フロンティア不動産投資法人

三井アウトレット パーク 入間 三井ショッピング パーク ララガーデン春日部 カナート洛北 パピヨンプラザ 多数の専門店を有する大規模ショッピングセンター 多数のアウトレット店舗が集積した大規模ショッピングセンター

ポートフォリオガイド

フロンティアが全国に保有･運営する商業施設、32物件を紹介します。

（取得予定物件を含む）

お近くの商業施設へ、お買い物やご見学に是非お立ち寄りください。

食品スーパー等を主なテナントとする中小規模ショッピングセンター 食料品中心のスーパーマーケット 上記いずれにも属しないもの 東 京 都 中 央 区 銀 座 六 丁 目8番7号

25

13

22

上池台東急ストア サミットストア 滝野川紅葉橋店 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 イオンタウン田無芝久保 志村ショッピングセンター ベルタウン丹波口駅前店

5

コストコ ホールセール新三郷 倉庫店（底地） コーナン 川崎小田栄モール （底地） コストコ ホールセール入間 倉庫店（底地） サミットストア 横浜岡野店（底地） スポーツクラブルネサンス広島 フレスポ鳥栖（底地）

32

三井ショッピング パーク ららぽーと 新三郷 三井ショッピング パーク ららぽーと 新三郷アネックス 三井ショッピング パーク ららぽーと 磐田 イオンモール ナゴヤドーム前 イオン茨木ショッピングセンター ゆめタウン広島 三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）

29

イオン品川 シーサイド ショッピングセンター イトーヨーカドー 東大和店 ジョイフルタウン岡山 総合スーパー等を主なテナントとする中規模ショッピングセンター

3

1

16

27

4

ギンザ・グラッセ 池袋スクエア Desigual Harajuku VIORO TSUTAYA BOOK STORE TENJIN 都心のプライム立地に位置する路面店および専門店ビル

18

24

26

20

15

9

19

7

2

11

8

12

17

21

6

14

23

10

リージョナル ショッピング センター アウトレット モール 都心型 商業施設 コミュニティ ショッピング センター ネイバーフッド ショッピング センター 食品スーパー その他 第22期取得予定

31

心斎橋スクエア

30

第22期取得

28

第22期取得予定

投資主の皆さまへ………

1

トップメッセージ………

2

安定した分配金水準の継続………

4

個別物件ハイライト………

6

新規物件取得………

8

質の高いポートフォリオの構築………

10

決算書の解説………

12

投資主インフォメーション………

14

Ⅰ. …資産運用報告………

16

Ⅱ. …貸借対照表………

32

Ⅲ. …損益計算書………

34

Ⅳ. …投資主資本等変動計算書…………

35

Ⅴ.… 注記表………

36

Ⅵ.… 金銭の分配に係る計算書…………

43

Ⅶ.… 会計監査人の監査報告書…………

44

Ⅷ.… 参考情報………

45

Contents

投資主の皆さまへ

　投資主の皆さまにおかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。

　フロンティア不動産投資法人は、平成16年8月に商業施設特化型リートとして東京証券取引所不動産投

資信託市場（J－REIT市場）に上場し、平成20年3月には当時スポンサーであった日本たばこ産業に代わり、

三井不動産が新たなスポンサーとなりました。上場以来、中長期にわたり安定的な収益を確保することを目

指し着実にトラックレコードを積み上げ、昨年8月には上場10周年を迎えることができました。

　今後とも最重要経営指標として分配金水準を重視し、運用委託先の三井不動産フロンティアリートマネ

ジメントと連携しながら、投資主価値の向上を目指して運用を行ってまいりますので、引き続きご支援・

ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。

平成27年3月

ポートフォリオガイドは右面表紙よりご覧ください。　ポートフォリオガイド 1 ～ 7

三井不動産のサポート体制を活用した成長戦略

中長期安定的な収益構造

全国の都市にある商業施設に特化した投資

平成26年12月期末の資産規模

2,659

億円

期末稼働率

100

%

平成26年12月期分配金（実績）

9,707

円

平成27年6月期予想分配金

9,200

円

3

大特徴

3大特徴を活かし、

安定した分配金を実現します。

フロンティア不動産投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を

確保することを目指した商業施設特化型リートです。

安定的な分配金の配当を行うことを基本とし、

ポートフォリオの成長・質の向上および安定化を図っていきます。

フロンティア不動産投資法人 執行役員

過熱する物件取得競争に追随せず、

スポンサー三井不動産との

パイプラインを活用し

着実な外部成長を目指します。

　昨年12月にはスポンサー三井不動産と、関西地

区で初の都心型物件となる「心斎橋スクエア」の取

得契約を締結（引渡は本年3月）いたしました。テ

ナントはいずれも欧州を代表するラグジュアリー

ブランドです。さらに、第22期となる本年2月には

優先交渉権を取得していた「三井ショッピングパー

クららぽーと新三郷」の共有持分に加えて、隣接

する「コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）」

の取得についても合意に至っております。

（引渡は

本年4月予定）

　今後もスポンサーが保有する豊富なラインナップ

の中から、フロンティアの戦略に沿った物件を順次

取得して着実な資産規模の拡大を図ってまいります。

　引き続き堅実な運用を行い、高い水準での分配

金の維持、向上を目指してまいりますので、変わら

ぬご支援を賜りますようよろしくお願いいたします。

平成27年3月

遅れていますが、小売各社の出店意欲は引き続

き旺盛で店舗間競争はますます激しさを増して

います。

このような市場環境のなかで

当面は足元固めの時期ととらえ、

継続して保有物件の競争力の

維持、向上に注力しております。

　具体的には「イオン品川シーサイドショッピング

センター」において昨年8月にエレベーターの増設

工事が完了し、従来から課題であった店舗内の縦

動線の強化を図りました。また「イオン茨木ショッ

ピングセンター」では、今春隣接地に大学の新キャ

ンパスが開校予定であり、この機会をとらえて本

年春の完了を目途に大規模リニューアル工事を実

施中です。なお、同物件ではリニューアルオープン

と同時にテナントとの賃貸借契約を切り替え、契

約期間の延長や売上歩合賃料の導入など、安定性

を強化しつつ売上アップによる収益のアップサイ

ドを取り込める内容に変更する予定です。

平素よりフロンティア不動産投資法人へのご支援を賜り、

厚く御礼申し上げます。

このたび、フロンティアは第21期となる

平成26年12月期（平成26年7月1日から同12月31日）の

決算を迎えることができました。

当期の運用状況についてご報告申し上げます。

三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社 代表取締役社長

田中 浩

おかげさまで、当期も安定した

分配金を継続することができました。

　第21期の1口当たり分配金は9,707円となり、第9

期（平成20年12月期）から13期連続して9,000円を超

える分配金を実現することができました。

　当期の分配金は「イオン秦野ショッピングセンター」

の売却益が減少したこと等により、前期に比べて約

500円の減配となりましたが、昨年6月に公表した業

績予想の9,400円からは300円上回る結果となりまし

た。なお、第22期の予想分配金は9,200円を見込んで

おります。

不動産取引市場の過熱感は高まり、

商業施設の店舗間競争も

激しさを増しています。

　アベノミクスによる金融緩和政策や景気回復

期待を背景に、国内外、法人個人を問わず投資

家の不動産投資意欲は旺盛であり、また優良物

件が少ないことも市場の過熱感に拍車をかけて

います。一方、小売事業環境におきましては、昨

年の消費税増税後の落ち込みからの立ち直りが

1口当たり分配金は

9,707

円

13期連続9,000円を超える分配金を継続しています。

安定した分配金

水準の継続

1

2

3

個別物件ハイライト

新規物件取得

「イオン茨木ショッピングセンター」の大規模リニュー

アルと契約切替による内部成長、

「イオン品川シーサ

イドショッピングセンター」のエレベーター増設工事

など、当期の個別物件のニュースをお知らせします。

第22期は、スポンサーから3物件を取得します。

（うち1物件取得済）

心斎橋スクエア

3月2日取得、取得価格 86.2億円

三井ショッピングパーク

ららぽーと新三郷

（共有持分の16%）

4月1日取得予定、取得価格 47.4億円

コストコホールセール

新三郷倉庫店

（底地）

4月1日取得予定、取得価格 38.1億円

P4-5

P6-7

P8-9

ト ッ プ メ ッ セ ー ジ

_T

_{op Message}

ト ピ ック ス

第21期

第21期

第22期

イオン茨木ショッピングセンター コーナン川崎小田栄モール（底地） 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 イオン品川シーサイドショッピングセンター

648

4,771

第

1

期

平成

16

年

（2004年）

平成

17

年

（2005年）

平成

18

年

（2006年）

平成

19

年

（2007年）

平成

20

年

（2008年）

平成

21

年

（2009年）

平成

23

年

（2011年）

平成

24

年

（2012年）

平成

25

年

（2013年）

平成

26

年

（2014年）

平成

27

年

（2015年）

平成 　

22

年

（201　0年）

648

5,622

第

2

期

669

6,045

第

3

期

917

7,218

第

4

期

948

8,648

第

5

期

967

8,846

第

6

期

999

8,922

第

7

期

1,231

8,980

第

8

期

1,596

9,205

第

9

期

1,743

9,274

第

10

期

1,780

9,368

第

11

期

1,780

9,294

第

12

期

2,068

9,097

第

13

期

2,212

9,239

第

14

期

2,212

9,299

第

15

期

2,370

9,991

第

16

期

2,458

9,191

第

17

期

2,716

9,173

第

18

期

2,592

9,405

第

19

期

2,678

10,211

第

20

期

2,659

9,707

円

第

21

期

2,831

9,200

第

22

期

（予想） （予想）

6

6

29

6

7

8

9

10

11

12

17

19

20

20

22

24

24

26

27

29

28

30

29

32

…1口当たり分配金（円）

※

…資産規模（億円）

…物件数

平成20年3月 日本たばこ産業（JT）から 三井不動産へスポンサー変更 平成20年9月 リーマンショック 平成23年3月 東日本大震災 平成24年12月 第2次安倍内閣発足　

アベノミクス

平成20年7月 第1回公募増資 平成22年7月 第2回公募増資 平成24年7月 第3回公募増資 平成25年3月 第4回公募増資 平成20年3月 第三者割当増資

13期連続

9,000

円を超える分配金

安定した分配金水準

の継続

資産規模と分配金の推移

堅実な財務運営

堅実かつ保守的な財務運営も安定した分配金の継続を支えています。

安定したポートフォリオの構築・運営により

リーマンショックや東日本大震災などの外部環境変化を乗り越え

9,000円を超える高い水準での分配金を継続しています。

＊平成26年1月1日付で投資口1口に対し2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除した金額を記載しています。

第21期末 有利子負債比率と負債比率（LTV）

借入金

＊

格付の状況

の平均調達金利お　よび残存年数

有利子負債比率はJ-REIT全銘柄の中でも最低水準。敷金保証金を

含めた負債比率（LTV）でも低い水準となっています。

日本銀行の買入対象格付で

あり、J-REITの中でも高位

の格付を保持しています。

低金利下での借入金の金利固定化　　や残存期間の長期化を進めています。

＊投資法人債を含みます。

有利子負債比率

R&I

平均調達

金利

平均残存

年数

負債比率（LTV）

22.5

%

AA-

/安定的

1.05

%

3.70

年

38.0

%

第21期

H27 22期 24H28期 26H29期 28H30期 30H31期 32H32期 34H33期 36H34期 38H35期 40H36期 42H37期 長期借入金・投資法人債 短期借入金 0 40 80 120 （億円）

借入金返済期限の分散

個別物件ハイライト

現行契約

新契約

契 約 形 態 普通賃貸借契約

定期建物賃貸借契約

賃 料 改 定 3年毎に協議

改定なし

賃 料 形 態 固定賃料

固定賃料+

投資賃料

+

売上歩合賃料

契 約 期 間 残期間約6年弱

平成27年春

（リニューアルオープン時）

_{から20年間}

イオン茨木ＳＣ（左側）と立命館大学（右側）

テナントのイオンリテールと大規模リニューアル工事、契約

切替に合意し内部成長を実現

核テナント入替による施設競争力の強化

店舗グランドオープン

イオン茨木ショッピングセンター

三井ショッピングパーク ララガーデン春日部

コーナン川崎小田栄モール（底地）

イオン秦野

ショッピングセンター

売却完了

✓ 開業から14年、これまで堅調な

売上が継続

✓ JR線路を挟んだ隣地に立命館大

学の新キャンパスが 4 月開校

✓ 商圏人口増加の好機を捉え、イオ

ンリテールと協働での大規模リ

ニューアルを実施

✓ リニューアルに伴い契約内容を

見直し、内部成長の実現に加え

ポートフォリオの安定基盤も強化

レジ レジ 食品コーナー 食品コーナー フードコート フードコート B1 1F 2F 3F 4F～8F、屋上 増設エレベーター 増設エレベーター 既存 エレベーター既存 エレベーター 混雑の解消に効果 混雑の解消に効果 駐車場 駐車場

エレベーター増設工事完了

イオン品川シーサイドショッピングセンター

✓ 昨年8月、フロンティアが総額約5億円を投資し

新たにエレベーター 2基を増設。縦動線を強化

✓ 各売り場と上層階駐車場を結ぶエレベーター

の混雑解消

✓ 昨年1月、建築工事着工段階で土地のみを取得

✓ テナントの施設オープン後は、従前の賃料の倍額賃料へと

切り替わる契約内容

✓ 昨年9月、当初予定より前倒しでグランドオープン

✓ 核テナントである食品スーパーの入替を実施し、昨年11

月に新テナントのヤオコーがオープン

✓ テナント入替により施設の集客力が大きく向上。他テナ

ントへの波及もあり施設全体の売上も好調に推移

・施設の動線や回遊性を向上させるリニューアル工事

を実施

・フロンティアは約8億円を投資

・新たな商圏人口の属性をとらえたテナントの誘致

大規模リニューアル

リニューアルオープンのタイミングで契約を切り替え

固定賃料 協議による賃料の増減額あり 従前より微増 固定賃料 投資賃料 売上歩合賃料

＋

平成25年12月期（第19期）から3期にわたり進めていた段階売却は、平成26

年11月28日の準共有持分（20%）の引渡しにより全部の売却が完了しました。

本売却により当期は売却益7.9億円を計上し、そのうち1.9億円を安定した分配

金の備えとして内部留保しました。

第21期

新契約のポイント

ポイント

₁

フロンティアが負担するリニューアル投資金額を「投資賃料」として回収。投資賃料の総

額は投資額プラスアルファとなり、内部成長を実現

ポイント

₂

既存の普通賃貸借契約を定期建物賃貸借契約へ切り替え、賃料減額リスクを排除

ポイント

3

新たに「売上歩合賃料」を設定。売上のアップサイドを賃料へ取りこむことが可能

ポイント

₄

既存の残存6年の賃貸借契約を新たに20年間の契約に切り替え、ポートフォリオの安定性に寄与

平成13年1月から平成32年 12月末日までの20年間

（　　　　　　）

ポイント

₃

ポイント

1

ポイント

4

売上が増加すれば 受取賃料の増加も期待

第21期に行った個別物件の競争力の維持・向上の取り組みや、話題についてお知らせします。

平成27年春 オープン予定 ポイント

2

8

9

ハイライト

ハイライト

大規模複合都市「新三郷ららシティ」の中核施設

としてショッピング、飲食、エンターテインメン

トなど、あらゆる世代の顧客がそれぞれ魅力を感

じられるテナントラインナップとなっています。

ヒューゴボス（右側）とバーバリー（左側、平成27年3月オープン予定）店舗 ＊賃貸可能面積は物件全体に係る数値を記載しています。

物件概要

物件概要

南流山駅 所 在 地 埼玉県三郷市 取 得 価 格 38.1億円 取 得 予 定 日 平成27年4月1日 借 地 人 コストコホールセールジャパン 賃貸可能面積/稼働率 30,292㎡ /100％ 賃 貸 借 契 約 概 要 定期借地契約_{契約期間：非開示　賃料形態：固定借地料} 所 在 地 埼玉県三郷市 取 得 価 格 47.4億円（共有持分16％） 取 得 予 定 日 平成27年4月1日 テ ナ ン ト 三井不動産 エンドテナント 180テナント 賃貸可能面積＊_{/稼働率 142,315㎡ /100％} 賃 貸 借 契 約 概 要 契約期間：20年間_{賃料形態：固定賃料+売上歩合賃料}

新規物件取得

首都圏

リージョナルSC

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷

コストコホールセール新三郷倉庫店

（底地）

心斎橋スクエア

三井不動産が開発・運営し、

「新三郷ららシティ」の中核を担うショッピングセンター

「ららぽーと新三郷」に隣接する会員制倉庫型店舗

大阪・心斎橋エリアの中でも随一の立地にある海外ラグジュアリーブランド路面店

首都圏

その他

関西

都心型商業施設

アミューズメント

ラウンドワンスタジアム

トーマスタウン

（機関車トーマスのテーマパーク）

夢空間

（鉄道車両展示のエコガーデン）

ファッション

ホリスター

ユナイテッドアローズ

ユニクロ

H&M

ZARA

アズール バイ マウジー

その他

京王百貨店

エディオン

ニトリ

無印良品

アカチャンホンポ

ロフト

第22期

✓ アネックス棟取得時に取得した優先

交渉権の行使

✓ 希少性の高い首都圏駅前立地の大規

模商業施設「ららぽーと」

✓ 土地のみの取得のため建物償却の負担がな

く、ポートフォリオ全体の償却後利回りに貢献

コストコ国内既存店のなかでもトップクラスの売上水準

を誇る好調店舗です。ららぽーと新三郷と連絡通路で

つながっており、両施設間での相乗効果も期待できます。

新三郷ららシティ…

三井不動産を中心に開発された住宅、物流施設を含む大規模複合都市です。今回取得の

2物件はJR武蔵野線「新三郷」駅前に立地し、IKEA新三郷とともに北関東有数の商業集積ゾーンを形成しています。

分譲マンション（250戸） 物流施設 分譲戸建 （268戸） 物流施設

ららぽーと新三郷

ららぽーと新三郷アネックス

コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）

（共有持分16%取得）

スポンサーパイプラインを活用し、相対取引で優良物件を取得。

着実な資産規模拡大を図っています。

ハイライト

✓ 関西エリアで初の都心型商業施設の

取得

✓ 北棟と南棟の2棟で構成

✓ 関西のプライム立地にあり土地の割

合が高いことから建物の償却負担が

小さく、分配金に貢献

ラグジュアリーブランドの路面店が軒を連ねる御堂筋沿いに立地

し、北棟はイギリスを代表するラグジュアリーブランド「バーバリー」

の関西における旗艦店となる直営店舗、南棟はドイツのラグジュ

アリーブランド「ヒューゴボス」の国内最大級の路面店です。

心斎橋エリアはアジアを中心としたインバウンド観光客も多く、

世界中で高い人気を誇る両ブランドは、インバウンド観光客の需

要取り込みも期待できます。

物件概要

所 在 地大阪府大阪市中央区 取 得 価 格 86.2億円 取 得 日平成27年3月2日 テ ナ ン ト (北棟) バーバリー・ジャパン_{(南棟) ヒューゴボスジャパン} 賃 貸 可 能 面積/稼働率 (北棟) 1,175㎡ /100%(南棟) 575㎡ /100% 賃 貸 借 契 約 概 要 契約期間：非開示賃貸形態：固定賃料 心斎橋スクエア 北棟 南棟 四ツ橋駅 心斎橋駅 長堀通 至梅田 阪 神 高 速 １ 号 環 状 線 地 下 鉄 四 つ 橋 線 地 下 鉄 御 堂 筋 心 斎 橋 筋 御 堂 筋 四ツ橋駅 心斎橋駅 至梅田 地下鉄長堀鶴見緑地線 カルティエ ルイ・ヴィトン マックスマーラ アディダス GAP 東急ハンズ ZARA シャネル ディオール ショーメ フェンディ ユニクロ H&M ティファニー ミュウミュウ ビームス ナイキ タグ・ホイヤー プラダ g.u. プーマ アップルストア オークリー エンポリオアルマーニ ベルシュカ ZARA H&M 大丸北館 大丸 本館 大丸南館 心斎橋 BIGSTEP ホテル日航大阪 心斎橋OPA

11

24

25

4

18

10

3

6

2

19

7

30

9

27

JR山手線

埼玉県

東京都

神奈川県

14

23

28

13

29

32

20

15

26

1

22

16

5

12

21

8

31

17

首都圏

47.5

％ イオン リテール

24.9

％ リージョナル SC

35.6

％ 都心型 商業施設

18.9

％ その他

27.5

％ 三井 不動産

21.2

％ イズミ

7.8

％ イトーヨーカ堂

7.3

％ サミット

4.3

％ ラウンドワン

4.1

％ イズミヤ

2.9

％ 中部

14.4

％ 関西

13.7

％ 中国

15.3

％ 九州

9.1

％ アウトレット モール

6.7

％ その他

7.7

％ コミュニティ SC

15.6

％ ネイバーフッドSC

8.9

％ 食品スーパー

6.5

％ ネイバーフッドSC 都心型商業施設 都心型商業施設 その他 リージョナルSC リージョナルSC ゆめタウン広島 パピヨンプラザ TSUTAYA BOOK STORE TENJIN VIORO フレスポ鳥栖（底地） 三井ショッピングパーク アルパーク（東棟） イオン茨木ショッピングセンター クイーンズ伊勢丹 杉並桃井店 志村ショッピング センター コストコホールセール入間倉庫店（底地） サミットストア横浜岡野店（底地） 三井アウトレットパーク 入間 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 イオンモール ナゴヤドーム前 ジョイフルタウン岡山 スポーツクラブ ルネサンス広島

11

4

18

24

10

27

2

12

21

14

23

13

19

7

3

9

リージョナルSC リージョナルSC リージョナルSC ベルタウン 丹波口駅前店

6

食品スーパー カナート洛北

25

ネイバーフッドSC サミットストア 滝野川紅葉橋店

8

食品スーパー 食品スーパー イオンタウン 田無芝久保

17

食品スーパー 食品スーパー その他 その他 池袋スクエア

26

都心型商業施設 アウトレットモール 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部

22

ネイバーフッドSC 上池台東急ストア

5

食品スーパー ギンザ・グラッセ

20

都心型商業施設 Desigual Harajuku

15

都心型商業施設 イオン品川シーサイド ショッピングセンター

1

コミュニティSC イトーヨーカドー 東大和店

16

コミュニティSC コミュニティSC その他

中 国

首都圏

中 部

関 西

九 州

地域分散

物件タイプ分散

主要テナント分散

コーナン川崎 小田栄モール（底地） その他

28

コストコホールセール 新三郷倉庫店（底地） その他

32

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷アネックス リージョナルSC

29

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 リージョナルSC

31

ポートフォリオマップ

保有資産

32

_物件

2,831

億円

質の高いポートフォリオ

の構築

地域や物件タイプ、テナント分布において、バランスよく分散化・多様化された

質の高いポートフォリオを構築しています。

平成27年4月1日取得予定資産を含む 都心型商業施設 心斎橋スクエア

30

第22期取得予定 第22期取得予定 平成27年4月1日取得予定資産を含む賃貸借契約の固定賃料ベースの数値をもとに算出 第22期取得

期末帳簿価額 含み益

期末帳簿価額および含み益の推移

0 1,000 2,000 3,000 （億円）

2,288

244

2,528

290

2,395

303

平成24年12月 （第17期） 平成25年6月 （第18期） 平成25年12月 （第19期）

2,466

326

平成26年6月 （第20期）

2,432

362

平成26年12月 （第21期）

科…目

平成26年

6月期末

（第20期）

平成26年

12月期末

（第21期）

増…減

資産の部

流動資産

18,166 19,749

1,582

現金及び預金

17,904

19,523

1,619

その他流動資産

262

225

△36

固定資産

（繰延資産を含む）

246,779 243,286 △3,492

有形固定資産

246,676 243,200 △3,476

（信託）建物

80,644

77,998 △2,646

（信託）土地

166,031 165,201

△829

無形固定資産

1

0

△0

投資その他の資産

（繰延資産を含む）

101

85

△16

資産合計

264,946 263,035 △1,910

負債･純資産の部

流動負債

13,939 15,023

1,084

短期借入金

11,540

12,740

1,200

その他流動負債

2,399

2,283

△115

固定負債

99,015 96,077 △2,937

長期借入金

54,380

52,560 △1,820

投資法人債

5,000

5,000

-（信託）預り敷金保証金

39,601

38,487 △1,114

その他固定負債

33

30

△3

負債合計

112,954 111,100 △1,853

出資総額

146,590 146,590

-剰余金その他

5,400

5,343

△57

純資産合計

151,991 151,934

△57

負債・純資産合計

264,946 263,035 △1,910

損益計算書

（要旨）

単位:百万円

貸借対照表

（要旨）

単位:百万円

前期取得した

2物件の通期稼

働による賃料収入の増加

があ

りましたが、段階売却した

_イオン

秦野ショッピングセンターの

持分減少

（45%→20%）による

賃料収入のダウン等により賃貸事

業収入は減収となりました。

イオン秦野ショッピングセンター

の売却代金を回収しました。

回

収資金は、第22期の新規物

件の取得資金として活用

し

ます。

テナントからお預かりしている

_敷

金・保証金も重要な調達資

金のひとつ

です。当期末の残高

は384億円となりました。

1口当たり分配金は9,707

円

となり、当期も9,000円を超

える分配金を継続しています。

売却益のうち、

_{内部留保可能額}

の全額となる1.9億円を内

部留保

し、安定した分配金配当

の備えとして活用します。

期末の

_{ポートフォリオ全体の含み益(期末鑑定評価}

額と期末帳簿価額の差)は

362

億円

。今後も優良物件

の取得、計画的な修繕やリニューアル等の取り組みにより資

産価値の維持向上に努めます。

当期はイオン秦野ショッピ

ングセンターの持分20％の

売却（前期は25％）により

売却益は減少

しました。

イオン秦野ショッピングセンター

の売却により有形固定資産は減

少しました。

POINT 1

POINT 5

POINT 2

POINT 6

POINT 7

POINT 3

POINT 8

POINT 4

決算書の解説

フロンティアの財務諸表の要約を基に、資産状況とその運用経過について解説します。

第21期

科…目

平成26年

6月期

（第20期）

平成26年

12月期

（第21期）

増…減

営業収益

10,633

10,390

△243

賃貸事業収入

（その他賃貸事業収入を含む）

9,667

9,598

△69

不動産等売却益

965

791

△173

営業費用

4,884

4,938

54

賃貸事業費用

4,315

4,381

66

外注委託費

521

507

△13

公租公課

1,035

1,024

△ 11

損害保険料

14

13

△0

修繕費

287

363

75

減価償却費

2,208

2,159

△49

その他賃貸事業費用

247

313

65

販売費・一般管理費

568

557

△11

営業利益

5,748

5,451

△297

営業外収益

8

6

△2

営業外費用

449

449

0

支払利息

421

423

1

経常利益

5,308

5,008

△299

当期純利益

5,307

5,007

△299

（内部留保繰入額）

242

192

△50

分配金総額

5,064

4,814

△249

1口当たり分配金

（円）

10,211

9,707

△504

平成

26

年

7

月

東京 Jリートフェスタ

（大和証券主催）

平成

26

年

8

月

東京 日経IRフェア

（日本経済新聞社主催）

平成

26

年

10

月

東京

（野村證券主催）

平成

26

年

11

月

東京 個人投資家のための

Jリートフェア

（ARES主催）

平成

26

年

11

月

東京

（_SMBC日興証券主催）

平成

26

年

9

月

名古屋

（大和証券主催）

平成

26

年

12

月

名古屋

（東海東京証券主催）

平成

₂₆

年

₁₂

月

大阪

（大和証券主催）

平成

₂₆

年

₁₁

月

札幌

（大和証券主催）

平成

₂₆

年

₁₁

月

那覇

（ARES主催）

平成

₂₆

年

₁₁

月

別府

（ARES主催）

平成

₂₆

年

₁₁

月

熊本

（SMBC日興証券主催）

資産運用会社

三井不動産 フロンティアリート マネジメント株式会社 資産運用委託契約

資産保管会社

機関運営事務に関する

一般事務受託者

投資主名簿等管理人

三井住友信託銀行株式会社

特別口座管理人

三菱 ＵＦＪ信託銀行株式会社

投資法人債に関する一般受託者

株式会社三井住友銀行

会計事務等に関する

一般事務受託者

税理士法人平成会計社

スポンサー

三井不動産株式会社 フロンティアリート SCマネジメント株式会社

本投資法人

投資主総会

役員会 執行役員　永田 和一 監督役員　片柳 昂二 監督役員　落合 孝彰 株主　三井不動産 株式会社 100%

会計監査人

新日本有限責任 監査法人 資産保管業務委託契約 機関の運営に関する 一般事務委託契約 投資主名簿等 管理事務委託契約 会計事務等に関する 業務委託契約 財務代理契約 特別口座の 管理に関する契約 SCマネジメント 基本契約 不動産等に関する 調査業務委託契約 SCマネジメント業務 再委託契約

アンケートの概要

調 査 期 間平成26年9月8日～ 10月31日 対象投資主数 8,335名 回 答 者 数 1,025通 回 答 率 12.3%

投資口の保有年数について

5年以上保有している方が全体の40％以上となりま

した。このうち、約20％が上場時からの保有となる「10

年以上」という結果になっています。

皆さまのお声の一部をご紹介します。

◦長期保有するつもりでいますので、各期とも安定した分配金をお願 いします。 ◦三井不動産系ということと、物件が全国にあるということを評価し ています。 ◦投資口分割が実施されたが、現在でも50万円を超える投資口価格 になっていて買い増しするのも容易でない。投資口分割を検討くだ さい。 ◦1口当たり分配金の安定成長を基本に経営していただきたい。単に 量的な外部成長を追い続け利益が減少、伸び悩む事態は避けるべき と思います。 ◦J-REITへの投資メリットや魅力をJ-REITの投資家以外にも広くPR してほしい。

■

決算期日及び分配金支払確定基準日

毎年6月末日、12月末日

■

投資主総会

2年に1回以上開催

同議決権行使投資主確定日：各決算期から3カ月以内に開

催される投資主総会については原則当該決算期末、または、

その他必要に応じて予め公告して定めた基準日

■

投資主名簿等管理人

〒100-8233 東京都千代田区丸の内一丁目4番1号

三井住友信託銀行株式会社

■

同連絡先・郵便物送付先

〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号

三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

0120-782-031

分配金について お取引証券会社等で、受取方法を「振込」または「株式数比例配分方式」をご指定の投資主様の「分配金」は、平成27年3月10日にご指定の金融機関口 座にご入金させていただきました。受取方法をご指定していただいていない投資主様の「分配金」は、同封の「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行･ 郵便局にお持ちいただくことでお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会 社証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受取りください。また今後の分配金に関して、銀行振込のご指定などのお手続きをご希 望の投資主様は、お取引証券会社等にお申し出ください。 住所等の変更手続きについて 住所、氏名、届出印等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録された投資口についてのお手続きは、三菱UFJ信託銀行株 式会社証券代行部 0120-232-711へご連絡ください。

投資主

インフォメーション

IR活動トピックス

投資法人の仕組み

投資口価格の推移

投資主メモ

投資主アンケートを実施しました

投資主の状況

投資主の皆さまを対象とし

た平成26年6月期（第20期）

運用状況報告会を開催しま

した。

フロンティアでは投資主の皆さまとの対話を重視し、皆さまのご意見

を尊重した運営を行うよう心がけています。この一環として平成26年

6月期の資産運用報告とあわせて投資主アンケートを実施しました。ご

回答いただきましたアンケート結果の一部をご報告させていただきます。

当期も全国各地で積極的にIRセミナーを実施しました。前期も含めのべ

1,500名を超える個人投資家の皆さまとコミュニケーションをとること

ができました。

■

第20期運用状況報告会

の実施（平成26年10月）

■

全国各地で個人投資家向けセミナー実施

開催実績

1年未満

7.4

％ 5年 以上

41.2

％ 1～5年 未満

51.4

％

（　　　　）

（　　　　）

平成第

21

26期年 12月末 第

20

期 平成26年 6月末 26.5％ 44.3％ 13.5％ 25.5％ 46.8％ 12.2％ 金融機関 投信等 個人・その他 その他の国内法人 外国法人等 7.0％ 8.8％ 6.7％ 8.8％ 第20期 （H26/6月）（H26/12月）第21期 増減 金融機関（投信等を含む） 164名

177名

+13名 個人・その他 7,782名

8,090名

+308名 その他の国内法人 209名

214名

+5名 外国法人等 180名

197名

+17名 合計 8,335名

8,678名

+343名

口数ベース

人数ベース

フロンティア投資口価格（左軸） （％） （％） H16 8月12H16月H174月H178月12H17月H184月H188月H1812月H194月H198月12H19月H204月H208月12H20月H214月H218月H2112月H224月H228月H2212月H234月H238月H2312月H244月H248月H2412月H254月H258月H2512月H264月H268月H2612月 東証REIT指数（左軸） 配当利回り（右軸、次期予想ベース） 0 50 100 150 200 250 0 2 4 6 8 10 ＊フロンティア投資口価格は新規上場時の公募価格を100％としています。 ＊東証REIT指数は平成16年8月9日の終値を100％としています。 出所　QUICK、東京証券取引所

第21期

（2）当期の資産の運用の経過

（1）投資法人の運用状況等の推移

改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（旧商号　フロンティア・リート・フロンティア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の マネジメント株式会社。以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、平成16年5月12日に設立され、同年8月9日にその発行す る投資証券（以下「本投資証券」といいます。）（注1）_{が株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場} に上場（銘柄コード8964）しました。 本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されている不動産等（信託財産としての不 動産を含みます。以下、同じです。）を投資対象とする「商業施設特化型REIT」です。本投資法人は、平成26年12月期（以下「当期」といいます。） 末日現在で設立から10年半が経過し、着実に運用実績を積み重ねた結果、合計29物件の不動産等（取得価格総額265,968百万円）を運用して います。また、平成26年1月1日を効力発生日とした投資口1口につき2口の割合による投資口の分割に伴い、平成26年12月31日現在の発行 済投資口総数は、496,000口となっています。 （注1）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「新振替法」といいます。）第226条第1 項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投 資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（新振替法第226条及び第227条）。なお、以下では、別途明記 する場合を除き、本投資証券についての記載は本振替投資口を含むものとします。 また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（新振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投 資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」と いいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。 （注2）以下本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載しています。

【①投資環境と運用実績】

日本経済は、アベノミクスの推進や日本銀行による量的・質的金融緩和等による円安・株高基調の継続を背景に、緩やかな回復基調が続いて いるものの、政府の発表によれば平成26年度の実質GDP成長率は、消費税率引上げや夏の天候不順の影響等によりマイナス0.5％、名目GDP 成長率は1.7％程度と見込まれています。 金融環境については、日本銀行による潤沢な資金供給を背景とした強い資金余剰感により金利は依然として低位で推移しています。 J-REIT市場においても、平成26年は新たに6銘柄が新規上場（IPO）を行い、平成26年12月末現在の東京証券取引所不動産投資信託証券市 場の上場銘柄数は合計49銘柄となりました。一般社団法人不動産証券化協会によると、既存の銘柄においては平成26年1月から12月末まで に30銘柄が公募増資（PO）を実施し、IPOと合わせたエクイティファイナンスによる調達額は合計7,747億円で、資本市場は良好な状況が続い ています。日本銀行による買入継続なども影響し、平成26年12月末のJ-REITの時価総額は10.5兆円（対前年比38.9％増）、東証REIT指数も 1,897（対前年比25.3％増）となりました。 一方、旺盛な不動産投資需要はあるものの優良物件は減少しており、平成26年の商業地の地価公示価格が三大都市圏平均で上昇に転じるな ど、不動産の取得競争は益々過熱感を帯びています。同協会によると平成26年1月から12月末までのJ-REIT全体による不動産取得額は1兆5,763 億円であり、物件取得ペースは昨年と比べて鈍化したものの、投資利回りの低下が継続しています。 当期における小売環境は、消費税増税後の立ち直りにもたついたものの、株高や雇用状況の改善及び賃金上昇を背景に足元の消費は底堅く 推移しました。消費税再増税の先送りも当面は明るい材料といえます。また、日本政府観光局等の発表によると訪日外国人客は、昨年は年間1,341 万人（対前年比29.4％増）、平成26年第3四半期の訪日外国人の旅行消費は前同期比51%と大幅な伸びを記録しました。今後の訪日外国人は 平成32年の東京オリンピック開催に向けて更なる増加が期待されており、小売業においても訪日外国人客の存在感が益々高まるものと予想さ れます。一方で都市部においては小売業の新規出店意欲は引き続き旺盛で、従来以上に店舗間競争は激しさを増しています。 上記のような外部環境のもと、本投資法人は運用方針に基づき、安定的かつ強固な収益基盤を構築すべく、ポートフォリオの質と収益性、安 定性の維持向上に努めました。 当期は前期に引き続きイオン秦野ショッピングセンターの一部（信託受益権の準共有持分20％相当分）の売却を行い、これにより当物件の全 部の売却が完了しました。その結果、当期末現在において本投資法人が所有する不動産等は、29物件、取得価格の合計は2,659億円となって います。 また、イオン品川シーサイドショッピングセンターのエレベーター増設工事や、イオン茨木ショッピングセンターの大規模リニューアル工事及 び賃貸借契約の長期化の合意など、既存物件への戦略的な投資とテナント契約の見直し等によりポートフォリオの競争力維持・強化を図りま した。 当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、イオンリテール株式会社等の大手小売業者と中長期的な契約（賃料ベース で全体の約5割が残存契約年数10年超）を締結しており、稼働率も100.0％となっています。

【②資金調達の概要】

当期において、本投資法人は既存の短期借入金及び長期借入金の借換え並びに手元資金による一部返済を行いました。この結果、当期末日 現在の借入残高は短期借入金2,500百万円、長期借入金62,800百万円及び本投資法人債券5,000百万円の合計70,300百万円となっています。 なお、当期末日現在の有利子負債比率は22.5％となり、J-REIT全銘柄の中でも最低水準を維持しています。 また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、平成18年12月26日付でスタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパ ン株式会社（S&P）及びムーディーズ・ジャパン株式会社から、平成21年6月30日付で格付投資情報センター（R&I）から発行体格付けを取得 しています。

1. 資産運用の概況

期別 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 決算年月 平成24年12月 平成25年6月 平成25年12月 平成26年6月 平成26年12月 営業収益 百万円 9,026 9,676 9,960 10,633 10,390 　うち賃貸事業収益 百万円 8,921 9,676 9,874 9,667 9,598 営業費用 百万円 4,307 4,621 4,841 4,884 4,938 　うち賃貸事業費用 百万円 3,816 4,110 4,291 4,315 4,381 営業利益 百万円 4,718 5,054 5,118 5,748 5,451 経常利益 百万円 4,274 4,551 4,665 5,308 5,008 当期純利益 百万円 4,273 4,550 4,664 5,307 5,007 総資産額 百万円 243,813 267,178 264,073 264,946 263,035 （対前期比3.5%） （対前期比9.6%）（対前期比△1.2%） （対前期比0.3%）（対前期比△0.7%） 純資産額 百万円 133,603 151,234 151,349 151,991 151,934 （対前期比18.5%） （対前期比13.2%） （対前期比0.1%） （対前期比0.4%）（対前期比△0.0%） 出資総額 百万円 129,327 146,590 146,590 146,590 146,590 発行済投資口総数 口 227,500 248,000 248,000 496,000 496,000 1口当たり純資産額 円 587,267 609,816 （注11）305,139 306,435 306,320 分配総額 百万円 4,181 4,550 4,664 5,064 4,814 1口当たり分配金 円 18,382 18,347 18,810 10,211 9,707 うち1口当たり 利益分配金 円 18,382 18,347 18,810 10,211 9,707 うち1口当たり 利益超過分配金 円 0 0 0 0 0 総資産経常利益率 （注1） ％ 1.8 1.8 1.8 2.0 1.9 （年換算値3.5） （年換算値3.6） （年換算値3.5） （年換算値4.0） （年換算値3.8） 自己資本利益率 （注2） ％ 3.5 3.2 3.1 3.5 3.3 （年換算値6.9） （年換算値6.4） （年換算値6.1） （年換算値7.1） （年換算値6.5） 期末自己資本比率 （注3） ％ 54.8 56.6 57.3 57.4 57.8 （対前期増減6.9） （対前期増減1.8） （対前期増減0.7） （対前期増減0.1） （対前期増減0.4） 当期運用日数 日 184 181 184 181 184 配当性向（注4） ％ 97.8 99.9 99.9 95.4 96.1 期末投資物件数 件 27 29 28 30 29 期末総賃貸可能面積 （注5） ㎡ （1,264,044.71） （1,338,512.07） （1,333,900.68） （1,361,073.77） （1,281,229.42） 期末テナント数（注6） 件 32（117） 37（122） 33（116） 35（118） 34（117） 期末稼働率（注7） ％ 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0） 当期減価償却費 百万円 2,095 2,241 2,265 2,208 2,159 当期資本的支出 百万円 92 96 92 83 444 賃貸NOI（注8）（Net　 Operating　Income） 百万円 7,200 7,806 7,848 7,561 7,376 FFO（注9）（Funds　 from　Operations） 百万円 6,368 6,791 6,930 7,516 7,167 1口当たりFFO （注10） 円 27,994 27,384 27,944 15,154 14,450 （注1） 総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。） （注2） 自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。） （注3） 期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。） （注4） 「配当性向」は小数第1位未満を切り捨てて記載しています。 （注5） 「期末総賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当 該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を以て集計した「期末総賃貸可能面積」を括弧書きにて記載しています。 （注6） 「期末テナント数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件に ついて、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数を以て集計した「期末テナント数」を括弧書きにて付記しています。 （注7） 「期末稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物 件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算 定した「期末稼働率」を括弧書きにて付記しています。 （注8） 賃貸NOI＝賃貸事業収益―賃貸事業費用＋当期減価償却費 （注9） FFO＝当期純利益＋当期減価償却費 （注10）1口当たりFFO＝FFO ／発行済投資口総数（小数第1位を四捨五入して記載しています。） （注11）平成25年12月31日（実質的には平成25年12月30日）を分割の基準日とし、平成26年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分 割を行いました。1口当たり純資産額については第19期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。なお、第19期期首に当該投資口分割が行われ たと仮定せず算出した第19期の1口当たり純資産額は610,279円となります。

Ⅰ. 資産運用報告

（3）増資等の状況

（4）分配金等の実績　

最近5年間における発行済投資口数及び出資総額増減状況は以下のとおりです。 年月日 摘要 発行済投資口数（口） 出資総額（注1）（百万円） 備考 増加口数 残高 増加額 残高 平成22年7月 1日 公募増資 32,000 192,000 18,331 107,711 （注2） 平成22年7月28日 第三者割当増資 2,000 194,000 1,145 108,857 （注3） 平成24年7月10日 公募増資 31,000 225,000 18,942 127,800 （注4） 平成24年8月 8日 第三者割当増資 2,500 227,500 1,527 129,327 （注5） 平成25年3月 5日 公募増資 19,500 247,000 16,420 145,748 （注6） 平成25年3月21日 第三者割当増資 1,000 248,000 842 146,590 （注7） 平成26年1月 1日 投資口の分割 248,000 496,000 － 146,590 （注8） （注1） 「出資総額」は百万円未満を切り捨てて記載しています。 （注2） 1口当たり発行価格592,312円（発行価額572,872円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として新投資口を発行しました。 （注3） 1口当たり発行価額572,872円にて、新規物件の取得に伴う借入金の一部返済に充当することを目的として第三者割当により新投資口を発行しました。 （注4） 1口当たり発行価格631,800円（発行価額611,064円）にて、新規物件の取得資金として行った借入れの返済及びその他の借入れの返済を目的として新投資口を発 行しました。 （注5） 1口当たり発行価額611,064円にて、借入金の返済に充当することを目的として第三者割当により新投資口を発行しました。 （注6） 1口当たり発行価格870,675円（発行価額842,099円）にて、新規物件の取得資金として行った借入れの返済及びその他の借入れの返済を目的として新投資口を発 行しました。 （注7） 1口当たり発行価額842,099円にて、借入金の返済を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。 （注8） 平成25年12月31日（実質的には平成25年12月30日）を分割の基準日とし、平成26年1月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割 を行いました。

【投資証券の取引所価格の推移】

本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所の不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（取引値）は以下のとおりです。 期別 第17期 第18期 第19期（権利落前）第19期（権利落後） 第20期 第21期 決算年月 平成24年12月 平成25年6月 平成25年12月 平成25年12月 平成26年6月 平成26年12月 最高 850,000円 1,133,000円 1,017,000円 532,000円 590,000円 587,000円 最低 631,000円 752,000円 815,000円 476,000円 489,000円 493,000円 （注）平成26年1月1日を効力発生日とする投資口1口につき2口の割合での投資口分割に伴い、平成25年12月26日より権利落後の投資口価格にて取引されています。 当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、 当期未処分利益から租税特別措置法第66条の2が適用される範囲内である192百万円を圧縮積立金繰入額として内部留保し、当該内部留保額 を控除した金額の全額（投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除きます。）を分配することとし、この結果、投資口1口当たり の分配金は9,707円となりました。 なお、当該内部留保につきましては、今後の分配金の安定化等のために活用していきます。 期　別 _{自　平成24年  7月  1日}第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 至　平成24年12月31日 自　平成25年  1月  1日至　平成25年  6月30日 自　平成25年  7月  1日至　平成25年12月31日 自　平成26年  1月  1日至　平成26年  6月30日 自　平成26年  7月  1日至　平成26年12月31日 当期未処分利益総額 千円 4,273,148 4,550,145 4,665,021 5,307,606 5,007,559 利益留保額 千円 91,243 89 141 242,950 192,887 金銭の分配金総額 千円 4,181,905 4,550,056 4,664,880 5,064,656 4,814,672 （1口当たり分配金） 円 （18,382） （18,347） （18,810） （10,211） （9,707） うち利益分配金総額 千円 4,181,905 4,550,056 4,664,880 5,064,656 4,814,672 （1口当たり利益分配金） 円 （18,382） （18,347） （18,810） （10,211） （9,707） うち出資払戻総額 千円 － － － － － （1口当たり出資払戻額） 円 （－） （－） （－） （－） （－） 当期末日現在の格付けの概要は以下のとおりです。 信用格付業者 格付対象 格付 見通し スタンダード＆プアーズ・レーティング・ ジャパン株式会社（S&P） 長期会社格付 A+ 安定的 短期会社格付 A-1 安定的 ムーディーズ・ジャパン株式会社 発行体格付 A2 安定的 格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 AA- 安定的

【③業績及び分配の概要】

上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は10,390百万円、営業利益は5,451百万円となり、経常利益は5,008百万円、当期純 利益は5,007百万円となりました。 なお、当期は「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改 正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第66条の2）の適用により、イオン秦野ショッピングセンターの信託受益権の準共有持 分売却益のうち一定額を圧縮積立金として内部留保することとしました。かかる方針により、分配金については、税制の特例（租税特別措置法 第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の2が適用さ れる範囲内である192百万円を圧縮積立金繰入額として内部留保し当該内部留保額を控除した金額の全額（投資口1口当たりの分配金が1円 未満となる端数部分を除きます。）を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は9,707円となりました。 なお、当該内部留保につきましては、今後の分配金の安定化等のために活用していきます。

（5）今後の運用方針及び対処すべき課題　

【①投資環境】

我が国の経済は、政府の発表によれば、平成27年度の実質GDPは1.5％程度、名目GDPは2.7％程度となり、景気回復が見込まれています。 背景としては、政府の緊急経済対策や政労使の取組み等により、雇用・所得環境が引き続き改善し、好循環が更に進展するとともに、交易条件 も改善する中で堅調な民需が期待されることなどが挙げられます。さらに、平成32年に開催が決定した東京オリンピックを見据えたインフラ投 資の活発化、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）によるJ-REITの投資対象組入れ等にみられる投資家層の拡大、NISA（少額投資非課税 制度）投資枠の今後の拡大等により、今まで以上に株式マーケットやJ-REIT市場に個人投資家の資金流入が期待できるなどのプラス要因も景 気回復期待を後押ししています。 一方で、先行きのリスクとしては、米国の利上げ動向、原油価格の動向、海外景気の動向、為替市場の動向、景気回復に伴う人手不足による 影響、建築コストの上昇の影響などについては引き続き留意が必要です。 不動産の投資マーケットについては、低金利等を背景に、引き続き過熱したマーケットが続くものとみられます。 商業施設を取り巻く環境においては、全体としては企業業績の回復を背景とした雇用環境の更なる改善や大企業を中心とした賃上げにより、 商業施設の売上高は次期も回復に向かい底堅く推移すると考えられます。また、訪日外国客は順調に増えており、更なる増加による消費の活性 化も期待されています。 一方で、資産効果や賃上げ効果、訪日外国人客効果の比較的小さい地方都市の小売環境はおしなべて厳しく、地域間、世帯間、世代間の格差 が徐々に拡大していく可能性があり、政府も緊急経済対策を講じています。 このような投資環境の中、本投資法人は以下の方針に基づき、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行っていきます。

【②運用方針及び対処すべき課題】

A　今後の運用の基本方針 本投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を確保し、分配金を安定的に配当していくことを基本方針とします。この基本方針に基づき、 更なる収益基盤の安定化を目的とした資産規模の拡大に加え、外部環境及び内部環境の変化にも対応することにより、投資主価値の最大化 を目指すとともに、保守的かつ効率的な財務運営を行います。 B　今後の投資方針と成長戦略 （ⅰ）収益基盤の安定化に向けた外部成長戦略 外部成長による収益基盤の安定化のため、多様な外部成長リソースを活用し、中長期的に競争力を有する物件への選別投資を行い、 多様化・分散化されたポートフォリオを構築するとともに、その更なる成長及び質の向上を図ります。 なお、本投資法人と本資産運用会社及び三井不動産は、平成26年2月14日付で物件売却に関する基本合意書（三井ショッピングパー クららぽーと新三郷）を締結しています。同合意書に基づき、本投資法人は以下のとおり、物件取得における優先交渉権を付与されて います。 物件の名称 所在地 敷地面積_（㎡） 延床面積_（㎡） 取得予定日 取得価格 優先交渉期間 三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷（本体棟） 埼玉県三郷市 86,520.83 136,161.36 未定 未定 平成29年3月31日まで ①　選別投資による外部成長 商業施設の評価は、商業施設の商圏人口、交通状況といった地理的要素、施設の築年数や建物の状況といったハード面、商業施 設としての完成度やテナント信用力などのソフト面といった物件固有の要素に加え、商圏内における競合関係や優位性、商圏特性

Ⅰ. 資産運用報告