武蔵野市マンション実態調査
２００３
概 要
平成 15 年 11 月
武蔵野市内には、「マンション管理適正化法」及び「マンション建替え円滑化法」に規定する 『マンション』は866棟11,211戸(平成14年1月現在)あり、全住宅戸数の2割弱、持ち家の5 割を占めています。マンションは都市型の居住形態として普及しているものの、共同居住の仕組 みやマナーが十分定着しているとはいえず、管理組合の体制や運営、管理規約や長期修繕計画の 不備など、さまざまな問題を抱えています。
本調査は、上記『マンション』から2世帯住宅や賃貸マンションを除いた316棟(9,699戸)を「調 査対象マンション」として抽出し、さらに、管理組合を対象に行ったアンケート調査を集計した ものであり、ハード、ソフトの両面からマンションの実態を調査したものです。
１．「調査対象マンション」の抽出方法
① 固定資産(家屋)課税・補充課税台帳(平成1４年１月１日)より、区分所有建物を抽出しまし た。
② 区分所有建物から、マンションの管理適正化法第２条第１項及びマンション建替え円滑化
法第２条第１項に規定する『マンション』(２以上の区分所有者が存する建物で居住の用
に供する専有部分のある建物)を抽出しました。
③ 上記により抽出した建物の中から、マンション建替え円滑化法第９条第１項の建替組合の
設立要件より「５以上の区分所有者が存する建物」を抽出しました。
④ 上記より抽出した建物から、さらに実質親族等で経営する賃貸マンションなどを除き、「調
査対象マンション」としました。
①区分所有建物：1, 312棟、12, 096戸
②２以上の区分所有者が存する建物で、
居住の用に供する専有部分のある建物：866棟、11, 211戸
・所有者の姓名が同一のため、区分所有者数が１：362棟、885戸 ・居住の用に供する部分がない：84棟
・区分所有者数が４以下：534棟、1,322戸
③５以上の区分所有者が存する建物：332棟、9, 889戸
・テラスハウス（連棟型の戸建て住宅）：3棟、15戸
・賃貸物件（親族と法人等の組み合わせで全体を所有するもの）：13棟、175戸
316棟、
9,699戸
④調査対象マンション
２世帯住宅に該当する建物：264棟、541戸
賃貸マンションに該当する建物：211棟、658戸
事務所・店舗等の上階に所有者が居住している建物：59棟、123戸
２．「調査対象マンション」の状況
○ 建物の状況
・総棟数は316棟、総戸数は9,699戸です。市内の住宅戸数は62,230戸(平成10年住宅･
土地統計調査)で、調査対象マンションは住宅戸数の約16％を占めています。
・築後20年以上のマンションは168棟(53%)、築後30年以上のマンションは58 棟(18%) あります。
・新耐震基準適用（昭和56年）以前に建築されたものが133棟(42%)あります。
0 5 10 15 20 25
平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 年 平 成 元 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年 昭 和 年
38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51525354555657 585960616263 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 13 0 2, 000 4, 000 6, 000 8, 000 10, 000
( 棟） （戸）
戸 数 累 計 建
設 棟 数
建設棟数
■ マンション建設棟数・戸数累計
戸数累計
平成13年末累計 9, 699戸 316棟
昭和48年末累計 2, 320戸 58棟
昭和58年末累計 5, 377戸 168棟
平成5年末累計 7, 487戸 240棟
・戸数規模別棟数では、30 戸以下の小規模マンションが全体の約6割を占め、100戸以上
の大規模マンションは3%あります。
・階数規模別では、5階以下のマンションが全体の約6割を占めています。
注）（ ）内は、総棟数（316棟）に占める割合 0 10 20 30 40 50 60 70 80
15階 14階 13階 12階 11階 10階 9階 8階 7階 6階 5階 4階 3階 2階
■ 階数規模別の棟数
（棟）
9 （2. 9）
55 ( 17. 4)
60 ( 19. 0)
67 ( 21. 2)
29 ( 9. 2)
29 ( 9. 2)
18 ( 5. 7)
13 ( 4. 1)
14 ( 4. 4)
10 ( 3. 2)
5 ( 1. 6) 3
( 0. 9) ( 0. 9) 3
1 ( 0. 3) 平均階数 5.7階
最大階数 15階
0 25 50 75 100 （棟）
■ 戸数規模別の棟数
（12. 3） 39 （28. 2） 89 （19. 0） 60 （11. 1） 35 （9. 5） 30 （6. 6） 21 （2. 5） 8 （3. 2） 10 （2. 2） 7 （1. 9） 6 （3. 2）
11
注）（ ）内は、総棟数（316棟）に占める割合 ∼９戸 10
∼19戸 20
∼29戸 30
∼39戸 40
∼49戸 50
∼59戸 60
∼69戸 70
∼79戸 80
∼89戸 90
0 500 1, 000 1, 500 2, 000 （戸）
0 10 20 30 40 50 （棟）
■ （3. 2） 10 （2. 4） 231 （10. 1） 32 （10. 1） 977 （4. 4） 14 （6. 2） 602 （16. 1） 51 （14. 7） 1, 421 （16. 1） 51 （19. 5） 1, 891 （10. 4） 33 （8. 6） 830 （2. 2） 7 （3. 2） 310 （0. 3） 1 （1. 8） 176 （5. 1） 16 （3. 2） 311 （8. 2） 26 （6. 2） 604 （13. 3） 42 （15. 0） 1, 458 （2. 2） 7 （2. 0） 198 （8. 2） 26 （7. 1） 690
棟数 戸数
吉 祥 寺 東 町
吉 祥 寺 南 町
御 殿 山
吉 祥 寺 本 町
吉 祥 寺 北 町
中 町
西 久 保
緑 町
八 幡 町
関 前
境 境 南 町
桜 堤
注）（ ）内は、総棟数（316棟）、総戸数（9, 699戸）に占める割合
地域別の棟数、戸数
■地域別の棟数戸数
・地域別に見ると、中町(51 棟) と吉祥寺本町(51棟)が多く、つ いで境 南町(42 棟)と な ってお り、JR 吉祥寺駅、三鷹駅、武 蔵 境 駅 周 辺 に 多 く 分 布 し て い ます。
○ 居住者の状況
・世帯主の平均年齢は50.7歳、 一方、世帯主が40 歳未満の世 帯は3割弱を占めています。全 世帯人員の平均年齢は 41.9 歳 です。
0 20 40 60 80
（％）
N=8,198
■ 世帯主年齢別世帯数
7.8 10.5 19.2 20.2 20.4 14.4 7.5
29歳以下
30歳以上39歳以下
70歳以上79歳以下 60歳以上69歳以下 50歳以上59歳以下
40歳以上49歳以下
80歳以上
100
・世帯人員別では、一人世帯が4 割、二人以下世帯が7割弱を占
めています。なかでも一人世帯
の年齢は30∼44歳が11%、つ いで65歳以上が10%となって います。
0 20 40 60 80 100
■世帯人員別世帯数
（％）
42.1 26.1 17.0 12.2 2.6
一人世帯
二人世帯 五人以上世帯 四人世帯
三人世帯 N=8,198
■世帯類型別世帯数
一人世帯
世帯主の年齢 ∼2930∼4445∼5455∼6465∼ 計 世帯数 699 939 504 443 867 3, 452 割合 8. 5% 11. 5% 6. 1% 5. 4% 10. 6% 42. 1%
二人世帯
高齢者を含む世帯 高齢者を含まない世帯
高齢者 夫婦世帯
高齢者 のみ世帯
その他
夫婦のみ 世帯
その他
計 世帯数 563 27 189 1, 110 250 2, 139 割合 6. 9% 0. 3% 2. 3% 13. 5% 3. 0% 26. 1%
計 世帯数 1, 194 1, 116 297 2, 607 割合 14. 6% 13. 6% 3. 6% 31. 8%
三人以上世帯
夫婦と18歳 未満の子供
その他( 65歳以 上を含まない)
その他( 65歳以 上を含む)
高齢者夫婦世帯: 夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦 一組の世帯( 国勢調査の定義) 高齢者のみ世帯: 高齢者夫婦世帯に該当しないが
60歳以上と65歳以上の者からな
・調査対象マンション 9,699 戸 のうち、1,501 戸(15%)には住
民登録がありません。アンケー
３．アンケート調査
「調査対象マンション」(316棟)のうち、13棟は他の棟と合同で管理を行っていたため同
一管理組合と判断し、管理組合数では303組合を対象にアンケート調査をしました。
個別訪問により配布・回収を行い、その結果242組合から回答を得ました。(回収率80%)
○ 管理組合
がない」と回答したマンションが約1割あります。
「管理組合がある」と回答したマンションの約半数は、分譲会社や管理会社が管理組合の
○ 管理規約
・「管理規約
・6
00
0 20 40 60 80 1
■管理組合の有無と組織形態
（％）
N=242
不詳 法人化した管理組合がある 管理組合がない
法人化してない管理組合がある
6.2 83.9 9.9
0.0
・「管理組合
0 20 40 60 80
■管理組合の設立の経緯
（％）
N=218
不詳 区分所有者が自主的に結成
分譲会社の作成した書面に より結成
その他
27.5 17.8 10.6 34.4 4.15.5
分譲会社が設立総会を開き 結成
管理会社の指導で結成
注）「管理組合の有無と組織形態」について「法人化した管理組合がある」「法人化して
いない管理組合がある」と回答した218管理組合の回答結果
100
・
設立に関与しています。一方、3割弱のマンションは区分所有者が自主的に管理組合を結
成しています。
がない」と回答したマンションが6%あります。
N=242
不詳
ある ない
92.6 5.8
1.7
0 20 40 60 80 100
■管理規約の有無
（％）
0 20 40 60 80 100
■管理規約以外の居住ルールの有無
（％）
割以上のマンションで管理規約以外の居住ルールを定めています。
N=242
不詳 定めている 定めていない
63. 2 30. 6
0 20 40 60 80 100
■居住ルールの内容（複数回答）
（％）
N=153
専有部分の使用・居住について のルール
共用部分の使用・居住について のルール
ペットの飼育についてのルール
住戸のリフォームについての ルール
駐車場についてのルール
その他
不詳
80.4
84.3
67.3
51.6
39.2
16.3
3.9
注）「管理規約以外の居住ルールのの有無」について「定めている」と回答した153管理組合の回答結果
・居住ルールがあると回答したマ
ンションのうち8割以上が、専
用部分及び共用部分の使用・居 住についてのルールを定めてい ます。ついで、ペットの飼育、 住宅のリフォーム、駐車場につ いてのルールを定めています。
○ 管理状況
0 20 40 60 80
■管理会社への委託状況
（％）
N=242
不詳 管理会社に一部の業務を委託
管理会社に全ての業務を委託
かって管理会社に委託していたが、 現在は、委託していない
マンションができてからこれまでに 管理会社に委託したことはない 62.0 21.9
2.5
12.0 1.7
100
・管理会社への全面委託が6割、
一部委託が2割、1割のマンシ ョンで自主管理をしています。
0 20 40 60 80
■管理会社の変更の有無
（％）
N=209
不詳
ある ない
77.0
18.7 4.3
注）「管理会社への委託状況」について「管理会社に全ての業務を委託」「管理会社に一部
の業務を委託」「かつて管理会社に委託していたが現在は委託していない」と回答した
209管理組合の回答結果
100
・「管理会社に委託している」又
は「委託したことがある」マン
ションのうち、2割弱が管理会
社を変更しています。
0 20 40 60 80
■管理会社を変更した理由
（％）
N=39
不詳 業務報告、管理費未納者報告等定期
的な報告を行っていなかったため 管理組合の運営に対してアドバイス を適切に行わなかったため
委託費の額が高かったため
その他
33. 3 10. 3 12. 8 38. 5 5. 1 100
・管理会社の変更理由は、「管理
0 5 10 15 20 25 30
■管理上の課題、トラブルの内容（複数回答）
（％）
駐車場問題
ペットに関する問題
騒音に関する問題
共用部分（バルコニー、廊下等）の 利用に関する問題
専有部分のリフォームに関する問題
雨漏り
水漏れ
外壁落下
管理会社と管理組合とのトラブル
管理人と管理組合とのトラブル
居住者間のトラブル
近隣住民とのトラブル
管理組合の運営に係わるトラブル
管理費等のトラブル
管理規約をめぐるトラブル
修繕をめぐるトラブル
建替えをめぐるトラブル
その他
特に課題やトラブルは発生していない
不詳
7.9
12.4
14.9
10.3
5.8
24.4
23.6
5.0
6.2
1.2
14.0
4.5
1.7
15.7
2.5
4.5
0.4
13.2
24.0
8.7
N=242
0 10 20 30 40 50 60
■管理上の課題、トラブルへの対処方法（複数回答）
（％）
N=294
不詳 管理会社に相談した
分譲会社に相談した
管理組合の団体の相談窓口等を利用 した
（財）マンション管理センターの相談 窓口等を利用した
市の相談窓口を利用した
都の相談窓口を利用した
都の分譲マンション管理アドバイザー 制度を利用した
管理組合独自で対応を検討した
何も対処していない
その他
52.7
3.4
0.3
0.0
2.0
0.0
0.7
48.3
1.4
10.9
2.0
注）「管理上の課題、トラブルの内容」として回答のあった294の課題・トラブルについての回答結果
・管理上の課題、トラブルの内容は多岐に渡っています。その対処方法として「管理会社に
相談した」と「独自で対応を検討した」がほぼ同じ割合（約5割）を占めています。
○ 大規模修繕等
0 20 40 60 80
■長期修繕計画の有無
（％）
不詳
ある ない
67.8 29.8
2.5
N=242
100
・3 割弱のマンションに長期修繕
計画がありません。そのうちの 5割が築20年を超えるマンショ ンです。
・耐震診断を実施していないマン ションは 87％です。その理由
の主なものに、「耐震診断自体
を知らない」(24％)、「区分所有 者の関心・賛同が少なかったか ら」(21％)があげられています。
0 20 40 60 80
■耐震診断調査の実施の有無
（％）
N=242
不詳
ある ない
6.6 86.8 6.6
100
0 20 40 60 80
■大規模修繕の実施の有無
（％）
不詳
ある ない
N=242 62.4 34.7
2.9 100
○ 管理費・修繕積立金
0 20 40 60 80
■管理費 戸当たり月額（万円／戸・月）
（％）
金額不詳
N=242
0.5万円未満
0.5∼1万円
1∼1.5万円
1.5∼2万円
2万円以上
平均 1.30万円
8.7 21.5 26.0 16.5 14.0 13.2 100
・管理費の戸当たり月額は１∼1.5 万円が26％で最も多く、平均は 1.3万円／戸です。
0 20 40 60 80
■修繕積立金の徴収の有無
（％）
N=242
不詳 徴収している 徴収していない
85.1 8.3 6.6 100 ・修繕積立金を徴収していないマ
ンションが8％あります。
・修繕積立金の平均月額は0.91万円／戸です。
■修繕積立金 戸当たり月額( 万円/ 戸・月) ( 築年後別)
合 計
築後4年以下 築後5∼9年 築後10∼14年築後15∼19年築後20∼24年築後25∼29年築後30∼34年築後35年以上 ( 1999∼) ( 1994∼1998) ( 1989∼1993) ( 1984∼1988) ( 1979∼1983)( 1974∼1978) ( 1969∼1973) ( ∼1968) 0. 91 0. 83 0. 82 0. 72 0. 68 1. 20 0. 96 1. 08 0. 94 平 均
・管理費、修繕積立金の口座名義が「管理組合理事長名義」となっている管理組合は、6割
以上を占めていますが、「管理会社名義」のマンションも依然として残っています。
0 20 40 60 80
■管理費の口座名義
（％）
N=242
不詳 ○○マンション管理組合理事長
○○マンション管理組合管理代行 ▲▲管理会社
▲▲管理会社・○○マンション 管理代行口
▲▲管理会社・○○マンション口
▲▲管理会社
その他（具体的に） 65.7 5.4
0.8
3.3 2.5
12.4 9.9
100 0 20 40 60 80
■修繕積立金の口座名義
（％）
N=242
不詳 ○○マンション管理組合理事長
○○マンション管理組合管理代行 ▲▲管理会社
▲▲管理会社・○○マンション 管理代行口
▲▲管理会社・○○マンション口
▲▲管理会社
その他（具体的に） 66.5 2.9
0.4 1.7
2.9 9.9 15.7 100
・管理費、修繕積立金の通帳、印鑑ともに管理組合が保管すべきとされていますが、実際に
管理組合が保管しているのは、管理費で21％、修繕積立金で24％にとどまっています。
0 20 40 60 80
■管理費の口座管理の状況
（％）
不詳
その他（具体的に） 通帳・印鑑ともに役員（理事長を
含む）の1人が保管 通帳・印鑑は役員（理事長を含 む）が分けて保管
通帳は管理会社・印鑑は管理組合 で保管
通帳・印鑑ともに管理会社が 保管
12.4 8.7 40.9 24.8 4.5 8.7 N=242
0.0
100 0 20 40 60 80
■修繕積立金の口座管理の状況
（％）
不詳
その他（具体的に） 通帳・印鑑ともに役員（理事長を
含む）の1人が保管 通帳・印鑑は役員（理事長を含 む）が分けて保管
通帳は管理会社・印鑑は管理組合 で保管
通帳・印鑑ともに管理会社が 保管
13.2 11.2 46.3 10.7 3.7 14.9 N=242
0 20 40 60 80
■滞納している住戸の有無
（％）
N=242
不詳
ある ない
23.6 70.2 6.2
100 ・2 割 以 上 の マ ン シ ョ ン で 管 理
費・修繕積立金の滞納がありま す。
○ 建替計画
・建替えを検討しているマンショ ンは0.8％にすぎません。
○ 市への要望
・普及啓発してほしい内容は｢建物､設備
の維持管理について｣と「マンションに
係わる法令について」が4 割弱となっ
ています。
紹介してもらいたい業種は「管理会社」
100
0 20 40 60 80
■建替えの検討状況
（％）
N=242
不詳
全く検討していない 検討中
管理組合総会や理事会等で話題 になるが、検討していない 以前、管理組合等で検討したこと があるが、現在は行っていない 0.8
5.4 1.7
88.8 3.3
・相談したい内容は「建物診断(耐震・劣化診
断)について」は 32％、「修繕計画・工事に ついて」は30％となっています。
0 10 20 30 40 50
■相談機関の紹介
（％）
N=242
その他
：相談したい内容（複数回答）
15.7
19.4
14.0
9.5
9.5
29.8
31.8
11.6
16.5
26.4
2.5 管理組合の運営について
居住者間のトラブルの調整について
近隣間のトラブルの調整について
住戸のリフォームについて
設備について
修繕計画・工事について
建物診断（耐震・劣化診断）について
管理費、修繕積立金等について
建替えについて
法律の解釈、法的な判断等について
0 10 20 30 40 50
■基本的な知識の普及啓発：普及啓発して欲しい内容（複数回答）
（％）
N=242
その他 管理体制について
日常生活に係わる ルールについて
財務（管理費、修繕 積立金等）について
建物、設備の維持・ 管理について
マンションに係わる 法令について
21.1
28.5
21.1
39.3
38.8
3.3
・
が 41％、「施工会社」が 13％となって います。
0 10 20 30 40 50
■優良業者の紹介：紹介してもらいたい業種（複数回答）
（％）
N=242
41.3
13.2
2.9
14.5 管理会社
工事の施工会社
設計事務所
４．今後の施策の課題
○ 適正な維持管理の実現を支援する情報提供等
・マンションセミナーの開催などにより、マンション関係法令、管理規約や居住ルールなど の維持管理に関わる情報を提供います。
・管理をめぐる悩みやトラブルの解決方法、優良な管理会社や施工会社などの情報を交換し
あう、マンション管理交流会などの自主的な活動を支援します。 ○ 修繕・建替えへの支援策
・大規模建替えに関する都や公庫の融資制度の周知、管理アドバイザーや建替え・改修アド バイザー、専門相談などの活用のほか、修繕・建替えへの支援策を検討します。
○ 新築マンションに対する誘導策等
・管理運営が適正な良質なマンションの建設の誘導策を検討します。
・新築マンションの購入希望者などを対象に、マンション関連法令や標準管理規約、都や公
庫のマンション登録制度、市のマンションセミナーや管理交流会などをPRします。
○ マンション施策に係る各主体との連携の強化
