東後町・権堂町A地区市街地再開発事業
資 料
2003. 02
目 的
概 要
容積率拡大 用 地 費
道 路 整 備 駐車場整備
商業床整備 施設維持管理費
住宅床整備 解体撤去費
建物不燃化等
高齢者等対応 施設整備
市街地景観整備
地区活性化
貨幣尺度での計測
便益計測範囲 事業区域内
（波及範囲）
事業区域外
便益：再開発ビルの賃貸事業の収益として捉える（高度商業活動・快適居住環境等） 隣接部（区域端部∼50m程度／周辺部（50∼500m程度）／広域圏（500m∼10km程度) 便益：支払意志を尋ねるのは困難。 そこで同一時点における地域間の便益の水準の差は 地価水準の差に表れるという考え方を用いて計測。
■便益の計測
基本的には事業で整備された環境の利用者の支払い意識額（財やサービスの実価格とは別に、その財や サービスに支払ってもよいと考える金額）を用いて計測
地区の先導的事業として他の関連事業促進、相乗効果 により上記項目の便益拡大
地区イメージ・快適性向上、居住者・来街者等満足感向上 高齢者・障害者の快適・利便性向上、多世代間交流促進
地区用地取りまとめ費用（全宅地・建物）
調査設計・土地整備・補償費
供用開始後の道路の維持管理費 供用終了時の建物解体・撤去費 施設整備費
居住者が増加し周辺商業等の効率性向上 不燃化、強度向上により防災性・居住者安心感向上
工事（建物・道路等）費 自動車のアクセスが容易になり交通利便性向上
整備可能床面積の増大により収益力向上 自動車等のアクセスが容易になり交通利便性向上
買い物の利便性向上
市街地再開発事業の費用便益分析概要
■費用便益分析の目的及び概要
■ 公共事業の効率的な執行及び透明性の確保の観点から、国において平成10年3月に「再評価実施要領」が策定された。 これに基づき市街地再開発事業においても再評価実施要領細目の中で「費用便益分析」が必要とされ、その手法として 「市街地再開発の費用便益分析マニュアル」が作成された。本件もこのマニュアルに基づいて分析を行ったものである。
社会的な側面から事業評価が必要で、分析により市街地再開発事業の社会的な評価を行うもの で、分析結果は事業の再評価の判断材料の一つとして用いられる。
再開発建物の供用開始から 終了まで
本建物は住宅がメインであり施設の耐用年数を参考に竣工後47年供用し、供用終 了時に解体・撤去するものとし、この４７年間について費用と便益を計測する。 分析は、事業が実施される場合と実施されない場合の便益（Benefit）と費用（C ost）を貨幣尺度で計 測し、比較することにより事業の評価を行う。
「便益」：事業実施によりもたらされる 収益性・利便性・快適性（アメニティー）の向上等の社会全体に とっての利益。
「費用」：事業に供される土地、労力、資材、環境等の社会的資源全て。
着手から竣工まで この期間は施設整備が完了していないため、便益は発生せず費用のみが発生する。
■再開発事業により発生する便益と費用
事業により発生する便益項目 事業により発生する費用項目【着手∼撤去】 供用終了から半永久将来 整備される道路（公共施設）は半永久的に維持・管理するものとして検討する。
分析結果
（１）分析フロー
以下のフローに従って再開発計画の費用便益分析を実施した。 費用便益分析のフロー
費用の計測 ・施設設備費 ・用地費
・公共施設の維持管理費 ・解体撤去費
地価データの収集・整理 要因データの収集・作成
地価関数（狭域・広域）の推定 事業区域内
・収益条件設定 ・支出条件設定 ・純収益の算出
収益向上分推定作業 地価関数推定作業
事業の有無による便益（地価・収益の差）の算出 〈事業有りの場合〉−〈事業無しの場合〉
収益性向上
（収益向上分より計測）
利便性・快適性向上
（地価変化分より計測）
年次別便益 年次別費用
割 引 率
費用便益費（Ｂ／Ｃ）、純現在価値（Ｂ／Ｃ）
結果の整理
費用の現在価値 便益の現在価値
現在価値化
（２）分析結果
分析結果は①域内便益、②域外便益、③便益（域内＋域外便益）、④費用、⑤費用便益比（B／C )、⑥純現在 価値（BーC )としてとりまとめた。
〈費用便益比および純現在価値の算出〉 （２００２年価格）
供用年数： ４７年
〈結果の考察〉
再開発ビルの併用期間４７年の場合、費用便益比は、２．２を超える値が算出されており、効率性の高い事業と いうことができよう。
このような費用便益比が得られたのは、事業として高い収益が得られる見込みとなっていることに加え、商業施 設、医療施設の整備により周辺地域の利便性を向上させること、住宅の整備により周辺地域の商業や業務の生 産性の向上が見込まれること、道路、駐車場の整備により交通利便性を向上させることが主な要因である。 本事業によって得られる便益の特徴としては、区域内便益が総便益の74％、区域外便益が総便益の約２６％ となっており、区域内便益が大きな事業ということができよう。
事業地区名 東後町・権堂町Ａ地区
項目 単位
百万円 百万円 百万円 百万円
− 百万円
値 3,610
2,681 2.23 2,186 4,867 1,257 Ｂ１
域内便益
Ｂ＝Ｂ１＋Ｂ２ Ｃ Ｂ／Ｃ Ｂ−Ｃ 順現在価値
費用便益比 費用 便益
Ｂ２ 域外便益
