）」といった世界最大規模の人口造成島群、「ジュメイラ・ハイツ」、「ジュメイラ・ビレッジ」、「ザ・ガーデンズ」、「ディスカバリー・ガーデンズ」、「アル・フルジャン・ワルサン・ビレッジ（Al Furjan Warsan Village）」、「ドラゴン・シティ」、「インターナショナル・シティ」といったコミュニティ開発、「ジュベル・アリ・ガーデンズ（Jebel Ali Gardens）」、「ナード・アル・シェーバ（Nad Al

Sheba）」といった複合施設開発などが挙げられる。15,000 ヘクタールを超える土地に 270,000 以上の人々へ住居を提供している。ナキールは更に 21,000 ユニットの住宅を現在建設中。エマールほどの急速な成長ではないものの、ナキールは近年好業績を上げている。ドバイ建設ブームにおける過度な事業拡大によって 200 億米ドルの資産が清算されたが（2009 年ドバイショック）、2017 年にようやく増益に転じた。17 年 9 月末までの 9 カ月間で 2.3％増加の 10 億米ドルの利益が報告されたが、収益に関する報告はなかった。 17 年 9 月、ナキールは 32 億米ドルを超えるプロジェクトを立ち上げることを発表した。これらの案件の多くはデイラ・アイランズ・プロジェクト関連のもので、以前の開発計画であった「パーム・デイラ」計画から派生したものである（同地にはパーム・ジュメイラと同様のヤシの木状の人口造成地を建設する計画であったが縮小修正した）。面積 15.3 平方キロメートルの同埋立地には、ウォーターフロントに沿って数多くのホテルやナイトマーケット、ショッピングモールが建設される予定。 3.アルダール・プロパティーズ（Aldar Properties） アブダビの最大手ディベロッパー。CDO（最高開発責任者）を務めるタラール・アル＝ディヤービー（Talal Al Dhiyebi）は CW パワーランキング 100 の 17 位。2017 年第 3 四半期の収益は 27％上昇の 3.7 億米ドル、売上高は 38％増で 1.6 億米ドルを計上し、好景気の地元市場で成功を収めている。第 3 四半期、アルダールは 6.5 億米ドルのウォーターズ・エッジ・プロジェクトを立ち上げた。アブダビのヤス島（Yas Island

）

のウォーターフロントにおける 2,255 戸の住宅開発計画である。他に 8 つの案件で建設工事が進められており、それぞれ完成時期が異なる。例 Nakheel は 2017 年 9 月、 主に Deira Islands project に関連する 120 億ディルハム

（32 億米ドル）のプロジェ クトの開始を発表した。

(4)

えば「アンサム（Ansam）」と「ハディール（Hadeel）」は近日計画通りクライアントに引き渡しされる予定で、「ナリール（Nareel

）

」、

「

ウェスト・ヤス（West Yas

）

」および「アル・メリーフ（Al Merief

）

」は建設最終段階で 2018 年初頭に計画通り引渡しが行われる予定である。「ザ・ブリッジズ」案件の契約に続き、アルダールは 2017 年に 8.1 億米ドルの建設契約を行っている。 4. DAMAC プロパティーズ 創設者のフセイン・サジワニ（Hussain Sajwani）会長は CW パワーランキング 100 の 22 位。2017 年 9 月末時点で、DAMAC プロパティーズは約 19,855 戸の住宅を建設しており、全体の計画では、13,000 のホテル客室、サービスアパートやホテルヴィラなどの建設を含め、44,000 ユニット以上を複数の段階・計画に分けて建設する予定である。同社の事業は中東を跨ぎ拡大されており、UAE、サウジアラビア、カタール、ヨルダン、レバノン、イギリスなどで展開している。今年、同社は主力の「DAMAC ヒルズ」とその他 13 のプロジェクトで 2,800 ユニットの建設を計画している。米映画会社パラウント・ピクチャーズとのコレボレーションで米国のビバリーヒルズのライフスタイルを提案、またイタリアのファッションブランド・フェンディやヴェルサーチと内装を協業したラグジュラリーなヴィラ建設等を進めている。 DAMAC ヒルズはドバイ内陸開発地帯「ドバイランド（Dubailand）」の 4 平方㎞区画にゴルフ場を中心とした複合施設を建設する計画。2017 年 2 月に「トランプ・インターナショナル・ゴルフクラブ」と隣接するヴィラ群が先行開業した。DAMAC ヒルズの南方に同じく 4 平方㎞区画のゴルフリゾート「AKOYA オキシジェン」をあわせて建設している。ほか、パラマウントとのコラボではダウンダウン・ドバイに程近いエリアに 250m の 4 つの棟がそびえたつ「DAMAC タワーズ・バイ・パラマウント」が建設最終段階。ランドマーク建設では、主要大通りのシェイク・ザイード道路沿いドバイ・カナルを見渡す位置に約 300m の 6 つの棟を擁する「アイコンシティ（Aykon City）」が計画されている。ほか内陸のジュメイラ・ビレッジに「タワー 108」や「DAMAC ガリア（Ghalia）」といった高層ビル建設を計画している。2017 年上期、DAMAC は 11 億米ドルの売上を計上し、前年同期比 11％増となった。

5. MAG 不動産開発（ MAG Property Development）

CW パワーランキング 100 の 29 位タラール・モアファグ・アル＝ガッダー（Talal Moafag Al Gaddah）が CEO（最高経営責任者）を務める。彼の父でシリア出身のモアファグ・アフメド・アル＝ガッダーが創業・会長を務める MAG グループの不動産部門であり、ドバイを中心に、ジャルジャやアブダビで開発を手掛けている。 MAG Property Development は 2,000 人の従業員を抱え 2017 年の収益は 20 億ディルハム （5 億 4,450 万米ドル） に達する見込みである

(5)

同社は現在大規模開発中の新興エリアに事業を数多く抱え、2020 年ドバイ国際博覧会が開かれる開発エリアのドバイ・サウスに「MAG 5 ブールバード（MAG 5 Boulevard）」、世界最大の屋内遊園地 IMG ワールドオブアドベンチャー（2017 年開業）や大型ショッピングモールなどが予定されているシティ・オブ・アラビアに「MAG 230」、ビジネスベイに「MAG 318」、ジュメイラ・レイク・タワーズに「MBL レジデンス」、ドバイ・ヘルスケアシティに「MAG ライフ・クリーク・リゾート」などの中規模住宅事業が挙げられる。10 月、ドバイの大型都市開発展示会「Cityscape Global 2017」において、メイダン競馬場周囲の広大な区画で開発が行われているムハンマド・ビン・ラーシド・アル＝マクトゥーム・シティ（MBR シティ）ディストリクト７に新しい居住地区である「MAG EYE」を発表、開発リストに加わった。「中東でのプレゼンスを高めるため、MAG は 2,000 人の従業員向けの社内研修を実施している」とタラール CEO は発言。さらに教育、開発、慈善分野での CSR 活動にも力を入れていると付言した。CEO は 2017 年の収入が 12 月末までに 5 億 4,450 万米ドルに到達し、2016 年の 1 億 3,610 万米ドルの 2 倍以上になるとの予測を発表している。 6. ソブハ・グループ（Sobha Group） 創設者である P.N.C.メノン（Menon）会長は CW パワーランキング 100 の 32 位。1976 年にオマーンで会社を設立し、GCC および彼の母国であるインドで事業を拡大した後、ドバイに拠点を構築した。現在 Sobha は 306 名のフルタイム従業員から成るチームを形成し、二大プロジェクトに配置している。一つは主力事業である「ソブハ・ハルトランド（Sobha Hartland）」で、もう一つはメイダン・グループ（Meydan Group）とのジョイントベンチャー事業の「MBR シティ―ディストリクト・ワン（Mohammed Bin Rashid Al Maktoum City－District One）」で共にドバイで展開されている。ソブハ・ハルトランドは MBR シティ内にある 743,224 平方メートルの分譲コミュニティである。この 40 億米ドル事業は 183 エーカーの土地に 344 のヴィラ、タウンハウス、アパート群から成る。同社は同開発の第 1 フェーズである「ハルトランド・ガーデニア・ヴィラ」事業を 17 年 9 月に開始した。ガーデニア・ヴィラは 2 階建て、4 つのベッドルームが付いた 404 平方メートルの物件でドバイ・キャナル（本開発にあわせて新規掘削）に面する。85 億米ドルの MBR シティ・ディストリクト・ワン事業はメイダン競馬場に近く、フェーズ 1 と 2 を合わせ、4 平方 km の土地に 600 以上のヴィラの建設が予定されている。 7. ドバイ・プロパティーズ（Dubai Properties） アブデュッラー・ラヒージ（Abdulla Lahej）CEO（最高経営責任者）は CW パワーランキング 100 の 36 位。政府系投資会社ドバイ・ホールディングス傘下のディベロッパーであり、ダウンタウン・ドバイからドバイ・キャナルに臨む新興ビジネスエリアの「ビジネスベイ」やドバイ内陸部の住宅商業複合開発地帯「ドバイランド」の主要開発主体。

(6)

2017 年 10 月の「Cityscape Global 2017」でビジネスベイ・マスタープランの枠組みで新事業を発表した。キャナルに沿いの水上ヴィラ群「マラシ・ウォーター・ホームズ（Marasi water homes）」を含む「マラシ・エリア」、ドバイ・クリークに突き出した複合施設「カルチャー・ビレッジ（Culture Village）」モデルの拡大である。更に、同社は新しい住宅事業 2 件を開始し、一つ目は４棟の「マラシ・タワーズ（Marasi Towers）」であり、もう一つは内陸部ドバイランド（Dubailand）の次期開発の一部として「ヴィラノヴァ（Villanova）」の新フェーズ、「アマランタ（Amaranta）タウンハウス」である。2020 年までに住宅 1579 ユニットを開発する計画だ。 2016 年および 2017 年初旬、ドバイ・プロパティーズはヴィラノヴァ・フェーズ 1 および 2、ビジネスベイのサウス・リッジ地区に「ベルビュー・タワー2（Bellevue Tower）」を開始している。2016 年に同社は 3,000 以上のユニットを無事引き渡している。 8. ダール・アル・アルカーン（Dar Al-Arkan）. CW パワーランキング 100 の 38 位のユーセフ・ビン・アブドゥッラー・アル＝シェラシュ（Yousef Bin Abdulla Al-Shelash）が会長を務めるサウジアラビアの企業。UAE 市場に大きな影響力を有している。同社は DAMAC の常務取締役であったジアド・エル・チャアール（Ziad El Chaar）を新しい CEO に迎えた。この新しい CEO の就任後、2016 年の純利益は 30％減の 6,690 万米ドル、収益は 15％減の 5 億米ドルであった。同社は 2017 年初旬にリヤドにおける「パリシアナ・リビング（Parisiana Living）」プロジェクトの住居ヴィラの販売を開始した。同プロジェクトはパリのライフスタイルから着想を得て、歩きやすさ、文化的コミュニケーション、公共の場所との相互作用を促進するものである。これまでに同社は 15,000 以上の住宅ユニットと、住居コミュニティの中に 500,000 平方メートルの賃貸スペースを建設した。 9. ユニオン・プロパティーズ（Union Properties） CW パワーランキング 100 の 45 位のアハマド・ハラーフ・アル＝マーリ（Ahamad Khalaf Al Marri）が本部長を務め統括する同社は 7,000 人の従業員を抱える建設会社。金融街 DIFC エリアに建つ 326ｍのインデックス・タワーや、内陸部 3.5 平方キロメートルの敷地にホテル・住宅含め約 18000 ユニットを擁する複合都市「ドバイ・モーターシティ（Dubai Motor City）」等の開発で有名である。モーターシティでの高層ビルやショッピングモール、パイプライン事業などの新規案件が現在設計段階にある。第 1 の案件は 7,221 平方メートルの土地に 1,115 平方メートルの小売業エリアを有し、275 の住居ユニットが特徴である。一方、第 2 の案件は 51,097 平方メートルと広がる土地に、13,729 平方メートルの小売業エリアに 400 の住居ユニットが建設される。 ダール・アル・アルカーン はこれまでに 15,000 以上の住宅ユニットと 500,000 平方メートルの 賃貸スペースを建設した

(7)

同社は 2017 年第 3 四半期に 1,225 万米ドルの損失を計上し、建設収益は 50％以上下落した。但し、この損失は前期に計上された 6 億米ドルの損失からの回復と言えるが、2016 年第 3 四半期の 872 万米ドルの収益からは減少となった。同社の最大の収益源である事業契約及び運営からの収益は、前年度比で 56％減、2,232 万米ドルとなった。不動産経営および販売に係る収益は、前年度比で 15％減の 490 万米ドルであった。 10.セレクト・グループ（ Select Group）

ラハイル・アスラム（Rahail Aslam）がグループ CEO を務める。CW パワーランキング 100 の 53 位。527 名のフルタイム従業員を擁し、その内 12 名は熟練の技術者である。「マリーナ・ゲート（Marina Gates）」, 「スタジオ・ワン（Studio One）」と「No.9」等の現行プロジェクトは、全てドバイ・マリーナ地区に建設されている。セレクト・グループは 2016 年度に 1 億 9,060 万米ドルの収益を記録し、2017 年はその 2 倍以上、7.6 億米ドルを予想している。同社はドバイとラス・アル・ハイマを地域の 2 つの最重要市場と位置付けている。

日本企業が留意すべき重要なビジネスポイント

ドバイにおけるビジネスチャンスを探している日本企業に対し、一般的な助言と不動産市場に特化した助言を行う。一般的助言は以下のとおり。  価格交渉への準備交渉は一般的でよく行われる。  ネットワークの構築ビジネスは属人的であり、口頭での紹介は極めて重要である。専門のネットワークグループおよびイベントに取り組むべき。  個人的な繋がりを大切にビジネスはインターネットやメールを通じてではなく対面で行う。ビジネスの話をする前に、家族に関する話題やお茶やコーヒーを飲むなどして、個人的な繋がりを構築する。  ミーティング 開始時間については柔軟に設定し、オープンな場所で行う。 但し、価格や契約内容に関する交渉の際には、あまり人目につかない場所を選ぶ。  立ち上げ費用公式にビジネスを始める場合、多くの時間や費用などが掛かることが予想される。  文化を尊重する控え目が重視される慣習である（特に女性）。保守的な服装をし、現地の慣習に気を配り、ミーティングが欧米スタイルで行われるか、より保守的なスタイルか注意を払う。

(8)

 名刺名刺は重要であり、ミーティングの際には必ず提示すること。  勤務先の住所勤務先の住所は重要であり、ビジネスの本気度がその場所によって示される。  ルールは変更可能貿易ライセンス、ビザ、会社登録規定、時期、居住や運転免許など個人的な事項も含めすぐに変わることが起こりうる。状況を把握し続けることが重要である。  経済開発局（DED）とフリーゾーンのライセンスは異なる DED ライセンスは外国企業に 49％の株式所有権を付与し、フリーゾーンライセンスは外国企業が株式の 100％を所有することが出来るが、ドバイで直接製品を販売することは出来ない。ドバイ開発市場に関し、開発会社とのビジネスにおける助言。  開発会社のウェブサイトを調べる開発会社の専門、所有者、パートナー、プロジェクト、社歴に関する情報を得ることは最初の鍵である。その会社の運営は安定しているか、専門性、財政的な強さ、プロジェクトが問題なく実施されているか、第一印象を掴むのに役立つ。  完了案件の確認彼らの能力や開発技術の質の証明である製品を実際に確認する。建設会社が実施において多くの責任を負っている場合でも、開発会社は設計基準や最終製品の検収基準を定めているので、これらを確認し、仕上がり、レイアウト、耐久性や保全性について開発会社の能力を確認する。  居住者と話をする その施設に居住または勤務している人々と話すことで、長期間どのように維持されているか、日常的な使用から見えてくる細かい事項について知ることが出来る。時に最終製品は素晴らしい外装でも経年劣化が激しい場合や、使用に不向きな設計 であることがある。  ソーシャルメディアの活用これらはインフォーマルな良い情報ソースである。最近の居住者は、ソーシャルメディアを所有者や開発会社に対する不満のはけ口とする。居住者と所有者間または所有者と請負業者間（サービス、維持管理、建設）の紛争について特に細かく調べる。一般的に UAE において紛争がどのように解決されるかということだけではなく、そのような問題に対する開発会社のアプローチも確認出来るため。  法制度の理解 法律はすぐに変更されるため、不動産開発に関する法律の最新状況について理解することが重要である。2008 年の金融危機に伴い発生した紛争により、法の執行が頓挫している。紛争は何年も解決されず、特に所有者と請負業者間で多くの資金が償

(9)

還されず失われたままである。この手詰まりの状況に対し、ドバイ規制機関である不動産規制局は、より良い紛争解決のシステムを開設した。しかし混乱が生じており、どの紛争の償還請求かを明確にするために地元の弁護士を雇う費用が必要である。  適正評価（デューデリジェンス）の実施 実行可能で吟味されたビジネスであるだけではなく、従前の紛争や義務の影響を受けない関係で、相手方を支援できる財政的な手段がある場合においても、カウンターパートを理解することは重要である。市場における彼らの評判や地元の政治や社会の中での関係は、外国企業とのビジネス関係に影響を与える可能性があるので、把握しておくことが重要である。 UAEにおける主な開発10社と最近の状況 2017年11月作成【免責事項】当該資料の作成には、できる限り正確を期すよう努力しておりますが、その正確性を保証するものではありません。本情報の採否はお客様の判断で行って頂きますようお願い申し上げます。独立行政法人日本貿易振興機構（ジェトロ）は、本報告書の記載内容に関して生じた直接的、間接的、あるいは懲罰的損害および利益の喪失については、一切の責任を負いません。これは、たとえ、ジェトロがかかる損害の可能性を知らされていても同様とします。

(10)

日本貿易振興機構（ジェトロ）ものづくり産業部環境・インフラ課〒107-6006 東京都港区赤坂1-12-32