大阪市営住宅ストック総合活用計画
平 成 ２ ８ 年 ３ 月
大 阪 市
＜ 目 次 ＞ は じ め に --- 2 第 １ 章 計 画 の 概 要 １ 計 画 の 目 的 --- 3 ２ 計 画 の 対 象 --- 3 ３ 計 画 の 期 間 --- 3 第 ２ 章 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 と 課 題 １ こ れ ま で の 取 り 組 み --- 4 ２ 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 --- 12 ３ 市 営 住 宅 の 入 居 者 の 状 況 --- 19 ４ 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 課 題 --- 22 第 ３ 章 ス ト ッ ク 活 用 の 基 本 目 標 １ 基 本 理 念 --- 24 ２ 基 本 目 標 --- 24 第 ４ 章 活 用 手 法 等 の 定 義 と 選 定 １ 活 用 手 法 の 定 義 --- 27 ２ 計 画 改 修 の 定 義 --- 28 ３ 活 用 手 法 の 選 定 の 考 え 方 --- 30 ４ 計 画 改 修 対 象 の 選 定 の 考 え 方 --- 32 第 ５ 章 活 用 手 法 等 の 実 施 方 針 １ 活 用 手 法 の 実 施 方 針 --- 36 ２ 計 画 改 修 の 実 施 方 針 --- 38 ３ 点 検 ・ 経 常 補 修 の 実 施 方 針 --- 39 結 び --- 40
は じ め に
大 阪 市 で は 、約 １ １ 万 戸 の 市 営 住 宅 を 管 理 し て お り 、こ れ ら の 住 宅 ス ト ッ ク を 良 好 な 社 会 的 資 産 と し て 有 効 活 用 す る こ と は 重 要 な 課 題 で あ る 。 こ う し た こ と か ら 、平 成 １ ３ 年 に「 大 阪 市 営 住 宅 ス ト ッ ク 総 合 活 用 計 画 」を 策 定 し 、建 替・全 面 的 改 善・エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 と い っ た 各 種 手 法 を 適 切 に 選 択 し な が ら 、 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 更 新 を 図 っ て き た 。 ま た 、「 今 後 の 市 営 住 宅 の あ り 方 に つ い て 」 の 提 言 （ 平 成 １ ７ 年 市 営 住 宅 研 究 会 ）を 踏 ま え て 、平 成 １ ９ 年 に 計 画 の 見 直 し を 行 い 、市 営 住 宅 の 更 新 等 を 進 め て き た と こ ろ で あ る 。 そ の 結 果 、平 成 １ ９ 年 度 か ら ２ ６ 年 度 ま で の ８ 年 間 で 、約 １ ０ ，０ ０ ０ 戸 の 老 朽 化 し た 住 宅 の 除 却 を 行 う と と も に 、浴 室 の な い 住 宅 が 約 ７ ，８ ０ ０ 戸 、エ レ ベ ー タ ー の な い 住 宅 が 約 １ ５ ，０ ０ ０ 戸 減 少 す る な ど 、居 住 水 準 の 向 上 を 図 っ て き て い る 。 一 方 で 、 昭 和 ４ ０ 年 代 以 降 に 大 量 に 建 設 さ れ た 住 宅 の 老 朽 化 が 進 ん で お り 、 今 後 、事 業 の 平 準 化 を 図 り な が ら 計 画 的 に 建 替 等 を 実 施 す る 必 要 が あ る こ と や 、 改 善 が 必 要 な 住 宅 が 依 然 と し て 数 多 く 存 在 す る こ と か ら 、継 続 的 な 更 新 が 不 可 欠 で あ る 。 ま た 、平 成 ２ ３ 年 の 東 日 本 大 震 災 に よ り 甚 大 な 被 害 が 発 生 し 、今 後 も 、上 町 断 層 帯 地 震 や 南 海 ト ラ フ 巨 大 地 震 が 危 惧 さ れ て い る 。昭 和 ５ ６ 年 以 前 に 建 設 さ れ た 市 営 住 宅 の 中 に は 、現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た さ な い 住 宅 が 存 在 し て お り 、早 急 な 耐 震 化 が 求 め ら れ て い る 。 さ ら に 、平 成 ２ ７ 年 １ ２ 月 に「 大 阪 市 公 共 施 設 マ ネ ジ メ ン ト 基 本 方 針 」を 策 定 し 、公 共 施 設 の 総 合 的 か つ 計 画 的 な 維 持 管 理 に 関 す る 考 え 方 を 示 し た と こ ろ で あ り 、市 営 住 宅 に つ い て も 、住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 や 予 算 の 平 準 化 等 を 考 慮 し つ つ 、 計 画 的 か つ 効 率 的 に 建 替 や 修 繕 等 を 実 施 す る こ と が 必 要 と な っ て い る 。 こ う し た 状 況 を 踏 ま え 、平 成 １ ９ 年 に 策 定 し た 計 画 の 見 直 し を 行 い 、新 た な 「 大 阪 市 営 住 宅 ス ト ッ ク 総 合 活 用 計 画 」 を 策 定 す る も の で あ る 。第 １ 章 計 画 の 概 要
1. 計 画 の 目 的
市 営 住 宅 の 住 棟 ご と に 適 切 な 活 用 手 法 や 必 要 と な る 計 画 改 修 を 選 定 し 、そ の 実 施 方 針 を 定 め 、 市 営 住 宅 ス ト ッ ク を 「 良 好 な 社 会 的 資 産 」 と し て 有 効 に 活 用 す る た め 、 本 計 画 を 策 定 す る 。2. 計 画 の 対 象
本 市 の 全 て の 市 営 住 宅 を 対 象 と す る 。3. 計 画 の 期 間
本 計 画 の 期 間 は 、平 成 ２ ８ 年 度 か ら 平 成 ３ ７ 年 度 ま で の １ ０ 年 間 と し 、事 業 の 進 捗 状 況 や 社 会 情 勢 の 変 化 等 を 踏 ま え 、必 要 に 応 じ て 概 ね ５ 年 を 目 途 に 見 直 し を 行 う 。第 ２ 章 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 と 課 題
1. こ れ ま で の 取 り 組 み
(1) 事 業 の 変 遷
本 市 の 市 営 住 宅 は 、 社 会 事 業 の 一 環 と し て 建 設 さ れ た こ と に 始 ま り 、 そ の 後 、住 宅 に 困 窮 す る 所 得 の 低 い 方 々 へ の 住 宅 供 給 を 目 的 と し て 制 定 さ れ た「 公 営 住 宅 法 」、及 び 、不 良 住 宅 が 密 集 す る 地 区 の 住 環 境 の 整 備・改 善 を 目 的 と し て 制 定 さ れ た 「 住 宅 地 区 改 良 法 」 な ど に 基 づ き 建 設 を 進 め て き た 。 本 市 で は 、 戦 災 や 都 市 へ の 人 口 集 中 に よ る 絶 対 的 な 住 宅 不 足 に 対 応 す る た め 、 昭 和 ２ ０ 年 代 か ら 昭 和 ４ ０ 年 代 に か け て 、 市 営 住 宅 の 新 規 建 設 を 積 極 的 に 行 っ た 。 昭 和 ４ ０ 年 代 後 半 以 降 か ら は 、 新 規 建 設 か ら 老 朽 化 し た 住 宅 の 建 替 へ と シ フ ト を 図 る と と も に 、「 市 営 す ま い り ん ぐ 」を は じ め と す る 中 堅 層 向 け 住 宅 や 、建 替 事 業 推 進 の た め の「 地 域 リ ロ ケ ー シ ョ ン 住 宅 」、面 的 整 備 事 業 の 実 施 に 伴 う 「 再 開 発 住 宅 」 な ど の 建 設 も 行 っ て き て い る 。 ま た 、平 成 １ ７ 年 の「 今 後 の 市 営 住 宅 の あ り 方 に つ い て 」の 提 言 に お い て 、 市 営 住 宅 ス ト ッ ク を 良 好 な 社 会 資 産 と し て 有 効 に 活 用 し て い く と い う 視 点 に 立 ち 、 市 民 の 共 有 財 産 と し て 、 多 く の 市 民 に 支 持 さ れ る 「 市 民 住 宅 」 へ と 再 編 す る た め の 方 向 性 が 示 さ れ 、「 ス ト ッ ク の 効 率 的 な 活 用 」「 コ ミ ュ ニ テ ィ の 再 生 」「 公 平 ・ 公 正 な 管 理 の 推 進 」「 地 域 の ま ち づ く り へ の 貢 献 」 を 基 本 的 な 考 え 方 と し た 方 策 が 提 案 さ れ た 。 こ の 提 言 を う け 、 土 地 の 高 度 利 用 や 従 前 居 住 世 帯 数 に 限 定 し た 建 替 に よ り 余 剰 地 を 創 出 し 、 団 地 再 生 モ デ ル プ ロ ジ ェ ク ト 等 に よ る ま ち づ く り へ の 活 用 を 行 う と と も に 、 子 育 て 世 帯 向 け 住 宅 の 募 集 拡 大 や 随 時 募 集 の 実 施 な ど 入 居 制 度 の 見 直 し や 、 子 育 て 支 援 な ど 空 き 住 戸 を 活 用 し た コ ミ ュ ニ テ ィ ビ ジ ネ ス 活 動 拠 点 の 提 供 な ど の 取 組 み を 進 め て い る 。 平 成 ２ ７ 年 ８ 月 に は 、 よ り 身 近 な 地 域 ニ ー ズ に 対 応 し た ま ち づ く り な ど を 目 的 に 、 大 阪 市 内 の 府 営 住 宅 の う ち 約 １ 万 戸 が 大 阪 市 へ 移 管 さ れ た 。※1 現 在 、 市 営 住 宅 の 管 理 戸 数 は 、 公 営 住 宅 、 改 良 住 宅 、 中 堅 層 向 け 住 宅 、 再 開 発 住 宅 、 大 阪 府 か ら 移 管 さ れ た 住 宅 な ど を あ わ せ て 約 １ １ 万 戸 と な り 、 市 内 の 住 宅 総 数 の ８ ． ２ ％ 、 借 家 全 体 の 約 ７ 分 の １ を 占 め て い る 。 ※1：建 替 や耐 震 改 修 などの事 業 中 団 地 については、平 成 ２８年 度 以 降 順 次 移 管 予 定■大 阪 市 の所 有 関 係 別 住 宅 総 数 ※平 成 ２７年 ８月 １日 に府 から移 管 された住 宅 を含 まない。 ■大 阪 市 の建 て方 ・構 造 別 空 家 数 の推 移 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 昭和 53年 58年 63年 平成 5年 10年 15年 20年 25年 (戸) ■公 営 住 宅 建 設 戸 数 及 び市 営 住 宅 管 理 戸 数 の推 移 絶 対 的 住 宅 不 足 を 背 景 と し た 住 宅 困 窮 者 対 策 市 内 総 住 宅 数 の 量 的 充 足 を 背 景 とした質的向上 多 様 な 居 住 ニ ー ズ へ の 対 応 地 域 コ ミ ュ ニ テ ィ 活 性 化 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 110,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 元 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 管理戸数(戸) 建設戸数(戸) 建替戸数 新規建設戸数 管理戸数 昭和 平成 全 体 非 木 造 共 同 住 宅 戸 建 住 宅 木 造 共 同 住 宅 長 屋 建 住 宅 資 料 ：平 成 ２５年 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 市 営 住 宅 は平 成 ２７年 ９月 末 時 点 ※用 途 廃 止 予 定 の市 営 住 宅 については、管 理 戸 数 か ら除 い ている 。 ※府 か ら移 管 された住 宅 数 は 平 成 2 7 年 8 月 1 日 に移 管 さ れた住 宅 数 。 ※住 宅 総 数 に、 所 有 関 係 不 明 住 宅 を含 む。 単 位 ：戸 市営住宅 府 か ら 移 管 さ れ た 住 宅 1,343,200 728,000 109,834 99,718 10,116 554,700 100.0% 54.2% 8.2% 7.4% 0.8% 41.3% (100.0%) (15.1%) (13.7%) (1.4%) 住宅総数 借 家 持 家 市営住宅計
現 在 ■代 表 的 な市 営 住 宅 住 戸 プランの変 遷 約 53 ㎡ 約 63 ㎡ 約 47 ㎡ 約 70 ㎡ 約 30 ㎡ 約 34 ㎡ 約 40 ㎡ 約 43 ㎡ 昭 和 ４ ０ 年 代 昭 和 ５ ０ 年 代 約 55 ㎡ 約 45 ㎡ 約 57 ㎡ 約 40 ㎡
(2)建 替
本 市 で は 、 居 住 水 準 の 向 上 や 良 好 な 住 環 境 の 整 備 、 土 地 の 有 効 活 用 に よ る コ ミ ュ ニ テ ィ ミ ッ ク ス や 地 域 ま ち づ く り へ の 貢 献 を 図 る た め 、 老 朽 化 し た 市 営 住 宅 の 建 替 を 積 極 的 に 進 め て き て い る 。 現 在 は 、 住 戸 規 模 が 小 さ く 、 老 朽 化 が 進 ん で い る 昭 和 ４ ０ 年 前 後 に 建 設 さ れ た 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト 造 の 中 層 住 宅 を 中 心 に 建 替 を 進 め て い る 。 建 替 に あ た っ て は 、玄 関・浴 室・便 所 へ の 手 摺 の 設 置 、住 戸 内 段 差 の 解 消 、 高 齢 者 の 使 い や す い 浴 槽 の 設 置 、 エ レ ベ ー タ ー の 設 置 な ど 、 建 設 す る 全 て の 住 宅 で バ リ ア フ リ ー 設 計 を 導 入 す る と と も に 、 一 部 住 戸 を 車 椅 子 常 用 者 向 け 住 宅 と す る な ど 、 高 齢 者 等 に 配 慮 し た 住 宅 の 供 給 に 努 め て い る 。 ま た 、 排 水 管 を 集 約 し 、 メ ン テ ナ ン ス を 容 易 に す る な ど 、 長 期 活 用 が 可 能 な 設 計 を 導 入 し て い る 。 さ ら に 、 で き る だ け 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る こ と に よ り 生 み 出 し た 用 地 に つ い て は 、 道 路 や 公 園 、 保 育 所 な ど 、 地 域 に 必 要 と な る 施 設 の 整 備 等 に 活 用 す る と と も に 、 中 堅 層 の 市 内 定 住 の 促 進 や コ ミ ュ ニ テ ィ ミ ッ ク ス に 資 す る 、 良 質 な 民 間 住 宅 や 生 活 利 便 施 設 等 の 導 入 を 図 っ て い る 。 前 ス ト ッ ク 計 画 を 策 定 し た 平 成 １ ９ 年 度 か ら の ８ 年 間 で は 、１ ０ ，０ ３ ８ 戸 の 建 替 (除 却 )を 行 う と と も に 、建 替 余 剰 地 に お い て は 保 育 所 や 約 １ ，０ ０ ０ 戸 の 民 間 住 宅 等 が 供 給 さ れ て い る 。 ■建 替 の実 績 ■建 替 余 剰 地 活 用 の例 ・排 水 縦 管 を 集 約 化 し 、耐 用 年 数 の 長 い 材 料 と す る 。 ・ 集 約 化 し た 排 水 縦 管 を 共 用 廊 下 に 面 し た メ ー タ ー ボ ッ ク ス 内 に 配 置 す る こ と に よ り 、 外 部 か ら メ ン テ ナ ン ス 可 能 と す る 。 ・ 住 戸 内 排 水 管 を 二 重 床 の 内 部 に 集 約 化 す る こ と に よ り 、 当 該 住 戸 内 か ら 交 換 可 能 と す る 。 ・ １ 階 床 下 の 排 水 管 は 、 共 用 部 分 か ら メ ン テ ナ ン ス 給 水 ヘ ッ ダ ー 用 ■長 期 活 用 に向 けた取 り組 み 住宅名 面積 用途 年度 小宮住宅 5,707㎡ 民間分譲マンション 20年度 長居東住宅 998㎡ 広場 20年度 加美神明東住宅 7,160㎡ 民間分譲戸建て住宅 21年度 西栄住宅 1,068㎡ 老人ホーム 22年度 長吉長原東第3 780㎡ 保育所 22年度 茨田横堤北住宅 1,244㎡ 保育所 24年度 茨田横堤北住宅 2,900㎡ 民間分譲戸建て住宅 24年度 豊里第2住宅 1,028㎡ 民間分譲戸建て住宅 25年度 茨田大宮住宅 525㎡ 保育所 26年度 平成18年度以前 34,691戸 平成19年度 1,275戸 平成20年度 1,116戸 平成21年度 1,223戸 平成22年度 1,328戸 平成23年度 1,121戸 平成24年度 1,534戸 平成25年度 1,492戸 平成26年度 949戸 除却戸数(3) 全 面 的 改 善 ・ エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置
既 設 市 営 住 宅 の 居 住 水 準 の 向 上 を 目 指 し 、 浴 室 の な い 住 宅 を 対 象 に 、 昭 和 ５ ０ 年 度 か ら 、 ２ 戸 １ や 増 築 等 に よ る 規 模 ・ 設 備 等 の 改 善 を 行 う 住 戸 改 善 事 業 を 進 め て き た 。平 成 １ ３ 年 度 以 降 は 、「 全 面 的 改 善 」事 業 と し て 、浴 室 の 設 置 や 住 戸 内 部 の 改 善 と 併 せ て 共 用 部 分 や 屋 外 に つ い て 改 善 を 進 め て お り 、 平 成 １ ９ 年 度 か ら の ８ 年 間 で 、 ６ ３ ３ 戸 の 住 戸 改 善 を 行 っ た 。 ま た 、 平 成 ６ 年 度 か ら 廊 下 型 住 宅 へ の エ レ ベ ー タ ー 設 置 を 、 平 成 １ ２ 年 度 か ら は 、 階 段 室 型 住 宅 へ の 設 置 も 進 め て き て お り 、 平 成 １ ９ 年 度 か ら の ８ 年 間 で は 、 ３ ５ １ 基 （ ３ ， ４ ８ ２ 戸 ） の 設 置 を 行 っ て い る 。 ■住 戸 改 善 の実 績 ■エレベーター単 独 設 置 の実 績 ※住 戸 改 善 で 実 施 したものは 除 く 改善前 改善後 平成18年度以前 9,332戸 7,823戸 平成19年度 181戸 161戸 平成20年度 130戸 117戸 平成21年度 23戸 20戸 平成22年度 40戸 25戸 平成23年度 105戸 87戸 平成24年度 88戸 82戸 平成25年度 66戸 60戸 平成26年度 0戸 0戸 戸数 平成18年度以前 298基 4,207戸 平成19年度 118基 1,203戸 平成20年度 58基 569戸 平成21年度 49基 477戸 平成22年度 40基 386戸 平成23年度 26基 252戸 平成24年度 25基 250戸 平成25年度 10基 100戸 平成26年度 25基 245戸 基数 戸数(4)耐 震 改 修
現 行 の 耐 震 基 準 が 導 入 さ れ た 昭 和 ５ ６ 年 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 の 中 に は 、 耐 震 基 準 を 満 た さ な い 住 棟 が あ り 、 耐 震 性 の 確 保 を 図 る 必 要 が あ る 。 平 成 ７ 年 に 発 生 し た 阪 神 ・ 淡 路 大 震 災 の 被 害 状 況 等 を 踏 ま え 、 平 成 ８ 年 度 か ら ピ ロ テ ィ 形 式 の 住 棟 ２ １ 棟 に つ い て 、 耐 震 壁 設 置 等 の 耐 震 改 修 を 実 施 し た 。 平 成 １ ８ 年 に は 「 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 す る 法 律 」 が 改 正 さ れ 、 本 市 に お い て も 、 市 内 の 建 築 物 の 耐 震 改 修 等 を 計 画 的 ・ 総 合 的 に 促 進 す る た め の 指 針 と し て 「 大 阪 市 耐 震 改 修 促 進 計 画 」 を 平 成 ２ ０ 年 に 策 定 し た 。 こ れ を 受 け 、 市 営 住 宅 に つ い て も 、 各 住 棟 の 補 強 方 法 の 検 討 な ど を 進 め 、 平 成 ２ ２ 年 度 以 降 、 費 用 対 効 果 も 考 慮 し て 、 耐 震 ス リ ッ ト の 設 置 に よ る 一 定 の 耐 震 性 能 を 確 保 す る た め の 段 階 的 な 改 修 を 行 う と と も に 、 平 成 ２ ３ 年 度 か ら は 、 鉄 骨 ブ レ ー ス の 設 置 等 に よ る 本 格 的 な 改 修 も 進 め 、 合 わ せ て １ ４ ９ 棟 に つ い て 耐 震 改 修 を 実 施 し て き た 。 ■耐 震 改 修 の実 績 棟数 平成22年度 11 平成23年度 52 平成24年度 33 平成25年度 34 平成26年度 19(5) 計 画 改 修
建 物 や 各 種 設 備 の 経 年 劣 化 へ の 対 応 を 目 的 と し た 外 壁 、 屋 上 、 排 水 管 等 の 改 修 や 、 時 代 に 応 じ た 居 住 水 準 の 確 保 を 目 的 と し た 電 気 容 量 改 修 や 給 水 圧 力 改 修 等 を 行 っ て き て い る 。 ま た 、 予 防 保 全 的 管 理 、 長 寿 命 化 に 資 す る 改 善 を 推 進 し て い く と の 国 の 方 針 を 受 け 、 平 成 ２ １ 年 度 か ら は 、 よ り 計 画 的 な 改 修 に 努 め て い る 。 ① 現 在 実 施 し て い る 計 画 改 修 外 壁 改 修 主 に 外 壁 下 地 が モ ル タ ル 塗 り の 住 宅 を 対 象 に 外 壁 改 修 を 行 っ て き て お り 、平 成 ２ １ 年 度 か ら は 部 分 改 修 と 全 面 改 修 を １ ０ 年 ご と に 交 互 に 実 施 す る こ と と し て い る 。 屋 根 ・ 屋 上 防 水 改 修 劣 化 が 進 行 し て い る 住 宅 を 対 象 に 、屋 根 や 屋 上 の 防 水 改 修 を 行 っ て き て お り 、 平 成 １ ９ 年 度 か ら は 外 断 熱 改 修 を あ わ せ て 実 施 し て い る 。 高 置 水 槽 改 修 劣 化 が 進 行 し て い る 鋼 板 製 や 繊 維 強 化 プ ラ ス チ ッ ク (Ｆ Ｒ Ｐ )製 の 高 置 水 槽 を 対 象 に 取 替 を 実 施 し て き て い る 。ま た 、平 成 １ ０ 年 度 か ら は 、よ り 耐 久 性 に 優 れ た ス テ ン レ ス 製 へ の 取 替 を 実 施 し て い る 。 給 水 圧 力 改 修 浴 室 の あ る 中 層 住 宅 で 給 水 圧 力 が 不 足 す る 住 宅 （ ０ .０ ５ Ｍ Ｐ a 以 下 ） を 対 象 に 、平 成 １ ０ 年 度 か ら 、給 水 方 式 を 高 置 水 槽 方 式 か ら 直 結 増 圧 給 水 方 式 に 変 更 し て 水 圧 改 善 （ ０ .１ Ｍ Ｐ a 以 上 ） を 進 め て き て い る 。 排 水 管 改 修 住 戸 内 に 共 用 雑 排 水 縦 管（ 台 所 、風 呂 系 統 ）が 設 置 さ れ た 住 宅 を 対 象 に 、 平 成 元 年 度 か ら 取 替 を 実 施 し て き て い る 。 ま た 、 平 成 ５ 年 度 か ら は 、 よ り 耐 久 性 に 優 れ た 硬 質 塩 化 ビ ニ ル ラ イ ニ ン グ 鋼 管 へ の 取 替 を 実 施 し て い る 。 エ レ ベ ー タ ー 制 御 機 器 改 修 平 成 元 年 ま で に 設 置 さ れ た 交 流 帰 還 制 御 方 式 の エ レ ベ ー タ ー を 対 象 に 、 平 成 １ ６ 年 度 か ら 、よ り 安 全 性 の 高 い イ ン バ ー タ ー 制 御 方 式 へ の 改 修 を 進 め て き て い る 。ま た 、平 成 ２ ４ 年 度 か ら 制 御 機 器 改 修 に あ わ せ て 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 設 置 を 実 施 し て い る 。 自 動 火 災 報 知 設 備 改 修 法 令 に 基 づ き 自 動 火 災 報 知 設 備 が 設 置 さ れ て い る 住 棟 を 対 象 に 、 平 成 ２ ６ 年 度 か ら 経 過 年 数 の 長 い 自 動 火 災 報 知 設 備 の 取 替 を 実 施 し て い る 。② 完 了 ま た は 完 了 予 定 の 計 画 改 修 電 気 容 量 改 修 （ 平 成 １ ０ 年 度 ～ 平 成 ２ ４ 年 度 ） 昭 和 ５ １ 年 度 以 前 に 建 設 さ れ た 電 気 容 量 が 不 足 す る 住 宅 （ ３ .６ Ｋ Ｖ Ａ 以 下 ） を 対 象 に 、 平 成 １ ０ 年 度 か ら 改 修 （ ４ .０ Ｋ Ｖ Ａ 以 上 ） に 着 手 し 、 平 成 ２ ４ 年 度 に 完 了 し た 。 住 宅 用 火 災 警 報 器 設 置 （ 平 成 ２ ０ 年 度 ～ 平 成 ２ ２ 年 度 ） 消 防 法 の 改 正 に よ り 、住 宅 用 火 災 警 報 器 の 設 置 が 義 務 化 さ れ た た め 、自 動 火 災 報 知 設 備 が 設 置 さ れ て い な い 住 戸 を 対 象 に 、平 成 ２ ０ 年 度 か ら 設 置 を 進 め 、 平 成 ２ ２ 年 度 に 完 了 し た 。 地 上 デ ジ タ ル 放 送 対 応 （ 平 成 １ ９ 年 度 ～ 平 成 ２ ２ 年 度 ） 平 成 ２ ３ 年 7 月 の ア ナ ロ グ 放 送 の 停 波 に よ り 、地 上 デ ジ タ ル 放 送 が 受 信 で き な い 既 存 住 宅 を 対 象 に 、平 成 １ ９ 年 度 か ら 地 上 デ ジ タ ル 放 送 対 応 を 進 め 、 平 成 ２ ２ 年 度 に 完 了 し た 。 バ ラ ン ス 式 風 呂 設 備 改 修 （ 平 成 ２ ３ 年 度 ～ 平 成 ２ ７ 年 度 ） 昭 和 ５ ０ 年 代 か ら 平 成 元 年 度 に 建 設 さ れ た 、バ ラ ン ス 式 風 呂 釜 付 浴 槽 が 設 置 さ れ て い る 中 堅 層 向 け 住 宅 を 対 象 に 、平 成 ２ ３ 年 度 か ら 風 呂 釜 が 一 体 と な っ た 浴 槽 へ の 改 修 を 進 め て お り 、 平 成 ２ ７ 年 度 に 完 了 す る 。
(6) 点 検 ・ 経 常 補 修
建 築 基 準 法 や 消 防 法 等 の 関 係 法 令 等 に 基 づ き 、 建 物 や 各 種 設 備 等 の 点 検 を 定 期 的 に 実 施 し 、 必 要 な 補 修 を 実 施 し て き て い る 。 ま た 、 入 居 者 の 日 常 生 活 に 支 障 を き た す 漏 水 な ど 、 突 発 的 に 発 生 す る 不 具 合 や 機 器 の 故 障 等 に 対 す る 補 修 を 随 時 行 っ て い る 。 ■計 画 改 修 の実 績 単位:戸(※１ 単位:槽,※2 単位:基) 外壁全面 改修 外壁部分 改修 屋根･屋上 防水改修 高置水槽 改修※１ 給水圧力 改修 排水管 改修 ＥＶ制御 機器改修 ※ 2 自動火災報 知設備改修 電気容量 改修 住宅用 火災 警報器 設置 地 上 デ ジタル 放 送対応 バ ランス式 風 呂設備 改修 平成19年度 2,113 － 1,375 0 545 547 43 ー (H10か ら 実 施 ) 1,755 － (H19か ら 実 施 ) 23,045 － 平成20年度 2,953 － 1,554 0 290 265 23 ー 1,270 (H20か ら 実 施 ) 22,672 16,779 － 平成21年度 4,358 (H21か ら 実 施 ) 3,853 3,055 22 470 207 47 ー 1,276 25,019 16,079 － 平成22年度 4,430 4,492 5,112 32 470 1,272 32 ー 1,699 20,278 (完了) 9,211 (完了) － 平成23年度 4,942 4,562 4,317 28 360 1,066 38 ー 1,687 ー ー (H23か ら 実 施 ) 538 平成24年度 4,533 2,949 6,738 38 477 867 32 ー 1,226 (完了) ー ー 469 平成25年度 4,210 4,901 5,414 18 353 863 56 ー ー ー ー 597 平成26年度 3,648 2,322 1,047 32 114 865 63 (H26か ら 実 施 ) 205 ー ー ー 354 (H27完 了 予 定 ) 現在実施している計画改修 完了または完了予定の計画改修2. 市 営 住 宅 の ス ト ッ ク の 現 状
(1) 建 設 年 代 別
こ れ ま で 老 朽 化 し た 住 宅 の 建 替 を 積 極 的 に 進 め て き た こ と か ら 、 昭 和 ３ ０ 年 代 に 建 設 さ れ た 住 宅 は 概 ね 建 替 を 完 了 し て い る 。 今 後 建 替 が 必 要 と な る 昭 和 ４ ０ 年 代 ま で に 建 設 さ れ た 住 宅 は 、 約 ３ ４ ， ０ ０ ０ 戸 あ り 、 ス ト ッ ク 全 体 の 約 ３ 割 を 占 め て い る 。■建 設 年 代 別 戸 数 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※平 成 ２７年 ８月 １日 に府 から移 管 された住 宅 を含 む ※未 竣 工 の住 宅 は含 まない 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 24 26 28 32 34 36 38 42 44 46 48 52 54 56 58 62 H1 3 5 9 11 13 15 19 21 23 25 S25 S30 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 (戸)
(2) 構 造 ・ 種 別
老 朽 化 し た 住 宅 の 建 替 を 積 極 的 に 進 め て き た こ と か ら 、 木 造 住 宅 及 び 簡 易 耐 火 造 住 宅 の 建 替 に つ い て は ほ ぼ 完 了 し て い る 。 中 層 耐 火 造 住 宅 に つ い て は 、 昭 和 ３ ０ 年 代 後 半 か ら ４ ０ 年 代 前 半 に 建 設 さ れ た 住 宅 を 中 心 に 建 替 を 進 め て お り 、 前 回 計 画 策 定 以 降 、 約 １ ０ ， ０ ０ ０ 戸 減 少 し て お り 、 現 在 、 約 ３ ４ ， ０ ０ ０ 戸 と な っ て い る 。 高 層 耐 火 造 住 宅 に つ い て は 、 建 替 の 進 捗 に 伴 い 年 々 増 加 し て お り 、 現 在 、 約 ７ ６ ， ０ ０ ０ 戸 と な っ て い る 。 ■構 造 別 ・建 設 年 代 別 戸 数 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※（ ） 内 は、前 回 計 画 策 定 時 （平 成 １９年 ） か らの増 減 を示 す 単 位 ： 戸 ■構 造 別 ・建 設 年 代 別 状 況 (戸) 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 H22 H17 H12 H7 H2 S60 S55 S50 S45 S40 S35 S30 S25 低層･中層(5階建以下) 高層(6階建以上) 昭和40年 度以前 (1965年度 以前) 昭和41～ 45年度 (1966～ 1970) 昭和46～ 50年度 (1971～ 1975) 昭和51～ 55年度 (1976～ 1980) 昭和56～ 60年度 (1981～ 1985) 昭和61～ 平成2年度 (1986～ 1990) 平成3～ 7年度 (1990～ 1994) 平成8～ 12年度 (1996～ 2000) 平成13～ 17年度 (2001～ 2005) 平成18～ 22年度 (2006～ 2010) 平成23年 度以降 (2011年度 以降) 総計 木造・簡易耐火造 14 14 14 14 (-107) (-107) 元府営 中層耐火造 2,906 12,417 4,576 4,243 4,942 3,317 620 591 220 279 117 34,228 2,650 11,607 3,708 3,333 4,174 2,769 620 406 79 214 117 29,677 (-5,102) (-5,158) (-21) (-3) (+214) (+117) (-9,953) 元府営 256 810 868 910 768 548 185 141 65 0 4,551 高層耐火造 50 2,770 14,428 12,219 8,691 7,040 8,878 7,806 6,489 5,565 1,656 75,592 50 2,770 14,371 12,159 8,083 6,300 8,483 7,001 5,170 4,172 1,468 70,027 (-18) (-387) (-62) (-19) (+1,646) (+4,172) (+1,468) (+6,800) 元府営 57 60 608 740 395 805 1,319 1,393 188 5,565 総計 2,970 15,187 19,004 16,462 13,633 10,357 9,498 8,397 6,709 5,844 1,773 109,834 2,714 14,377 18,079 15,492 12,257 9,069 9,103 7,407 5,249 4,386 1,585 99,718 (-5,227) (-5,545) (-83) (-22) 0 0 0 0 (+1,646) (+4,386) (+1,585) (-3,260) 元府営 256 810 925 970 1,376 1,288 395 990 1,460 1,458 188 10,116 市営 市営 市営 市営(3) 住 戸 規 模
建 替 や 全 面 的 改 善 を 進 め て き た 結 果 、 ４ ０ ㎡ 未 満 の 規 模 の 小 さ な 住 宅 は 着 実 に 減 少 し て き て い る が 、 い ま だ に 約 １ ３ ， ０ ０ ０ 戸 あ り 、 う ち 約 ７ ５ ％ が 昭 和 ４ ５ 年 度 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 で あ る 。 ■住 戸 専 用 面 積 別 ・建 設 年 代 別 戸 数 ■構 造 別 ・住 戸 専 用 面 積 別 戸 数 単 位 ： 戸 単 位 ： 戸 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※（ ） 内 は、前 回 計 画 策 定 時 （平 成 １９年 ） か らの増 減 を示 す 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 昭和40年 度以前 (1965年度 以前) 昭和41～ 45年度 (1966～ 1970) 昭和46～ 50年度 (1971～ 1975) 昭和51～ 55年度 (1976～ 1980) 昭和56～ 60年度 (1981～ 1985) 昭和61～ 平成2年度 (1986～ 1990) 平成3～ 7年度 (1990～ 1994) 平成8～ 12年度 (1996～ 2000) 平成13～ 17年度 (2001～ 2005) 平成18～ 22年度 (2006～ 2010) 平成23年 度以降 (2011年度 以降) 総計 40㎡未満 1,588 8,295 3,035 139 20 67 41 50 13,235 1,580 8,019 2,895 139 20 67 41 50 12,811 (-3,537) (-5,318) (-120) (-8) (-8,983) 元府営 8 276 140 424 40～50㎡未満 1,146 5,152 12,895 2,780 477 95 52 1,213 1,808 1,612 592 27,822 1,098 4,618 12,617 2,760 466 39 47 1,200 1,669 1,430 592 26,536 (-341) (-155) (+21) (+519) (+1,430) (+592) (+2,066) 元府営 48 534 278 20 11 56 5 13 139 182 1,286 50～60㎡未満 228 1,582 2,873 12,679 9,429 5,595 2,060 2,863 2,512 2,393 772 42,986 36 1,582 2,406 11,740 8,884 5,477 2,045 2,571 2,007 1,818 644 39,210 (-1,335) (-100) (-73) (-25) (+652) (+1,818) (+644) (+1,581) 元府営 192 467 939 545 118 15 292 505 575 128 3,776 60～70㎡未満 8 63 163 864 3,649 4,551 6,602 3,771 2,047 1,681 394 23,793 0 63 123 853 2,861 3,486 6,485 3,134 1,376 1,093 343 19,817 (-14) (+28) (+65) (+11) (-2) (+428) (+1,093) (+343) (+1,952) 元府営 8 40 11 788 1,065 117 637 671 588 51 3,976 70㎡以上 95 38 58 49 743 500 342 158 15 1,998 95 38 26 485 452 197 45 6 1,344 (+24) (+2) (+47) (+45) (+6) (+124) 元府営 32 49 258 48 145 113 9 654 総計 2,970 15,187 19,004 16,462 13,633 10,357 9,498 8,397 6,709 5,844 1,773 109,834 2,714 14,377 18,079 15,492 12,257 9,069 9,103 7,407 5,249 4,386 1,585 99,718 (-5,227) (-5,545) (-83) (-22) (+1,646) (+4,386) (+1,585) (-3,260) 元府営 256 810 925 970 1,376 1,288 395 990 1,460 1,458 188 10,116 市営 市営 市営 市営 市営 市営 40㎡未満 40～50㎡未満 50～60㎡未満 60～70㎡未満 70㎡以上 総計 木造・簡易耐火造 14 14 14 14 (-107) (-107) 元府営 中層耐火造 9,577 9,124 8,096 7,203 228 34,228 9,153 8,203 5,948 6,220 153 29,677 (-8,583) (-167) (-1,348) (+137) (+8) (-9,953) 元府営 424 921 2,148 983 75 4,551 高層耐火造 3,644 18,698 34,890 16,590 1,770 75,592 3,644 18,333 33,262 13,597 1,191 70,027 (-293) (+2,233) (+2,929) (+1,815) (+116) (+6,800) 元府営 365 1,628 2,993 579 5,565 総計 13,235 27,822 42,986 23,793 1,998 109,834 12,811 26,536 39,210 19,817 1,344 99,718 (-8,983) (+2,066) (+1,581) (+1,952) (+124) (-3,260) 元府営 424 1,286 3,776 3,976 654 10,116 市営 市営 市営 市営(4) 耐 震 性
現 行 の 耐 震 基 準 が 導 入 さ れ た 昭 和 ５ ６ 年 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 の う ち 、 耐 震 基 準 を 満 た し て い な い 住 棟 は 、建 替 や 耐 震 改 修 に よ り 減 少 し て き て い る が 、 い ま だ に 約 ３ ２ ０ 棟 存 在 し て い る 。■建 設 年 代 別 耐 震 性 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 単 位 ： 棟 数 ※ I s ： 構 造 体 の 耐 震 性 能 を 表 す 指 標 ( B ) 0 . 3 = < I s < 0 . 6 震 度 6 ～ 7 程 度 の 規 模 の 地 震 に 対 し て 倒 壊 、 又 は 崩 壊 す る 危 険 性 が ある ( C ) I s < 0 . 3 震 度 6 ～ 7 程 度 の 規 模 の 地 震 に 対 し て 倒 壊 、 又 は 崩 壊 す る 危 険 性 が 高 い ※ 前 計 画 で 既 に 建 替 と 判 定 され て いる 住 宅 を 除 く ※ 平 成 ２ ７ 年 ８ 月 １ 日 に 府 か ら 移 管 され た 住 宅 を 含 む 昭和40年度以前 (1965年度以前) 昭和41～45年度 (1965～1969) 昭和46～50年度 (1970～1974) 昭和51～56年度 (1975～1981) 昭和57年度～ (1982～) 総計 20 176 178 261 781 1,416 36 139 80 67 0 322 （Ｂ） 0.3=<Is<0.6 36 137 79 67 0 319 （Ｃ） Is<0.3 0 2 1 0 0 3 56 315 258 328 781 1,738 現行耐震基準以上 （Ａ）Is>=0.6 現行耐震基準未満 総計
(5) 浴 室 の 設 置 状 況
建 替 や 全 面 的 改 善 を 進 め て き た 結 果 、 浴 室 の な い 住 宅 は 、 平 成 １ ９ 年 度 か ら の ８ 年 間 で 、約 ７ ，８ ０ ０ 戸 減 少 し た 。し か し な が ら 、浴 室 の な い 住 宅 は 、 い ま だ に 約 ５ ,０ ０ ０ 戸 存 在 し て い る 。■年 代 別 浴 室 設 置 状 況 ■建 設 年 度 別 浴 室 設 置 状 況 単 位 ： 戸 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※平 成 ２７年 ８月 １日 に府 から移 管 された住 宅 を含 む 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※（ ） 内 は、前 回 計 画 策 定 時 （平 成 １９年 ） か らの増 減 を示 す (戸) 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 H22 H17 H12 H7 H2 S60 S55 S50 S45 S40 S35 S30 S25 浴室なし 浴室あり 昭和40年 度以前 (1965年度 以前) 昭和41～ 45年度 (1966～ 1970) 昭和46～ 50年度 (1971～ 1975) 昭和51～ 55年度 (1976～ 1980) 昭和56～ 60年度 (1981～ 1985) 昭和61～ 平成2年度 (1986～ 1990) 平成3～ 7年度 (1990～ 1994) 平成8～ 12年度 (1996～ 2000) 平成13～ 17年度 (2001～ 2005) 平成18～ 22年度 (2006～ 2010) 平成23年 度以降 (2011年度 以降) 総計 浴室あり 2,518 12,641 18,025 15,657 13,384 10,357 9,498 8,397 6,709 5,844 1,773 104,803 2,270 11,831 17,100 14,687 12,008 9,069 9,103 7,407 5,249 4,386 1,585 94,695 (-3,558) (+23) (+402) (+24) (+10) (+1,646) (+4,386) (+1,585) (+4,518) 元府営 248 810 925 970 1,376 1,288 395 990 1,460 1,458 188 10,108 浴室なし 452 2,546 979 805 249 5,031 444 2,546 979 805 249 5,023 (-1,669) (-5,568) (-485) (-46) (-10) (-7,778) 元府営 8 8 総計 2,970 15,187 19,004 16,462 13,633 10,357 9,498 8,397 6,709 5,844 1,773 109,834 2,714 14,377 18,079 15,492 12,257 9,069 9,103 7,407 5,249 4,386 1,585 99,718 (-5,227) (-5,545) (-83) (-22) (+1,646) (+4,386) (+1,585) (-3,260) 元府営 256 810 925 970 1,376 1,288 395 990 1,460 1,458 188 10,116 市営 市営 市営
(6) エ レ ベ ー タ ー の 設 置 状 況
平 成 ３ 年 度 以 降 、 建 設 す る ４ 階 、 ５ 階 建 の 中 層 住 宅 に つ い て 、 エ レ ベ ー タ ー 設 置 を 行 っ て き て い る 。 ま た 、 既 存 の 中 層 住 宅 に つ い て も 、 平 成 ６ 年 度 か ら 廊 下 型 住 宅 に エ レ ベ ー タ ー の 設 置 を 、 平 成 １ ２ 年 度 か ら は 、 階 段 室 型 住 宅 へ の 設 置 を 進 め て き て い る 。 建 替 や 全 面 的 改 善 、 エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 を 進 め て き た 結 果 、 平 成 １ ９ 年 度 か ら の ８ 年 間 で 、 エ レ ベ ー タ ー の な い 中 層 住 宅 は 、 約 １ ５ ， ０ ０ ０ 戸 減 少 し て い る が 、い ま だ に 約 ２ ３ ,５ ０ ０ 戸 あ り 、こ れ は 中 層 住 宅 の 約 ６ ９ ％ を 占 め る 。 ま た 、昭 和 ５ １ 年 度 以 降 に 建 設 さ れ た 中 層 住 宅 で も 、約 ７ ，３ ０ ０ 戸 に エ レ ベ ー タ ー が 設 置 さ れ て お ら ず 、 こ れ は 昭 和 ５ １ 年 度 以 降 に 建 設 さ れ た 中 層 住 宅 の 約 ５ １ ％ を 占 め る 。 ■中 層 住 宅 の建 設 年 代 別 ・エレベーターの設 置 状 況 単 位 ： 戸 平 成 ２７年 ９月 末 現 在 ※（ ） 内 は、前 回 計 画 策 定 時 （平 成 １９年 ） か らの増 減 を示 す 昭和40年 度以前 (1965年度 以前) 昭和41～ 45年度 (1966～ 1970) 昭和46～ 50年度 (1971～ 1975) 昭和51～ 55年度 (1976～ 1980) 昭和56～ 60年度 (1981～ 1985) 昭和61～ 平成2年度 (1986～ 1990) 平成3～ 7年度 (1990～ 1994) 平成8～ 12年度 (1996～ 2000) 平成13～ 17年度 (2001～ 2005) 平成18～ 22年度 (2006～ 2010) 平成23年 度以降 (2011年度 以降) 総計 ＥＶあり 204 3,278 286 1,580 2,153 1,675 467 497 220 279 117 10,756 204 3,198 266 1,370 2,153 1,675 467 398 79 214 117 10,141 (-358) (+1,244) (+109) (+1,112) (+1,638) (+959) (+214) (+117) (+5,035) 元府営 0 80 20 210 99 141 65 615 ＥＶなし 2,702 9,139 4,290 2,663 2,789 1,642 153 94 23,472 2,446 8,409 3,442 1,963 2,021 1,094 153 8 19,536 (-4,744) (-6,402) (-130) (-1,115) (-1,638) (-959) (-14,988) 元府営 256 730 848 700 768 548 86 3,936 総計 2,906 12,417 4,576 4,243 4,942 3,317 620 591 220 279 117 34,228 2,650 11,607 3,708 3,333 4,174 2,769 620 406 79 214 117 29,677 (-5,102) (-5,158) (-21) (-3) (+214) (+117) (-9,953) 元府営 256 810 868 910 768 548 185 141 65 4,551 市営 市営 市営(7) 外 壁 ・ 屋 上 や 設 備 等 の 状 況
外 壁 や 屋 上 、 設 備 に つ い て は 、 建 設 し た 時 代 の 標 準 的 な 材 料 ・ 仕 様 と し て お り 、 近 年 に 建 設 さ れ た 住 宅 の 設 備 水 準 は 向 上 し て い る が 、 建 設 か ら 経 過 年 数 の 長 い 住 宅 で は 、 給 水 圧 の 不 足 な ど 今 日 の ニ ー ズ に 対 応 し て い な い 設 備 が 存 在 し て い る 。 ま た 、 各 部 位 や 部 材 ・ 機 器 の 劣 化 等 も み ら れ る 。 ■外 壁 ・屋 上 や設 備 等 の変 遷 （新 築 住 宅 ） 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 外壁 モルタル塗＋リシン吹付 コンクリート打放し＋複層塗材吹付 屋上 アスファルト防水 高置水槽 （給水方式変更）高置水槽なし 共用給水管 給水圧力 （最低水圧） 分電盤 自動火災報知 エレベーター 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 凡 例 ： 改修完了 (注) 府から移管された住宅を除く ※１ 主となっている共用排水縦管を示す ※２ 鋼管の腐食による住戸内への漏水が危惧されることから計画的に改修を実施 鋼板製 FRP製 Ｓ３０年代 Ｓ４０年代 Ｓ５０年代 Ｓ６０年～Ｈ９年 Ｈ１０年代 Ｈ２０年～ モルタル塗＋複層塗材吹付 樹脂 防水 シート防水 断熱層＋シート防水 鋼管 硬質塩化ﾋﾞﾆﾙ管 塩化ビニルライニング鋼管０.０３ Mpa ０.０５ Mpa（中層棟）または０.０７ Mpa（高層棟） ０.１ Mpa ０．２MPa
ｴﾎﾟｷｼ樹脂ｺｰﾃｨﾝｸﾞ鋼管（MD継手） （住戸内設置） 鋳鉄製集合管 （住戸外設置） 電気容量 ２.０ KVA ３.０ KVA ３.６
KVA ４.９ KVA ５.４ KVA 2K 4.0KVA2DK 4.5KVA
3DK 5.0KVA 共用排水管 ※１ ｴﾎﾟｷｼ樹脂 ｺｰﾃｨﾝｸﾞ鋼管 （ねじ接合） （住戸内設置） 硬質塩化ビニル管 （住戸外設置） ２Ｋ ４．２ KVA 主幹ブレーカーに漏電遮断器機能なし 主幹ブレーカーに漏電遮断器機能付き 設置なし 11階以上設置 全階設置 交流1段、交流2段、交流帰還制御 インバータ制御 テレビ共聴 設置なし 高層設置 ＶＨＦ６局 V6/U1 ＶＨＦ６局、ＵＨＦ２局 デジタル地上 浴室 浴室なし ユニットバス 浴室あり バランス式風呂設備 (中堅層向け住宅）※３ Ｓ３０年代 Ｓ４０年代 Ｓ５０年代 Ｓ６０年～Ｈ９年 Ｈ１０年代 Ｈ２０年～ インバータ制御 （戸開走行 保護装置） （地 上 デ ジ タ ル 放 送 対 応 を Ｈ ２ ２ 年 度 に 完 了 ） （４．０ＫＶＡ以上への改修をＨ２４年度に完了） ※２ （硬質塩化ﾋﾞﾆﾙﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管等 への改修をＨ２２年度に完了） （FRP製への取替 をＳ６０年度に完了） 鋼管（住戸内設置）
3. 市 営 住 宅 の 入 居 者 の 状 況
(1) 居 住 世 帯 の 状 況
平 成 ２ ５ 年 の 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 に よ る と 、 公 営 借 家 に お い て は 、 世 帯 主 が ６ ５ 歳 以 上 の 世 帯 が ５ ６ ． ３ ％ を 占 め 、 ６ ５ 歳 以 上 の 高 齢 者 の い る 世 帯 も ６ ０ ． ７ ％ あ る 。 持 家 や 民 間 借 家 と 比 べ て 高 齢 化 が 進 ん で お り 、 １ ０ 年 前 と 比 べ て も 高 齢 化 が 進 行 し て い る 。 ま た 、 世 帯 主 の 平 均 年 齢 も 高 い 。 世 帯 あ た り 人 員 の 平 均 は 、 全 住 宅 が １ ． ９ ７ 人 に 対 し て 、 公 営 借 家 は １ ． ８ ７ 人 と な っ て い る 。 ■大 阪 市 の世 帯 主 の年 齢 別 主 世 帯 数 資 料 ：平 成 ２５年 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 公営借家 公団・公社 借家 民営借家 (木造) 民営借家 (非木造) 給与住宅 主世帯総数 1,343,200 554,700 728,000 106,200 37,500 71,700 494,000 18,600 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 29歳未満 111,600 7,600 103,100 1,300 1,800 1,400 93,900 4,700 8.3% 1.4% 14.2% 1.2% 4.8% 2.0% 19.0% 25.3% 30～39歳 181,000 52,500 127,300 4,200 4,300 4,400 110,400 3,900 13.5% 9.5% 17.5% 4.0% 11.5% 6.1% 22.3% 21.0% 40～49歳 216,400 99,600 115,400 12,100 6,900 7,000 85,200 4,200 16.1% 18.0% 15.9% 11.4% 18.4% 9.8% 17.2% 22.6% 50～59歳 193,300 98,600 93,800 13,700 6,200 7,600 63,800 2,700 14.4% 17.8% 12.9% 12.9% 16.5% 10.6% 12.9% 14.5% 60～69歳 246,400 127,100 118,500 24,600 7,600 16,800 68,100 1,400 18.3% 22.9% 16.3% 23.2% 20.3% 23.4% 13.8% 7.5% 70歳以上 293,300 156,400 135,700 46,600 9,300 30,900 48,100 900 21.8% 28.2% 18.6% 43.9% 24.8% 43.1% 9.7% 4.8% 不詳 101,200 12,800 34,400 3,700 1,400 3,600 24,500 1,100 7.5% 2.3% 4.7% 3.5% 3.7% 5.0% 5.0% 5.9% 平均年齢 55.1 60.0 51.4 65.7 57.4 65.2 46.2 42.0 65歳以上 413,500 219,600 192,400 59,800 13,000 40,200 78,200 1,300 （再掲） 30.8% 39.6% 26.4% 56.3% 34.7% 56.1% 15.8% 7.0% 総数 持家 借家資 料 ：平 成 ２５年 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 資 料 ：平 成 ２５年 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 ■大 阪 市 の高 齢 者 を含 む世 帯 の状 況 ■大 阪 市 の世 帯 人 員 別 世 帯 数 公営借家 公団・公社借家 民営借家(木造) 民営借家(非木造) 給与住宅 総数 1,343,200 554,700 728,000 106,200 37,500 71,700 494,000 18,600 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 1人 647,200 150,000 451,800 48,100 17,400 38,800 335,500 12,100 48.2% 27.0% 62.1% 45.3% 46.4% 54.1% 67.9% 65.1% 2人 336,100 172,000 158,200 36,400 10,800 18,700 89,700 2,500 25.0% 31.0% 21.7% 34.3% 28.8% 26.1% 18.2% 13.4% 3人 184,700 109,700 69,400 12,800 5,600 7,800 41,500 1,800 13.8% 19.8% 9.5% 12.1% 14.9% 10.9% 8.4% 9.7% 4人 125,100 85,100 37,200 6,400 2,800 4,800 21,500 1,700 9.3% 15.3% 5.1% 6.0% 7.5% 6.7% 4.4% 9.1% 5人以上 50,000 37,900 11,400 2,500 900 1,600 5,800 600 3.7% 6.8% 1.6% 2.4% 2.4% 2.2% 1.2% 3.2% 世帯人員平均 1.97 2.46 1.63 1.87 1.92 1.78 1.53 1.73 総数 持家 借家 公営借家 公団・公社 借家 民営借家 (木造) 民営借家 (非木造) 給与住宅 主世帯総数 1,343,200 554,700 728,000 106,200 37,500 71,700 494,000 18,600 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 468,200 257,400 209,000 64,500 14,600 43,200 85,200 1,500 34.9% 46.4% 28.7% 60.7% 38.9% 60.3% 17.2% 8.1% 単身世帯 206,200 80,700 124,800 32,700 7,500 24,900 59,200 500 15.4% 14.5% 17.1% 30.8% 20.0% 34.7% 12.0% 2.7% 夫婦世帯 114,500 73,700 40,500 16,800 3,400 8,400 11,500 400 8.5% 13.3% 5.6% 15.8% 9.1% 11.7% 2.3% 2.2% 上記以外の世帯 147,500 103,000 43,700 15,000 3,700 9,900 14,500 600 11.0% 18.6% 6.0% 14.1% 9.9% 13.8% 2.9% 3.2% 875,000 297,300 519,000 41,700 22,900 28,500 408,800 17,100 65.1% 53.6% 71.3% 39.3% 61.1% 39.7% 82.8% 91.9% 借家 65歳以上の世帯員の いる主世帯総数 65歳以上の世帯員の いない主世帯総数 総数 持家
平 成 ２ ５ 年 度 の 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 結 果 に よ る と 、 最 低 居 住 水 準 未 満 の 世 帯 率 は 、 公 営 借 家 で １ ０ ． ３ ％ と な っ て い る 。 ＜ 参 考 ＞ 住 生 活 基 本 計 画 （ 全 国 計 画 ） に お け る 最 低 居 住 面 積 水 準 最 低 居 住 面 積 水 準 ＝ 世 帯 人 数 に 応 じ て 、 健 康 で 文 化 的 な 住 生 活 の 基 本 と し 必 要 不 可 欠 な 住 宅 面 積 に 関 す る 水 準 ① 単 身 者 ２ ５ ㎡ ② ２ 人 以 上 の 世 帯 １ ０ ㎡ ×世 帯 人 数 ＋ １ ０ ㎡ (※ こ ど も に 係 る 世 帯 人 数 は 換 算 値 あ り ) 世 帯 人 数 別 の 住 戸 専 用 面 積 （ 例 ） 世 帯 人 員 単 身 ２ 人 ３ 人 ４ 人 最 低 居 住 面 積 水 準 ２ ５ ㎡ ３ ０ ㎡ ４ ０ ㎡ ５ ０ ㎡
(2) 市 営 住 宅 の 応 募 状 況
市 営 住 宅 の 応 募 状 況 を み る と 、 １ １ 回 落 選 者 特 別 措 置 制 度 を 見 直 し た こ と な ど に よ り 、 平 均 応 募 倍 率 は 、 以 前 に 比 べ て 低 下 し て い る が 、 直 近 ３ 年 間 の 応 募 倍 率 の 平 均 は 、 依 然 と し て １ ０ 倍 を 超 え て い る 。 ま た 、 応 募 者 全 体 の 約 ６ 割 が 、 募 集 戸 数 の 約 １ 割 の 設 備 水 準 が 高 く 交 通 至 便 な 住 宅 に 集 中 し て い る 。 一 方 で 、 浴 室 や エ レ ベ ー タ ー の な い ４ 階 や ５ 階 の 住 戸 を 中 心 に 、 申 込 の な い 住 宅 や 申 込 数 が 募 集 戸 数 に 達 し な い 住 宅 が 募 集 戸 数 の 約 ２ 割 を 占 め て い る 。 ■市 営 住 宅 の応 募 倍 率 別 申 込 数 ■市 営 住 宅 の応 募 状 況 ■大 阪 市 の最 低 居 住 面 積 水 準 未 満 世 帯 の状 況 資 料 ：平 成 ２５年 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 募集戸数 応募者数 倍率 平成22年度 983戸 27,837 28.3 平成23年度 1,073戸 21,962 20.5 平成24年度 1,115戸 17,066 15.3 平成25年度 1,407戸 16,429 11.7 平成26年度 1,851戸 16,405 8.9 募集倍率 募集戸数 申込数 申込総数に 対する割合 100倍以上 8戸 1,506 17.0% 40～100倍未満 27戸 1,612 18.2% 20～40倍未満 81戸 2,223 25.0% 5～20倍未満 282戸 2,749 31.0% 1～5倍未満 309戸 727 8.2% 1倍未満（0を含まない） 111戸 59 0.7% 申込みなし 80戸 0 0.0% 合計 898戸 8,876 100.0% ※随 時 募 集 を除 く 水準未満 世帯数 水準未満率 全住宅 1,343,200 200,100 14.9% 100.0% 持家 554,700 10,600 1.9% 41.3% 借家 728,000 189,400 26.0% 54.2% 公営借家 106,200 10,900 10.3% 7.9% 公団・公社借家 37,500 2,500 6.7% 2.8% 民営借家(木造) 71,700 20,000 27.9% 5.3% 民営借家(非木造) 494,000 152,000 30.8% 36.8% 給与住宅 18,600 4,100 22.0% 1.4% 世帯数 全体構成比4. 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 課 題
(1) 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 か ら み た 課 題
① 大 規 模 地 震 へ の 対 応
平 成 ２ ３ 年 に 東 日 本 大 震 災 が 発 生 し 、 本 市 に お い て も 上 町 断 層 帯 地 震 や 南 海 ト ラ フ 巨 大 地 震 が 危 惧 さ れ て お り 、 建 物 の 耐 震 化 や 、 震 災 に 対 し て の 備 え が よ り 一 層 求 め ら れ て い る 。 こ れ ま で も 建 替 や 耐 震 改 修 に よ り 、 住 宅 の 耐 震 化 を 進 め て い る が 、 現 行 の 耐 震 基 準 が 導 入 さ れ た 昭 和 ５ ６ 年 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 の う ち 、 既 に 建 替 と 判 定 さ れ て い る 住 宅 以 外 に 、現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た し て い な い 住 宅 が 約 ３ ２ ０ 棟 あ り 、 こ れ ら の 住 宅 に つ い て 耐 震 性 を 確 保 す る 必 要 が あ る 。② 浴 室 な し 住 戸 の 解 消
浴 室 の な い 住 宅 が い ま だ に 約 ５ ,０ ０ ０ 戸 あ り 、そ の 大 部 分 は 、昭 和 ５ ０ 年 度 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 で あ る 。 浴 室 の な い 住 宅 に つ い て は 、 居 住 水 準 の 向 上 を 図 る 観 点 か ら 、 早 期 に 解 消 す る 必 要 が あ る 。③ 高 齢 化 へ の 対 応
中 層 住 宅 に つ い て は 、 約 ３ ４ ， ０ ０ ０ 戸 を 管 理 し て お り 、 そ の 約 ６ ９ ％ に は エ レ ベ ー タ ー が な い 状 況 で あ る 。 高 齢 社 会 を 迎 え 、 上 層 階 へ の 容 易 な ア ク セ ス の 確 保 や 段 差 の 解 消 と い っ た バ リ ア フ リ ー 化 を 効 率 的 に 進 め て い く こ と が 大 き な 課 題 と な っ て い る 。④ 住 戸 規 模 が 小 さ く 、 設 備 水 準 も 低 い 老 朽 化 し た 住 宅 の 更 新
昭 和 ３ ０ 年 代 か ら ４ ０ 年 代 前 半 に 建 設 さ れ た 住 戸 に は 、 住 戸 面 積 が 狭 小 な も の が 多 く 、 老 朽 化 も 進 行 し て い る 。 ま た 、 浴 室 や エ レ ベ ー タ ー が な い こ と に 加 え 、 漏 電 対 策 が 十 分 で な い 分 電 盤 の 存 在 や 給 水 圧 が 低 い な ど の 課 題 を 抱 え て い る 住 宅 が あ り 、 計 画 的 に 更 新 を 進 め る 必 要 が あ る 。⑤ 適 時 ・ 適 切 な 維 持 管 理 の 推 進
建 物 の 状 況 に 応 じ て 補 修 や 計 画 改 修 等 を 進 め て い る も の の 、 経 年 劣 化 に よ る 外 壁 の 一 部 は く 離 落 下 や 漏 水 等 が 発 生 し て い る ほ か 、 配 管 の 劣 化 な ど の 課 題 も 抱 え て い る 。 安 全 で 良 質 な 住 宅 と し て 長 期 に わ た っ て 活 用 し て い く た め に は 、 点 検 に より 状 況 を 適 確 に 把 握 す る と と も に 、 日 常 に 生 じ る 不 具 合 や 故 障 等 に 対 す る 経 常 的 な 補 修 や 、 外 壁 、 屋 上 、 給 ・ 排 水 管 、 各 種 設 備 等 の 計 画 的 な 改 修 を 適 切 に 行 っ て い く 必 要 が あ る 。
⑥ コ ミ ュ ニ テ ィ の 沈 滞 化 等 へ の 対 応
市 営 住 宅 団 地 に お い て は 、 高 齢 化 の さ ら な る 進 行 な ど に よ り 、 コ ミ ュ ニ テ ィ の 沈 滞 化 や 自 主 管 理 意 欲 の 低 下 が 懸 念 さ れ て い る 。 ま た 、 大 規 模 団 地 を 構 成 し て い る 市 営 住 宅 に お け る コ ミ ュ ニ テ ィ の 沈 滞 化 等 は 、 団 地 を 含 む 地 域 の ま ち の 活 力 に も 影 響 を 及 ぼ す 恐 れ が あ る 。 こ の た め 、 新 婚 世 帯 ・ 婚 約 者 及 び 子 育 て 世 帯 向 け 住 宅 の 募 集 な ど 中 堅 層 の 入 居 促 進 や 、 空 住 戸 を 活 用 し た 地 域 の 活 性 化 に つ な が る 活 動 拠 点 の 導 入 な ど を 実 施 し て い る が 、今 後 と も コ ミ ュ ニ テ ィ の 活 性 化 の 取 り 組 み が 必 要 で あ る 。(2) 事 業 推 進 上 の 課 題
本 市 の 厳 し い 財 政 状 況 や 前 回 計 画 策 定 時 か ら 建 設 費 が １ 割 程 度 上 昇 し た こ と な ど を 踏 ま え 、 限 ら れ た 財 源 を よ り 効 率 的 、 効 果 的 に 活 用 し て い く 必 要 が あ る 。 建 替 に あ た っ て は 、 事 業 の 平 準 化 に 努 め る と と も に 、 仕 様 や 工 法 の 見 直 し な ど に よ り 、 住 宅 の 長 期 活 用 や コ ス ト の 縮 減 を 図 る 必 要 が あ る 。 全 面 的 改 善 に つ い て は 、 既 存 ス ト ッ ク を 活 用 で き る も の の 、 改 善 後 の 活 用 期 間 が 建 替 に 比 べ て 短 い こ と も あ り 、 費 用 対 効 果 を 十 分 に 検 討 し た う え で 実 施 す る 必 要 が あ る 。 保 育 所 な ど と 合 築 さ れ た 建 物 の 耐 震 化 に つ い て は 、 耐 震 改 修 に よ り 併 設 施 設 の 運 営 に 支 障 が 生 じ る こ と が あ る た め 、 建 替 と 耐 震 改 修 を 適 切 に 選 択 す る 必 要 が あ る 。 ま た 、 耐 震 改 修 に あ た っ て は 、 入 居 者 の 移 転 を 伴 わ な い 工 法 を 採 用 す る が 、 住 戸 内 部 に 補 強 材 の 設 置 を 要 す る な ど 、 住 戸 を 使 用 し な が ら 工 事 を 行 う こ と が 著 し く 困 難 な 場 合 が あ る 。 エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 に あ た っ て は 、 エ レ ベ ー タ ー 設 置 に 伴 い 家 賃 や 共 益 費 負 担 が 増 加 す る た め 、住 民 同 意 を 得 た 住 棟 に 対 し て 事 業 を 実 施 し て い る が 、 近 年 で は 新 た に 同 意 を 得 ら れ る 団 地 が 少 な く な っ て き て い る 。 今 後 、 入 居 者 の 合 意 形 成 を 図 り や す く す る 工 夫 を 行 い な が ら 、 着 実 に 実 施 し て い く 必 要 が あ る 。第 ３ 章 ス ト ッ ク 活 用 の 基 本 目 標
1. 基 本 理 念
「『 市 民 住 宅 』 の 実 現 に 向 け た 市 営 住 宅 ス ト ッ ク の 有 効 活 用 」
市 民 の 共 有 財 産 と し て 多 く の 市 民 に 支 持 さ れ る「 市 民 住 宅 」の 実 現 に 向 け 、 住 宅 の 耐 震 性 の 確 保 や 長 寿 命 化 な ど を 進 め る と と も に 、 コ ミ ュ ニ テ ィ の 再 生 や 地 域 の ま ち づ く り へ の 貢 献 を 図 る な ど 、 市 営 住 宅 ス ト ッ ク を 有 効 に 活 用 す る 。2. 基 本 目 標
① 耐 震 性 の 確 保
・ 耐 震 性 の 低 い 住 宅 の 解 消 昭 和 ５ ６ 年 以 前 に 建 設 さ れ た 住 宅 で 現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た さ な い 住 宅 に つ い て 、 計 画 期 間 内 で の 解 消 に 向 け て 、 建 替 や 耐 震 改 修 に よ り 耐 震 化 を 進 め る 。② 居 住 水 準 の 向 上
・ 浴 室 な し 住 戸 の 解 消 建 替 や 全 面 的 改 善 に よ り 、 浴 室 の な い 住 戸 の 解 消 を め ざ す 。 ・ バ リ ア フ リ ー 化 建 替 や 改 善 に あ た っ て は 、 住 戸 内 部 や 共 用 部 、 屋 外 空 間 等 の バ リ ア フ リ ー 化 を 進 め 、高 齢 者 等 が 安 全・安 心 に 生 活 で き る 水 準 を 確 保 す る 。 ま た 、 エ レ ベ ー タ ー の な い 中 層 住 宅 に は 、 可 能 な 限 り エ レ ベ ー タ ー を 設 置 す る 。 ・ 設 備 水 準 の 向 上 建 替 や 全 面 的 改 善 、 計 画 改 修 に よ り 、 現 代 の 生 活 様 式 に 対 応 で き る 設 備 水 準 を 確 保 す る 。③ 住 宅 の 長 寿 命 化
・ 適 切 な 点 検 ・ 補 修 及 び 計 画 的 な 改 修 の 実 施 突 発 的 に 発 生 す る 不 具 合 や 故 障 等 に 対 す る 補 修 を 確 実 に 行 う と と も に 、 点 検 に よ り 建 物 や 設 備 等 の 状 態 を 適 確 に 把 握 ・ 考 慮 し な が ら 、 外 壁 や 屋 根 ・ 屋 上 等 の 建 物 外 周 部 や 、 給 排 水 、 エ レ ベ ー タ ー 等 の 主 要 設 備 等 に つ い て 計 画 的 な 改 修 を よ り 一 層 充 実 す る な ど 、 予 防 保 全 の 取 組 み を 推 進 し 、 住 宅 の 長 期 活 用 を 図 る 。 ・ 長 期 活 用 可 能 な 設 計 の 実 施 建 替 に あ た っ て は 、 長 期 活 用 で き る 躯 体 性 能 を 確 保 す る と と も に 、 設 備 の 維 持 管 理 や 更 新 が 容 易 と な る よ う 設 計 を 進 め る 。 ま た 、 給 水 管 に ポ リ エ チ レ ン 管 を 使 用 す る な ど 、 耐 震 性 や 耐 久 性 等 に 配 慮 し た 資 材 の 採 用 を 進 め る 。 ・ 環 境 へ の 配 慮 建 物 を 長 期 活 用 す る こ と に よ り 廃 棄 物 の 発 生 を 抑 制 す る と と も に 、 断 熱 性 能 の 向 上 や Ｌ Ｅ Ｄ 照 明 、 屋 外 の 緑 化 、 透 水 性 ・ 保 水 性 舗 装 材 の 使 用 に 努 め る な ど 、 環 境 負 荷 の 低 減 を 図 る 。④ コ ミ ュ ニ テ ィ の 再 生
・ 新 婚 ・ 子 育 て 世 帯 な ど の 入 居 促 進 コ ミ ュ ニ テ ィ ミ ッ ク ス の 観 点 か ら 、 建 替 に あ た っ て は 、 で き る 限 り 土 地 の 高 度 利 用 を 図 り 、 創 出 さ れ た 余 剰 地 を 活 用 し て 、 良 質 な 民 間 住 宅 の 供 給 を 図 る 。 ま た 、 高 齢 化 の 著 し い 団 地 等 に お い て 、 新 婚 ・ 子 育 て 世 帯 な ど の 入 居 促 進 を 図 る 。 ・ ワ ー ク シ ョ ッ プ 方 式 の 活 用 住 民 参 加 に よ る ワ ー ク シ ョ ッ プ 方 式 等 を 活 用 し 、 広 場 や 緑 地 等 を 計 画 ・ 整 備 す る こ と に よ り 、 コ ミ ュ ニ テ ィ の 活 性 化 や 自 主 管 理 意 欲 の 向 上 を 図 る 。 ・ コ ミ ュ ニ テ ィ ビ ジ ネ ス 活 動 拠 点 の 導 入 既 存 団 地 の 空 き 住 戸 等 を 活 用 し 、 高 齢 者 支 援 や 子 育 て 支 援 等 の 活 動 を 行 う Ｎ Ｐ Ｏ 等 へ の 活 動 拠 点 の 提 供 を 行 い 、 地 域 の 活 性 化 を 図 る 。⑤ 地 域 の ま ち づ く り へ の 貢 献
・ 建 替 余 剰 地 や 低 未 利 用 地 の 活 用 建 替 余 剰 地 を 活 用 し 、 道 路 や 公 園 な ど 、 地 域 に 役 立 つ 施 設 の 整 備 等 を 行 う 。 ま た 、 建 替 余 剰 地 や 低 未 利 用 地 に お い て 、 民 間 活 力 も 活 か し な が ら 、 生 活 利 便 施 設 ・ 福 祉 施 設 等 の 導 入 や 、 防 犯 な ど 安 全 ・ 安 心 に 資 す る 活 用 を 図 り 、 地 域 の ま ち づ く り へ の 貢 献 に 努 め る 。 ・ 地 域 防 災 力 の 向 上 災 害 時 に お け る 地 域 防 災 力 の 向 上 に 寄 与 で き る よ う な 設 計 を 進 め る と と も に 、 津 波 浸 水 の お そ れ が あ る 区 に お い て は 、 津 波 避 難 施 設 と し て の 指 定 を 進 め る な ど 、 地 域 の 防 災 力 向 上 へ の 貢 献 に 努 め る 。第 ４ 章 活 用 手 法 等 の 定 義 と 選 定
全 て の 住 棟 に つ い て 、「 建 替 」、「 耐 震 改 修 」、「 全 面 的 改 善 」、「 エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 」、「 継 続 活 用 」の い ず れ か の 活 用 手 法 を 選 定 し た 上 で 実 施 す る と と も に 、「 建 替 」 以 外 の 住 棟 を 対 象 に 状 況 等 に 応 じ た 計 画 改 修 を 実 施 す る 。1.
活 用 手 法 の 定 義
建 替
・現 に 存 す る 住 宅 を 除 却 し 、そ の 土 地 全 部 ま た は 一 部 の 区 域 に 新 た に 住 宅 を 建 設 す る 。 ・ な お 、 他 の 団 地 の 敷 地 な ど に 建 設 す る い わ ゆ る 非 現 地 建 替 を 含 む 。耐 震 改 修
・住 棟 の 状 況 に 応 じ て 、鉄 骨 ブ レ ー ス や 耐 震 ス リ ッ ト 、耐 震 壁 の 設 置 等 に よ り 、 建 物 の 構 造 躯 体 に つ い て 耐 震 性 を 確 保 す る 。全 面 的 改 善
・ 浴 室 設 置 を 中 心 に 住 戸 内 部 の 改 善 を 行 い 、 併 せ て 、 共 用 部 分 や 屋 外 に つ い て 段 差 解 消 や 手 摺 の 設 置 等 の 改 善 を 行 う 。 ま た 、 エ レ ベ ー タ ー 設 置 が 必 要 な 住 棟 に は エ レ ベ ー タ ー を 設 置 す る 。 ・ 事 業 手 法 と し て 、 既 存 の 住 戸 内 部 を 改 善 し 浴 室 を 設 置 す る 「 １ 戸 １ 型 」、 ２ 住 戸 を １ 住 戸 に 、 ま た は 、 ３ 住 戸 を ２ 住 戸 に 改 善 し 浴 室 を 設 置 す る 「 ２ 戸 １ 型 等 」 を 選 択 す る 。エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置
・「 全 面 的 改 善 」 を 行 わ ず 、 既 存 住 宅 の 階 段 室 又 は 廊 下 に エ レ ベ ー タ ー を 設 置 す る 。継 続 活 用
・「 建 替 」、「 耐 震 改 修 」、「 全 面 的 改 善 」、「 エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 」 の い ず れ に も 該 当 し な い 住 棟 を 、「 継 続 活 用 」 と す る 。2.
計 画 改 修 の 定 義
「 建 替 」以 外 の 手 法 に 選 定 さ れ た 住 棟 を 対 象 に 実 施 す る こ と と し 、安 全 性 の 確 保 や 住 宅 と し て の 機 能 を 維 持 す る う え で 重 要 な 要 素 と な る 外 壁 や 屋 上 、主 要 設 備 な ど の 次 の 7 つ の 改 修 を 計 画 的・定 期 的 に 実 施 す る こ と と す る 。 外 壁 改 修 経 年 劣 化 等 に よ る 雨 水 の 浸 入 や 躯 体 の 強 度 低 下 、外 壁 の 一 部 は く 離 落 下 等 を 未 然 に 防 ぐ た め 、ひ び 割 部 分 な ど の 下 地 調 整 や 外 壁 塗 装 等 を 、外 壁 の 仕 様 や 状 況 等 に 応 じ て 全 面 改 修 ま た は 部 分 改 修 に よ り 実 施 す る 。 （ 全 面 改 修 ）： 外 壁 全 面 打 診 を 行 い 、 劣 化 部 分 や ひ び 割 れ 部 分 な ど の 下 地 調 整 の う え 、 全 面 を 塗 装 替 え し 、 あ わ せ て 鉄 部 塗 装 等 を 実 施 す る も の （ 部 分 改 修 ）： 外 壁 全 面 打 診 を 行 い 、 悪 所 部 分 を 改 修 し 、 あ わ せ て 鉄 部 塗 装 等 を 実 施 す る も の 屋 根 ・ 屋 上 防 水 改 修 経 年 劣 化 等 に よ る 雨 水 の 浸 入 や 躯 体 の 強 度 低 下 を 未 然 に 防 ぐ た め 、防 水 層 の 改 修 等 を 実 施 す る 。 給 水 管 改 修 住 宅 へ の 給 水 機 能 の 確 保 を 図 る た め 、老 朽 化 し た 共 用 給 水 縦 管 を 更 新 す る 。な お 、こ れ ま で 取 り 組 ん で き た 給 水 圧 力 改 修 及 び 高 置 水 槽 改 修 は 、必 要 に 応 じ て 給 水 管 改 修 と あ わ せ て 一 体 的 に 実 施 す る 。 排 水 管 改 修 経 年 劣 化 に よ る 漏 水 を 防 ぐ た め 、 住 戸 内 に 設 置 さ れ た 共 用 雑 排 水 縦 管 （ 台 所 、風 呂 系 統 ）及 び そ の 排 水 縦 管 に 接 続 し て い る 住 戸 内 排 水 管 を 更 新 す る 。 分 電 盤 改 修 （ 漏 電 遮 断 器 設 置 ） 漏 電 に 対 す る 安 全 性 の 確 保 を 図 る た め 、漏 電 遮 断 器 機 能 付 き 分 電 盤 が 設 置 さ れ て い な い 住 棟 を 対 象 に 、 取 替 を 実 施 す る 。エ レ ベ ー タ ー 制 御 機 器 改 修 エ レ ベ ー タ ー に お け る 安 全 性 の 確 保 を 図 る た め 、経 過 年 数 の 長 い 制 御 装 置 の 交 換 や 、 戸 開 走 行 保 護 装 置 等 の 設 置 を 実 施 す る 。 自 動 火 災 報 知 設 備 改 修 火 災 に 対 す る 安 全 性 の 確 保 を 図 る た め 、経 過 年 数 の 長 い 自 動 火 災 報 知 設 備 を 更 新 す る 。
3. 活 用 手 法 の 選 定 の 考 え 方
前 計 画 で「 建 替 」と 判 定 さ れ た 住 棟 は 、引 き 続 き 計 画 的 に「 建 替 」を 実 施 す る も の と し 、 そ の 他 の 住 棟 に つ い て 、 次 に 示 す １ 次 判 定 か ら ３ 次 判 定 に よ り 、 活 用 手 法 の 選 定 を 行 う 。(1) １ 次 判 定
耐 震 性 、 浴 室 の 有 無 、 築 年 数 等 に よ る 判 定 ○ 現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た さ な い 住 棟 浴 室 の な い 住 棟 ・ 全 て の 住 棟 を 「 建 替 」 と す る 。 浴 室 の あ る 住 棟 ・ 昭 和 ４ ５ 年 度 以 前 建 設 の 住 棟 は 「 建 替 」 と す る 。 ・ 昭 和 ４ ６ 年 度 以 降 建 設 の 住 棟 は 「 耐 震 改 修 」 と す る 。 ○ 現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た す 住 棟 浴 室 の な い 住 棟 ・ 昭 和 ５ ０ 年 度 以 前 建 設 の 住 棟 は 「 建 替 」 と す る 。 ・ 昭 和 ５ １ 年 度 以 降 建 設 の 住 棟 は 「 全 面 的 改 善 」 と す る 。 浴 室 の あ る 住 棟 ・ 昭 和 ４ ５ 年 度 以 前 建 設 の 住 棟 は 「 建 替 」 と す る 。 ・ 昭 和 ４ ６ 年 度 以 降 建 設 の 住 棟 は 原 則 「 継 続 活 用 」 と す る 。 な お 、 昭 和 ５ １ 年 度 以 降 に 建 設 さ れ た エ レ ベ ー タ ー の な い 住 棟 は 「 エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 」 と す る 。(2) ２ 次 判 定
改 善 履 歴 に よ る 判 定 ○ 全 面 的 改 善 や エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 の 改 善 履 歴 を 有 す る も の で 以 下 に 該 当 す る 住 棟 は 、 長 期 利 用 を 図 る た め 、 １ 次 判 定 に 関 わ ら ず 次 の 判 定 に よ る 現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た さ な い 住 棟 ・ 改 善 後 １ ０ 年 未 満 の 住 棟 は 「 耐 震 改 修 」 と す る 。 現 行 の 耐 震 基 準 を 満 た す 住 棟 ・２ 戸 １ 型 等 の 全 面 的 改 善 後 ３ ０ 年 未 満 、増 築 型 の 全 面 的 改 善 及 び エ レ ベ ー タ ー 単 独 設 置 後 ２ ０ 年 未 満 の 住 棟 は 「 継 続 活 用 」 と す る 。(3) ３ 次 判 定
総 合 的 な 判 定 ○ 耐 震 改 修 等 の 実 施 の 困 難 性 、団 地 内 で の 異 な る 手 法 の 混 在 状 況 、敷 地 の 有 効 活 用 や 効 果 的 な 事 業 遂 行 の 観 点 等 を 総 合 的 に 判 断 し 、最 も 適 切 な 活 用 手 法 の 組 み 合 わ せ と な る よ う 最 終 判 定 を 行 う 。(4)活 用 手 法 別 の 判 定 戸 数
活 用 手 法 別 の 判 定 戸 数 を ま と め る と 以 下 の と お り ■建 設 年 代 別 活 用 手 法 別 戸 数 ※H27、28 年 度 移 管 の 府 営 住 宅 を含 む。 単 位 ：戸 建替 耐震改修 全面的改善 EV単独設置 継続活用 総計 ～昭和45年 (～1970) 14,779 326 3,032 18,137 昭和46～50年 (1971～1975) 1,394 8,414 144 9,233 19,185 昭和51～55年 (1976～1980) 561 4,832 388 2,418 8,384 16,583 昭和56～60年 (1981～1985) 249 2,081 11,226 13,556 昭和61～平成2年 (1986～1990) 1,143 9,236 10,379 平成3～7年 (1991～1995) 88 9,588 9,676 平成8～12年 (1996～2000) 36 8,333 8,369 平成13～17年 (2001～2005) 7,058 7,058 平成18～22年 (2006～2010) 6,171 6,171 平成23年～ (2011～) 2,476 2,476 総数 16,734 13,572 637 5,910 74,737 111,5904. 計 画 改 修 対 象 の 選 定 の 考 え 方
・「 建 替 」 以 外 の 活 用 手 法 に 選 定 さ れ た 住 棟 を 対 象 に 、 建 設 時 の 仕 様 や 建 設 ま た は 前 回 改 修 時 か ら の 経 過 年 数 、 全 面 的 改 善 の 予 定 の 有 無 等 を 踏 ま え 、 次 の 各 改 修 に つ い て 実 施 す る 住 棟 を 選 定 す る 。 ・ 改 修 の 実 施 時 期 や 周 期 に つ い て は 、「 大 阪 市 公 共 施 設 マ ネ ジ メ ン ト 基 本 方 針 」を 踏 ま え 、公 的 機 関 等 が 示 し た 更 新 年 数 を も と に 過 去 の 実 績 等 も 考 慮 し て 設 定 す る 。 外 壁 改 修 ○ 外 壁 下 地 が モ ル タ ル 塗 り の 住 棟 ・ 全 面 改 修 と 部 分 改 修 を 概 ね １ ０ 年 ご と に 交 互 に 実 施 す る こ と と し 、 原 則 と し て 全 面 改 修 は 部 分 改 修 か ら １ ０ 年 以 上 、 部 分 改 修 は 全 面 改 修 か ら １ ０ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 ○ 外 壁 下 地 が コ ン ク リ ー ト 打 放 し の 住 棟 ・ 全 面 改 修 を 実 施 す る こ と と し 、 原 則 と し て 建 設 ま た は 前 回 改 修 か ら ２ ０ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 屋 根 ・ 屋 上 防 水 改 修 ・ 建 設 ま た は 前 回 改 修 か ら ２ ５ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 今計画の対象 H17建設 建設または前回改修から仕様に応じて一定年数経過する住棟 （全面改修 約54,000戸・部分改修 約29,000戸） 外壁下地がコンクリート打放しで 計画期間内は前回改修から20年に満たない住棟（約3,000戸） 計画期間内は 建設から20年に満たない住棟 （約9,000戸） H12建設 建設または前回改修から25年以上経過する住棟 （約44,000戸） 計画期間内は前回改修から25年に満たない住棟 （約36,000戸） 計画期間内は 建設から25年に満たない住棟 （約15,000戸）給 水 管 改 修 ・ 建 設 か ら ４ ５ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 た だ し 、 全 面 的 改 善 で 実 施 予 定 の 住 棟 は 対 象 外 と す る 。 排 水 管 改 修 ・ 鋼 管 ま た は ね じ 接 合 の エ ポ キ シ 樹 脂 コ ー テ ィ ン グ 鋼 管 の 共 用 雑 排 水 縦 管 （ 台 所 、 風 呂 系 統 ） が 住 戸 内 に 設 置 さ れ た 住 棟 で 、 建 設 か ら ４ ０ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 た だ し 、 全 面 的 改 善 で 実 施 予 定 の 住 棟 は 対 象 外 と す る 。 分 電 盤 改 修 （ 漏 電 遮 断 器 設 置 ） ・ 昭 和 ６ ０ 年 度 以 前 に 建 設 さ れ た 住 棟 の う ち 、旧 仕 様 の 分 電 盤 (主 幹 ブ レ ー カ ー に 漏 電 遮 断 機 能 を 持 た な い も の ) が 設 置 さ れ て い る 住 棟 を 対 象 と す る 。 た だ し 、 全 面 的 改 善 で 実 施 予 定 の 住 棟 は 対 象 外 と す る 。 S60建設 計画期間内は建設から40年に満たない住棟 （約1,100戸） 漏水が生じにくい継手を用いた共用排水管が 設置されている住棟 （約43,100戸） 建設から40年以上経過する住棟（約5,800戸） 全面的改善で実施予定の住棟（約600戸） 改修済みまたは共用排水管が住戸外部に設置されている住棟 （約44,400戸） S60建設 建設時に設置済みの住棟 （約44,000戸） S60年以前に建設された住棟（約31,000戸） 全面的改善で実施予定の住棟（約600戸） 改修済み（約19,400戸） S55建設 全面的改善で実施予定の住棟 （約400戸） 改修済み（約10,600戸） 計画期間内は建設から45年に満たない住棟 （約58,000戸） 建設から45年以上経過する住棟 （約26,000戸）
エ レ ベ ー タ ー 制 御 機 器 改 修 ・ エ レ ベ ー タ ー 設 置 ま た は 前 回 改 修 か ら ２ ５ 年 以 上 経 過 す る 住 棟 を 対 象 と す る 。 自 動 火 災 報 知 設 備 改 修 ・ 昭 和 ４ ９ 年 度 以 降 に 建 設 さ れ 、 法 令 に 基 づ き 自 動 火 災 報 知 設 備 が 設 置 さ れ て い る 住 棟 で 、 建 設 後 ２ ５ 年 を 経 過 し た 住 棟 を 対 象 と す る 。 計 画 期 間 内 の 各 計 画 改 修 の 実 施 予 定 数 は 次 の と お り と す る 。 ■計 画 改 修 実 施 予 定 数 計画改修 計画期間内の実施予定数 外壁改修（全面改修） 約54,000戸 外壁改修（部分改修） 約29,000戸 屋根･屋上防水改修 約44,000戸 給水管改修 約26,000戸 排水管改修 約5,800戸 分電盤改修（漏電遮断器設置） 約31,000戸 エレベーター制御機器改修 約370基 自動火災報知設備改修 約17,000戸 H12設置 計画期間内は設置後25年に満たないEV （約810基） 既存住棟に設置したもので、25年を経過 する前に住棟の耐用年数に達するEV （約250基） 設置または前回改修から25年以上経過するエレベーター （約370基） 計画期間内は前回改修から25年に満たない住棟 （約430基） S49建設 H3建設 H12建設 設置義務なし （約15,000戸） 計画期間内は建設から25年に満たない住棟 （約16,000戸） 延べ500㎡以上の住棟 （約14,000戸） 改修済み（約2,000戸） 11階以上の住戸（約3,000戸） 設置義務なし（約45,000戸）
