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リニューアル工事後の KDX飯田橋スクエアを YouTubeで公開中
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リニューアル工事後のKDX横浜ビル
注記一覧①
本資料においては、金額については単位未満を切り捨て、比率については表示未満を四捨五入 して記載しています。また、本資料で使用している各利回りは以下の通り算出しています。
•
想定純収益利回り：本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間 収支（想定純収益）を取得価格で除しています。•
想定純収益利回り（償却後）：想定純収益から想定減価償却費を控除した額（想定純収益（償 却後））を取得価格で除しています。•
鑑定純収益利回り：取得時点の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益を取得価 格で除しています。【P.3】
注：本投資法人が考えるイメージを図示したものです。なお、本資産運用会社が定める「オフィス・
リート本部運用ガイドライン」では東京23区に所在する延床面13,000m2以下、東京23区以外 に所在する延床面積20,000m2以下の賃貸用オフィスビルを中規模オフィスビルと定義してい ます。
【P.4】
注1：東京都心5区に所在する賃貸オフィスビルで、CBREが調査対象として捕捉しているビルを対 象とした建物規模別の棟数割合です（2016年9月末時点）。
注2：中規模オフィスビルの売買価格は概ね10億円から100億円程度です。
【P.10】
注1：金額及び物件数は各期末時点での数値です。
注2：第26期（18/4期）末時点の取得価格総額に、取得物件のCROSS PLACE 浜松町の取得価 格を加算し、売却（予定）物件のKDX浜松町第2ビル及びフレーム神南坂の取得価格を減算 して算出しています。
【P.11】
注：取得価格総額に対する用途別及び地域別資産の取得価格比率です（小数点第2位以下切り 捨て）。
【P.12】
注：不動産等売却益の数値は想定帳簿価額と売却経費等に基づく想定値です。なお、フレーム神 南坂については2018年7月2日に準共有持分のうち49%を売却し、同年11月1日に残りの準 共有持分51%を売却する予定のため、不動産等売却益は第27期（18/10期）、第28期（19/4 期）に各々計上される見込みですが合算して記載しています。
【P.13】
注1：平均鑑定純収益利回り（償却後）について、取得物件は取得時鑑定純収益（償却後）の合計を取得 価格の合計で除した数値を、売却物件は売却時鑑定純収益（償却後）の合計を取得価格の合計で除 した数値を記載しています。
注2：取得物件については第25期（17/10期）末時点の鑑定評価額（第26期（18/4期）に取得した物件は取 得時鑑定評価額）と取得価格の差額の合計、売却物件については売却時鑑定評価額と売却時帳簿 価額（第26期（18/4期）に売却した物件は第25期（17/10期）末時点の帳簿価額）の差額の合計です。
なお、取得物件のうち売却済のビュレックス虎ノ門及びKDX新横浜214ビルは売却物件として計算し、
取得物件の数値には含めていません。
【P.14】
注1：第26期（18/4期）末時点で保有するオフィスビルについて、徒歩圏内ごとの資産規模（取得価格）の 割合をそれぞれ表示したものです。
注2： ｢新耐震基準｣とは、1981年に施行された建築基準法施行令の改正（1981年4月24日政令第144 号）に基づき制定された耐震基準をいいます。
注3：入居中テナントの総務担当者を対象とした第7回顧客満足度調査（アンケート方式。2017年8月実 施）結果に基づく割合であり、今後継続して入居することが確定している訳ではありません。
【P.18】
注1：平均残存年数及び平均金利は各期末時点の残存年数及び金利を各有利子負債残高に応じて加重 平均して算出しています（平均残存年数は小数点第2位を四捨五入）。
注2：公募増資後のLTV（有利子負債比率）は第26期（18/4期）末時点の有利子負債残高を公募増資後の 総資産（想定）で除したものです。
注3：金利スワップによる金利固定化分を含みますが、金利キャップを購入した変動金利借入は含みません。
1.中規模オフィスビル投資の特徴
2. 本投資法人の実績と今後の見通し
【P.16】
注：稼働率（契約面積ベース）は賃貸面積（契約ベース）を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載して います。期中平均稼働率は、本投資法人の保有するオフィスビル全体の各期中における月末時点稼 働率の単純平均です。
【P.17】
注1：賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し、賃料増額のあった契約と賃料減額のあった賃貸借契約 毎にその変動額を各期で集計しています（千円未満を四捨五入）。
注2：各期における賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し、賃料増額のあった契約の件数を当該期の 賃貸借契約更新件数で除して計算しています。
注3：賃料増額率は月額賃料増加額合計を改定前月額賃料合計で除して算出しています。
【P.15】
注：入居中テナントの総務担当者を対象とした第7回顧客満足度調査（アンケート方式。2017年8月実施）
の結果です。
注記一覧②
【P.21】
注1：取得物件の純収益利回り（償却後）は、取得時点において、本資産運用会社の算定による取得年度 の特殊要因を排除した想定年間収支（合計額）から想定減価償却費（合計額）を控除した額を取得価 格（合計額）で除しています。売却物件の純収益利回り（償却後）は、売却時点の前期及び前々期の 賃貸事業利益（合計額）を取得価格（合計額）で除しています。
注2：含み損益の改善額は、取得時点における取得物件の含み損（合計額）に、売却時点における売却物 件の含み損（合計額）を加えて算出しています。
【P.22】
注1：取得対象は三菱重工横浜ビルの所有権を信託する信託の受益権の準共有持分割合23%です。
延床面積、稼働率及びテナント数については一棟全体の数値を記載しています。
注2：売却対象はレジデンスシャルマン月島の区分所有権（専有面積割合56.86%）です。延床面積につい ては一棟全体の数値を記載しています。
注3：売却日時点の帳簿価額を記載しています。
【P.23】
注1：売却（予定）日時点の想定帳簿価額を記載していますが、フレーム神南坂については各想定帳簿価 額を合計して記載しています。
注2：第25期（17/10期）と第26期（18/4期）の実績純収益の合計額を売却（予定）価格の合計額で除して 算出しています。
【P.24-25】
注1：取得価格は本投資法人が取得した各信託受益権等の取得（出資）価格のみ（経費や税金等を含み ません）を記載しています。
注2：建築時期は登記簿上の新築年月を記載しており、合計欄には第26期（18/4期）末を基準として取得 価格で加重平均した築年数（小数点第2位以下を切捨て）を記載しています。
注3：稼働率は第26期（18/4期）末時点における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載し ています。
注4：純収益利回りの計算上、固定資産税・都市計画税の税賦課がない取得初年度の物件については、
賦課があるものとして算出しています。また、新規取得・売却物件の取得価格については、当該期運 用日数全体に占める実運用日数の割合を乗じた数値によって計算しています。
【P.26】
注1：賃貸面積割合は、第26期（18/4期）末時点の保有オフィスビル全体の賃貸面積に対する各入居テナ ントの賃貸面積割合です。
注2：平均賃料はエリア別にオフィスビルの契約賃料の合計を賃貸面積合計で除して算出しています。
注3：テナント業種分散状況は、第26期（18/4期）末時点における各業種別のテナント件数（名寄せ後）が オフィス全体のテナント件数（名寄せ後）に占める割合です。
【P.28】
注1：東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の基準階面積100坪以上のオフィス ビルを対象としています。
注2：マーケット稼働率は三鬼商事が公表している都心5区の該当月の数値を記載しています。
注3：本投資法人保有物件の稼働率は各期末時点で都心5区に保有するオフィスビルの加重平均稼働率 を記載しています。
3.補足資料
【P.20】
注1：取得物件の鑑定評価額は2018年4月30日時点、売却物件の鑑定評価額は売却時点の鑑定評価額 です。
注2：取得物件の純収益利回り（償却後）は、取得時点において、本資産運用会社の算定による取得年度 の特殊要因を排除した想定年間収支から想定減価償却費を控除した額を取得価格で除しています。
売却物件の純収益利回り（償却後）は、売却時点の前期及び前々期の賃貸事業利益（合計額）を取 得価格（合計額）で除しています。