に関する最近の法改正について

【研究ノート】

ドイツにおける住居使用賃借権の存続保護 に関する最近の法改正について

田中英司

目次

I はじめに

Ⅱ1990年5月17日の法律による法改正

Ⅲ1990年7月20日の法律による法改正

Ⅳ 結び

I はじめに

周知のように，ドイツにおいては，わが国 の居住を目的とする借家権に対応する住居使 用賃借権の存続保護をめぐり，まさに目まぐ るしいほどの立法の展開の歴史がある。そし て，現行法のもとにおける住居使用賃借権の 存続保護に関心をより絞るならば，まず第一 に，1960年以降における立法の展開過程を考 察することが必要となる。というのは，住居 使用賃貸借に関する現行の規定のうち，存続 保護の基本的な仕組みを構成している中心的 な三つの規定，すなわち，ドイツ民法典（以 下，BGB）564b条，556a条および564C条 2項は，1960年以降の立法の展開過程における 歴史的な所産として生じたものだからである。

これに関して，筆者は，かつて，住居使用 賃借権の存続保護の基本的な仕組みを把握し たうえで，さきの三つの規定が生じた1960年

（1）

以降における立法の展開過程を分析した。そ こにおいては，1982年12月20日に公布された

「賃貸住居の供給の増大に関する法律」まで

を対象とすれば十分であったが，その後，

1990年5月17日と7月20日に公布された二つ の法律により，住居使用賃借権の存続保護に 関して，若干の法改正が行われた。本稿にお いては，この法改正について，その背景と目 的，内容，ならびに，基本的な性格等を，法 案の提案理由を素材として明らかにしてみた

い。

（1）拙稿「ドイツにおける住居使用賃借権の存続保護

（1）（2）（3完）」法時64巻6号（1992）62頁以下，64 巻7号（1992）79頁以下，64巻9号（1992）47頁以 下。

Ⅱ1990年5月17日の法律による法 改正

1背景と目的

まず，1990年5月17日に公布され1990年 6月1日に施行された「計画・建設法におけ る住居建設の容易化ならびに賃貸借法の規定 の改正に関する法律」（Gesetz zur Erleich−

t e r u n g  d e s  W  ohnungsbau im P l a n u n g s ‑und  B a u r e c h t  s o w i e  z u r  Anderung m i e t r e c h t 1 i c h e r   V o r s c h r i f t e n )

ことにする。

この法律の草案は，キリスト教民主・社会 同盟と自由民主党の議員および会派によって 提出されたものであるが，法案提出の背景に は，次のような状況があるとされている。す なわち，現在の住居市場においては，住居の 需要が激しく増大し供給がそれに歩調を合 わせることはできないという状況である。需 要の増大の原因としては，経済の卓越した発 展により，数年前から国民の実質所得が再び 上昇した結果，国民がより一層住居を求める ことが可能となったこと，出生率の高い年代 が世帯を構えるのと重なったこと，および，

単身世帯数の増加，ならびに，連邦の領域に 予期しないほど著しい数の移住者・強制移住 者が流れ込んだことが指摘されている。最後 の点は，周知のように，

1 9 8 9

したことを指すと思われる。

さて，以上のような住居市場の窮境にかん がみて，この法律は，住居の需要の増大を克 服することを目的とし，計画‑建設法，およ び賃貸借法についての立法措置を意図するも のである。このうち，賃貸借法の改正の目的 は，現存する建物をよりよく利用しうること を達成することとされている。すなわち，立 法者は，現行の賃貸借法の規定が，現存する 建物の利用の強化を妨げているとみなしそ れを改正することにより，ストックされてい る住居が利用の状態へと供給されうるとして いる。

( 2 )   BGB 1 . ，   1 9 9 0 ，  1  S . 9 2 6 .   ( 3 )   BT‑Drucksache 1 1 / 5 9 7 2 ，  S . l f f .   ( 4 )   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  S .   ， l 9 .  

( 5 )   たとえば，坪郷買『統一ドイツのゆくえ.s (岩波 書庖， 1 9 9 1 )   1 8 頁以下。

( 6 )   この法律の目的については， Drucksache  ( F n .   3 ) ，  S .   ， l 9 .  

( 7 )   なお，計画・建設法についての立法措置の目的は，

居住用建物の用地を迅速かつ十分に指定し，住居建 設の許可を容易にすることとされている。

2

それでは，住居使用賃借権の存続保護に関 する法改正の具体的な内容についてみていく

ことにするが，その前に，存続保護の基本的 な仕組みについて，簡単に確認しておきた

L  。 、

住居使用賃借権の存続保護の基本的な仕組 みは，まず第一に，期間の定めのない住居使 用賃借権においても，期間の定めのあるそれ においても，

I

住居使用賃貸借関係が終了するためには，第 一に，

BGB 5 6 4  b

BGB 556a

BGB5 6 4  b

BGB556a 

そして，原則である「二重の存続保護」に対 する例外として，

BGB 564c

2

5

J

以上のような存続保護の基本的な仕組みに 対して，法改正の内容は，以下の三つのレベ ルに分けることができる。

( 8 )   詳しくは，拙稿・前掲注( 1 ) 6 4 巻 6 号 6 3 頁以下。

( 1  ) 

賃貸人は，

BGB 5 6 4  b

1

2

J

法改正前においては，例示されているケー スは三つであったが，

1 9 9 0

5

7

BGB5 6 4  b

2

4

新たな例示が，さらにひとつ加えられたので ある。

この新たに例示されたケースとは，賃貸 人が，建物の付属非居住空間

( n i c h t zum  Wohnen b e s t i m m t e  Nebenraume)

しうる方法で，賃貸目的の住居に改修しよう とし，告知を，その空間に限定し，かつ，

1 9 9 5  

6

1

(BGB564 b

2

4

1

賃貸人の「正当な利益」が認められることに なったのである。

これまでの現行法によると，付属非居住空 間は，すでにあわせて賃借人に委譲されてい るため，それを住居に改修しようとして告知 の対象とすることは，原則としてできなかっ た。そこで，そのような賃貸借法上の障害を 取り除くために，

BGB 5 6 4  b

2

4

物を保管したり，自転車をしまうため等に利 用される空間などが挙げられている(11)

時間的な点では，この付属非居住空間につ いて可能とされる告知は，期限づけられてい て，この法律の施行後，かつ，

1 9 9 5

6

1

目前に賃借人に到達していなければならな

し 、 。

さて，付属非居住空間についての告知が，

BGB 5 6 4  b

2

4

1

この告知は，

BGB 5 6 4  b

2

BGB 556a

(BGB5 5 6  a

1

に際しては，賃借人が，告知された付属非居 住空間を必要とするかどうか，また，どの程 度必要であるかが重要となる。

ところで，付属非居住空間について告知が なされる場合，賃借人は，賃料の相当な減 額込請求することができる

(BGB5 6 4  b

2

4

2

自ら申し出ること，さらには，その減額が相 当であることが告知の要件ではない。減額の 相当性は，まず第一に，告知された付属非居 住空間の利用価値にもとづいて見積もられる

ことになる。

なお，改修作業の開始が遅滞するときには，

賃借人は，それに相応する期間だけ賃貸借関 係の延長を請求することができる

(BGB5 6 4  

b

2

4

3

r

借契約」に関する

BGB564 c

2

2

れることになるのである。

( 9 )   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  S . l 1 f . ;   Bemhard G r a m l i c h ，  G e s e t z e s a n d e r u n g e n  im M i e t r e c h t " ，  N]W ，  1 9 9 0 ，  S . 2 6 1 1 ; E g o n  Johann ， Z u r  a n g e m e s s e n e n  H e r a b ‑ s e t z u n g  d e r  M i e t e  b e i  d e r  T e i l k u n d i g u n g  g e m .   ~ 5 6 4   bIINr . 4 BGB

NJW ， 1 9 9   ， 1 S . 1 1 0 0 .  

( 1 0 )   D r u c k s a c h e   ( F n . 3 ) ，  S . 1 2 ;   G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  S .   2 6 1 1 ;  J o h a n n ( F n . 9 ) ，  S . 1 1 0 0 .  

。 ^{) 1 D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .}  

制 G r a m l i c h( F n . 9 ) ，  S .  2 6 1 2 .   (

1 3 )   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .   (

1 4 )   なお，賃借入には，さらに，明渡に対する保護(民 事訴訟法 7 2 1 条)も与えられる。 G r a m l i c h ( F n . 9 ) ，  S . 2 6 1 2 .  

制 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .   (

1 ! y   これについては， vg l . z .   B .   J o h a n n  ( F n . 9 ) ，  S . 1 1 0 0   f .  

0

方 D r u c k s a c h e ( F n . 3 ) ，  S . 1 7 ;   G r a m l i c h   ( F n . 9 ) ，  S .   2 6 1 2 .  

(1~ D r u c k s a c h e   ( F n . 3 ) ，  S . 1 7 ;   G r a m l i c h   ( F n . 9 ) ，  S .   2 6 1 2 .  

~9) G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  S . 2 6 1 2 .  

( 2 )  

すでに法改正前の

BGB564 b

4

( m i t n i c h t   mehr  a l s   z w e i   Wohnungen)

1 9 9 0

5

7

BGB5 6 4  b

4

1

あるいは二つの住居を持つ居住用建物が改修

されて三つの住居を持つ居住用建物が造られ た場合においても維持されることになり，こ のような告知が妥当するケースが拡張された のである。

このいわば簡易化された告知は，三つの住 居を持つ居住用建物における住居使用賃貸借 関係については，それらの住居の少なくとも ひとつが，

1 9 9 0

5

1

1 9 9 5  

6

1日前に完成され，さらに，完成後の

られる

(BGB5 6 4  b

4

1

ところで，新たな

BGB564 b

4

l

r

以上の

BGB564 b

4

1

立法者によると，現存するひとつ，あるいは 二つの住居を持つ居住用建物の改修を賃借人 保護規定によって妨げないことを目的とする とされているが，確かに，この改正により，

改修作業が刺激されざ上も考えられる。

なお，この簡易化された告知は，賃貸借関 係の終了についての賃貸人の「正当な利益

J

BGB 556a

制 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 2 ;  G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  S .   2 6 1 2 .  

~1) D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  S . 1 2 ，  1 7 .  

仰 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 7 ;  G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  S .   2 6 1 2 .  

制 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .  

例 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .  

伺 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  S . 1 7 .  

。~ G r a m l i c h   ( F n . 9 ) ，  S . 2 6 1 2 .  

的 このことは， BGB556a 条 8 項の反対解釈による。

なお， vg l .   G r a m l i c h   ( F n . 9 ) ，  S . 2 6 1 2 .  

( 3 )   I

BGB 5 6 4  c

2

I

BGB5 6 4  b

7

8

I

J

J

1 9 9 0

5

1 7

( i )   BGB 5 6 4  b

7

4

まず，休暇用家屋地域 (F

erienhausge  b i e t )  

(BGB5 6 4  b

7

4

I

ら除外されることになった。

休暇用家屋ないし休暇用住宅の所有権者が 自己の住居を一時的に賃貸しようとする場 合，法改正前の賃貸借法の規定によると，所 有権者は，契約により確定された一定の賃貸

a借期間の終了において，あるいは，賃貸借関 係の告知によって，その住居を再び自己の意 のままにしうることを当てにすることはでき なかった。そこで，

1 9 9 0

5

1 7

より詳しくみていくと，まず，新たに挿入 された

BGB564 b

7

4

おける住居使用賃貸借関係について，

BGB  5 6 4  b

BGB 5 6 4  b

BGB 5 6 4  b

7

4

第一に，対象となるのは，休暇用家屋地域 の中の休暇用家屋ないし休暇用住宅における 住居であり，休暇用家屋地域において，例外 的に，ファーストハウスやセカンドハウスと

して建てられた住宅は対象とならない。

第二に，時間的な点では，休暇用家屋ない し休暇用住宅における住居が，

1 9 9 5

6

1

第三に，賃貸人が，契約締結の際，賃借人 に，その住居の目的が定められていること，

および，

BGB 5 6 4  b

l

6

以上の要件が満たされたならば，休暇用家 屋ないし休暇用住宅における住居使用賃貸借 関係は，期間の定めのない場合にも，期間の 定めのある場合にも，

BGB 5 6 4  b

次に，改正された

BGB556 a

8

休暇用家屋ないし休暇用住宅における住居使 用賃貸借関係について，

BGB 556a

賃借人は，その住居使用賃貸借関係の終了が 賃借人またはその家族にとって「苛酷さ

J

制 D r u c k s a c h e ( F n . 3 )，  S . 1 1 .   帥 D r u c k s a c h e ( F n . 3 ) ，  S . l 1 .  

例 休暇用家匡地域，休暇用家匡・休暇用住宅の定義

は，建築利用令と建設法典の規定に従っている。

D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  5 . 1 8 .   O l )   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  5 . 1 8 .   倒 Vg l . D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  5 . 1 8 .   例 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  5 . 1 6 .  

ø~ D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) ，  5 . 1 6 . なお，賃借入は，さら に，明渡に対する保護も受けないことになる(民事 訴訟法 7 2 1 条 7 項 ) 0 G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  5 . 2 6 1 2 .  

( i i )  

5 6 4  b

7

5

次に，公法上の法人が転貸するために賃借 した住居に関する使用賃貸借関係

(BGB5 6 4   b

7

5

r

護」の適用から除外されることになった。

現在の判例によると，公法上の法人が転貸 する目的で住居を賃借し，第三者に転貸した 場合，住居の所有権者と法人との使用賃貸借 関係は「二重の存続保護」の適用を受けない のに対して，法人と最終の賃借人(転借人) との使用賃貸借関係には「二重の存続保護

j

1 9 9 0

5

7

r

重の存続保護」の適用を除外することにした のである。

さて， (i)におけると同様に，より詳しくみ ていくことにする。

まず，新たに挿入された

BGB5 6 4  b

7

5

BGB 5 6 4  b

5 6 4  b

7

5

れている次の要件に留意しなければならな

し 、 。

第一に，転貸人にかかわる要件であるが，

公法上の法人が，法律によって指定された任 務の範囲において，転貸するために賃借した 住居に関する使用賃貸借関係である。

「公法上の法人」にあたるも

d

特に，市町村や市町村連合，地方郡(Lan

d k r e i s )

( G e b i e t s k o r p e r s c h a f t )

(Studentenwerk)

とえば，市町村の住宅企業は除外される。

第二に，転借人の範囲は，緊急的な居住の 必要をともなう人々，あるいは，専門教育を 受けている人々に限定される。

第三に，時間的な点では，公法上の法人が，

1 9 9 5

6

1

第四に，公法上の法人が，契約締結の際，

転借人に，その住居の目的が定められている こと，および，BGB 

5 6 4  b

1

6

次に，改正された

BGB5 5 6  a

8

公法上の法人が転貸するために賃借した住居 に関する使用賃貸借関係について，

BGB 5 5 6  

a

なお，以上のことは，当該住居に関する使 用賃貸借関係が，期間の定めのない場合にも，

期間の定めのある場合にも，同様に妥当す る。

的 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  5 . 1 1 ;  G r a m l i c h  ( F n . 9 ) ，  5 .   2 6 1 2 .  

例 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) ，  5 . 1 1 .  

的 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) .   S . 1 8 .  

{ l P }   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) .  S . l1.なお，民事訴訟法によ る明渡期間の付与も排除される。 D r u c k s a c h e ( F n .   3 ) .   S . l 1 .  

s 9 )   D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) .   S . 1 8 .   帥 Vg l . D r u c k s a c h e  ( F n . 3 ) .   S . 1 6 .  

3 

以上のように，

1 9 9 0

5

7

J

賃貸人の「正当な利益」を必要としない告知 が妥当するケースを拡張し，さらに，

I

要件は厳格であり，適用範囲はきわめて狭く 限定されている。立法者自身も，

I

このように，

1 9 9 0

5

7

1 9 8 2

1 2

0

j

このことは，この法律の草案が，

1982

1 2

2 0

も，容易に理解しうるのである。

。 ^{) 1 G r a m l i c h  ( F n . 9 ) .  S . 2 6 1 1 ;  J o h a n n  ( F n . 9 ) .  S . 1 1 0 0 .}  

帥 D r u c k s a c h e( F n . 3 ) .   S . 9 .  

制 拙 稿 ・ 前 掲 注 ( 1 ) 6 4 巻 9 号 5 0 頁以下を参照。

m  1 9 9 0 年 7月2 0 日の法律による法 改正

1 

次に.

1 9 9 0

5

7

1 9 9 0

7

0

1 9 9 0

8

1日に施行された「賃貸された住

J (Gesetz  zur  Verbesserung  der  Rechts‑

stellung  des  Mieters  bei  Begrundung  von  W ohnungseigentum  an  vermieteten  Wohnungen)

る。

ここでも，まず，法改正の背景と目的から みていくことにしたい。

この法律の草案は，社会民主党が多数を占 める連邦参議院によって提出されたものであ るが，法案提出の背景には，次のような状況 があるとされている。すなわち，法案の名称 からも推察しうるように，近時，人口が集中 している都市の魅力的な居住地域において，

大規模な範囲にわたり，使用賃貸借契約が締 結され住居が賃借人に委譲された後，その賃 貸された住居につき住居所有権が設定され，

さらに，その住居所有権が譲渡されるに至っ ている。その原因としては，一方において，

住居所有権の取得に対する渇望があること，

他方において，都市の居住地域において新築 住居の供給が乏しいことが挙げられている。

そして，その場合，住居所有権の取得者は，

非常にしばしば，その使用賃貸借関係を，自 己必要を理由として告知するようである。と いうのは，取得者は， しばしば，自己の居住 の必要を満たすために，その住居所有権を取

得したからである。

確かに，このようなケースにつき，これま で，

BGB 5 6 4  b

2

2

2

3

そこで，この法律は，以上のような状況に 対処することを目的とし，取得者の自己必要 を理由とする告知についての

3

o 4 )   BGB  . ，   1 1 9 9 0 ，  1  S . 1 4 5 6 .   制 BT‑Drucksache1 1 / 6 3 7 4 ，  S . l f f .   帥 D r u c k s a c h e(Fn . 4 5 ) ，  S . ， 1 5 .  

的 D r u c k s a c h e(Fn . 4 5 ) ，  S .   ， l 5 . なお，この法律は，

告知停止期間の延長のみならず，告知停止期間が妥 当するケースの拡張をも意図するものであるが，そ の点については，国の 2 で述べる。

制 D r u c k s a c h e( F n . 4 5 ) ，  S . 5 .   倒 D r u c k s a c h e( F n . 4 5 ) ，  S . 5 .  

2

それでは，住居使用賃借権の存続保護に関 する法改正の内容を，より詳しくみていくこ とにするが，法改正の内容は，以下の二つの 点にわたっている。

(1)  告知停止期間の相当な延長

既述 ( I I I

1

1 9 9 0

7

2 0

BGB  5 6 4  b

2

2

2

3

1 9 9 0

7

2 0

BGB 5 6 4  b

2

2

3

3

あるいは，ある地域の一部において，特に危 機的であるときには

5

なお，この

5

7

d

7

5

延長された告知停止期間の適用は，相当な 条件の賃貸住居を住民に十分に供給すること が特に危機的であるという要件を、満たす地域 に限定されるが，そのような地域は，ラント

政府の法令により，最大限

5

(BGB5 6 4  b

2

2

4

制 D r u c k s a c h e( F n . 4 5 ) ，  S . 1 .   制 B T ‑ D r u c k s a c h e1 1 1 7 2 5 8 ，  S . 1 .  

~~ V  g l .   D r u c k s a c h e  ( F n . 4 5 ) ，  S . 6 .  

( 2 )  

BGB 5 6 4  b

2

3 号 l

BGB 5 6 4  b

2

3

1

とされていた。

これに対して，

1 9 9 0

7

2 0

BGB 5 6 4  b

2

3

4

BGB5 6 4  b

2

2

4

5

5

~3) D r u c k s a c h e  ( F n . 4 5 ) ，  S . 7 .   帥 D r u c k s a c h e( F n . 4 5 ) ，  S . 7 .  

3 

以上のように，

1 9 9 0

7

2 0

1 9 9 0

5

1 7

しかし，

1 9 9 0

7

2 0

BGB 5 6 4  b

発展させようとする性格のものであり，

1 9 9 0  

5

1 7

6 事 G r a m l i c h( F n .  9    ， ) S . 2 6 1 1 .  

N 結 び

以上，

1 9 9 0

5

1 7

および，

1 9 9 0

7

2 0

いずれも，現在のドイツにおける住居をめぐ る厳しい社会・経済情勢に対処するための限

定的な法改正であり，住居使用賃借権の存続 保護の基本的な仕組みは変化していないとい

えるD

しかし，今回の法改正により，住居使用賃 貸借に関する現行法は，マ層，複雑かつ詳細 となり，メーディクスの「法学者にとってさ えわかりにくい継ぎはぎ細工」との批判は，

なお，正鵠を得て，妥当し続けるといえよう。

また，それにともない，新たな解釈問題も生 じてくるものと思われる。

このように，今回の法改正もまた，基本的

な問題点を苧んでいるのであるが，今後も，

住居使用賃借権の存続保護をめぐり，新たな 立法が展開されていくであろう。特に， ドイ ツ統一の実現により，新たな社会‑経済情勢，

ならびに，政治情勢が生じていることにかん がみると，ますます，その感を深くするので ある。

制 D i e t e rM e d i c u s ，  S c h u l d r e c h t   1 I   B e s o n d e r e r  T e i l ，  5 .   A u f l . ，  1 9 9 2 ，  S .   1 2 4 .  

伺 G r a m l i c h( F n . 9 ) ，  S . 2 6 1 1 .