▲ 0.6 ▲ 0.4 ▲ 0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 北海道 宮城県 東京都 愛知県 大阪府 広島 県 福岡 県 沖縄 県 全国 平 均 （％） 2012年 2013年 2014年 東京 ﾃﾞﾘｰ 上海 ﾆｭｰﾖｰｸ ﾊﾟﾘ ﾛﾝﾄﾞﾝ 2015年 1位 2位 3位 10位 25位 28位 2030年 (2015年 対比の順位) 1位 2位 3位 14位 - -500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 （万人） 2015年 2030年
7都県で人口が増加
総務省が発表した2014年10月1日時点の人口推計によ
ると、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、福岡、沖縄の
7都県で前年より人口が増加しました。一方、人口が減
少した道府県は40にのぼり、2011年と2012年に並
び、比較可能な1948年以来で最多となりました。ま
た、全国では4年連続で減少しました。
人口が増加した都県をみると、出生率が最も高い沖縄を
除いて、いずれも首都圏および地域の中心都市を擁する
県となっています。景気回復に伴う都市部での雇用の増
加などが人口増加の背景と考えられます。
世界一を維持する東京圏の人口
国 連 に よ る 世 界 都 市 圏 別 の 人 口 予 測 で は 、 東 京 圏 は
2015年に約3,800万人を有する世界最大の都市圏と
なっています。また、2030年時点においても、東京圏
は変わらず世界一を維持すると予測されています。
日本は、少子高齢化により、国全体でみると人口は減少
傾向が続くとみられます。一方、東京圏を中心とした都
市圏という観点でみると、今後も大規模な経済圏を維持
していくことが見込まれます。
都市部の人口増加と不動産・J-REIT市場
J-REITが保有する物件は、東京23区全体で50％超、関
東・中部・近畿の3大都市圏で合計90％超を占めていま
す。
前述のような都市部への人口流入は、オフィスや住宅な
どの需要増加や、商業施設の売上増加につながると考え
られます。加えて、訪日外国人客の増加や2020年東京
オ リ ン ピ ッ ク に 向 け た 交 通 網 の 整 備 な ど も 不 動 産 ・
J-REIT市場への後押しになるものと期待されます。
出所：総務省、国連および一般社団法人不動産証券化協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における主要都道府県の人口増減率、世界の主要都市圏の人口推移およびJ-REIT保有物件の所在地別保有額の割合を保証する ものではありません。都市圏の人口増加と不動産・J-REIT市場
世界の主要都市圏の人口推移比較 主要都道府県の人口増減率の推移 2012年～2014：年次 J-REIT保有物件の所在地別保有額の割合 2015年3月31日現在 東京主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 東京23区：東京主要5区以外 関東地区：東京都（東京23区以外）、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、 千葉県、神奈川県 中部地区：岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 近畿地区：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県 ※左記割合は、小数第2位を四捨五入しているため、合計が100％とならない 場合があります。 ※各年10月時点の人口増減率（前年比）。 ※国連による推計値。 ※2030年のパリおよびロンドンは、30位圏外。※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
4月の『国内リート市場（東証REIT指数（配当込み））』は上昇しました。
月初こそ、利益確定とみられる売りに押されたものの、オフィス市況の改善などを背景に中旬にかけて値を戻
しました。下旬は、相次ぐ公募増資の公表を受けもみ合う展開となったものの、前月末対比ではプラスとなり
ました。
出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの ではありません。Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
先月の市場環境
短期的には、公募増資に伴う需給軟化懸念や長期金利の変動を受け、値動きが荒い場面も想定されます。
しかし、中長期的には、相対的な配当利回りの高さや、不動産市況の改善、物件取得による分配金増加期待、
日銀のJ-REIT買入による需給面での下支えなどを背景に、底堅い展開を予想します。
今後の見通し
東証REIT指数：左軸 東証REIT指数（配当込み）：左軸 予想配当利回り：右軸 ＊グラフの期間は、2015年3月31日～2015年4月30日 2015年4月末 2015年3月末 月次騰落率 東証R EIT 指数 1,876.33 1,864.66 0.63% 東証R EIT 指数（配当込み） 3,267.36 3,241.62 0.79% J -R EIT 予想配当利回り 3.06% 3.05%-0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 15/3 （兆円） （年/月） （2001年9月10日～2015年4月30日） 3.1％ 3.8％ 2.8％ 4.9％ 0.3％ 2.0％ 1.8％ 2.6％ 0 1 2 3 4 5 6 7 日本 米国 英国 豪州 （％） （2015年4月30日現在） REIT配当利回り 10年国債利回り 3.1％ 1.6％ 0.3％ 0 1 2 3 4 5 Ｊ－ＲＥＩＴ 株式 （東証一部） 10年国債 （％） （2015年4月30日現在） 0 2 4 6 8 10 12 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （％） （年/月） （2001年9月10日～2015年4月30日） 利回り格差 Ｊ－ＲＥＩＴ 10年国債
Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移
Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模
不動産タイプ別構成比率
出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※各資産の利回りおよび利回り格差は、少数第2位を四捨五入したもの。 ※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティREIT指数、英国：FTSE EPRA／NAREIT UK指数、豪州：S&P／ASX200REIT指数。利回りは、指数構成銘柄の変更などにより、大きく変動することがあり ます。 ※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。主な国内資産の利回り比較
主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較
Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移
3.1％ 0.3％ 2.7％ 2.7％ 利回り格差 1.8％ 0.9％ 2.2％ ※J-REITおよび株式は配当利回り 時価総額 10兆8,364億円 銘柄数 51銘柄 （2015年4月30日現在）※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 1 日本ビルファンド投資法人 三井不動産、住友生命 オフィス 0.8% 2.6% -3.1% 8.0% 8,401億円 2.59% 2 ジャパンリアルエステイト投資法人 三菱地所、三井物産 オフィス 0.2% 0.1% -5.7% 7.5% 7,389億円 2.77% 3 日本リテールファンド投資法人 三菱商事、ユービーエス 商業施設 6.9% 1.6% 15.9% 28.7% 6,197億円 3.28% 4 ユナイテッド・アーバン投資法人 丸紅、極東証券 総合 1.7% 0.8% 10.3% 27.7% 5,032億円 3.04% 5 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス 物流 -2.0% -6.6% 1.6% 23.6% 4,483億円 2.55% 6 オリックス不動産投資法人 オリックス 総合 2.9% 1.8% 21.5% 40.9% 3,957億円 3.07% 7 アドバンス・レジデンス投資法人 伊藤忠グループ等 住宅 -2.2% -6.5% 9.7% 26.3% 3,663億円 3.22% 8 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物、大成建設、安田不動産等 複合 4.1% 4.5% 6.6% 23.6% 3,552億円 2.95% 9 森トラスト総合リート投資法人 森トラスト 総合 -5.1% -2.3% 20.2% 59.3% 3,115億円 3.22% 10 アクティビア・プロパティーズ投資法人 東急不動産 複合 3.6% 3.2% 22.3% 31.4% 3,012億円 2.99% （2015年4月30日現在） 順位 銘柄名 主なスポンサー 主な 運用対象 予想 配当利回り 時価総額 騰落率 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 0 40 80 120 160 200 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 （億円） （億円） （年/月） （2010年12月～2015年5月※：月次）
Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄
出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への 投資を推奨するものではありません。日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況
出所：日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日銀によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。 月間買入額（左軸） 買入累計額（右軸）Ｊ－ＲＥＩＴ市場について
※2015年5月は7日現在。 買入予定額 （2015年末まで） 2,700億円 買入実績 2,166億円 （2015年5月7日現在）0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000 25,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （ポイント） （円/坪） （年/月） （2001年9月～2015年4月）※ 賃料：左軸 東証REIT指数：右軸 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （年/月） （％） （2001年9月～2015年4月※） 都心５区オフィス J-REIT（オフィス） J-REIT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （％） （年/月） （円/坪） （2001年9月～2015年4月） 賃料：左軸 空室率：右軸
都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移
出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移
東証ＲＥＩＴ指数と都心５区オフィスビルの賃料の推移
5.34％ 17,257円 5.34％ 3.10％ 1.50％ ※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2015年2月までのデータを表示。 ※東証REIT指数は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。 1,876.33 ポイント 17,257円※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。 商 号 等／ みずほ投信投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第398号 加 入 協 会／ 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について ●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関 するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。
●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。
●「Standard & Poor’s®」「S&P®」「スタンダード＆プアーズ」は、スタンダード＆プアーズ ファイナンシャル サービシーズ エル エル シーが所有する登録商標です。 ●投資信託に係る費用について みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託につい ては、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いた だきます。 ■直接ご負担いただく費用 購入時手数料：上限3.78％（税抜3.50％） 換金時手数料：換金の価額の水準等により変動する場合 があるため、あらかじめ上限の料率等を 示すことができません。 信託財産留保額：上限0.5％ ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 運用管理費用（信託報酬）※：上限 年2.16％（税抜 2.00％） ※上記は基本的な料率の状況を示したものであり、成功報 酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算 によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する 場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により 変動するため、あらかじめ上限の額等を示すことができ ません。 ■その他の費用 上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があ ります。投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認くだ さい。 ●投資信託に係るリスクについて 投資信託は、主として国内外の株式、公社債および不動 産投資信託証券（リート）などの値動きのある証券等（外 貨 建 資 産 に 投 資 す る 場 合 に は 為 替 変 動 リ ス ク も あ り ま す。）に投資しますので、ファンドの基準価額は変動しま す。したがって、投資者の皆さまの投資元金は保証されて いるものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、 投資元金を大きく割り込むことがあります。ファンドの運 用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します。また、 投資信託は預貯金と異なります。 投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類 や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、 リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は 投資信託説明書（交付目論見書）を必ずお読みください。 ●投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録 金融機関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象 ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委 託会社が行います。 ≪ご注意≫ 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきま しては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における 最高の料率を記載しております。 投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたし ますので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さ まご自身が投資に関してご判断ください。 本資料のご利用にあたっての注意事項等 本資料は、みずほ投信投資顧問（以下、当社といいます。）が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資勧誘を 目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社は情報の正確性等 について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記載した当社の見通し、予測、 予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更されることがあります。また、本資料に記 載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。
