4. Appendix サステナビリティ
37
ESG （ Environment, Social, Governance ）への取組みによる長期的な企業価値の最大化
1. 改正省エネ法の目標値（95.1%）は、5年間毎年対前年比で1%削減した場合の5年後の基準年度に対する削減率であり、5年度間の平均原単位変化率は99.0%となります。
2. テナント満足度調査は、毎年、オフィステナント等を中心に実施しているものであり、ビルと管理の総合的な満足度の7分野に関する調査結果です。
■ 環境（ Environment ）
4. Appendix ガバナンス
38
■ ガバナンスの特徴
独立性の高い役員構成
•
執行役員及び監督役員は、資産運用会社の役員を兼務せず、投資法人の強固な独立性を維持
•
投資法人役員は、業界に精通し経験と専門的な知識を有する弁護士や公認会計士
分散された出資構成と独立性の強化
•
スポンサーが5社に分散された出資構成は、資産運用会社としての独立性にも寄与
•
資産運用会社の代表取締役社長は、スポンサーからの出向ではなく、転籍したうえで就任
•
内部管理を担当するコンプライアンス室長はスポンサーからの出向ではない
厳格なプロセスに基づく意思決定
•
スポンサー等との間で行われる重要な取引案件については、外部の弁護士が特別委員として加わ るコンプライアンス委員会で審査・検証が行われ、その承認は多数決ではなく全員一致を原則
報酬区分 算定基準 報酬実績
（ ‘16.6 期） 比率
固定報酬 月額 1,250 万円 75 百万円 14.6%
インセンティブ報酬Ⅰ 総収入額 × 2 ％
（ 80 億円を超える部分は 1.5 ％） 254 百万円 49.7%
インセンティブ報酬Ⅱ 税引前当期純利益 × 3 ％ 182 百万円 35.6%
インセンティブ報酬Ⅲ 新規物件取得価格 × 0.25 ％ ｰ百万円 0.0%
（物件取得時の意志決定フロー）
1. 審査
2.
取得方針決定
3.
デューデリジェンス
4. 利害関係者との取引
案件事前検証/承認
5. 取得決定
6.
一定以上の物件の 取得決定
コンプライアンス小委員会
投資小委員会
デューデリジェンス小委員会
コンプライアンス委員会 投資法人役員会
投資小委員会
取締役会
投資小委員会の決定手続が法令、諸規則、投資法 人規約、社内規程等を遵守しているかの審査
売主開示資料等に基づき、物件取得方針を決定
遵法性、敷地関係調査、環境リスク、権利関係、そ の他ER指摘事項の内容等の確認を行い、問題点に ついては解決・改善策の妥当性についての検証
デューデリジェンス及び売主との交渉結果を受け、
投資基準への準拠性、取得価格の妥当性を判断
■ 資産運用会社の報酬体系
• 運用報酬は固定報酬とインセンティブ報酬により構成
（資産運用会社の組織）
投資
ｸﾞﾙｰﾌﾟ ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
1ｸﾞﾙｰﾌﾟ ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
2ｸﾞﾙｰﾌﾟ ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
3ｸﾞﾙｰﾌﾟ ｱｾｯﾄｴﾝｼﾞﾆｱ ﾘﾝｸﾞｸﾞﾙｰﾌﾟ 財務
ｸﾞﾙｰﾌﾟ IR
ｸﾞﾙｰﾌﾟ 運用管理 ｸﾞﾙｰﾌﾟ 企画
ｸﾞﾙｰﾌﾟ 総務 ｸﾞﾙｰﾌﾟ ﾘｻｰﾁ
ｸﾞﾙｰﾌﾟ
監査役
投資運用部 財務部 企画・管理部
投資政策委員会
（投資小委員会・運用小委員会）
コンプライアンス委員会
（コンプライアンス小委員会）
株主総会
取締役会
代表取締役
コンプライアンス室
4. Appendix オフィス賃貸マーケット
39
貸床面積のネット増加量と空室率の見通し
■ 新規供給面積と滅失面積及び貸床面積のネット増加量（東京ビジネス地区）
• 滅失面積を考慮した、 2016 年以降の貸床面積のネット増加量は平均 13 万坪強と試算
1. 2016年6月までの空室率、貸床面積、稼働面積の実績は、三鬼商事株式会社公表の「オフィスレポート（東京ビジネス地区）」に基づき記載しており、新規供給面積、新 規需要面積、滅失面積及び2016年7月以降の空室率は、TRIMにおける調査及びシミュレーションをもとに試算しています。
平均ネット増加量
（推定）
-100 0 100 200 300
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
（千坪）
（年）
新規供給面積 滅失面積 ネット増加量
9.01 8.67
7.34
5.47
4.03
0 5 10
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
（%）
（年末）
• 上記前提に加え、新規需要面積を過去実績の平均 70% 程度と想定
4.01 4.04 4.34 4.23 4.05 4.07
-1 0 1 2 3 4 5
-20 0 20 40 60 80 100
1 2 3 4 5 6
（千坪） （%）
（月）
新規供給面積（左） 滅失面積（左）
新規需要面積（左） 空室率（右）
（2016年1月から6月までの月次実績）
‘19 年計画は ’20 年に 一部先送りの見通し
5.5 6.0 6.5 7.0 7.5
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
（百万坪）
（年）
稼働面積 貸床面積
■ 空室率のシミュレーション（東京ビジネス地区）
（貸床面積と稼働面積の推移）
空室率
0
貸床面積+55万坪 ＜ 稼働面積+87万坪（超過+32万坪）
（2010年6月〜2016年6月）
1 〜 6 月の新規需要面積
12.4 万坪
中期的にも空室率は5%を超える状況に は至らず、3〜4%程度で推移すると想定
（予想） （予想） （予想） （予想） （予想）
（予想） （予想） （予想） （予想） （予想）
稼働面積増加ペース：年間平均約 15 万坪
（2010年6月以降）0 50 100 150 200 250 300
'02Q1 '02Q3 '03Q1 '03Q3 '04Q1 '04Q3 '05Q1 '05Q3 '06Q1 '06Q3 '07Q1 '07Q3 '08Q1 '08Q3 '09Q1 '09Q3 '10Q1 '10Q3 '11Q1 '11Q3 '12Q1 '12Q3 '13Q1 '13Q3 '14Q1 '14Q3 '15Q1 '15Q3 '16Q1
（ pt ・ ’02Q1=100 ） 賃料インデックス 価格インデックス
4. Appendix オフィス売買マーケット
40
マイナス金利によるキャップレートのさらなる縮小余地、賃料上昇による価格の上昇余地
■ 東京オフィス・キャップレート ■ 東京 A グレードオフィスの価格と賃料の相関
• 直近一年間で、 A グレードオフィス -25%pt 、 B グレードオフィス -40%pt
• 前回ピークである 2007 年当時よりも低い水準となりさらに低下を続けている
• 賃料は 2012 年ボトムから +16pt 、価格は 2010 年から +73pt の上昇
1. ジョーンズ ラング ラサール株式会社公表のレポートに基づきTRIMが作成しています。
2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0
'07Q1 '07Q3 '08Q1 '08Q3 '09Q1 '09Q3 '10Q1 '10Q3 '11Q1 '11Q3 '12Q1 '12Q3 '13Q1 '13Q3 '14Q1 '14Q3 '15Q1 '15Q3 '16Q1
（ % ） A グレード B グレード
Bグレード前回ピーク
A グレード前回ピーク
0
賃料インデックス +16 pt
価格インデックス +73 pt
4. Appendix 投資口価格
41
■ 上場来投資口価格 ■ 投資口利回りと 10 年国債利回りスプレッド
1. Bloombergに基づきTRIMが作成しています。