高度商業地の賃料（１㎡当たり）
OECD加盟国の都市 通貨単位 為替相場
高度商業地の賃料（１㎡当たり）
アジア等の都市 通貨単位 為替相場
高度商業地の賃料（１㎡当たり）
（図 16）対象都市の高度商業地の調査地点の賃料（月額１㎡当たり）の比較 （購買力平価による）
東京を
100とした指数 注）・各都市のデータは全て調査地点についてのものであり、都市全体ではない。
・調査地点についてはページ
4参照。
178.0 100.0
77.4 68.3 56.6 50.0 45.7 42.3 39.3 36.1 35.3 33.4 27.8 26.7 15.8
0 50 100 150 200 250
ロンドン 東京 ソウル パリ ニューヨーク 大阪 シドニー サンフランシスコ ホノルル ロサンゼルス
オークランド ベルリン バンクーバー フランクフルト メキシコシティ
2005年
（図 17−1）対象都市の高度商業地の調査地点の賃料（月額１㎡当たり）の比較 （為替レートによる）
東京を
100とした指数 165.1
100.0
50.0 46.1
44.9 38.9
33.5 32.8 31.2
29.9 28.7 26.2 22.8
8.0
63.9
0 50 100 150 200
ロンドン 東京 パリ 大阪 ソウル ニューヨーク
シドニー サンフランシスコ ベルリン ホノルル オークランド ロサンゼルス フランクフルト バンクーバー メキシコシティ
2005年
（図 17−2）対象都市の高度商業地の調査地点の賃料（月額１㎡当たり）の比較 （為替レートによる）
東京を
100とした指数 注）・各都市のデータは全て調査地点についてのものであり、都市全体ではない。
・調査地点についてはページ
4参照。
315.6
112.2
100.0
97.0
95.9
50.0
42.4
23.3
12.1
0 50 100 150 200 250 300 350
台北
北京
東京
バンコク
香港
大阪
上海
サンパウロ
クアラルンプール
2005年
（図 18）東京を基準とした主な都市の高度商業地の賃料（年間１㎡当たり）の推移 （購買力平価による）
東京を
100とした指数
注）・各都市のデータは全て調査地点についてのものであり、都市全体ではない。
・調査地点についてはページ
4参照。
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 106.9
81.4
64.1
70.6 68.0
59.2 57.5 56.3 55.2
50.0 50.0 137.5
116.4 121.9
135.0 139.0
151.9
161.9
186.8
162.6
178.0 178.0
70.9
53.9
39.8 43.4 49.2
45.6 43.4 43.4 43.0
35.0
25.9 81.4
68.6
84.4 82.8
77.8 79.8
90.7
63.4
56.3 63.5
47.2 48.1
57.9
132.2
88.3
58.9
49.5
42.3 42.3
67.9 64.1 66.2
73.2 68.5 67.2 70.1 68.6 99.7
100.9 96.8
64.3
67.3 92.2
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
東京 大阪 ロンドン
フランクフルト ニューヨーク サンフランシスコ
パリ
（図 19）1995 年を基準とした主な都市の高度商業地の賃料（年間１㎡当たり）の推移 （為替レートによる）
1995
年を
100とした指数
注）・各都市のデータは全て調査地点についてのものであり、都市全体ではない。
・調査地点についてはページ
4参照。
100.0
125.0
132.2 129.7 133.3
140.0 140.0 140.0
70.1 65.5 65.5
163.9
199.7
222.8
92.6 96.2
114.2
82.2 135.5
171.4 200.0
300.0
210.0
143.1
131.3 129.9
85.7 65.5
85.7
79.5
73.2 71.7
222.8 222.8
107.2
131.6 134.7
136.9
173.7
116.6
88.9
114.2 103.7
88.9
103.7 100.0 88.9
60.7 60.7
95.8 91.7 89.7
83.3
83.3 91.7
128.4
114.1
114.1 128.4
102.9 114.3
128.4 122.8
140.1
120.1
120.1 120.1 113.0
119.9
106.3
104.1 103.0
110.7 110.7
103.0 103.0
106.3
105.2
20 70 120 170 220 270 320
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
東京 大阪 ロンドン パリ
フランクフルト ニューヨーク サンフランシスコ ハワイ（ホノルル）
（５）2005 年世界地価等調査における平均的な Cap Rate
対象不動産が収益用不動産であるとした場合における平均的な Cap Rate は、先回調査 から新たに加えた項目である。一部未回答都市はあるものの、以下の通りの結果が得ら れた。
サンプル数に限界があることから、得られた結果から世界の主要都市における平均的
Cap Rate
の傾向値を判定することはできないが、次の二つの傾向を読み取ることはでき
る。①賃貸住宅は商業系不動産と比較して利回りが低いこと、②商業地にあっては、高 度商業地になればなるほど利回りが低いこと。また、時系列的には、集合住宅のアッパ ークラス、商業地域の最高価格地にあって収益価格が上昇していることが示されている。
平均市場 Cap Rate
2003 2005
アッパークラス 5.71% 5.83%
集合住宅※
ミドルクラス 6.13% 6.00%
普通商業地域 7.84% 7.79%
高度商業地域、中央ビジネス地区 7.32% 7.32%
商業地域
最高価格地 6.74% 6.78%
※右記の平均市場 Cap Rate は、一棟全体に対応するものではなく、一住戸に対応するものである。
なお、上記四カテゴリーの市場
Cap Rateについて各都市の調査人からあった回答は次 表以下に示したとおりである。
（表 5）各都市の調査人からの回答（基礎データ）
※
最高価格地の斜線は、調査地点が高度商業地域と同地点である。
2005 2003 2005 2003 2005 2003 2005 2003 2005 2003
東京 4.5% 4.5% 5.0% 5.0% 5.5% 6.5% 4.5% 5.5% 4.5% 5.5%
大阪 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 6.5% 6.5% 5.5% 5.5%
名古屋 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 9.0% 9.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0%
ニューヨーク 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% N/A N/A 7.5% 7.5% 7.5% 7.5%
サンフランシスコ 7.0% 7.0% 7.0% 7.0% 8.5% 9.0% 8.5% 9.0%
ロサンゼルス N/A N/A N/A N/A 8.0% 8.0% 8.5% 9.0% 7.5% 7.5%
リバーサイド N/A N/A N/A N/A 8.5% 9.0% 8.5% 9.0%
ホノルル 2.8% 1.6% 4.8% 2.4% 8.0% 9.0% 8.0% 9.0%
メキシコシティ 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0%
バンクーバー 3.2% 3.8% 4.3% 4.6% 7.5% 8.6% 7.5% 8.2% 7.5% 8.0%
サンパウロ 8.0% 6.0% 8.0% 8.0% 10.0% 7.0% 10.0% 7.0% 11.0% 12.0%
ロンドン（1） 4.6% 5.2% 4.8% 6.3% 7.5% 8.0% 6.0% 6.5% 4.5% 4.5%
ロンドン（2） 4.6% 5.2% 4.6% 5.2% 7.3% 8.0% 6.0% 6.5% 4.4% 4.5%
ロンドン（3） 4.8% 6.3% 6.5% 7.0%
パリ 3.1% 4.5% 3.7% 5.5% 5.8% 7.0% 5.0% 6.5% 4.8% 6.0%
フランクフルト 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 6.0% 6.0% 5.5% 5.0% 5.0% 4.5%
ベルリン 4.5% 4.5% 6.0% 5.5% 5.0%
ブリュッセル N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
モスクワ 13.0% N/A 13.0% N/A 13.0% N/A 13.0% N/A 10.0% N/A
ソウル 6.0% 9.0% 7.0% 9.0% 8.0% 9.0% 8.0% 9.0%
台北 4.0% 4.0% 2.8% 2.8% 6.5% 7.0% 6.5% 7.0% 6.5% 6.5%
香港 N/A 4.8% N/A 4.8% N/A 7.5% N/A 7.5% N/A 7.5%
上海 5.0% N/A 5.6% N/A 8.8% N/A 8.5% N/A 10.0% N/A
北京 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%
シンガポール 2.7% N/A 2.6% N/A 4.3% 3.0% 3.8% 3.0% 3.9% 3.0%
クアラルンプール 4.6% 4.6% 5.5% 5.5% 8.3% 8.3% 8.3% 8.3% 8.0% 8.0%
バンコク 9.0% 7.5〜10％ 10.0% 9〜11％ 11.0% 10.5〜12.5％ 10.0% 8.5〜10％ 9.0% 7.5〜9％
シドニー 3.5% 4.0% 3.5% 4.0% 7.3% 8.0% 6.8% 7.5%
オークランド 5.3% 5.5% 5.5% 7.0% 10.0% 11.0% 8.0% 9.0% 8.0% 9.0%
都市名
集 合 住 宅 商 業 地 域
アッパー ミドル 普通商業地域 高度商業地域
中央ビジネス地区 最高価格地
（図 20） 集合住宅地 （アッパークラス）
（図 21） 集合住宅地 （ミドルクラス）
（図 22） 商業地域 （普通商業地域）
2.8% 3.1% 3.2% 3.5% 4.0% 4.5% 4.5% 4.5% 4.6% 4.6% 4.6% 5.0% 5.3% 5 . 8 3 % 6.0% 6.0% 6.0% 7.0% 7.0% 8.0% 8.0%
9.0% 10.0%
1 3 . 0 %
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
ホ ノ ル ル パリ バ ン ク ー バ ー
シ ド ニ ー 台北 東京 フ ラ ン ク フ ル ト
ベ ル リ ン ク ア ラ ル ン プ ー ル
ロン ドン （1）
ロン ドン （2） 上 海 オ ー ク ラ ン ド 平均
ソ ウ ル （1） 北 京 ニ ュ ー ヨ ー ク 大阪
サ ン フ ラ ン シ ス コ メキ シコ シテ ィー
サ ン パ ウ ロ バン
コク 名 古 屋 モ ス ク ワ
2.6% 2.8% 3.5% 3.7% 4.5% 4.5% 4.6% 4.6% 4.8% 4.8% 4.8% 5.0% 5.5% 5.5% 5.6% 6.00% 6.0% 7.0% 7.0% 7.0% 7.0%
8.0% 8.0%
10.0% 10.0%
13.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
シ ン ガ ポ ー ル 台北 シ ド ニ ー パリ
フ ラ ン ク フ ル ト ベ ル リ ン
ロン ドン （2）
バ ン ク ー バ ー ロン ドン （1）
ロン ドン （3）
ホ ノ ル ル 東京 ク ア ラ ル ン プ ー ル
オ ー ク ラ ン ド 上海 平均 北京 ニ ュ ー ヨ ー ク 大阪
サ ン フ ラ ン シ ス コ ソ ウ ル （1）
メキ シコ シテ ィー サ ン パ ウ ロ
名 古 屋 バ ン コ ク
モ ス ク ワ
4 . 3 %5.0% 5.5%5.8% 6 . 0 % 6.0%6.5%7.0% 7.3% 7.3%7.5% 7 . 5 % 7.79% 8.0% 8.0% 8 . 0 % 8.0%8.3% 8.5% 8 . 5 %8.8% 9 . 0 %
10.0%10.0%11.0%
13.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
シ ン ガ ポ ー ル 北京 東 京 パリ フ ラ ン ク フ ル ト
ベ ル リ ン 台 北
大 阪 ロン ドン （2）
シ ド ニ ー バ ン ク ー バ ー
ロン ドン （1） 平 均 ロ サ ン ゼ ル ス
シコ シテ ィー ホノ ル ル ソ ウ ル （1）
ラ ル ン プ ー ル フ ラ ン シ ス コ
リバ ー サ イ ド 上海 名 古 屋
オ ー ク ラ ン ド サ ン パ ウ ロ
バ ン コ ク
モ ス ク ワ
（図 23） 商業地域 （高度商業地域、中央ビジネス地区）
（図 24） 商業地域 （最高価格地）
4.4% 4.5% 4.5% 4.8% 5.0% 5.0% 5.0% 5.5%
6.5% 6.5% 6.78% 7.0% 7.5% 7.5% 7.5% 8.0% 8.0% 8.0%
9.0%
10.0% 10.0%
11.0%
3.9%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
シ ン ガ ポ ー ル ロン ドン （2）
ロン
ドン （1） 東 京 パリ フ ラ ン ク フ ル ト
ベ ル リ ン 北 京 大 阪 ロン
ドン （3） 台 北 平 均
名 古 屋 ニ ュ ー ヨ ー ク
ロ サ ン ゼ ル ス バ ン ク ー バ ー
メキ シコ シテ ィー オ ー ク ラ ン ド
ク ア ラ ル ン プ ー ル バ ン コ ク
モ ス ク ワ 上海 サ ン パ ウ ロ
3.8% 5.0% 5.5% 5.5% 6.0% 6.0%6.5% 6.5% 6.8% 7.0% 7.32% 7.5% 7.5% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.3% 8.5% 8.5% 8.5% 8.5%
10.0% 10.0%
13.0%
4.5% 5.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%