銚子市営住宅管理計画
平 成 ２ ８ 年 ３ 月
目 次
１ 計画の目的 ・・・・・・・・１
２ 計画の期間 ・・・・・・・・１
３ 計画の位置付け ・・・・・・・・２
４ 住宅の現況 ・・・・・・・・３
５ 住宅困窮者への対応 ・・・・・・・・４
６ 福祉施策との連携 ・・・・・・・・５
７ 地域コミュニティの活動の場の提供 ・・・・・・・・５
８ 既存、民間ストックの活用 ・・・・・・・・６
９ 管理方法 ・・・・・・・・８
10 適正戸数の推計 ・・・・・・・・９
11 政策空家の集約 ・・・・・・・１２
12 地域コミュニティの維持 ・・・・・・・１３
13 中長期計画 ・・・・・・・１８
14 集約及び建替え時の入居者対応 ・・・・・・・２２
資 料 ・・・・・・・２３
１ 計画の目的 本市においては、平成７年３月に銚子市営住宅管理計画を策定し、平成１１年３月、平 成２１年１０月に同計画の改訂をし、市営住宅の管理に努めてきた。 少子高齢化や人口減少により社会情勢が変化し、市営住宅のあり方も変化してきている 状況ではあるが、市営住宅は、住宅に困窮する低額所得者に対し低廉な家賃で住宅を賃貸 することによる、住宅セーフティネットとしての役割を果たすものである。 市営住宅の効果的な整備、維持管理や福祉部門との連携について検討をする必要があり、 また、政策空家として管理している市営住宅の集約等が進んでおらず、早急な対応が求め られている。 そのため、市営住宅の現状を把握し、持続可能な市営住宅を目指し、今後の基本方針を 示すことを目的とする。 ２ 計画の期間 本計画の期間は、平成２８年度から平成４７年度までの２０年間とし、社会経済情勢の 変化等に的確に対応するため、原則として５年ごとに見直しを行うものとする。なお、計 画期間中においても、「住生活基本計画（全国計画）」、「千葉県住生活基本計画」等その他 の関連計画の改訂に対応し、適宜、必要な見直しを行うことができるものとする。 １
３ 計画の位置付け 本計画は、銚子市総合計画を上位計画とし、他の関連計画との整合性を図るものとする。 銚子市総合計画 銚子ルネッサンス2025 ひとがときめき海がきらめき未来輝く都市（まち） 基本構想：平成13～37 年度（25 か年） 住生活基本法 住生活基本計画（全国計画）平成23～32 年度 千葉県第２次住生活基本計画平成23～32 年度 国土強靭化基本計画 銚子市の各部門の計画 ⇔ 銚子市公共施設等総合管理計画（平成28～47 年度） （整合） 銚子市地域防災計画（平成26.3 策定） 銚 子 市 営 住 宅 管 理 計 画 銚子市高齢者福祉計画・第６期介護保険事業計画 （平成27～29 年度） 銚子市障害者福祉計画 （平成20～29 年度）
銚子市子ども・子育て支援事業計画 （平成27～31年度） 銚 子 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 ２
４ 住宅の現況 ① 本市を取りまく一般住宅の状況 本市の人口は、国勢調査によると昭和 40 年の 91,492 人をピークとして減少傾向に転じ、平成 27 年の速 報値では 64,431 人まで減少している。しかし、世帯数を見ると、昭和 40 年の 20,533 世帯が、平成 22 年 では 27,035 世帯と増加したが、平成 27 年の速報値では 26,131 世帯と初めて減少に転じた。一世帯あたり の家族数は、昭和 40 年の 4.5 人が平成 27 年には 2.5 人とほぼ半数に減少している。これは、単身世帯の 増加、少子化及び核家族化の影響と考えられる。 さらに、65 歳以上の老齢人口の割合が急速に増え続けている状況にあり、平成 27 年 4 月 1 日現在の住 民基本台帳によると高齢化率は 32.7％となっている。 ② 本市における公営住宅の状況 本市の公営住宅は、一般市営住宅及び特定市営住宅として 13 団地 800 戸と県営住宅５団地 391 戸、合 わせて 1,191 戸あり、これを人口に占める公営住宅戸数で他市と比較すると、市営住宅の管理戸数として は 82 人に 1 戸、県営住宅を含めた公営住宅戸数では 55 人に 1 戸とそれぞれ県内ではトップであり、戸数 上からは申し分なく充足していると判断できる。（資料１）（資料２）（資料３） また、入居者募集は市営住宅が年２回（県営住宅は年４回）実施しているが、申込み件数は平成 15 年 度をピークに減少しているため、適正な管理戸数を定める必要がある。 ③ 市営住宅の募集の状況 入居者募集は、6 月と 12 月、年 2 回実施し、応募者数は、平成 15 年度に 93 名あったものが、平成 26 年度には 22 名と約 4 分の 1 まで激減している。（資料４） ④ 公営住宅の需給の見直し 公営住宅の需給関係は、人口の伸びや持家の普及度、共同住宅の建設戸数及び地価等様々な要因により 影響されるものと考えられる。 本市の場合、人口が減少の一途をたどる中、特に若者の転出が多い状況にある。 また、地価も近隣市町に比べると高いとされているが、平成２２年の国勢調査によると持家比率では、 ７４.９％で千葉県平均６５.３％よりも９ポイント以上高くなっている。 このような中で、公営住宅の応募者数、市営住宅・県営住宅の管理戸数などから分析すると県内他市と 比較した場合、管理戸数は充足していると判断できる。 なお、近年、特に高齢者、障害者、母子家庭等の入居比率が高くなっている。
３
５ 住宅困窮者への対応 ① 多様化する住宅困窮者への入居支援 公営住宅が対象とするこれまでの住宅困窮者に加え、近年、社会問題になっている ＤⅤ被害者やホームレスなど社会的弱者が多様化しており、社会的弱者の公営住宅への 入居対応が求められている。 障害者福祉の考え方もこれまでの施設整備から在宅重視型に方針転換が示されている。 市としても可能な限り地域社会で支援を行うため、日常生活の支援と連携が取れた住環 境整備の必要性が高まっている。 ② 時代の要請へのさらなる対応 本格的な少子高齢化、世帯の小規模化、人口減少といった時代の流れを踏まえ将来を 見据えた住宅がますます重要となっている。 安全・安心の視点からは、高齢者、障害者、子育て世帯など、誰もが利用しやすいユ ニバーサルデザインの導入や防災に対する取り組みなどが求められている。 ③ 住宅セーフティネット機能の充実 住宅セーフティネット法では、公的賃貸住宅の供給および民間賃貸住宅への円滑な入 居等の施策が一体となった「重層的かつ柔軟なセーフティネット」の形成が必要とされ ている。 市営住宅は住宅セーフティネットの中核として、住宅困窮者に対する役割を担うもの とする。 ４
６ 福祉施策との連携 人口が減少し、高齢化が進む中、高齢者等が安全で安心して居住や外出できる環境や手 段の確保が求められており、高齢者や障害者向けのバリアフリー化や、見守り体制の構築 を目指した検討を行う必要がある。 厚生労働省が構築を推進している、地域包括ケアシステムの構成要素の一つに住まいが あり、生活の基盤として必要な住まいが整備され、本人の希望と経済力にかなった住まい が確保されていることが前提になっている。 その他の構成要素に医療、介護、予防、生活支援・福祉サービスがあり、すべての要素 が相互に関係し、連携しながら在宅の生活を支えていくものである。 サービス付き高齢者向け住宅やグループホームなどの様々な福祉系施設ができている中、 管理面で支障のない範囲で、支援施設として、集会所等を提供するなど、市営住宅施設の 柔軟な活用を市の各福祉施策に基づいて、全庁的に検討することを考える。 市営住宅の建替え計画を協議する場合には、老朽化した養護老人ホーム等社会福祉施設 との併設も検討課題となってくる。 在宅の生活を支える中で市営住宅には、家賃の減免や徴収猶予の制度がある。 入居者の収入が著しく低額になった場合や、病気のため医療費がかかる場合等に対象と なるが、このような場合、単に減免等を行うのではなく、福祉部局と十分な連携をして、 生活困窮者等の支援に繋げるよう努める。 ７ 地域コミュニティの活動の場の提供 高齢者福祉計画・第６期介護保険事業計画の基本目標では地域支援の充実を設定してお り、市営住宅においても、地域コミュニティの活性化への対応等、周辺地域と一体となり、 入居者と地域住民相互が交流し、支えあえるまちづくりを進めることが必要である。 また、市営住宅が「地域」を形成する一部であることを踏まえ、地域内の貴重な公的ス ペースという視点から、周辺地域の需要や各福祉施策等を考慮した上で、市営住宅施設を 積極的に地域開放することにより、地域コミュニティの活動の場を提供できないか検討す る。 例えば、集会所を含む市営住宅の一部を開放することにより、市民やＮＰＯ法人等によ る支えあい活動が活発に行われる後押しとなり、周辺地域と一体となったコミュニティ形 成に寄与することが考えられる。 ５
既存、民間ストックの活用として、平成８年の公営住宅法（昭和２６年法律第１９３号）の改正においてそれまでの ① 建設費の補助 ・直接供給方式 建設費の約１／２が市の負担となる。 建設費の国費以外の部分と用地費が起債の対象となる。 ・借上方式 本体以外の共同施設を整備した場合、建設費の約１／３が市の負担となり、起債対象となる。 借上方式 ↑ ↓ ↑ ↓ ↑ ↓ 6 8 既存、民間ストックの活用 [用地費] ↓ 市費 貸主負担 （起債充当率 100％） ※ 共同施設等整備費 廊下、階段等の入居者が共同で使用する住宅の共用部分及び通路、緑地等の共同 施設の整備に要する費用 公営住宅の供給方式である直接建設方式に加え、民間住宅を借り上げる方式が導入された。 [建設費] ↑ 約 1/3 市費（起債充当率100％） 約 1/3 等整備費 貸主負担 約 1/3 直接供給方式 国費 約 1/2 ※共同施設 国費 貸主負担 市費 （起債充当率 100％）
② 家賃対策補助 ・ 市に対する家賃対策補助は、近傍同種の住宅の家賃と入居者負担の差額を国と市が１／２ずつ負担するもの であり直接供給方式、借上方式とも同様となっている。 ・ 家賃対策補助を実施する期間は、直接供給方式の場合は10～20年、借上方式の場合は借上期間となっている。 近傍同種の住宅の家賃 ↑ ↓ ↑ ↓ メリット ・直接供給方式 市有地がある場合、用地に係る費用負担がない面で借上方式より有利である。 管理期間が長い場合、トータルコストの面で借上方式より有利である。 ・借上方式 初期費用が抑えられ、費用の平準化が図られる。 家賃対策補助を借上期間中受けることができる。 デメリット ・直接供給方式 維持管理は市が行うことになり、築年数の経過に応じて修繕費が増加していく。 家賃対策補助の期間が限られている。 入居者がいる場合、除却が困難である。 ・借上方式 市場家賃で市から住宅の貸主に家賃を支払うため、市の支払い額が高くなる。 借上期間終了後について入居者への対応が難しい。 7 以上のように両方式ともメリット・デメリットがあるが長期的トータルコストの面からは、直接供給方式の 方が有利である。（資料5） 借上期間 ③ 両方式の特徴 建替：10年 直接供給方式 家賃 収 入 家 賃 収 入 【家賃対策補助の期間】 新規：20年 ［家賃］ 借上方式 入居者負担 市 貸主 【家賃対策補助の期間】 家賃対策補助（国費） 1/2 〃 （市費） 1/2
９ 管理方法 今後、入居者の更なる高齢化と単身者の増加等、市営住宅を取りまく環境の変化に対応 するため、直営による管理だけでなく、外部委託による管理が必用となる可能性があり、 主な手段として、指定管理と管理代行がある。 ① 指定管理（地方自治法第２４４条の２第３項） 民間事業者の知識、能力、経験を活用することで、より経済的、効率的な公営住宅の 管理運営が可能であると認められた場合、地方公共団体（銚子市）の指定を受けた指定 管理者が管理業務の一部を行う。（資料６） ・原則公募により指定管理者を決定 ・業務範囲は行政判断が不要な申込・申請等の受付業務、清掃・修繕等の維持管理業 務などに限定される。 ・千葉県内では柏市が採用 ② 管理代行（公営住宅法第４７条第１項） 他の地方公共団体又は地方住宅供給公社が公営住宅を管理することが効率的である など適当と認められた場合、事業主体（銚子市）の同意を得て、管理業務の一部を行う。 ・業務内容は、事業主体の立場を代行することとなるため、入居者の決定、高額所得 者の明渡請求など、行政判断が必要なものも含まれる。 ・千葉県内では千葉県（千葉県住宅供給公社）、千葉市（千葉市住宅供給公社）が採用 いずれの方法も家賃の決定等重要な部分は、委託することができない。 コストの面では、管理戸数が多いことによって一戸当たりの管理の単価を下げること が可能であるが、本市の管理戸数では単価を下げることは見込めない。（資料７） 指定管理は、建物の建設から維持管理までを想定して委託した方が有利であり、既存 の住宅の管理には優位性が見込めない。また、新築建物のみの管理を委託することも適 等ではない。 ８
１０ 適正戸数の推計 ① 将来人口推計について 銚子市が、平成２３年度に一般財団法人日本統計協会に委託して行った人口推計の結 果と、国立社会保障・人口問題研究所が平成２５年３月に公表した市町村別の将来人口 推計の結果を参考として、平成２７年（2015 年）４月１日現在の銚子市住民基本台帳に 記載された数値を基に補正を行い、今後２０年間の銚子市における人口を推計した。そ の結果、本計画の最終年度である平成４７年度（2035 年）における人口は４４,６０７人 で、今後２０年間における人口減少数は、２１，８０６人（平均で、－１，０９０人／ 年）となった。 銚子市の人口推計（人） 2015 年 （平成 27 年） 2020 年 （平成 32 年） 2025 年 （平成 37 年） 2030 年 （平成 42 年） 2035 年 （平成 47 年） （一財）日本統計協会 （平成 24 年 2 月） 65,122 59,499 53,684 47,891 42,264 国立社会保障・人口問題研究 所 （平成 25 年 3 月） 64,855 59,861 54,784 49,817 45,030 補正後の推計値 66,413 ※ 60,989 (-8.2％) 55,424 (-16.5％) 49,927 (-24.8％) 44,607 (-32.8％) ※ 2015 年の「補正後の推計値」は、平成 27 年 4 月 1 日現在の銚子市住民基本台帳に記 載された人口。また、（ ）内の数値は、2015 年の人口との比較による増減率。 ９
② 適正戸数の推計について 人口の減少傾向が、今後も長期間にわたり継続することが予想されるが、将来においても 過不足のない適正な数の市営住宅を確保し供給する必要がある。適正戸数の推計に当たって は、国土交通省の住宅セーフティネット構築に向けた施策企画立案マニュアルに示された、 セーフティネット供給量算出プログラムによる方法（資料８）と、平成２７年（２０１５年） ４月１日現在の入居戸数を基に人口減少率に比例して必要戸数が減少するものと仮定して 行う方法（下表参照）の二通りの試算を行った。 セーフティネット供給量算出プログラムによる試算によれば、平成３２年度（２０２０年 度）における「①著しく低年収かつ最低居住面積水準未満の世帯」は２１４世帯、「②著し い低年収かつ高家賃負担率により最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯」は４９３世 帯、「③公営住宅入居世帯のうち著しい低年収世帯」は４０９世帯となり、著しい困窮世帯 の合計は１,１１６世帯と推計された。ここから現在の県営住宅の住戸数３９１世帯分を差し 引くと７２５世帯となり、平成２７年度と比較して１３０戸の増加という結果となった。 一方、人口減少率に比例して必要戸数が減少する仮定による試算では、平成３２年度にお ける必要戸数は５４６戸で平成２７年度と比較すると４９戸の減少となり、本計画の最終年 度である平成４７年度（２０３５年度）における必要戸数は４００戸であり、今後２０年間 では１９５戸（平均で、９.８戸／年）の市営住宅が不要となる見込みとなった。 近年の市営住宅入居者募集に対する応募状況及び人口減少の推移等を考慮して、人口減少 率に比例して必要戸数が減少するものと仮定して行う方法により算出した戸数を将来にお ける適正戸数とみなすこととした。 推計人口から予想した必要戸数（戸） 2015 年 (平成 27 年) 2020 年 (平成 32 年) 2025 年 (平成 37 年) 2030 年 (平成 42 年) 2035 年 (平成 47 年) 2040 年 (平成 52 年) 2045 年 (平成 57 年) 必要戸数 ５９５ ５４６ (-49 戸) (-8.2％) ４９７ (-98 戸) (-16.5％) ４４７ (-148 戸) (-24.9％) ４００ (-195 戸) (-32.8％) ３５１ (-244 戸) (-41.0％) ３０２ (-293 戸) (-49.2％) ※ 2015 年の「必要戸数」は、平成 27 年 4 月 1 日現在の市営住宅入居戸数。（ ）内の数値は、 2015 年の戸数との比較による。2036 年以降は人口推計データがないため、2040 及び 2045 年の必要戸数は 2035 年までの減少率から類推した。 １０
今後の需給の予想 ※ 管理戸数には、政策空家を含めていない。そのため、2032 年までは管理戸数が必要戸数 を下回り住戸が不足しているように見えるが、政策空家の存在により需給のバランスが 保たれている。また、2040 年以降は、住戸が供給不足の状態となっている。（ただし、耐 用年数経過後は、市営住宅を使用しないと仮定した場合。） １１ 0 100 200 300 400 500 600 700 20 15 20 17 20 19 20 21 20 23 20 25 20 27 20 29 20 31 20 33 20 35 20 37 20 39 20 41 20 43 20 45 20 47 20 49 20 51 20 53 20 55 20 57 20 59 管理戸数 必要戸数 西暦 戸
１１ 政策空家の集約 ① 政策空家の集約 昭和４９年度までに、昭和３０年度建設分までの１３１戸を入居者に譲渡した経緯があ るが、昭和６２年度に小畑新町市営住宅１６戸の建設を最後に、以後は維持管理に努めて きたところである。 平成４年度からは浴室のない平屋建ての黒生町市営住宅３６戸（４戸除却済）及び外川 台町市営住宅の一部２４戸（１２戸除却済）、平成１１年１０月から三崎団地１８５戸、平 成２１年１２月から外川台町市営住宅の４１戸を政策空家とした。 （政策空家とは、新規募集を行わず、承継入居も現在同居している者のみに限定し、耐 用年数経過後、ある程度の空家が生じた段階で、残っている入居者に他の住宅への移動を 促し、団地全体の除却又は建替えを行う予定で管理をしている住宅である。） その後、黒生町市営住宅４戸除却、外川台町市営住宅２戸除却を行ったことから、平成 ２７年４月１日現在の政策空家の状況は、外川台町市営住宅、管理戸数６３戸、入居戸数 ３７戸、犬吠埼市営住宅管理戸数１００戸、入居戸数７０戸、黒生町市営住宅管理戸数３ ２戸、入居戸数１４戸、三崎団地、管理戸数１８５戸、入居戸数８７戸となっている。 政策空家の今後の扱いについては、集約化を進めるため、同一団地内の移動や他の市営 住宅への移動を促す。それによって棟すべてが空家となり次第、除却を行う。 移動に対する入居者の精神的・肉体的負担をいかに少なくし、入居者の合意を得るかが 課題となる。 生じた土地の管理方法等は、 ① 市営住宅の再建設が可能な土地は市営住宅用地として管理する。 ② 再建設が不可能な土地は他の公共用地としての利用を検討しながら管理する。 ③ 他の公共用地として利用の見込みのない土地は売却を検討する。 １２
１２ 地域コミュニティの維持 ① 市域全体での配置バランスについて 近年の市営住宅入居募集に際しては、募集戸数と応募戸数が均衡しほぼ過不足のない 状態であることから、平成２７年４月１日現在の入居戸数を基準として、平成２３年度 に銚子市が一般財団法人日本統計協会に委託して行った人口推計結果と平成２５年３月 に国立社会保障・人口問題研究所が公表した人口推計の結果等を参考としながら、今後 ３０年間の必要戸数を推計した。 次の段階では、市域全体で考えた場合に、推計した必要戸数をどのようなバランスで 市内各地域に配置するかの検討が必要となる。市営住宅の入居戸数は、近接した複数の 住宅単位で考える場合１００～２００戸の規模になるため、存続・縮小・廃止等の方針 の決定は、市営住宅の存する地域のコミュニティに対しても大きな影響を及ぼす恐れが ある。そのため本計画においては、一部の地域を除き、基本的には現在の配置バランス を保持する方針としている。 将来における銚子市の人口減少率は、地域により異なることが銚子市人口推計分析業 務委託報告書で予測されている。市営住宅は大きく分けて、①植松・明神・黒生町、② 榊・小畑新町、③天王台・犬吠埼・外川台町、④尾永井・大谷津・三崎団地、⑤長塚町 の、市内５地域に分散配置されているが、特に、①植松・明神・黒生町地域に対応する 第一中学校区の増減率は、②・③・④・⑤の各地域に対応する第二～第五中学校区の増 減率と比較すると、２０２５年においては概ね５～６％、２０３５年においては概ね６ ～８％高い減少率となっている。いずれの年についても、第一中学校区の減少率は第二 ～第五中学校区の減少率の１．２５倍程度であることから、①植松・明神・黒生町地域 の住戸減少率を、他の地域の住戸減少率の１．２５倍として住戸の配置バランスを定め ることとした。なお、ここで定める住戸数は、将来の人口減少を考慮した地域毎の必要 住戸数であるが、実際に住戸数の検討をする際には棟単位で考える必要があるため、次 節に記述する地域配分における住戸数の合計とは一致しない。 １３
中学校区別の２０１１年と２０２５年、２０３５年の人口比較 学校区 2011年 2025年 2035年 人口 (人) 人口 (人) 2011年比 増減(人) 2011年比 増減率(%) 人口 (人) 2011年比 増減(人) 2011年比 増減率(%) 第一中 13,630 9,942 -3,688 -27.1 7,469 -6,161 -45.2 第二中 6,307 4,898 -1,409 -22.3 3,824 -2,483 -39.4 第三中 8,010 6,324 -1,686 -21.0 5,063 -2,947 -36.8 第四中 16,051 12,638 -3,413 -21.3 10,113 -5,938 -37.0 第五中 12,916 10,144 -2,772 -21.5 8,059 -4,857 -37.6 第六中 5,024 4,009 -1,015 -20.2 3,238 -1,786 -35.5 第七中 4,505 4,064 -441 -9.8 3,686 -819 -18.2 第八中 2,856 2,442 -414 -14.5 2,056 -800 -28.0 出典：銚子市人口推計分析業務委託報告書 2025 年中学校区別 人口増減率塗り分け地図 2035 年中学校区別 人口増減率塗り分け地図 出典：銚子市人口推計分析業務委託報告書 １４ 増減率 色 0%以上 -10%未満 -10%以上 -20%未満 -20%以上 -30%未満 -30%以上 -40%未満 -40%以上 -50%未満
地域毎の必要住戸数（単位：戸）
2015 年
(平成 27 年)2025 年
(平成 37 年)2035 年
(平成 47 年)2045 年
(平成 57 年) ①植松・明神・黒生 町地域 １０７ ７４ ４９ ３０ ②榊・小畑新町地域 １０７ ９２ ７６ ５８ ③天王台・犬吠埼・ 外川台町地域 １５６ １３５ １１１ ８５ ④尾永井・大谷津・ 三崎団地地域 ２１０ １８１ １４９ １１４ ⑤長塚町地域 １５ １５ １５ １５ 合 計 ５９５ ４９７ ４００ ３０２ ※2015 年（平成 27 年）は、４月１日現在の入居戸数 注１） ⑤長塚町地域は長塚町市営住宅１棟のみであり、近辺に他の市営住宅がないこ とや、市営住宅全体の中での建設時期は中間に位置し、耐用年限までの期間が短 い部類には入らないため、現状のまま必要と考えられる。 （２） 地域配分について １．地域毎の適正戸数について この節では、前節で設定した将来における地域毎の必要住戸数を参照しながら、当該 地域に属する住宅の存続・廃止・新設等の方針を定め、資料９ 地域毎の管理戸数一覧表 に取りまとめた。（計画期間は２０年であるが、住戸の建設等を検討する際にはその後の 住宅需要も想定する必要があるため、３０年後の２０４５年までの数値を記載した表を 作成した。）その際、考慮した事項及び地域毎の戸数の考え方は、次のとおりである。 ・ 政策空家は、遅くとも２０年後までには全て廃止する。 ・ ５地域それぞれにおいて、需要に対応する住戸数の設定をする。 ・ 各地域内で既存住戸数が必要戸数を下回る場合は、建て替え等の方法により需要に対 応する住戸の確保を図る必要がある。 ・ ２０５４年までに耐用年限を迎える住棟については、耐用年限直前の基準年（2025、 2035、2045 年のいずれか）までに政策空家の方法により管理戸数を１棟の１/２に、耐 １５用年限直後の基準年には用途廃止するものとする。 ・ 地域内の政策空家とした住棟の入居戸数が、管理戸数の半分以下となるタイミングで 建替えを行い、新住棟の完成・転居後に政策空家を用途廃止とする。 ① 植松・明神・黒生町地域 この地域の政策空家は入居戸数１４戸の黒生町のみであり、地域全体に対する影響度 が低いことから、地域の必要住戸数の減少に合わせ、政策空家の外に中層住宅の管理戸 数も順次減少させる必要がある。 具体的には、黒生町を段階的に減少させると共に、植松町と明神町の一部を２０２５ 年までに政策空家とし、２０３５年に用途廃止とする。また、同住宅のその他の部分に ついても、２０３５年までに政策空家とする。なお、２０３５年に２１戸、２０４５年 には３０戸の住戸が不足する。 ② 榊・小畑新町地域 この地域には、現在、政策空家とした住戸はない。そのため、地域における必要住戸 数の減少に伴い中層住宅の管理戸数を順次減少させる必要がある。榊町については、２ ０２５年までに一部を政策空家とし、２０３５年に用途廃止とする。同住宅のその他の 部分についても、２０３５年までに政策空家とする。なお、２０４５年には１２戸の住 戸が不足する。 ③ 天王台・犬吠埼・外川台町地域 この地域には、犬吠埼及び外川台町の二つの政策空家が存在し、全体に占める割合も ６割を超え非常に大きいことから、これらの集約及び移転を優先的に進める必要がある。 対照的に、中層住宅の割合が小さいために、政策空家の廃止により住戸が大幅に不足す ることが予想され、新たな住宅の建設等が必要となる。 具体的には、天王台の住宅は、耐用年限の関係で２０３５年までにその一部を政策空 家とする。また、２０３５年に７５戸、２０４５年には７７戸の住宅が不足する。 ④ 尾永井・大谷津・三崎団地地域 この地域には政策空家である三崎団地が存在し、全体の約４割程度を占めている。そ のため、③天王台・犬吠埼・外川台町地域と同様に、政策空家の集約及び移転を優先的 に進める必要がある。また、地域内における中層住宅の割合が大きくないため、政策空 家を廃止した場合には、地域における住宅需要を賄うことができないことから、新たな 住宅の建設等が必要となる。 具体的には、尾永井の一部は、２０３５年までに政策空家とする。また、２０３５年 １６
に４５戸、２０４５年には７６戸の住宅が不足する。 ⑤ 長塚町地域 この地域には長塚町市営住宅１棟のみ存在するが、市街地西部における唯一の市営住 宅であり市域全体での地理的な配置バランス上重要であることや、耐用年限までの期間 が短くはないことなどから、計画期間内においては現状のまま存続させる方針とする。 その他 ２０２５年の時点では、既存の住宅のみで必要戸数を充足することができるが、２０ ３５年には、② 榊・小畑新町及び⑤ 長塚町地域以外の地域において、管理戸数が必要 戸数を下回る見通しとなった。市内の市営住宅全体では、１３８戸の不足が見込まれる。 また、今回の計画期間最終年の２０３５年を過ぎる頃からは、ほとんどの中層住宅が年 １棟のペースで耐用年限を迎えるため、本計画期間内に住宅の整備等を行う場合には、 その後の人口減少の推移や需給の状況等を勘案しなければならない。 また、既存の地域以外にも公共施設の統廃合等により市内中心部又はその周辺に空き 地が生じた場合は、高齢者、障害者、生活保護受給者等の利便性を考慮し、建設候補地 として検討する。 １７
１３ 中長期計画 （１） 基本的な方針 現在、政策空家としている黒生町、外川台町、犬吠埼、三崎の各市営住宅は、入居者 が退去した後に、順次解体を進めるものとする。中層の市営住宅（浴室が無く、既に政 策空家としている犬吠埼市営住宅Ａ棟を除く。）については、長寿命化計画に従いライフ サイクルコストの縮減に配慮した計画的かつ効率的な改修工事を行い、公営住宅法で定 められた７０年の耐用年限まで利用することを目標とする。また、中層市営住宅の耐用 年限の到来により、将来においては住宅数が不足することが予想されるため、地域毎に 適切な候補地を選定し必要な建替え事業を行うこととする。 なお、市営住宅用地のうち、建替用地以外については、他の公共用地としての利活用 又は売却を検討する。 ただし、２０４０年頃からは、昭和４０年代以後に建設された多くの市営住宅が長期 にわたり継続的に更新時期を迎えるため、建替え等に伴う施設整備費の増大が懸念され る。そのため、支出が一時期に集中することを避けるため建替え工事の時期を分散させ るなどにより、財政負担の縮減・平準化に配慮した計画的な整備を行うこととする。 単身入居希望者が増加していることから、今後、単身入居可能住宅の拡大を検討する。 また、政策空家の除却を進めるために、同一政策空家内の指定する区域や他団地への自 主的な移動について検討する。 （２） 地区毎・棟毎の中長期計画 ① 植松・明神・黒生町地域 この地域は、黒生町を段階的に減少させて、２０３５年までに用途廃止する。 植松町及び明神町は２０３９年以降に耐用年限が経過するので各１棟を除却し、植 松町又は明神町の一方に建替えを計画する。 ② 榊・小畑新町地域 この地域は、比較的に耐用年限を迎えるまで期間があり、一番近い榊町で２０３８ 年であることから、２０３５年までに榊町の１棟を用途廃止し、２０４５年までに 建替えを計画する。 ③ 天王台・犬吠埼・外川台町地域 この地域は、犬吠埼・外川台町を２０３５年までに用途廃止する。 犬吠埼・天王台は法規制等により建替え地としては適していないことから、外川台 町に２０３５年までに建替えを計画する。 ④ 尾永井・大谷津・三崎団地地域 この地域は、三崎団地を集約化し、管理戸数は減らすものの修繕を行い、２０３５ １８
年までの使用を予定する。２０４５年には尾永井団地が耐用年限を迎えることから、 除却し建替えを計画する。 大谷津団地は耐用年限を迎えるのが２０４７年以降であることから、除却し、地 域内で住宅に不足が生じる場合は建替えを計画する。 ⑤ 長塚町地域 この地域は、市営住宅が１棟のみであり、耐用年限が２０４６年であることから、 他の地域の不足数を考慮し、建替えをするかを検討する。 （３） 建替え不適地域の土地利用について ① 黒生町市営住宅 黒生町市営住宅は、平屋建ての４～５件長屋が建ち並ぶ形式となっているが、それ ぞれの建物は市有地である位置指定道路※に囲まれるようにして建っている。また、 この位置指定道路を利用して、周囲の民間戸建て住宅等が数多く建設されているため、 市営住宅を廃止した場合においても位置指定道路は引き続き道路としての機能を果 たすことが要求され、現状の道路で囲われた範囲内での活用が条件となる。従って、 この場所において中層市営住宅（集合住宅）を新たに建設することは敷地規模の関係 上非常に困難であるため、他の用途での活用を考えなくてはならない。 敷地は住居系の用途地域となっていることから、戸建て住宅用の分譲地とすること が最も適切であると考えられる。 ※ 位置指定道路は、ある土地を建築物の敷地として利用するために、新たにつくる道 で、特定行政庁（県知事）から位置の指定を受けたもの（建築基準法第 42 条第 1 項 第 5 号の規定による道路）をいう。 ② 天王台市営住宅 天王台市営住宅の敷地は、水郷筑波国定公園第３種特別地域及び犬吠埼風致地区 内にある。そのため、市営住宅（集合住宅）を建設する場合には、敷地面積を戸数 で除した面積が２５０㎡以上であることや、建ぺい率２０％以下、容積率６０％以 下であることなど厳しい規制がかかるため、市営住宅（集合住宅）の建設には適さ ないものとなっている。また、この敷地には、豪雨時に敷地の周囲から大量の土砂 が流れ込むことがあるため、住宅用地としては適さない面があり、土地利用につい ては検討する必要があると考えられる。 ③ 犬吠埼市営住宅 犬吠埼市営住宅の敷地は、水郷筑波国定公園第３種特別地域及び犬吠埼風致地区 １９
内にある。そのため、市営住宅（集合住宅）を建設する場合には、敷地面積を戸数 で除した面積が２５０㎡以上であることや、建ぺい率２０％以下、容積率６０％以 下であることなど厳しい規制がかかるため、市営住宅（集合住宅）の建設には適さ ないものとなっている。また、工作物の新築についても厳しい規制があるため土地 利用については検討する必要があると考えられる。（資料１０） （４）今後の整備方針 ① 安全性、快適性に配慮した既存ストックの有効活用 ・長寿命化のための計画的な改修、修繕の実施 ・手摺の設置、段差の解消等によるバリアフリー対応の促進 ② 計画的な建替え事業の推進 ・２０４０年頃からは、２４棟の中層住宅が約２０年にわたり継続的に耐用年限 を迎えることから、年度ごとの事業量を平準化するため、建替えだけではなく、 除却等も計画的に行う。 ・居住者不在となった政策空家を長期間維持しないなど、住環境に配慮した計画 とする。 ・建替えは、耐用年数が長く耐久性に優れる鉄筋コンクリート造の建物を基本と するが、地域における長期的な需給の見通しや建設用地の規模等によっては、 耐用年数が短くライフサイクルコストの低減を見込める木造又はコンクリート ブロック造の採用も検討する。 ③ ユニバーサルデザインの採用 ・高齢者世帯や子育て世帯等による利用に配慮し、年齢や性別、障害の有無にか かわらず誰もが住みやすいユニバーサルデザインの推進を図る。 ・３階建て以上の中層住宅を建設する場合は、片廊下型のプランとしたうえでエ レベーターの設置を検討する。 ④ 環境、景観等への配慮 ・建設地周辺の自然環境、生活環境及び土地利用等に配慮する。 ・周囲の街並みとの調和に配慮する。 ・日照、通風、採光等、周囲の住環境への影響に配慮する。 ⑤ 福祉施策、まちづくり施策との連携強化 ・多様な世代による入居者構成とし、定住促進に資する住宅とする。 ・建設地の選定や配置戸数の設定等、持続可能なまちづくりの視点で整備を行う。 ・地域住民も利用可能な、高齢者福祉施設や子育て支援施設等の併設について検 討する。 ２０
⑥ 良好なコミュニティの維持、形成 ・一つの住棟に多様な家族構成の世帯が入居できるよう複数の住戸タイプを混在 させ、コミュニティの活性化を図る。 ・市営住宅及びその近隣における地域コミュニティの維持、形成に配慮し、近隣 住民との共用が可能な集会機能の付加について検討する。 ２１
１４ 集約及び建替え時の入居者対応 ① ていねいな対応 集約及び建替えには、入居者が現住居からの移動が必要となるが、住み慣れた場 所から離れることや、隣近所の入居者が変わることになり、特に高齢者世帯等にと って負担が大きいことから、入居者に対していねいな対応で接し協力が得られるよ うに努めるものとする。 ② コミュニティの維持 近隣のコミュニティが存在する場合は、可能な限りコミュニティ単位での移動がで きるように配慮する。 ③ 住環境の継続性 高齢者等にとっては住環境が継続されることが好ましいことから、住環境の継続性 （同じ間取りの住居への移転等）について配慮する。 ④ 家賃の減額 集約及び建替えによって新家賃が現家賃を超えることになる場合は、５年間を限度 に家賃を減額し入居者の負担を軽減するものとする。 ２２
市町村名 人 口 市営住宅数(改良住宅含 む) 人口に占める 割合 (人口/戸数) 順位 公営住宅数 (県営・改 良・特賃含 む） 人口に占める 割合 (人口/戸数) 順位 人 戸 人 戸 人 千 葉 市 963,750 6,614 145 4 13,854 69 2 銚 子 市 65,806 800 82 1 1,191 55 1 市 川 市 470,236 1,967 239 11 2,317 202 21 船 橋 市 617,062 1,297 475 26 2,557 241 24 館 山 市 47,656 265 179 8 265 179 15 木更津市 131,297 478 274 14 725 181 16 松 戸 市 480,305 1,581 303 17 1,974 243 25 野 田 市 154,569 499 309 19 950 162 14 香 取 市 78,955 294 268 13 391 201 20 茂 原 市 90,500 759 119 3 839 107 8 成 田 市 130,548 286 456 25 1,444 90 5 佐 倉 市 171,921 234 734 30 576 298 28 東 金 市 60,699 147 412 23 205 296 27 匝 瑳 市 38,244 236 162 7 304 125 11 旭 市 67,389 374 180 9 563 119 10 習志野市 167,153 566 295 16 1,678 99 6 柏 市 406,973 811 501 27 955 426 33 勝 浦 市 19,340 187 103 2 187 103 7 市 原 市 276,528 901 306 18 3,081 89 4 流 山 市 170,168 483 352 22 563 302 29 八千代市 190,076 70 2,715 33 70 2,715 34 我孫子市 131,584 319 412 24 553 237 23 鴨 川 市 34,364 155 221 10 187 183 17 鎌ヶ谷市 108,639 146 744 31 324 335 31 君 津 市 87,041 119 731 29 623 139 13 富 津 市 46,182 178 259 12 252 183 18 浦 安 市 163,286 162 1,007 32 523 312 30 四街道市 88,921 253 351 21 445 199 19 袖ヶ浦市 60,842 88 691 28 688 88 3 八 街 市 70,908 443 160 5 635 111 9 白 井 市 61,512 0 - - 270 227 22 いすみ市 39,172 243 161 6 293 133 12 山 武 市 53,332 153 348 20 153 348 32 南房総市 39,867 139 286 15 139 286 26 印 西 市 91,110 0 - - 0 - -富 里 市 49,834 0 - - 0 - -計（平均） 5,925,769 21,247 278 39,774 148 資料１
県内各市の人口に占める公営住宅数
平成26年４月１日現在 23 千葉県の住宅２０１４を加工して作成市営住宅建設の状況
H26.4.1 現在 住宅名 住所 建設 年度 耐用 年数 経過 年数 床面積 構造 管理 戸数 備考 備考 管理 戸数 管理 棟数 黒 生 町 29～36 黒生町7235 31 30 57 36.49 簡耐平屋 Ｂ 8 6,4.5,3 政策空家 黒 生 町 41～44 31 30 56 22.04 簡耐平屋 Ｂ 4 6 政策空家 黒 生 町 49～56 32 30 56 36.49 簡耐平屋 Ｂ 8 6,4.5,3 政策空家 黒 生 町 57～60 32 30 56 28.09 簡耐平屋 Ｂ 4 6,3 政策空家 黒 生 町 61～68 32 30 56 22.04 簡耐平屋 Ｂ 8 6 政策空家 32 11 外川台町 3～6 外川台町10475 33 30 55 36.62 簡耐平屋 Ｂ 2 6,4.5,3 政策空家 外川台町 9～12 33 30 55 28.09 簡耐平屋 Ｂ 4 6,3 政策空家 外川台町 29～36 34 30 54 28.09 簡耐平屋 Ｂ 8 6,3 政策空家 外川台町 43～54 34 45 54 33.05 簡耐２階 Ｂ 12 4.5,4.5,3 政策空家 外川台町 21～28 35 30 53 28.09 簡耐平屋 Ｂ 8 6,3 政策空家 外川台町 37～42 35 45 53 33.05 簡耐２階 Ｂ 6 4.5,4.5,3 政策空家 外川台町 55～60 35 45 53 33.05 簡耐２階 Ｂ 6 4.5,4.5,3 政策空家 外川台町 61～71 43 30 45 31.40 簡耐平屋 Ｂ 11 6,3 政策空家 外川台町 72～77 46 30 42 33.65 簡耐平屋 Ｂ 6 6,3 政策空家 63 15 犬 吠 埼 1～20 犬吠埼10222 36 45 52 36.30 簡耐２階 Ｂ 20 4.5,4.5,3 政策空家 犬 吠 埼 29～38 37 30 51 31.00 簡耐平屋 Ｂ 10 6,3 政策空家 犬 吠 埼 50～51 37 30 51 31.00 簡耐平屋 Ｂ 2 6,3 政策空家 犬 吠 埼 21～28 37 45 51 38.00 簡耐２階 Ｂ 8 4.5,4.5,3 政策空家 犬 吠 埼 39～48 37 45 51 38.00 簡耐２階 Ｂ 8 4.5,4.5,3 政策空家 犬 吠 埼 52～63 37 45 51 38.00 簡耐２階 Ｂ 12 4.5,4.5,3 政策空家 犬 吠 埼 64～67 38 45 50 38.00 簡耐２階 Ｂ 4 4.5,4.5,3 政策空家 犬 吠 埼 A1～A24 38 70 50 39.10 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 24 6,4.5 政策空家 犬 吠 埼 1-1～1-15 42 45 46 42.50 簡耐２階 Ｂ 12 6,4.5,3 政策空家 100 18 三 崎 A 春日町2150 39 30 49 31.06 簡耐平屋 Ｂ 60 6,3 政策空家 三 崎 B 40 30 48 31.06 簡耐平屋 Ｂ 32 6,3 政策空家 三 崎 C 41 30 47 31.06 簡耐平屋 Ｂ 33 6,3 政策空家 三 崎 D 42 30 46 31.06 簡耐平屋 Ｂ 28 6,3 政策空家 三 崎 E 43 30 45 31.40 簡耐平屋 Ｂ 32 6,3 政策空家 185 46 榊 町 A 榊町5124-1 42 70 46 42.83 中耐４階 ＲＣ 24 6,4.5 榊 町 B 42 70 46 42.83 中耐４階 ＲＣ 24 6,4.5 48 2 植 松 町 A 植松町6202-7 44 70 44 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 24 6,4.5 植 松 町 B 44 70 44 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 24 6,4.5 48 2 尾 永 井 A 春日町2555-2 45 70 43 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 24 6,4.5 尾 永 井 B 45 70 43 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5 尾 永 井 C 47 70 41 46.77 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5 尾 永 井 D 55 70 33 64.40 中耐３階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 12 6,6,4.5 68 4 天 王 台 漁民 天王台10131-2 45 70 42 42.83 中耐４階 ＲＣ 24 6,4.5 天 王 台 A 天王台10131-2 48 70 40 49.04 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,3 天 王 台 B 天王台10130 49 70 38 53.91 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,3.5 56 3 長 塚 町 A 長塚町4-1151-1 50 70 38 55.87 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,4 16 1 大 谷 津 A 春日町1076-3 51 70 37 59.44 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,4 大 谷 津 B 52 70 36 62.78 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,4 大 谷 津 C 53 70 35 62.78 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,4 大 谷 津 D 54 70 34 62.78 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5,4 64 4 小畑新町 A 小畑新町8060-1 56 70 32 68.06 中耐３階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 12 6,6,4.5 小畑新町 B 57 70 31 68.06 中耐３階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 12 6,6,4.5 小畑新町 C 58 70 30 68.06 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,6,4.5 小畑新町 D 62 70 25 68.06 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,6,4.5 56 4 一般市営住宅管理戸数 736 110 住宅名 住所 建設 年度 耐用 年数 経過 年数 床面積 構造 管理 戸数 間取り 備考 管理 戸数 管理 棟数 明 神 町 A 明神町2-215-2 43 70 45 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 32 6,4.5 明 神 町 B 43 70 45 39.79 中耐４階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 16 6,4.5 48 2 改良住宅管理戸数 48 2 住宅名 住所 建設年度耐用年数経過年数 床面積 構造 管理戸数 間取り 備考 管理戸数管理棟数 特 定 1 小畑新町7768 62 70 26 74.11 中耐３階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 12 11,6,6,5 特 定 2 62 70 26 74.11 低耐２階 ＷＡＬＬ-ＲＣ 4 11,6,6,5 16 2 特定市営住宅管理戸数 16 2 総管理戸数 800 114 Ｂ 補強コンクリートブロック造 ＷＡＬＬ-ＲＣ 鉄筋コンクリート壁式構造 ＲＣ 鉄筋コンクリート（ラーメン構造）造 24 資料２住宅名 住所 建設 年度 構造 管理 戸数 間取り 管理 戸数 大 谷 津 春日町1076-2 51 中層耐火 1406,4.5,4.56,6,4.5 140 豊 里 豊里台3－1068－148 57 中層耐火 66 6,6,4.5 66 銚 子 松 岸 長塚町5－801－4 4 中層耐火 186,6,6 6,6,6.5 18 44 準耐２階 48 45 中層耐火 39 銚 子 尾 永 井 春日町2555 46 中層耐火 80 6,4.5,3 80 計 391 391 25 4,3 6,3 6,6
県営住宅建設の状況
本城町6－1376－1 銚子本城 87 H26.4.1 現在 資料3資料4 平成２２年度 平成２３年度 平成２４年度 平成２５年度 平成２６年度 募集戸数 21 21 18 13 21 応募者数 24 24 27 11 22 倍率 1.1 1.1 1.5 0.8 1.0 入居者数 16 16 17 7 12 空屋数 5 5 1 6 9 平成２２年度 平成２３年度 平成２４年度 平成２５年度 平成２６年度 入居者数 21 16 17 7 12 退去者数 34 28 20 27 37 差 -13 -12 -3 -20 -25 市営住宅の募集倍率 市営住宅の入退去者数 26
資料5 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 建設費計 1,223,695,000 1,039,840,000 0 内 市負担分 ア 675,224,000 10,399,000 0 訳 国負担分 548,471,000 10,399,000 0 事業者負担分 0 1,019,042,000 0 114,767,000 0 0 789,991,000 10,399,000 0 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 近傍同種家賃 96,100 家賃 70,000 70,000 内 入居者負担分 24,300 24,300 24,300 訳 市負担分 0 22,850 45,700 国負担分 35,900 22,850 0 0 940,800,000 614,208,000 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 12,500 0 0 14,000,000 0 0 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 315,100,000 315,100,000 0 232,948,000 301,257,000 0 10年間 20年間 -548,048,000 616,357,000 0 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 548,048,000 616,357,000 0 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 789,991,000 10,399,000 0 0 940,800,000 614,208,000 14,000,000 0 0 803,991,000 951,199,000 614,208,000 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 -255,943,000 -334,842,000 -614,208,000 直接供給方式 借上方式 家賃補助 備考 478,776,000 2,352,000,000 1,535,520,000 675,225,000 1,172,538,000 0 196,449,000 -1,179,462,000 -1,535,520,000 27 ※２ 近傍同種家賃とは、公営住宅と同等の民間賃貸住宅の家賃で家賃対策補助の基準となるもの。 支出計 直接供給方式は修繕費を年額25,000円と し、受水、外壁、玄関ドア,屋根防水、排管 の３回分の改修を見込んだ。 収入計 収支 （３）維持管理費の比較 （４）家賃等収入の比較 収入 ④家賃等収入 （５）収入及び支出 区分 戸当たり年額 戸当たり年額は過去５年間の修繕料を管 理戸数で除した。 借上方式、家賃補助の維持管理は家賃 に含まれる。 計（市負担額）③ 区分 家賃収入 ウ 国の補助は直接供給方式が10年間、 借上方式が全期間対象となってい る。 国補助金 エ 補助期間 計④（ウ+エ） 収入－支出 ④－（①＋②＋③） ※１ 参考 21～70年間（耐用年数）供給した場合の見通し 支出 ①建設費 直接供給方式は起債の金利分を含 む。 ②家賃対策補助費 ③維持管理費 計 直接供給方式は平成２１年１０月改訂の銚 子市営住宅管理計画の工事費概算額を 参考とした。 借上方式は直接供給方式の工事から既 存建物解体費等を除いて算出した。 共通部分は1割とした。 起債金利は借入期間25年、利率は1.10％ とした。 起債金利分 イ 市負担額①（ア+イ） 区分 入居者負担分は最低階層とみなした。 借上方式は直接供給方式と同規模の住 宅の家賃を参考とした。 借上方式は借上料全額を支出する。 家賃補助は最低階層分を入居者負担す るとした。 国負担分は借上料（近傍同種家賃）から 入居者負担分を減した半額。 市負担額② （２）家賃対策補助費の比較 区分 供給方式について 直接供給方式、借上方式及び家賃補助の費用比較 直接供給方式及び借上方式は、中層耐火４階建２棟を建築した場合を想定した。 すべての方式等で供給戸数は56戸、期間は20年間と想定した。 （１）建設費の比較
指定管理及び管理代行により委託可能な業務一覧 資料６
業務内容
指定管理 管理代行
入居申込の受付・審査
○
○
入居者の決定
×
○
清掃・修繕等の維持管理
○
○
住宅の模様替え・増築申請受付
○
○
住宅の模様替え・増築承認
×
○
承継・同居承認申請受付
○
○
承継・同居承認
×
○
高額所得者等の明渡請求
×
○
家賃の決定
×
×
家賃の収受
○
×
家賃・敷金の請求、徴収及び減免
×
×
長期滞納者対策
×
×
住宅の建設・改修計画に関すること
×
×
２８資料7 銚子市 参考市（Ａ） 参考市（Ｂ） 備考 管理方法 直接管理 指定管理 指定管理 管理戸数 800戸 832戸 3,731戸 団地数 13団地 12団地 29団地 指定管理料① 0 47,455,000 240,313,000 参考市独自の経費② 22,834,000 189,211,000 施設を維持管理する経費 指定管理料の内人 件費見込み額①-② 24,621,000 51,102,000 人件費見込み額を 参考市の管理戸数 で除して銚子市の管 理戸数で乗じた額③ 23,675,000 10,958,000 参考市から算出した銚 子市の概算指定管理料 ④（銚子市独自の経費と ③を加えた額） 32,961,000 20,244,000 銚子市の予算額及び ④と指定管理料以外の 経費を加えた額 30,723,000 36,275,000 23,558,000 29 ｛1,860,000,000円（千葉県委託料）÷19,349戸（県営住宅管理戸数）｝×800戸（銚子市営住宅管理戸数） 管理代行は、有利とはいえない。 管理方法について 直接管理と指定管理の比較 直接管理と指定管理を比較すると、指定管理は参考市（Ｂ）程度の管理戸数である場合には、スケールメリット 平成２６年度予算書等を参考にした。（大規模工事費は含んでいない。） 管理代行の費用の見込 千葉県は千葉県住宅供給公社へ管理代行をしていることから銚子市の概算管理代行費用を算出 ≒76,904,000円 （規模の経済性）により直接管理より有利となるが、参考市（Ａ）程度の管理戸数では不利となってしまう。
資料８ 「主な住宅確保要配慮者世帯」のボリューム把握 区分 平成３２年度 ○1 著しく低年収かつ最低居住面積水準未満の世帯 ２１４世帯 ○2 著しい低年収かつ高家賃負担率により最低居住面積水準 以上の住戸に居住する世帯 ４９３世帯 ａ 公営住宅入居世帯のうち著しい低年収世帯 ４０９世帯 合計 １,１１６世帯 県営除く （－３９１世帯） ７２５世帯 ○3－１ 公営住宅入居資格のある、高齢（単身・夫婦のみ）、障害 者、子育て、外国人世帯（注）（①、②は除く） 注：外国人世帯は③‐１のみ該当 ５０２世帯 ３９９世帯 ○3－２ ○4－Ａ 著しく低年収以上かつ最低居住面積水準未満の世帯 １５世帯 ○4－Ｂ 著しく低年収かつ最低居住面積水準以上の世帯 １７９世帯 ○4－Ｃ 著しく低年収以上かつ最低居住面積水準以上の世帯 ５６世帯 ３０ d.高額所得者 c.収入超過者 a.著しい低年収世帯 b.a.を除く入居 有資格者 公営住宅入居世帯
③-１
著しい低年収 ④-Ａ 収入 居住面積水準③-２
収入分位 25％ （公営住宅原則階層） 収入分位 40％（注１） （公営住宅裁量階層） 公営住宅を除く借家に 居住する世帯②
①
④-Ｃ ④-Ｂ 最低居住面積水準； 資料９ 表１ 地域毎の管理戸数一覧表（政策空家については、入居戸数） ※ 2025、2035 及び 2045 年の合計欄は、上から、管理戸数合計、必要戸数、過不足住戸数を示す。 ３１ 地 域 住 宅 名 2015 年 (平成 27 年) 2025 年 (平成 37 年) 2035 年 (平成 47 年) 2045 年 (平成 57 年) 管理 戸数 合 計 合 計 合 計 合 計 ① 植松町Ａ ２４ １１０ ８３ ７４ ９ ２８ ４９ －２１ ０ ３０ －３０ 植松町Ｂ ２４ 明神町Ａ ３２ 明神町Ｂ １６ 黒生町（政策空家） １４ ② 榊町Ａ ２４ １２０ １０８ ９２ １６ ７８ ７６ ２ ４６ ５８ －１２ 榊町Ｂ ２４ 小畑新町特定Ａ １２ 小畑新町特定Ｂ ４ 小畑新町Ａ １２ 小畑新町Ｂ １２ 小畑新町Ｃ １６ 小畑新町Ｄ １６ ③ 天王台漁民 ２４ １６３ １３５ １３５ ０ ３６ １１１ －７５ ８ ８５ －７７ 天王台Ａ １６ 天王台Ｂ １６ 犬吠埼（政策空家） ７０ 外川台町（政策空家） ３７ ④ 尾永井Ａ ２４ ２１９ １８１ １８１ ０ １０４ １４９ －４５ ３８ １１４ －７６ 尾永井Ｂ １６ 尾永井Ｃ １６ 尾永井Ｄ １２ 大谷津Ａ １６ 大谷津Ｂ １６ 大谷津Ｃ １６ 大谷津Ｄ １６ 三崎（政策空家） ８７ ⑤ 長塚町Ａ １６ １６ １６ １５ １ １６ １５ １ ８ １５ －７ 合 計 － ６２８ ５２３ ４９７ ２６ ２６２ ４００ －１３８ １００ ３０２ －２０２
植松 明神 黒生 合計 昭和４４年度 昭和４３年度 昭和３１～３２年度 中層耐火 ４階 中層耐火 ４階 簡易耐火 平屋 48 48 32 128 39.79 39.79 22.04～36.49 70 70 30 45 46 57～58 ・明神、黒生町市営住宅に 近接。 ・風致地区 ・本銚子駅１Km未満。 ・南側に明神小学校及び第 一中学校、北側に東部不 動ヶ丘公園があり、周辺の 環境は良好。 ・黒生町、植松町市営住宅 に近接。 ・笠上黒生駅１Km未満。 ・Ｈ２５年度外壁改修工事実 施 ・Ｈ２６年度受水槽改修工事 実施 ・政策空家 ・明神町、植松町市営住宅 に近接。 ・笠上黒生駅１Ｋm未満。 1.08（一次診断） 1.02（一次診断） 対象外 4,040.83 2,278.38 4,950.00 ― ― 政策空家 風致地区（川口） 第１種低層住居専用地域（40/80） 第１種住居地域（60/200） 準工業地域（60/200） 準工業地域（60/200） 道路：市道1012号線沿い ・住宅内道路は 植松町6202-7 宅地4,040.83㎡ 6020-9 宅地 320㎡ の2筆の中で通路として使用 道路：市道60180号線 市道60205号線 ・住宅内道路は 明神町2-215-2 宅地2,278.38㎡ の1筆の中で通路として使用 道路：道路位置指定ｓ32.4.20第26号 S33.1.7第184号 宅地 黒生町 7246-8 4,950㎡ 7235 76.27㎡ ・明神小学校と隣接してい る。 ・建築基準法上の道路の取 り扱い（敷地内の道路が位 置指定道路であり、これを利 用し民間住宅が建設されて いる。）により建て替え困難。 適 適 否 床 面 積 （㎡） 経過年数 建物の状況 耐 震 化 ※１ 敷地面積(㎡) 耐用年数
市営住宅の現状について（植松・明神・黒生地区）
住宅名 建築年度 構造・階数 管理戸数 資料10-1 32 建替え適否 政策空家別 建築法規制 用途地域 道路・通路 （土地について） 備考 ※１ 数値はⅠｓ値（一次診断は0.8以上、二次診断は0.6以上で耐震性ありと判定）榊 小畑新町 小畑新町特定 合計 昭和４２年度 昭和５６～６２年度 昭和６２年度 中層耐火 ４階 中層耐火 ３～４階 低・中層耐火 ２～３階 48 56 16 120 42.83 68.06 74.11 70 70 70 47 26～33 27 ・小畑新町、小畑新町特定 市営住宅に近接。 ・笠上黒生駅１Km未満。 ・Ｈ２６年度受水槽改修工事 実施 ・榊町、小畑新町特定市営 住宅に近接。 ・海鹿島駅１Km未満。 ・市営住宅の中では比較的 新しく、戸当たり面積が広い ため、入居希望者が多い。 ・榊町、小畑新町市営住宅 に近接。 ・海鹿島駅１Km未満。 ・戸当たり面積は、最も広 い。 0.78（二次診断）改修済 新耐震基準 新耐震基準 3,627.10 6,541.38 2,601.38 ― ― ― 第１種住居地域（60/200） 第１種中高層住居専用地域 （60/200） 第１種中高層住居専用地域 （60/200） 道路：市道60322号線沿い ・住宅内道路は 榊町5124-1 宅地3,327.1㎡ の1筆の中で通路として使用 道路：市道60342号線沿い ・住宅内道路は 小畑新町8060-1 宅地6,541.38㎡ 8116-2 宅地 11.25㎡ の2筆の中で通路として使用 道路：市道60325号線沿い ・住宅内道路は 小畑新町7768-1 宅地2,601.38㎡ の1筆の中で通路として使用 ・市民センターと近接してい る。 適 適 適 政策空家別 耐用年数 建築法規制 用途地域 建替え適否 道路・通路 （土地について） 備考 建物の状況 耐 震 化 ※１ 敷地面積（㎡） ※１ 数値はⅠｓ値（一次診断は0.8以上、二次診断は0.6以上で耐震性ありと判定） 経過年数 資料10－2 33
市営住宅の現状について（榊・小畑新地区）
住宅名 建築年度 構造・階数 管理戸数 床 面 積 （㎡）天王台 犬吠埼 外川台町 合計 昭和４５～４９年度 昭和３６～４２年度 昭和３３～４６年度 中層耐火 ４階 簡易耐火 １～２階 中層耐火 ４階 簡易耐火 １～２階 56 100 63 219 42.83～53.91 31.00～42.50 28.09～36.62 70 簡易耐火 30・45中層耐火 70 30・45 39～43 簡易耐火 47～53中層耐火 51 43～56 ・犬吠埼、外川台町市営住 宅に近接。 ・外川駅１Km未満。 ・平成２６年度外壁改修工事 実施（Ａ、Ｂ棟） ・政策空家 ・天王台、外川台町市営住宅に 近接。 ・外川駅１Km未満。 ・政策空家 ・犬吠埼、天王台市営住宅 に近接。 ・外川駅１Km未満。 ・老朽化が進行している。 漁民 0.84（二次診断）改修済 Ａ、Ｂ棟 0.94（一次診断） 簡易耐火 対象外 中層 0.9（一次診断） 対象外 4,104.63 11,171.19 10,994.59 ― ― 政策空家 自然公園法第３種特別地域 風致地区（犬吠） 自然公園法第３種特別地域 風致地区(犬吠) 用途地域の指定なし（60/200） 第１種住居地域（60/200） 第１種住居地域（60/200） 道路：市道70093号線 ・住宅内道路は 天王台10130 宅地1,563.63㎡ 10131-2宅地2,541㎡ の2筆の中で通路として使用 道路：市道70013号線 ：道路位置指定ｓ36.9.14第228号 犬吠埼10222-1 宅地7,309.66㎡ 10222-2 保安林2,034㎡ 道路：市道70076号線、70092号線 ：道路位置指定ｓ33.9.19第138号 S35.2.15第256号 宅地 外川台 10475-3 2,519.88㎡ 外川台4丁目10543-2 738.46㎡ 保安林 外川台 10475-2 3,433㎡ 外川台4丁目10543-1 4,303.25㎡ ・法規制により建て替え困 難。（自然公園法第三種特 別地域） ・高神小学校に隣接してい る。 ・法規制により建て替え困 難。（自然公園法第三種特 別地域） 否 否 適 政策空家別 耐用年数 建築法規制 用途地域 建替え適否 道路・通路 （土地について） 備考 建物の状況 耐 震 化 ※１ 敷地面積(㎡） ※１ 数値はⅠｓ値（一次診断は0.8以上、二次診断は0.6以上で耐震性ありと判定） 経過年数 資料10－3 34
市営住宅の現状について（天王台・犬吠埼・外川台地区）
住宅名 建築年度 構造・階数 管理戸数 床 面 積 （㎡）尾永井 大谷津 三崎 合計 昭和４５～５５年度 昭和５１～５４年度 昭和３９～４３年度 中層耐火 ３～４階 中層耐火 ４階 簡易耐火 平屋 68 64 185 317 39.79～64.40 59.44～62.78 31.06～31.40 70 70 30 34～44 35～38 46～50 ・三崎町、大谷津市営住宅 及び尾永井県営住宅に近 接。 ・中心市街地に最も近い。 ・Ｄ棟は、尾永井団地の中で は、戸当たり面積が他に比 べて広い。 ・尾永井、三崎市営住宅及 び大谷津県営住宅に近接 ・平成２６年度受水槽改修工 事実施予定 ・戸当たり面積は、比較的広 い。 ・この地区は市の開発協会 による開発で、環境が整備さ れている。 ・政策空家 ・尾永井、大谷津市営住宅 に近接。 ・老朽化が進行している。 ・敷地面積が広く、低層住宅 ４団地の中では最も建て替 えに適している。 1.08（一次診断） 0.85（一次診断） 対象外 7,727.04 6,133.89 23,046.71 ― ― 政策空家 宅地造成等規制区域内 宅地造成等規制区域内 宅地造成等規制区域内 第１種中高層住居専用地域 （60/200） 用途地域の指定なし（60/200） 第１種中高層住居専用地域 （60/200） 道路：市道40296号線(外周道路） のみ市道認定。 ・住宅内道路は 敷地内を通路として使用 《市営住宅敷地・県営住宅敷地とも 市が所有。》 5筆以上の土地から構成された一 団の土地（赤道・堤（財務局所有の 可能性あり） 道路：市道40246号線 市道40694号線 ・住宅内道路は 春日町1076-3 宅地6,133.89㎡ の1筆の中で通路として使用 道路：住宅内道路はすべて 市道認定されている。 ・市営住宅敷地と県営住宅 敷地を分筆する必要があ る。 ・市道の取扱いに注意が必 要となる。 適 適 適 政策空家別 耐用年数 建築法規制 用途地域 建替え適否 道路・通路 （土地について） 備考 建物の状況 耐 震 化 ※１ 敷地面積（㎡） ※１ 数値はⅠｓ値（一次診断は0.8以上、二次診断は0.6以上で耐震性ありと判定） 経過年数 資料10－4 35
市営住宅の現状について（尾永井・大谷津・三崎地区）
住宅名 建築年度 構造・階数 管理戸数 床 面 積 （㎡）資料10－5 長塚 合計 昭和５０年度 中層耐火 ４階 16 16 55.87 70 39 ・本城、松岸県営住宅に近接。 ・戸当たり面積は、比較的広い。 ・松岸駅１Km未満。 1.04（一次診断） 1,625.00 ― 用途地域の指定なし（60/200） 道路：市道40338号線沿い ・住宅内道路は 長塚町4丁目1151-1 宅地667㎡ 1152-1 宅地958㎡ の2筆の中で通路として使用 適 建物の状況 用途地域 建替え適否 道路・通路 （土地について） 備考 耐 震 化 ※１ 敷地面積(㎡） 政策空家別 建築法規制 ※１ 数値はⅠｓ値（一次診断は０.８以上、二次診断は０.６以上で耐震性ありと判定） 36
市営住宅の現状について（長塚地区）
住宅名 建築年度 構造・階数 管理戸数 床 面 積 （㎡） 耐用年数 経過年数長 塚 町 尾 永 井 団 地 小 畑 新 町 特 定 5.0k m 2. 0km 3.0k m 4. 0km 1.0k m 植 松 町 明 神 町 黒 生 町 小 畑 新 町 天 王 台 犬 吠 埼 外 川 台 町 大 谷 津 団 地 三 崎 団 地
