資 料 ２
平成１４年度 長野市公共事業再評価案
目 次
平成１４年度再評価対象事業一覧 … … … Ｐ１
再評価調書（チェックリスト）における再評価の基準 … … … Ｐ２
①事業採択後５年間を経過した後も未着工の事業
( 1) 東後町・権堂町Ａ地区市街地再開発事業 … … … Ｐ３
②事業採択後１０年間が経過している事業
該当なし
③事業採択前の準備・計画段階で５年間が経過している事業
該当なし
施 策 項 目
※ 記入上の注意
１ 再評価の対象となる理由欄は以下により番号を記入 ① 事業採択後５年間を経過した後も未着工の事業 ② 事業採択後１０年間が経過している事業
③ 事業採択前の準備・計画段階で５年間が経過している事業
２．市が行った評価の結果欄は、事業別評価調書（チェックリスト）の総合評価の内容及び項目ごとの評価（Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ）を記入する。 所属名
整理番号
1
まちづく り推進課
市が行った評価の結果
対 象
意 図
（事業実施によってどういう状態・成果を目指したいのか。）
手段
（どうすること・何によって、目的を達成するのか、事業計画 の概要について）
目 的
対 象
意 図
（事業実施によってどういう状態・成果を目指したいのか。）
手段
（どうすること・何によって、目的を達成するのか、事業計画 の概要について）
施行者の再開発組合に対 し、権利者間での調整を充 分に行った上で15年度内の 権利変換計画認可を目指 し、早期の工事着手完了を 目指すよう指導する。 本市としても、年の合理 的で秩序ある機能更新を図 り、中心市街地活性化にも 寄与する事業であると認識 しており、今後も事業に対 し助言及び支援を行う。
事業継続 現在作業中 の業務を早 期に完成さ せるととも に、権利者 間の調整を 充分図るよ う指導し事 業を継続す る。
① 事業 採択 後５ 年を 経過 して も未 着工
東後町・権堂町Ａ地 区市街地再開発事業
平成 10 年度
6 1
（どうすること・何によって、目的を達成するのか、事業計画 の概要について）
Ａ Ａ
Ａ Ａ
平成 18 年度
5 2. 20%
事業の今後の進め方（事業実 施の目途、進捗の見通し等）及び
特記すべき内容 事業期間
採択 年度
完成 予定 年度
経過 年数
Ａ Ａ
長野市公共事 業再評価監視 委員会の意見 用地費
基準
その他 進捗状況 進捗状況（％）
事業費 基準 総 合 計 画
対応方針
（案） 総合評価
社会経済 情勢等の 変化
地元住民 等及び関 係機関の 意向
費用対効 果分析の 結果等
コスト縮減 等の可能
性 事 業 内 容
平成１ ４ 年度 再 評 価 対 象 事 業 一 覧
目 的 再評
価と なる 理由
事業名
（地区名等）
目 的 章 節 第
3
手段 再開発事業
の促進 市街地の 再開発
敷地面積 Ａ＝３，２１１㎡
施設建築物 地上13階、地下1階 延床面積 約8, 600㎡ 用 途 住宅､店舗､駐車場､診療所､ ギャラリー
公共施設 道路 L＝約65ｍ、W＝6. 0ｍ 対
象
（事業実施によってどういう状態・成果を目指したいのか。）
意 図
地区内において、土地と建物の共同化及び建築物の 不燃化と合わせて公共施設の整備を一体的に行い、都 市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機 能の更新を図る。
（誰のため、何・誰を対象として）
老朽化した木造建物等が密集し、道路等公共施設及 び空地の不足により快適な都市環境が阻害されている 地区
（誰のため、何・誰を対象として）
（誰のため、何・誰を対象として）
①事業の進捗状況
A
B
Ｃ
Ｄ
②事業を巡る社会経済情勢等の変化
A
B
C
Ｄ
③地元住民・ 受益対象者及び関係機関の意向
A
B
C
Ｄ
④費用対効果分析の結果等
A
B
C
Ｄ
⑤コ スト 縮減や代替案等の可能性
A
B
C
Ｄ
総合評価
2
事業の進捗は順調であり 、 計画どおり 確実な完成が見込まれるも の
事業の進捗に遅れが見ら れるが、 ほぼ計画どおり 完成が見込まれるも の
かなり の阻害要因があるが、 一定の期間等を要すれば解決できる見通し があり 、 完成の見通し が
あるも の
阻害要因の難易度が高く 、 現時点では事業進捗の目処が立たないも の
事業採択時と 比べ著し く 低下し 、 現時点では改善さ れる目処が立たないも の
事業を取り 巻く 環境は良好であり 、 評価指標等において事業採択時同様の効果発現が確実に見
込まれるも の
事業を取り 巻く 環境に一部変化が見ら れるが、 評価指標等において事業採択時と ほぼ同様の効果
発現が可能と 見込まれるも の
事業を取り 巻く 環境は悪化し ているが、 解決できる見通し があり 、 評価指標等において事業採択時
と 概ね同水準の効果発現が可能な見通し があるも の
事業を取り 巻く 環境が著し く 悪化し 、 評価指標等においてその大半が事業採択時と 比べ大幅に低
下するこ と が避けら れず、 現時点では効果発現の目処が立たないも の
事業を巡る社会経済情勢等の変化、 地元住民・ 受益対象者及び関係機関の意向並
びに費用対効果分析の結果などがいずれも Ｄ であるも の
計画変更の必要がなく 、 事業促進が確実であると 見込まれるも の
軽微な計画変更は必要であるが、 解決が容易であり 、 事業促進が見込まれるも の
計画変更が必要であるが、 解決できる見通し があり 、 事業促進の見通し があるも の
大幅な計画変更が必要であり 、 現時点では事業促進の目処が立たないも の
事業継続
事業見直し 継続
中 止
再評価調書（ チェ ッ ク リ スト ） における再評価の基準について
すべての評価がＡ 又はBである場合
事業継続、 中止以外の場合
評価実施時において事業採択時同様の効果発現が確実に見込まれるも の
評価実施時において事業採択時と ほぼ同様の効果発現が可能と 見込まれるも の
事業採択時と 比べ低下が見ら れるが、 費用を上回る効果が確保さ れる見通し があるも の
事業採択時と 比べ著し く 低下し 、 現時点では費用を上回る効果が確保さ れる目処が立たないも の
評価実施時において事業採択時同様良好な状況にあるも の
評価実施時において事業採択時と 比べ特段の変化がないも の
事業採択時と 比べ低下が見ら れるが、 改善さ れる見通し があるも の
継続 中止
採択年度 平成10年度
経過年数 5年
完成予定年度 平成18年度
全体事業費(百万円） 2, 859
事業進捗率（ ％） 2. 2%
用地進捗率（ ％）
長野市
① 事業採択後５年を経過した後も未着工の事業
（ 概 要 書）
摘 要
全体計画
（手段）
事業の進捗状況
一定期間が
経過した理由
事業及び地域の現状
と社会情勢の変化
○ 都市計画法及び都市
再開発法に基づく第一
種市街地再開発事業
（組合施行）
○ 長野都市計画におい
て第一種市街地再開発
事業及び高度利用地区
の指定がされている。
○ 都市計画決定を
行う際の事業計画
区域の設定におい
て関係権利者との
調整に時間を要し
たため。
○ 近年の郊外開発等に伴う人口の郊外
流出により中心市街地の空洞化が著し
く進行し併せて中心商業地の活力も低
下してきている。
○ 中心市街地の空洞化の大きな要因の
一つが市街地の人口減少問題であり、
都心部の居住人口増加を図る再開発事
業実施が求められている。
○ 老朽化した低層の木造建物が密集し
ている地域において、土地と建物を共
同化、不燃化することにより、防災性
の高い安全な市街地を形成し、快適な
都市環境を整備することができる。ま
た、都心居住を促進し中心市街地の活
性化に寄与する。
費用便益比
Ｂ／Ｃ＝２．２３
（別添資料）
敷地
・地区面積 3, 713㎡
・敷地面積 3, 211㎡ 施設建築物
・建築面積 1, 988㎡
・延床面積 8, 611㎡ 地上13階 地下1階 用途
住宅( 67戸) 、店舗( ７店) 駐車場( 111台)
診療所、ｷﾞｬﾗﾘｰ
東後町・権堂町Ａ地区市街地再開発事業
○
事業の必要性・整備効果 費用対効果
再評価素案
4
市街地再開発事業 東後町・ 権堂町Ａ 地区 状況写真
長野市
様式
（ １ ／２ ） 事業再評価調書（ チェ ッ ク リ スト ）
事業名 補助・ 単独
（事業に関する社会経済情勢）（特記すべき事項）
（ １ ） 変化の有無
（目的及び手段）
（ １ ） 目 的 （ ２ ） 変化の内容
① 対 象 （誰のため、何・誰を対象として）
② 意 図
（ ２ ） 手 段 （ ３ ） 地域の協力体制等
H 18年度 用地着手年度 工事着手年度
平 成 10 年 度 年度 年度
国 17 17
県 5 5
市 12 12 （事業に関連する評価指標等）
その他
28 28 （ ）
％
（ 整備の状況）
人口 世帯 +3, 101 +6, 077
H10 H14 対比
単位：人 単位：世帯
（ ２ ） その他特記すべき事項
（ 関連事業の進捗状況）
評 価
事業根拠法・ 要綱等の名称
これまでの
投資事業費
これまでの年度別投資実績
事
業
の
進
捗
状
況
老朽化した木造建物等が密集し、道路等の公共施設及び空地の不足により快適な都
市環境が阻害されている地区
事
業
内
容
事
業
費
（ 未着工 事業分）
地区内において、土地と建物の共同化及び建築物の不燃化と合わせて公共施設の整
備を一体的に行い、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更
新を図る。
評価の対象と なる理由
（事業計画の概 要、全体計画）
なし
（ ）
2. 20%
年度
都市整備部まちづくり推進課
完成予定年度
左の財源内訳
担当部課名
地区名（ 事業箇所名）
事業採択後５年間を経過した後も未着工の事業
都市計画法、都市再開発法
敷地面積 A=3, 211㎡
施設建築物 地上13階 地下1階 延床面積 8, 611㎡
用 途 住宅( 67戸) ・店舗( 7店) ・駐車場( 111台) ・診療所・ｷﾞｬﾗﾘｰ
公共施設 道路 L=約65m W =6. 0m
長野市大字長野東後町 長野市大字鶴賀字腰巻
H 10年度
進捗率 事業費基準 その他（ ）
権利変換計画作成後、各権利者及び関係権利者との調整を行いながら、権利変換計画認可申請に必要な同意書等を 作成し、平成15年度中の権利変換計画の知事認可を目指す。平成16年度以降、移転、既存建築物除却、本体工事に着 手し平成18年の完成を目指す。
％
事
業
を
巡
る
社
会
経
済
情
勢
等
の
変
化
東後町・権堂町Ａ地区市街地再開発事業
用地費基準
（ ）
計画事業費
（うち用地費）
（ ）
事業採択年度
百
万
円
2, 859 62
Ａ ・ Ｂ ・ Ｃ ・ Ｄ
（ 事業実施上の課題や問題点、 今後の事業見通し ）
有り
保留床処分
・保留床は、参加 組合員の住宅デベ ロッパーが全床取 得することが決定 している。
（ １ ） 主要な評価指標の変化
○事業採択時の地価と比べ現時点の地価は50%を切っている状況にあり、再開発事業の権利者としては従前資産評価が減少 し従後に受け取る新資産が減少することとなり、再開発事業には厳しい状況となっている。反面、地価下落により全体費用 に対する地価負担分も抑えられ結果として、販売価格が下げられ中心市街地における住宅として良好な物件が提供可能と なっている。
○国土交通省の再評価基準が変更となり、本地区再開発事業の再評価実施が必要となった。
事業採択から5年未着工のもの、又は、採択から10年経過後も事業継続しているものが再評価を受ける必要がある。ただ し、これまでは、都市計画決定がされた時点で経過年数をリセットし、その時点から5年未着工、10年継続のものとしてい たが、その都市計画決定によるリセットが廃止された。（H14. 9. 18国交省事務連絡）
本地区については、事業採択が平成10年度、その後、平成13年3月28日に都市計画決定、平成14年2月27日に本組合設立、 事業認可がされている。
市街地再開発事業はまちづくりの中の一つの手法であり、基本的に地区内権利者が主体となって行われる事業である。一 般的な手順としては、地域で再開発事業の研究組織を発足させ、準備組織に発展させ、再開発の概略計画を作成した段階で 都市計画決定を行い、その後組合設立・事業認可を経て事業着手（詳細設計・権利変換計画作成）、権利変換計画の認可を 受けた後、移転、建設工事、竣工、入居、精算・解散となる。
本地区では、平成9年6月9日に地元及び東後町街づくり委員会他より、早期事業着手の市長陳情があり、同年、市におい て再開発区域を含む地域におけるまちづくりの方針となる推進計画を策定した。平成10年度に事業採択がされ準備組合にお いて、現況調査及び基本設計が実施されたが、事業への不参加を表明する地権者が現れた。その後、市及び準備組合による 交渉、協議等に約2年を費やした。最終的に、不参加者を除く計画での事業推進を図れるよう平成12年6月27日に準備組合よ り市長陳情が行われた。
平成13年3月28日に都市計画決定、平成14年2月27日に組合設立・事業認可がなされ、現在、実施設計及び権利変換計画を 作成中である。今後も、組合として引き続き事業進捗を図っていくことを表明している。本市としても、中心市街地活性化 の一端を担い、快適で活力のあるまちづくりを行うために、国交省所管の補助要綱等に基づき、補助金を交付する等支援を 行っていく。
本地区周辺は、ほとんどが商業地であり、活力が低下傾向にある中心市街地において、定住人口の増加の見込まれる本事 業に対して地域として大きな期待をしているとともに、地区内の空き家や老朽化建物に対し防災上及び防犯上の両面から も、早期の事業着手及び完成を望んでいる。
上位計画 地価公示
( H10. . H14)
344, 000/ ㎡ 151, 000/ ㎡
備考
中 心 市 街 地
全 市
・平成11年策定の第三次長野市 総合計画において、既成市街地 の整備としての主要施策に位置 付けられている。
・平成11年策定の中心市街地活 性化基本計画（長野地区）にお いて、中心市街地活性化の具体 的事業として短期に実施するも のと位置付けられている。 社会情勢
土地
大字南長野 字後町町並
Ａ ・ Ｂ ・ Ｃ ・ Ｄ
・本市で毎年実施している、市民を対象としたまちづくりアンケートの「住み良い長野市をつくるため、今後特に力を入れ るべきだと思う施策・事業」の中で、「中心市街地の活性化」は平成13、14年度とも7位につけ、本年度は回答者全体の24% が推進すべき施策として挙げており、市民の中心市街地活性化への期待の大きさを表している。
・本再開発事業により都市部の定住人口を増加させ空洞化を抑制するとともに、人口増による周辺商店街への波及効果も見 込める。
・公共施設のな い地区内に、事 業により確保す る空地に、中央 通りと権堂通り を連絡する幅員 ６ｍの道路を新 設する。
評 価
人口・世帯数 ( H14−H10) 平成13年3月28日に高度利用地区及び市街地再開発事業の都市計画決定がされ、その後、準備組合により本組合及び
事業計画の認可申請を行い、平成14年2月27日に県知事認可がされた。現在、実施設計、地盤調査及び権利変換計画を 実施中であり、本年度末完了予定。
▲ 1, 076 ▲ 239
▲56. 1%
様式
（ ２ ／２ ） 事業再評価調書（ チェ ッ ク リ スト ）
（地元住民・受益対象者の意向） (コスト 縮減の実施状況及び今後の可能性）
（ １ ） 事業採択時の意向
（ ２ ） 評価実施時の意向
（ 計画変更の必要性） （ 代替案立案の可能性等）
（１）必要性の有無
（関係機関の意向）
（ １ ） 事業採択時の意向
（２）代替案との比較検討
（ ２ ） 評価実施時の意向
（総合評価と対応方針案）
（ １ ） 総合評価
評 価
（ 費用対効果分析の結果等）
（ ２ ） 対応方針及び今後の事業の進め方（ 事業実施の目途、 進捗の見通し 等）
（ 費用対効果分析の結果等で特記すべき事項）
（ 需要効果の変化等で特記すべき事項）
（ ３ ） 事業見直し 継続、 中止する場合の対応
評 価
6
・本事業区域内建築物は全て非耐火建築物であり、密集している上に老朽化も著しく、防災面からも早急な対策が必 要である。
・中心市街地活性化基本計画において、都市型商業・住居の複合した市街地を整備する区域に位置付けられており、 本事業の住宅建設も計画に合致しており都心居住の促進が図れる。
（ 未着工 事業分）
地
元
住
民
・
受
益
対
象
者
及
び
関
係
機
関
の
意
向
市としても、中心市街地空洞化対策の一つである都心居住の促進を図れる本事業を支援していく方針であり、平成9 年度に本地区周辺を含む地域での再開発事業を中心としたまちづくりの方針となる基本計画（推進計画）を作成し た。
組合施行による再開発事業は、基本的に権利者主体の事業であり、地区内の権利者全員同意で事業を進めることが 望ましく、また都市計画事業となることから事業区域についてできるだけ整形が望ましく、今後関係権利者とも調整 を行うとした。
Ａ ・ Ｂ ・ Ｃ ・ Ｄ
費用便益比が2. 2を超える数値が算出されており、効率性の高い事業ということができる。
このような費用便益比が得られたのは、事業として高い収益が得られる見込みとなっていることに加え、商業施 設、医療施設の整備により周辺地域の利便性を向上させること、住宅の整備により周辺地域の商業や業務の生産性の 向上が見込まれること、道路、駐車場の整備により交通利便性を向上させられることが主な要因である。（費用便益 分析報告書）
総
合
評
価
原則なし
事 業 継 続 ・ 事業見直し継続 ・ 中 止
総合評価
コ
ス
ト
縮
減
や
代
替
案
等
の
可
能
性
費
用
対
効
果
分
析
の
結
果
等
Ａ ・ Ｂ ・ Ｃ ・ Ｄ
事業採択時の費用対効果分析は行っていない。 現在の計画についての費用対効果Ｂ／Ｃ＝２．２３
平成14年2月27日に事業認可を受け、現在、実施設計及び権利変換計画を作成中。再開発事業の基礎となる地価が引 き続き下落傾向にあり、権利者の従前資産評価も下がり、従後に受け取る新資産が減少する結果となり、組合として は厳しい状況にあるが、平成14年12月の臨時総会においても、資産評価の減少も現状からはやむを得ないので、事業 進捗を図る旨の議決がなされた。また、今後、組合員と借家権者及び各種権利者との調整が個別に必要ではあるが、 できるだけ早期に権利変換計画の認可申請を行う準備をすることとしている。
平成9年6月9日に再開発事業の早期事業採択陳情（市議、区長、地権者等）
（要旨）昭和63年以降地元においてまちづくりに関する勉強会を重ねてきた。本地区住民において気運が高まり再開 発事業によるまちづくりを行いたいと考えている。本地区は安全に安心して住める町、表参道として彩りと潤いのあ る町を目指し、定住人口の増加により商店街の活力を取り戻すことを目的に共同住宅を中心とした再開発ビルの建設 を実施したい。ついては、早期の事業採択及び都市計画決定を陳情。
平成12年6月27日にも本事業の早期都市計画決定陳情（市議、区長、準備組合等）
当初、計画区域内の事業不参加者に対し、準備組合及び市で2年強の時間を費やし説明や交渉を実施したが理解を得 ることができなかった。市としても、権利者全員の同意が望ましかったが、多くの地域の皆さんの事業推進への熱意 と、中心市街地活性化基本計画に位置付けられた本事業を推進するため、不参加者の土地を除いた区域での都市計画 決定を行った。本組合も設立されており、今後も関係者と十分協議を行いながら事業推進を図ることとしている。
評 価
原則なし
原則なし
Ａ ・ Ｂ ・ Ｃ ・ Ｄ
・平成10年度事業採択時の総事業費が約3, 200百万円と計画していたが、事業区域、事業規模等の見直しを図ることによ り、2, 859百万円に削減した。
・今後も施設建築物のコスト縮減方法を検討するとともに、権利者の従前資産評価額の低減を図り、総事業費における土地 費負担分を削減し、結果として販売する住宅価格を抑制し、魅力ある物件として市場に提供することにより事業の安定性を 確保する。
・従前資産評価額の低減は、平成14年12月の再開発組合の総会において決定・了承されている。
今後の事業の
進め方
・施行者の再開発組合に対し、権利者間での調整を十分に行った上で、まず、15年度内の権利変 換計画認可を目指し、その後、早期の工事着手、完了を目指すよう指導する。
・本市としても、都市の合理的で秩序ある機能更新を図り、中心市街地活性化にも寄与する事業 であると認識しており、今後も事業に対し助言及び支援を行う。
現在作業中の業務を早期に完成させるとともに、権利者間の調整を十分図るよう指導する中で事 業を継続する。また、不参加者への説明も含め、地域に対して事業推進への理解・協力が得られ るよう組合とともに市も対応する。
