海外事例等からみたわが国の土地活用について

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海外事例等からみた

わが国の土地活用について

海外事例等からみた

わが国の土地活用について

平成19年10月31日（水）

南部

繁樹

（㈱都市構造研究センター代表取締役）

平成19年度「土地月間記念講演会」

Thinking of about the Land Ｖital Use in Japan from view points of foreign affairs

(2)

2/39

■

１９９０年代の「具体的試行期」～２０００年代の

『

本格的な実践期

』

へ

■

「国

、

自治体のスキーム（法・制度）」による

『

事業推進の担保確立

』

へ

■

「歴史的背景」と「地域性」を十分踏まえた

『

個性的な事業展開

』

へ

①

「

郊外規制

（

Control

_Control

）

」と、

②

「

都心再生

（

Regeneration

）

」

総

合

的

な

政

策

の

実

施

へ

「

諸外国の都市再生策の今日的特徴

」

(3)

3/39 © Shigeki Nambu ; USRC

「 City（人々）」と、「 Urban（機能･施設）」の分化

―

― 汎個性化・均質化、独立・個別化

―

都市の再構築が始まっています

！

「社会問題」、「環境問題」、「経済問題」への対応

●地域基盤の変化

① 「少子高齢化（人口減少）、移民等の流入」

② 「基幹産業（農林水産業・製造業等）の構造的変容」

③ 「行政の財政難、民間の金融システムの変容」

④ 「情報化社会の進展、コミュニティの変容（犯罪、非組織加盟など）」

●世界の今日的共通課題

■

事業の中止（閉鎖）

■

施設の閉鎖（空施設化）

■

海外資本の不動産買収

■

外部事業者の進出

■

どこでも同じような施設・空間

（市民投票、裁判の実施）

不動産

環境

総合的な

都市問題

2．今、世界で起きていること

！

(4)

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1

1 .

.

地域力（

Social Capita

ｌ）の低下

スティーブ・ジョンソン教授（米・ポートランド州立大学） 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 World War I Great Depression World War II

AVE R AGE ME MB E R S H IP R AT E IN 32 NAT IONAL C H AP T E R -B AS E D VOL U NT AR Y AS S OC IAT IONS

1900-1997

AVE R AGE ME MB E R S H IP R AT E IN 32 NAT IONAL AVE R AGE ME MB E R S H IP R AT E IN 32 NAT IONAL C H AP T E R

C H AP T E R-B AS E D VOL U NT AR Y AS S OC IAT IONS 1900-B AS E D VOL U NT AR Y AS S OC IAT IONS 1900- -1997 1997 Mean m em bers h i p rate for th e 20th c en tu ry ■全国３２のボランティア協会の平均会員率の推移 ■社会参加の低下傾向

2 _・

_{ゲーテッド・コミュニティ}

・

割れ窓理論

など

(5)

■

2004年11月21日（ミュンヘン市）

高層建築物建設の市民投票

「あなたは、ミュンヘン市が講ずる次の措

置に賛成しますか？」

(1) 市中心部からアルプス山脈の眺望を妨害から守るために、「イザール南部地区に計画されている148mの高さの高層建築物の建設計画」を禁止する。 (2) ミュンヘン東部地区を不適合な都市建築物から守るために、「ヘルトシェナー通りに計画されている145mの高さの高層建築物の建設計画」を禁止する。 (3) さらに、今後、ミュンヘン市の高層建築物がミッテルレン･リング（ミッテルレン・リング; 外廻通り）の外側に建設されること、もしも建設される場合においては、都市の景観を壊さず、かつ都市全体とその立地する地域に適合し、高さはフラウエン教会の塔（99ｍ）を超えてはならない。

2.

2. 開発圧力と阻止行動

開発圧力と阻止行動

■（３）ミュンヘン市中心部から見るアルプス山脈（右側の塔がフラウエン教会： 98m、99m）

2

■（２）ヘルトシェナー通り地区の南ドイツ出版社計画建築物

賛成：50.8%、反対：49.2％（投票率21.9％）

■（１）イザール南部地区のジーメンス計画建築物

(6)

6/39

2 _3.

_3.

_{不動産環境の陳腐化}

(7)

4. 不動産（建築物）環境変化の特徴

施設利用継続

不可の発生

2 ＜外部環境＞

・

立地環境変化

・

経営不振

など

＜内部環境＞

・

経営者高齢化

・

後継者不在

など

所有

・空き施設

状態の継

続

・所有権の

移転

（外部資本）

売却

・

外部（海外）企業からの働きかけ

・

ＵＲＣ・ＴＣＭの活動

（都市再開発公社、タウン

マネジメント組織)

支援

・新たな所有者

（地区関係者）

・新たなテナント

（テナントミックス）

売却

賃貸

・新たなテナント

（外部テナント）

賃貸

■ナショナルチェーン

の進出現象多発

・シャンゼリゼ通り

(8)

8/39 0 1 2 3 4 5 6 7 8 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 RF・転売 JREIT以外 J-REIT

2 _{5. 不動産投資業務の拡大}

■各国のREIT制度の設立年度

・アメリカ

1960年

（12.3％）

・日本

2001年

（19.9％）

・フランス

2003年

（16.6％）

・イギリス

_2007年

（16.0％）

・イタリア

2007年

（20.0％）

＜高齢化率＞

■不動産事業目的の3つの業務類型

（１）投資

＝長期所有目的で投資

（インベスター）

＜

賃貸する

＞

（２）開発

＝売却目的で開発

（デベロッパー）

＜

売却する

＞

（３）サービス＝仲介・サービス

（マネジャー）

＜

管理する

＞

現

実

の

不

動

産

デット

（負債）

不

動

産

・

資

産

エクイティ

（資本）

金融機関投資家 ■不動産証券化の基本構造ノンリコースローン返済配当・利払い投資入金譲渡賃貸

＜特定目的会社等＞

＜金融市場＞

■不動産証券化市場の実績推移（国土交通省： 2007年6月資料を基に作成）兆円

(9)

P.P.P

（

Public Private Partnership

）

官・民のパートナーシップ

＝

a Group of people with a Special Purpose

（特別の目的、意志、決意）入手

Biology

→

← Economy＝

Ecology

交渉

Sustainable Development

（持続可能な発展；1992年リオ宣言）

REGENERATION

（改革、復興、再建、再生）

to give or obtain new life （form, grow again）

Management

（統御、やりくり（術）、管理、経営力）

Skill in dealing with people or situation

Partnership

（共働、協働／

知力、資力、労力

）

Organiza-tion

（

有機的組織

）

（① 生態的安全性、②管理された経済成長、③社会的公平）－台湾建設の理念後藤新平／(民生局長)

・

生物学の原理

・

自治・習慣の尊重

・サニエルン（独）・ユニバーサルデザイン（米） Process（柔軟性、順応性）・スローフード（伊）・身土不二、依正不二（中）ニュー・パブリック・マネジメント（ベスト・バリュー)

3．世界の都市再生の取り組み

(10)

10/39

1.

1. 諸外国の都市再生政策

諸外国の都市再生政策

注：□、○は「都市計画（開発）」関連制度等 ■、●は「商業（施設）」関連制度等国名下の（）は「自治体数」アメリカ（39,000）イギリス（500）ドイツ（13,800）フランス（36,000） ■ ゾーニング規制（1916／ニューヨーク市）、DRI（州法） ○土地分割規制 ○環境保護法による規制等 ○市民投票権（レファレンダム、イニシアチブ） ■ 都市･農村計画法（1991改正） ○PPG（改正1996 / PPG6：シークエンシャル･テスト） ○PPS6：中心市街地のための計画声明（2005） □日曜営業法改正（1996）イタリア（8,000）法律の枠組み中心市街地再生策（実施制度・組織）国名 ■ 建設法典（1998改正：環境－リージョン）（B-プラン、建築利用令：1986～／1,000㎡以上規制） ○ 小売店令（例：ウルマ･リステ：郊外店業種･面積規制） □商店閉店法改正（1996） ■ SRU法（2000：都市連帯･都市リニューアル法） ／憲法改正（2003：補完性の原則） ■ ラファラン法（旧ロワイエ法（1973）を改正：1996～） ―300㎡以上の店舗許可制 ■ ブカロッシ法（1977：土地･建物規制）、ガラッソ法（1985：風景･景観） ■商業基本法によるベルサーニ政令（旧商業基本法（1971）を改正：1998～）―150㎡以上は協議（人口1万人≧） □BID法（州法：Special District）／「IDA」、MSP／ナショナル・トラスト「NMSC」 ○税制、社会問題（スラム、都心居住策）解決補助金（CDBG／ 1974～） ○都市再開発公社（TIF：税収増ファイナンス） ■TCM →BIDの法制化（2004/9～）／ATCM（BID法） ○統合･再生補助金（SRB→シングル･プログラム／2002～）、 EU構造基金 ○ 地域開発公社（RDA／1999～）／事業評価、補助金支援 ○ 都市再生会社（URC／1999～） □シティ･マネジメント／「BCSD」→BIDの州法制化（2005/1～）・シタット･マーケティング／リージョナル･マーケティング・市町村（都計、商業、観光）、小売協会の支援 ○ 都市再開発会社（市主体の有限会社／GmbH：法定再開発／ Stadtsanierung） ○SCOT(広域計画)、PLU(都市計画ローカルプラン)とZAC(再開発地区指定) ○ 混合経済会社（SEM；都市整備3セク会社） ●商工会議所との連携（パリ市：地域経済発展と整備の公共協定／2004～） ●商業団体（商議所、組合等）との協議 ⇒商業計画（市町村‐商業者）（ピアモンテ州／PQU：都市再生限定プログラム、PIR:統合・再活性化プログラム２００7年9月現在

改正「まちづくり三法」法案の成立（2006/5）／日本

大規模小売店舗立地法（改正無）／都市計画法改正（H19.11施行予定）／中心市街地活性化法改正（H18.8施行）（生活環境･駐車場調整）（大規模集客施の郊外設立地規制）（基本計画の認定・協議会設置）

3

(11)

©Shigeki Nambu: USRC

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（英：L.S.P 的形態） ‐レジデンシャルコミュニティ ‐ビジネスコミュニティ ‐コミュニティリーダー ‐ビジネスリーダー（URC, SGS, URA, SEM 的形態）（BID, TCM, CM, NMSC 的形態）

PPP による戦略計画の策定行政機関各種経済･社会団体市民団体企業・大学等代表タウンマネジメント組織（ボード）都市再生事業組織（ボード）事業推進責任者（専門家／ﾀｳﾝ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）事業推進責任者（専門家／ｴｸﾞｾﾞｸﾃｨﾌﾞ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）開発事業担当計画担当ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ担当 PR 資金ｺﾐｭﾆﾃｨ開発担当環境 ( 治安･衛生) 担当販促･ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ担当ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ担当開発地区Ａ開発地区Ｂ開発地区Ｃ・行政機関・各種社会団体・市民団体・企業等・行政機関・各種社会団体・市民団体・企業等（BID, TCM, CM・SM, MSP的形態）（英：L.S.P的形態／中心市街地活性化協議会のモデル）

2. 諸外国の都市再生事業の2面型展開

PPPによる戦略計画の協議・確認

〔例〕ＮＭＳＰ（メインストリート・プログラム：米）－４ポイント・アプローチ（４つの委員会設置） ①組織、 ②デザイン ③プロモート ④経済再構築

3

（１）（２）

＋

(12)

12/39 ■アメリカ・サンフランシスコ再開発公社（ダウンタウン） ■アメリカ・ピッツバーグ再開発公社（ダウンタウン地区） ■アメリカ・ポートランド再開発公社（リバーフロント地区） ■フランス・パリ東部混合経済会社（SEMAEST） ■イギリス・レスター都市再生会社（駅前地区再生事業） ■ドイツ・ハーヘンシティGmbH （ハンブルク・ハーヘンシティ地区）

■

（１）

都市再生マネジメント組織

(13)

■

（２）

タウンマネジメント組織

■国別タウンマネジメント組織の設立推移

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1980年 1985年 1990年 1995年 2000年 2005年 2007年 (団体数) アメリカ(MSP) イギリス(TCM) 日本(TMO) ドイツ(SM) スウェ-デン(TCM) オ-ストリア(SM) 0 10 20 30 40 50 60 70 1970年 1975年 1980年 1985年 1990年 1995年 2000年 2005年 2007年 (地区数) トロント市ニュ-ヨ-ク市ロスアンゼルス市バンク-バ-市フィラデルフィア市

■都市別タウンマネジメント組織設立推移

■アレックス・リング氏（カナダ・トロント市） ■ ニューオリンズBID地区（キャナルSt.整備・CCD） ■ シアトルBID地区（清掃事業・MID） ■ ボルチモアMSP地区

タウンマネジメント組織は、1990年代後半から急増している

！

(14)

14/39

■

今日的都市再生に関する主な仕組み（事例）

4．各国の都市再生スキーム

（1）アメリカ：

TIF

（Tax Increment Financing）、

BID、

MSP

など

（2）イギリス：

Gap Funding

、DT、TCM、BID

など

（3）フランス：

CPA

（

パリ市の地域再生事業

）

など

(15)

1

1 -

-

1

1 .

.

アメリカ・ＴＩＦ（

_{Tax Increment Financing}

）

4

(16)

16/39

（

₂

）

ＴＩＦ事業の特徴

■1952年にカリフォルニア州で法制化（現在、48州で導入：1990年以降増加）。

■

一定地区の再開発事業資金の一部を、再開発事業の効果

で生まれる「財産税の増加」で手当てする方法。

・増税ではなく、従前の課税収入も減少させない－受益者負担の原則である。

・民間投資を呼び込み、官民協働（ＰＰＰ）型再開発事業を展開できる。

・財産税収増加分を原資にするため、スケールアウトな事業が実施されない。

（

_{3）ＴＩＦの資金スキーム}

■ 債券の償還期間は、20年以上（65％）、30年以上（25％）。州や自治体の債

務ではなく、再開発公社などの事業主体者の債務。

■ ポイント：「

納税者への説明責任

」が重要

！

・方法１：毎年の税収増加分を事業に直接投入する方法。

・方法２：将来の税収増加分を担保に債券を発行し、資金を調達する方法。

(17)

■ハリウッド・ハイランド地区（ロサンゼルス市・ロサンゼルス地域開発公社：CRA）－CRAのTIF資金は年間約100億円。HH地区総事業費： 6. 15億ドル（約740億円）、 ■チャイナタウン地区（ポートランド市） ■ポートランド開発公社（ Portland Development Commission）－TIF資金は、約130億円（11地区）

(18)

18/39

4 ₁

₁

_-

₂

_.

_{アメリカ・ＭＳＰ（}

_{Main Street Program}

_）

（1）ＭＳＰとは

（2）ＭＳＰの活動方法－４ポイント・アプローチ

■全米歴史保全トラスト（ナショナルトラスト：1949年設立）の一部署である「メイ

ンストリートセンター」（1980年設立）が開発した、

中心市街地再活性化の包

括的手法

。

■１：

組織

（Organization）－人と資金を集める活動

■２：

デザイン

（Design）－建物や地区環境を再整備する活動

■３：

プロモーション

（Promotion）－来街者を増やす活動

■４：

経済再構築

（Economic Restructuring）－既存事業者と新規事業者の創造

■

目的は、

歴史的建築物の保全・再生

と併せて、

地域経済

の再生

＋

地域コミュニティの再生

を実現する活動。

－持続可能で安全なコミュニティ再活性化を結実させるために、官民協働で行うプログラム

！

(19)

19/39

Organization 組織 Promotion プロモーション Design デザイン Economic Restructuring 経済再構築 Main Street Board

理事会 Program Director ディレクター 9～15人 （プログラム・マネジャー）（4つの委員会設置：各10～15人のボランティア・メンバー） Organization 組織 Promotion プロモーション Design デザイン Economic Restructuring 経済再構築 Main Street Board

理事会 Program Director ディレクター 9～15人 （プログラム・マネジャー）（4つの委員会設置：各10～15人のボランティア・メンバー） 州（38）・大都市（5）メインストリート地区（1,877地区；2005年5月現在）・プログラム提供・認定・プログラム指導・評価書、事業計画作成・申請・相談等ナショナルトラスト（コミュニティ再活性化部門）ナショナルメインストリートセンター（NMSC）会員（州、一般ネットワーク、法人）・技術提供・情報提供（評価／インタビュー）・相談等 MSプログラム契約 （＄2,000、＄195、＄495／年）（Community Revitalization) 州（38）・大都市（5）メインストリート地区（1,877地区；2005年5月現在）・プログラム提供・認定・プログラム指導・評価書、事業計画作成・申請・相談等ナショナルトラスト（コミュニティ再活性化部門）ナショナルメインストリートセンター（NMSC）会員（州、一般ネットワーク、法人）・技術提供・情報提供（評価／インタビュー）・相談等 MSプログラム契約 （＄2,000、＄195、＄495／年）（Community Revitalization) 1% 8% 9% 38% 42% 7% 7% 7% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

（3）ＭＳＰの活動体制

ＭＳＰ設立地区（約1,900）、活動地区（約1,200） 州（４３）・大都市（８）・４つの委員会毎に「１０～１５人」のボランティア委員・９～１５人

■ナショナル・メインストリートプログラム全組織の「

公共

・

民間別

」収入項目と導入割合

3% 52% 61% 72% 18% 16% 3% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 市町村一般資金市町村事業補助金カウンティ一般資金カウンティ事業補助金州一般資金税収入市町村・カウンティのサービスコンタクトコミュニティ開発包括補助金その他会費特別イベント・販売スポンサー寄付特別地区（BID税） CRA（地域再投資法）の関連収入 TIF その他

■

公共

■

民間

（資料：ナショナルトラスト・MSC）

(20)

20/39 ■ メインストリートプログラムの歴史的な建造物の改修・改善事業

＜従前＞

(21)

4 ₂

₂

_.

_{イギリス・}

_Gap

_-

_Funding

（イングランド）

（1）ギャップ・ファンディングの仕組み

＜総事業費＞

＜完成後収入額＞

（開発コスト）

（

_A

）

推定市場価格

（ｴﾝﾄﾞﾊﾞﾘｭｰ）

（

B

）

ギャップ

・ファンド

・用地費

・建築費

・専門家費用

・金利

・諸経費

・開発利益

・売却費

・収入（賃料）

・割引後価格

・購入者経費

各種補助金(

C

)

□ ギャップ・ファンド（決定額）＝（（

A

）－（

B

））－（

C

）

(22)

22/39

（2）ギャップ・ファンディングの特徴

（ 1999年から導入）

■ 効果 : １. 補助金の効率化（Single Program :

2002年～、5,000億円/

イングランド

）

２. 事業成立の担保

３ . 民間開発事業者の誘導確保

■ 特徴：・地域と、開発主体者により補助金上限率（7.5％～50％）が異なる。

・各種の他補助金額がギャップファンド補助金から減じられる。

（3）ギャップ・ファンディングの申請条件

① 地域経済戦略（

地域戦略パートナーシップの活性化計画

）に資すること

② 持続性ある事業であること

③ ＲＤＡ（地域開発公社）の行動計画に合致していること

④ 政府の政策目標と整合性が取れていること

■

「総事業費（開発コスト）」と、「事業後の不動産推定市場価格（収益：エンド

バリュー）」との差額を政府が補助する方法。

(23)

23/39

都市再生会社

（U.R.Campany） RDA、EP、市で構成 運営資金支援参加参加（職員派遣）協議（旧：DPM）・DCLG ・DTI 地域戦略パートナーシップ （L.S.Ps） ・各市町村単位・公共･民間･団体の参加各地方事務所（GOs）（ディストリクト）各市町村市民（団体）政府

地域開発

公社（RDA）運営資金支援・不動産取得 S.Pの申請支援事務局参加資金支援参加 S.Pの申請評価 • 環境･雇用･運輸･貿易産業省の出先機関の統合地域開発戦略行動計画策定 *1 予算の一元化ＲＤＡは各プロジェクトに対して、「シングルプログラム（S.P）」による地域振興資金（補助金）の一括拠出

*2 現在は「DCLG」（Department for Communities and Local Government：コミュニティ・地方自治省 / 2006.5.5 改組） TCM ・ BID （中心エリア）参加（BID税）支援補助金（Gap-Funding方式）支出協力 EP 運営資金支援民間（企業）参加広域評議会支援協議地域振興資金の一元化提供協調 *1 *2

（4）都市再生を支える関係者間のスキーム

（例：イングランドの体制図）

■タウンマネジメント組織■ ■事業マネジメント組織■ 報告 ATCM

(24)

24/39

■

Ｌｉｖｅｒｐｏｏｌ

（Liverpool Ｖｉｓｉｏｎ Co.Ltd by Guarantee.)

□ 私有地を借用した民間カフェ（）

□ Beetham Tower 再開発事業（○） □ アクション・エリア図（全体計画作成：

SOMに委託）

・総事業費約100億円、補助金約10億円 (Gap Fund + EU補助金等) □ ライムストリート駅

□ Museum of Liverpool （事業主体：NWDA）

□ Lime Street Station （○）

■ Gap Fund 導入地区（

● ）

９地区（総事業費：2.2億￡）

● ● ● ● ● ● ● ● ● LCC.BID地区

(25)

4 ₃

₃

_-

₁

_.

_{フランス・}

_CPA

_{（地域経済発展と整備の公共協定）}

_事業

（1） CPA事業の特徴

■

_{1階の空き店舗化（不動産買収）対策として、パリ市が制度化}

（2004年～2013年）した不動産再生事業。

①

不動産の取得

②

建物の改修

③

新店舗の入居（又は売却）

■ セーヌ川右岸の6地区対象（約500ha、店舗数：9,717店、空き店舗数：1,337店）

（Convention Publique d’Aménagement et de Développement Economique）

■パリ11区 Sedaine Poincourt地区に立地した衣料卸売店と商品搬入状況

(26)

26/39

（3） CPA事業の実施方法

（2） CPA事業の仕組み

■ 1. 「15,000㎡の空き店舗を取得」する。

－「所有権」の取得、「先買権」の取得、「商業権」の取得

2. 「取得後に改修」する。

3. その後に、「新規店舗を入居」させる。又は、「取得物件を売却」する。

■ 実施主体は、「SEMAEST（パリ東部整備混合経済会社）」

－

総事業費：7,070万ユーロ（約110億円）、パリ市融資額：5,075万ユーロ（約80

億円）

・

_Step1

：「地区ワーキング会議」の検討・協議

（「市長が議長」で、地区課題、取得物

件・方法、再利用内容・テナントなどの決定）

・

_Step2

：「パイロット委員会」で決定

（「区長」、「市議会議員」、「市担当部局責任者」：約

20名で事業実施内容裁定）

・

_Step3

：「SEMAEST」による事業の実施

（「不動産経済開発部」担当：14名体制、各地

区2名の専従者体制）

(27)

27/39

支出 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 計所得権（先買権含）取得費 11,450.0 11,650.0 11,900.0 35,000.0 賃借権（商業権）取得費 57.3 116.5 178.5 182.1 185.7 189.4 193.2 197.1 201.0 205.0 1,705.8 公証人費、所有権移転費、その他経費 960.0 984.0 1,002.0 2,946.0 基準仕様による物件改修費 3,460.8 3,525.6 3,597.6 10,584.0 メンテナンス費 115.0 230.0 350.0 357.0 364.0 371.0 303.0 231.0 157.0 80.0 2,558.0 その他予備費 100.0 102.0 104.0 106.1 108.2 110.4 112.6 91.9 70.3 35.9 941.5 委託、報酬費（建築設計等） 415.2 423.6 432.0 1,270.8 資金調達経費 56.3 112.5 168.8 168.8 168.8 168.8 168.8 168.8 112.5 56.3 1,350.0 賃貸借契約の空き期間未払い経費 28.0 71.0 131.0 164.0 182.0 185.6 151.0 116.0 78.0 40.0 1,146.6 SEMAESTの全体経費 1）既定調整業務費 312.0 318.0 324.0 954.0 2）既定賃貸物件管理経費 48.0 98.0 150.0 153.0 156.0 159.0 129.0 99.0 67.0 34.0 1,093.0 3）組織全体経費 1,341.0 1,445.0 1,475.0 775.0 791.0 808.0 825.0 843.0 861.0 880.0 10,044.0 諸経費 300.0 300.0 300.0 30.0 30.0 30.0 30.0 30.0 30.0 30.0 1,110.0 支出合計 18,643.5 19,376.2 20,112.9 1,935.9 1,985.7 2,022.2 1,912.6 1,776.7 1,576.8 1,361.1 70,703.7 収入 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 計賃貸借料 1）既定の賃貸借料 396.0 1,010.0 1,867.0 2,331.0 2,598.0 2,649.0 2,162.0 1,654.0 1,125.0 573.0 16,365.0 2）契約物件の賃貸借料 120.0 244.8 375.0 382.0 390.0 397.0 406.0 414.0 422.0 430.0 3,580.8 パリ市のCPA（所有権〔先買権含〕賃借権〔商業権〕購入費等）予算 10,151.6 10,151.6 10,151.6 10,151.6 10,151.6 50,757.9 収入合計 516.0 1,254.8 2,242.0 2,713.0 2,988.0 13,197.6 12,719.6 12,219.6 11,698.6 11,154.6 70,703.7 経常収支計（支出－収入） 18,127.5 18,121.4 17,870.9 -777.1 -1,002.3 -11,175.4 -10,807.0 -10,442.9 -10,121.8 -9,793.4 0.0 経常収支と担保措置との差引合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 計 SEMAEST負担前払金 1）投資の分担金 1,500.0 1,500.0 1,500.0 -1,500.0 -1,500.0 -1,500.0 0.0 2）CPAに対するSEMAESTの前払金 1,000.0 1,000.0 1,000.0 -1,000.0 -1,000.0 -1,000.0 0.0 パリ市からのCPA予算前受金 16,000.0 16,000.0 16,000.0 -16,000.0 -16,000.0 -16,000.0 0.0 差引合計 -372.5 -378.6 -629.1 -777.1 -1,002.3 -11,175.4 -10,807.0 8,057.1 8,378.2 8,706.6 0.0 差引累計 -372.5 -751.1 -1,380.2 -2,157.3 -3,159.6 -14,334.9 -25,141.9 -17,084.8 -8,706.6 0.0

■

_{CPA事業の10ヶ年事業計画書}

（単位：1,000ユーロ。1,000ユーロ以下は四捨五入処理）

(28)

28/39 ■パリ11区セザンヌポンパンクール地区のFolie Mericourt通り75011番地の物件

(29)

4 ₃

₃

_-

₂

_.

_{フランス・不動産開発事業スキーム}

土地取得

区画販売

建物一

括販売

建物分譲

売却

VEFA

（将来完成する

状態での売却）

VEFA

売却

Semaest

プロモーター

投資家

小口投資

家･一般

竣工

着工

造成

■ 広岡裕児氏（Pacifica Sarl PSK 事業部長：Paris）資料を基に作成

＜手順＞

＜事業者＞

＜事業＞

事業関係者

（例：パリ東部混合経済会社）

設計

支払

（約30％）

支払

銀行等

借入

事業主体者

(30)

30/39

4 ₄

₄

_-

₁

_.

_{ドイツ・都市再開発事業}

_ドイツ・

（1）都市再開発事業の仕組み

■ 「Stadtsanierung（再開発事業）」と、「Stadternuerung（再整備事業）

－再開発事業：法定事業（取得、補償、開発、建設）

－再整備事業：施設環境の改善・修復事業

■ F-Plan（土地利用計画）の修正と、「B-Plan（地区建設計画）」の作成か、

「建設法典第34条（連担市街地内）」の建築許可で対応

■ ハイド・ハウゼン地区の再開発事業地区（区域図、B-Plan区域） ■ ミュンヘン市再開発事業地区「ハイド・ハウゼン地区

(31)

Gesamtkosten der Sanierung 40 % 60 % ミュンヘン市負担バイエルン州負担（再開発事業の全体費用） ■ 改修中 ■ 改修後 ■ 再開発事業費の負担 ■ 街区内空間の整備の中

(32)

32/39

（2）「B-Plan （ Bebauungsplan :

建設法典8～10条

）」の内容

□ B-Plan策定地区（青：策定済、黄：策定中） □ B-Plan図市民参加市民参加

■Bauleitplanverfahren

（建築計画申請の手順）

(33)

ベンツ社展示販売施設

ドイツ鉄道線路バスターミナル

（アルヌルフ・パーク地区の緑地規則と地区建設詳細計画図）

（地区建設計画図）

■ München （

Arnulfpark ： München21

）

■ Stuttgart （

Stuttgart21

）

Cityquartier A1 _{（中央駅前地区の完成模型）}

（地区ラーメンプラン）

（公園）

(34)

34/39

■ 事業主

：「

Hypo Vereinsbank」

（ヒッポ・フェラインス銀行）

■ 事業会社：「Fünf Höfe GmbH & Co.KG」（事業主が設立）

■ 従後所有者：「Union Investment Real Estate AG」（Hamburg）

（3）建設法典第34条による再開発事業

：

Fünf Höfe

Passage /

ミュンヘン

■ 従前 (9棟の建築物) ■ （中央）従後計画図（左上赤部分：ヒッポ銀行） ■ 住宅施設導入 ■ （左下）パサージュの整備（従前のパサージュの再生） ■ 中庭型空間 ■ （左中）通り側ファサード（従前維持：第34条の条件）

(35)

4 ₄

₄

_-

₂

_.

_ドイツ・

_BID

_（

_{Business Improvement District}

_）

（1） BIDの特徴

■

不動産所有者が自らの納税（Levy）により当該地区の活性

化に資する事業を実施するための仕組み。

■ 定義 :

BIDは不動産所有者（事業者）が地域振興を行うための官民パートナー

ナーシップ形態の組織形成及び資金調達の仕組み。

□ 2004年12月28日：ハンブルク州でBID法可決（2005年1月1日施行）

□ 2005年12月21日：ヘッセン州でBID法可決（INGE：2006年1月1日施行）

□ 2006年 7月13日：シュレスビヒ・ホルシュタイン州でBID法可決・施行（PACT）

□ 2006年 7月27日：ブレーメン州でBID法可決・施行

（2）ドイツのBID導入

■

1970年カナダ・トロント市（Bloor West Village 地区）で世界で初めて導入。

1975年アメリカ・ニューオリンズ市で米国初、1999年南アフリカ、2003年セルビア等で導入。

2004年（9月）イングランド・2005年（5月）ウェールズ・2007年（4月）スコットランドが導入。

(36)

36/39

■

10 ₁₀

年来、中心市街地の経済開発は、

重大な局面に遭遇した。

－

社会的団体（住民団体、商業者団体など）の個別運動化

：

課題解決不可

！

－

不在地主増加

、不動産の陳腐化（

空き店舗化

、

外部テナントの増加

）

－

地区の広域中心性低下（広域からの大幅流入減など）

－

大型店

(80,000

_(80,000

㎡

)

の出店、Ｎ

ATO

軍

の撤退、乳製品工場の移転、

行政の財政難

■

自らの努力で改善

！

ー

地元商業者がＢＩＤの必要

性を州議員に陳情

！

（ハンブルク州のＢＩＤ法がモデル）

■

目的

：

（3） Gießen市（ヘッセン州）の導入例（地元が請願して法制定）

（

₁

）

不動産所有者

と

テナント

のための「効果的なサービス調整」

（

₂

）

街路環境の改善による「

居住・商業施設環境

の質の向上」

（

₃

）

共通の広告・宣伝と、サービスの拡大による「新しい顧客

の創造」

（

₄

）

「環境改善会議」、「

効果的なマネジメント活動

」の実施

(37)

■ ノイエバル地区（ハンブルク市） ■ ベルゲドルフ地区（ハンブルク市）

■ ギーセン市中心商店街地区

(38)

38/39

参考：日本の地域自前型土地活用の事例（地域資源を活かした事業）

(39)

適正な土地活用推進策の提案

■１. 行政の個別土地利用（都市）計画

行政の個別土地利用（都市）計画

の明確な提示

－官民協働により「方針・目的・目標」決定（安定した事業基盤）

■２. 事業推進の

水平型・有機的資金調達方法

の確立

－補助金の一元化と効果評価（Single Program－Gap Fundingなど）

－事業責任（収益の確保）の明確化

－公的資金の多様な投入・返済の仕組みが必要

■３. 専門事業マネジメント組織

専門事業マネジメント組織

の必要性

－責任あるタウンマネジメント（TM）・不動産マネジメント（REM）の

実施

－専門家による責任ある事業マネジメント組織での実施

海外事例等からみた わが国の土地活用について

1/39

海外事例等からみた

わが国の土地活用について

海外事例等からみた

わが国の土地活用について

平成19年10月31日（水）

南部

南部

繁樹

繁樹

（ ㈱都市構造研究センター 代表取締役 ）

平成19年度 「土地月間記念講演会」

Thinking of about the Land Ｖital Use in Japan from view points of foreign affairs

■

■

１９９０年代の「具体的試行期」～２０００年代の

１９９０年代の「具体的試行期」～２０００年代の

『

『

本格的な実践期

本格的な実践期

』

』

へ

へ

■

■

「国

「国

、

、

自治体のスキーム（法・制度）」による

自治体のスキーム（法・制度）」による

『

『

事業推進の担保確立

事業推進の担保確立

』

』

へ

へ

■

■

「歴史的背景」と「地域性」を十分踏まえた

「歴史的背景」と「地域性」を十分踏まえた

『

『

個性的な事業展開

個性的な事業展開

』

』

へ

へ

①

①

「

「

郊外規制

郊外規制

（

（

Control

Control

）

）

」と、

」と、

②

②

「

「

都心再生

都心再生

（

（

Regeneration

Regeneration

）

）

海外事例等からみたわが国の土地活用について

（㈱都市構造研究センター代表取締役）

平成19年度「土地月間記念講演会」

_Control

「 City（人々）」と、「 Urban（機能･施設）」の分化

① 「少子高齢化（人口減少）、移民等の流入」